Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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REQUISITOS
PRÉDIO CONFINANTE
EMPARCELAMENTO
1. Relatório:
No .º Juízo do Tribunal Judicial de Amarante, sob o nº .../03.TBAMT, foi instaurada acção declarativa de condenação, com processo sumário, por B.......... e mulher, C.........., contra D.......... e mulher, E.........., F.......... e mulher, G.........., formulando o seguinte pedido:
«…
a) atento o disposto no artigo 1380º do Cód. Civil, deve ser reconhecido e declarado judicialmente o direito de preferência dos AA. sobre o prédio objecto da articulada venda que os 1º RR. fizeram ao 2º R. marido, e, como consequência, colocados os AA. na posição de adquirentes, em substituição dos 2º RR., relativamente ao prédio identificado no atrás artigo 7;
Caso, assim, se não entenda,
b) atento o disposto nos artigos 1550º e 1555º do Cód. Civil, deve ser judicialmente declarado e reconhecido que sobre o prédio dos AA. identificado no artigo 1º desta petição, se constitui, por usucapião, uma servidão de passagem a favor do prédio identificado no artigo 7º deste articulado e, em consequência disso, deve ser reconhecido e declarado judicialmente o direito de preferência dos AA. sobre o prédio objecto da articulada venda que os 1ºs RR. fizeram ao 2º R. marido e colocados os AA., em substituição dos 2ºs RR., na posição de adquirentes do prédio identificado no artigo 7º da petição;
c) Devem os RR. ser condenados a reconhecer os invocados direitos de preferência dos AA. e a entregar a estes o prédio articulado livre de pessoas e coisas, bem como em custas e procuradoria;
d) requererem, ainda, se digne Vª Exª ordenar o cancelamento do registo do prédio preferendo na Conservatória do Registo Predial feito a favor dos 2ºs RR., bem como de qualquer outro que eventualmente venha a ter lugar no decurso desta acção.
…».
Fundamentam o seu pedido, alegando, em essência e síntese, que:
- Os AA. são donos e legítimos possuidores de um prédio rústico de pinhal e mato, com a área de 7.720 m2, sito no .........., freguesia de .........., a confrontar actualmente do norte com F.........., do sul com H.........., do nascente com I.......... e do poente com J.........., inscrito na matriz predial rústica no artigo 1.283 e descrito na Conservatória sob a ficha 01083/030211 – ..........;
- No dia 25 de Fevereiro de 2002, os 1º RR. venderam ao 2º R. marido e este comprou àqueles, o prédio rústico denominado ‘Tapado ..........’, composto de pinhal, mato, eucaliptal e pastagem, situado no .........., freguesia de .........., com a área de 33.640 m2, a confrontar actualmente do norte com H.........., nascente com os AA. e I.........., do sul com L.......... elo e outro e do poente com M.........., inscrito na matriz rústica no artigo 1.281 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha 00721/960913 – .........., contrato esse titulado por escritura pública lavrada desde fls. 6 e 7 do Livro de notas 270-F, do Cartório Notarial de Amarante;
- O preço pago pelo 2º R. marido aos 1º RR. foi de € 748,20;
- Os articulados prédios confinam entre si numa extensão aproximada de 50 metros;
- Entre o prédio rústico dos AA. e o prédio preferendo nas estremas em que confrontam, não existem nem se interpõem terrenos de outrem, caminhos públicos ou outra qualquer forma de separação;
- Os 2º RR. não são proprietários confinantes do prédio preferendo;
- Nem os 1ºs RR. nem os 2ºs RR., nem sequer qualquer outra pessoa, deram conhecimento aos AA. do projecto de venda, nem do preço, nem de quaisquer outras cláusulas do contrato titulado pela referida escritura pública;
- Só tiveram a certeza de quem foram os vendedores (1º RR) e o comprador (2º R. marido), no dia 12 de Setembro de 2002, quando foi dito aos AA. quem foram os verdadeiros outorgantes na dita escritura;
- O prédio preferendo encontra-se rodeado por todos os lados de prédios pertencentes a outros que não os RR., que se interpõem entre ele e a via pública, e não tem comunicação directa com a via pública, estrada ou caminho por qualquer dos lados;
- O acesso do prédio preferendo para a via pública e desta para aquele fazem-no os RR. e seus antecessores, há mais de 50 anos, exclusivamente, pelo prédio dos AA.;
- Através de um caminho com a largura actual de cerca de 2,5m, bem marcado no chão, com o seu leito bem calcado e trilhado sobre o solo, onde não crescem arbustos, distinto do resto do prédio, que existe sobre o prédio dos AA., e que começa na extremidade norte desse prédio, prolonga-se por uma extensão de cerca de 130 metros, até atingir o prédio preferendo;
- É por este caminho que passam os RR. e sempre passaram os seus antecessores para acesso da via pública para o prédio preferendo e deste para aquele, com carros de bois e tractores agrícolas e fazem-no há mais de 50 anos, continuada e pacificamente, sem oposição quer dos AA. quer dos antepossuidores do seu prédio, à vista de toda a gente, na convicção de que tinham e exerciam um direito próprio de servidão;
- Utilizando o referido caminho para cortarem e tirarem os matos e lenhas do agora prédio preferendo;
- Tal caminho é o único acesso do prédio preferendo para a via pública.
Concluem pela procedência da acção.
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Na sua contestação, os RR. defendem-se e deduzem reconvenção.Em sede de defesa, alegam, em essência e síntese, que a presente acção se mostra instaurada decorridos que já se encontravam os seis meses após o seu conhecimento da compra e venda, relativamente à qual pretendem exercer direito de preferência.
Em sede de reconvenção, alegam que procederam a benfeitorias no prédio objecto daquela compra e venda, as quais, para além de necessárias, foram efectuadas de boa fé, e consistiram na limpeza dos matos e árvores queimados e calcinados, no que despenderam a quantia de € 3.139,15 já com IVA incluído, benfeitorias essas que não podem ser levantadas do prédio, pedindo que, no caso de procedência da acção, sejam os AA. condenados no pagamento daquela importância.
Concluem pela improcedência da acção e procedência da reconvenção.
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Os AA. apresentaram resposta em que reiteram que a acção foi proposta dentro dos seis meses após o conhecimento da dita compra e venda e, bem assim, impugnam o pedido reconvencional.*
Proferiu-se despacho saneador, em que se relegou para a sentença final o conhecimento da excepção de caducidade, e procedeu-se à selecção dos ‘factos assentes’ e organizou-se a ‘base instrutória’.Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual se proferiu decisão sobre a matéria de facto constante da ‘base instrutória’, sem que tivesse ocorrido qualquer reclamação.
Foi elaborada sentença em que se proferiu a seguinte decisão:
«Nos termos e pelos fundamentos expostos, decide-se:
I) Julgar a presente acção procedente, por provada e, em conformidade:
a) reconhecer o direito de preferência dos Autores sobre o prédio descrito no ponto 1 dos factos provados e, em conformidade, determinar que os mesmos passem a ocupar a posição de adquirentes no contrato de compra e venda de que o mesmo prédio foi objecto, com o consequente cancelamento de todos os registos efectuados pelos segundos Réus relativamente a tal prédio;
b) condenar os segundos Réus a entregarem o dito prédio aos Autores livre de pessoas e bens.
II) Julgar parcialmente procedente a reconvenção deduzida e, em conformidade:
a) condenar os Autores a pagar aos segundos Réus a quantia que se vier a liquidar em execução de sentença e correspondente às despesas por estes suportadas com a limpeza do prédio descrito em 1 após a ocorrência do incêndio que o assolou. …».
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Não se conformando com tal decisão, dela os RR. interpuseram recurso de apelação e, tendo alegado, formularam as seguintes conclusões:1ª - Vem o presente recurso interposto da decisão proferida no âmbito dos presentes autos, na sentença, que veio a condenar os Réus, ora Recorrentes, a reconhecerem o direito de preferência dos Autores, sobre o prédio descrito no ponto 1 dos factos provados e em conformidade, determinar que os mesmos passem a ocupar a posição de adquirentes no contrato de compra e venda de que o mesmo prédio foi objecto, com o consequente cancelamento de todos os registos efectuados pelos segundos Réus relativamente a tal prédio e entregar o dito prédio aos AA. livre de pessoas e bens;
2ª - Baseou-se o Mmº Juiz a quo para tomar tal decisão no facto de o ora Recorrido ter preenchido os requisitos do direito de preferência concedido pelo artigo 1380º do C.C.;
3ª - Salvo o devido respeito, tal não corresponde à verdade;
4ª - O art. 1380º do C.C. prescreve que: ‘Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante’;
5ª - Com efeito, para que se encontrem preenchidos todos os requisitos do art. 18º do DL 384/88, de 25.10, é necessário que tenha sido vendido um prédio com área inferior à unidade de cultura, (cfr. Acórdãos da Relação do Porto de 19-04-1999 e 13-12-1993 disponíveis no site www.dgsi.pt);
6ª - Ora, in casu, o terreno vendido possui 33.640 m2 pelo que tem uma área superior à unidade de cultura;
7ª - A sentença proferida violou assim o art. 1380º, nº 1 do C.C. e o art. 18º nº 1 do DL 384/88 de 25.10;
8ª - Acresce que, o requisito legalmente estatuído de que os preferentes sejam proprietários de terreno confinante, não se encontra também ele preenchido;
9ª - Com efeito não resulta da matéria dada como provada que os AA. eram na data da celebração de escritura do terreno preferendo, proprietários de terreno confinante;
10ª - O que resultou provado foi que, conforme o quesito quinto, o prédio confinante tem aquisição inscrita a favor dos AA. por usucapião em 11 de Fevereiro de 2003;
11ª - Desta forma e salvo o devido respeito nunca poderia a Exmª Senhora Juíza dar como provado que os preferentes eram proprietários de um terreno confinante com o prédio alienado;
12ª - Existiu assim uma evidente contradição entre a matéria dada como provada e a sentença proferida;
13ª - Aliás, conforme alegaram os AA. no artigo 3º da P.I., estes apenas outorgaram escritura de justificação referente ao terreno confinante, em 12 de Agosto de 2002;
14ª - Assim sendo, aquando da celebração de escritura de compra e venda entre os RR., em 25 de Fevereiro de 2002, os RR. desconheciam quem eram os proprietários do terreno confinante;
15ª - Pelo que, não existia na data de alienação do prédio em causa, qualquer direito de preferência dos AA.;
16ª - A sentença proferida violou assim o art. 1380º do C.C..
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Foram apresentadas contra-alegações, em que, em essência e síntese, se pugna pela manutenção da decisão recorrida.*
Mostram-se colhidos os vistos legais, cumprindo decidir.Assim:
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2. Conhecendo do recurso (apelação):A. – Dos factos assentes:
Com relevância para o conhecimento do recurso, foram considerados assentes pelo tribunal de 1ª instância os seguintes factos:
1 - Por escritura pública celebrada no dia 25 de Fevereiro de 2002 e lavrada de fls. 6 a 7 do livro de notas 270-F, do Cartório Notarial de Amarante os primeiros Réus venderam e o segundo Réu marido comprou o prédio rústico denominado “Tapado ..........”, composto de pinhal, mato, eucaliptal e pastagem, situado no .........., freguesia de .........., Amarante, com a área de 33 640 m2, a confrontar actualmente do norte com H.........., nascente com os Autores e I.........., do sul com L.......... e outro e do poente com M.........., inscrito na matriz rústica no artigo 1281 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob a ficha 00721/960913-.......... .
2 - O segundo Réu marido pagou aos primeiros Réus, a título de preço a quantia de € 748,20.
3 - Os segundos Réus registaram o dito prédio em seu nome na Conservatória do Registo Predial.
4 - Na Conservatória do Registo Predial de Amarante, sob o nº 01083/030211, freguesia de .........., encontra-se descrito o seguinte prédio : “rústico – .......... - Pinhal e mato- área de 7 720 m2; norte – N.........., Sul – H..........; nascente – I.......... e poente – J..........”, estando o mesmo inscrito na matriz predial rústica sob o artigo 1283.
5 - Tal prédio tem aquisição inscrita, através da Ap. 01/030211, a favor de B.......... e mulher C.........., casados na comunhão geral, por usucapião.
6 - Entre o prédio dito em 1 e o prédio dito em 4 não existem nem se interpõem terrenos de outrem, caminhos públicos ou outra qualquer forma de separação, sendo possível passar directamente de um prédio para o outro.
7 - Os segundos Réus não são proprietários confinantes do prédio dito em 1.
8 - O prédio dito em 1 encontra-se rodeado por todos os lados de prédios pertencentes a outros que não os Réus, que se interpõem entre ele e a via pública.
9 - E não tem comunicação directa com a via pública, estrada ou caminho, por qualquer dos lados.
10 - O acesso do prédio dito em 1 para o caminho público e deste para aquele é feito pelos Réus e seus antecessores, há mais de 50 anos, exclusivamente pelo prédio dito em 4.
11 - Através de um caminho com a largura actual de cerca de 2,5 metros, bem marcado no chão, com o seu leito bem calcado e trilhado sobre solo e onde não crescem arbustos.
12 - E que começa na extremidade norte do prédio dito em 4 e se prolonga por uma extensão de cerca de 130 metros, até atingir o prédio dito em 1.
13 - Os Réus e seus antecessores sempre utilizaram o dito caminho para cortarem e tirarem os matos e lenhas do prédio dito em 1.
14 - Todos esses actos foram praticados pelos Réus de forma contínua e ininterrupta, à vista de toda a gente e sem oposição de quem quer que seja.
15 - Há mais de 20 anos que os Autores, por si e antepossuidores, têm gozado e fruindo o prédio dito em 4.
16 - Nele fazendo plantações, cortando a madeira e a lenha e colhendo o mato.
17 - O que sempre fizeram de forma contínua e ininterrupta.
18 - À vista de toda a gente .
19 - E sem oposição de quem quer que seja.
20 - E na convicção de exercerem um direito próprio e de não lesarem direitos de terceiros.
21 - Os prédios ditos em 4 e 1 confrontam entre si.
22 - Nem os Réus nem qualquer outra pessoa comunicaram aos Autores o projecto de venda, o preço ou qualquer outra cláusula da venda titulada pela escritura aludida em 1.
23 - Os Autores só tiveram conhecimento da dita venda no dia em que ocorreu um incêndio no prédio dito em 1.
24 - Pois que nessa altura, o segundo Réu marido proferiu a seguinte expressão “Ai o meu rico tapado”.
25 - Após o incêndio ocorrido no prédio dito em 1 os segundos Réus mandaram proceder à limpeza dos matos e árvores queimados e calcinados.
26 - Tarefa essa que foi muito complicada, tendo em conta que os matos eram muitos e muito altos.
27 - As pessoas que procederam à limpeza do prédio dito em 1 não pertenciam a qualquer empresa.
28 - Em .......... um homem ganha, em média, € 35 por dia e uma mulher € 25 por dia.
29 - Na realização da limpeza do prédio dito em 1 para além dos trabalhadores, foram utilizadas uma motoserra e uma motorroçadoura.
B. – Dos fundamentos do recurso:
Na sentença sob recurso, decidiu-se que ocorriam todos os requisitos previstos no art. 1380º do CCivil e com referência ao art. 18º do DL 384/88, de 25.10 e Portaria nº 202/70, de 21.4, e, consequentemente, reconheceu-se aos AA. o direito de preferência no ajuizado contrato de compra e venda.
Os AA. insurgem-se contra o que, assim, foi decidido, pretendendo que tal direito lhes não poderia ser reconhecido, já que os AA. não eram titulares do direito de propriedade sobre o prédio confinante com o que é objecto do contrato de compra e venda ajuizado e, bem assim, este prédio tem área superior à unidade de cultura, o que obsta ao exercício do direito de preferência pelos AA..
Vejamos, então, se ocorrem ou não os requisitos que permitem reconhecer aos AA/apelados o exercício do direito de preferência.
No art. 1380º, nº 1 do CCivil, dispõe-se que
«Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante».
De acordo com este preceito, como afirmam P. Lima e A. Varela [CCivil Anotado, vol. III (1987), págs. 270-271], «São os seguintes os pressupostos do direito real de preferência atribuído por este preceito: a) que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio com área inferior à unidade de cultura; b) que o preferente seja dono de prédio confinante com o prédio alienado; c) que o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura; d) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante».
Daí que, efectivamente, um dos requisitos necessários à verificação da existência do direito de preferência é que o preferente seja proprietário do terreno confinante com o prédio alienado.
Será que relativamente aos AA. ocorre tal requisito?
Crê-se que a resposta a tal questão, salvo melhor opinião, não poderá deixar de ser afirmativa, como se procurará demonstrar.
Os RR/apelantes não impugnam a decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto, pelo que haverá de ser em função dela que se concluirá pela existência ou não do mencionado requisito, isto é, serem os AA. proprietários do prédio confinante com o alienado.
Ora, de tal factualidade, dúvidas não podem restar quanto aos AA. serem proprietários do prédio confinante do alienado, bastando, para tanto, atentar, no que consta das alíneas D) e E) dos ‘factos assentes’ e respostas aos pontos 1 a 6 (inclusive) da ‘base instrutória’, da conjugação do que resulta que os AA. não só demonstraram a aquisição de tal direito (de propriedade) por usucapião, como ainda beneficiam de registo definitivo de tal direito a seu favor na competente Conservatória do Registo Predial (cfr. certidão junta a fls. 19-22 dos autos).
Acresce que os RR/apelantes não alegaram nem demonstraram o que quer que fosse que determinasse o afastamento da presunção estabelecida no art. 7º do CRPredial, como lhes cumpria – cfr. art. 344º, nº 1 do CCivil.
Em suma, dúvidas não podem subsistir quanto à existência do direito de propriedade a favor dos AA/apelados e sobre o prédio confinante com o alienado .
Aliás, diga-se, em abono da verdade, que os RR/apelantes não questionam que os AA/apelados sejam os proprietários do prédio confinante com o alienado, o que eles verdadeiramente questionam é que aqueles o fossem à data da compra e venda do prédio alienado e sobre o qual se pretende exercer o direito de preferência.
Sucede que, embora dos autos se possa concluir com segurança que os AA/apelados, à data da compra e venda em causa, fossem já os proprietários do prédio confinante com o alienado, pode admitir-se que tal facto se não mostre afirmado expressa e concludentemente.
Todavia, mesmo a admitir-se, por mera necessidade de raciocínio, que os AA/apelados não eram, à data do ajuizado contrato de compra e venda, os proprietários do prédio confinante com o alienado, sempre tal situação seria irrelevante para o exercício do direito de preferência em causa, na medida em que, tendo a acção de preferência sido intentada por estes e tempestivamente, portanto, dentro dos seis meses determinados pela lei (como veio a ser decidido e não foi impugnado pelos RR/apelantes), e quando já eram proprietários do prédio confinante do alienado (o que os RR/apelantes aceitam e não põem minimamente em dúvida), dúvidas não podem subsistir quanto à existência do requisito em causa – ser proprietário do prédio confinante com o alienado – uma vez que o adquirente sucede nos direitos do anterior proprietário inerentes à titularidade do direito de propriedade sobre a coisa e por motivo desta, como ocorre com o direito real de preferência.
Aliás, a propósito de tal questão, afirmam P. Lima e A. Varela [Ob. cit., vol. III (1987), 2ª ed., pág. 271] que «... Se, após a verificação de todos os pressupostos do direito real de preferência, o preferente vender o seu prédio antes de exercer o direito, este transmite-se ao adquirente, que poderá fazê-lo valer nas mesmas condições, enquanto não decorrer o prazo que a lei fixa para o respectivo exercício. ...».
Assim, no caso ‘sub judice’, ocorre o requisito supra mencionado.
Vejamos, agora, se ocorre o outro requisito, como seja o de - o prédio do proprietário que se apresenta a preferir tenha área inferior à unidade de cultura.
De acordo com o disposto no supra transcrito art. 1380º, nº 1 do CCivil, temos que ao exercício do direito real de preferência importa que, quer o terreno alienado quer o prédio confinante, tenham uma área inferior à unidade de cultura, que, no que se refere à região do país em que se inserem os prédios em causa, é de dois hectares.
Na realidade, como a propósito deste normativo afirma A. Varela [RLJ 115º, pág. 282, nota 1], «Ao invés do que sucedia na vigência da Lei nº 2116 (Base VI, nº 1), não basta que o terreno alienado ou que se pretende alienar tenha uma área inferior à unidade de cultura, para que os proprietários dos prédios confinantes gozem do direito de preferência na sua alienação. / É que também o prédio confinante tenha uma superfície menor do que essa unidade de cultura (cfr. art. 1380º do Cód. Civil). ...».
A razão de ser da alteração introduzida pelo nº 1 do art. 1380º do CCivil àquela Lei nº 2116, de 14.8.1962, está, como afirmam P.Lima e A. Varela [Ob. cit., vol. III (1987), 2ª ed., pág. 270], «...em não se justificar que a grande propriedade absorva a pequena propriedade que lhe é contígua. Desde que já está formada uma unidade de cultura, desaparece o interesse económico da absorção, ou, pelo menos, trata-se de um interesse que não justifica a restrição da preferência, que apresenta igualmente inconvenientes sob o ponto de vista económico e social».
Assim, atenta a área dos prédios confinante – 7.720 m2 – e alienado – 33.640 m2- óbvio se tornava concluir pela inexistência do direito de preferência e, consequentemente, pela razão dos RR/apelantes.
Entretanto, posteriormente à entrada em vigor do Código Civil vigente e revogando a Lei nº 2116, de 14.8.1962, foi publicado e entrou em vigor o DL nº 384/88, de 25.10, que passou a dispor sobre o regime jurídico do emparcelamento, redefinindo este conceito, como se deixa afirmado expressamente no seu preâmbulo e da seguinte forma: «...Com o presente diploma do emparcelamento e fraccionamento de prédios rústicos e de explorações agrícolas procura-se, portanto, adaptar o regime jurídico das operações de emparcelamento ao quadro constitucional vigente e introduzir as alterações que a experiência na aplicação da actual legislação de emparcelamento aconselha, tendo em vista os seguintes objectivos: / Redefinir o conceito de emparcelamento, ...».
Neste novo diploma legal (DL 384/88) e no seu art. 18º dispõe-se que:
«Os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artigo 1380º do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura».
Ora, de acordo com tal preceito, deixou de ser exigível que ambos os prédios ‘confinante’ e ‘alienado’ tivessem uma área inferior à unidade de cultura, sob pena de inexistir o direito de preferência estabelecido no artº 1380º, nº 1 do CCivil.
Mas será que com esta alteração se pretendeu afastar qualquer limite ao direito de preferência estabelecido no art. 1380º, nº 1 do CCivil, permitindo-o indistintamente entre prédios rústicos confinantes e independentemente das suas áreas, compaginando, portanto, esse direito de preferência com a possibilidade de aparecimento de latifúndios?!
Afigura-se-nos que a resposta a tal questão haverá de ser negativa.
Efectivamente, como resulta do próprio preâmbulo do DL 384/88, de 25.10, com o estabelecimento do novo regime jurídico do emparcelamento, em que se integra o mencionado art. 18º, visou-se «... Redefinir o conceito de emparcelamento, alargando-o a operações que transcendem ou complementam as previstas no regime em vigor, de modo a atingir mais eficazmente a finalidade principal, que é o aumento da área dos prédios e das explorações agrícolas dentro de limites a estabelecer, e articulando-o com a promoção do aproveitamento racional dos recursos naturais, a salvaguarda da sua capacidade de renovação e a manutenção da estabilidade ecológica ...». (sublinhado nosso)
Daí que se tenha que admitir que, com a introdução do novo regime jurídico do emparcelamento, se não visou o afastamento de qualquer limite ao surgimento do direito de preferência entre prédios rústicos confinantes, pois haverá um limite a estabelecer, sob pena de inconstitucionalidade em face do disposto no art. 94º da CRP.
Assim, impõe-se proceder a uma interpretação restritiva do mencionado art. 18º do DL 384/88, de 25.10, de forma a harmonizar a sua aplicação com os objectivos a prosseguir e consagrados no novo regime jurídico do emparcelamento e, bem assim, manter a sua adequação com a lei constitucional.
O preceito em causa – art. 18º do DL 384/88 – foi já objecto de duas interpretações: uma, segundo a qual ele deve ser interpretado de forma a permitir o exercício do direito de preferência ao proprietário do prédio confinante, independentemente de a área deste ser superior ou inferior à unidade de cultura, mas sempre com a restrição de que a existência de tal direito implicava que um dos dois prédios – o confinante ou o alienado – tivesse uma área inferior à unidade de cultura; outra, segundo a qual, com o art. 18º do DL 384/88, se pretendeu tão só regressar à posição resultante da Lei nº 2116. de 14.8.1962, isto é, o direito de preferência só ocorreria na hipótese de alienação de prédio com área inferior à unidade cultura (minifúndio) [Cfr. Inocêncio Galvão Telles, ‘in’ O Direito, Ano 124º, 1992 I-II, pág. 15, segundo o qual e em jeito de conclusão «A Lei nº 2116 permitia que um não minifúndio absorvesse um minifúndio; o Código Civil exigiu que a absorção só pudesse dar-se a favor de um terreno que também fosse minifúndio; O Decreto-Lei nº 384/88, devidamente interpretado, limitou-se a afastar esta solução e a regressar à consagrada na Lei nº 2116. Nada mais»].
Afigura-se-nos que a posição referida em primeiro lugar é a que mais se adequa aos objectivos prosseguidos pelo novo regime jurídico do emparcelamento e melhor satisfaz o princípio da reciprocidade estabelecido no nº 1 do art. 1380º do CCivil.
As razões de tal afirmação encontram-se, quanto a nós, plenamente conseguidas no Ac. do STJ de 13.10.1993 [Cfr. CJSTJ, Ano 1993, Tomo III, pág. 64-67], razão pela qual, com a devida vénia e por melhor se não poder dizer, se passa a transcrever:
«...
Com a entrada em vigor do Dec. Lei 384/88, os proprietários de terrenos confinantes podem preferir, ainda que os seus terrenos tenham área superior à unidade de cultura.
Note-se que o direito concedido pelo Código Civil é um direito recíproco.
Com uma restrição, porém.
É que o diploma em estudo visa o progresso da agricultura prevendo, entre outros meios, a extinção progressiva de minifúndios mas não incentiva nem faculta a criação de grandes latifúndios o que, aliás, seria inconstitucional, em face dos preceitos contidos nos arts. 81º, 97º, 98º, 99º, nº 2 e 290º, al. f) da Constituição da República.
...
Dentro deste condicionalismo, deve entender-se que o direito recíproco de preferir é alargado aos casos em que apenas um dos terrenos confinantes tenha área superior à unidade de cultura.
Com esta interpretação restritiva do preceito contido no nº 1 do artº 18º, consegue-se estender o âmbito, então existente, da regulamentação da extinção dos minifúndios, sem cair no perigo de favorecer a criação de latifúndios.
Colocam-se, assim, em perfeita igualdade os proprietários de terrenos de área inferior à unidade de cultura com os de área superior, nesta matéria de direito de preferência.
Na verdade, tem iguais consequências de facto, conceder ao titular de terrenos de área superior à unidade de cultura direito de preferir na alienação de terrenos de área inferior ou conceder tal direito a proprietários de terrenos de área superior.
...
E afasta-se, consequentemente, o regime que fora estabelecido pela Base VI, nº 1 da Lei nº 2116 que, segundo o Relatório citado não conduziria a bons resultados. Lei que foi, como se disse, expressamente revogada pelo art. 25º do Dec. lei nº 384/88.
Seria, pelo menos ilógico, um Dec. Lei revogar expressamente toda uma Lei anterior a ele e criar um preceito idêntico a um dos que nela se continham, embora com outra redacção, sendo certo que se tivera como certo que a dita Lei não conduziria, na sua globalidade e sem se formular qualquer restrição, aos resultados desejados com a sua publicação.
...».
Assim, tendo em conta que o prédio confinante, de que são proprietários os AA/apelados, tem a área de 7.720 m2, portanto, inferior à unidade de cultura, ocorre também o requisito referente à área do prédio confinante e alienado, alterado pelo disposto no nº 1 do art. 18º do DL nº 384/88.
Desta forma, improcede a apelação, também, quanto a este aspecto.
Concluindo, temos que, no caso em apreço, se verificam todos os requisitos que permitem aos AA/apelados exercer o direito de preferência sobre a compra e venda ajuizada e, consequentemente, nenhuma censura merece a sentença recorrida, que deverá, por isso, ser confirmada.
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3. Decisão:
Nos termos supra expostos, acorda-se em:
a) – julgar improcedente a apelação, confirmando-se, consequentemente, a sentença recorrida;
b) – condenar os RR/apelantes nas custas do recurso.
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Porto, 21 de Novembro de 2005José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale
António Manuel Martins Lopes