Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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TRESPASSE
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
II - É essencial ao estabelecimento o direito à disponibilidade do imóvel, pelo que, não havendo essa disponibilidade, não há transmissão do estabelecimento e, necessariamente, não há trespasse.
III - Para a celebração de um contrato de arrendamento, na vigência do Regime do Arrendamento Urbano, é necessária a licença de utilização.
D....... intentou acção declarativa e de condenação sob a forma sumária contra Carlos ...... e mulher pedindo que os Réus sejam condenados a pagar-lhe a quantia de 800.862$00, acrescidos de juros de mora à taxa legal calculados sobre a quantia de 550.000$00 desde 4/01/99 até efectivo pagamento.
Alega que celebrou com a Ré um contrato promessa de trespasse de estabelecimento comercial de florista de que a era arrendatária, tendo acordado no preço de 1.470.000$00. A quantia de 550.000$00 seria paga com a assinatura do contrato promessa e por isso a Ré entregou à Autora um cheque nesse montante. Apresentado a pagamento o cheque foi devolvido com a indicação de revogado.
Citados os Réus contestaram defendendo-se por excepção – invocando a nulidade do contrato de arrendamento – e por impugnação.
Os Réus formularam pedido reconvencional pedindo que fosse restituída a quantia de 200.000$00 acrescida de juros moratórios.
Após resposta foi elaborado o despacho e fixada a matéria de facto assente sendo levados à base instrutória os factos contravertidos julgados necessários para a decisão da causa.
A acção veio a ser julgada improcedente e a reconvenção parcialmente procedente.
Inconformada com tal decisão dela apelou a Autora que, alegando, formula estas conclusões:
Parece à recorrente que o Artigo 44 da Lei 46/85 de 20 de Setembro se aplica exclusivamente, ás escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos;
Por sua vez o contrato promessa dos autos não é de compra e venda de imóvel;
È um contrato promessa de trespasse de estabelecimento comercial a funcionar em prédio arrendado e que a ser cumprido e celebrada a respectiva escritura pública de trespasse, não implicaria qualquer transmissão em termos de propriedade do prédio onde funcionava;
O contrato promessa dos autos era e é plenamente válido e eficaz;
Nestes termos se restringe o âmbito deste recurso;
Para a hipótese de a argumentação não proceder entende a recorrente que a matéria de facto alegada pelos recorridos e dada como assente não é suficiente para integrar o Artigo 437 do Código Civil nomeadamente os requisitos enunciados na parte final do seu n.º 1;
Por outro lado a recorrente invocou os factos constantes dos Artigos 3º a 9º da base instrutória e que, a terem sido dados como provados resolveriam a questão;
Os factos constantes nos Artigos 4º a 9º foram julgados não provados;
A decisão que agora se impugna deriva da recorrente considerar esses concretos factos incorrectamente julgados;
Os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa, são os depoimentos das testemunhas constantes na gravação realizada na audiência de julgamento;
Fruto do despacho de fls.144 de que se recorreu, não pode a recorrente proceder à transcrição das passagens de gravação em que se funda;
A acta de audiência foi já realizada em conformidade com o n.º 2 do Artigo 522 do Código de Processo Civil, com a redacção que lhe foi conferida pelo Decreto Lei 183/00 de 10 de Agosto;
O que leva a recorrente a lançar mão do n.º 2 do Artigo 690 A do Código de Processo Civil, também com a redacção que lhe foi dada pelo referido Decreto Lei;
O depoimento das testemunha Henrique Lima registado entre as posições 876 a 1725 do lado A da cassete 1 e 2 e entre a posição 000 a 045 do lado B impunha que fosse a matéria constante dos Artigos 4 a 9 julgada provada;
Nas suas contra alegações os Réus batem-se pela manutenção do julgado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Das conclusões das alegações de recurso, que delimitam o âmbito de apreciação do recurso, são duas as questões a resolver.
Por um lado o de saber se a Lei 46/85 se aplica no caso de trespasse, por outro a pretendida alteração do julgamento da matéria de facto. Pese embora a recorrente ter afirmado que delimitava o recurso à primeira questão, o certo é que, decorre de toda a alegação que assim não é. Por isso, começaremos por apreciar a pretendida alteração das respostas dadas aos quesitos.
Efectivamente, os quesitos 3º a 9º da base instrutória obtiveram a resposta de «não provado».
Face ao preceituado no Art° 690 A do Código do Processo Civil, é imposto ao impugnante o ónus de:
circunscrever ou delimitar o âmbito de recurso, indicando claramente qual a parcela ou segmento - o ponto ou pontos da matéria de facto - da decisão proferida que considera viciada por erro de julgamento;
fundamentar, em termos concludentes, as razões porque discorda da decidido, indicando ou concretizando quais os meios probatórios (constantes de auto ou documento incorporado no processo ou de registo ou gravação nele realizada) que implicavam decisão diversa da tomada pelo tribunal, quanto aos pontos da matéria de facto impugnada pelo recorrente;
quanto aos meios de prova incorrectamente valorados, na óptica do recorrente, pelo tribunal apenas constem de registo ou gravação, incumbe ainda ao recorrente o ónus de proceder á transcrição, mediante escrito, das passagens da gravação em que se funda o erro invocado na apreciação da prova.
A alteração das respostas dadas à matéria de facto só pode ser alterada, nos termos do disposto no Artigo 712 do Código de Processo Civil, mas para tanto é necessário que do processo constem todos os elementos que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto posta em causa. Ora, os depoimentos foram prestados oralmente, e gravados, não existindo no processo qualquer meio de prova legal plena que imponha a resposta de modo diferente daquela que foi dada. Como é sabido fixada a matéria de facto, através da regra da livre apreciação das provas, consagrada no Artigo 655 n.º 1 do Código de Processo Civil, em princípio essa matéria é inalterável A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto só pode ser alterada pela Relação nos casos previstos no Artigo 712 do Código de Processo Civil: onde se indicam as excepções à regra básica da imodificabilidade da decisão de facto. No caso em apreço, tornou-se perfeitamente claro que não é de aplicar a previsão constante do referido preceito legal uma vez que não foi apresentado qualquer documento superveniente, nem tão pouco existem meios de prova que não tenham sido valorados e estejam no processo. Não tendo sido postergado qualquer meio de prova legal plena, as respostas têm que se manter inalteradas. Acresce que não foram transcritos os depoimentos nem tão pouco se encontram juntas as cassetes, o que tudo está dependente do recurso interposto e que subiu em separado.
A questão está assim, também, dependente da sorte que venha a ter o recurso interposto.
Pelo que se deixou exposto, consideramos provada a matéria de facto decidida na 1ª instância.
O trespasse é o contrato pelo qual se transmite definitiva, e em principio onerosamente, para outrem, juntamente com o gozo do prédio, a exploração de um estabelecimento comercial ou industrial nele instalado. O Artigo 115 do RAU. permite a transmissão por acto entre vivos da posição de arrendatário e descreve os casos em que não há trespasse.
Orlando de Carvalho «Direito das Coisas em geral» entende o estabelecimento como uma coisa unitária (composta) incorpórea, de tipo especial, e como organização concreta exige a presença (pelo menos mínima) de um complexo de elementos.
Quando do trespasse há que atentar quer ás negociações quer também à necessidade ou não da existência de um local para o estabelecimento. No caso que nos ocupa as partes estabeleceram que o estabelecimento de florista estava sediado num prédio cujo gozo desse espaço tinha sido atribuído à trespassante mediante o pagamento de determinada quantia mensal. Quer dizer, o estabelecimento estava sediado em prédio arrendado.
É essencial ao estabelecimento o direito à disponibilidade do imóvel, direito esse que no caso que nos ocupa foi pelas partes dito ser através da locação do estabelecimento. Não havendo possibilidade de efectuar essa locação não há transmissão do estabelecimento e, necessariamente não há trespasse.
O contrato promessa de trespasse foi subscrito em 1994.
A Lei 46/85 de 20 de Setembro regulou os regimes de renda livre, condicionada e apoiada nos contratos de arrendamento para habitação e a sua revogação não prejudicou, por força do n.º 6 do Artigo 3 do Decreto Lei 321-B/90 de 15 de Outubro pelo que não se deixou de aplicar o disposto no Artigo 44 com a redacção do Decreto Lei 74/80 de 23 de Abril.
O Artigo 9º do RAU entrou em vigor em 1 de Janeiro de 1992, anteriormente ao contrato destes autos. O contrato de arrendamento feito por escritura pública entre a Autora e o seu senhorio foi celebrado sem licença de utilização. Esse contrato é de 13 de Junho de 1994 e, nessa data o Artigo 9 do RAU exigia que fosse exibida perante o Notário a licença de utilização ou se fosse alegada a urgência na celebração de ter sido requerida essa licença.
Foi o que aconteceu, só que posteriormente veio a ser confirmado que o espaço não era apto para comércio por falta de casa de banho, não tendo sido emitida a respectiva licença. A Ré resolveu o contrato por alteração superveniente das circunstâncias ou seja por indeferimento da vistoria.
O trespasse era impossível face à lei, pelo que a promessa era inválida. À data da celebração do contrato promessa era impossível a sua celebração por falta de licença de utilização. A impossibilidade era assim originária e objectiva, uma vez que qualquer pessoa colocada no lugar da Ré não podia celebrar a competente escritura.
Pelo que se deixou exposto verifica-se que a licença de utilização era e é necessária para a celebração de um contrato de arrendamento, não tendo razão a apelante ao pretender que tal licença só é obrigatória para a transmissão de prédios.
Face ao que se deixou exposto acorda-se em negar provimento ao recurso, e, consequentemente em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela recorrente.
Porto, 7 de Outubro de 2002
Manuel David da Rocha Ribeiro de Almeida
Bernardino Cenão Couto Pereira
António Augusto Pinto dos Santos Carvalho