Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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SUB-ARRENDAMENTO
DIFERIMENTO DA DESOCUPAÇÃO
II – Na situação configurada, pode o R. beneficiar do regime de diferimento da desocupação previsto nos arts. 102º a 106º do RAU
I. RELATÓRIO.
B………. e mulher C………., residentes na Rua ………., n.º .., Porto,
vieram intentar acção, sob a forma ordinária, contra
D………., residente na Rua ………., n.º …, ………., Porto,
tendo formulado contra esta última os pedidos condenatórios que se passam a indicar:
a/ a restituir-lhes a posse do rés-do-chão traseiras e dum quarto ao nível do primeiro andar, do prédio identificado no art. 1.º da petição inicial, face à verificação da caducidade do contrato de sublocação vigente até 28.9.2005;
b/ a pagar-lhes a quantia de 6.000 euros, a título de prejuízos suportados pela não desocupação do aludido imóvel;
ou, subsidiariamente;
c/ a desocupar o mencionado imóvel, por forma a poderem (os autores) dar cumprimento à notificação emitida pela CM….., atinente à imposição de realização de obras naquele.
Para o efeito e em síntese, aduziram os Autores serem os actuais donos do imóvel identificado no art. 1.º da petição inicial, sito na Rua ………., n.ºs … a …, composto de rés-do-chão, três andares, águas furtadas e dependência com pátio e quintal, prédio esse que foi dado de arrendamento para a habitação pela então dona do mesmo, por força de contrato escrito celebrado em 10.1.1919, sendo que, em face da autorização naquele contrato concedida ao arrendatário, foram os rés-do-chão e um quarto ao nível do primeiro andar do dito imóvel sublocados ao pai da Ré, tendo esta última sucedido na sublocação desses aposentos;
acrescentaram que, em 28.9.2005, a última arrendatária do aludido prédio revogou unilateralmente o mencionado contrato de arrendamento, na sequência do que foi dado a conhecer à Ré, subarrendatária dos identificados aposentos, essa revogação, sendo-lhe exigida a desocupação desse imóvel, o que não efectivou até ao presente;
por último, adiantaram que a “CM…..” deliberou que no mencionado prédio deviam ser realizadas obras, com desocupação do mesmo, não tendo a Ré procedido a tal desocupação, apesar daquela deliberação lhe ter sido dado a conhecer, assim também impedindo a realização das obras impostas pela autarquia, o que era causa de prejuízos que vinham suportando.
A Ré, citada para os termos da acção, apresentou contestação, defendendo no essencial dever considerar-se arrendatária directa, por isso não podendo operar a invocada caducidade do aludido contrato de sublocação e a consequente desocupação do aludido imóvel, para além de, a não ser tal entendido, reunir as condições para lhe ser concedido o diferimento da desocupação dos mencionados aposentos, face à sua precária condição económica, a que acrescia serem destituídos de fundamento os invocados prejuízos.
Subsequentemente, proferiu-se despacho saneador tabelar, fixou-se a matéria de facto tida como assente entre as partes e organizou-se a base instrutória, peças estas que não sofreram reclamação.
Veio a realizar-se audiência de julgamento, tendo sido proferida decisão da matéria de facto, após o que se sentenciou a causa, julgando-se parcialmente procedente a acção, nessa medida se condenando a Ré a restituir aos Autores o rés-do-chão traseiras e o quarto no 1.º andar, do imóvel pertencente aos últimos.
Inconformada, interpôs a Ré recurso de apelação, perseguindo a revogação do decidido enquanto não lhe foi atendida a pretensão por si deduzida do diferimento da desocupação dos aludidos aposentos integrados no imóvel pertencente aos Autores, concluindo as suas alegações nos termos seguintes:
- A douta decisão, ao dar por inaplicável o regime de diferimento da desocupação precisa nos artigos 102 a 106 do RAU, por entender que o mesmo só é atendível no âmbito de uma acção nominalmente de despejo, violou, em especial, os artigos 26 e 65 da CRP, bem como o artigo 9 do CC;
- A sentença de que se apela, ao não atender a que o despejo da Ré, que enfrenta sérias dificuldades económicas, não podendo, por isso, recorrer ao mercado de arrendamento para obter habitação, corresponde, com toda a probabilidade, a colocá-la numa situação de sem abrigo e, decidindo que tal não constitui um prejuízo muito superior à vantagem conferida aos Autores, agride, particularmente, os artigos 102 a 106 do RAU.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Corridos os vistos legais, cumpre tomar conhecimento do mérito do recurso, sendo que a instância se mantém válida.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
Vem dada como adquirida na sentença impugnada a factualidade que se passa a enunciar:
1 - Os Autores são donos do prédio sito na Rua ………., … a …, Porto, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 28.963, composto por casa de cinco pavimentos, ou seja, rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro andares, águas furtadas e dependência com pátio e quintal;
2 - Em 10 de Janeiro de 1918, a anterior dona do prédio, E………., cedeu a F………. a utilização do referido prédio, nos termos do acordo junto a fls. 11 a 14;
3 - À primitiva arrendatária sucedeu a sua bisneta G……….;
4 - Em 27 de Junho de 1935, por escrito, H………. e I………., ratificaram e confirmaram aquele acordo, introduzindo-lhe alterações, nomeadamente que “a inquilina poderá subarrendar todas e quaisquer dependências do referido prédio”;
5 - O rés-do-chão traseiras e um quarto do 1.º andar do referido imóvel foram cedidos a J………. por I………., mediante o pagamento de uma quantia mensal que, em Julho de 2005, era no valor de 4,13 €;
6 - Em virtude do falecimento de J………., a Ré substituiu o seu pai nesse acordo, passando a ocupar os referidos espaços daquele prédio;
7 - Em 28 de Setembro de 2005, G………. comunicou aos Autores que “abdico da minha posição de arrendatária do prédio sito na Rua ………. …/… ... pois passei a residir num lar residencial ... o contrato de arrendamento existente deve manter-se, passando a ter por arrendatário o meu primo, o Sr. K………. ...”;
8 - O filho de G………., em sua representação, entregou aos Autores as chaves da porta de entrada do edifício, bem como as chaves de acesso à habitação localizada no segundo piso em que aquela residia, à excepção das chaves de habitação localizada no rés-do-chão traseiras e do quarto localizado no primeiro piso daquele;
9 - Em 10 de Novembro de 2005, os Autores transmitiram à Ré que, face à extinção do contrato de arrendamento vigente até 28 de Setembro de 2005 entre os primeiros e G………., deveria proceder à entrega material da habitação em que reside, o que não aconteceu à data de entrada da presente acção;
10 - No seguimento de uma vistoria efectuada ao edifício, a Câmara Municipal ………. emitiu em 29 de Dezembro de 2004 despacho considerando indispensável proceder ao despejo temporário e total do mesmo, o qual foi homologado em 5 de Julho de 2005;
11 - A Ré foi notificada dos referidos despachos, não tendo desocupado o imóvel;
12 - Face à ocupação do prédio pela Ré, os Autores vêem-se impedidos de efectuar as obras impostas pela Câmara Municipal ……….;
13 - O imóvel está a deteriorar-se progressivamente;
14 - A Ré subsiste com o salário mínimo nacional, não tendo, por isso, capacidade para arrendar outra casa ou sequer outro quarto livre, restando-lhe apenas o recurso à habitação social.
Atentas as conclusões formuladas pela apelante, o objecto do recurso poder-se-á circunscrever à questão fundamental de curar saber se àquela deve ser reconhecida a pretensão deduzida de diferimento da desocupação dos mencionados aposentos cuja entrega lhe foi imposta na sentença recorrida, por inexistirem obstáculos de ordem formal ou substancial que impeçam o reconhecimento de tal pretensão.
Antes de mais, façamos o enquadramento geral que conduziu ao não atendimento da pretensão relacionada com a problemática em causa.
Os Autores, no sentido de obterem o reconhecimento do primeiro dos pedidos que formularam em juízo – acima enunciado sob a al. a/ (restituição dos aludidos aposentos do imóvel pertencente aos autores) – sustentaram a caducidade do contrato de subarrendamento de que era titular a Ré, por ter cessado o contrato de arrendamento que esteve na base da celebração daquele primeiro.
A Ré, por sua vez, acautelando o vencimento da tese quanto à caducidade do contrato (subarrendamento) que legitimava a ocupação que vinha fazendo dos ditos aposentos do identificado prédio, veio deduzir pretensão atinente ao diferimento da desocupação peticionada, face à deficiente situação económica em que se encontrava, para tanto invocando o disposto nos arts. 102 e 103 do RAU.
O tribunal “a quo”, dando como comprovada a extinção do contrato de arrendamento relativo ao imóvel pertencente aos Autores, considerou também extinto por caducidade o contrato de subarrendamento que vinha legitimando a ocupação por parte da Ré dos mencionados aposentos que se integravam no imóvel àqueles pertencentes e assim também procedente o pedido de restituição pelos mesmos (autores) em primeiro formulado.
Já quanto àquela pretensão deduzida pela Ré – de diferimento da desocupação dos aludidos aposentos – concluiu não poder ser atendida por duas ordens de razões, ou seja, pela facto desse pedido de diferimento não ser compatível (aplicável) com o tipo de acção que vinha proposta – entendida como acção de reivindicação – a que acrescia, de qualquer modo, que o prejuízo a suportar pela Ré, através da desocupação ordenada, não era muito superior à vantagem que, por via dessa desocupação, era conferida aos Autores, dado estar-se até em presença dum prédio que ameaçava ruína, oferecendo perigo para a saúde e segurança dos moradores.
Discordando da argumentação que fez vencimento, defende a impugnante/ré que, a ter-se como correcta a qualificação da acção (de reivindicação) que vinha intentada pelos Autores, tal, só por si, não constituía obstáculo ao acolhimento do pedido de deferimento de desocupação, posto estarem em causa as necessidades de habitação de quem deteve a qualidade de subarrendatário, por isso nada impedindo a aplicação da previsão contida nos arts. 102 a 106 do RAU, sob pena até da interpretação atendida na decisão recorrida violar preceitos constitucionais contidos nomeadamente nos arts. 26 e 65 do CRP.
Para além disso, o factualismo apurado, ao contrário do ponderado pelo tribunal “a quo”, inculcava a constatação de que efectivamente o prejuízo que decorria para a Ré da efectivação do despejo era superior às vantagens que adviriam para os Autores com a imediata desocupação do dito imóvel, tendo em contra a fraca condição económica daquela, que a impedia de imediato obter nova casa no mercado de arrendamento, tão pouco vindo apurado que o aludido prédio ameaçava ruína iminente.
Vejamos, então, qual das argumentações adiantadas deve ser acolhida, em ordem a solucionar a única problemática suscitada no presente recurso.
Numa primeira observação, temos para nós que a acção intentada pelos Autores não se trata em rigor duma típica acção de reivindicação, pois que em litígio não está a propriedade do aludido prédio e a violação desse direito por parte da Ré, antes a pretensão principal deduzida pelos Autores tendo a ver com a restituição dos aposentos que aquela vem ocupando – a sua desocupação e entrega – por ter caducado o contrato de subarrendamento que titulava essa ocupação, contrato esse válido, por reconhecido pelos Autores, e, portanto, oponível aos mesmos.
Diga-se, aliás, que a alegação dos Autores em sede de articulado inicial, invocando a sua qualidade de proprietários quando ao mencionado imóvel, em parte ocupado pela Ré, apenas pode ser considerada como justificação para a sua legitimidade em ordem à dedução daquele pedido principal, já que se pretende ver confirmada (declarada) a caducidade do dito contrato de subarrendamento, na base do qual esteve um contrato de arrendamento, ambos válidos e oponíveis aos Autores e como tal reconhecidos pelos mesmos, ainda que nesses contratos, tanto quanto resulta do alegado, não tenham intervindo, apenas ocupando a posição de senhorios por via de sucederem aos anteriores proprietários do identificado imóvel.
Daí que não acompanhemos a argumentação adiantada na sentença recorrida, ao tipificar a acção como sendo de reivindicação – atento aquele pedido principal de restituição dos mencionados aposentos do aludido prédio, fundamentado na caducidade do contrato de subarrendamento que vinha legitimando a ocupação por parte da Ré daqueles aposentos – tendo antes como adquirido estar-se diante duma a acção de despejo, meio, aliás, adequado para os Autores verem reconhecida a invocada caducidade do contrato de subarrendamento, com a consequente concretização da desocupação pretendida, tudo em face do disposto no art. 55, n.º 2, do RAU, aplicável à data da instauração da acção – v., no sentido em último referido, quanto à acção a instaurar para uma situação como a discutida nos autos, na vigência do RAU, Aragão Seia, in “Arrendamento Urbano”, 7.ª ed., págs. 293 a 294 e 341 a 342; Pinto Furtado, in “Manual do Arrendamento Urbano”, 1.ª ed., pág. 815 e Teixeira de Sousa, in “A Acção de Despejo”, 1.ª ed., nomeadamente pág. 19, com referências doutrinais e da jurisprudência.
E, por via deste raciocínio, já não poderá subsistir o argumento utilizado na sentença impugnada para a denegação do pedido de deferimento de desocupação peticionada, sustentando-se não ser o respectivo instituto aplicável às acções de reivindicação, o que, como pensamos ter ficado demonstrado, não é o caso.
Assim, porque nos defrontamos perante acção de despejo, em que está em causa local destinado à habitação, ainda que por via de contrato de subarrendamento, mas oponível ao locador, razões não vemos para em abstracto afastar o regime contido nos arts. 102 a 106 do RAU, a regulamentar o diferimento das desocupações.
Alcançada esta constatação, justificativa da possibilidade, na situação em análise, da Ré deduzir o mencionado pedido de diferimento da desocupação dos aludidos aposentos, importa agora ponderar se razões sociais imperiosas vêm apuradas que possam sustentar o acolhimento daquela pretensão.
Para o caso em apreço interessa aquilatar se, nos termos do art. 103, n.º 1, al. a/ do RAU, a desocupação imediata dos aludidos aposentos por parte da apelante/ré lhe causa um prejuízo superior à vantagem conferida aos Autores por essa mesma desocupação.
Na sentença impugnada, equacionando-se a hipótese da admissibilidade de dedução da aludida pretensão, rejeitou-se o diferimento solicitado, sustentando-se que se deparava uma situação em que a peticionada desocupação imediata não constituía para a Ré um prejuízo muito superior à vantagem que era conferida aos Autores, dado que, não obstante as dificuldades económicas daquela para obter nova habitação, o prédio onde se inseriam os aludidos aposentos ameaçava ruína desde Dezembro de 2004, oferecendo perigo para a saúde e segurança dos moradores.
Caso esta última motivação fosse de considerar – ameaça de ruína do dito prédio, existindo perigo para saúde e segurança dos seus moradores – não teríamos dúvidas em confirmar o não atendimento do diferimento pretendido.
Sucede, contudo, que tal realidade não transparece da materialidade acima enunciada, dela decorrendo apenas que o identificado prédio necessita de obras, aliás impostas pela CM….., por o mesmo se encontrar progressivamente a deteriorar (v. Pontos 10, 12 e 13 supra), mas não vindo apurado, por tão pouco alegado, que tal prédio, no estado em que se encontra, ameaça ruína, constituindo perigo para a saúde e segurança dos seus moradores.
Nesta perspectiva e na ausência de comprovação de tal realidade, resta ponderar se, diante da factualidade efectivamente comprovada, é de equacionar o diferimento pretendido.
Resulta dos arts. 102, n.º 1 e 103, n.º 1, al. a/ e n.º 2 que para o diferimento em causa, motivado por razões sociais imperiosas, deve ser ponderado, entre o mais, uma exigência geral de boa fé, a circunstância do arrendatário não dispor imediatamente doutra habitação, bem assim a sua situação económica e social – v. auts. e obs. cits., a págs. 628, 638 e 65 a 66, respectivamente.
Pois bem, no caso em presença, vem apurado que a apelante/ré subsiste com o salário mínimo nacional, não dispondo de capacidade para arrendar outra casa ou sequer outro quarto livre, restando-lhe apenas o recurso à habitação social (v. Ponto 14 supra).
Confrontados com esta última realidade – ainda que sumária e omissa quanto às reais condições económicas dos Autores, mas sendo de admitir, neste último aspecto, que os últimos detenham um poder económico superior – cremos como ajustado dever atender-se à pretensão de diferimento solicitada pela impugnante/ré, pelo período 6 meses – que não um ano, conforme o por si solicitado – a contar nos termos do preceituado no art. 104, n.º 1 do RAU, prazo tido por ajustado para a recorrente providenciar por nova habitação.
Equivale o expendido a reconhecer à apelante/ré o direito a ver diferida a desocupação dos aposentos que vem ocupando no identificado prédio dos Autores, pelo indicado período de 6 meses.
III. CONCLUSÃO.
Pelo exposto, decide-se julgar parcialmente procedente a apelação e, nessa medida, alterando-se o sentenciado, concede-se à Ré o período de 6 meses para proceder à desocupação do rés-do-chão traseiras, bem como do quarto ao nível do 1.º andar, ambos integrados no identificado prédio dos Autores.
Quanto ao mais, vai mantida a sentença recorrida, devendo na 1.ª instância dar-se cumprimento ao disposto no art. 105, n.º 5 do RAU.
Custas em ambas as instâncias a cargo de Autores e Ré, na proporção de ½ para cada um deles, sem embargo do apoio judiciário de que aquela última beneficia.
Porto, 27 de Março de 2008
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira
José Manuel Carvalho Ferraz