Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ACTUALIZAÇÃO
RENDA
II- As normas dos artºs 33º e 35º não se aplicam ao caso de actualização por obras previsto no artº 38º.
I.
B……… e mulher C…….. instauraram acção declarativa com forma de processo sumário contra D………
Pediram que a ré fosse condenada a:
A) Ver declarada a resolução de contrato de arrendamento relativo á fracção autónoma identificada na petição inicial;
B) Entregar imediatamente aos autores tal fracção, completamente livre de pessoas e bens, com a cominação constante do artº 1045º do CC;
C) Pagar aos autores todas as rendas mensais em dívida desde Janeiro de 2004 até Junho de 2005, num total de € 1.451,79 e ainda todas as rendas vencidas e não pagas, desde a data da propositura da acção e até efectiva e integral entrega do arrendado.
Tudo acrescido dos juros de mora à taxa legal de 4% desde a citação da ré até integral pagamento.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que, em consequência de terem efectuado no prédio onde se situa o arrendado obras de conservação ordinária, actualizaram o montante das rendas, que a ré não pagou.
A ré contestou, excepcionando a inexigibilidade do aumento das rendas, o depósito das rendas e a impossibilidade de obtenção do efeito pretendido e impugnando parte dos factos alegados pelos autores.
Os autores responderam às excepções.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido, considerando terem os autores direito ao valor das rendas entretanto depositado.
Inconformados, os autores recorreram, formulando as seguintes
Conclusões
1ª - Impende sobre os proprietários de imóveis um dever geral de conservação dos mesmos (artº 89° do DL 555/99 de 16.12).
2ª – As obras a que se refere a al. G) dos factos assentes, que visaram o constante da alínea H), até porque o prédio apresentava o estado a que se refere a al. Q), tudo dos factos assentes e ainda o que consta provado dos factos constantes dos nºs 2, 3, 4, 5,6, 7, 8, 9 e 10 da base instrutória, e ainda as obras a que se refere o provado do constante do n° 11 da base instrutória, foram qualificadas pelo Tribunal "a quo", e, no entender dos Recorrentes, bem, como obras de conservação ordinárias.
3ª - As obras de conservação ordinárias realizadas por iniciativa dos proprietários não dependem - concluiu-se, igualmente bem, na douta sentença sob recurso de licença ou autorização das autoridades municipais sendo até que, no caso concreto, foi obtido pelo empreiteiro toda a aprovação camarária necessária a tais obras (cfr. o provado ao facto n° 24 da b. i.).
4ª - Igualmente conclui a Mma Juíza "a quo" na douta sentença sob recurso conclusão que mais uma vez se reputa de acertada, e contra a qual a ré/recorrida não se insurgiu - que "face às novas alterações e diferentemente do regime anterior, também as obras de conservação ordinária possam assim conduzir à actualização da renda, nos termos do artº 38°, ex vi do novo n° 2 do art. 12°. "(o sublinhado é nosso).
5ª – É inequívoco que o prédio carecia de obras e que os inquilinos, entre os quais a ré, vinham solicitando tais obras aos autores.
6ª - Está provado que se fosse repartir o valor das obras pelos arrendatários à ré incumbiria pagar aos autores a quantia mensal de € 81,54, ou seja, € 53,10, acrescida de € 28,44 (ponto 30 de fls. 138).
7ª - Resulta da carta de 15.12.03 que o autor marido enviou à ré, sob registo e com aviso de recepção, junta pela ré como doc. n° 1, que o autor lhe comunica que a renda mensal a pagar a partir de 01.02.04 deverá ser de € 81,54 ou seja € 53,10 acrescidos de € 28,44.
8ª - Confrontado o aqui comunicado e o constante da conclusão 6a (ou do provado ao ponto n° 13 da b. i.) verifica-se não existir, e ao contrário do concluído na douta sentença sob recurso, qualquer irregularidade que retire a tal comunicação eficácia e validade.
9ª - Os lapsos constantes da carta de 15.12.03, junta pela ré como doc. n° 1, são lapsos que resultam do próprio contexto, (de tão manifestos foram facilmente apercebidos e intuitivamente corrigidos pela ré) que por não substanciais, ou essenciais, não retiram qualquer eficácia ou validade a tal comunicação.
10ª - Resulta de toda a matéria factual dos autos que os autores, como senhorios interessados na actualização da renda, decorrente das obras no prédio, o comunicaram por escrito à ré, inquilina, com uma antecedência mínima de trinta dias e que o fizeram em cumprimento ao disposto no n° 1 do artº 33° do RAU.
11ª - A renda de € 81,54 considera-se aceite pela ré atento o disposto no n° 2 do artº 33° do RAU e nºs 1 e 2 do artº 35º do RAU.
De facto,
a) a ré ao não invocar qualquer erro de facto relevante ou qualquer violação ou interpretação da Lei, para a recusa, nem o fazer por escrito, no prazo de 15 dias, acompanhado da respectiva fundamentação e com indicação do montante correcto,
b) antes recusando liminarmente qualquer aumento da renda porque não tinha possibilidades de o suportar e também porque não tinha solicitado ao senhorio quaisquer obras,
c) motivação que não só não tem qualquer acolhimento legal, como no caso da falta de possibilidades, nem vem sequer alegada, ou provada, e, no caso da solicitação das obras, é motivo falso, como resulta da fundamentação à matéria de facto,
d) vendo assim a ré precludido o seu direito a discordar da alteração da renda exigida.
12ª - Uma comunicação meramente verbal, da ré aos autores, de que não aceita a actualização da renda, e à luz do disposto nos n°s 1 e 2 do artº 35° do RAU, não pode ser havida como recusa ou não aceitação do arrendatário à nova renda;
13ª - Nem faz obstar a que, atento o disposto no n° 2 do artº 33° do RAU, se tenha por aceite a nova renda.
14ª - Tanto mais que as formalidades que impõe o n° 2 do artº 35° do RAU a uma comunicação escrita:
- acompanhada da fundamentação factual e de interpretação legal;
- no prazo de 15 dias;
- e com indicação do montante que o arrendatário tem por correcto;
- não podem, de todo, serem substituídas por uma mera informação, da ré à nora dos autores, sem mais, de que não concordava com o aumento da renda imposta.
15ª - A ré, nem sequer verbalmente, e dentro do prazo legal de 15 dias, comunicou aos autores os factos relevantes ou os termos legais em que assentava a não aceitação da nova renda, como não comunicou a renda que considerava correcto pagar.
16ª - Ao valorar como suficiente, o constante do ponto 36 de fls. 138, e que a ré o podia fazer verbalmente, a douta sentença não só viola o disposto nos artºs 33° e 35° do RAU, como ignora requisitos legais que a lei impõe a tal comunicação, em clara violação às regras relativas aos ónus da prova.
17ª - Dos factos provados só se pode concluir que a ré se recusou a pagar a nova renda. E nem sequer aceitou discutir com os autores, nos termos legais, o montante da renda que considerava correcto, quando bem sabia os autores fizeram no prédio as obras que resultam dos factos provados.
18ª – As madeiras que foram lixadas e envernizadas foram na parte exterior do edifício e os estores que foram limpos e arranjados numa fracção que não a da ré (ponto 28 de fls. 138), tem tudo a ver e visando o constante do ponto 87 de fls. 137) uma vez que o prédio carecia de obras de reparação e limpeza geral (ponto 19 fls. 137) para garantir o constante do ponto 20, fls. 137, atento o constante dos pontos 24, 26 e 27 de fls. 138.
Mesmo que se entenda que os estores da ré não foram limpos e arranjados nem a ré alega que disso careciam - o certo é que a ré sempre beneficia do arranjo exterior (e é só disso que estamos todos a falar!...), e da limpeza e pintura exterior do prédio.
Não há uma única despesa, nem a ré o alega, relativamente aos € 20.745,25 despendidos no prédio, que vise um interesse particular e não o interesse colectivo, comum, de todos os seus habitantes, em relação também às suas fachadas exteriores, de que os inquilinos igualmente reclamavam a reparação.
Ao pretender impor sobre os autores o ónus de distinguirem os valores em causa (naquilo que qualifica de obras de reparação e limpeza geral e de obras de reparação das janelas), a douta sentença sob recurso, e mais uma vez, faz errada interpretação e aplicação dos factos, e faz errada aplicação do direito aos mesmos, para além de violar as regras relativas ao ónus da prova. Era à ré, e não aos autores, se assim o entendesse, e nos termos legais, a quem incumbia, nos termos do artº 35° n° 2 do RAU, invocar tais factos.
19ª - À ré não assistia assim qualquer razão legal a recusar pagar aos autores a renda de € 81,54 em 01.02.04.
20ª - Como não assiste qualquer razão legal à ré para proceder ao depósito das rendas nos termos dos artºs 22° e segts do RAU.
21ª - É legalmente válida, e procedentes as razões invocadas pelos autores, na impugnação efectuada aos depósitos da renda que a ré fez juntar aos autos.
22ª - Ao decidir que a ré podia comunicar verbalmente, e sem mais, a não aceitação da actualização da renda, ao decidir que na comunicação da actualização os valores da renda e actualização estavam errados o que consubstancia irregularidade que retira eficácia e validade a tal comunicação e ao valorizar o que qualifica de omissão na distinção de obras, reconhecendo legitimidade na recusa da ré ao pagamento da renda peticionada pelos autores, a douta sentença sob recurso não só padece de nulidade, que se invoca na medida em que se verifica oposição entre os fundamentos de facto e de direito, e entre ambos aqueles e a decisão (apenas dois exemplos: a) um o constante das conclusões supra sob os nºs 6 e 7; b) outro, o constante do primeiro parágrafo de fls. 142 "...considerando-se aceite a nova renda quando o arrendatário não discorde nos termos do artº 35° e no prazo nele fixado" com a conclusão do penúltimo parágrafo de fls. 142 "... a ré poderia então comunicar verbalmente ..."),
como claramente viola o disposto nos preceitos legais que cita, como o disposto nos artºs 1022° a 1063° do CC e RAU, concretamente, e, entre outros, nos seus artºs 12º, 30º, 33º, 35º, 38º, 39° e 64°.
A ré contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II.A matéria de facto dada como provada pelo tribunal recorrido não foi impugnada, pelo que se tem como assente.
É a seguinte:
Os autores são os donos e legítimos proprietários da fracção “D” correspondente ao 1º andar, com entrada pela Rua ……, composta de hall de entrada e corredor, despensa, cozinha, marquise, sala comum, quarto de banho, w.c., três quartos e duas varandas, anexo no primeiro andar poente com acesso pela marquise, espaço de aparcamento no rés do chão, e ainda terraço comum do prédio afecto ao regime de propriedade horizontal, sito na …… nº …., da freguesia e concelho de S. João da Madeira, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2 252 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº 3438, correspondente a duzentos e cinco virgula quarenta e nove por mil do valor total do prédio. (A)
Por contrato verbal, celebrado em 01.07.1970, entre o então senhorio E……. e o falecido marido da ré, F……., aquele cedeu a este o gozo e fruição da fracção autónoma designada pela letra “D” acima melhor identificada, a qual se destina à habitação da ré, pelo prazo de um ano, sucessivamente renovável, com início no dia nesse 01.07.1970 e termo em 30.06.1971, mediante uma renda anual, livre, que em Dezembro de 2003 era de € 603,72, a ser paga em duodécimos de € 50,31, no primeiro dia útil do mês a que dizia respeito. (B), C), D), E)
O prédio, afecto ao regime da propriedade horizontal é composto por diversas fracções autónomas, que se destinam a habitação e que se encontram arrendadas. (F)
O prédio apresentava algumas deficiências, até porque já tinha vários anos. (Q)
Sucede que o prédio carecia de obras de reparação e limpeza geral, nomeadamente por forma a garantir e manter o prédio com as características e nas condições existentes à data da celebração do arrendamento. (2º, 3º)
De facto, à data o prédio sofria de infiltrações pelo telhado e sofria ainda de infiltrações que provinham das suas caleiras, que eram interiores. (4º, 5º)
Quer o telhado, quer as caleiras, por força dos anos encontravam-se degradados e a carecerem de obras de substituição e reparação por forma a, com isso, se impedir a entrada de infiltrações de água e humidades que, no prédio, e à data se verificavam. (6º)
E que mais contribuíam para o estado geral de degradação que o imóvel genericamente já apresentava. (7º)
Acresce que alguns dos inquilinos dos autores, nomeadamente por força do acima referido, vinham solicitando destas obras de beneficiação ao nível dos telhados, caleiras e fachadas do prédio. (8º)
É que, para além do acima referido, as fachadas exteriores do imóvel apresentavam-se degradadas pela erosão do tempo e das infiltrações de humidade que o imóvel padecia, estando escuras por tal acção e a carecerem de imediata intervenção e pintura. (9º, 10º)
Em 2003, os autores efectuaram as seguintes obras no prédio:
- reparação do telhado com remoção de toda a telha, reparação de todo o ripado de suporte, reparação de rufos e aplicação de telha nova onde se revelou necessário;
- reparação das fachadas ao nível das fissuras existentes, que foram picadas e reparadas, foi lavada toda a extensão da fachada, e foram revestidas e pintadas as fissuras existentes;
- pintura do prédio – todo o prédio foi pintado, com aplicação de impermeabilização nas paredes e aplicação de tinta borracha. (G)
Tais obras visaram a reparação do telhado e caleiras do prédio, a reparação das fachadas e portas exteriores e ainda, com a sua pintura, uma limpeza geral ao mesmo. (H)
Por força do acima referido, os autores em 2003 efectuaram no prédio obras em algumas janelas e numa porta – foram lixadas e envernizadas algumas madeiras na parte exterior do edifício e limpos e arranjados alguns estores das janelas mas numa outra fracção que não a da ré. (11º)
No que os autores despenderam a quantia global de € 17.432,98 e a que acresceram € 3.312,27 de IVA, num total de € 20.745,25. (12º)
As obras foram concluídas até ao fim de Novembro de 2003. (I)
Qualquer aprovação camarária necessária foi obtida pelo empreiteiro contratado. (24º)
Não foi feita qualquer reparação das janelas e portas do locado. (16º)
O valor das obras ultrapassa, no ano em que se tornaram necessárias, dois terços do rendimento líquido desse ano por referência à fracção da ré. (17º)
Se se fosse repartir o valor das obras pelos arrendatários, à ré incumbiria pagar aos autores a quantia mensal de € 81,54, ou seja, € 53,10 acrescida de € 28,44. (13º)
A ré não pagou esta quantia de € 81,54 por si ou por interposta pessoa aos autores relativamente aos meses de Janeiro a Dezembro de 2004 e Janeiro a Junho de 2005. (14º)
A ré não o fez apesar de ter sido solicitada para o fazer. (15º)
Em 15.12.03, o autor marido enviou à ré, sob registo e com aviso de recepção a carta junta pela ré como doc. nº 1. (J)
A ré recebeu tal carta em 16.12.03. (L)
Nesta carta, o autor notificava a ré do aumento anual da renda, com efeitos a partir do mês de Fevereiro de 2004, por força do disposto na Portaria 1238/2003 de 29 de Outubro e pela aplicação do factor de correcção extraordinária aí publicado mas enviou a carta com valores de renda e actualização errados – em vez de referir que a renda que a ré pagava era de € 50,31 escreveu € 57,98 e em vez de escrever que com a actualização passaria a ser de € 53,10 escreveu € 61,20. (M)
E declarava ainda nesta carta que àquela quantia acrescem € 28,44 mensais apurados nos termos seguintes: € 20.745,25 do valor total das obras aplicados a € 205,63 por mil do valor do prédio, correspondem a € 4.265,25; aplicada a este valor a taxa de 8% obtém-se € 341,27; o duodécimo deste valor é de € 28,44 que corresponde à quantia a acrescer ao valor da renda. (N)
A ré quando da recepção [da carta] junta com a contestação como doc. nº 1 [referida em J)] não comunicou aos autores, por escrito, no prazo de 15 dias, qualquer não aceitação. (25º)
Num dos primeiros dias do mês de Fevereiro de 2004, os autores pretenderam receber da ré a quantia de 81,54 € que a ré recusou pagar-lhes. (26º)
Normalmente a renda era paga à nora dos autores, de seu nome G……, a qual reside por cima do locado, no 2º andar. (18º)
Foi aliás à nora dos autores, por ocasião do pagamento de mais uma renda que a ré informou não concordar com o aumento de renda imposto pelos autores por carta datada de 15.12.03. (19º)
A ré pediu então que trouxesse novo recibo com menção da renda que até então pagava. (20º)
Ao ver aproximar-se o dia 8 de Fevereiro que era Domingo e não tendo tido mais qualquer notícia sobre o assunto, a ré procurou a nora dos autores, a qual lhe disse que não era intenção daqueles alterar o recibo, sendo o valor nele constante o da renda exigida a partir daquela data. (21º)
A ré informou-a naquela mesma altura que mantinha a sua posição e que iria passar a depositar a renda. (22º)
A ré tem efectuado depósitos na Caixa Geral de Depósitos (docs. nºs 2 a 19) na quantia de € 53,10, até Dezembro de 2004, e de € 55,09 a partir de Janeiro de 2005. (R)
O primeiro depósito foi efectuado pela ré em 05.02.04. (S)
Em 13.12.04, o autor marido enviou à ré, sob registo, a carta junta como doc. nº 5. (O)
Na qual notifica a ré que, por força do disposto na Portaria nº 1402/2004 de 13 de Novembro, e pela aplicação do factor de correcção extraordinária de 1,0375 tal renda, com efeitos a partir de 01.02.05 é actualizada para € 84,60. (P)
A ré tem feito os depósitos, em virtude da recusa de recebimento das rendas pelos autores na quantia de € 53,10, correspondente ao montante da renda por si aceite, até Dezembro de 2004, e de € 55,09 a partir de Janeiro de 2005, atenta a actualização feita nessa data. (23º)
A ré não comunicou aos autores que estava a fazer os depósitos na CGD senão um ano ou ano e meio depois. (27º)
*
III.O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
As questões a decidir no presente recurso são as seguintes:
1 - Se a sentença é nula por oposição entre os fundamentos e a decisão.
2 – Se a ré aceitou o montante da actualização da renda por obras efectuadas no arrendado.
3 – Se os autores efectuaram no arrendado obras no valor de € 20.745,25.
1 – Nulidade da sentença por oposição dos fundamentos com a decisão
Sustentam os autores que a sentença é nula por oposição entre fundamentos de facto e fundamentos de direito e por oposição dos fundamentos com a decisão.
Para tanto, alegam: a) que se deu como provado que, repartindo o valor das obras por todos os inquilinos, cabia à ré pagar a renda mensal de € 81,54 e que os autores notificaram a ré para pagar essa quantia e se decidiu que havia irregularidades naquela notificação; b) que se escreveu que a nova renda se considera aceite quando o arrendatário não discorde nos termos do artº 35º do RAU e no prazo nele fixado e se decidiu que a ré podia comunicar verbalmente a discordância em relação à nova renda.
As causas de nulidade da sentença ou de qualquer decisão são as que vêm taxativamente enumeradas no nº 1 do artº 668º do CPC.
Nos termos daquele normativo, é nula a sentença quando: a) não contenha a assinatura do juiz; b) não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão; c) os fundamentos estejam em oposição com a decisão; d) o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; e) condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.
“Os vícios determinantes da nulidade da sentença correspondem a casos de irregularidades que afectam formalmente a sentença a provocam dúvidas sobre a sua autenticidade, como é a falta de assinatura do juiz, ou ininteligibilidade do discurso decisório por ausência total de explicação da razão por que decide de determinada maneira (falta de fundamentação), quer porque essa explicação conduz, logicamente, a resultado oposto do adoptado (contradição entre os fundamentos e a decisão), ou uso ilegítimo do poder jurisdicional em virtude de pretender conhecer questões de que não podia conhecer (excesso de pronúncia) ou não tratar de questões de que deveria conhecer (omissão de pronúncia) … São, sempre, vícios que encerram um desvalor que excede o erro de julgamento e que, por isso, inutilizam o julgado na parte afectada” [Abílio Neto, “Código de Processo Civil Anotado”, 18ª ed., pág. 884.]
A sentença é nula por oposição dos fundamentos com a decisão nos termos da al. c) do nº 1 do artº 668º do CPC quando os fundamentos invocados devessem logicamente conduzir a uma decisão diferente da que a sentença expressa, ou seja, quando os fundamentos apontam num sentido e a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente [Alberto dos Reis, “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, pág. 141 e Antunes Varela, “Manual de Processo Civil”, 2ª ed., pág. 690].
Já a oposição entre fundamentos de facto e fundamentos de direito não é um vício formal da sentença e, como tal, não está prevista em nenhuma das alíneas do citado artº 668º, nº 1. A oposição entre factos e direito configura uma errada aplicação do direito aos factos, ou seja, isto é, um erro de julgamento, a corrigir através da apreciação do mérito da causa.
No caso dos autos, a decisão de que a notificação dos autores à ré efectuada pela carta referida em J) contém irregularidades tem como pressuposto alguns erros nela contidos, mais exactamente os que constam da al. M) da matéria assente: erro no montante da renda que a ré pagava e erro no montante da actualização anual prevista no artº 31º, nº 1 do RAU.
Aquela decisão não se fundamenta no facto de os autores terem notificado a ré para pagar a actualização do montante da renda que resultou da repartição do valor das obras por todos os inquilinos (€ 81,54).
Não se verifica assim a apontada contradição entre a decisão e os fundamentos.
Finalmente, a decisão de considerar válida a oposição verbal da ré ao montante da renda pedido pelos autores não tem como fundamento o que genericamente se diz no 1º parágrafo de fls. 142 a propósito do artº 35º, nº 2 do RAU, mas sim a conclusão exarada também a fls. 142 (nos antepenúltimo e penúltimo parágrafos).
Também nesta parte, a sentença não padece do vício que lhe é assacado.
2 – Aceitação pela ré do montante da actualização da renda por obras efectuadas no arrendado
Está provado que, por carta de 15.12.03, o autor marido (senhorio) comunicou à ré (arrendatária) que, por ter efectuado obras no prédio onde se situa a fracção arrendada, no valor global de € 20.745,25, a renda respectiva sofreria a actualização de € 28,44.
A ré recebeu aquela carta em 16.12.03 e não comunicou aos autores, por escrito, no prazo de 15 dias, que não aceitava a actualização da renda.
Sustentam os autores que a falta de comunicação da ré, por escrito e dentro do mencionado prazo de 15 dias, significa a aceitação do montante da actualização da renda por obras, ficando precludido o direito da ré a discutir posteriormente aquele montante.
A Lei 46/85 de 20.09 veio regulamentar conjuntamente os regimes de renda livre, condicionada e apoiada nos contratos de arrendamento para habitação, até aí dispersos por vários Diplomas.
Naquela Lei, o aumento de rendas desdobrava-se na actualização anual prevista no artº 6º, na correcção extraordinária quando ocorressem as situações descrita nos artºs 11º e 13º (arrendamentos anteriores a 01.01.80 e subarrendamentos) e no ajustamento em consequência da realização pelo senhorio de obras de conservação e beneficiação (artºs 16º, 17º e 18º).
O citado Diploma era omisso quanto à forma, prazos e demais termos, quer da comunicação pelo senhorio do aumento da renda por verificação de qualquer uma daquelas situações, quer da resposta do arrendatário.
Aplicar-se-iam assim as normas gerais que regem a declaração negocial (artºs 217º e seguintes do CC).
A Lei 46/85 foi revogada pelo DL 321-B/90 de 15.10 que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem.
Na redacção original do RAU, toda a matéria de actualização de rendas se encontrava regulada na subsecção III do capitulo I, mais exactamente nos artºs 30º a 39º, que se mantêm, com as alterações introduzidas pelos DL 278/93 de 10.08 e 329-B/00 de 22.12.
O RAU estabeleceu (e estabelece) como regra geral a permissão da actualização de rendas apenas nos casos previstos na lei e pela forma nela regulada (artº 30º).
E no artº 31º, prevê três casos de actualização:
a) as actualizações anuais, por aplicação de coeficientes, nos termos estipulados no artº 32º (artº 31º, nº 1, al. a), 1ª parte);
b) as actualizações estabelecidas por convenção das partes, nos casos previstos na lei (artº 31º, nº 1, al. a), 2ª parte);
c) a actualização exigível por obras de conservação ou beneficiação, nos termos dos artºs 38º e seguintes (artº 31º, nº 1, al. b);
Posteriormente, o DL 278/93 de 10.08 acrescentou (no capítulo III) duas especificidades ao regime de actualização das rendas nos arrendamentos para habitação, mais exactamente, as previstas nos artºs 78º (convenção do regime de actualização anual das rendas) e 81º-A (a actualização, até ao limite da renda condicionada, em virtude de o arrendatário ter outra residência ou ser proprietário de imóvel situado na mesma área e que possa satisfazer as suas necessidade habitacionais imediatas).
E o DL 257/95 de 30.09, através da inserção do artº 119º, possibilitou, em sede de arrendamentos para comércio ou indústria (e outros arrendamentos não habitacionais, mas agora por força dos artºs 121º e 123º), o estabelecimento de um regime de actualização anual das rendas.
O aumento da renda devido a obras de conservação ou beneficiação foi assim incluído nos casos de actualização de renda, logo na formulação original do RAU. Januário Gomes [“Arrendamentos para Habitação”, 2ª ed., pág. 125] entende que é mais correcta a terminologia da Lei 46/85, que o designava de “ajustamento de renda”.
A subsecção III do capítulo I, subordinada à epígrafe “Da actualização de rendas”, contém três divisões, a primeira com os artºs 30º e 31º (disposições gerais), a segunda com os artºs 32º a 37º que regem sobre as actualizações anuais e a terceira com os artºs 38º e 39º que tratam da actualização por obras.
Nos termos do artº 38º (na redacção do DL 329-B/00), “Quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária, ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal, pode exigir do arrendatário um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA)”.
Aquela actualização só é exigível no mês subsequente ao da conclusão das obras, e incorpora-se no montante da renda, recaindo sobre ela a actualização prevista na al. a) do nº 1 do artº 31º (nº 2 do artº 35º).
Se a actualização decorrer da realização de obras de conservação ordinária só é exigível aos arrendatários que se mantenham no local arrendado há oito ou mais anos nessa qualidade (nº 4 do mesmo normativo).
Como se vê, os artºs 38º e 39º nada prescrevem sobre a comunicação do senhorio da actualização da renda por motivo de obras nem sobre a resposta do arrendatário.
Já as normas respeitantes à actualização anual das rendas regulam minuciosamente aquela matéria.
O senhorio interessado na actualização anual da renda deve comunicar por escrito ao arrendatário, com a antecedência mínima de 30 dias, o novo montante e o coeficiente e demais factores relevantes utilizados no seu cálculo (artº 33º, nº 1).
O arrendatário que discorde da renda indicada nos termos daquele normativo pode recusá-la com base em erro nos factos relevantes ou na aplicação da lei (artº 35º, nº 1).
A recusa, acompanhada da respectiva fundamentação, deve ser comunicada ao senhorio por escrito, no prazo de 15 dias contados da recepção da comunicação de aumento, e da qual conste o montante que o arrendatário considera correcto (artº 35º, nº 2).
Quando o arrendatário não discorde da nova renda nos termos do artº 35º e no prazo nele fixado, a nova renda considera-se aceite (artº 33º, nº 2).
A recusa que não seja efectuada dentro do prazo, com o formalismo e nos demais termos expostos no artº 35º, nºs 1 e 2 é ineficaz.
Se o arrendatário não se opuser eficazmente à actualização da renda e, posteriormente, verificar que o aumento foi mal calculado, pode ainda assim discutir o aumento e rever a renda?
Aragão Seia [“Arrendamento Urbano”, 2ª ed., pág. 194] entende que nos contratos para habitação no regime de renda livre, nos contratos de duração limitada com duração efectiva superior a 5 anos e nos contratos para o exercício do comércio ou indústria e de profissões liberais ou outra aplicação lícita do prédio em que haja sido convencionado um prazo de duração efectiva superior a cinco anos, bem como naqueles que não estejam sujeitos a prazo de duração efectiva, se tem de considerar definitivamente fixada por mútuo consenso, que é vinculativo – artºs 224º, nº 1 e 234º, nº 1 do CC. Nos outros casos poderá ser revista, atentos os limites estabelecidos no artº 30º.
Ou seja, no caso da actualização anual da renda prevista no artº 31º, nº 1, al. a), nos contratos de arrendamento para habitação de duração ilimitada e renda livre - como o dos presentes autos - a falta de oposição do arrendatário efectuada nos termos do artº 35º, nº 1 e 2 implica sempre a obrigatoriedade do pagamento da renda actualizada nos moldes comunicados pelo senhorio e faz precludir a possibilidade de discutir posteriormente o montante da actualização.
A questão que se coloca agora é a de saber se as normas dos artºs 33º e 35º se aplicam ao caso de actualização por obras previsto no artº 38º.
A sistematização do RAU aponta desde logo para uma resposta negativa.
Como já dissemos, os artºs 33º e 35º estão incluídos na divisão que tem por epígrafe “Das actualizações anuais” e não na divisão que contém as disposições gerais sobre actualização de renda (artºs 30º e 31º).
Na fixação do sentido e alcance da lei, tem de se presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (artº 9º, nº 3 do CC).
Nada nos faz crer que, se o legislador tivesse querido regular a comunicação do senhorio e a resposta do arrendatário também no caso de actualização por obras, tivesse cometido um erro de sistematização tão grosseiro, inserindo as normas sobre tal matéria na divisão das actualizações anuais ao invés de as incluir nas disposições gerais.
Por isso, entendemos que o legislador que, na redacção inicial do RAU, concentrou todas as normas sobre actualizações de rendas numa única subsecção, quis expressamente restringir a regulamentação da comunicação do senhorio e da resposta do arrendatário ao caso específico das actualizações anuais.
E compreende-se que assim seja porque há uma diferença substancial entre o caso das actualizações anuais e o caso das actualizações por obras.
No primeiro, apenas há que aplicar os coeficientes legais ao montante da renda em vigor (artº 31º, nº 1). O senhorio em pouco mais poderá errar para além da aplicação dos coeficientes ou do cálculo aritmético.
A base de aplicação dos coeficientes é conhecida do arrendatário, o conhecimento dos coeficientes é acessível e o tipo de erro que pode ser cometido é facilmente detectável. Além de que o arrendatário já tem a expectativa do aumento anual da renda.
Por isso, se lhe impôs um regime rígido de recusa, com um prazo curto e uma cominação forte: se não cumprir tal regime, está obrigado a pagar a renda indicada pelo senhorio.
Na actualização por obras, a aplicação de coeficientes legais (que, por remissão expressa do artº 38º, nº 1 são os previstos no artº 12º do actual RECRIA, aprovado pelo DL 329-C/00 de 22.12), incide sobre uma base aleatória – o montante das obras – que é indicada pelo senhorio e que o arrendatário desconhece.
Atente-se em que no regime dos artºs 33º e 35º, o arrendatário não só tem de responder por escrito, no prazo de 15 dias, fundamentando a recusa, como tem de indicar logo o montante da renda que considera correcto.
Ora, em caso de realização de obras, dificilmente o arrendatário conseguirá reunir num prazo tão curto os elementos necessários para contrapor um valor ao valor indicado pelo senhorio.
Como se lê no Ac. desta Relação de 18.05.00 [CJ-00-II-190], o disposto no artº 33º, destinando-se à actualização exigida anualmente nos casos do artº 31º, regula apenas os casos em que é o senhorio a indicar ao arrendatário o valor da nova renda e que é apenas o resultante de critérios legais e no qual não entra qualquer margem de possível variação.
Um argumento importante no sentido da orientação acima expressa é o facto de o actual RECRIA reger expressamente a comunicação e a resposta no caso da actualização da renda por obras ao abrigo daquele Regime de forma bem diferente da prevista nos artºs 33º e 35º.
Nos termos do artº 13º, nº 1 do DL 329-C/00, o senhorio tem de comunicar ao arrendatário a data prevista para o início e conclusão das obras e enviar-lhe cópia da descrição dos diversos trabalhos a efectuar e correspondente orçamento, bem como a descrição do cálculo da actualização da respectiva renda. O prazo para o senhorio e o arrendatário recorrerem, em caso de desacordo, é de 60 dias.
Verifica-se assim que, no caso das obras comparticipadas ao abrigo do RECRIA, previamente aprovadas pelo IGAPHE peara aquele efeito (cfr. artº 10º do DL 329-C/00), o legislador teve o cuidado de regular a comunicação do senhorio e a resposta de forma menos rígida do que a prevista nos artºs 33º e 35º, concedendo prazos mais longos e não cominando o silêncio do arrendatário com a aceitação da renda.
Ora, nos casos em que as obras efectuadas pelo senhorio não foram comparticipadas pelo RECRIA e, portanto, não foram previamente analisadas nem aprovadas pelo IGAPHE, sendo o seu montante fixado unicamente pelo senhorio, a possibilidade de erro e de discordância do arrendatário são ainda maiores.
O DL 329-B/00, que introduziu a actual redacção do artº 38º, nº 1 e o DL 329-C/00, que alterou o RECRIA, são contemporâneos - ambos foram publicados em 22.12.
A entender-se que o regime dos artºs 33º e 35º se aplica ao caso de actualização por obras, não se justifica que se tivesse instituído um regime mais favorável ao arrendatário para os casos das obras financiadas (cujo montante foi analisado e aprovado por um instituto público) e se tivesse mantido o regime rígido daqueles artºs 33º e 35º para o caso das obras não financiadas (cujo montante foi indicado pelo senhorio).
Esclarece-se que, no caso das obras serem feitas totalmente a expensas do senhorio, sem comparticipação ao abrigo do RECRIA, este regime só é aplicado para efeitos de apuramento do valor da actualização, com a utilização dos critérios definidos no seu artº 12º. É o resulta do disposto no artº 38º, nº 1.
Acresce que, em alguns dos casos de actualização de renda que foram introduzidos no RAU posteriormente à sua entrada em vigor, pelos Diplomas que já acima mencionámos, houve a preocupação de reger a forma de comunicação do senhorio e a resposta do arrendatário, nalguns casos remetendo expressamente para o artº 33º. Damos como exemplo o nº 3 do já citado artº 81º-A.
Tal não seria necessário se os artºs 33º e 35º contivessem uma regra geral, aplicável a todos os casos de actualização de obras.
Concluindo-se que, ao caso de actualização da renda por motivo de obras, ao abrigo do disposto no artº 38º não se aplicam as normas dos artºs 33º e 35º, há que resolver a questão à luz das regras gerais do CC.
A proposta do senhorio no sentido de aumentar a renda por força da realização das obras tem de ser aceite pelo arrendatário, não sendo possível dispensá-la (artº 234º do CC).
O silêncio só por si não vale como declaração negocial (artº 218º do CC).
Inexistindo qualquer declaração expressa de aceitação, importa saber se houve uma aceitação tácita, a qual se deduz de factos que, como toda a probabilidade a revelem (artº 217º do Diploma citado).
No caso dos autos, não só a ré não praticou qualquer acto revelador da aceitação do montante da nova renda, como praticou vários actos significativos de que não o aceitou.
Além de ter comunicado verbalmente, por duas vezes, à nora dos autores (que era a pessoa a quem pagava a renda) que não concordava com o aumento, passou a depositar o montante da renda actualizado apenas com a actualização anual devida, nunca tendo depositado o acréscimo da actualização por obras.
De tais actos não se pode inferir que a ré aceitou o montante da actualização por obras proposto pelos autores. Consequentemente, não está precludido o seu direito de o discutir em tribunal.
3 – Valor das obras efectuadas no arrendado
Em 2003, os autores efectuaram no prédio onde se situa a fracção autónoma arrendada à ré as obras descritas na al. G):
- reparação do telhado com remoção de toda a telha, reparação de todo o ripado de suporte, reparação de rufos e aplicação de telha nova onde se revelou necessário;
- reparação das fachadas ao nível das fissuras existentes, que foram picadas e reparadas, foi lavada toda a extensão da fachada, e foram revestidas e pintadas as fissuras existentes;
- pintura do prédio – todo o prédio foi pintado, com aplicação de impermeabilização nas paredes e aplicação de tinta borracha.
Tais obras foram executadas em partes comuns do edifício (cfr. artº 1421º, nº 1, nºs 1, als. a) e b) do CC), e, consequentemente, beneficiam a ré enquanto arrendatária de uma das fracções autónomas que constituem o edifício, permitindo-lhe o uso e fruição do arrendado em conformidade com o fim do contrato – a habitação.
São, por isso, claramente, obras de conservação do arrendado (cfr. artº 11º, nº 2, als. a) e c)), sendo despicienda a sua classificação como obras de conservação ordinária ou extraordinária, uma vez que, como se diz na sentença recorrida, face à redacção do artº 38º, nº 1 introduzida pelo DL 329-B/00 de 22.12, quer umas, quer outras, permitem a actualização da renda.
Dúvidas não há de que aquelas obras são obras de conservação executadas no arrendado, que, como tal, conferem aos autores o direito à actualização da renda nos termos previstos no normativo citado.
No entanto, para além daquelas obras, os autores efectuaram obras em algumas janelas e numa porta – foram lixadas e envernizadas algumas madeiras na parte exterior do edifício e limpos e arranjados alguns estores das janelas numa outra fracção que não a da ré.
Sustentam os autores que tais obras também beneficiaram o arrendado e, por isso, incluíram o seu custo no montante global (€ 20.745,25) sobre o qual aplicaram os coeficientes previstos no artº 12º do RECRIA para cálculo do valor da actualização a pagar pela ré.
As janelas, portas e estores de uma fracção autónoma destinam-se ao uso exclusivo do respectivo condómino. Não são, por isso, partes comuns (cfr. o citado artº 1421º do CC).
Tendo a reparação de janelas, portas e estores sido efectuada numa fracção autónoma que não é a que está arrendada à ré, não se podem considerar como obras efectuadas no arrendado.
Não podiam, pois, os autores incluir o valor daquelas obras no valor que utilizaram para calcular o montante da actualização da renda, nos termos do artº 38º, nº 1. O valor que serve de base àquele cálculo é tão só o valor das obras descritas em G).
E, ao contrário do que os autores alegam, não era à ré que cabia provar qual o valor daquelas obras.
As obras efectuadas no arrendado e o respectivo valor são factos constitutivos do direito dos autores, pelo que era sobre eles que incidia o respectivo ónus de alegação e prova (artº 342º, nº 1 do CC).
Os autores provaram efectivamente que realizaram obras de conservação no arrendado (as descritas em G), mas não provaram o seu valor, que é elemento essencial para o cálculo da actualização da renda.
Bem andou pois o tribunal recorrido ao concluir que não impende sobre a ré a obrigação de pagar o aumento pedido pelos autores (€ 28,44) e que, tendo a ré depositado a renda acrescida apenas das actualizações anuais, não se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no artº 64º, nº 1.
Improcedem as conclusões dos apelantes, restando confirmar a sentença recorrida.
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IV.Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e, em consequência:
- Confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
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Porto, 28 de Setembro de 2006Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Ana Paula Fonseca Lobo
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha