Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ESCRITURA PÚBLICA
NULIDADE
ABUSO DE DIREITO
I. B................ e mulher C..................., residentes na Rua ................., 156, ..........., Maia, instauraram acção declarativa, com processo sumário conta D................., residente na Rua ............, alegando que, por contrato de arrendamento comercial, de 09/04/94, mediante a renda mensal de 66 000$00, cederam ao réu parte de um prédio urbano de que são proprietários, para o exercício da actividade de oficina de reparação de automóveis, entrando o R. logo na posse do armazém, onde vem exercendo a referida actividade, tendo deixado de pagar as rendas referentes a Agosto a Dezembro de 2000 e Janeiro de 2001, no total de 396 000$00.
Sucede que o contrato nunca foi outorgado por escritura pública, daí a nulidade do contrato, o que importa que a obrigação do R. restituir o armazém bem como pagar a contrapartida pela ocupação do prédio enquanto aquela se mantiver e em valor correspondente ao das rendas acordadas, por ser este o seu valor locativo.
Terminam pedindo a procedência da cação e, por essa via, que
a) se declare a nulidade do contrato celebrado,
b) se condene o réu s restituir aos AA o local livre de pessoas e devoluto de pessoas e coisas,
c) se condene o Réu a pagar aos AA a quantia de 396 000$00, referente ao valor de usos e ocupação do armazém desde Agosto a Dezembro de 2000 e Janeiro de 2001, bem como a quantia de 66 000$00, por cada mês até á efectiva entrega do local.
O R. contestou que a falta da escritura pública não deve conduzir à nulidade do contrato, pois que o fim visado com a exigência do formalismo negocial se acha prosseguido com a redução do contrato a escrito.
Por outro lado, a invocação da nulidade do contrato por falta de escritura pública constitui verdadeiro abuso do direito, na modalidade “venire contra factum proprium”, uma vez que o contrato foi apresentado pelos AA ao R., que desconhecia a formalidade a que a lei sujeitava o arrendamento, nunca aqueles tendo levantado problema relativamente à validade do mesmo, e desde a data da celebração que o R. passou a usar e fruir o local arrendado até ao presente, confiando que adquiriu a posição jurídica de arrendatário.
A declaração de nulidade traz danos irreparáveis ao R. que investiu criando uma clientela de toda da organização que é a oficina de reparação de automóveis.
Por outro lado, o R. deixou de pagar as rendas, porque os AA cortaram a luz ao arrendado, o que legitima o não pagamento das rendas.
Em reconvenção, afirma que em consequência da conduta dos AA, o R. sofreu inúmeros e graves danos patrimoniais, que calcula em quantia não inferior a 100 000$00 mensais, além de que, por não poder cumprir os seus compromissos, por causa da actuação os AA, viu o seu bom nome e reputação postos em causa.
Conclui pedindo a improcedência da acção e a procedência da reconvenção com a condenação dos autores a pagarem-lhe a quantia de 100 000$00 mensais, desde Maio de 2000 até restituição do gozo pleno do arrendado e, bem assim, a quantia de 250.000$00, por danos não patrimoniais.
Os AA responderam, contestando a reconvenção, concluindo pela procedência da acção e improcedência da reconvenção.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que, julgando a acção procedente, declarou nulo o contrato de arrendamento celebrado entre os autores e o réu, condenou o réu a entregar aos autores o armazém livre de pessoas e bens e a pagar-lhes o montante correspondente à contraprestação devida pela ocupação de “tal locado”, desde Agosto de 2000 até efectiva desocupação e entrega do mesmo. Mais julgou a reconvenção improcedente e dela absolveu os autores.
Inconformado com a sentença, dela interpôs o R. o presente recurso, muito doutamente alegando e concluindo nos seguintes termos:
“1- Os autores invocaram a nulidade do contrato de arrendamento uma vez que o mesmo deveria ter sido celebrado por escritura pública.
2- O réu alegou que, a existir qualquer nulidade do contrato em causa, sempre a mesma seria sanada ou caso assim não se entendesse, a sua invocação pelos autores sempre constituiria um verdadeiro abuso do direito na modalidade do “venire contra factum proprium”.
3- A douta sentença de que se recorre considera que se trata de um contrato nulo e que “…uma vez que tal nulidade sempre seria conhecida oficiosamente, inexiste qualquer situação de abuso do direito, nomeadamente na referida modalidade”.
4- Não concordamos com esta decisão: no caso em apreço o senhorio, com toda a sua conduta, nomeadamente recebendo as rendas contratualmente acordadas e emitindo os respectivos recibos de quitação, tendo tal situação prolongado por um largo período de tempo, mais concretamente seis anos, sem que hajam surgido quaisquer dificuldades, criou no réu arrendatário a expectativa justa, fê-lo justificadamente confiar de que a nulidade formal do contrato jamais seria pelo recorrido invocada.
5- Esta conduta por parte do senhorio integra sem qualquer dúvida um típico caso de comportamento abusivo no exercício de um direito considerado ilegítimo pelo art. 334º do C.C., na modalidade de proibição de venire contra factum proprium.
6- Esta variante de abuso de direito equivale a dar o dito por não dito, radica numa conduta contraditória da mesma pessoa.
7- A grande maioria da doutrina sustenta que improcede a arguição da nulidade de um contrato quando esta arguição configura um abuso de direito, como sucederá nos casos em que a nulidade formal é arguida pelo contraente que a provocou ou levou dolosamente o outro a não formalizar o contrato ou procedeu de modo a criar nesse outro contraente a convicção de que não seria invocada a nulidade, procedendo, assim, de modo iníquo e escandaloso.
8- Ora, no caso em apreço, a arguição por parte dos autores, constitui verdadeiro abuso do direito, na modalidade “venire cntra factu proprium”, que não podia ter deixado de ser apreciado na douta sentença recorrida.
9- Uma vez assente que a arguição da nulidade do contrato por parte dos autores configura um abuso do direito, forçosamente terá de se concluir pela improcedência da arguição de nulidade, o que implica a impropriedade do meio processual utilizado, nos termos dos arts. 55º e 63º, nº 2, do RAU.
10- Sem prescindir, e no caso de assim não se entender, sempre se dirá que o réu deixou de pagar as contraprestações devida pela ocupação do locado a partir de Agosto de 2000, alegando no entanto uma excepção de não cumprimento: o facto de os autores lhe terem cortado a energia eléctrica e, como tal, o impedir de trabalhar.
11- O Tribunal a quo escreveu na sentença recorrida, que “uma das obrigações do locador é assegurar o gozo do locado para os fins a que se destina - cfr. art. 1301º, al. b), do C.C. - sendo que, no caso de este impedir esse gozo (designadamente cortando a energia eléctrica por forma a que o réu não possa exercer a sua actividade industrial), assistirá ao locatário o direito de não pagar a contraprestação devida pela ocupação do locado”.
12- “…apenas logrou o réu provar que foi cortada a luz do armazém, tendo assim, deixado de ter energia eléctrica. Mais se apurou que, em consequência de tal corte o réu ficou impedido de reparar dois veículos automóveis”.
13- “Já não logrou provar que tal corte fosse imputável ao autores …”.
14- Cumpre-nos dizer que como credor, o arrendatário apenas tem de alegar e provar a privação e diminuição do gozo do prédio, como o fez, sendo que é o senhorio, como devedor, que tem de alegar e provar que os factos que lhe imputa o arrendatário não são verdadeiros ou, então, razões justificativas para o não cumprimento.
15- O art- 798º do C.C. dispõe que o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor, acrescentando o nº 1 do art. 799º, que consagra uma presunção de culpa do senhorio, que incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua.
16- Na responsabilidade contratual, há um pressuposto de culpa devedor, e, para a ilidir, embora se não deva exigir uma prova absoluta da falta de culpa, não basta para o efeito que se não tenham provado os factos que o credor assacara ao devedor como reveladores da sua negligência.
17- Assim sendo, ao réu apenas se exigia a alegação e prova da privação do gozo do prédio, o que, de acordo com o supra transcrito, logrou conseguir.
18- Era aos autores que incumbia o ónus de provar que a falta de cumprimento da obrigação não procedia de culpa sua.
19- Desta forma, e por se verificarem todo os pressupostos legais para a aplicação da excepção de não cumprimento, nos termos alegados, sempre há o réu que beneficiar da mesma, não tendo assim que liquidar os montantes devidos pela ocupação do armazém, devendo o senhorio repor o arrendado nas condições necessárias para o exercício do fim a que se destina.
20- Decidindo de acordo com as conclusões aduzidas, Vossas Excelências, Venerando Juízes Desembargadores, contribuirão para a realização do Direito.”
Os recorridos apresentaram contra-alegações em apoio da manutenção do sentenciado.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
III. Tendo em consideração que o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações, não podendo este tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não se que se trate de questões do conhecimento oficioso (arts. 684º, nº 3, e 690º, ns. 1 e 3, do C.P.C.) e que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu objecto delimitado pelo conteúdo do acto recorrido, são as seguintes as questões a resolver:
A) consequência da falta de escritura pública,
B) se na actuação dos AA, ao invocarem a nulidade do contrato, há abuso do direito, nomeadamente na modalidade “venire contra factum proprium”, que obste à invocação da nulidade;
C) impropriedade do meio processual utilizado;
D) se existiu conduta dos AA a legitimar o não pagamento das “rendas” por parte do réu, ou se tem fundamento a invocada excepção de não cumprimento.
IV. Vêm provados na sentença recorrida os seguintes factos:
1) Os autores são donos de um prédio urbano composto por casa, armazém e quintal, sito na rua ..........., ........., Maia.
2) Por acordo reduzido a escrito em 09 de Abril de 1994, o autor marido cedeu ao réu o uso e fruição do armazém referido no facto anterior, mediante o pagamento de Esc 60 000$00 mensais (€329,21) e sujeito às demais condições do mesmo constantes - cfr. doc. De fls. 6, para o qual se remete e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
3) O supra mencionado armazém destinava-se ao exercício da actividade de oficina de reparações de automóveis.
4) O réu deixou de pagar a contraprestação devida pela ocupação do armazém respeitante aos meses de Agosto, Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2000 e Janeiro d 2001, as quais se venciam nos meses imediatamente anteriores.
5) A energia eléctrica do armazém em causa provinha de um contador geral instalado na casa de habitação que compõe, conjuntamente com o armazém aqui em causa, o prédio urbano pertença dos autores.
6) Durante vários anos a casa de habitação referida no facto anterior esteve arrendada aos sogros do réu, estando o contrato de fornecimento de energia eléctrica junto da EDP titulado por E.............. (sogro do réu), e sendo os respectivos recibos emitidos por aquela entidade remetidos para tal habitação.
7) O réu não efectuou o pagamento das contraprestações referidas no facto provado nº 4 em virtude de ter sido cortada a luz do armazém.
8) O montante inscrito nos recibos de fornecimento de energia eléctrica, até Junho de 2000, sempre foram respeitantes ao consumo da habitação e do armazém, sendo que a partir daquela data, passaram a respeitar unicamente ao consumo da habitação.
9) Face ao descrito no facto provado nº 6, após a morte do seu sogro, o réu requereu junto da EDP que os recibos de energia eléctrica passassem a ser emitidos em seu nome e enviados para a sua residência, por forma a que o mesmo pudesse proceder ao seu pagamento.
10) Até Junho de 2000 (sendo que o recibo desse mês traduz o consumo do mês anterior e assim sucessivamente), os recibos da EDP relativos ao fornecimento de energia eléctrica foram enviados para a residência do réu, não tendo este pago os mesmos desde então (e tendo-os pago até essa data). A partir dessa data passaram a ser emitidos em nome de F................ e enviados para a sua residência, ou seja, para a casa referida no facto provado nº 5.
11) A oficina do réu deixou de ter energia eléctrica pelo que este se deslocou à EDP por forma a apurar o que estava a suceder.
12) Os cabos de electricidade que provinham do contador instalado na habitação principal até à oficina foram cortados.
13) O réu ficou impedido, com o corte de energia eléctrica, de reparar, pelo menos, dois veículos automóveis de seus clientes.
14) Os autores, em 3 e 10 de Agosto de 2000, pagaram a energia da EDP, em nome do réu, nos montantes de Esc. 12.347$00 (€ 61,59) e 12.987$00 (€ 64,78), desconhecendo-se no entanto a que meses tais montantes se reportam.
15) O réu trabalha em Vila Nova de Famalicão, ocupando o armazém aqui em causa essencialmente aos fins-de-semana.
V. Não impugnada a decisão sobre a matéria de facto, nem sendo caso de a alterar ao abrigo do disposto no artigo 712º do CPC, impõe-se acatá-la e indagar o direito aplicável.
1) Salvo disposição da lei em contrário, a todo o direito corresponde uma acção destinada a fazê-lo reconhecer em juízo ou a realizá-lo coercivamente (artigo 2º, nº 2, do CPC).
Interpretando a posição do recorrente, o processo escolhido pelos AA seria inadequado por, segundo expõe, o contrato celebrado é válido e para a sua cessação deveria recorrer-se à acção de despejo (item 24º da contestação e conclusão 9ª do recurso), sem retirar desse facto quaisquer consequências.
A adequação do processo afere-se pelo pedido formulado, pela pretensão que se deseja fazer valer, havendo erro na forma de processo quando inapropriado a esse fim.
Há-de ser em face dos termos da petição e do pedido que nela se deduz que se aquilata da propriedade do meio processual escolhido pelo autor.
A ser assim, e atentos os termos constantes da petição, não há erro na forma do processo escolhido pelos AA para ser declarada a nulidade do contrato e obterem a sequente restituição do “locado”.
Sucede que a acção de despejo segue os termos do processo comum de declaração, com reduzidíssimas especialidades, não constituindo um processo especial (cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª Ed/344/346), pelo que, ainda que se devesse recorrer à denominada acção de despejo, nos termos dos arts. 55º e seguintes do RAU, porque os termos a seguir são os do processo comum de declaração, nada haveria a anular por erro na forma de processo. Acresce que a questão perdeu actualidade, pois que eventual erro na forma de processo deve ser conhecida no despacho saneador (arts. 199ºnº 1, e 206º, nº 2, do CPC) e neste, tabelarmente, afirmou-se a propriedade do processo, sem que suscitasse qualquer reacção ou reparo do agora recorrente.
2) Forma exigida para o contrato celebrado e nulidade por sua inobservância.
Sem discordância das partes, foi entre elas celebrado um contrato de arrendamento urbano, como aquele pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição (arts. 1º do RAU e 1022º e 1023º do CC). O recorrido deu de arrendamento ao recorrente (ou, como diz na petição, cedeu o uso e fruição ao réu) de um armazém - parte de um prédio urbano - para neste aí funcionar uma oficina de reparação de automóveis.
Foi esse contrato celebrado em 9/4/1994, para vigorar desde logo.
Sem controvérsia, dada a finalidade do arrendado, contratualmente convencionado, é este um arrendamento para o comércio ou indústria e, por essa razão e pela data da celebração, devia ser celebrado por escritura pública (arts. 7º, nº 2. b), do RAU e 81º, al. f), do Cód. Notariado - na redacção em vigor à data da outorga do contrato).
Após a entrada em vigor do DL 64-A/2000, de 22 de Abril, deixou de ser exigível a escritura pública, bastando à validade formal do negócio o escrito particular. Trata-se, porém, de regime novo sem aplicação retroactiva, nomeadamente às relações já constituídas na data da entrada em vigor desse DL, pelo que por aplicação do artigo 12º, nº 2 do CC, no que respeita à forma, é aplicável o regime anterior.
A exigência da escritura pública não pode ser afastada com o argumento de suficiência de simples escrito particular para os objectivos a alcançar com aquele formalismo solene, ou que esses objectivos foram atingidos sem a forma legal. A necessidade de escritura pública constitui uma formalidade ad substantiam ou essencial não sendo a sua omissão sanada com a entrada em vigor do DL 64-A/2000, que só prevê para o futuro (cfr. autor e obra cit., 179).
“A declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei” - artº 220º do CC. Para o contrato de arrendamento para o comércio ou indústria que não seja celebrado por escritura pública não prevê a lei especial sanção, daí que lhe corresponde a nulidade prevista nessa norma.
Do exposto resulta que destinando-se o arrendado ao exercício de uma indústria pelo réu/recorrente, a arrendamento celebrado com o autor devia ser feito por escritura pública. Não o tendo sido, como não foi, é o contrato nulo.
Afirma o recorrente que preenchidos os fins visados com a exigência da forma prescrita por lei, encontra-se sanado o vício em causa. Mas não clarifica como fica sanado o vício quando afirma que o contrato é formalmente nulo como, de facto, é.
Subjacentes à exigência da escritura pública para formalizar determinada declaração negocial estão razões de interesse e ordem pública, nomeadamente certeza e segurança no comércio jurídico, protecção das partes contra os perigos da sua imponderação, publicidade e protecção de terceiros.
Se a lei impõe a observância de determinada formalidade para a validade do contrato, é porque supõe presidirem a essa exigência razões daquela natureza, não podendo afastar-se essa formalidade com o argumento de que os objectivos da lei, ao exigir certa forma, se mostram alcançados com a observância de forma menos solene. Nem a convenção das partes pode afastar a forma exigida por lei para validade da declaração negocial. De contrário, fácil seria contornar e anular essa imposição legal.
A inobservância da forma legal importa a nulidade da declaração. Só não será essa a sanção se outra estiver especialmente prevista na lei. O vício por omissão de formalidade essencial à declaração não é sanável por qualquer outra forma que as partes adoptem.
3) O abuso do direito como obstáculo à invocação da nulidade por falta de forma.
O abuso do direito está consagrado como figura geral no artº 334º do C. Civil que preceitua “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico desse direito”.
A atribuição de um direito subjectivo pelo direito objectivo não concede que o beneficiário dessa atribuição possa exercê-lo de qualquer modo. Os membros da comunidade jurídica devem agir segundo a boa fé, isto é, devem adoptar um comportamento de correcção e probidade, tanto na constituição das relações entre eles como no desempenho das relações constituídas.
‘Cada direito subjectivo tem os limites da sua própria definição, isto é, os limites decorrentes das faculdades e outras situações jurídicas cujo conjunto integra o conteúdo do direito, desenhado pela lei ou pelo negócio jurídico’ (Pessoa Jorge, Ensaio Sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, 196).
A boa fé a que se refere o preceito do artº 334º do C. Civil traduz-se na regra de conduta segundo a qual “o sujeito de direito deve actuar como pessoa de bem, honestamente e com lealdade” (Cunha de Sá, Abuso do Direito, 171). Os bons costumes traduzem-se “no conjunto de regras de convivência que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e correctas aceitam comumente” (Almeida Costa, Dir. Obrigações, 3ªEd./62,63) - constituem o “conjunto de regras morais aceites pela consciência social” (Manuel Andrade, Teoria Geral do Direito Civil, II/341) de certa comunidade jurídica, consciência essa variável e contingente por natureza.
Os direitos subjectivos são atribuídos com determinada finalidade, como meios ou instrumentos de satisfação de interesses ou necessidades pessoais. É a finalidade económica e social do direito que explica a origem e justifica os limites que a lei traça no exercício dos mesmos. Cada direito possui uma função instrumental própria que justifica a sua atribuição ao titular e define o seu exercício.
Com a ‘reprovação do abuso do direito procura-se que se não desvirtue o verdadeiro sentido da norma abstracta’ (Pessoa Jorge, ob. cit., 198, em nota) que o confere; procura-se evitar o exercício anormal, em termos reprováveis, do direito próprio, só formalmente adequado ao direito objectivo e, portanto, sancionam-se os manifestos abusos no exercício do direito, numa direcção ilegítima ou para fim diverso daquele para que foi atribuído ao seu titular. Como se escreve em C.C.Anotado, I, 3ª Ed/297, de P. Lima e A. Varela, “a nota típica do abuso do direito reside na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita o fim próprio do direito ou do contexto em que ele deve ser exercido”.
A censura do exercício abusivo do direito não pretende, em certos casos e circunstâncias, suprimir ou extinguir o direito, mas apenas impedir que o seu titular use deste numa direcção ilegítima, antes manter o seu exercício em moldes adequados a um salutar equilíbrio de interesses, requerido pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito; pretende-se que, em certas circunstâncias concretas, um direito não seja exercido de forma a ofender gravemente o sentimento de justiça dominante na sociedade.
À verificação do exercício abusivo do direito “não é necessário que o agente tenha consciência do seu procedimento ser abusivo: basta que o seja na realidade” (G. Telles, Direito das Obrigações, 3ª ed., 6) mas impõe-se que o abuso seja manifesto, que o sujeito de direito ultrapasse de forma evidente ou inequívoca os limites traçados pela norma citada, não bastando que o exercício do direito cause prejuízos a outrem, visto que a atribuição de direitos traduz deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles conflituantes.
A boa-fé (normativa), referida no artº 334º citado, não é mais que uma regra de conduta, que impõe às pessoas um dever de agir com lealdade, correcção e honestidade ou, por outras palavras, é uma regra que impõe às pessoas o dever de lealdade nas relações e procedimento honesto, evitando causar lesão na esfera jurídica alheia e colaborando na realização ou, ao menos, não frustrando a satisfação das legítimas expectativas de outrem que fundadamente confiou em determinada conduta e nela assentou a sua actuação e investimento (protecção da confiança) - como se pode deduzir das normas dos artºs 227º, 334º e 762º, nº 2 do CCivil.
“A manifestação mais clara do abuso do direito é a chamada conduta contraditória (venire contra factum proprium) em combinação com o princípio da tutela da confiança (exercício dum direito em contradição com uma conduta anterior em que a outra parte tenha confiado, vindo esta com base na confiança gerada, e de boa fé, a programar a sua vida e a tomar decisões)” (Ac. STJ, de 17/11/04, proc. 04S2603, em ITIJ/net).
A censura do venire contra factum proprium supõe que o titular do direito criou naquele com quem entra em relação uma situação de confiança que veio a frustrar por conduta posterior contrária à que motivou essa confiança. A confiança digna de tutela deve ser objectivamente motivada, é aquela que resulta de uma apreciação objectiva do conjunto dos actos e comportamentos das partes no quadro económico e social em que se desenvolve o processo de constituição e exercício das relações jurídicas entre elas; essa confiança deve basear-se em conduta da outra parte que, objectivamente considerada, revele intenção de se vincular a determinado modo de agir futuro, e foi com base nessa conduta concludente que a contraparte criou expectativas legítimas, nela confiando e investindo, orientando a sua vida em conformidade. Contraria o princípio da boa fé que alguém exerça um direito em contradição com conduta sua anteriormente assumida, frustrando as legítimas expectativas da outra parte que adquiriu convicção fundada de que aquele não viria a adoptar conduta contrária no futuro.
“A confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura” (Baptista Machado, Tutela da Confiança e venire contra factum proprium, RLJ/118/171).
Como se escreve, em síntese, no ac. RP, Col./1998/II/194, em consonância com o trabalho de Baptista Machado atrás referido, os “efeitos do abuso de direito nesta especial modalidade exige a verificação dos seguintes pressupostos:
1-Uma situação objectiva de confiança: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura;
2-Investimento na confiança: o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica surgem quando uma contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos se a confiança legítima vier e ser frustrada;
3-Boa fé da contraparte que confiou: a confiança do terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando de boa fé e tenha agido com cuidado e precaução usuais no tráfico jurídico”.
Assim sucederia no “exercício serôdio e desleal de um direito”, nas situações em que o seu titular “a) deixa passar longo tempo sem o exercer; b) com base neste decurso do tempo e com base ainda numa particular conduta do dito titular ou noutras circunstâncias, a contraparte chega à convicção justificada de que o direito já não será exercido; c) movida por esta confiança e com base nela, essa contraparte orienta em conformidade a sua vida, tomando medidas ou adoptando programas, de sorte que o exercício tardio e inesperado do direito lhe acarretará uma desvantagem maior do que o seu exercício atempado (Baptista Machado, em RLJ 118/228).
‘O abuso do direito é uma forma de antijuricidade ou ilicitude’, daí que ‘as consequências do comportamento abusivo têm de ser as mesmas de qualquer actuação sem direito, de todo o acto (ou omissão) ilícito’ (J. Coutinho de Abreu, Do Abuso do Direito, 76, e, em idêntico sentido, P.Lima/A.Varela, CCAntotado, 4ª Ed. I/299-300.)
Verificando-se uma situação de abuso ou de venire contra factum proprium, ao exercente pode ser negado o efeito pretendido, no caso dos autos, a declaracão de nulidade do contrato e a consequente restituição do imóvel.
A nulidade é do conhecimento oficioso e, inobservada a forma legal, é nula a declaração.
Vêm-se entendendo que, mesmo nesta situação, invocando-se a nulidade do negócio, pode ser impedido o exercício do direito desde que “as circunstâncias apontem para uma clamorosa ofensa ao princípio da boa fé e do sentimento geralmente perfilhado pela comunidade, situação em que o abuso do direito servirá de válvula de escape no nosso ordenamento jurídico, tornando válido o acto formalmente nulo, como sanção do acto abusivo” (Ac. STJ, de 30/10/03, proc. 03B3125, e neste sentido, também Ac. STJ, de 2/7/96, proc. 96A136, e doutrina neste citada, ambos em ITIJ/net), nomeadamente em situação de claro venire contra factum proprium, manifestamente lesivo da boa fé.
Invocando o exercício abusivo do direito recai sobre o réu o ónus da prova dos factos que, concludentemente, o demonstrem, como impeditivo do direito invocado pelos AA (artigo 342º, nº 2, do CC).
O contrato foi celebrado em 1994 e apenas em final de 2000, vêm os AA invocar a nulidade do contrato para, por essa via obterem a restituição do “locado”, sem que antes pusessem em causa a “validade” do mesmo, sempre recebendo as rendas estipuladas. Até suscitarem a nulidade do contrato decorreram mais de seis anos, pacificamente se desenrolando a relação jurídica estabelecida.
Tendo o contrato durado por mais de seis anos - longo período de tempo - sem que fosse exercido o direito a vê-lo declarado nulo, com as consequências inerentes, e vindo agora fazer apelo à nulidade para se obter um benefício injustificado em prejuízo do réu, “inquilino”, estar-se-ia a actuar contraditoriamente com a posição anteriormente revelada pela conduta omissiva dos AA de manter o contrato sem questionar a sua validade. O decurso de tão longo lapso de tempo, com perfeita execução do contrato, neutralizaria o direito que agora vêm exercer, actuando, assim, contra factum proprium e frustrando a confiança fundadamente incutida no réu.
Sucede que não mostram os factos que o A. haja determinado o R. à celebração sem forma legal ou que este desconhecesse, sem incúria sua, essa exigência e, sobretudo, que inexista razão (que não a mera inobservância da forma legal) para o exercício do direito, com um ganho ilegítimo ou injustificado dos AA em detrimento do réu.
Se o réu mantivesse o integral cumprimento das obrigações decorrentes do contrato (ainda que nulo) e, sem razão, viessem os AA invocar a nulidade, haveria motivo para acolher a pretensão do réu. Mas não é essa a situação; o réu deixou de pagar a prestação a que se vinculou, sem razão que o desonere, como seguidamente se verá. Há um motivo legítimo de actuação por parte dos AA.
A situação seria idêntica se os AA recorressem à acção de despejo - suposto que o réu não viria, em contrário do que faz nesta acção, alegar a nulidade do contrato - com o fundamento na falta do pagamento das rendas. Por um lado, o tribunal, oficiosamente, poderia declarar a nulidade, a não constar um espectro factual suficiente para a afastar, e, por outro e não optando pela nulidade, decretaria o despejo, na ausência de fundamento para o não pagamento das rendas.
As circunstâncias concretas da demanda não apontem para uma clamorosa ofensa ao princípio da boa fé e ao sentimento de justiça geralmente perfilhado pela comunidade. Na situação, não há abuso manifesto do direito por parte dos AA ao virem arguir a nulidade do contrato, com o fim de obterem a restituição (consequência normal da nulidade) do espaço cedido ao réu.
4) Quando à invocada excepção de não cumprimento.
Prescreve o artigo 428º, nº 1, do CC, que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.
Não obstante o teor da norma, se as obrigações tiverem prazos diferentes, só não pode invocar a “excepção” a parte adstrita ao dever de execução prévia e já não a que tem prazo a seu favor, obrigada a cumprir posteriormente, que pode alegá-la como causa de não realização da sua prestação. Funciona como uma garantia contra o não cumprimento por parte do outro contraente.
A exceptio non rite adimplti contratus concretiza o princípio de justiça de que ninguém deve ser compelida a cumprir uma obrigação enquanto a outra parte não cumprir a sua já vencida, tratando-se de obrigações correlativas uma da outra.
A “exceptio” opera no domínio dos contratos bilaterais e em relação ás obrigações ligadas por um sinalagma funcional, por um vínculo de correspectividade, no sentido de que cada uma delas é causa da outra; só aproveita às obrigações interdependentes (cfr. P. Lima/A. Varela, CCAnotado, I, 3ª ed/). Corresponde ‘a uma concretização do princípio da boa fé’ enquanto constitui um ‘meio de compelir os contraentes ao cumprimento do contrato e de evitar resultados contraditórios com o equilíbrio ou equivalência das prestações que caracteriza o contrato bilateral’ (P. Lima/A. Varela, ob. e local citados)
Na relação locatícia, constitui obrigação principal do locador a de proporcionar ao locatário o gozo (temporário) da coisa (prédio ou parte de prédio urbano, no arrendamento urbano) e, por sua vez, é obrigação principal do locatário pagar a retribuição acordada (a renda, no arrendamento urbano). São estas - proporcionar o gozo da coisa e pagamento da retribuição - as obrigações correlativas, correspectivas ou interdependentes (no contrato de arrendamento, que é um contrato bilateral) - arts. 1º do RAU, 1022º, 1031º e 1038º, a), do CCivil. E cada uma destas obrigações é causa da outra, pelo que em relação a estas pode funcionar a excepção de não cumprimento. Se e enquanto (suposto não haver incumprimento definitivo) o senhorio não proporcionar ao inquilino o gozo do prédio ou, enquanto este estiver privado do seu gozo, pode invocar a excepção de não cumprimento, nos termos do citado artigo 428º, para não efectuar o pagamento das rendas.
A “exceptio” não funciona em relação a outras obrigações acessórias omitidas pelo senhorio, para o inquilino se libertar ou suspender o cumprimento da obrigação de pagamento da renda.
Pretende o réu que houve privação do gozo do prédio por os AA lhe terem cortado a luz eléctrica, não podendo exercer a sua actividade. Mas não tem razão, porque não está demonstrada (e sobre ele recaía o encargo da prova - art. 342º, nº 2, do CC) essa privação do gozo da coisa, independentemente do disposto no artigo 799º do CC (e pressupondo que estava em vigor um arrendamento válido).
Por um lado, a suspensão ou recusa do pagamento da renda só poderia ter lugar se a privação fosse completa, inutilizando totalmente o gozo do imóvel, o que, na situação, não acontece - o réu continua a deter o armazém em seu poder e a utilizá-lo na sua actividade (mesmo que com algumas limitações) - cfr. pontos 13 e 15 da matéria de facto. Nem sequer se provou que a oficina não funcione (mesmo que com limitações).
O cosmos factual apurado permite mesmo considerar que o gozo do armazém é, de todo, proporcionado ao réu e, mesmo que existisse a obrigação dos AA quanto ao fornecimento de energia, trata-se de uma obrigação acessória, cujo incumprimento podia ser fonte de responsabilidade civil e do dever de indemnizar os prejuízos sofridos, que, por não correspectiva da obrigação de pagamento da renda, não pode ser motivo de recurso à excepção de não cumprimento.
Sucede que, analisando as cláusulas contratuais acordadas, delas não emerge qualquer obrigação de fornecimento de energia eléctrica pelos AA ao réu ou a partir da parte habitacional (ocupada por outro inquilino) do prédio. Nem é alegada e provada matéria de facto que induzisse á existência de uma tal obrigação nem sequer que o réu não pudesse obter a energia de outra forma, isto é, directamente fornecido pela distribuidora de energia eléctrica em baixa tensão.
O que se indicia é que, porque o antigo inquilino da parte habitacional era o sogro do réu, facilitava o fornecimento (de modo mais económico talvez, só havendo lugar ao pagamento de energia para fins domésticos) ao réu.
Com o fim dessa situação, e estando a parte habitacional ocupada por outro inquilino, nem faria sentido que o fornecimento da energia fosse agora efectuado a partir da casa do vizinho, com os inerentes encargos (ao menos em termos de incómodos e de potenciais conflitos) para aquele.
Face ao que, desnecessário se torna tecer quaisquer considerações quanto à presunção que decorre do disposto no artigo 799º do CC. Não havia razão para a suspensão do pagamento ou para o não pagamento (que é o que o réu pretende) da prestação acordada, não havendo lugar à excepção de não cumprimento - repete-se, mesmo que se estivesse perante um contrato de arrendamento plenamente operante.
A falta de fornecimento de energia, nos termos alegados, ou o corte do abastecimento descrito nos factos provados, além de não significar privação do gozo do armazém, não justifica que o réu deixasse de efectuar o pagamento das rendas (se não devidas por outras razões).
Termos em que improcede o recurso (se bem que por razões não inteiramente coincidentes com as plasmadas na douta decisão recorrida).
VI. Pelo exposto, acordam os Juízes desta Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
Porto, 03/03/2005
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira