Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CCIV66 ART405.
II - O contrato de mediação imobiliária é um contrato por via do que uma pessoa incumbe outra de conseguir interessado para certo negócio com vista à realização deste.
III - Tal contrato pode revestir a natureza de bilateral quando por via dele uma pessoa incumbe outra de conseguir interessado para certo negócio com vista à realização deste, mediante o pagamento de uma remuneração pelo serviço prestado, independentemente do resultado; e a de unilateral quando, por virtude do mesmo, só uma das partes - o comitente - se obriga realmente, comprometendo-se a pagar a remuneração acordada.
IV - No contrato unilateral o que recebe o encargo não se obriga a nada, mas o comitente, salvo acordo em contrário, também só se obriga para a hipótese de o serviço a prestar vir a ter êxito.
v - Tendo-se estabelecido no contrato o regime livre de mediação e não o de exclusividade tem de concluir-se dispor o cliente de liberdade de contratar, simultaneamente, com outra entidade imobiliária, promover, ele próprio, a venda e, como corolário lógico, desistir do negócio, caso o faça atempadamente.
I-Relatório:
No 1º Juízo Cível da Comarca do Porto, C..., Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda propôs acção com processo sumário contra Alfredo... e mulher Liberdade..., pedindo que estes sejam condenados: - a pagar-lhe a quantia de esc. 1.340.000$00, acrescida de IVA à taxa de 17%, quantia esta correspondente à contraprestação em dívida no contrato de mediação imobiliária, e ainda dos juros de mora à taxa legal, desde a citação até pagamento; ou, caso assim se não entenda: - declarar-se o definitivo e culposo incumprimento do contrato de mediação celebrado e, em consequência, condenar-se os Réus a pagarem à Autora a indemnização que venha a ser julgada ao abrigo da equidade, mas que desde já se calcula em montante nunca inferior a 1.340.000$00, indemnização esta pelos danos que o incumprimento do contrato causou à Autora.
Para tanto, alega o seguinte:
A Autora, no exercício da sua actividade de mediação imobiliária, obrigou-se, por contrato celebrado entre ela e o Réu marido, em 2 de Janeiro de 1999, e em regime de mediação livre, a angariar interessado para a compra de uma moradia pertencente aos Réus.
Nos termos do contrato, os Réus comprometeram-se a pagar-lhe uma comissão de 4% do valor da venda, acrescida de IVA, fixando-se o preço base da venda em 33.500.000$00.
A Autora angariou comprador que subscreveu uma promessa unilateral de compra, entregando-lhe, a título de sinal a quantia de 500.000$00.
Ao informar os Réus de que tinha angariado um comprador para a sua moradia, a Ré mulher disse à Autora que recusava a venda, por o preço passar a ser de 36.000.000$00.
Os Réus não celebraram o contrato de compra e venda com o comprador angariado nem pagaram à Autora a comissão acordada.
Em todo o caso, a Autora realizou diligências e teve despesas que pretende ver compensadas com indemnização equivalente ao valor da comissão acordada.
Os Réus apresentaram contestação, deduzindo defesa por via de excepção e por impugnação.
Invocam a nulidade do contrato de mediação, em virtude de não terem sido enviadas cópias do projecto do contrato de mediação, ao CMOPP e I.N. Defesa do Consumidor, por conter cláusulas contratuais gerais.
Invocam a nulidade do mesmo contrato, por não ter sido dado conhecimento antecipado e atempado do seu conteúdo, aos Réus.
O Réu marido, sofrendo de doença do foro oncológico, viu-se diminuído na capacidade de compreender o conteúdo das cláusulas insertas no contrato escrito de mediação.
A Ré mulher não foi tida nem achada na celebração do contrato, que apenas foi assinado pelo Réu marido porque um funcionário da Autora lho pediu com muita insistência, dizendo que era para mostrar serviço ao patrão.
A Autora não tem direito à falada comissão, pois que o contrato de compra e venda não foi concluído nem foi celebrado contrato promessa de compra e venda.
Em resposta, a Autora veio impugnar a factualidade apresentada como defesa por excepção, terminando por concluir como na p.i..
Foi proferido despacho saneador, fixados os factos tidos por assentes bem como os destinados a prova.
Seguiu-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual se proferiu despacho contendo a descrição dos factos tidos por provados e os não provados.
Proferiu-se sentença, pela qual se julgou a acção improcedente e, em consequência, se absolveu os Réus Alfredo... e Liberdade..., do pedido.
Ao abrigo do disposto no nº1 do artº 456º do C.P.Civil e artº 102º a) do C.C.Judiciais, condenou-se os Réus, como litigantes de má fé, na multa de 4 Ucs, bem como no pagamento de uma indemnização à parte contrária, relegando-se para momento posterior a fixação do respectivo quantitativo.
Inconformada, a Autora interpôs recurso, que foi recebido como apelação e em cujas alegações conclui pela forma seguinte:
1. O Réu marido foi citado judicialmente para o pagamento da comissão devida à Autora.
2. O Réu marido contestou tal acção declarando que nada devia à Autora.
3. O Réu marido no artº 42º da sua contestação declara que não celebraria o contrato de compra e venda com o promitente comprador angariado pela Autora porquanto já tinha outro comprador.
4. Tal manifestação, referida em 3. mais não é do que uma declaração negocial expressa e inequívoca de não cumprimento.
5. À apelante assiste assim o direito a receber a comissão ao abrigo da cláusula 4ª do contrato de mediação.
Termina por pretender que a decisão recorrida seja revogada e substituída por outra que condene os Réus a pagarem à Autora a comissão devida.
Os Réus apresentaram contra-alegações pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
Por sua vez, os Réus apresentaram recurso subordinado, limitando o seu objecto à sua condenação como litigantes de má fé, o qual foi recebido como apelação e em cujas alegações concluem pela forma seguinte:
1. Os autos não contém elementos donde resulte a litigância de má fé dos Réus, ora recorrentes.
2. Com efeito, o comportamento dos Réus não pode ser considerado doloso ou de grave negligência com referência a qualquer dos factos a que se reporta as alíneas do nº2 do artº 456º do C.P.Civil.
Terminam por pretender que se revogue a decisão nessa parte.
Não foram apresentadas contra-alegações em relação a este recurso.
II-Fundamentos:
A) Factos tidos por provados na 1ª Instância:
1. a) A Autora é uma sociedade cujo exclusivo escopo é a mediação imobiliária, obrigando-se, por contrato, a angariar interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, ou ainda para o seu arrendamento, para além da prestação dos serviços que a esta actividade estão conexos, conforme documento de fls. 7 a 11 dos autos, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. – A)
2. A Autora está devidamente licenciada para o exercício dessa actividade de mediação imobiliária, através do competente Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI), sendo igualmente sócia efectiva da Associação Portuguesa das Empresas de Mediação Imobiliária (APEMI). – B)
3. Dá-se aqui por integralmente reproduzido o teor do documento de fls. 12 dos autos nos termos do qual o Réu, na qualidade de proprietário do imóvel sito na Praceta..., n°..., freguesia de..., concelho de Vila Nova de Gaia, autoriza a Ré, em regime de mediação imobiliária, a promover a venda do citado imóvel, em regime de mediação livre e pelo prazo de três meses a partir da data da celebração do respectivo contrato de mediação, isto é, de 2 de Abril de 1999 e nos termos do qual, o Réu se compromete a pagar à Autora, como compensação e contrapartida dos serviços prestados, uma comissão correspondente a 4% do valor da venda, acrescida do respectivo I.V.A., sendo o preço base pretendido pelo Réu para a referida venda de esc. 33.500.000$00, negociável até aos 32.000,000$00, documento esse que se encontra assinado pelo Réu. – C)
4. O Réu assinou o documento referido em c). – r.p.21
5. O contrato referido em c) foi assinado pelo Réu na presença da Ré.- r.p.26
6. Os funcionários da Autora prestaram todas as informações ao Réu sobre as condições do contrato referido em c). – r.p.24
7. Foram os Réus que estabeleceram os termos do contrato no que concerne ao tempo de vigência do mesmo, regime da mediação e preço para a venda. – r.p.25
8. Para promover a venda do imóvel nas condições referidas em c) a Autora fez publicidade às características da fracção, anunciando no jornal o seu preço, dimensão, localização e disposição, publicitando a mesma a todo e qualquer interessado que solicitasse os seus serviços, de modo a angariar interessado para a sua aquisição. – r.p.9
9. Como consequência de tal divulgação, foram vários os interessados que após contactarem os serviços da Autora, se mostraram interessados em conhecer melhor o local e com os quais foram de imediato marcadas visitas ao imóvel em questão, as quais foram efectuadas sob a direcção de um representante de vendas da Autora. – r.p.r.p.10 e 11
10. A Autora suportou despesas com a publicação de anúncios de jornal para a venda do imóvel referido em c), com telefonemas a todos os seus interessados, com deslocações dos seus funcionários para comandar as visitas ao local, assim como despesas administrativas com telefone, fax, luz papel. – r.p.13
11. Como directo e exclusivo resultado da intermediação e promoção levada a cabo pela Autora, foi angariado comprador para a moradia referida em c) pelo preço base de esc. 33.500.000$00, no dia 25 de Janeiro de 1999. – r.p.2
12. No dia 25 de Janeiro de 1999, o Sr. Amadeu... e sua esposa Maria... prometeram comprar a moradia referida em c) assinando para tanto uma promessa unilateral de compra. – r.p.3
13. Entregaram nessa data a título de sinal e princípio de pagamento um cheque com a quantia de esc. 500.000$00. – r.p.4
14. Na mesma data foi acordado entre os promitentes compradores e o representante da Autora que aqueles, no dia 1 de Fevereiro de 1999, se apresentariam na delegação da Autora em..., Vila Nova de Gaia, onde assinariam juntamente com os Réus o contrato promessa de compra e venda da referida fracção. – r.p.5
15. A Autora contactou os Réus, para os informar da situação referida na alínea anterior, bem como da data em que se iria celebrar o contrato promessa, da entrega do cheque e do montante a entregar pelos compradores angariados. – r.p.6
16. Aquando desta informação veiculada pela Autora, a Ré opôs-se à mesma dizendo que "não havia qualquer possibilidade de vender aquele imóvel pois que o preço agora pretendido era de esc. 36.000.000$00". – r.p.7
17. Todas as negociações mantidas entre Autora e Réus, bem como as visitas à morada referida em C), foram feitas sempre na presença de ambos os Réus. – r.p.27
18. O Réu marido fez publicar um anúncio no Jornal de Notícias anunciando a pretensão de venda da moradia referida em C). – r.p.15
19. O Réu é uma pessoa afectada por doença do foro oncológico que o impede de falar e mantém diminuído em algumas das suas faculdades. – D)
B) Apreciação dos factos e sua qualificação:
É pelas conclusões que se delimita o objecto do recurso, nos termos dos artºs 684º e 690º do C.P.Civil.
-Recurso principal (da Autora):
A única questão suscitada no recurso, reporta-se à alegada “confissão” do Réu marido, subjacente ao ítem 42º da sua contestação, onde o mesmo afirma (referindo-se a uma pessoa que se intitulou trabalhadora da Autora e o procurou na sua casa) “que se encontrava à porta da rua e a informou de que já tinha outro comprador”.
Pretende a Autora, com esta alegação, impugnar a decisão recorrida, no sentido de que não foi apenas a Ré mulher (que não subscreveu o contrato de imediação imobiliária) a expressar recusa de cumprimento do contrato ... foi-o, também, o Réu marido, pelo que os fundamentos invocados na sentença recorrida, na parte que a esse aspecto respeitam, não se mostram correctos.
Em suma: sustenta que, no final de contas, houve incumprimento do contrato, manifestado pelo próprio subscritor do mesmo, o que traduz obrigação de satisfazer o pagamento da comissão acordada.
Cremos que não tem razão, pelos fundamentos que a seguir se indicarão: (lamentando o facto de podermos ser repetitivos em relação ao que já se descreveu na sentença recorrida):
Sem dúvida que o facto contido no ítem 42º da contestação, na perspectiva de conter uma realidade contrária (pelo menos na aparência) ao interesse dos Réus, deveria ter-se por “confessado” – artºs 352º e 356º do C.Civil e 38º do C.P.Civil.
Afigura-se-nos, por isso, que tal facto não deveria ter sido levado à “base instrutória”, como o foi com o nº 23 (e que mereceu resposta de “não provado”), o que só tem explicação por se integrar numa tese defendida pelos Réus na sua contestação e ali reproduzida.
Em todo o caso, mesmo que se considerasse esse facto como assente, não se pode extrair daí a consequência que a apelante pretende.
O contrato de mediação em causa, foi celebrado em 2 de Janeiro de 1999, altura em que vigorava o Dec. Lei nº 285/92, de 19-12, pelo qual se regulou o exercício da actividade de mediação imobiliária.
Apenas no seu artº 2 se definia a actividade de mediação imobiliária como “a actividade comercial em que, por contrato, a entidade mediadora se obriga a conseguir interessado para a compra e venda de bens imobiliários ou para a constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, para o seu arrendamento, bem como na prestação de serviços conexos”.
Também no seu artº 10º se impunha, além do mais, que o contrato fosse sujeito a forma escrita, bem como as menções obrigatórias sobre o objecto e condições do exercício da mediação e forma de remuneração.
Nenhuma outra norma deste diploma se refere ao regime específico do contrato de mediação, nomeadamente estatuindo direitos e obrigações recíprocas entre a entidade mediadora e o cliente.
O que significa pautar-se este regime, primordialmente, pela estipulação das partes (por aplicação da norma contida no artº 405º do C.Civil) e, subsidiariamente, pelas regras dos contratos em geral, como o reconhecem muitos autores, ao reportarem-se aos contratos atípicos, como p.e.: - “por não possuir estatuto legal específico, tem de se reger pelas disposições aplicáveis aos contratos em geral e, se necessário, pelas disposições (não excepcionais) dos contratos nominados com que apresente mais forte analogia” - Galvão Teles, in “Direito das Obrigações”, 6ª ed., pág. 68; em sentido próximo, A Varela, in “Contratos Mistos, 1968, pág. 143; Helena Brito, in “O Contrato de Concessão Comercial”, 1990, pág. 218. Como refere, Pedro Pais de Vasconcelos, in “Contratos Atípicos”, 1995, pág. 325, para aqueles autores, aparece, no primeiro lugar da hierarquia de fontes da disciplina dos contratos atípicos, a estipulação das partes.
Isto, para dizer que aquele Dec. Lei nº 285/82, em que veio a regular-se a actividade de mediação imobiliária, não obsta à aplicação do regime geral, com prevalência para as estipulações negociais.
E, assim sendo, apela-se ao que anteriormente a jurisprudência e doutrina defendiam quanto à definição de contrato de mediação: “Um contrato por via do que uma pessoa incumbe outra de conseguir interessado para certo negócio com vista à realização deste”. Supõe, portanto, “a aproximação feita pelo mediador entre o terceiro e o comitente e a conclusão do negócio entre este e o terceiro em consequência da actividade do intermediário” – v. Acs. do STJ, de 28-2-78, de 4-3-80 e de 9-12-93, in BMJ 274, pág. 223,, 295, pág. 356, e 432, pág. 332; v. também, Acs do STJ, in www.dgsi.pt, de 5-6-96 e de 28-5-02, com os nºs convencionais JSTJ 00030226 e JSTJ000 (?)
Vamos seguir o ensinamento vertido naquele Ac. do STJ, de 9-12-93, com o qual concordamos, em absoluto.
Como se sustentou neste aresto, o contrato pode revestir uma dupla natureza:
- a de contrato bilateral (com a feição de um contrato de prestação de serviços), quando por via dele uma pessoa incumbe outra de conseguir interessado para certo negócio com vista à realização deste, mediante o pagamento de uma remuneração (pelo serviço prestado, independentemente do resultado):
- a de contrato unilateral, quando, por virtude do mesmo, só uma das partes (o comitente) se obriga realmente – comprometendo-se a pagar a remuneração acordada.
Neste segundo caso, o que recebe o encargo não se obriga a nada, mas o comitente, salvo acordo em contrário, também só se obriga para a hipótese de o serviço a prestar vir a ter êxito, isto é, a conduzir a um resultado positivo – como se refere naquele aresto, apontando a opinião de diversos autores, tais como P. Lima e A Varela, e Vaz Serra (in obras ali indicadas).
Qual o caso dos autos?
Com todo o respeito por diversa opinião, é o segundo (um contrato unilateral).
Vejamos porquê:
Em nenhuma das cláusulas insertas no contrato em análise (junto a fls 12) se contem qualquer estipulação no sentido de que o Réu marido pagará qualquer retribuição pelos serviços a prestar pela Autora, independentemente do resultado das diligências a levar a cabo, quer no que respeita à efectivação da venda como no tocante aos serviços conexos.
Pelo contrário, no mesmo contrato estabeleceu-se o regime livre de mediação (e não o de exclusividade), o que significa, segundo podemos concluir, dispor o cliente de liberdade de contratar, simultaneamente, com outra entidade imobiliária, promover, ele próprio, a venda e, como corolário lógico, desistir do negócio, caso o faça atempadamente.
Assim se tem entendido, como se fez constar daquele aresto do STJ, referindo a doutrina de Vaz Serra, considerando o acordo livremente revogável, caso não haja estipulação em contrário.
Como consta da cláusula 2º do contrato em análise, a Autora limitou-se a obter o consentimento do Réu marido, para “promover” a venda do imóvel - em contrapartida, a Autora não assumiu qualquer obrigação, ao nível da prestação dos serviços que se propôs realizar.
Na cláusula 4º do mesmo contrato, fez-se constar que a compensação devida (sobre o valor da venda) seria ainda devida, nos seguintes casos: a) se, findo o prazo deste contrato, vier a realizar-se a venda do imóvel e o comprador tenha sido indicado em data anterior pela 2ª outorgante (a Autora); b) Se, após a outorga do contrato de promessa de compra e venda, o promitente comprador desistir da transacção ....; c) Se a 1ª outorgante se recusar a realizar a transacção nas condições estabelecidas no presente contrato.
E acrescenta-se, por fim, na cláusula 5ª: “Quando em regime livre e, logo que a 1ª outorgante (no caso, o Réu) tome conhecimento da venda do imóvel objecto deste contrato, deverá comunicá-lo à 2ª Outorgante, a fim desta evitar despesa extemporânea de promoção”
Seriam, pois, aquelas cláusulas que imporiam, se fosse caso disso, a obrigação de pagar a comissão acordada (ou impor ao Réu a indemnização pela comunicação tardia da venda do imóvel a outrem): no entanto, não foi o caso, pois que nem o imóvel foi, de facto, vendido à pessoa angariada pela Autora, como pretendente à compra, nem se outorgou contrato promessa de compra e venda a vincular os Réus (ou, pelo menos, o Réu marido).
Acresce que, segundo entendemos, não se deve fazer da cláusula inserta na alínea c) a interpretação dada pela Autora e seguida na sentença recorrida ou seja, no sentido de que traduz imposição ao cliente (Réu marido) de aceitar a proposta de compra angariada pela Autora, traduzindo incumprimento em caso de recusa.
Esta cláusula, ao referir-se às “condições estabelecidas no presente contrato” tem de se conciliar com o conteúdo das restantes cláusulas, em especial com a que fixou o aludido “regime livre”, não podendo, desse modo, ser interpretada e aplicada com autonomia, pois que, em tal caso e como referimos, a recusa em o comitente realizar a transacção, é admissível.
É certo que, na contestação, o Réu marido sustenta que informou a trabalhadora da Autora de que já tinha outro comprador, quando aquela se lhe dirigiu para lhe dizer que a Autora tinha comprador interessado em adquirir o imóvel – e, segundo pensamos, estava no seu direito de o fazer, pois que não tinha, ainda, assumido compromisso válido, nomeadamente por meio de subscrição de contrato promessa de compra e venda, indicador da consumação do negócio.
E só então, como se defendeu, é que a Autora poderia exigir o pagamento da remuneração acordada, na medida em que o negócio se teria consolidado, impondo-se o pagamento da comissão, dado o facto de a entidade imobiliária ter logrado satisfazer a sua parte no compromisso.
É ainda certo que o procedimento do Réu marido poderia conduzir à obrigação de indemnizar a Autora, nos termos da cláusula 5ª do contrato, caso se tivesse demonstrado que, tendo vendido o imóvel a outrem, não informou, de imediato a Autora, a fim de esta evitar mais despesas inúteis.
No entanto, nada nos autos nos mostra em que momento essa alegada venda foi efectuada (se o foi, na verdade) ou, até mesmo, se se tratou de mera desistência do negócio, por forma a ser possível aferir o valor dos prejuízos eventualmente sofridos pela Autora.
Daí que se imponha a improcedência da apelação com a manutenção da sentença recorrida, embora por fundamento, em parte, diverso.
-Recurso subordinado, dos Réus:
A ninguém é permitido, quer por via de defesa (impugnação, excepção) quer como causa de pedir, na acção ou em reconvenção, alegar factos que não devia ignorar corresponderem à verdade. E tal proibição está contida no artº 456º do C.P.Civil, em cujo nº2 se qualifica como litigância de má fé a conduta dolosa ou gravemente negligente de quem “tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar ou alterado a verdade dos factos ... “.
Na contestação os Réus alegam factos atinentes à demonstração da tese que defendem e traduzem impugnação dos articulados pela Autora.
Dizem, nomeadamente, que: “a Autora não deu conhecimento prévio do conteúdo das cláusulas contratuais ao Réu marido e nada lhe explicou”; “a Ré mulher não foi tida nem achada, quanto à assinatura, pelo Réu marido, do documento que a Autora juntou à p.i., não tendo dele conhecimento, nem tendo, para tal, dado o seu consentimento ...”; “o Réu marido acabou por assinar o documento que a Autora fez juntar à p.i., porque essa pessoa (trabalhador da Ré) lhe disse para não se preocupar porque era apenas para mostrar serviço ao patrão e, após muita insistência, na sua boa fé e convencido de que era para a ajudar”
Ora, dos factos vertidos sob os pontos 24 a 27, resultaram provados factos que contradizem, frontalmente, aqueles articulados pelos Réus – e, porque são factos de conhecimento pessoal (na medida em que se referem a actuação pessoal) terá de se concluir que não puderam ser ignorados.
Obviamente que uma das partes não diz a verdade - e, na eventualidade de se descobrir em que consiste a verdade, há que punir quem a quis encobrir ou adulterar se, para tanto, tiver agido intencionalmente ou com negligência grave.
E tem-se por verdadeiro o que resultar da prova produzida. Aqueles factos foram tidos como provados pelo tribunal “a quo”, com fundamento, além do mais, nos depoimentos de testemunhas - e que este tribunal de recurso não pode censurar, atento o disposto no artº 712º nº1 a) do C.P.Civil, como já atrás foi referido.
Não pode a “parte”, mesmo a pretexto de exercício de direito de defesa, articular contra a verdade dos factos por si sabida, verdade essa que, a ser demonstrada, a fará incorrer na sanção pecuniária imposta pela lei, cujo risco terá de assumir ao enveredar por aquela via - tal actuação é-lhe vedada pela norma contida no artº 266º A do C.P.Civil.
A alegação, de que o Réu marido não teve capacidade intelectual para entender tudo quanto se reconhece na sentença recorrida, não procede, pois que, para além de tal factualidade não ter sido suficientemente alegada, por forma a traduzir vício de vontade susceptível de ser tomada em linha de conta na decisão da matéria de facto (v. ítem 40º da contestação), a prova produzida indicia o sentido oposto (o de que bem entendeu e desejou outorgar o contrato, nos termos exarados).
Por isso, bem se decidiu na sentença recorrida que não merece, por isso, qualquer censura, quanto à condenação dos RR. em multa e indemnização, por terem agido com má fé.
II-Decisão:
Pelo exposto, acorda-se em julgar as apelações improcedentes, mantendo-se a sentença recorrida.
Custas, de cada um dos recursos, pelos respectivos apelantes.
Porto, 11 de Julho de 2002.
João Carlos da Silva Vaz
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes