Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ADMINISTRAÇÃO DOS BENS DOS CÔNJUGES
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ACTO DE ADMINISTRAÇÃO
CONSENTIMENTO
AUTORIZAÇÃO
LOCATÁRIO
II - Assim, a celebração do contrato de arrendamento para comércio não carecia nem do consentimento nem da intervenção da mulher.
III - Detendo apenas o marido a qualidade de locador, suficiente se mostra que ele tenha reconhecido a sociedade beneficiária da cedência do arrendamento como tal, sem necessidade do paralelo reconhecimento por parte da então mulher.
1- Maria C........, Esmeralda .........., Maria M........, Tadeu ........, Virgílio ........, Conceição ........., Sérgio ........, Paula ......... e Carlos ........ instauraram, em 30.12.99, na comarca de ........., acção sumária (despejo) contra Sebastião ......... e mulher, P........., pedindo que, decretada a resolução do contrato de arrendamento id. na p.i., sejam os RR. condenados a entregar-lhes, de imediato e livre de pessoas e coisas, o arrendado, condenando-se, ainda, os RR. a pagar-lhes as rendas vencidas desde Junho a Dezembro de 1999, inclusive, no montante de Esc. 120.078.00, e as vincendas até efectivação do despejo.
Fundamentando a respectiva pretensão, alegaram, em resumo e essência, terem, actualmente, a posição de senhorio no contrato de arrendamento em causa, celebrado, para o exercício da actividade de ourivesaria, em 26.03.66, entre Armando ........ (falecido, em 27.11.91), naquela qualidade, e o R., como locatário, sendo certo que, com inobservância da correspondente forma legal, o R. transmitiu, sem o conhecimento, autorização ou reconhecimento do senhorio, e no decurso do ano de 1978, para a sociedade “S........., Lda”, constituída pelos RR., o gozo do locado, facto que não foi comunicado ao senhorio, que do mesmo só veio a ter conhecimento, em Julho de 1999, altura a partir da qual a A. Maria C........ deixou de proceder ao levantamento dos cheques que lhe eram entregues para pagamento da respectiva renda.
Contestando, os RR. pugnaram pela improcedência da acção, invocando a existência de mora do senhorio quanto ao pagamento das rendas, autorização dada pelo senhorio para a operada transmissão do gozo do arrendado, com reconhecimento e simultânea aceitação da sobredita sociedade na qualidade de nova locatária, ao que acresce que estes últimos factos são do conhecimento do senhorio, há mais de 20 anos, tendo, pois, caducado o seu eventual direito de resolução do contrato de arrendamento em causa.
Na resposta, alegaram os AA. por forma conducente à improcedência das excepções deduzidas pelos RR., impugnando a correspondente versão fáctica por estes fornecida.
No despacho saneador, proferido nos termos previstos no art. 787º, nº2, do CPC, foi a instância tida por regular e válida, relegando-se para a decisão final o conhecimento da matéria exceptiva deduzida pelos RR.
No prosseguimento da normal tramitação dos autos, veio, a final, a ser proferida (em 08.10.01) douta sentença que julgou procedente a deduzida excepção peremptória da caducidade, absolvendo-se os RR. do pedido de decretamento da resolução do contrato de arrendamento em causa e subsequente despejo, do mesmo passo que condenou aqueles no pagamento aos AA. da quantia de Esc. 85.770.00, somatório, em singelo, das rendas dos meses de Julho a Novembro de 1999, acrescendo-lhe as vincendas.
Inconformados, apelaram os AA., visando a revogação da sentença apelada, com a inerente procedência integral da acção, conforme alegações culminadas com a formulação das seguintes e essenciais conclusões:
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1ª- O prédio arrendado pelo Armando ....... ao R.- marido, em 26.03.66, era um bem comum do casal constituído por aquele e pela sua, então, esposa, a, ora, A. Maria C........, casados, no regime da comunhão geral de bens, desde 1945;2ª- Sendo bem comum do casal, era também necessária a intervenção da esposa, a, ora, A. Maria C......., na celebração do contrato de arrendamento;
3ª- A autorização para que os RR. constituíssem uma sociedade que passasse a explorar o estabelecimento de ourivesaria instalado no arrendado foi dada apenas pelo Armando ........., mas não pela sua, então, esposa, a qual nunca teve conhecimento de que, no arrendado, estivesse instalada a sociedade constituída entre os RR.;
4ª- Aquela autorização e este conhecimento não são comunicáveis, nem extensíveis à A., Maria C......., a qual nunca reconheceu a sociedade “S......., Lda” como inquilina, nunca os RR. lhe tendo comunicado a cessão da posição contratual, nem a cedência do arrendado, a qual é, quanto a si, ineficaz;
5ª- Ainda que a excepção da caducidade se tivesse verificado em relação ao Armando ......., tal excepção não se verifica em relação à A. Maria C......., sendo que também quanto a esta tinha de se verificar, como elemento do casal;
6ª- Não se sabe a que título é que a aludida sociedade passou a ocupar o arrendado, uma vez que os RR. nunca comunicaram, nem ao Armando ......, nem à A. Maria C......., nem a ninguém, a cedência do arrendado, nem o negócio ou contrato através do qual se operou a cessão da posição do arrendatário, sendo certo que tais cedência ou cessão para a dita sociedade pressupunham e pressupõem sempre, e necessariamente, a celebração de um contrato (trespasse, comodato, doação, etc.);
7ª- Apesar de previamente autorizada pelo Armando ......., os RR. deviam, depois, ter-lhe comunicado a cedência do arrendado e o negócio ou contrato pelo qual se operou tal cedência, no prazo de 15 dias após a respectiva concretização (al. g) do art. 1038º, do CC), o que não fizeram, nem à sua, então, esposa;
8ª- Tal cedência é ineficaz, não só em relação à A. Maria C........, mas também em relação ao Armando ......., uma vez que não lhe foi comunicada, o que é obrigatório para que o senhorio possa controlar e verificar a legalidade da situação e para que possa efectivamente saber quem é o inquilino e as condições em que foi feita a cedência;
9ª- O facto de se ter provado que o Armando ....... tomou conhecimento da existência da sociedade logo que ela foi constituída e que tinha a sede no arrendado não é relevante, porquanto a indicação do local da sede como sendo o arrendado pode ser por uma questão prática ou temporária, tanto mais que, no contrato de sociedade, se refere que “a sede poderá ser mudada para outro local”;
10ª- Por outro lado, o facto de a sociedade ter indicado como sede o arrendado não significa que tenha havido trespasse ou outro negócio entre os RR e a firma “S........., Lda”;
11ª- O facto de a renda ter sido paga com cheque da sociedade também não é, para o caso, relevante porque tal situação não constitui nem representa nenhum trespasse ou outro negócio, sendo ainda certo que a renda pode ser paga com cheque de outra pessoa ou entidade diferente do arrendatário;
12ª- O Mmo Juiz “a quo” entendeu que o Armando ....... tinha conhecimento da cedência do arrendamento há mais de um ano, verificando-se em relação a este a excepção da caducidade do direito de resolver o contrato e que o conhecimento do anterior senhorio passa para os senhorios seguintes, sendo-lhes oponível;
13ª- Ora, antes de mais, o senhorio não era só o Armando ......., mas também a A. Maria C.......;
14ª- Depois, o que se provou é que o Armando ....... teve conhecimento da existência da sociedade, com sede no arrendado, e não que teve conhecimento da cedência do arrendado, o que são duas coisas completamente diferentes e distintas, pois que o facto de a sociedade ter a sede no arrendado não quer dizer que o estabelecimento, que era dos RR., tivesse passado, sem mais, para a titularidade da sociedade!;
15ª- Não se transmite a caducidade do anterior senhorio para o actual senhorio, pois que o que se transmite é o prédio e as características, ónus ou encargos com ele relacionados, mas não os factos pessoais ou subjectivos do transmitente (v. g. o conhecimento que o senhorio tem ou deixa de ter);
16ª- Tendo o estabelecimento dos RR. passado para a titularidade da sobredita sociedade, teria de haver, como efectivamente houve, um qualquer contrato materializador de tal transferência ou cessão da posição do arrendatário, tal como trespasse, doação, comodato, etc., sendo certo que tal contrato teria de ser obrigatoriamente celebrado por escritura pública, nos termos do disposto na al. k) do art. 89º do Cod. do Notariado, na altura em vigor;
17ª- Como os RR. não celebraram nenhuma escritura pública, a cedência do arrendado ou a cessão da posição contratual foi feita verbalmente, sendo, pois, nula por falta de forma, nos termos dos arts. 220º, 425º, 1059º, nº2 e 1120º, nº2 do CC e dos arts. 7º, 115º e 118º,nº2 do DL nº 321-B/90, de 15.10, nulidade que é invocável a todo o tempo.
Contra-alegando, defendem os apelados a manutenção do julgado.
Corridos os vistos e nada obstando ao conhecimento do recurso, cumpre decidir.
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2- Na sentença apelada, tiveram-se por provados os seguintes factos:/
a)- No dia 27.11.91, morreu Armando ........ (1), o qual foi casado, em primeiras núpcias (05.05.45), com a 1ª A. Maria C........, sob o regime de comunhão geral de bens (2);b)- Por sentença transitada em julgado no dia 26.10.88, foi decretado o divórcio entre a 1ª A. e Armando ........ (3);
c)- O património comum do casal não foi partilhado, sendo a A. Maria C....... quem administrou e administra o referido património (4);
d)- Por morte de Armando ......., foram habilitados os herdeiros constantes da escritura de habilitação de fls. 14 e segs., de teor, aqui, tido por reproduzido (5);
e)- Maria A........., por escritura de 12.03.93, cedeu o seu quinhão hereditário, na herança aberta por óbito do Armando, a Maria C....... (6);
f)- Está inscrita na matriz predial urbana, sob o art. 238º, o prédio “moradia de casa de dois andares e lojas, tendo, no rés-do-chão, três divisões e oito vãos, no 1º andar, sete divisões e cito vãos e, no 2º andar, cinco divisões e oito vãos, sito na ........., nº ../.., freguesia de ........” (7);
g)- Por escritura pública de 26.03.66, Armando ...... declarou dar de arrendamento a Sebastião ......., o qual declarou tomar de arrendamento, parte do rés-do-chão do prédio referido em f), para instalação de ourivesaria, mediante o pagamento mensal de Esc. 500.00 (8);
h)- Actualmente, o pagamento mensal pelo uso do locado é de Esc. 17.154.00 (9);
i)- Ficou estipulado que tal quantia seria paga, na casa do senhorio, no primeiro dia útil do mês a que respeitasse (10);
j)- Após a morte de Armando ......., a A. Maria C....... passou a receber a renda na ourivesaria (11);
k)- Por escritura pública celebrada no dia 19.07.78, no ..º Cartório Notarial de .........., o R. Sebastião ....... constituiu com a R. P....... uma sociedade por quotas de responsabilidade limitada, com sede no arrendado(12);
l)- Por escritura de 19.06.87, o R. e P....... procederam ao aumento do capital e alteração parcial do pacto da firma “S........, Lda” (13);
m)- A partir de Julho de 1999, a A. Maria C....... não mais procedeu ao levantamento do montante dos cheques entregues para pagamento das rendas, com excepção da renda do mês de Dezembro, no montante de Esc. 17.154.00, paga, em numerário, e recebida pela A. Ana Paula (14);
n)- Os recibos eram emitidos pela A. Maria C......., em nome de Sebastião ...... (15);
o)- Armando ....... autorizou que a sociedade a constituir pelos RR. passasse a explorar o estabelecimento de ourivesaria instalado no arrendado (16);
p)- Armando ...... tomou conhecimento da existência da sociedade logo que ela foi constituída (17);
q)- No Jornal ......., saiu a publicação da constituição da sociedade, no dia 27.07.78 (18);
r)- No mesmo jornal, em 20.08.87, foi publicitado o aumento de capital e alteração do pacto social (19);
s)- A partir de Julho de 1978, a renda foi paga através de cheque da sociedade (20);
t)- Tais cheques foram recebidos por Armando ....... e, depois, por Maria ....... (21);
u)- Desde 1978, nunca foi recusado o pagamento das rendas (22);
v)- Na porta do estabelecimento, desde 1978 que está afixado um letreiro com os dizeres “Ourivesaria ......” de “S........, Lda” (23);
x)- Tal letreiro é visível do exterior (24);
z)- Em 1978, Armando ...... e mulher, Maria C......., viviam por cima do arrendado (25);
y)- Após o divórcio (1988), Armando ........ saiu de casa e ali ficou Maria C....... (26);
w)- Mais tarde, saiu a A., com a filha Paula, e ficaram os restantes filhos (27);
aa)- A A. Conceição, há dois, três anos, voltou a viver ali (28);
bb)- Os AA. e Armando ....... passavam em frente da ourivesaria, vezes sem conta, e entravam em casa, por uma porta ao lado (29).
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3- Passando à apreciação do âmbito e objecto do recurso, o qual, exceptuadas as meras razões de Direito e as questões de oficioso conhecimento, é delimitado pelo teor das conclusões formuladas pelo(s) recorrente(s) -arts. 660º, nº2, 664º, 684º,nº3 e 690º, nº1, todos do CPC-:/
I- Como bem referem os apelados, nas suas doutas contra-alegações—que nos merecem, na sua grande generalidade, integral adesão—“nem sequer está provado que a parte do prédio arrendada pertencesse ao Armando ........ e mulher”, ou seja, que a mesma tivesse a natureza de bem comum do casal formado por ambos, ao tempo da celebração do contrato de arrendamento respectivo.Como quer que seja, nesta última data (26.03.66), vigorava o CC de 1867, por força de cujos arts. 1189º e 1117º a administração dos bens do casal -incluindo os próprios da mulher!- pertencia, por princípio e em exclusividade, ao marido. Sendo que, nos termos preceituados pelo art. 14º do DL nº 47344, de 25.11.66 (que aprovou o novo CC, entrado em vigor, no Continente e genericamente, em 01.06.67), “O disposto nos arts. 1671º a 1697º do novo código é aplicável aos casamentos celebrados até 31.05.67, mas em caso algum serão anulados os actos praticados pelos cônjuges na vigência da lei antiga, se em face desta não estiverem viciados”.
Aliás, a redacção originária do art. 1678º do novo CC manteve, no essencial e até à modificação decorrente do DL nº 496/77, de 25.11 (entrado em vigor, em 01.04.78), o sobredito regime de administração dos bens do casal, adentro da sociedade conjugal.
Não carecia, assim, da intervenção ou, sequer, consentimento da respectiva mulher a celebração do contrato de arrendamento a que se referem os autos, em relação ao qual e quanto ao período em que ocorreram as vicissitudes juridicamente relevantes e mencionadas na factualidade provada, só o Armando ......... detinha a qualidade de respectivo senhorio ou locador;
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II- Por força do exposto, complementado com a constatação de que o celebrado contrato de locação deve ser havido como constituindo, para o locador Armando, um acto de administração ordinária (art. 1024º, nº1, do CC)-como os demais que, sem menção da respectiva origem, vierem a ser citados), não estava a autorização concedida por aquele para que a sociedade aludida nos autos passasse a fruir o locado sujeita, subordinada ou condicionada a correspondente consentimento da mulher, Maria C....... (art. 1678º, nº3), sendo-lhe, pois e integralmente, oponível, com toda a sua inerente eficácia, sem dependência de (não cabida e paralela) autorização sua.Aliás, o facto de a dita A. ser casada, sob o regime da comunhão geral de bens, com aquele Armando, não significa ou determina que haja uma situação de compropriedade, certo como é que o património conjugal é um património autónomo, colectivo, que se distingue da compropriedade. É que, segundo o Prof. Mota Pinto (“Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª Ed., pags. 349), “Existe património colectivo quando um único património tem vários sujeitos. Duas ou mais pessoas que possuem -cada uma- o seu património que lhes pertence globalmente”. E, para os Profs. Pereira Coelho e Guilherme de Oliveira (“Curso de Direito de Família”, Vol. I- 2ª Ed., 2001, pags. 370), “Os bens do casal não são necessariamente de um ou outro cônjuge, nem pertencem a ambos em compropriedade-são antes “bens comuns”; isto supõe um regime específico para a sua administração...”;
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III- Detendo apenas o aludido Armando a qualidade de locador- senhorio do contrato em causa, e por força do que já ficou considerado, para arredar, nos termos do disposto no art. 1049º, a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista nos arts. 1038º, als. f) e g) e 64º, nº1, al. f), do DL nº 321-B/90, de 15.10 (RAU- Regime do Arrendamento Urbano) suficiente se mostra que aquele tenha reconhecido -como reconheceu- a sociedade beneficiária da cedência como tal, sem necessidade, pois, de qualquer outro correspondente e paralelo reconhecimento, designadamente, por parte da sua, então, mulher;/
IV- A poder operar a sobredita causa de resolução-como já se viu não ser o caso, atento o disposto no citado art. 1049º, em conjugação com a factualidade provada—sempre teria de entender-se (como, doutamente, se sustenta na sentença apelada), ante a aludida factualidade e o preceituado no art. 65º, nº1 do RAU, que o correspondente direito de resolução do contrato teria caducado, suficiente se mostrando, nesta sede e perspectiva, e pelas razões já expostas, que tal caducidade ocorresse (como ocorreria), em relação à pessoa do locador - senhorio, ou seja, do mencionado Armando./
V- A aludida excepção de caducidade sempre seria oponível aos actuais senhorios, desde logo, em consequência do preceituado no art. 1057º, segundo o qual “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato” (de arrendamento) “sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo” (inaplicáveis, no caso em apreço). Além de que este entendimento é, quanto a nós, o único que salvaguarda a estabilidade, consolidação e certeza da relação locatícia, de valor incalculável para o locatário, em contraposição à “punição” da correspondente inércia do senhorio. Não sendo de menosprezar a ponderação de que diferente entendimento na matéria poderia equivaler, na prática, ao completo esvaziamento do alcance e eficácia da excepção da caducidade: bastaria, para tanto, que o originário senhorio a quem a mesma fosse “oponível”, alienasse, porventura decorrido imenso tempo sobre o conhecimento da ocorrência da causa de resolução, o objecto locado!...O que seria, no mínimo, chocantemente absurdo e profundamente injusto, para além de colidir com o sentimento ético colectivo.De salientar, aliás, que semelhante posição foi perfilhada nos Acs. da Rel. de Lisboa de 23.01.76 -Col.-1º/208-, de 09.01.79-Col.-1º/75- e de 29.05.90-Col.-3º/130- e, bem assim, no Ac. da Rel. de Coimbra de 23.10.90-Col.-4º/81.
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VI- Quanto ao vício de forma (nulidade) também invocado pelos apelantes, dir-se-á, tão só, com os apelados, que “o direito à resolução do contrato previsto no art. 64º, nº1, al. f) do RAU, por invalidade por falta de forma, não pode ser invocado pelo senhorio se este tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal (art. 1049º)”. Como sucedeu, no caso dos autos, conforme já referido.Aliás, ante a factualidade provada e que emerge dos autos, a pretensão dos apelantes sempre colidiria (com) e teria de ter como antídoto, em última análise, o instituto do abuso do direito, na modalidade ou vertente do “venire contra factum proprium”. Como, com total pertinência, se insinua na douta sentença apelada.
Improcedem, destarte, as conclusões formuladas pelos apelantes, com as mesmas improcedendo o respectivo recurso.
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4- Em face do exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se, em consequência e com a aduzida fundamentação, a douta sentença apelada.Custas pelos apelantes.
Porto, 16 de Setembro de 2002
José Augusto Fernandes do Vale
Rui de Sousa Pinto Ferreira
Joaquim Matias de Carvalho Marques Pereira