Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RENDA
ACTUALIZAÇÃO
II - A falta de elevador pode tornar a utilização menos cómoda, mas não interfere nas "necessidades de habitação".
III - Pedido o despejo por a renda pedida não ter sido paga e opondo-se com o fundamento de inexistência dos pressupostos legais, só o trânsito em julgado da decisão que dá por verificados os requisitos constitui o inquilino em mora quanto ao pagamento da nova renda.
IV - Não deve, pois, decretar-se o despejo mas só condenar-se nas diferenças de rendas verificadas.
I – Relatório
B..... e marido C..... instauraram a presente acção declarativa com processo sumário, contra D....., pedindo que se decrete a resolução do contrato de arrendamento relativo ao 4º andar esquerdo do prédio sito na Rua....., ....., no qual os autores ocupam a posição de senhorios e a Ré a posição de inquilina, condenando-se esta a despejar imediatamente o locado e a pagar as rendas vencidas, no montante de Esc. 343.905$00, e vincendas até efectivo despejo.
Fundamentaram o pedido alegando em resumo, que:
Por contrato de arrendamento celebrado em 15 de Janeiro de 1974 e com início em 1 de Fevereiro de 1974 foi dado de arrendamento, para habitação, pelo então proprietário E....., Ldª, ao marido da Ré, F....., o apartamento no 4º andar esquerdo do prédio sito na Rua....., ..... pela renda mensal de Esc. 4.000$00, sendo que F..... faleceu em 15 de Abril de 1997, tendo a Ré tomado a posição deste como inquilina;
Por carta de 26-06-1996, com cópia junta a fls. 14 dos autos, comunicaram a actualização da renda para o montante de 68.781$00, a partir da próxima renovação do contrato, por terem conhecimento que os inquilinos eram proprietários de uma habitação no nº 2 andar do prédio urbano sito na Rua X....., ....., ....., inscrito na matriz sob o artigo 0100;
A Ré recusou, sem fundamento, o pagamento da renda de acordo com a actualização efectuada e não pagou as rendas vencidas de Junho a Outubro de 1997, o que constitui fundamento para a resolução do contrato e consequente despejo.
Citada, a Ré contestou, defendendo a falta de requisitos da comunicação de actualização da renda, em virtude de não identificar com rigor o imóvel pertencente à Ré e da comunicação ter sido condicionada em termos de eficácia a um acontecimento futuro e incerto, defendendo ainda que não há fundamento para a pretendida actualização dado que não dispõe de imóvel que satisfaça as suas necessidades habitacionais imediatas.
Conclui pela improcedência da acção.
Foi proferido despacho saneador tabelar, seleccionaram-se os factos assentes e organizou-se a base instrutória, que motivou a reclamação de fls. 65 decidida nos termos do despacho de fls 100.
Instruída a causa, procedeu-se a julgamento, constando do despacho de folhas 193-194 as respostas à matéria da base instrutória, que não foram objecto de qualquer reparo.
De seguida foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a ré do pedido.
Inconformados os Autores interpuseram o presente recurso de apelação, tendo na sua alegação formulado as seguintes conclusões:
1ª - A douta sentença recorrida fez incorrecta interpretação e aplicação da lei aos factos dados como provados;
2ª - Com efeito o artº 81-A do RAU, criado pelo Dec. Lei 278/93 de 10/08, veio reconhecer ao senhorio o direito de aumentar a renda, até ao que seria o seu valor máximo no regime de renda condicionada, quando o inquilino disponha de outra habitação que possa satisfazer as suas necessidades habitacionais imediatas, quer esta seja de sua propriedade ou não;
3ª -A protecção do arrendatário, que em principio justificaria a não actualização das rendas, não merece tutela quando aquele dispõe de outra residência na mesma comarca ou na mesma área metropolitana em que resida;
4ª - Ora, a Ré é proprietária de vários prédios urbanos de habitação, na cidade do..... (Alínea G) dos Factos Assentes);
5ª -E, a habitação sita no 2º andar do prédio com o nº..., na Rua X....., ....., é pertença da Ré e reúne o número de divisões necessárias às necessidades da mesma (Alínea H) dos Factos Assentes);
6ª -No caso em apreço, o problema coloca-se quanto à habitação da Rua X..... satisfazer ou não as necessidades habitacionais da Ré, já que quanto à disponibilidade da mesma, não se levantam dúvidas;
7ª -Em face dos elementos constantes dos autos, nomeadamente do relatório médico, constata-se que a Ré tem graves limitações físicas que implicam muitas dificuldades e impossibilidades de efectuar certos gestos necessários à sua participação na vida em sociedade;
8ª -Assim, necessita da ajuda de terceira pessoa para a realização dos mais elementares actos da vida corrente, como sejam, para fazer a sua higiene pessoal, para se vestir e despir, para se levantar e deitar na cama, para sair e entrar em casa e entre outras mais, para subir e descer escadas;
9ª -Pelo que, a falta de qualidade de vida da Ré verificar-se-á quer no arrendado, quer na habitação de que é proprietária, pois é algo inerente ao seu estado físico e já não quanto aos requisitos da habitação;
10ª -Pelo facto de ser mais custoso à Ré, entrar e sair de casa – o que raramente acontece e que terá de fazer sempre acompanhada, como tudo o mais que faz - não implica que não lhe satisfaça as necessidades habitacionais imediatas;
11ª -Consequentemente, não se deverá confundir essa falta de qualidade de vida de que a Ré padece, com o facto da habitação em causa se situar no 2º andar e não dispor de elevador;
12ª -Encontram-se, assim, verificados os requisitos do Artº 81º do R.A.U. pelo que é válida e consequentemente devida a renda actualizada;
13ª -Foram, por todo o acima exposto, violadas, entre outras, as disposições processuais contidas nos art. 659º do CPC e substantivas constantes dos artºs 63º, 64º nº 1 al. a) e 81-A, do R. A.U.
Nestes termos, deve o presente recurso ser julgado provido e, em consequência, ser revogada a douta sentença recorrida e consequentemente julgar-se válida e devida pela Ré a renda actualizada pretendida pelos Autores, com as demais consequências legais.
A Ré não contra-alegou.
Em face das alegações dos recorrentes que, como é sabido delimitam o objecto do recurso, a questão essencial a decidir consiste em saber se o andar pertencente à Ré, devoluto à data em que lhe foi comunicada a actualização da renda, satisfaz as suas necessidades habitacionais imediatas, ou seja, se no caso se verificam os pressupostos exigidos pelo artigo 81º-A do RAU para o senhorio poder suscitar a actualização da renda.
Corridos os vistos cumpre decidir.
III – Fundamentos
1. De facto
Por não ter sido impugnada, nem haver fundamento para a sua alteração no quadro da enumeração taxativa do artigo 712º n.º 1, do C. P. Civil, têm-se como assentes os seguintes factos julgados provados pela 1ª instância:
1. Por contrato de arrendamento celebrado em 15 de Janeiro de 1974 e com início em 1 de Fevereiro de 1974, foi dado de arrendamento para habitação pelo então proprietário E....., Lda, ao marido da Ré F....., o apartamento no 4º andar esquerdo do prédio sito na rua....., ... – ..... pela renda mensal de Esc. 4.000$00 (al. A));
2. F..... faleceu em 15 de Abril de 1997, tendo a Ré tomado a posição deste como inquilina (al. B));
3. O apartamento arrendado é constituído por hall de entrada, três quartos de dormir, dois quartos de banho completos, arrumos, sala comum, corredor, cozinha, dispensa, WC e varanda descoberta (al. C));
4. O apartamento arrendado é habitado pela Ré (al. D));
5. Em 26-06-1996, os AA. expediram para a Ré e seu marido a carta que dos autos é fls. 14 por estes recepcionada na qual, além do mais afirmam "fazer nova comunicação de actualização de renda, que se tornará eficaz a partir da próxima renovação do arrendamento, para o caso, logo e desde que seja desfavorável aos senhorios a decisão judicial referida…" mais lhes comunicando estarem reunidos os pressupostos para actualização da renda "por terem conhecimento que são proprietários de uma habitação no 2º andar do prédio urbano sito na Rua X....., ....., ....., inscrito na matriz sob o artº 0100º, documento que aqui se dá por integralmente reproduzido (al. E);
6. Por carta datada de 08-05-1997 e que dos autos é fls. 31, que aqui se dá por reproduzido, os Autores comunicaram à Ré que deveria a partir desse momento oferecer "a renda de Esc. 68.781$00 conforme notificação que lhes foi feita" (al. F));
7. A Ré é proprietária de vários prédios urbanos de habitação, nesta cidade (al. G));
8. A habitação sita no 2º andar do prédio com o nº.. na Rua X....., freguesia de....., ..... e inscrito na matriz predial urbana sob o artº 0100º é pertença da Ré e composta de seis divisões, tendo mais de dois quartos, cozinha, sala e casa de banho completa, reunindo o número de divisões necessárias às necessidades da Ré (al. H));
9. Às cartas enviadas pelos AA., a Ré respondeu, enviando àqueles a carta de fls. 28 a 30, que se dá por integralmente reproduzida e na qual afirma não aceitar a actualização, considerando correcta a renda então vigente de Esc. 13.678$00 e enviando a carta de fls. 33 que também se dá por reproduzida, afirmando considerar correcta a renda de Esc: 14.048$00 (al. I));
10. Os AA. têm recusado receber a renda no valor de Esc. 14.048$00 oferecida pela Ré, pelo que esta vem procedendo ao seu depósito, do que foi dado conhecimento aos AA. (al. J));
11. A habitação sita no 2º andar do nº.. da Rua X..... ficou devoluta desde, pelo menos, 05-06-96 e durante alguns meses (resp. ao facto 1º);
12. A Ré tem acentuadas limitações de mobilidade, especialmente da marcha, que faz sempre apoiada em canadianas, com grandes dificuldades e quase sempre com a ajuda de terceiros (resposta ao facto 5º);
13. Tal habitação não dispõe de elevador, fazendo-se o acesso através de lanços de escadas com curvas fechadas e apertadas (resposta ao facto 6º);
14. Não obstante a carta referida em E) fazer referência ao nº 120 do prédio sito na Rua X....., do seu teor a Ré percebeu que se tratava do nº.., identificando o prédio (resposta ao facto 8º).
2. Direito
A questão essencial a decidir consiste em saber se ocorrem os requisitos exigidos pelo art. 81-A do RAU para o senhorio poder suscitar a actualização da renda, nomeadamente se os factos assentes permitem ou não concluir que a habitação de que a Ré é proprietária satisfaz as suas necessidades habitacionais imediatas.
Vejamos:
O artigo 81-A do RAU, aditado pelo Dec. Lei nº 278/93, de 10 de Agosto (e que teve nova redacção, dada pela Lei n.º 13/94, de 11 de Maio), veio permitir a actualização de renda “até ao que seria o seu valor em regime de renda condicionada”, quando o prédio arrendado para habitação se situe na área metropolitana de Lisboa ou do Porto e o arrendatário tenha outra residência ou seja proprietário de imóvel situado nessa área que “possa satisfazer as respectivas necessidades habitacionais”, ou quando se trate de casa arrendada noutro ponto do país e o arrendatário tenha outra residência ou seja proprietário de imóvel nas mesmas condições, na área da respectiva comarca.
Verificando-se os apontados requisitos, o senhorio para poder tornar efectiva a actualização da renda, terá de comunicar ao arrendatário, por escrito, a actualização pretendida, com 90 dias de antecedência em relação ao termo do contrato ou da sua prorrogação (al. do n.º 3, do art. 81-A, do RAU). E a comunicação terá de identificar “com rigor” as residências ou imóveis do arrendatário que se encontram nas apontadas condições (n.º 2). Se o arrendatário não estiver disposto a suportar a actualização, poderá denunciar o contrato, no prazo de 15 dias após a recepção da comunicação do senhorio, evitando a prorrogação desde a qual passaria a renda a ser “actualizada” (al. b) do n.º 3, do mesmo artigo).
A ratio legis do preceito, expressa no preâmbulo do Dec. Lei 278/93, aponta inequivocamente no sentido de que a protecção do arrendatário, que de certa forma justifica a não actualização das rendas, não merece tutela quando este dispõe de outra residência na mesma comarca ou na mesma área metropolitana em que resida que possa satisfazer as suas necessidades de habitação imediatas.
No caso dos autos está assente que a Ré/arrendatária é proprietária de um andar situado na cidade do Porto e que à data em que o senhorio comunicou a actualização da renda aquele andar se encontrava devoluto, ou seja, em condições de poder ser ocupado pela Ré.
A única questão em discussão consiste em saber aquele andar satisfaz as suas necessidades habitacionais.
A verificação do referido requisito depende: por um lado, da prova de que a residência do arrendatário tem capacidade para nela habitar, isto é, que é suficiente, do ponto de vista das divisões e seu estado de conservação, para nela se instalar e aí passar a viver; por outro, é ainda necessário que essa residência esteja livre e devoluta, ou seja, susceptível de ser ocupada pelo arrendatário na altura em que o senhorio toma a iniciativa de actualizar a renda (v. Ac. do STJ de 26-11-96, CJ-STJ, Tomo III, p. 117).
O andar pertencente à Ré, devoluto na altura em que os senhorios comunicaram a actualização da renda, é composto de seis divisões, tendo mais de dois quartos, cozinha, sala e casa de banho.
Não oferece, pois dúvidas, que do ponto de vista de divisões dispõe de condições para a Ré aí se instalar e passar a viver. Nada foi alegado quanto ao seu estado de conservação que possa afastar a possibilidade de satisfazer as necessidades habitacionais da Ré. E encontrava-se devoluto na altura em que o senhorio comunicou a actualização da renda, ou seja, estava em condições de ser de imediato ocupado pela arrendatária.
Na sentença recorrida entendeu-se que apesar de, em termos de espaço, a habitação pertencente à Ré poder constituir uma alternativa satisfatória, pelo facto do prédio não possuir elevador haveria prejuízo para a qualidade de vida da Ré, dadas as dificuldades de acesso à habitação, concluindo que não satisfaz as suas necessidades habitacionais imediatas.
Posição de que discorda a apelante alegando que a falta de qualidade de vida da Ré verificar-se-ia quer no arrendado, quer na habitação de que é proprietária, pois é algo inerente ao seu estado físico e não aos requisitos da habitação.
Entendemos que lhe assiste razão.
A falta de elevador poderá tornar menos cómoda a utilização pela Ré do andar de que é proprietária, mas satisfaz as suas necessidades de habitação. Como referem os apelantes a falta de qualidade de vida da Ré verificar-se-ia quer no arrendado, quer na habitação de que é proprietária, pois é algo inerente ao seu estado físico e não aos requisitos da habitação.
Porém, ao contrário do que defendem os apelantes não há fundamento para o pedido despejo, com fundamento na falta de pagamento de rendas.
Suscitada uma actualização nos termos do art. 81º-A, o inquilino pode opor-se com o fundamento de que não se verificam os pressupostos referidos no seu n.º 2: a disponibilidade de residência que satisfaça as suas exigências habitacionais imediatas.
E verificando-se a dita oposição por parte do arrendatário, a nova renda não poderá ser praticada enquanto não for resolvida em juízo a questão de estar ou não preenchido esse pressuposto permissivo de actualização da renda (art. 36º n.º 3, do RAU “ex vi” do art. 85º-A).
Está provado que, tendo a Autora comunicado à Ré, com a devida antecedência, o montante da renda actualizada, respondeu-lhe a Ré que não aceitava tal actualização, nomeadamente por não se verificar o respectivo pressuposto: disponibilidade pela Ré de residência própria capaz de satisfazer as suas necessidades habitacionais imediatas. Não pôs a arrendatária em causa os cálculos para a actualização feitos pelos senhorios. Mas pôs em causa a verificação do requisito legal em que estes fundavam a possibilidade da actualização.
A essa tomada de posição por parte da arrendatária, Ré nos autos, terá que se atribuir o efeito de suspender a prática, efectiva, da renda actualizada, até se mostrar decidido, em sede judicial, que a mesma arrendatária efectivamente dispõe de residência com capacidade para satisfazer as suas necessidades habitacionais imediatas.
Assim, instaurada a acção a pedir a resolução do contrato e cumulando-se com esse pedido o de pagamento da renda resultante da actualização operada, ainda que os autores tenham feito prova da verificação do pressuposto legal de tal actualização, não há mora quanto à obrigação de pagar a renda actualizada antes do trânsito em julgado da decisão que julgue improcedente a oposição deduzida pela arrendatária.
Como assim, deve ser mantida a absolvição da Ré do pedido de despejo, com fundamento na falta de pagamento da renda actualizada., por não haver mora quanto à obrigação de pagar o montante actualizado.
Deverá todavia ser condenada a pagar as rendas actualizadas, desde Junho de 1997 (embora se entenda que a actualização era devida a partir da renovação do contrato ocorrida após a comunicação da actualização, ou seja, a partir de Fevereiro de 1997, foi pedida apenas a partir da renda vencida em Junho de 1997), uma vez que para tanto fora oportunamente interpelada, tendo a actualização ficado apenas suspensa até haver decisão judicial quanto à deduzida oposição que, como se referiu, carece de fundamento.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam em julgar a apelação parcialmente procedente, condenando-se a Ré a pagar aos Autores a diferença entre os montantes por ela pagos ou depositados (autorizando-se os autores a levantar os depósitos que hajam sido efectuados), a título de rendas vencidas desde Junho de 1997, inclusive, até ao presente, e os montantes da renda actualizada, no valor mensal de Esc. 68.781$00, devida desde a vencida em Junho de 1997, inclusive.
Confirma-se a sentença recorrida na parte em que julgou improcedente o pedido de despejo.
Custas pelos apelantes e pela apelada, na proporção de 2/3 para aqueles e 1/3 para esta.
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Porto, 28 de Setembro de 2004Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge
Rui Fernando da Silva Pelayo Gonçalves