Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO
REOCUPAÇÃO DO PRÉDIO DESPEJADO
FALTA
FORÇA MAIOR
Por apenso aos autos de acção de despejo, com processo sumário, que lhes movem Maria... e marido Fernando..., vieram Manuel... e mulher Alzira... deduzir a presente acção declarativa de condenação, com processo comum e forma sumária, pedindo que os mesmos sejam condenados a pagar-lhes a quantia de145.008$00, correspondente a dois meses de renda, bem como à reocupação do arrendado pelos Autores.
Para tanto alegam que, em consequência da decisão proferida nos autos a que estes estão apensos, os autores foram obrigados a entregar as chaves do arrendado, contra a indemnização, o que ocorreu em 1/12/1997; até hoje (16/Setembro/1998 - data da propositura da presente acção) o filho dos Réus José... não foi ocupar o arrendado, nem nele estabeleceu a sua morada de família, tendo decorrido mais de 60 dias desde a desocupação do prédio; a renda mensal à altura do despejo era de 6.042$00.
Contestaram os Réus alegando, em síntese, que o seu filho não ocupou o prédio desocupado pelos Autores nos dois meses seguintes à data da entrega por estes da respectiva chave, facto que ocorreu em 01/12/97, por motivo de força maior, traduzindo-se esta no facto de o prédio se encontrar em degradação, pelo que se viram obrigados a proceder a obras de reparação, as quais tiveram inicio em 2/2/98. Mais alegaram que por causa não imputável aos Réus ou ao seu filho, as ditas obras de reparação demoram mais tempo do que o previsto e só em 15/11/98 o filho dos Réus passará a ocupar o dito prédio.
Juntaram documentos.
Concluem pela improcedência da acção com a absolvição dos Réus.
Na resposta os Autores dizem ser falso tudo o alegado pelos Réus; impugnam os documentos juntos com a contestação e concluem como na petição inicial.
Pedem a condenação dos Réus em multa como litigantes má fé.
Os réus, em articulado superveniente, vieram alegar que em 13/11/1998, porque concluídas as obras referidas na contestação, o filho dos Réus e sua família, nesse mesmo dia passaram a ocupar a referida habitação. Notificados os Autores nos termos do art.º 506.º, n.º 4, 2.ª parte, do CPC, responderam invocando serem falsos os factos articulados pelos Réus, pugnando pela sua improcedência e serem os Réus condenados como litigantes má fé.
Uma vez que os elementos constantes dos autos se lhe afiguraram suficientes para uma decisão de mérito, ao abrigo no art.º 510.º, n.º 1, al. b) do CPC, O Ex.mo Juiz, decidindo conhecer de imediato do pedido, julgou a acção procedente e, em consequência, condenou os Réus a pagar aos autores a quantia de 145.008$00, correspondente a dois anos de renda à data do despejo e concedeu aos autores o direito de poderem reocupar o prédio.
Inconformados com esta sentença recorreram os réus que alegaram e concluíram do modo seguinte:
A) A interpretação que foi feita, no despacho de que se recorre, do n.º 2 do art. 72.º do RAU, é incorrecta, porque vê as diferentes hipóteses aí contempladas como completamente autónomas e sem qualquer ligação entre si, quando devem ser vistas como um conjunto harmónico e interpenetrado, só assim dando sentido à norma jurídica nele contida.
B) Não basta a simples situação da não reabitação do prédio por parte do senhorio dentro do prazo de 60 dias a partir da respectiva entrega pelo inquilino, por si só, para fazer desencadear a situação prevista na 2.ª parte do dispositivo 1ega1 citado, com direito de reocupação do prédio por parte do inquilino e direito a indemnização.
C) Se essa reabitação não foi possível por motivo de força maior, como a falta de condições de habitabilidade do mesmo, tem que se considerar justificada face à lei e ao direito.
D) Os ora recorrentes a1egaram na contestação essa falta de condições de habitabilidade do prédio, razão pela qual procederam às obras necessárias à respectiva reabitação, alegando em articulado superveniente a reocupação do prédio, tão logo as mesmas terminaram e ainda dentro dum ano após a respectiva entrega pelo inquilino.
E) Face a esta posição dos RR. na acção e ora recorrentes, impõe-se o prosseguimento da acção, dando-se aos mesmos a possibilidade de provar os motivos de força maior invocados para a não reabitação nos 60 dias seguintes à entrega do prédio pelo inquilino.
F) Pelo que deve o despacho em causa ser revogado, ordenando-se o prosseguimento normal do processo, com elaboração da Especificação e Base Instrutória.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos cumpre decidir.
A sentença recorrida considerou assentes os factos seguintes:
1. Por sentença proferida nos autos a que estes estão apensos, confirmada pelo Acórdão do Tribunal desta Relação proferido em 8/4/97, foi declarado denunciado o contrato de arrendamento celebrado em 1/5/1995, entre os aqui Réus e os aqui Autores, relativamente ao 1.º andar esq.º, sito na Rua..., n.º..., da freguesia de..., concelho da Maia-Porto, para o dia 30 de Abril de 1996, devendo decorrer três meses sobre a decisão definitiva até que se efective o despejo, com a consequente entrega do locado aos Autores, aqui Réus, livre de pessoas e bens, consignando-se que pela desocupação do prédio é devida aos Réus indemnização correspondente a dois anos de renda à data do despejo;
2. Os Autores entregaram aos Réus as chaves do arrendado, em 1/12/1997;
3. O filho dos senhorios (aqui Réus) não foi habitar o prédio dentro de 60 dias após a desocupação;
4· À data da propositura da presente acção (16/9/98) o filho dos senhorios (os Réus} ainda não tinha ido habitar o prédio desocupado;
5. A renda mensal à altura do despejo era de 6.042$00.
Passemos agora à análise das censuras feitas à sentença recorrida nas conclusões do recurso, considerando que é por aquelas que se afere da delimitação objectiva deste (artigos 684.º, n.º 3 e 690.º, n.º 1, do C.P.C.).
A questão posta no recurso é a de saber se basta a não reabitação do prédio por parte do senhorio dentro do prazo de 60 dias a partir da respectiva entrega pelo inquilino para fazer desencadear a situação prevista na 2.ª parte do n.º 2 do art.º 72.º do RAU, ou se essa disciplina é afastada no caso de essa reabitação não ter sido possível nesse período de tempo por falta de condições de habitabilidade.
I - Dispõe o artigo 69.º do R.A.U. (casos de denúncia pelo senhorio):
1- Sem prejuízo dos casos previstos no artigo 89.º- A, o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação nos casos seguintes:
a) Quando necessite do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1.º grau, ou para nele construir a sua residência;
Terá, assim, o senhorio de, para poder efectivar o direito de denúncia, alegar e provar que necessita do prédio arrendado para a sua habitação.
Terá de demonstrar que só pode solucionar o problema do seu alojamento, que lhe sobreveio, indo ocupar a casa usufruída pelo arrendatário. Esta "necessidade tem de ser real, séria, actual ou futura, não eventual, mas iminente, traduzida em razões ponderosas" (Ac. Rel. Porto de 09/06/1981; C. J. ; Ano VI; tomo 3; pág. 151 e Prof. Alberto dos Reis; Proc. Esp.; I Vol.; pág. 178 ).
Mas, para que o senhorio esteja em condições de poder denunciar o contrato, não se torna indispensável que ele não tenha casa onde se possa albergar. O senhorio tem de se abrigar algures - num hotel ou pensão, como hóspede de um particular, num imóvel emprestado, em casa de parentes ou amigos. Mas isso não o priva, e seria absurdo que privasse, do direito de denúncia (Prof. Galvão Teles, citado por Aragão Seia in Arrendamento Urbano, pág. 341).
A ratio deste normativo legal é esta: - ponderando que terá de ser igual a protecção a dar, tanto o senhorio como ao arrendatário, no direito à concessão de uma morada condigna, constitucionalmente garantida, o legislador fez prevalecer o interesse do senhorio por ser ele quem é o proprietário do imóvel.
Porém necessitar do prédio é precisar dele, precisão que há-de traduzir-se na sua imprescindibilidade e que deve representar um estado de carência actual e conexionado com a situação concreta que existia quando o contrato foi celebrado - Aragão Seia; Arrendamento Urbano; pág. 342.
Deste modo, para que se possa efectivar o direito à denúncia, necessário se torna que a situação habitacional do senhorio, desde a altura em que foi concretizado o contrato de arrendamento, tenha sofrido uma alteração tal que justifique a sua ida para a casa arrendada;
II - Verificados estes requisitos e efectivada judicialmente a denúncia do contrato, impõe a lei que "se o senhorio, desocupado o prédio, não o for habitar dentro de 60 dias, ou o tiver devoluto durante mais de um ano sem motivo de força maior, ou não permanecer nele durante três anos, e bem assim se ele não tiver feito, dentro desse prazo, a obra justificativa da denúncia, o arrendatário despedido tem direito, além da indemnização fixada no número anterior, à importância correspondente a dois anos de renda e pode reocupar o prédio, salvo, em qualquer dos prazos mencionados, a ocorrência de morte ou deslocação forçada do senhorio não prevista à data do despejo"- art.º 72.º, n.º 2, do RAU.
Com este regime pretendeu o legislador melhor acautelar a posição do arrendatário, pondo-o a coberto de infundadas razões avançadas pelo senhorio como fundamento da denúncia e que foram judicialmente consideradas como suficientes e bem fundamentadas para a decisão que lhe concedeu o despejo do prédio - "a indemnização e a reocupação do prédio pelo inquilino actuam como sanção à fraude do senhorio que, obtida a desocupação para habitação, não vai habitar o prédio dentro de sessenta dias" (Ac. do S.T.J. de 27..07.1982; BMJ; 219.º; pág.. 306).
Todos os casos enumerados neste normativo valem de modo autónomo, individualmente se considerando cada uma destas circunstâncias e apresentando um campo de aplicação e incidência próprios designando, em termos mais genéricos, a ocupação imediata do prédio - que terá de ser concretizada no prazo de 30 dias; a falta de habitação do locado - que poderá ter lugar enquanto ocorrer uma situação motivada por caso de força maior; e a falta de permanência nele durante os três anos posteriores à denúncia - que imporá sempre a reabitação do arrendado.
O que aquele preceito impõe, como regra, é que o senhorio tem o prazo de 60 dias para ir habitar o prédio. Mas também permite que, se ocorrer motivo de força maior, o senhorio tenha o arrendado devoluto se / e durante o tempo em que esse evento justificar a não reocupação do prédio, nomeadamente se esteve impedido de entrar no prédio durante o período de 60 dias que se seguiram à denúncia do contrato - ou o tiver devoluto durante mais de um ano sem motivo de força maior, diz a lei. É que, se ocorrer uma situação assim congeminada, aquela condenação, tão só dirigida à fraude do senhorio, já não tem qualquer cabimento no caso de se demonstrar que não há essa tal intenção enganadora.
A contestação dos réus/recorrentes enquadra-se neste entendimento interpretativo do art.º 72.º, n.º 2, do RAU e, por isso, terá de ser apreciado todo o envolvimento que, como dizem, obstou a que tivessem podido habitar o prédio.
Pelo exposto, julgando procedente o recurso, revoga-se o saneador-sentença recorrido e determina-se que o processo prossiga em ordem a seleccionar a matéria de facto relevante que seja considerada assente e a que haja de constituir a base instrutória da causa.
Custas pela parte vencida a final.
Porto, 30 de Abril de 2001.
António da Silva Gonçalves
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa