Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1974/12.4TBMAI.P2 |  |
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
SINAL
INDEMNIZAÇÃO
FRAUDE À LEI
II - Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado para a celebração do contrato prometido, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes: a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e perentoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
III - No art. 441º do Cód. Civil consagra-se presunção da qual decorre que toda e qualquer quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, no âmbito de um contrato-promessa, tem a natureza de sinal.
IV - Presunção que já não opera se nesse contrato-promessa está em causa a entrega de um andar.
V - Nos casos de perda de sinal ou de entrega do dobro deste, resultantes do incumprimento definitivo do contrato-promessa, exclui-se, salvo estipulação das partes em contrário, qualquer outra indemnização compensatória devida pelo promitente faltoso.
VI - Os negócios em fraude à lei são aqueles que procuram contornar uma proibição legal, tentando chegar ao mesmo resultado por caminhos diversos dos que a lei designadamente previu e proibiu.
VII - Se num contrato-promessa de permuta figura uma cláusula que se destina a evitar o pagamento da sisa, contornando a legislação tributária, tal implica somente a nulidade desta cláusula e não a nulidade de todo o contrato-promessa.
Comarca do Porto – Póvoa de Varzim – Instância Central – 2ª secção cível – J3
Apelação
Recorrentes: B… e mulher; “C…, Lda.”
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Maria de Jesus Pereira
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIOOs autores B… e mulher D…, residentes na Rua …, n.º .., …, Maia, intentaram contra a ré “C…, Lda.”, com sede na Rua …, nº .., …, Maia, a presente ação sob a forma ordinária, peticionado que a ré seja condenada:
- a ver declarada a transmissão para a ré do imóvel referido no artigo 1º da petição inicial, contra o pagamento pela ré do preço em falta de €327.211,45 (ou seja, os 35.000,000$00 - trinta e cinco milhões de escudos -), a que hoje corresponde €174.579,30 (cento e setenta e quatro mil quinhentos e setenta e nove euros e trinta cêntimos) - alínea b) da cláusula 3.ª – mais 30.600.000$00 (€152.632,15), valor correspondente e acordado referente ao aumento da cércea);
- ou, subsidiariamente, a ver declarada a resolução do contrato–promessa por facto culposo e definitivo, imputável à ré tão somente, declarando-se, por conseguinte, perdido em favor dos autores os valores prestados, num total, atualmente, de €225.000,00, e pela conduta em manifesto abuso de direito, condenada ainda no dano contratual positivo correspondente a €327.211,45, de modo a recolocar os autores na situação que teriam, não fora essa injustificada resolução de contrato.
Para tanto, e em resumo, alegaram que autores e ré acordaram que aqueles prometeriam vender a esta, que prometia comprar, um terreno para construção, pelo preço de 80.000.000$00, acrescido de 50.000$00 por cada m2 a mais de construção legalmente aprovada, se a cércea viesse a ser ultrapassada, tendo a ré entregue aos autores 4.000.000$00 e aos autores ou a quem estes indicassem um andar de tipologia T4, no valor de 41.000.000$00, acrescendo ainda uma loja sita no prédio a construir, pelo preço de 35.000.000$00. A ré entregou aos autores 4.000.000$00 e o apartamento T4, mas recusa-se a fazer diligências para aprovar projeto de construção necessário para a marcação da escritura definitiva da venda do terreno. Os autores intentaram processo especial de fixação judicial de prazo, tendo a ré defendido que aguardava revisão de PDM para obter aumento de cércea de construção. Na sequência dessa ação, a ré deu entrada na respetiva Câmara Municipal de projeto de licenciamento, tendo sido notificada pela autarquia da necessidade de proceder a alterações ao projeto ou proceder à alteração do loteamento. Os autores promoveram a alteração do alvará de loteamento, que veio a ser aprovado em 18.10.2010, sendo agora licenciável o aumento da cércea em 2 pisos, cada um com a área de 306 m2, o que configura um aumento do preço do terreno em 30.600.000$00. Os autores promoveram a marcação de escritura pública a que a ré não compareceu, apesar de regulamente notificada. De novo interpelaram os autores a ré para o cumprimento.
Contestando e reconvindo, a ré invocou que o contrato em questão é uma mera promessa de venda obrigando os autores, mas não já a ré. Alega ainda que a ré ficou, mercê desse contrato, na posição de poder definir e requerer a aprovação do projeto de construção que mais lhe conviesse. Além disso, invoca que foi aposta nesse contrato condição ilegítima e nula, equivalente à do valor da permuta do terreno e da loja ser de 35.000.000$00 para os autores não pagarem sisa, o que torna o contrato-promessa nulo. Aduz ainda que apenas pagou aos autores 4.000.000$00 e não o apartamento que foi vendido pela ré a terceiros, sendo que, se se tratasse de entrega de um apartamento a terceiros tal teria de ser reduzido a escrito sob pena de nulidade por vício de forma. Invoca também que os autores alegaram ter celebrado acordo de cessão do crédito sobre a ré, entregando o apartamento a terceiros, o que sempre será nulo, por o contrato-promessa ser nulo e não existir fonte que legitime a cessão. Alega também que, aquando da promessa de venda, os autores sabiam que o terreno estava sujeito a loteamento que apenas permitia construção de R/C e andar, quando o prédio que a ré pretendia construir no imóvel era de R/C e quatro pisos, agindo os autores com má-fé. Contra a vontade da ré os autores promoveram a alteração do loteamento para construção de R/C e seis pisos e inviabilizaram a aprovação do pedido de licenciamento da ré para construção de R/C e quatro pisos no terreno, com o que a ré sofreu prejuízo correspondente à perda da rentabilidade de 4.000.000$00 que entregou aos autores, e aos custos do projeto de licenciamento, sendo que a ré não tem recursos financeiros para efetuar construção de prédio de R/C e seis pisos. Não é possível à ré adquirir o imóvel, tendo as circunstâncias em que as partes firmaram a promessa de venda sofrido alteração anormal, por culpa dos autores, pelo que o contrato terá de ter-se por resolvido.
Deduz, assim, a ré os seguintes pedidos reconvencionais:
- ser o contrato-promessa de venda identificado nos autos conjuntamente com as suas cláusulas, declarado e reconhecido como nulo;
- subsidiariamente, deve o mesmo contrato-promessa ser resolvido;
- serem os autores condenados a indemnizarem a ré com as quantias identificadas nos artigos 173º, 175º, 193º, 194º e 200º da contestação, no valor global de 109.523,98€;
- subsidiariamente, serem os autores condenados a indemnizarem a ré com as quantias identificadas nos artigos 175º, 193º, 194º e 196º, da contestação, no valor global de 89.572,06€;
- serem os autores condenados como litigantes de má-fé em multa e condigna indemnização a favor da ré.
Replicaram os autores impugnando a factualidade alegada pela ré, aduzindo que, aquando da outorga do contrato a ré analisou o PDM da Maia, concluindo pela improcedência das exceções e pedidos reconvencionais formulados pela ré.
Foi proferido despacho saneador, com seleção da matéria de facto assente e organização da base instrutória.
Realizou-se audiência de julgamento, com observância de todo o formalismo legal.
Foi depois proferida sentença, em 24.7.2015, que julgou a ação parcialmente procedente e a reconvenção integralmente improcedente por não provada, e em consequência:
A) Declarou resolvido o contrato-promessa datado de 21 de Março de 2001, mediante o qual os autores B… e D… declararam prometer vender à ré “C…, Lda.” o terreno para construção, designado por Lote 3, com a área de 954 m2, situado na Rua …, da freguesia de …, concelho da Maia, inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo 2018º e descrito sob o n.º 01108190392, pelo preço de Esc. 80.000.000$00, contrato este constante do documento junto a fls. 32 a 34 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
B) Declarou perdida a favor dos autores B… e D… a quantia prestada pela ré “C…, Lda.” equivalente a 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos).
C) Absolveu a ré “C…, Lda.” do que ademais é peticionado pelos autores B… e D….
D) Absolveu os autores-reconvindos B… e D… de todos os pedidos contra si formulados pela ré-reconvinte “C…, Lda.”
E) Com vista à apreciação da conduta processual da ré “C…, Lda.” e eventual condenação da mesma por litigância de má-fé, determinou que se notificassem as partes para, querendo, se pronunciarem, em 10 dias.
Inconformados com o decidido, interpuseram recurso os autores que finalizaram as suas alegações com as seguintes conclusões:
A) – Tendo em conta os factos provados - nºs 2, 3 – e teor da clausula 1ª do contrato, no sentido perceptível a um declaratário normal, interpretação que ao STJ não está vedada, por se tratar de análise do regime dos artigos 236 , nº 1 e 238, nº 1 ambos do C.Civil, o contrato prometido era de compra e venda de um terreno por dado valor – 80.000.000$00 -, valor fixado tendo em conta dada área de construção, sendo que seria reajustado, se fosse licenciada maior área de construção.
A.1) – Contrariamente ao que se diz na douta sentença, o negócio não dependia da licença de construção, de que a Ré se desinteressou, sendo que a obtenção da mesma era antes elemento essencial do negócio, antes sim da determinação do montante devido a final.
A.1.1) – O obstaculizar essa “condição”, que só ela poderia fazer verificar, e subsumia a conduta da mesma Ré no regime do artigo 275, nº 2 do C.C. é que permitiu considerar que havia um “não cumprimento definitivo imputável, à Ré” (sic) – fls.28 -.
A.2) – A declaração negocial que a Ré não prestou é a de assumir o pagamento da quantia de €174.579,30 (cento e setenta e quatro mil quinhentos e setenta e nove euros e trinta cêntimos) - alínea b) da cláusula 3.ª – em falta bem como o valor do acréscimo de construção que vier a ser permitido, acima da cércea de r/c e 4 andares.
Entendendo de forma diferente, a douta sentença interpretou erroneamente os artigos 830, 879, 880, 399, 883 e 763 do C.C.
A não se entender que se pode decretar o suprimento da omitida declaração negocial,
B) – Porque sinal é “quantia em dinheiro ou bem de outra natureza” – Prof. Calvão da Silva, in Sinal e contrato promessa, 10ª ed., pág. 94 e nota 86, como em nota 535 a pág. 298 de “Cumprimento e Sanção pecuniária compulsória” -, coisa corpórea “ – Antunes Varela, “Sobre o contrato-promessa”, pág. 100 e Acórdão do STJ, de 8.04.2008, proc. n.º 07A381 -, desde que corresponda ao que ao contraente competia realizar no contrato definitivo – Acórdão do STJ de 24.11.83, in BMJ. 331, 542. – sendo que, em caso de dúvida, dever entender–se como “de natureza confirmatória”, ou seja, dirigido a reforçar o vínculo negocial e a garantir o cumprimento das obrigações, no respeito pela palavra dada” – Calvão da Silva, in “Sinal ….., 10 ª ed., págs. 90 e 91.
B.1) – mesmo que coisa entregue “em data posterior como garantia do seu cumprimento” - parafraseando a douta sentença e o autor ali citado, como Fernando de Gravato Morais - Contrato-Promessa em Geral, Contrato-Promessa em Especial. Coimbra, 2009, p. 197 e ss. e no aresto da Rel. Lxª de 18.03. 2003 – Pº 1328/2002-7,
B.1.1) – dando-se como provado que, ao entregar o andar a terceiro designado pelos AA, “a ré agia com intenção de cumprir o acordo referido em a) – nº13, a fls 13 – deve ser entendido que o andar foi considerado pelos outorgantes como entrega por conta do preço de 80.000.000$00, o que acarreta para o mesmo andar a natureza de “sinal”.
Houve, pois, erro de interpretação das normas dos artigos 440, 441 e 442, nº 2 do C.C., quando se não reconheceu aos AA o direito a fazerem sua a coisa – andar – àqueles entregue pela Ré, “com intenção de cumprir o acordo referido em a) – nº 13, a fls. 13 – e por conta do preço de 80.000.000$00.
C) – Tendo em conta que, tal como se refere e aceita na douta sentença, que se reporta a arestos e doutrina, o princípio de ressarcimento do interesse contratual positivo é admissível quando - como se lê - “o postule a tutela da reintegração dos interesses em jogo, no caso, à luz da ponderação do princípio da boa fé e na medida do adequado à função e ao equilíbrio nos efeitos da liquidação resolutiva” (sic, a fls. 31 e 32).
(algo que se admite mesmo no caso de ruptura das negociações preparatórias (!!) de um contrato - Prof. Almeida e Costa, in RLJ, nº 3963, pag. 320, mas também no caso do contrato–promessa -, Acórdão do STJ nº 1358/08.9TBILH.C1.S1 de 31.01.2012), se e quando o imponha modo concreto» do exercício dessa recusa, objectivamente considerado, se ….. ostensivamente contrário “à boa fé, (a)os bons costumes ou (a)o fim social ou económico” do direito em causa (artigo 334º do Código Civil)», por o seu titular ter criado na parte contrária a convicção de que o não exerceria, tendo invertido qualquer decisão nesse sentido (cfr., por exemplo, os acórdãos deste Supremo Tribunal de 14 de Novembro de 2006, 3 de Julho de 2008, 18 de Dezembro de 2008 ou de 31 de Março de 2009, disponíveis em www.dgsi.pt como processos nºs 06A3441, 08B2002, 08B3154 e 09A0537).
Fez-se errada interpretação do artigo 334 do C.C. por se ter negado esse direito a propósito de um contrato-promessa em que se deu como provado que:
1. – após entrega de valor pecuniário e um andar – ou seja, um valor superior a 45.000.000$00 - €225.000,00 -, cinco (!!) anos depois, a Ré ainda afirma, judicialmente, que mantém interesse , - nºs 11, 15º e 24 da matéria de facto,-
2. – Ré que, “face ao teor do acordo aludido em 2 e ao descrito em 15, criou nos autores a convicção de que a escritura seria celebrada …logo que o projecto de construção fosse aprovado” – nº 16 da matéria de facto, -, e que
3. - nove (!!) anos depois da outorga e 4 (!!) anos depois da afirmação de reiteração de interesse - nºs 31 e 15 da matéria provada - comunica que se desinteressa porque “não dispunha de recursos financeiros para proceder à execução da área de construção de “r/chão e seis pisos” – nº 31 da matéria de facto -, apesar do que aceitara e está provado em 15 c) da mesma matéria de facto (E a explicação última consta da fundamentação da douta decisão, quando alude ao depoimento de E… - fls. 8.) -
D) – Tendo os AA alegado a matéria dos artigos 86, 96 a 100 da p.i), factos notórios e critério legal, há que condenar a Ré, desde logo, no montante de €10.801,40 – correspondente à remuneração possível do montante de €174.579,30 (cento e setenta e quatro mil quinhentos e setenta e nove euros e trinta cêntimos), desde Dezembro de 2010, data em que a Ré deixou de responder a interpelação dos AA, até à propositura da acção.
Matéria de que o douto tribunal “a quo” não conheceu por ter entendido que não ocorriam os demais pressupostos da obrigação de indemnização.
Rectificando a douta decisão, nos termos acima:
declarando que se deve considerar executado o contrato suprindo a declaração da Ré que a sua obrigação é de pagamento do preço de 80.000.000$00 (oitenta milhões de escudos), a que hoje correspondem €399.038,31 (trezentos e noventa e nove mil, trinta e oito euros e 31 cêntimos), por conta do que já foram pagos 45.000.000$00 (quarenta e cinco milhões de escudos) e mais o valor correspondente a 50.000$00 por cada m2 a mais de construção legalmente aprovada para além da cércea de “R/C + 4 andares - Cláusula 1.ª do contrato a executar se fará justiça.
Para a hipótese de se entender – o que não se espera – não decretar a execução específica do contrato cujo incumprimento é a causa de pedir, deve:
- ser declarado que o andar, com valor de 41.000.000$00 (ou seja, €204.507,13 (duzentos e quatro mil quinhentos e sete euros e treze cêntimos) entregue a terceiro designado pelos AA, agindo a ré com intenção de cumprir o acordo referido em a) – nº 13, a fls. 13 – deve considerar-se como sinal prestado pela Ré e, por isso, mantido como perdido em favor dos AA;
- ser a Ré condenada, como ressarcimento do dano positivo por incumprimento, em grave lesão da boa fé contratual, no montante de €10.801,40, desde já.
Igualmente inconformada com o decidido também interpôs recurso a ré, que finalizou as suas alegações com as seguintes conclusões:
1- Devem ser considerados provados os seguintes factos: -
a) No dia 23 de Novembro de 2001, no Cartório Notarial da Maia a Ré, o Banco F… S.A. e G… e Mulher outorgaram uma escritura Pública de compra e venda e Mútuo com hipoteca, de onde consta que:
1) A Ré C… Lda. “vende aos segundos Outorgantes (G… e Mulher H…) pelo preço … de vinte cinco milhões de escudos a fracção autónoma designada pela letra F, correspondente a uma habitação no segundo andar esquerdo, tipo T-quatro com entrada pelo n.º …, com uma garagem individual designada por F- Um e uma garagem dupla designada por F- dois ambas na cave, com entrada pelo n.º …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, em …, Maia”...
2) “declararam os Segundos Outorgantes que aceitam esta venda nos termos exarados, e que a referida fracção se destina a sua habitação própria permanente”.
“Que se confessam devedores ao Banco … da importância de Noventa e Nove mil novecentos e cinquenta e nove Euros e cinquenta e oito cêntimos correspondente a vinte milhões de escudos que vai ser aplicada na presente compra e que nesta data receberam a título de empréstimo, por crédito na conta à ordem de que são titulares junto do referido Banco...”
3) “que, para garantia do pagamento e liquidação da quantia mutuada e respectivos juros …, constituem a favor daquele Banco hipoteca sobre a fracção atrás identificada e ora adquirida”.
4) Pelo terceiro outorgante foi dito que, para o Banco … aceita a hipoteca e a confissão … tituladas pela presente escritura.
b) A fracção autónoma supra identificada, transmitida validamente para aquele G… pela escritura pública de compra e venda de 23/11/2001 de fls. 205/211 dos Autos, era titular do Alvará de utilização n.º 2125/01 emitida em 14/08/2001 pela Câmara Municipal da Maia.
c) “Em 22 de Novembro de 2001 compareceu no Serviço de Finanças o Sr. G… … que declarou que pretende pagar a Sisa que for devida com referência à compra que, pelo preço de 25.000.000$00 vai fazer o C… Lda. … da fracção autónoma destinada a habitação designada pela letra F que constitui o 2º andar esquerdo, com entrada pelo n.º … da Rua … … neste concelho da Maia...” …
“Importa em um milhão oitenta e quatro mil e quinhentos escudos a Sisa devida pela transmissão declarada no termo acima transcrito” cujo comprovativo de pagamento consta aposto no mesmo documento.
d) Em 11 de Maio de 2007 foi proferida Sentença no proc. n.º 3736/06.9 TBMAI de fixação judicial de Prazo, que absolveu a Ré do pedido com o fundamento de “que o que está em causa nos Autos não é a falta de acordo das partes na fixação de um prazo, mas sim a falta de cumprimento por uma das partes das obrigações assumidas...”.
e) Nos Autos do proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, Acção Especial de fixação judicial de prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, o ilustre Mandatário da ora Ré, ali requerida, apresentou Requerimento de 5 de Julho de 2006, invocando que “a requerida, dada a impossibilidade absoluta de cumprir qualquer prazo inferior a 5 ou 6 anos para a entrega da loja, sugere como sempre sugeriu, porque age de forma leal e de boa-fé, pagar de imediato o valor do preço fixado no contrato, no caso dos Requerentes não pretenderem aguardar os prazos já fixados contratualmente, outorgando de imediato e quando os Requerentes pretenderem a escritura de compra do terreno em causa”.
f) A área de construção que o referido prédio permitiria deveria ser determinada pela Ré.
g) Do contrato-promessa em causa resulta claramente que a construção que vier a ser aprovada para o prédio em questão resulta da acção e da pretensão da Ré.
h) “até essa data de 21 de Novembro de 2007, os Autores não haviam autorizado por escrito à Ré a requerer a apresentação em seu nome (da Ré) projecto para licenciamento da construção a edificar no prédio em questão, construção essa que seria licenciada nos termos e condições a definir pela Ré, que melhor correspondesse à sua vontade e interesses”.
i) A Ré, com a assinatura do contrato-promessa de venda constante do doc. n.º 3 junto com a P.I. (fls. 32 a 34 dos Autos) ficou na posição vantajosa de poder definir e requerer a aprovação da construção que mais lhe conviesse.
j) “A alteração do alvará de loteamento só foi possível depois da alteração do PDM da Maia que foi publicado em 26 de Janeiro de 2009”.
l) O pedido de alteração da licença de operação de loteamento foi deduzido em 20 de Fevereiro de 2009.
m) “É do conhecimento pessoal dos Autores que a Ré nunca perspectivou para o terreno em questão a possibilidade de aumento de uma área de construção de cerca de 910 m2 acima do solo, que corresponde a um aumento de cerca de 79 %, não dispondo por conseguinte de recursos financeiros para promover tal construção, o que tudo é aprovado pela crise imobiliária e de financiamento que ocorre em Portugal e que é do conhecimento publico”.
n) A área bruta de construção prevista na inscrição matricial do imóvel contida nas Cadernetas Prediais obtidas em 18/09/2013 e em 05/05/2014 é de 572,4 m2.
o) A área bruta de construção prevista na inscrição matricial do imóvel contida na Caderneta Predial é em 04/03/2015 de 2052 m2, tendo o requerimento “Mod 1 do IMI n.º 6464245 sido entregue em 07/05/2014”.
p) “O alvará de alteração ao loteamento – aditamento ao loteamento, não foi ainda emitido em 17 de Março de 2015”.
q) Em 6 de Março de 2014 a Câmara Municipal da Maia deliberou “aprovar a concessão da alteração ao lote 3 do loteamento para o qual foi emitido o alvará n.º 17/75, com sujeição às condições impostas na informação técnica anexa”, a saber:
Deve ser dado cumprimento às seguintes condições:
1- Liquidar o valor de €35.003,52 (trinta e cinco mil, três euros e cinquenta e dois cêntimos) correspondente à taxa municipal de urbanização …;
2- Liquidar o valor de €69.902,31 (sessenta e nove mil, novecentos e dois euros e trinta e um cêntimos) correspondente à compensação em numerário pela não cedência de áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas e equipamentos …;
3- Prestar caução no valor de €6.000,00 (seis mil euros) …, destinada a garantir a boa e regular execução das obras de urbanização decorrentes da alteração à operação de loteamento. Optando-se pela modalidade de garantia bancária será esta emitida em termos de autonomia à primeira solicitação de acordo como disposto no n.º 2 do artigo 54º do RJUE;
4- Para a infraestrutura completa do loteamento deverão ser realizados obras de urbanização em conformidade com os projectos aprovados, envolvendo os seguintes trabalhos:
a) Pavimentação de arruamento posterior e passeio frontal;
b) Rede de águas pluviais e seu conveniente desembaraçamento;
d) Rede de saneamento;
e) Rede de electricidade de iluminação pública e de distribuição domiciliária;
f) Rede de gás de distribuição domiciliária;
g) Rede de infraestruturas telefónicas;
h) Arranjos dos espaços verdes públicos;
r) O pedido de alteração ao alvará de loteamento n.º 17/75 deduzido pelo Autor marido em 20/02/2009 e aprovado pela deliberação da Câmara Municipal da Maia de 6 de Março de 2014 prevê a área total de construção de 2628 m2 correspondente à soma das áreas de 576 m2 de aparcamento, 216 m2 de comércio e 1836 m2 de habitação colectiva.
s) A área total de construção prevista no projecto de construção apresentado pela Ré na Câmara Municipal da Maia em 10/12/2007 é de 1662 m2 correspondendo à soma das áreas de 520,20 m2 para o piso -1 estac., 176 m2 para o piso 0 – com 252 m2 para cada piso, 1, 2 e 3 e 210 m2 para o piso 4 – habt.
2- Não pode ser considerado provado que “ em 23 de Novembro de 2001, a Ré transferiu para G… e Esposa, indicados pelos Autores nos termos da alínea a) da cláusula 3ª do acordo mencionado em B um andar de tipologia T4 com duas garagens fechadas, sito na …, Rua …, … – …, … Maia...”
3- Não pode ser considerado provado que “com a entrega da fracção aludida em 1) a Ré agiu com intenção de cumprir o acordo referido em 2”.
4- Não pode ser considerado provado que “a alteração do alvará de loteamento veio a ser aprovado pela Câmara Municipal em 18 de Outubro de 2010”.
5- Não pode ser considerado provado que “ao celebrarem o acordo referido em B os Autores e a Ré previam e pretenderam o aumento da cércea da área de construção no prédio em causa”.
6- Não pode ser considerado provado o facto contido no n.º 21 da pág. 14 da Sentença recorrida, que não coincide com o conteúdo dos quesitos 5º e 18º que foram julgados provados.
7- Não podem ser considerados provados os factos contidos nos nºs 25 e 29 da pág. 15 da Sentença recorrida, que não coincidem com o conteúdo dos quesitos 25º e 24º da Base Instrutória que foram julgados provados.
8- Não pode ser considerado provado o facto contido no n.º 35 da pág. 16 da Sentença recorrida.
9- Não pode ser considerado provado o facto contido no quesito 15º da Base Instrutória, uma vez que só pode ser considerado provado que “o PDM em vigor nos anos de 2007 e 2008 só permitia a execução no prédio aludido em A) de cerca de 1442 m2 acima do solo e 520,20 m2 no piso -1”.
10- No contrato-promessa outorgado pelos AA e Ré datado de 21 de Março de 2001 não consta que a Ré se obrigou e prometeu comprar o terreno em discussão nos Autos.
11- O referido contrato-promessa é de compra e venda, sendo o preço fixado para o terreno prometido vender de 80.000.000$00 (actualmente 399.038,32€).
12- A cláusula 8º do aludido contrato promessa, ao impor como condição essencial do negócio a permuta do terreno (de 80.000.000$00) por uma loja no valor de 35.000.000$00 de modo a “que não haja lugar ao pagamento de qualquer sisa” é nula por prever e fixar como condição essencial a fuga às obrigações fiscais por parte dos Autores, já que a Ré compradora que tem como actividade a construção e compra e venda e revenda de imóveis (cfr. doc. fls. 442 e sgs.) estava isenta de Sisa (actualmente IMT).
13- É por isso o contrato-promessa em causa absolutamente nulo.
14- O contrato prometido, cumprido pela Ré ao apresentar para aprovação o projecto de construção pretendido, foi incumprido pelos AA, que prometeram vender um imóvel que não possuía os requisitos de edificabilidade pretendida pela Ré e posteriormente apresentaram um pedido de alteração Alvará de loteamento, que sabiam inviabilizar a pretensão da Ré e a aprovação do projecto que eles próprios haviam autorizado a Ré apresentar para aprovação e posterior edificação,
15- Sendo certo que aquando da apresentação das presentes Alegações o referido terreno não tem a capacidade edificativa pretendida pela Ré,
16- O que inviabiliza totalmente a edificação de qualquer construção de cércea superior a rés-do-chão e andar.
17- É pois impossível o cumprimento do contrato promessa por culpa exclusivamente imputável aos AA.,
18- Devendo em consequência ser os AA condenados a restituir o sinal que receberam em dobro e a indemnizarem a Ré de todos os custos e prejuízos que sofreu com os custos do desenvolvimento do projecto que apresentou e com o valor dos lucros que deixou de auferir com a impossibilidade de desenvolver a construção pretendida nos anos de 2008 e 2009.
19- Sendo do conhecimento pessoal dos AA que a Ré nunca perspectivou para o terreno em questão a possibilidade de aumento de uma área de construção de cerca de 920 m2 acima do solo, não dispondo de recursos financeiros para tal, constitui má-fé e abuso de direito a conduta dos AA ao promover a alteração do alvará de loteamento que prevê uma área de construção de 2628 m2, superior à área de 1662 m2 de construção prevista no projecto apresentado pela Ré na Câmara Municipal,
20- Continuando o comportamento abusivo dos AA, ao pretenderem outorgar a escritura pública de transmissão do terreno, bem sabendo que o terreno em questão não possuía, como ainda não possui a capacidade edificativa que asseguravam (nos escritos que enviaram à Ré).
21- E bem sabendo que as alterações do alvará de loteamento abusivamente requeridas, nem sequer haviam sido aprovadas pela Câmara Municipal da Maia.
22- Sabiam como sabem os AA, que ao proporem a presente Acção onde peticionam o cumprimento do referido contrato promessa, estavam a diligenciar de forma abusiva para obterem um lucro e um fim ilegítimo, abusivo e sobretudo imoral.
23- Agiram e litigaram (como continuam a litigar) os AA/Recorridos como nítido abuso de direito e má-fé.
24- Pelo que devem, como tal, serem condenados em multa e condigna indemnização.
25- A Sentença recorrida violou o disposto nos artigos 221, 222, 236, 237, 238, 334, 352, 364, 393 n.º 1, 410 n.º 2, 411, 412 n.º 2, 424, 432, 433, 437 n.º 1, 444, 457, 578 n.º 1, 795, 808, 939 e 980 do C. Civil, e nos artigos 264 n.º 2, 542 n.º 1, 2 e 3, 607 n.º 4 e 5, 608 n.º 2, 611 n.º 1 e 2, 612 e 615 n.º 1 al. c) e d) do Código de Processo Civil.
26- A Sentença recorrida fez má aplicação dos factos e do direito aplicável,
27- pelo que deve a Acção ser julgada totalmente improcedente, ser a Reconvenção julgada procedente e os AA. condenados como litigantes de má-fé em multa e condigna indemnização a favor da Ré.
Os autores, com as considerações que deixaram expressas a fls. 732v/733, declararam renunciar ao direito de contra-alegar.
A ré apresentou contra-alegações.
Entretanto, por decisão proferida em 21.10.2015, foi a ré “C…, Lda.” condenada como litigante de má-fé na multa de 10 UC e no pagamento aos autores B… e mulher D… de indemnização na importância de 6.000,00€.
Igualmente inconformada com esta decisão, dela interpôs recurso a ré que finalizou as suas alegações com as seguintes conclusões:
1- A Recorrente Ré/Reconvinte não alegou nos Autos, como erradamente considerou a Sentença recorrida, que “aquando da celebração de negócio e até ao momento presente, a Ré apenas pretendia construir no imóvel objecto dos Autos um edificio composto por R/ch e quatro pisos...”.
2- Aquilo que a Ré/Reconvinte alegou a fls. 107 dos Autos foi apenas que “a Ré nunca perspectivou para o terreno em questão a possibilidade de aumento de uma área de construção de cerca de 910 m2 acima do solo, que corresponde a um aumento de cerca de 79 %, não dispondo por conseguinte de recursos financeiros para promover tal construção”, factos estes expressamente confessados e aceites pelos Autores a fls. 154 dos Autos.
3- Os factos alegados pelo mandatário da Ré/Reconvinte no Proc. nº 3736/06.9 TBMAI de fixação Judicial de prazo em nada contradizem o insistentemente alegado nos presentes Autos, nomeadamente o acima contido a fls. 107 dos Autos.
4- A Ré/Reconvinte não litigou nem litiga com má-fé, não devendo consequentemente ser como tal condenada.
5- Os valores da condenação em 10 UC não têm qualquer motivação nem fundamentação na Sentença recorrida.
6- Os AA não alegaram nem comprovaram, nem a Sentença sequer referiu quais os factos concretos que deram origem “ao acréscimo de honorários correspondentes a mais de 40 desnecessárias horas de trabalho”,
7- Não tendo os AA e a Sentença recorrida identificado e analisado o valor desses mesmos honorários, que sempre deveriam ser fixados de acordo com o estabelecido no estatuto da Ordem dos Advogados.
8- A Sentença recorrida não analisou e nem sequer identificou qualquer facto provado invocado pela Ré/Reconvinte aqui Recorrente, não tendo o Sr. Juiz a quo conhecido e pronunciado sobre nenhum destes factos invocados pela Recorrente,
9- pelo que, mais uma vez, violou os factos provados e o direito aplicável, nomeadamente o disposto nos artigos 607 n.º 4 e 5, 608 n.º 2, 609 nº 1 e 615 n.º 1 als. b), c), d) e e) do C. Processo Civil e o disposto nos artigos 13º n.º 1 e 2, 202 n.º 2 e 205 n.º 1 da Constituição da República Portuguesa,
10- Pelo que deve a decisão da sua condenação como litigante de má-fé proferida em 21/10/2015 ser totalmente julgada não provada e improcedente, com a consequente absolvição da Recorrente.
Relativamente a este recurso, os autores declararam renunciar ao direito de contra-alegar.
Por acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto em 3.5.2016 foi ordenado que, nos termos do art. 662º, nº 2, al. d) do Cód. do Proc. Civil, os autos fossem remetidos ao Tribunal de 1ª Instância a fim de que a Mmª Juíza “a quo” que proferiu a sentença recorrida fundamente a decisão sobre a matéria de facto no que concerne ao seu nº 11, proveniente da resposta dada ao nº 6 da base instrutória.
A Mmª Juíza “a quo” cumpriu o decidido, reproduzindo depois a sentença já anteriormente proferida.
Posteriormente, por decisão de 12.7.2016, foi a ré “C…, Lda.” condenada como litigante de má-fé na multa de 10 UC e no pagamento aos autores B… e mulher D… de indemnização na importância de 6.000,00€.
Os autores interpuseram novamente recurso de apelação, finalizando as suas alegações com as seguintes conclusões:
A) - O contraente que tendo prometido durante nove anos adquirir um imóvel pelo preço de 80.000.000$00, preço reajustável, segundo dado critério aritmético, se e logo que verificado o condicionalismo de licenciamento de construção, naquele terreno, de edifício com cércea superior a rés-do-chão e mais 4 pisos – (nºs 21, 23, 24, 26 e 28) –, propósito que reitera 5 anos depois -, pelo que, “face ao teor do acordo aludido em 2 e ao descrito em 15, criou nos autores a convicção de que a escritura seria celebrada …logo que o projecto de construção fosse aprovado” – nº 16 da matéria de facto –“, se, 4 anos mais tarde - e possível que foi a obtenção da alteração do alvará de loteamento, que permitia a tal cércea acrescida -, declara desinteressar-se do negócio, nos termos dados como provados no ponto 31 da matéria de facto e depoimento sublinhado a fls. 10 da douta fundamentação, age ilicitamente.
Outro entendimento revela erro de interpretação/aplicação do regime da figura da “boa-fé”, em qualquer das suas formulações - loc. cit. acima em 41, 42 e 53 destas alegações - e, logo, do artigo 334.º do C.C.
B) - Se relativamente a um contrato promessa de venda de um imóvel, a que foi expressamente atribuído esse carácter de execução específica – clausula 10ª do contrato e nº 9 da matéria de facto – e em que se consagrou – clausula 4ª do contrato e nº 6 da matéria de facto – que, “ a escritura definitiva …será feita logo o projecto de construção esteja aprovado…”, a douta sentença julga improcedente o pedido de execução específica “por faltar a licença do projecto de construção do edifício onde se situaria a loja a permutar...”, nada tendo feito para ultrapassar as condicionantes impostas pela Câmara Municipal, para conseguir o índice de construção “querido e previsto por ambas as partes desde a celebração do contrato” (…) (… - fls. 27 da douta sentença), faz errada interpretação dos termos contratuais, por erro de interpretação do regime dos artigos 236.º, nº 1, 238.º, nº 1, 275.º, nº 2, 334.º e 830.º do C.C.
B.1) – A declaração negocial assumida pela Ré é uma prestação pecuniária – pré-fixada (clausula 8ª) em 80.000.000$00 (donde o sentido a dar à matéria vertida na clausula 8ª, referida em 7 da matéria de facto), a que acresceriam valores pela cércea acrescida, estes devidamente determináveis (pontos b) e c) de 15 da matéria provada).
B.2) – Dos termos contratuais, - (cláusulas 3ª, b) e 4ª) - interpretados sob o regime dos artigos 236.º, nº 1 e 238.º, nº 1 do C. Civil – o que se insere na matéria de direito a que o STJ pode fazer arrimo –, atento o regime temporalmente desajustado que a prestação correspondente a uma loja teria face às outras entregas, todas elas por conta do preço - clausula 3ª a) - e na e para execução do contrato – cfr. clausula 4ª do contrato e pontos 3, 6. 12 e 13 da matéria de facto assente) e a pré–definição do valor da mesma – cláusula 8ª, referida em 7 da matéria de facto – resulta que a vontade contratual é a de venda de um terreno, com dada potencialidade, por um preço quantificado e determinável, com a possibilidade de uma parte do preço ser paga com um bem, entretanto entregue pela Ré, mas com valor pré–fixado(!!), e com o preço em dívida a ser pago: em dinheiro (na parte da cércea acrescida possível!!); com entrega de um valor quantificado de 35.000.000$00, prestação que, todavia, no interesse do promitente-comprador, poderia consistir num bem futuro para as partes: loja situada no prédio a edificar!!
B.3) – Pelo que acima se deixa dito em A), a “omissão” voluntária da Ré equivale ao regime dos artigos 275.º, nº 2 e 334.º do C.C – cfr. Arestos do STJ de 14.11.2006, 03.07.2008 ou 31.03.2009, referenciados no aresto 1358/08.9TBILH.C1.S1, de 31.01.2012 – por se traduzir num manifesto “venire contra factum proprium”, não podendo merecer a tutela do direito.
Há, pois, que revogar a douta sentença nesta parte, e, nos termos dos artigos 399º, 879º, 880º e 763º do C.C.,
- fazer declarar a transmissão para a Ré do imóvel referido no artigo 1º da petição, contra o pagamento pela mesma Ré do preço em falta de €327.211,45 que corresponde:
- ao diferencial de 35.000,000$00 (trinta e cinco milhões de escudos), a que hoje corresponde €174.579,30 (cento e setenta e quatro mil quinhentos e setenta e nove euros e trinta cêntimos) - alínea b) da cláusula 3.ª – entre os valores global e entregas por conta do preço; mais
- o valor correspondente ao acordado aumento da cércea, que se quantificou em 30.600.000$00 (€ 152.632,15).
Sem prescindir:
C) – Porque sinal é “quantia em dinheiro ou bem de outra natureza” – Prof. Calvão da Silva, in Sinal e contrato promessa, 10ª ed., pág. 94 e nota 86, como em nota 535 a pág. 298 de “Cumprimento e Sanção pecuniária compulsória” -, coisa corpórea “ – Antunes Varela, “Sobre o contrato-promessa”, pág. 100 e Acórdão do STJ, de 8.04.2008, proc. n.º 07A381 -, desde que corresponda ao que ao contraente competia realizar no contrato definitivo – Acórdão do STJ de 24.11.83, in BMJ. 331, 542. – mesmo que coisa entregue “em data posterior como garantia do seu cumprimento” - parafraseando a douta sentença e o autor ali citado, como Fernando de Gravato Morais - Contrato-Promessa em Geral, Contrato-Promessa em Especial. Coimbra, 2009, p. 197 e ss. e no aresto da Rel. Lxª de 18.03. 2003 – Pº 1328/2002-7, sendo que, em caso de dúvida, dever entender–se como “de natureza confirmatória”, ou seja, dirigido a reforçar o vínculo negocial e a garantir o cumprimento das obrigações, no respeito pela palavra dada” – Calvão da Silva, in “Sinal ….., 10 ª ed., págs. 90 e 91.
C.1) – tendo sido dado como provado que, ao entregar o andar referido no ponto 12 da matéria de facto a terceiro, designado pelos AA, “a ré agia com intenção de cumprir o acordo referido em a) – nº 13, a fls. 13 – a que acresce a posição de que “entendemos que a indicação das pessoas que iriam adquirir o apartamento entregue para pagamento do preço do terreno.” (sic, a fls. 24), deve ser entendido que o andar tipologia “T4” referido no ponto 12 da matéria de facto foi considerado pelos outorgantes como entrega por conta do preço de 80.000.000$00, o que acarreta para o mesmo andar a natureza de “sinal”.
Houve, pois, erro de interpretação das normas dos artigos 440.º, 441.º e 442.º, nº 2 do C.C., quando se não reconheceu aos AA o direito a fazerem sua a coisa – andar referido no ponto 12 da matéria de facto entregue pela Ré, a terceiro, designado pelos AA, mas “com intenção de cumprir o acordo referido em a) – nº13, a fls 13 – e por conta do preço de 80.000.000$00.
Deve, pois, também nesta parte – a soçobrar o pedido de execução específica – ser revogada a douta sentença, para, se declarar que os AA devem fazer seu, a acrescer ao valor em moeda de 4.000.000$00, o andar referido no ponto 12 da matéria de facto entregue pela Ré, a terceiro, designado pelos AA, numa entrega para “cumprir o acordo em que se consubstancia o contrato-promessa, causa de pedir nos autos, cujo valor a Ré veio agora, despudoradamente, peticionar junto desses terceiros – ponto 37 da matéria de facto.
D) – Aceite que, mesmo no caso de ruptura das negociações preparatórias (!! )de um contrato - Prof. Almeida e Costa, in RLJ, nº 3963, pag. 320, como também no caso do contrato-promessa -, Acórdão do STJ nº 1358/08.9TBILH.C1.S1 de 31.01.2012), sempre que “o postule a tutela da reintegração dos interesses em jogo, no caso, à luz da ponderação do princípio da boa-fé e na medida do adequado à função e ao equilíbrio nos efeitos da liquidação resolutiva” pois que “os princípios da boa-fé e da confiança impõem-se num plano ético-jurídico exigindo este que uma parte não defraude as expectativas da outra e aquele que o “iter” negocial decorra com a lisura normalmente exigível às pessoas de bem”, porque a “pessoa que confie, legitimamente, num certo estado de coisas não pode ser tratada como se não tivesse confiado: seria tratar o diferente de modo igual.” – cfr. lugares e autores citados acima em 41 e 42 – se deve observar o princípio de ressarcimento do interesse contratual positivo, fez-se errada interpretação dos artigos 334.º e 562.º do C.C. ao negar esse direito a propósito de um contrato–promessa em que se deu como provado que:
1. – após entrega de valor pecuniário e um andar – ou seja, um valor superior a 45.000.000$00 - €225.000,00 -, cinco (!!) anos depois, a Ré ainda afirma, judicialmente, que mantém interesse , - nºs 11, 15 e 24 da matéria de facto,-
2. – Ré essa que, “face ao teor do acordo aludido em 2 e ao descrito em 15, criou nos autores a convicção de que a escritura seria celebrada …logo que o projecto de construção fosse aprovado” – nº 16 da matéria de facto, -, quando
3. - nove (!!) anos depois da outorga e 4 (!!) anos depois da afirmação de reiteração de interesse - nºs 31 e 15 da matéria provada - comunica que se desinteressa porque “não dispunha de recursos financeiros para proceder à execução da área de construção de “r/chão e seis pisos” – nº 31 da matéria de facto -, apesar do que aceitara e está provado em 15 c) da mesma matéria de facto (E a explicação última consta da fundamentação da douta decisão, quando alude ao depoimento de E… - fls. 8) –
D.1) – Mesmo aplicando a teoria dos efeitos da “resolução”, é esse mesmo princípio da boa-fé que, devendo ser “tido em conta na liquidação do negócio jurídico em caso de nulidade ou anulabilidade“ (sic – apud aresto de 12.02.2009)”, demais que, no caso, porque não há “motivo válido para resolver o contrato invocado por um dos contraentes determina a «ilegitimidade» da própria resolução” (F. Gravato Morais, in Contrato Promessa em Geral e Contratos-Promessa em Especial (Almedina), Coimbra, 2009, páginas 164-165; cfr. ainda o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 20 de Abril de 2004, processo n.º 0421191), implica excepção à retroactividade da resolução quanto, desde logo, ao andar entregue.
Outra interpretação do artigo 434.º, nº 2 do C.C, levaria à tutela da ilicitude de comportamento do incumpridor, não acautelando aquilo que se tornaria na “armadilha da resolução” – R.L.J. ano 140, pág. 319 e nota 195, pág. 320.
E) – Porque se quantificou dano certo e determinável por critério legal, ao não conhecer da indemnização de €10.801,40, que, com a manutenção do andar tipo T4, entregue a terceiros, por indicação dos AA. consagraria a repristinação da situação assim gerada, por violação de interesse contratual positivo, violou-se o regime dos artigos 562.º, 563.º e 564.º do C.C – arestos desse Venerando Tribunal de 12.02.2009 e 21.10.2010.
Revogando, parcialmente, a douta sentença, declarando que se deve considerar executado o contrato suprindo a declaração da Ré que a sua obrigação é de pagamento do preço de 80.000.000$00 (oitenta milhões de escudos), a que hoje correspondem €399.038,31 (trezentos e noventa e nove mil, trinta e oito euros e 31 cêntimos), por conta do que já foram pagos 45.000.000$00 (quarenta e cinco milhões de escudos) e mais o valor correspondente a 50.000$00 por cada m2 a mais de construção legalmente aprovada para além da cércea de “R/C + 4 andares - Cláusula 1.ª do contrato a executar,
ou, para a hipótese de se entender – o que não se espera – não decretar a execução específica do contrato cujo incumprimento é a causa de pedir, decretando a condenação da Ré na perda do imóvel entregue como sinal e no valor do dano do lucro cessante (juro possível e legalmente praticado do montante devido e injustificadamente e com lesão da boa-fé, não entregue, mais de cinco anos depois de reiterado propósito de cumprir!) se fará Justiça.
A ré interpôs igualmente recurso, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
1- Devem ser considerados provados os seguintes factos: -
a) No dia 23 de Novembro de 2001, no Cartório Notarial da Maia a Ré, o Banco F… S.A. e G… e Mulher outorgaram uma escritura Pública de compra e venda e Mútuo com hipoteca, de onde consta que:
1) A Ré C… Lda. “vende aos segundos Outorgantes (G… e Mulher H…) pelo preço … de vinte cinco milhões de escudos a fracção autónoma designada pela letra F, correspondente a uma habitação no segundo andar esquerdo, tipo T-quatro com entrada pelo n.º …, com uma garagem individual designada por F- Um e uma garagem dupla designada por F- dois ambas na cave, com entrada pelo n.º …, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua…, em …, Maia”...
2) “declararam os Segundos Outorgantes que aceitam esta venda nos termos exarados, e que a referida fracção se destina a sua habitação própria permanente”.
“Que se confessam devedores ao Banco … da importância de Noventa e Nove mil novecentos e cinquenta e nove Euros e cinquenta e oito cêntimos correspondente a vinte milhões de escudos que vai ser aplicada na presente compra e que nesta data receberam a título de empréstimo, por crédito na conta à ordem de que são titulares junto do referido Banco...”
3) “que, para garantia do pagamento e liquidação da quantia mutuada e respectivos juros …, constituem a favor daquele Banco hipoteca sobre a fracção atrás identificada e ora adquirida”.
4) Pelo terceiro outorgante foi dito que, para o Banco … aceita a hipoteca e a confissão … tituladas pela presente escritura.
b) A fracção autónoma supra identificada, transmitida validamente para aquele G… pela escritura pública de compra e venda de 23/11/2001 de fls. 205/211 dos Autos, era titular do Alvará de utilização n.º 2125/01 emitido em 14/08/2001 pela Câmara Municipal da Maia.
c) “Em 22 de Novembro de 2001 compareceu no Serviço de Finanças o Sr. G… … que declarou que pretende pagar a Sisa que for devida com referência à compra que, pelo preço de 25.000.000$00 vai fazer o C… Lda. … da fracção autónoma destinada a habitação designada pela letra F que constitui o 2º andar esquerdo, com entrada pelo n.º … da Rua… … neste concelho da Maia...” …
“Importa em um milhão oitenta e quatro mil e quinhentos escudos a Sisa devida pela transmissão declarada no termo acima transcrito” cujo comprovativo de pagamento consta aposto no mesmo documento.
d) Em 11 de Maio de 2007 foi proferida Sentença no proc. n.º 3736/06.9TBMAI de fixação judicial de Prazo, que absolveu a Ré do pedido com o fundamento de “que o que está em causa nos Autos não é a falta de acordo das partes na fixação de um prazo, mas sim a falta de cumprimento por uma das partes das obrigações assumidas...”.
e) Nos Autos do proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, Acção Especial de fixação judicial de prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, o ilustre Mandatário da ora Ré, ali requerida, apresentou Requerimento de 5 de Julho de 2006, invocando que “a requerida, dada a impossibilidade absoluta de cumprir qualquer prazo inferior a 5 ou 6 anos para a entrega da loja, sugere como sempre sugeriu, porque age de forma leal e de boa-fé, pagar de imediato o valor do preço fixado no contrato, no caso dos Requerentes não pretenderem aguardar os prazos já fixados contratualmente, outorgando de imediato e quando os Requerentes pretenderem a escritura de compra do terreno em causa”.
f) A área de construção que o referido prédio permitiria deveria ser determinada pela Ré.
g) Do contrato-promessa em causa resulta claramente que a construção que vier a ser aprovada para o prédio em questão resulta da acção e da pretensão da Ré.
h) “até essa data de 21 de Novembro de 2007, os Autores não haviam autorizado por escrito à Ré a requerer a apresentação em seu nome (da Ré) projecto para licenciamento da construção a edificar no prédio em questão, construção essa que seria licenciada nos termos e condições a definir pela Ré, que melhor correspondesse à sua vontade e interesses”.
i) A Ré, com a assinatura do contrato-promessa de venda constante do doc. n.º 3 junto com a P.I. (fls. 32 a 34 dos Autos) ficou na posição vantajosa de poder definir e requerer a aprovação da construção que mais lhe conviesse.
j) “A alteração do alvará de loteamento só foi possível depois da alteração do PDM da Maia que foi publicado em 26 de Janeiro de 2009”.
l) O pedido de alteração da licença de operação de loteamento foi deduzido em 20 de Fevereiro de 2009.
m) “É do conhecimento pessoal dos Autores que a Ré nunca perspectivou para o terreno em questão a possibilidade de aumento de uma área de construção de cerca de 910 m2 acima do solo, que corresponde a um aumento de cerca de 79 %, não dispondo por conseguinte de recursos financeiros para promover tal construção, o que tudo é aprovado pela crise imobiliária e de financiamento que ocorre em Portugal e que é do conhecimento publico”.
n) A área bruta de construção prevista na inscrição matricial do imóvel contida nas Cadernetas Prediais obtidas em 18/09/2013 e em 05/05/2014 é de 572,4 m2.
o) A área bruta de construção prevista na inscrição matricial do imóvel contida na Caderneta Predial é em 04/03/2015 de 2052 m2, tendo o requerimento “Mod 1 do IMI n.º 6464245 sido entregue em 07/05/2014”.
p) “O alvará de alteração ao loteamento – aditamento ao loteamento, não foi ainda emitido em 17 de Março de 2015”.
q) Em 6 de Março de 2014 a Câmara Municipal da Maia deliberou “aprovar a concessão da alteração ao lote 3 do loteamento para o qual foi emitido o alvará n.º 17/75, com sujeição às condições impostas na informação técnica anexa”, a saber:
Deve ser dado cumprimento às seguintes condições:
1 - Liquidar o valor de €35.003,52 (trinta e cinco mil, três euros e cinquenta e dois cêntimos) correspondente à taxa municipal de urbanização …;
2 - Liquidar o valor de €69.902,31 (sessenta e nove mil, novecentos e dois euros e trinta e um cêntimos) correspondente à compensação em numerário pela não cedência de áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas e equipamentos …;
3 - Prestar caução no valor de €6.000,00 (seis mil euros) …, destinada a garantir a boa e regular execução das obras de urbanização decorrentes da alteração à operação de loteamento. Optando-se pela modalidade de garantia bancária será esta emitida em termos de autonomia à primeira solicitação de acordo como disposto no n.º 2 do artigo 54º do RJUE;
4 - Para a infraestrutura completa do loteamento deverão ser realizados obras de urbanização em conformidade com os projectos aprovados, envolvendo os seguintes trabalhos:
a) Pavimentação de arruamento posterior e passeio frontal;
b) Rede de águas pluviais e seu conveniente desembaraçamento;
d) Rede de saneamento;
e) Rede de electricidade de iluminação pública e de distribuição domiciliária;
f) Rede de gás de distribuição domiciliária;
g) Rede de infraestruturas telefónicas;
h) Arranjos dos espaços verdes públicos;
r) O pedido de alteração ao alvará de loteamento n.º 17/75 deduzido pelo Autor marido em 20/02/2009 e aprovado pela deliberação da Câmara Municipal da Maia de 6 de Março de 2014 prevê a área total de construção de 2628 m2 correspondente à soma das áreas de 576 m2 de aparcamento, 216 m2 de comércio e 1836 m2 de habitação colectiva.
s) A área total de construção prevista no projecto de construção apresentado pela Ré na Câmara Municipal da Maia em 10/12/2007 é de 1662 m2 correspondendo à soma das áreas de 520,20 m2 para o piso -1 estac., 176 m2 para o piso 0 – com 252 m2 para cada piso, 1, 2 e 3 e 210 m2 para o piso 4 – habt.
2 - Não pode ser considerado provado que “em 23 de Novembro de 2001, a Ré transferiu para G… e Esposa, indicados pelos Autores nos termos da alínea a) da cláusula 3ª do acordo mencionado em B um andar de tipologia T4 com duas garagens fechadas, sito na …, Rua …, …, … Maia...”
3 - Não pode ser considerado provado que “com a entrega da fracção aludida em 1) a Ré agiu com intenção de cumprir o acordo referido em 2”.
4 - Não pode ser considerado provado que “a alteração do alvará de loteamento veio a ser aprovado pela Câmara Municipal em 18 de Outubro de 2010”.
5 - Não pode ser considerado provado que “ao celebrarem o acordo referido em B os Autores e a Ré previam e pretenderam o aumento da cércea da área de construção no prédio em causa”.
6 - Não pode ser considerado provado o facto contido no n.º 21 da pág. 14 da Sentença recorrida, que não coincide com o conteúdo dos quesitos 5º e 18º que foram julgados provados.
7 - Não podem ser considerados provados, os factos contidos nos nºs 25 e 29 da pág. 15 da Sentença recorrida, que não coincidem com o conteúdo dos quesitos 25º e 24º da Base Instrutória que foram julgados provados.
8 - Não pode ser considerado provado o facto contido no n.º 35 da pág. 16 da Sentença recorrida.
9 - Não pode ser considerado provado o facto contido no quesito 15º da Base Instrutória, uma vez que só pode ser considerado provado que “o PDM em vigor nos anos de 2007 e 2008 só permitia a execução no prédio aludido em A) de cerca de 1442 m2 acima do solo e 520,20 m2 no piso -1”.
10- No contrato-promessa outorgado pelos AA e Ré datado de 21 de Março de 2001 não consta que a Ré se obrigou e prometeu comprar o terreno em discussão nos Autos.
11 - O referido contrato-promessa é de compra e venda, sendo o preço fixado para o terreno prometido vender de 80.000.000$00 (actualmente 399.038,32 €).
12 - A cláusula 8º do aludido contrato promessa, ao impor como condição essencial do negócio a permuta do terreno (de 80.000.000$00) por uma loja no valor de 35.000.000$00 de modo a “que não haja lugar ao pagamento de qualquer sisa” é nula por prever e fixar como condição essencial a fuga às obrigações fiscais por parte dos Autores, já que a Ré compradora que tem como actividade a construção e compra e venda e revenda de imóveis (cfr. doc. fls. 442 e sgs.) estava isenta de Sisa (actualmente IMT).
13 - É por isso o contrato-promessa em causa absolutamente nulo.
14 - O contrato prometido, cumprido pela Ré ao apresentar para aprovação o projecto de construção pretendido, foi incumprido pelos AA, que prometeram vender um imóvel que não possuía os requisitos de edificabilidade pretendida pela Ré e posteriormente apresentaram um pedido de alteração Alvará de loteamento, que sabiam inviabilizar a pretensão da Ré e a aprovação do projecto que eles próprios haviam autorizado a Ré apresentar para aprovação e posterior edificação,
15 - Sendo certo que aquando da apresentação das presentes Alegações o referido terreno não têm a capacidade edificativa pretendida pela Ré,
16 - O que inviabiliza totalmente a edificação de qualquer construção de cércea superior a rés-do-chão e andar.
17 - É pois impossível o cumprimento do contrato-promessa por culpa exclusivamente imputável aos AA.,
18 - Devendo em consequência ser os AA condenados a restituir o sinal que receberam em dobro e a indemnizarem a Ré de todos os custos e prejuízos que sofreu com os custos do desenvolvimento do projecto que apresentou e com o valor dos lucros que deixou de auferir com a impossibilidade de desenvolver a construção pretendida nos anos de 2008 e 2009.
19 - Sendo do conhecimento pessoal dos AA que a Ré nunca perspectivou para o terreno em questão a possibilidade de aumento de uma área de construção de cerca de 920 m2 acima do solo, não dispondo de recursos financeiros para tal, constitui má-fé e abuso de direito a conduta dos AA ao promover a alteração do alvará de loteamento que prevê uma área de construção de 2628 m2, superior à área de 1662 m2 de construção prevista no projecto apresentado pela Ré na Câmara Municipal,
20 - continuando o comportamento abusivo dos AA, ao pretenderem outorgar a escritura pública de transmissão do terreno, bem sabendo que o terreno em questão não possuía, como ainda não possui a capacidade edificativa que asseguravam (nos escritos que enviaram à Ré).
21 - e bem sabendo que as alterações do alvará de loteamento abusivamente requeridas, nem sequer haviam sido aprovadas pela Câmara Municipal da Maia.
22 - Não foi consequentemente entregue aos AA pela Ré qualquer andar em pagamento do preço fixado no contrato-promessa de compra e venda e não é possível licenciar a construção e/ou edificar até à presente data (Setembro de 2016) no terreno identificado nos Autos, de qualquer edifício com cércea superior a Rés-do-Chão mais um andar,
23 - Pelo que não é possível por isso transmitir o referido terreno nos termos prometidos, em virtude de o mesmo não ter presentemente (e nunca ter tido até à presente data) a capacidade edificativa prevista no contrato-promessa de compra e venda.
24 - Sabiam como sabem os AA, que ao proporem a presente Acção onde peticionam o cumprimento do referido contrato promessa, estavam a diligenciar de forma abusiva para obterem um lucro e um fim ilegítimo, abusivo e sobretudo imoral.
25 - Agiram e litigaram (como continuam a litigar) os AA/Recorridos com nítido abuso de direito e má-fé.
26 - Pelo que devem, como tal ser condenados em multa e condigna indemnização.
27 - A Recorrente Ré/Reconvinte não alegou nos Autos, como erradamente considerou a Sentença recorrida, que “aquando da celebração de negócio e até ao momento presente, a Ré apenas pretendia construir no imóvel objecto dos Autos um edifício composto por R/ch e quatro pisos...”.
28 - Aquilo que a Ré/Reconvinte alegou a fls. 107 dos Autos foi apenas que “a Ré nunca perspectivou para o terreno em questão a possibilidade de aumento de uma área de construção de cerca de 910 m2 acima do solo, que corresponde a um aumento de cerca de 79 %, não dispondo por conseguinte de recursos financeiros para promover tal construção”, factos estes expressamente confessados e aceites pelos Autores a fls. 154 dos Autos.
29 - Os factos alegados pelo mandatário da Ré/Reconvinte no Proc. n.º 3736/06.9TBMAI de fixação Judicial de prazo em nada contradizem o insistentemente alegado nos presentes Autos, nomeadamente o acima contido a fls. 107 dos Autos.
30 - A Ré/Reconvinte não litigou nem litiga com má-fé, não devendo consequentemente ser como tal condenada.
31- Os valores da condenação em 10 UC não têm qualquer motivação nem fundamentação na Sentença recorrida.
32 - Os AA não alegaram nem comprovaram, nem a Sentença sequer referiu quais os factos concretos que deram origem “ao acréscimo de honorários correspondentes a mais de 40 desnecessárias horas de trabalho”,
33 - Não tendo os AA e a Sentença recorrida identificado e analisado o valor desses mesmos honorários, que sempre deveriam ser fixados de acordo com o estabelecido no estatuto da Ordem dos Advogados.
34 - A Sentença recorrida não analisou e nem sequer identificou qualquer facto provado reiteradamente invocado pela Ré/Reconvinte aqui Recorrente, não tendo a Sr. Juiz a quo conhecido e pronunciado sobre nenhum destes factos invocados pela Recorrente,
35 - pelo que, mais uma vez, violou os factos provados e o direito aplicável, nomeadamente o disposto nos artigos 607 n.º 4 e 5, 608 n.º 2, 609 nº 1 e 615 n.º 1 als. b), c), d) e e) do C. Processo Civil e o disposto nos artigos 13º n.º 1 e 2, 14º, 202 n.º 2 e 205 n.º 1 da Constituição da República Portuguesa,
36 - Pelo que, deve a decisão da sua condenação como litigante de má-fé ser totalmente julgada não provada e improcedente, com a consequente absolvição da Recorrente.
37- A Sentença recorrida violou o disposto nos artigos 221, 222, 236, 237, 238, 334, 352, 364, 393 n.º 1, 410 n.º 2, 411, 412 n.º 2, 424, 432, 433, 437 n.º 1, 444, 457, 578 n.º 1, 795, 808, 939 e 980 do C. Civil, e nos artigos 3º nº 3, 4º, 264 n.º 2, 542 n.º 1, 2 e 3, 607 n.º 4 e 5, 608 n.º 2, 611 n.º 1 e 2, 612 e 615 n.º 1 al. c) e d) do Código de Processo Civil e artigos 13º, 20º nº 4 e 202º nº 2 da Constituição da Republica Portuguesa.
38- A Sentença recorrida fez má aplicação dos factos e do direito aplicável,
39- pelo que deve a Acção ser julgada totalmente improcedente, ser a Reconvenção julgada procedente e os AA ser condenados como litigantes de má-fé em multa e condigna indemnização a favor da Ré, absolvendo-se ainda a Ré Reconvinte do pedido de litigância de má-fé.
Os autores prescindiram da apresentação de contra-alegações.
Cumpre então apreciar e decidir.
*
FUNDAMENTAÇÃOO âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Novo Cód. do Proc. Civil.
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As questões a decidir são as seguintes:I – Apurar se deve ser alterada a matéria de facto dada como provada (recurso interposto pela ré);
II – Apurar se, no caso presente, há lugar à execução específica do contrato-promessa (recurso interposto pelos autores);
III – Apurar se no sinal se deve englobar a entrega do andar referido na cláusula 3ª do contrato-promessa (recurso interposto pelos autores);
IV – Apurar se aos autores deve ser atribuída indemnização fundada no interesse contratual positivo (recurso interposto pelos autores);
V – Apurar se ocorre nulidade do contrato-promessa por fraude à lei (recurso interposto pela ré);
VI – Apurar se se verifica impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa imputável aos autores (recurso interposto pela ré);
VII – Apurar se houve litigância de má-fé por parte da ré e, em caso, afirmativo se deve ser mantida a multa e a indemnização atribuída aos autores (recurso interposto pela ré).
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É a seguinte a matéria de facto dada como provada na sentença recorrida:1. Mostra-se inscrita na Conservatória do Registo Predial da Maia, mediante apresentação n.º 8, datada de 19/3/92, a aquisição a favor dos autores, por compra, do terreno para construção, designado por Lote 3, com a área de 954 m2, situado na Rua …, da freguesia de …, concelho da Maia, inscrito na respectiva matriz urbana sob o artigo 2018 e descrito sob o n.º 01108190392, conforme documento junto a fls. 31 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
2. Mediante documento escrito denominado “contrato promessa de compra e venda com permuta”, datado de 21 de Março de 2001, os autores declararam prometer vender à ré – aí designada como “promitente compradora” o prédio aludido em 1), pelo preço de Esc. 80.000.000$00, tendo este contrato como base uma construção de rés-do-chão e mais quatro pisos, conforme documento junto a fls. 32 a 34 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
3. Nos termos do parágrafo único da cláusula 1ª do acordo aludido em 2), os autores e a ré convencionaram que: “Se a construção que vier a ser aprovada ultrapassar esta cércea, a área excedente será paga à razão de 50.000$00 (cinquenta mil escudos) por metro quadrado de construção aprovada”.
4. Nos termos da cláusula 2ª do acordo aludido em 2), os autores e a ré convencionaram que: “Nesta data os primeiros outorgantes recebem da segunda a quantia de 4.000.000$00 (quatro milhões de escudos) da qual dão a competente quitação”.
5. Nos termos da cláusula 3ª do acordo aludido em 2), os autores e a ré convencionaram que: “O restante valor em dívida de 76.000.000$00 (setenta e seis milhões de escudos) será pago da seguinte forma:
a. com a entrega da 2ª outorgante aos 1ºs, ou a quem eles indicarem até ao dia da escritura, de um andar de tipologia T4 (quatro) com 2 garagens fechadas, sito na …, Rua …, …, …, Maia, com o valor de 41.000.000$00 (quarenta e um milhões de escudos).
b. Com a permuta de uma loja com 100 m2, que se situará no rés do chão do prédio que vai ser construído no terreno ora prometido vender, com o valor de 35.000.000$00 (trinta e cinco milhões de escudos)”.
6. Nos termos da cláusula 4ª do acordo aludido em 2), os autores e a ré convencionaram que: “A escritura definitiva de permuta do terreno com a loja referida na alínea b) da cláusula 4ª, será feita logo que o projecto de construção esteja aprovado e a escritura seja possível, podendo qualquer um dos outorgantes marcá-la e avisar o outro por carta registada com 8 dias de antecedência”.
7. Nos termos da cláusula 8ª do acordo aludido em 2), os autores e a ré convencionaram que: “Por ter sido uma condição essencial deste negócio, o valor da permuta do terreno com a loja será de 35.000.000$00, para que não haja lugar ao pagamento de qualquer sisa”.
8. Nos termos da cláusula 9ª do acordo aludido em 2), os autores e a ré convencionaram que: “Qualquer alteração ao presente clausulado, só será válida se constar de documento escrito assinado por todos os outorgantes”.
9. Pode ler-se na cláusula 10ª que todos os outorgantes acordam em submeter o presente contrato aos normativos da execução específica, prevista e regulada no art.º 810º do Código Civil.
10. Aquando da celebração do acordo aludido em 2), G…, genro dos autores que actuou em representação destes, disse ao legal representante da ré que era possível a construção no terreno aludido em 1) de um imóvel de rés-do-chão e mais quatro pisos.
11. Ao celebrarem o acordo aludido em 2), os autores e a ré previram e pretenderam o aumento da cércea da área de construção no prédio em causa.
12. Em 23 de Novembro de 2001, a ré transferiu para G… e esposa, indicados pelos autores nos termos da alínea a) da cláusula 3ª do acordo mencionado em 2) um andar de tipologia T4 (quatro) com 2 garagens fechadas, sito na Urbanização …, Rua …, …, Maia.
13. Com a entrega da fracção aludida em 12), a ré agiu com a intenção de cumprir o acordo referido em 2).
14. O autor solicitou à ré por diversas vezes que diligenciasse no sentido de obter a aprovação do projecto de construção mencionado no acordo aludido em 2).
15. Nos autos de Proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, Acção Especial de Fixação Judicial de Prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, o Ilustre Mandatário da ora R, ali requerida, sendo os ora AA ali requeridos, apresentou requerimento em 5 de Julho de 2006, invocando que:
a. o PDM da Maia seria revisto a partir de 2004, podendo nessa revisão e a partir dela, ser alterada e aumentada a cércea para mais do que os R/C e os quatro pisos então possíveis (…),
b. tanto assim que previram no contrato e fizeram incluir no mesmo que “se a construção que vier a ser aprovada ultrapassar essa cércea (o que só é possível com a revisão do PDM actualmente em curso) a área excedente será paga à razão de 50.000$00 por metro quadrado de construção aprovada (...),
c. quer isto dizer que os requerentes sabem como sempre souberam, que a requerida no exercício da sua actividade iria esperar pela revisão daquele PDM previsível no acto da celebração do contrato (21/3/2001) para depois de 2004, de modo a obter aumento da cércea de construção, de que os requerentes também iriam beneficiar à razão de 50.000$00 por metro quadrado.
16. Face ao teor do acordo aludido em 2) e ao descrito em 15), a ré criou nos autores a convicção que a escritura pública prevista no acordo aludido em 2) seria celebrada logo que o projecto de construção fosse aprovado e a ré diligenciasse nesse sentido.
17. O PDM da Maia entrou em vigor nos anos de 2007 e de 2008 e só permitia a execução no prédio aludido em 1) de cerca de 1.144,80 m2 de área de construção.
18. Mediante documento escrito, datado de 21 de Novembro de 2007, os autores declararam autorizar a ré “a apresentar em nome desta projecto para a construção de edifício no prédio inscrito na respectiva matriz urbana de … no artigo 2018 e descrito na C.R.Predial sob o n.º 1108 de …, nos termos e condições que entender”, conforme documento junto a fls. 120 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
19. Em 10 de Dezembro de 2007, a ré deu entrada na Câmara Municipal da Maia de um pedido de licenciamento referente à construção mencionada no acordo aludido em 2).
20. O pedido de licenciamento aludido em 19) foi apresentado na sequência da emissão da declaração mencionada em 18).
21. A ré só tomou conhecimento da existência de uma limitação à edificação por um loteamento de 1975, em 6 de Novembro de 2008, através de notificação efectuada pela Câmara Municipal da Maia, mediante a qual foi dado a conhecer à ré que deveria adequar e conformar a sua pretensão ao alvará de loteamento existente ou proceder à alteração desse alvará de loteamento, de modo a viabilizar o projecto apresentado.
22. O facto do terreno estar sujeito ao alvará de loteamento n.º 17/75 impediu, em 2008, a aprovação de projecto de construção de prédio de rés-do-chão e mais quatro pisos.
23. Para aprovação do mencionado projecto de construção era necessária a alteração do loteamento existente.
24. Tendo tido conhecimento da decisão mencionada em 21), os autores assumiram, na qualidade de proprietários do terreno, a alteração do alvará de loteamento em questão, requerendo a alteração do alvará para R/C e seis pisos.
25. A ré teve conhecimento do requerimento dos AA para alteração do alvará de loteamento no dia 21 de Maio de 2010.
26. Em 26 de Março de 2010, a ré notificou os autores que em virtude da cércea de construção do terreno em causa permitida pelo alvará de loteamento ser apenas de rés-do-chão e andar não podia utilizar o referido prédio para os fins por si prosseguidos.
27. Em 30 de Maio de 2010, a ré informou a Câmara Municipal da Maia que não concordava com a alteração proposta.
28. A alteração do alvará de loteamento veio a ser aprovada pela Câmara Municipal em 18 de Outubro de 2010.
29. Na sequência da decisão camarária aludida em 27), em 17 de Novembro de 2010, a ré comunicou aos autores que não estava de acordo com a alteração do loteamento aprovado pelo alvará 17/75.
30. Mediante carta datada de 22 de Novembro de 2010, os autores deram conhecimento à ré que se encontrava marcada a realização da escritura pública referente ao acordo aludido em 2) para o dia 16 de Dezembro de 2010, conforme documento junto a fls. 77 e 78 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
31. A ré comunicou aos autores em 29 de Novembro de 2010 que não dispunha de recursos financeiros para proceder à execução da área de construção aludida em 24).
32. No dia 16 de Dezembro de 2010, a ré não compareceu no Cartório Notarial indicado para realizar a escritura pública aludida em 30).
33. Mediante carta datada de 2 de Janeiro de 2012, os autores solicitaram informação à ré sobre o pedido de aprovação do projecto de construção previsto no acordo mencionado em 17) e reiteraram o pedido de marcação da escritura pública ali aludida, sob pena de considerarem que a ré consideraria deixar de cumprir o acordado, conforme documento junto a fls. 80 a 82 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.
34. Apesar de aprovado, o alvará de loteamento descrito em 24) ainda não foi emitido, por ainda não terem sido pagas as necessárias taxas, sendo que, quando o mesmo for emitido, será licenciável o aumento da cércea em dois pisos, passando a mesma a ser de R/C e seis pisos.
35. Com a elaboração do projecto de construção de um edifício de cave, rés-do-chão e quatro pisos que a ré apresentou na Câmara Municipal da Maia, a ré despendeu a quantia de Eur. 11.000,14.
36. Ao promover a alteração do alvará mencionada em 22) - alvará de loteamento n.º 17/75 - os autores sabiam que a sua conduta impedia a ré de aprovar o seu projecto sem que lhe fossem introduzir alterações.
37. Nos autos de Proc. n.º 5838/11.0 TBMAI, que correu ternos no 2º Juízo de Competência Cível do Tribunal Judicial da Maia, no qual era A a ora R e eram RR G… e H…, foi proferida sentença já transitada em julgado, condenando os ali RR a pagar à ali A a quantia de €124.699,47, correspondente à compra por estes últimos à ali A do andar de tipologia T4 (quatro) com 2 garagens fechadas, sito na …, Rua …, …, …, …, Maia.
38. Nos autos de Proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, Acção Especial de Fixação Judicial de Prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, foi proferida douta sentença já transitada em julgado que julgou improcedente o pedido de fixação judicial de prazo requerido pelos aqui AA, ali requerentes.
*
Com interesse para apreciação da litigância de má-fé, apuraram-se ainda os seguintes factos, que resultam do alegado pela Ré-Reconvinte nestes autos e ainda no Proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, Acção Especial de Fixação Judicial de Prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia:39. Alegou a R - Reconvinte nos seus articulados que ofereceu nos presentes autos, para além do mais, que, aquando da celebração do negócio e até ao momento presente, a R apenas pretendia construir no imóvel objecto dos autos um edifício composto de R/C e quatro pisos, nunca tendo pretendido construir imóvel que ultrapassasse essa cércea/área de construção, designadamente um edifício de R/C e seis pisos.
40. Nos autos de Proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, Acção Especial de Fixação Judicial de Prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, o Ilustre Mandatário da ora R, ali requerida, sendo os ora AA ali requeridos, apresentou requerimento em 5 de Julho de 2006, invocando que:
a. o PDM da Maia seria revisto a partir de 2004, podendo nessa revisão e a partir dela, ser alterada e aumentada a cércea para mais do que os R/C e os quatro pisos então possíveis (…),
b. tanto assim que previram no contrato e fizeram incluir no mesmo que “se a construção que vier a ser aprovada ultrapassar essa cércea (o que só é possível com a revisão do PDM actualmente em curso) a área excedente será paga à razão de 50.000$00 por metro quadrado de construção aprovada (...),
c. quer isto dizer que os requerentes sabem como sempre souberam, que a requerida no exercício da sua actividade iria esperar pela revisão daquele PDM previsível no acto da celebração do contrato (21/3/2001) para depois de 2004, de modo a obter aumento da cércea de construção, de que os requerentes também iriam beneficiar à razão de 50.000$00 por metro quadrado.
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Passemos à apreciação do mérito dos recursos:I. A) A ré, nas suas alegações, procedeu a uma larga impugnação da matéria de facto, pretendendo, primeiramente, que a esta seja aditado, como provado, um numeroso conjunto de factos que deixou descritos na sua conclusão 1.
a) Em primeiro lugar, entende que devem constar da factualidade provada diversos trechos da escritura pública de compra e venda e mútuo com hipoteca, celebrada em 23.11.2001 no Cartório Notarial da Maia, na qual foram intervenientes a ré, o “F…, SA” e G… e H…, escritura essa junta aos autos a fls. 205/211 e 230/236.
Igualmente deve constar, na sua perspetiva, que a fração autónoma transmitida para G… e mulher, através daquela escritura, era titular do alvará de utilização nº 2125/01, emitido em 14.8.2001 pela Câmara Municipal da Maia, conforme está documentado naquela mesma escritura a fls. 210 e 235.
Tal como ainda deve figurar que G… em 22.11.2001 compareceu no Serviço de Finanças a fim de proceder ao pagamento da sisa devida por essa transmissão, o que, conforme comprovativo constante de fls. 215, se concretizou pelo valor de 1.084.500$00.
No art. 607º, nº 3 do Novo Cód. do Proc. Civil, respeitante à elaboração da sentença, estabelece-se que, após a identificação das partes e do objeto do litígio e da enunciação das questões a solucionar (nº 2) se seguem os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final.
E no nº 4 do mesmo preceito estatui-se que na fundamentação da sentença o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados.
Conforme refere Paulo Pimenta (in “Processo Civil Declarativo”, Almedina, 2015, pág. 320) “a discriminação dos factos que o juiz considera provados, imposta pelo nº 3 do art. 607º, respeita aos factos essenciais, sendo a natural decorrência da decisão sobre a matéria de facto e aglutinando apenas os factos que foram dados como provados: são precisamente esses factos essenciais que constituem o fundamento de facto da sentença.”
“A decisão sobre a matéria de facto constitui o chamado julgamento de facto, isto é, a pronúncia do juiz acerca dos factos que julga provados e dos factos que julga não provados, conforme estabelece o nº 4 do art. 607º, devendo esta pronúncia versar sobre os factos essenciais, sendo certo que os factos provados tanto serão os que resultam da prova produzida nos autos como os que estão admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito.”[1]
Ora, no nº 12 da matéria de facto (que corresponde ao nº 1 da base instrutória) surge referenciada a escritura outorgada em 23.11.2001 nos seguintes termos:
“Em 23 de Novembro de 2001, a ré transferiu para G… e esposa, indicados pelos autores nos termos da alínea a) da cláusula 3ª do acordo mencionado em 2) um andar de tipologia T4 (quatro) com 2 garagens fechadas, sito na …, Rua …, …, …, Maia.”
Tudo o mais que a ré/recorrente pretende ver inserido nos factos provados, que se prende com a transmissão da fração autónoma a que se refere a escritura pública de 23.11.2001, como sejam algumas passagens dessa escritura, a concessão de alvará de utilização por parte da Câmara Municipal da Maia e o pagamento da sisa pelo adquirente G…, se bem que documentalmente comprovado, não se recorta como factualidade essencial para a decisão da causa.
Por conseguinte, não deve ser incluída na matéria de facto provada.
b) Pretende também a ré que seja aditado que na sentença proferida no proc. nº 3736/06.9TBMAI de fixação judicial de prazo, que a absolveu do pedido, se escreveu “que o que está em causa nos autos não é a falta de acordo das partes na fixação de um prazo, mas sim a falta de cumprimento por uma das partes das obrigações assumidas…”.
Invoca, nesse sentido, a certidão de fls. 38 a 45.
No nº 38 da matéria de facto deu-se como provado que “Nos autos de Proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, Acção Especial de Fixação Judicial de Prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, foi proferida douta sentença já transitada em julgado que julgou improcedente o pedido de fixação judicial de prazo requerido pelos aqui AA, ali requerentes”, sentença que, por certidão, se mostra junta aos autos a fls. 37 e segs.
Sucede que, face ao que consta deste nº 38, cremos ser desnecessário destacar, em termos de factualidade provada, qualquer concreta passagem desta sentença.
c) Pretende depois a ré que relativamente ao requerimento que, no âmbito do proc. nº 3736/06.9 TBMAI, apresentou em 5.7.2006 seja aditada à matéria de facto o seu art. 14º que tem a seguinte redação (cfr. certidão de fls. 535/8):
“A requerida, dada a impossibilidade absoluta de cumprir qualquer prazo inferior a 5 ou 6 anos para a entrega da loja, sugere como sempre sugeriu, porque age de forma leal e de boa - fé, pagar de imediato o valor do preço fixado no contrato, no caso dos Requerentes não pretenderem aguardar os prazos já fixados contratualmente, outorgando de imediato e quando os Requerentes pretenderem a escritura de compra do terreno em causa.”
Acontece que várias passagens deste requerimento estão reproduzidas no nº 15 da matéria de facto, que aqui se passa a transcrever:
“Nos autos de Proc. n.º 3736/06.9TBMAI, Acção Especial de Fixação Judicial de Prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, o Ilustre Mandatário da ora R, ali requerida, sendo os ora AA ali requeridos, apresentou requerimento em 5 de Julho de 2006, invocando que:
a. o PDM da Maia seria revisto a partir de 2004, podendo nessa revisão e a partir dela, ser alterada e aumentada a cércea para mais do que os R/C e os quatro pisos então possíveis (…),
b. tanto assim que previram no contrato e fizeram incluir no mesmo que “se a construção que vier a ser aprovada ultrapassar essa cércea (o que só é possível com a revisão do PDM actualmente em curso) a área excedente será paga à razão de 50.000$00 por metro quadrado de construção aprovada (...),
c. quer isto dizer que os requerentes sabem como sempre souberam, que a requerida no exercício da sua actividade iria esperar pela revisão daquele PDM previsível no acto da celebração do c contrato (21/3/2001) para depois de 2004, de modo a obter aumento da cércea de construção, de que os requerentes também iriam beneficiar à razão de 50.000$00 por metro quadrado.”
Porém, terá que se assinalar que o nº 15 da matéria de facto corresponde à resposta dada ao nº 3 da base instrutória cujo texto é o seguinte: “Sendo que aquando de uma dessas interpelações, a ré veio dizer que iria esperar pela revisão do PDM de modo a obter um aumento da cércea de construção?”
Sucede que a Mmª Juíza “a quo” respondeu “provado” ao referido nº 3 da base instrutória, mas depois em esclarecimento aditou-lhe as passagens acima transcritas extraídas do requerimento apresentado em 5.7.2006 e que correspondem no essencial ao que foi alegado pela aqui ré nos arts. 9º a 12º desse requerimento, as quais se relacionavam com a factualidade aí em apreciação.
Ora, o aditamento que agora a ré pretende do teor do art. 14º desse requerimento já não se conexiona com a matéria a que se reporta o nº 3 da base instrutória, razão pela não se procede ao mesmo.
d) A ré entende igualmente nas suas alegações que deve ser aditado à matéria de facto que: i) “A área de construção que o referido prédio permitiria deveria ser determinada pela ré”; ii) “Do contrato-promessa em causa nos autos resulta claramente que a construção que vier a ser aprovada para o prédio em questão resulta da acção e da pretensão da ré”; iii) “A ré, com a assinatura do contrato-promessa de venda constante do doc. nº 3 junto com a P.I. (fls. 32 a 34 dos Autos) ficou na posição vantajosa de poder definir e requerer a aprovação da construção que mais lhe conviesse” e iv) “É do conhecimento pessoal dos Autores que a Ré nunca perspectivou para o terreno em questão a possibilidade de aumento de uma área de construção de cerca de 910 m2 acima do solo, que corresponde a um aumento de cerca de 79 %, não dispondo por conseguinte de recursos financeiros para promover tal construção, o que tudo é aprovado pela crise imobiliária e de financiamento que ocorre em Portugal e que é do conhecimento publico”.
Considera que, quanto a estes pontos, ocorreu confissão expressa dos autores, tal como flui dos arts. 8º, 23º e 39º da réplica.
Acontece que estes quatro pontos, sendo que os três primeiros se ancoram no contrato-promessa em causa nos autos junto a fls. 32/4 e vertido nos nºs 2 a 9 da factualidade provada, revestem formulação de cariz conclusivo e, como tal, não têm que ser incluídos nesta factualidade.
e) A ré solicita também que seja aditado à factualidade provada que “até essa data de 21 de Novembro de 2007, os autores não haviam autorizado por escrito à ré a requerer a apresentação em seu nome (da ré) projecto para licenciamento da construção a edificar no prédio em questão, construção essa que seria licenciada nos termos e condições a definir pela ré, que melhor correspondesse à sua vontade e interesses”.
Considera igualmente que, quanto a este ponto, ocorreu confissão expressa dos autores, conforme resulta do art. 23º da réplica.
Ora, a este aspeto factual – autorização conferida pelos autores à ré para esta requerer a apresentação em seu nome de projeto de licenciamento da construção a edificar no prédio dos autos - se refere o nº 18 da matéria de facto provada (que corresponde ao nº 18 da matéria assente), cujo texto é o seguinte:
“Mediante documento escrito, datado de 21 de Novembro de 2007, os autores declararam autorizar a ré “a apresentar em nome desta projecto para a construção de edifício no prédio inscrito na respectiva matriz urbana de … no artigo 2018 e descrito na C.R.Predial sob o n.º 1108 de …, nos termos e condições que entender”, conforme documento junto a fls. 120 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido.”
Face à redacção deste nº 18, fundada no documento de fls. 120, nada há acrescentar na factualidade provada quanto ao facto a que ele se reporta, sendo certo que o aditamento proposto pela ré encerra formulação conclusiva, sempre impeditiva da sua consideração em termos fácticos.
f) A ré pretende depois que seja aditado à factualidade provada que “o pedido de alteração da licença de operação de loteamento foi deduzido em 20 de Fevereiro de 2009”, entendendo que quanto a este facto ocorre confissão expressa dos autores no art. 19º da réplica, a ele se reportando ainda o documento de fls. 523.
À alteração da licença de operação de licenciamento se referem, nomeadamente, os nºs 23, 24, 25 e 28 da matéria de facto provada.
A data da dedução do pedido de alteração da licença de loteamento não se desenha como facto essencial para a decisão da causa, razão pela qual não há que inclui-lo na factualidade provada.
g) A ré pronuncia-se também no sentido de serem aditados à matéria de facto os seguintes pontos:
i) “A área bruta de construção prevista na inscrição matricial do imóvel contida nas Cadernetas Prediais obtidas em 18/09/2013 e em 05/05/2014 é de 572,4 m2”;
ii) “A área bruta de construção prevista na inscrição matricial do imóvel contida na Caderneta Predial é em 04/03/2015 de 2052 m2, tendo o requerimento “Mod. I do IMI nº 6464245 sido entregue em 07/05/2014”;
iii) “Em 6 de Março de 2014 a Câmara Municipal da Maia deliberou “aprovar a concessão da alteração ao lote 3 do loteamento para o qual foi emitido o alvará n.º 17/75, com sujeição às condições impostas na informação técnica anexa”, a saber:
Deve ser dado cumprimento às seguintes condições:
1 - Liquidar o valor de € 35.003,52 (trinta e cinco mil, três euros e cinquenta e dois cêntimos) correspondente à taxa municipal de urbanização …;
2- Liquidar o valor de € 69.902,31 (sessenta e nove mil, novecentos e dois euros e trinta e um cêntimos) correspondente à compensação em numerário pela não cedência de áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infraestruturas e equipamentos …;
3- Prestar caução no valor de €6.000,00 (seis mil euros) …, destinada a garantir a boa e regular execução das obras de urbanização decorrentes da alteração à operação de loteamento. Optando-se pela modalidade de garantia bancária será esta emitida em termos de autonomia à primeira solicitação de acordo como disposto no n.º 2 do artigo 54º do RJUE;
4- Para a infraestrutura completa do loteamento deverão ser realizados obras de urbanização em conformidade com os projectos aprovados, envolvendo os seguintes trabalhos:
a) Pavimentação de arruamento posterior e passeio frontal;
b) Rede de águas pluviais e seu conveniente desembaraçamento;
d) Rede de saneamento;
e) Rede de electricidade de iluminação pública e de distribuição domiciliária;
f) Rede de gás de distribuição domiciliária;
g) Rede de infraestruturas telefónicas;
h) Arranjos dos espaços verdes públicos;”
iv) “O pedido de alteração ao alvará de loteamento n.º 17/75 deduzido pelo Autor marido em 20/02/2009 e aprovado pela deliberação da Câmara Municipal da Maia de 6 de Março de 2014 prevê a área total de construção de 2628 m2 correspondente à soma das áreas de 576 m2 de aparcamento, 216 m2 de comércio e 1836 m2 de habitação colectiva.”
v) “A área total de construção prevista no projecto de construção apresentado pela Ré na Câmara Municipal da Maia em 10/12/2007 é de 1662 m2 correspondendo à soma das áreas de 520,20 m2 para o piso -1 estac., 176 m2 para o piso 0 – com 252 m2 para cada piso, 1, 2 e 3 e 210 m2 para o piso 4 – habt.”
Assenta esta sua pretensão nos documentos de fls. 126, 129, 219/220, 356/358, 364/365, 504/505 e 526.
Mais uma vez entendemos que estamos perante um conjunto de factos que não se mostram essenciais à decisão da causa, motivo pelo qual não há que inclui-los na factualidade provada.
h) A ré solicita igualmente que seja aditado que “o alvará de loteamento – aditamento ao loteamento, não foi ainda emitido em 17 de Março de 2015”, indicando, nesse sentido, a certidão de fls. 522.
Sucede que a este ponto factual se refere o nº 34, que tem a seguinte redação:
“Apesar de aprovado, o alvará de loteamento descrito em 24) ainda não foi emitido, por ainda não terem sido pagas as necessárias taxas, sendo que, quando o mesmo for emitido, será licenciável o aumento da cércea em dois pisos, passando a mesma a ser de R/C e seis pisos.”
Ora, face ao teor deste nº 34, respeitante à não emissão do alvará de loteamento, consideramos que nada há a aditar, nesta matéria, à factualidade dada como provada.
i) Na alínea j) da conclusão 1. a ré/recorrente entende ainda que deve ser dado como provado que “a alteração do alvará de loteamento só foi possível depois da alteração do PDM da Maia publicado em 26 de Janeiro de 2009.”
Mais uma vez nos encontramos perante um ponto de formulação conclusiva, que não é de incluir no elenco da factualidade provada.
*
I. B) A ré/recorrente, nas suas alegações, pretende, em simultâneo, que vários dos factos que foram dados como provados na sentença recorrida sejam agora havidos como não provados, enumerando-os nas conclusões 2 a 9.
a) Em primeiro lugar, entende que não pode ser dado como provado o que consta dos nºs 12 e 13 da matéria de facto, que correspondem às respostas afirmativa ao nº 1 e restritiva ao nº 10 da base instrutória, cuja redação é a seguinte:
“12. Em 23 de Novembro de 2001, a ré transferiu para G… e esposa, indicados pelos autores nos termos da alínea a) da cláusula 3ª do acordo mencionado em 2) um andar de tipologia T4 (quatro) com 2 garagens fechadas, sito na …, Rua …, …, …, Maia.
13. Com a entrega da fracção aludida em 12), a ré agiu com a intenção de cumprir o acordo referido em 2).“
O acordo referido em 2) é o denominado “contrato promessa de compra e venda com permuta”, datado de 21.3.2001 e celebrado entre os autores e a ré.
A ré, ao impugnar estes dois factos que quer ver não provados, visa separar a escritura de compra e venda outorgada em 23.11.2001, na qual são intervenientes a ré e G… e mulher, do cumprimento do contrato-promessa celebrado em 21.3.2001 e que envolve a ré e os autores.
Perante os elementos probatórios reunidos nos autos, onde avulta o conteúdo daqueles dois contratos, considera a ré/recorrente que a Mmª Juíza “a quo” fez uma errada análise dos mesmos, contestando o percurso argumentativo que foi seguido em sede de fundamentação da matéria de facto provada.
Vejamos então o que a Mmª Juíza “a quo” largamente escreveu a propósito destes dois pontos factuais que se mostram de grande importância para a decisão da causa (fls. 785/6):
“A convicção do Tribunal resultou da prova produzida em audiência, analisada de uma forma crítica e com recurso a juízos de experiência comum.
Designadamente, para prova do vertido em 1), teve-se o teor em conta o teor do contrato em discussão nos autos, que refere expressamente o imóvel cuja escritura de venda aos genro e filha dos AA – G… e mulher – consta de fls. 231 e ss, sendo certo que o legal representante da R confirmou a venda, embora tenha referido nada ter a ver com a permuta do terreno em discussão nestes autos. Neste particular estas declarações não nos convenceram, dado o expresso teor do contrato referido a fls. 32 e ss, sendo que, da sentença e acórdãos proferidos nos autos de Proc n.º 5838/11.0 TBMAI, juntos a fls. 398 a 423, consta que aí as partes – legal representante da R e G… e mulher – afirmaram em declarações que o apartamento em questão tinha sido entregue pela aí A, ora R, aos ali RR G… e mulher, sem que estes tivessem pago qualquer preço, por o apartamento estar incluído no negócio da aquisição do terreno pela R, negócio este que teria ficado sem efeito. No mesmo sentido, militam as declarações de parte da A. D…, e os testemunhos de G…, que tudo negociou com o legal representante da R, o Sr. I…, bem como J… – projectista contratado por G… para tratar do pedido de PIP junto da Câmara e assim providenciar pela celebração do contrato dos autos com a R, que viu o contrato dos autos e tinha conhecimento do que à data lhe foi explicado acerca dos contornos do negócio por G… -, K… - consultor imobiliário, a quem o legal representante da R I… solicitou que angariasse clientes para a venda do terreno, tendo-lhe transmitido que as condições do negócio consistiam na entrega de um apartamento ao genro e filha dos RR e uma loja no prédio a construir no terreno e ainda uma pequena quantia em dinheiro -, também M… - engenheiro civil dono de uma empresa de construção civil, relatou ao Tribunal a forma como o A lhe ofereceu o terreno dos autos para que o comprasse, e em troca pedia um apartamento para a filha e genro, uma loja e uma pequena quantia em dinheiro -, também N… - mediador imobiliário, relatou a forma como o legal representante da R o contactou para tentar encontrar interessados para a compra do terreno, descrevendo as condições de venda, que incluíam um apartamento para a filha e genro dos AA, uma loja e uma quantia monetária -, O… - irmão da A D…, que é dono de um terreno contíguo ao que se encontra em discussão nos autos e foi contratado pelo legal representante da R, o Sr. I…, que lhe propôs adquirir o seu terreno, para fazer um prédio maior nos dois terrenos, tendo - lhe proposto entregar-lhe apenas uma loja, sendo que a testemunha o confrontou com o facto de o negócio do terreno da irmã ser muito mais favorável por incluir um apartamento e ainda uma quantia em dinheiro, ao que o Sr. I… lhe terá respondido que fazia o que queria com o que era seu, não negando as condições acordadas com a irmã da testemunha (que foram contadas à testemunha pela irmã, cunhado e sobrinhos). Teve-se igualmente em consideração o teor das missivas trocadas entre AA e R, de fls. 77 e ss, 80 e ss, fls. 138 e ss, 378 e 394 e ss. Teve-se igualmente em consideração a cópia da declaração de fls. 167, assinada pelos AA e que a testemunha G… e a A afirmaram ter sido assinada a pedido do Sr. I…, aquando da outorga da escritura de venda do apartamento. Teve-se também em conta os documentos de fls. 308 e ss e 312 e ss – contratos de promessa firmados pela R com vizinhos de G…, e 320 e ss – escrituras de compra e venda de apartamentos do prédio de G… com a R, bem como o documento de fls. 215, que comprova o pagamento da Sisa devida por G….”
E mais adiante – fls. 787 – a Mmª Juíza “a quo” escreveu o seguinte a propósito do nº 13 (resposta ao nº 10 da base instrutória):
“Quanto ao vertido em 10), teve-se em conta regras de experiência comum, face à factualidade já provada em 1), o teor do próprio contrato objecto dos autos de fls. 32, as declarações da testemunha G…, e as missivas trocadas entre as partes. Outrossim, teve-se em consideração a análise das cláusulas contratuais respectivas cotejadas com os demais documentos juntos aos autos e com as declarações das testemunhas inquiridas em audiência já acima mencionadas, na medida em que os artigos 236.º a 238.º do Código Civil preveem as regras que o intérprete deverá seguir, consagrando uma doutrina objectivista da interpretação, temperada por uma salutar restrição de inspiração subjectivista. O n.º 1 do artigo 236.º consagra a denominada teoria da impressão do destinatário, estatuindo que “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”. O n.º 2 do citado normativo estabelece o princípio de que «sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida». O artigo 237.º prevê as situações de dúvida interpretativa, estabelecendo o seguinte critério para a sua superação: «Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações». E o n.º 1 do artigo 238.º estabelece o primado do elemento interpretativo literal nos seguintes termos: «nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso»; prevendo o n.º 2 as condições excepcionais e específicas do seu afastamento: «esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade». Ensinam Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Volume I, Coimbra Editora, 4.ª edição, 1987, pág. 223, em anotação ao artigo 236.º do Código Civil, enuncia-se no n.º 1 deste normativo, a seguinte regra: «o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante». Referem os autores citados que se exceptuam apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (n.º 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (n.º 2), concluindo que o objectivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir. No que concerne ao conceito normativo de “declaratário normal”, referem os autores citados que tal “normalidade” se exprime, não só na “capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante.”. A ambiguidade objectiva, ou até a inexactidão da expressão externa, como refere Mota Pinto, citado no Ac TRP de 4/5/2015, relator Exmo Senhor Desembargador Carlos Querido, publicado em www.dgsi.pt, não impedem a relevância da vontade real se o destinatário a conheceu, sendo certo que, havendo coincidência de sentidos (o que o declarante quis e o que o declaratário compreendeu), será esse o sentido decisivo.
É, assim, possível enunciar duas regras interpretativas, cfr. Ac TRP de 4/5/2015:
i) o primado do elemento interpretativo literal: «Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso»;
ii) o critério de superação da dúvida interpretativa previsto no artigo 237.º: «Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações».
Olhando o caso dos autos, o sentido da declaração expressa na cláusula 3ª parece claro e evidente, assim se tendo dado como provado o mencionado em 10º).”
À convicção formada pela Mmª Juíza “a quo” com base nos documentos, nos depoimentos e declarações que foram referidos e também nas regras contidas nos arts. 236º a 238º do Cód. Civil quanto à interpretação dos negócios jurídicos, que a levou dar como assente que a entrega pela ré da fração mencionada em 12 a G… e mulher, indicados pelos autores, foi para cumprimento do contrato-promessa celebrado entre autores e ré em 21.3.2001, opõe a ré a sua própria convicção no sentido da separação dos dois negócios.
No entanto, sabendo-se que ao ato de julgar subjaz sempre o princípio da livre apreciação da prova, contido no art. 607º, nº 5 do Cód. do Proc. Civil, segundo o qual o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto, torna-se imprescindível que o recorrente demonstre, através dos concretos meios probatórios que foram produzidos, que se verificou um erro na apreciação do seu valor probatório.
Sucede que não se evidencia que a 1ª instância tenha cometido qualquer erro na apreciação das provas produzidas, com particular destaque para o denominado “contrato promessa de compra e venda com permuta” celebrado em 21.3.2001 e para a escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca outorgada em 23.11.2001.
Aliás, o cotejo das cláusulas que fazem parte dos dois contratos, onde não pode deixar de se sublinhar a identidade que se constata entre o andar objeto do contrato de compra e venda e aquele que se mostra referido na cláusula 3ª a) do contrato-promessa, inteiramente credibiliza o que, em termos factuais, foi decidido pela 1ª instância no sentido da conexão entre os dois negócios.
E quanto aos depoimentos prestados em audiência que, conforme escrito pela Mmª Juíza “a quo”, também apontam em idêntico sentido, os mesmos foram desvalorizadas pela ré/recorrente nas suas alegações, sem que, contudo, esta, ao abrigo do art. 640º, nº 2, al. a) do Cód. do Proc. Civil, tenha procedido à indicação de quaisquer concretas passagens desses depoimentos que impusessem alteração factual, o que inviabiliza a sua audição na presente sede.
Deste modo, há que manter nos seus precisos termos os nºs 12 e 13 da matéria de facto.
b) Seguidamente, a ré/recorrente entende que não pode ser dado como provado o nº 28 da matéria de facto, que corresponde à resposta afirmativa ao nº 8 da base instrutória e cuja redação é a seguinte:
“A alteração ao alvará de loteamento veio a ser aprovada pela Câmara Municipal em 18 de Outubro de 2010”.
Indica para tal o documento de fls. 356/358 dos autos.
A Mmª Juíza “a quo” na fundamentação deste ponto factual, bem como na daqueles que resultaram das respostas afirmativas aos nºs 7 e 9 da base instrutória, escreveu o seguinte (fls. 787):
“Relativamente ao vertido em 7) a 9) teve-se em conta as informações da Câmara Municipal de 19/6/2015 e de fls. 158 e ss., bem como o documento de fls. 60 e ss., notificação da Câmara dirigida aos AA. deferindo a alteração do loteamento, bem como as declarações do legal representante da R.”
Do documento junto a fls. 60 e segs. dos autos, emitido pela Câmara Municipal da Maia, resulta que esta em 18.10.2010 comunicou ao autor B… o teor da deliberação tomada em reunião dessa Câmara realizada em 7.10.2010, relativamente ao pedido de alteração de loteamento registado sob o nº 991/09.
E essa deliberação, conforme consta de fls. 62, foi no sentido do deferimento do pedido de alteração do loteamento, pelo que o nº 28 da matéria de facto é de manter, com a retificação de que a alteração ao alvará de loteamento se verificou em 7.10.2010.
A sua redação passará assim a ser a seguinte:
“A alteração ao alvará de loteamento veio a ser aprovada pela Câmara Municipal em 7 de Outubro de 2010”.
c) Depois a ré/recorrente sustenta que o nº 11 da matéria de facto, que corresponde à resposta afirmativa ao nº 6 da base instrutória, não pode ser dado como provado.
A sua redação é a seguinte:
“Ao celebrarem o acordo aludido em 2), os autores e a ré previram e pretenderam o aumento da cércea da área de construção no prédio em causa.”
Entende a ré/recorrente, com vista à resposta negativa, que na sentença recorrida não se teve em atenção a prova documental constante dos autos, nomeadamente, o projeto de construção apresentado na Câmara Municipal da Maia em 10.12.2007 e os documentos de fls. 126 a 131 e 135 a 137 dos autos.
Sucede que na fundamentação deste ponto factual, a Mmª Juíza “a quo” escreveu o seguinte a fls. 786/787:
“Quanto ao descrito em 6), teve-se em consideração o teor do contrato objecto dos autos – fls. 32 -, do qual resulta que: o preço de venda do terreno é de Esc. 80.000.000$00, tendo este contrato como base uma construção de rés-do-chão e mais quatro pisos, e, nos termos do parágrafo único da cláusula 1ª “Se a construção que vier a ser aprovada ultrapassar esta cércea, a área excedente será paga à razão de 50.000$00 (cinquenta mil escudos) por metro quadrado de construção aprovada”. Ora, da mera leitura de tal documento resulta claro que as partes previram a possibilidade do aumento da cércea da área de construção e tal aumento de cércea era desejado pelas partes, pois que acarretaria uma prestação monetária adicional. Se assim não fosse, não se compreenderia a inscrição do parágrafo único da cláusula 1ª.
Por outro lado, o certo é que se demonstrou, pelo documento de fls. 305 e ss, que nos autos de Proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, Acção Especial de Fixação Judicial de Prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, o Ilustre Mandatário da ora R, ali requerida, apresentou requerimento em 5 de Julho de 2006, invocando que o PDM da Maia seria revisto a partir de 2004, podendo nessa revisão e a partir dela, ser alterada e aumentada a cércea para mais do que os R/C e os quatro pisos então possíveis (…), tanto assim que previram no contrato e fizeram incluir no mesmo que “se a construção que vier a ser aprovada ultrapassar essa cércea (o que só é possível com a revisão do PDM actualmente em curso) a área excedente será paga à razão de 50.000$00 por metro quadrado de construção aprovada (...) quer isto dizer que os requerentes sabem como sempre souberam, que a requerida no exercício da sua actividade iria esperar pela revisão daquele PDM previsível no acto da celebração do contrato (21/3/2010) para depois de 2004, de modo a obter aumento da cércea de construção, de que os requerentes também iriam beneficiar à razão de 50.000$00 por metro quadrado. E, precisamente com esse fundamento, essa acção de Proc. n.º 3736/06.9 TBMAI, foi julgada improcedente.
Assim, afigura-se-nos claro que a R sabia bem que havia acordado com o AA a possibilidade de aumento da cércea e queria que o PDM da Maia fosse alterado para permitir a construção de 6 pisos. Apesar de o requerimento junto a tais autos de Proc. n.º 3736/06.9 TBMAI ter sido subscrito pelo Ilustre Mandatário da R, o certo é que o argumento nele usado teria que ter sido fornecido ao Senhor Advogado pela parte, considerando regras de experiência comum, acrescendo que as decisões finais de processos são notificadas às próprias partes, pelo que a R teria de ter conhecimento da pendência dos autos e da decisão proferida nos mesmos (ainda que o seu Ilustre Mandatário disso não lhe tivesse dado conhecimento), pelo que não é verosímil que não soubesse nem quisesse o aumento da cércea.
Também na missiva da R de fls. 378 se pode ler claramente que existe uma “cláusula de possibilidade de edificação de cércea superior”, assim se comprovando que a R sabia e queria o aumento da cércea.
Por fim, diremos que a testemunha G… confirmou tal factualidade de forma peremptória, tendo sido esta testemunha que de facto negociou o contrato dos autos com o legal representante da R, nisso merecendo credibilidade.”
A pormenorizada fundamentação da Mmª Juíza “a quo” não permite dúvidas quanto ao acerto da inclusão deste facto no elenco dos provados. Com efeito, ao celebrarem o contrato-promessa em causa nos autos os autores e a ré não podiam deixar de ter previsto e pretendido o aumento da cércea da área de construção, o que claramente transparece do texto deste contrato, junto a fls. 32 e segs., onde na cláusula 1ª, § único, se prevê uma prestação monetária adicional, caso se concretizasse tal aumento de cércea. Ora, se assim não fosse, conforme realça a Mmª Juíza “a quo”, não se compreenderia a inserção de tal parágrafo no texto da cláusula 1ª.
Deste modo, louvando-nos na fundamentação atrás transcrita, clara, precisa e convincente, e sem necessidade de outras considerações, entendemos ser de manter na factualidade provada o seu nº 11.
d) Prosseguindo, a ré/recorrente insurge-se igualmente contra o facto contido no nº 21, cuja redação é a seguinte: “A ré só tomou conhecimento da existência de uma limitação à edificação por um loteamento de 1975, em 6 de Novembro de 2008, através de notificação efectuada pela Câmara Municipal da Maia, mediante a qual foi dado a conhecer à ré que deveria adequar e conformar a sua pretensão ao alvará de loteamento existente ou proceder à alteração desse alvará de loteamento, de modo a viabilizar o projecto apresentado.”
Considera que esta redação não coincide com o conteúdo dos nºs 5 e 18 da base instrutória que foram julgados provados, os quais têm o seguinte texto:
“5. Em 6 de Novembro de 2008, a ré foi notificada pela Câmara Municipal da Maia da necessidade de serem feitas adaptações ao projecto mencionado em 4) ou proceder à alteração do loteamento em questão, de modo a viabilizar o projecto apresentado?
18. Sendo que a ré só tomou conhecimento desse facto em 6 de Novembro de 2008, através de notificação efectuada pela Câmara Municipal da Maia, mediante a qual foi dado a conhecer à ré que deveria adequar e conformar a sua pretensão ao alvará de loteamento existente ou proceder à alteração desse alvará de loteamento, de modo a viabilizar o projecto apresentado?”
Como já se referiu os factos constantes dos nºs 5 e 18 da base instrutória foram dados como provados.
A Mmª Juíza “a quo”, de forma a tornar mais sequencial e compreensível o elenco dos factos provados, agregou-os num único, que ficou a corresponder ao nº 21, mas em nada adulterou o seu conteúdo. Antes melhor o inseriu no conjunto da factualidade dada como assente.
Como tal, não há que acolher, neste segmento, a pretensão da ré/recorrente, mantendo-se nos seus precisos termos a redação do nº 21.
e) Entende depois a ré/recorrente que também não podem ser considerados provados os factos contidos nos nºs 25 e 29, por não coincidirem com o conteúdo dos nºs 24 e 25 da base instrutória que foram julgados provados.
A redação dos nºs 24 e 25 da base instrutória é a seguinte:
“24. Na sequência da decisão camarária aludida em 18), a ré comunicou aos autores que não estava de acordo com a alteração do loteamento aprovado pelo alvará 17/75?
25. A ré teve conhecimento da alteração aludida em 8) no dia 21 de Maio de 2010?”
Por seu turno, o texto dos nºs 25 e 29 da factualidade provada é o seguinte:
“25. A ré teve conhecimento do requerimento dos AA. para alteração do alvará de loteamento no dia 21 de Maio de 2010.
29. Na sequência da decisão camarária aludida em 27), em 17 de Novembro de 2010, a ré comunicou aos autores que não estava de acordo com a alteração do loteamento aprovado pelo alvará 17/75.”
Quanto ao nº 25, e de forma a compaginar a sua redação com a resposta afirmativa que foi dada ao nº 25 da base instrutória, terá que se alterar a mesma, passando a ter o seguinte texto:
“A ré teve conhecimento da alteração aludida em 28) no dia 21 de Maio de 2010.”
Contudo, o nº 28, atrás alterado, corresponde ao nº 8 da base instrutória e não pode ser dissociado do antecedente nº 24, que corresponde ao nº 7 da base instrutória.
Deste modo, uma vez que a aprovação da alteração do alvará de loteamento apenas ocorreu em 7.10.2010, o conhecimento da ré em 21.5.2010 terá naturalmente que ser reportado não à aprovação da alteração, mas sim ao seu pedido.
E no que toca ao nº 29, também de forma a compatibilizar a sua redação com a resposta afirmativa que foi dada ao nº 24 da base instrutória, altera-se a mesma pela seguinte forma:
“Na sequência da decisão camarária aludida em 21), a ré comunicou aos autores que não estava de acordo com a alteração do loteamento aprovado pelo alvará 17/75.”
f) Prosseguindo, a ré/recorrente entende que não pode ser considerado provado o facto contido no nº 35 da matéria de facto, cuja redação é a seguinte: “Com a elaboração do projecto de construção de um edifício de cave, rés-do-chão e quatro pisos que a ré apresentou na Câmara Municipal da Maia, a ré despendeu a quantia de Eur.11.000,14.”
Sucede que este facto corresponde “ipsis verbis” ao nº 29 da base instrutória, a que se respondeu “provado”, tal como consta de fls. 784, com base nas declarações do arquiteto G… que o confirmou [e cuja reapreciação não foi solicitada] e no recibo, fatura e cheque de fls. 216, 338 e 354 – cfr. fls 788.
Aliás, esta documentação inteiramente corrobora o acerto da resposta positiva ao dito nº 29 da base instrutória, pelo que não se acolhendo, nesta parte, a pretensão da ré/recorrente, se mantém na factualidade provada o seu nº 35.
g) Por último, a ré/recorrente sustenta que não pode ser dado como provado o nº 15 da base instrutória que tem o seguinte texto: “O PDM da Maia em vigor nos anos de 2007 e 2008 só permitia a execução no prédio aludido em A) de cerca de 1.144,80m2 de área de construção.”
Entende que apenas poderia ser dado como provado que “o PDM em vigor nos anos de 2007 e 2008 só permitia a execução no prédio aludido em A) de cerca de 1442m2 acima do solo e 520,20m2 no piso -1”, fundando-se para tal no conteúdo do documento de fls. 130 conjugado com o de fls. 129.
Ora, a resposta afirmativa ao nº 15 da base instrutória corresponde ao nº 17 da factualidade provada onde se substituiu “prédio aludido em A)” por “prédio aludido em 1)”
A Mmª Juíza “a quo” fundamentou esta resposta no documento de fls. 130 e no depoimento do arquiteto Eduardo Nogueira, donde resulta que a mesma resultou da conjugação destes dois elementos probatórios – cfr. fls. 787v.
Acontece que não foi solicitada a reapreciação daquele depoimento e a documentação invocada pela ré/recorrente, só por si, não é bastante para introduzir a alteração factual agora pretendida.
Mantém-se, pois, nos seus precisos termos o nº 17 da factualidade provada.
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I. C) Nas conclusões formuladas pela ré não figura qualquer outra impugnação dirigida à matéria de facto constante da sentença recorrida. Porém, percorrendo o integral texto das suas alegações verifica-se que nas págs. 881/2 (parte VII) a ré efetua algumas transcrições do depoimento prestado pela testemunha E… e, após fazer referência aos documentos de fls. 130 e 131, escreve que a sentença recorrida deveria ter considerado provado que com o desenvolvimento e construção da obra cujo projeto foi por si apresentado na Câmara Municipal da Maia, a ré iria auferir um lucro, que esse lucro corresponderia pelo menos a cerca de 10% do valor da construção pretendida, valor este que seria pelo menos de 586.220€.Significa isto que a ré, embora sem a mencionar de forma expressa, impugna aqui a resposta negativa que obteve o nº 34 da base instrutória, pretendendo-a afirmativa.
É a seguinte a sua redação:
“Nº 34: O lucro previsível da construção do edifício aludido em B) seria de 10% sobre o valor da construção, que ascendia a Eur. 586.220,00?”
Na sentença recorrida, a Mmª Juíza “a quo”, em sede de motivação da matéria de facto não provada, escreveu o seguinte (fls. 788v):
“Relativamente ao descrito em 27º), e 31º) a 34º) também não foi produzida nenhuma prova segura. Designadamente, tal não resultou de nenhum dos documentos juntos aos autos, a testemunha P… (Toc da R desde 2008) afirmou que a R não tem nem tinha desde 2008 capacidade financeira para executar esta obra, embora não negasse que a mesma podia recorrer ao crédito bancário, Q… (empregada de escritório que prestava serviços administrativos à R para a venda dos apartamentos que aquela construía) também se limitou a afirmar conclusivamente essa matéria, embora não negasse que a R poderia recorrer ao crédito e a margem de lucro poderia variar por força de muitos factores, Filipe Peixoto (engenheiro civil que prestava serviços para a R), também tinha um conhecimento genérico das obras feitas pela R e das margens de lucro possíveis no ramo, afirmando até que, com a crise, as margens de lucro das empresas construtoras civis aumentaram, E… (construtor civil), também relatou a sua experiência no mercado imobiliário, nada sabendo dos recursos financeiros da R e adiantando que se a R não construiu após 2008 tal terá ficado a dever-se ao facto de o mercado não ser propício, sendo um grande risco construir desde então.”
Procedemos assim à audição do depoimento da testemunha E…. Este é construtor civil, sendo empreiteiro da ré na parte dos acabamentos. Disse que o valor de construção de um prédio de cave, rés-do-chão e quatro andares andará na ordem dos seiscentos e tal mil euros. Referiu depois que o lucro que se espera com uma construção desta natureza nunca é menos de 10%; 10% para cima.
Conjugando este depoimento com as regras da experiência das quais resulta que o fim visado com a atividade de construção civil é naturalmente o lucro, entendemos que a resposta negativa que foi dada ao nº 34 da base instrutória é de alterar para “provado apenas que o lucro previsível da construção do edifício aludido em B) seria de cerca de 10% sobre o valor da construção”, o que deve ser aditado à matéria de facto dada como provada.
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I. D) Em síntese, são introduzidas as seguintes alterações na matéria de facto provada:- O nº 28 passa a ter a seguinte redação: “A alteração ao alvará de loteamento veio a ser aprovada pela Câmara Municipal em 7 de Outubro de 2010” [I., B), b)];
- O nº 25 passa a ter a seguinte redação: “A ré teve conhecimento da alteração aludida em 28) no dia 21 de Maio de 2010.” [I., B), e)];
- O nº 29 passa a ter a seguinte redação: “Na sequência da decisão camarária aludida em 21), a ré comunicou aos autores que não estava de acordo com a alteração do loteamento aprovado pelo alvará 17/75.” [I., B), e)];
- Adita-se o nº 36-A com a seguinte redação: “O lucro previsível da construção do edifício aludido em 2. seria de cerca de 10% sobre o valor da construção.” [I, C)]
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II – Analisada a impugnação da matéria de facto, passemos agora à apreciação das questões jurídicas colocadas em ambos os recursos.Do contrato em causa nos autos, datado de 21.3.2001 e intitulado “contrato promessa de compra e venda com permuta”, resulta que os autores são donos e legítimos proprietários de um terreno para construção, designado por lote 3, com a área de 954 m2, situado na Rua …, da freguesia …, concelho da Maia, inscrito na respetiva matriz urbana sob o artigo 2018 e descrito sob o n.º 01108190392 na Conservatória do Registo Predial da Maia.
Os autores declararam prometer vender este terreno à ré, pelo preço de 80.000.000$00, tendo como base uma construção de rés-do-chão e mais quatro pisos, mais acordando que se a construção que vier a ser aprovada ultrapassar esta cércea, a área excedente será paga à razão de 50.000$00 por metro quadrado de construção aprovada (cláusula 1ª e § único).
Sucede que na data da celebração do contrato os autores receberam da ré a quantia de 4.000.000$00, da qual deram quitação (cláusula 2ª).
No tocante ao restante valor em dívida de 76.000.000$00 acordaram no seu pagamento pela seguinte forma:
- com a entrega pela ré aos autores, ou a quem eles indicarem até ao dia da escritura, de um andar de tipologia T4 com 2 garagens fechadas, sito na …, Rua …, …, …, Maia, com o valor de 41.000.000$00;
- com a permuta de uma loja com 100 m2, que se situará no rés do chão do prédio que vai ser construído no terreno ora prometido vender, com o valor de 35.000.000$00 (cláusula 3ª).
A escritura definitiva da permuta do terreno com a loja será feita logo que o projeto de construção esteja aprovado e a escritura seja possível, podendo qualquer um dos outorgantes marcá-la e avisar o outro por carta registada com oito dias de antecedência (cláusula 4ª).
Essa loja deverá ser entregue pela ré aos autores, no prazo de 24 meses após a outorga da escritura de permuta e para garantia da boa entrega da loja, acabada e licenciada, a ré entregará aos autores uma garantia bancária no valor de 35.000.000$00 pelo prazo de dois anos e com a cláusula “on first demand” (cláusulas 5ª e 6ª).
Convencionou-se ainda que, independentemente do sinal entregue, todos os outorgantes acordaram em submeter o contrato aos normativos da execução específica, prevista no art. 830º do Cód. Civil.
No segmento da sentença recorrida em que a Mmª Juíza “a quo” procedeu à qualificação do contrato, assinalou esta que o mesmo se encontra assinado por ambas as partes, que se vincularam a celebrar um contrato de permuta, ao qual são aplicáveis, face ao que se dispõe no art. 939º do Cód. Civil, as normas da compra e venda. Com efeito, do contrato constam duas declarações de vontade: uma, dos autores no sentido de que prometiam entregar um terreno para construção à ré; outra, da ré no sentido de prometia entregar em troca uma quantia em dinheiro e dois imóveis.
Por isso, o contrato foi adequadamente qualificado como contrato-promessa bilateral, em que o contrato prometido era de permuta.
Os autores/recorrentes, em sintonia, com o que sustentaram na petição inicial, pretendem a execução específica deste contrato-promessa, declarando-se a transmissão do imóvel para a ré contra o pagamento pela mesma da importância de 327.211,45€, que corresponde ao diferencial de 35.000.000$00 (174.5759,30€) entre o preço acordado (80.000.000$00) e as entregas efetuadas por conta desse preço (41.000.000$00 + 4.000.000$00), a que se soma o valor correspondente ao acordado quanto ao aumento da cércea – 30.600.000$00 (152.632,15€).
A Mmª Juíza “a quo”, apreciando esta questão na sentença recorrida, entendeu – e, a nosso ver, acertadamente – não ser possível, neste caso, a execução específica do contrato-promessa.
O art. 830º, nº 1 do Cód. Civil estatui que «se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.»
Se não existem dúvidas de que a situação de mora – imputável a um dos promitentes – permite ao contraente não faltoso o recurso à execução específica, já o caso é discutível se se estiver perante incumprimento definitivo.
Acontece que tanto a doutrina como a jurisprudência maioritárias só admitem a possibilidade da execução específica face à mora na execução da prestação.
Menezes Leitão[2] escreve que do art. 830º, nº 1 do Cód. Civil resulta que o não cumprimento da promessa atribui à outra parte o direito de recorrer à execução específica. A referência legal a “não cumprimento” deve ser entendida em sentido amplo, uma vez que para efeitos de execução específica é suficiente a simples mora, já que o credor mantém interesse na prestação, exercendo o seu direito a ela. Aliás, a execução específica deixa de ser possível a partir do momento em que se verifique uma impossibilidade definitiva de cumprimento.
Calvão da Silva[3] salienta ser importante reter que “o pressuposto da chamada execução específica do contrato-promessa é a mora e não o incumprimento definitivo.”
Henrique Mesquita[4] conquanto releve que “a lei não se encontra redigida, relativamente a este ponto, de modo inequívoco, mas é assim [no sentido da aplicação aos casos de mero atraso] que deve ser interpretada”, pelo que não se [torna] necessário que o beneficiário da promessa transforme esta situação em não cumprimento definitivo, através da fixação de um prazo suplementar razoável para o cumprimento nos termos do nº 1 do art. 808º.
Gravato Morais[5] adere também a esta posição ao afirmar que “a mora representa uma condição necessária e suficiente para o recurso à execução específica, precludindo tal via o incumprimento definitivo do contrato, dada a sua incompatibilidade com tal mecanismo, sendo que, por outro lado, inexistindo qualquer atraso, não se verifica um dos pressupostos da execução específica. Desta sorte, o estado anterior à mora ou a situação a ela posterior não permitem a actuação de tal procedimento.”
Prosseguindo, diz este mesmo Professor que o art. 830º do Cód. Civil, onde se prevê a execução específica do contrato-promessa, não qualifica expressamente o incumprimento, ou seja, não refere qual é o seu tipo – temporário ou definitivo. Contudo, algumas expressões utilizadas neste preceito vão em apoio da posição que se vem expondo. Assim, no nº 3 do art. 830º, na sua parte final, escreve-se “ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora” e, por outro lado, ao determinar-se que a obtenção de “sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso” (nºs 1 e 3 do referido preceito), tal só parece fazer sentido na hipótese de ser ainda possível o cumprimento ou, dito de outro modo, no caso de não ser ele definitivo.
Do ponto de vista substancial, face à forma dualista como a lei se encontra estruturada decorrerá ainda um importante argumento a favor da posição sustentada pelo autor que temos vindo a seguir: “a execução específica pressupõe o incumprimento temporário, assim como a resolução pressupõe o incumprimento definitivo”. Bipartição que também se constata no plano sancionatório: a indemnização moratória pressupõe o incumprimento temporário, enquanto a indemnização em caso de sinal pressupõe o incumprimento definitivo.
Em sentido oposto, Januário Gomes afirma que “o interesse do credor pode sobreviver, pode subsistir para além do incumprimento definitivo... Se o credor mantiver interesse na prestação, não parece haver justificação plausível que obste ao recurso à execução específica, já que o incumprimento definitivo não determina, por si só, a resolução do contrato.”[6]
Menezes Cordeiro, por sua vez, sustenta que o incumprimento definitivo “é um passo que abre as portas à execução específica ou à indemnização.”[7]
No que toca à jurisprudência dos nossos tribunais superiores, a mesma tem-se encaminhado maioritariamente no sentido de que o pressuposto da execução específica do contrato-promessa é a existência de mora e não o incumprimento definitivo (cfr., por ex., Ac. STJ de 4.3.2008, p. 08A272; Ac. STJ de 19.5.2010, p. 158/06.5 TCFUN.L1.S1; Ac. STJ de 9.12.2010, p. 1347/05.5 TVPRT.S1; Ac. Rel. Porto de 8.5.2006, p. 0651928; Ac. Rel. Porto de 9.5.2007, p. 0731918; Ac. Rel. Porto de 6.3.2008, p. 0830739; Ac. Rel. Porto de 27.11.2008, p. 0834257, todos disponíveis in www.dgsi.pt.).
De qualquer modo, em sentido contrário de que a execução específica pode também ter lugar em situações de incumprimento definitivo, sempre apontamos na nossa jurisprudência o Ac. STJ de 29.4.2004, p. 04B1430 e o Ac. Rel. Porto de 7.6.2010, p. 2094/09.4 TVPRT.P1, disponíveis in www.dgsi.pt.
Ora, não se vê motivo para dissentir daquele que é o entendimento maioritário da nossa jurisprudência, que circunscreve a execução específica do contrato-promessa à verificação de mora, sem que nela abranja as situações de incumprimento definitivo.[8]
Regressando ao caso dos autos, verifica-se que as partes, no contrato-promessa celebrado em 21.3.2001, acordaram em que a escritura definitiva de permuta do terreno com a loja referida na alínea b) da cláusula 3ª seria feita logo que o projeto de construção estivesse aprovado e a escritura fosse possível, podendo qualquer um dos outorgantes marcá-la e avisar o outro por carta registada com oito dias de antecedência.
Não foi, pois, fixado qualquer prazo para a obrigação fundamental, pressuposto da celebração da escritura, que era a aprovação do projeto de construção, donde se terá de concluir que o contrato-promessa foi celebrado sem prazo.
Porém, o autor solicitou à ré, por diversas vezes, que diligenciasse no sentido de obter a aprovação do projeto de construção (nº 14).
Mantendo a ré um comportamento omissivo por período de tempo superior ao considerado como razoável, duas alternativas se colocavam aos autores, como se assinala na sentença recorrida: ou requerer ao tribunal, nos termos do art. 777º, nº 3 do Cód. Civil, a fixação de prazo ou procederem, eles próprios, à interpelação da ré com vista ao vencimento da obrigação.
Acontece que os autores primeiro optaram, sem sucesso, pela propositura de ação especial de fixação judicial de prazo que correu termos sob o nº 3736/06.9 TBMAI no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia (nº 38).
E depois, tendo sido a alteração do alvará de loteamento aprovada pela Câmara Municipal em 7.10.2010 (nº 28), os autores optaram então pela marcação da escritura para o dia 16.12.2010, disso dando conhecimento à ré por carta de 22.11.2010 (nº 30).
Todavia, em 29.11.2010 a ré comunicou aos autores que não dispunha de recursos financeiros para proceder à execução da área de construção correspondente a prédio de rés-do-chão e seis pisos e não compareceu no Cartório Notarial na data indicada para a realização da escritura (nºs 31 e 32).
Tempo volvido, através de carta datada de 2.1.2012, os autores solicitaram informação à ré sobre o pedido de aprovação do projeto de construção, independentemente da sua volumetria, e reiteraram o pedido de marcação da escritura pública, tendo na parte final dessa carta escrito o seguinte (nº 33 e fls. 80/82):
“Se nenhuma resposta for dada no prazo de 10 (dez) dias, ou se, naquele prazo, não for comprovada a apresentação de pedido de construção para aquele lote, alterado que foi, desde Outubro de 2010, consideraremos que tal, como pareceria decorrer da posição inviabilizadora que assumiram, na reclamação entrada na Câmara em 31.05.2010, aquando da discussão pública do pedido de alteração do loteamento e do “lote 3”, entendem deixar de cumprir o acordado, com as legais consequências daí decorrentes.”
Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado para a celebração do contrato prometido, o que não ocorre no presente caso, o caráter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes:
a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
c) se o devedor declarar inequívoca e perentoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
No Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.1.2010 (proc. 628/09.3 YFLSB, disponível in www.dgsi.pt) escreve-se o seguinte sobre cada uma destas hipóteses de incumprimento definitivo:
“ (…) a mora poderá converter-se em incumprimento definitivo quando o credor perder o interesse que tinha na prestação. Esta perda de interesse deverá, por imposição legal, ser apreciada objectivamente, aferindo-se, por isso, em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas (e necessariamente à especificidade dos interesses em causa no concreto negócio jurídico onde tal apreciação se suscite), devendo mostrar-se justificada segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas (RLJ, ano 118.º, p. 55 e ano 124.º, p. 95). Pretende-se evitar que o devedor fique sujeito aos caprichos do credor ou à perda infundada do interesse na prestação, atendendo-se, por conseguinte, ao valor objectivo da prestação (e não ao valor da prestação determinado pelo credor), ou seja, à valia da prestação medida (objectivamente) em função do sujeito (Pires de lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4.ª edição, com a colaboração de M. Henrique Mesquita, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, p. 72).
A mora poderá também converter-se em incumprimento definitivo, quando a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor. Confere-se ao credor a possibilidade de impor à outra parte um prazo para cumprir, como meio de obter a realização efectiva da prestação a que tem direito ou de obter uma definição clara da situação de incumprimento que lhe permita exercitar os direitos que a lei confere ao contraente cumpridor perante o não cumprimento definitivo da obrigação que impende sobre a outra parte (designadamente o direito a resolver o contrato). Por outro lado, impondo-se ao credor a necessidade de proceder à interpelação admonitória do devedor para converter a mora em não cumprimento definitivo, tem o devedor a garantia de que o credor não pode desencadear contra ele nenhuma das sanções ou providências correspondentes ao incumprimento, enquanto lhe não der uma nova e derradeira possibilidade de cumprir a obrigação, pondo termo à sua negligência.”
(…)
“A interpelação admonitória envolve os elementos da intimação para o cumprimento; da fixação de um termo peremptório para o cumprimento e da declaração de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não se verificar o cumprimento dentro do prazo fixado (Antunes Varela, idem, p. 138 e ac. deste Tribunal de 31.03.2004, proc. 4465/03 da 2.ª Secção).
Deve, também, considerar-se que o prazo é razoável, se foi fixado segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato, permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar.”
“A última situação que dá origem à revogação do contrato traduz-se na recusa de cumprimento a que a doutrina estrangeira apelida de “repudiation of a contract” ou “riffuto di adimpieri”.
Como este Tribunal tem vindo a entender (v., entre outros, os Acórdãos deste STJ, de 8 de Maio de 2007, proc. 07A932 de 6 de Fevereiro de 2007, proc. 06A4749, de 5 de Dezembro de 2006, Proc. 06A3914 e de 31 de Outubro de 2006, proc. 06A3225, todos em www.dgsi.pt/stj), essa causa “tem de ser expressa por uma declaração absoluta e inequívoca de repudiar o contrato.”
Posto isto, perante a factualidade constante dos autos, não pode deixar de se concluir que os autores fixaram à ré prazo razoável para cumprir o acordado, advertindo-a das consequências que adviriam desse incumprimento, designadamente da sua perda de interesse na celebração do contrato definitivo.
Como a ré permaneceu na sua postura omissiva, nada fazendo no sentido da aprovação do projeto de construção indispensável para a celebração do contrato prometido, terá inevitavelmente, e como se entendeu na sentença recorrida, que se considerar como verificado o incumprimento definitivo do contrato-promessa, imputável à ré.
Ora, o incumprimento definitivo obsta, tal como atrás se expôs, à execução específica do contrato-promessa, sendo que a Mmª Juíza “a quo” sobre esta questão acertadamente escreveu (fls. 797) que “… a R. inviabilizou que se procedesse à execução do contrato tornando-se impossível ao Tribunal suprir a declaração negocial da R.
Na verdade, a execução específica não pode neste caso proceder por faltar a licença do projecto de construção do edifício onde se situaria a loja a permutar. Não podendo os promitentes celebrar o contrato definitivo sem aquela apresentação, também o juiz não pode produzir sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, na falta de documentação legal – como ensina Calvão da Silva, in “Sinal e Contrato-Promessa, págs. 147 e segs.”
Assim, no tocante à execução específica do contrato-promessa improcede o recurso interposto pelos autores.
*
III – Improcedendo o pedido de execução específica, entendem os autores/recorrentes que a entrega do andar de tipologia T4, referida no nº 12 da matéria da facto, tem a natureza de sinal, de tal modo que, havendo incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da ré, deverão os autores fazer seu aquele andar, à semelhança do que lhes foi reconhecido relativamente à quantia de 4.000.000$00.Vejamos se lhes assiste razão.
No art. 442º, nº 2 do Cód. Civil estatui-se que «se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue…»
Sinal é a coisa entregue por um dos contraentes ao outro, no momento da celebração do contrato ou em data posterior, como garantia do cumprimento. A sua função é servir de garantia à realização do contrato ou ao cumprimento da promessa.[9]
Na larguíssima maioria dos casos consiste numa soma em dinheiro, mas nada impede, dada a latitude da lei, que possa tratar-se de coisa diferente de dinheiro, fungível ou infungível.[10]
No art. 441º do Cód. Civil dispõe-se que «no contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.»[11]
Consagra-se aqui uma presunção[12], donde decorre que toda e qualquer quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda tem natureza de sinal.
Sucede que “quantia” é uma “porção em dinheiro”, “quantidade”, “soma” (cfr. Dicionário da Língua Portuguesa, 6ª edição, Porto Editora).
No contrato-promessa em causa nos autos nada se consignou, de forma expressa, quanto à existência de sinal, sendo até de realçar que esta expressão não foi sequer utilizada na sua redação.
Porém, face à presunção consagrada no referido art. 441º, não pode deixar de se conferir a natureza de sinal à quantia de 4.000.000$00 que foi entregue pela ré aos autores na data da celebração do contrato-promessa, mas essa natureza já não é extensível ao andar de tipologia T4 posteriormente entregue, em 23.11.2001, às pessoas indicadas pelos autores.
Com efeito, não se tendo no contrato-promessa aqui em análise atribuído a natureza de sinal à entrega deste andar, o que a lei não impedia, não pode agora essa natureza de sinal resultar do funcionamento da presunção consagrada no art. 441º do Cód. Civil.
É que para a presunção funcionar, como funcionou no tocante à importância de 4.000.000$00, nada se convencionando no contrato-promessa sobre a existência de sinal, tornava-se necessário que a entrega fosse de uma concreta quantia em dinheiro, o que não se verifica quanto ao andar.
Deste modo, em sintonia com a sentença recorrida, é de concluir que os autores têm o direito de ficar para si com a quantia entregue pela ré (4.000.000$00), mas já não com o referido andar T4, o que impõe, igualmente nesta parte, a improcedência do recurso interposto.
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IV – Os autores/recorrentes, nas suas alegações, colocam por fim a questão da indemnização pelo interesse contratual positivo, o que foi desatendido pela Mmª Juíza “a quo” na sentença recorrida, conforme consta de fls. 799/801.O art. 442º, nº 4 do Cód. Civil estatui que «na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.»
Daqui resulta, tal como assinala Fernando de Gravato Morais[13], que, na falta de convenção em contrário, os critérios que têm na sua base o sinal são o único mecanismo ressarcitório possível.
Por isso, quando um dos promitentes exige o pagamento de outras quantias que visam o ressarcimento dos danos causados, o tribunal deve rejeitar tais pretensões.[14]
No mesmo sentido, Menezes Leitão[15] afirma que do referido art. 442º, nº 4 decorre que o “… o sinal funciona como fixação antecipada da indemnização devida, em caso de não cumprimento, pelo que a parte não poderá reclamar outras indemnizações, para além das previstas nesta disposição. Admite-se, porém, estipulação em contrário. Neste caso, a convenção de sinal funcionará como um limite mínimo da indemnização, que não impedirá a parte lesada de reclamar uma quantia superior se demonstrar que sofreu danos mais elevados.”
Almeida Costa[16], por seu turno, sublinha também que nos casos de perda do sinal ou de entrega do dobro deste, ou do valor atualizado da coisa ou do direito, exclui-se, salvo estipulação das partes em contrário, qualquer outra indemnização compensatória devida pelo promitente faltoso. Observa, porém, que a lei se refere apenas a indemnizações respeitantes ao não cumprimento definitivo do contrato-promessa, podendo existir outras com fundamento diverso, como a indemnização correspondente às benfeitorias realizadas pelo promitente-comprador que obteve a tradição antecipada do prédio.
Em idêntica direção aponta Antunes Varela[17] ao escrever que “se houver cláusula penal ou sinal entregue, o montante da indemnização será dado pela pena fixada ou pela substância ou valor do sinal, consoante os casos.
Assim, uma vez que da leitura do contrato-promessa celebrado entre as partes não resulta que estas, ao abrigo do princípio da liberdade contratual previsto no art. 405º do Cód. Civil, tenham estabelecido quaisquer cláusulas relativamente ao incumprimento do contrato, não haverá lugar, face ao preceituado no art. 442º, nº 4 do Cód. Civil, a qualquer outra indemnização, para além da que se funda no sinal.
Consequentemente, não podemos deixar de concluir, de novo em consonância com a sentença recorrida, que, face ao específico regime do contrato-promessa com constituição de sinal, como sucede no presente caso, não assiste aos autores outra indemnização que não a de haverem para si a quantia de 4.000.000$00, pelo que, também nesta parte, improcede a sua pretensão recursiva assente na possibilidade de lhes ser fixada indemnização pelo interesse contratual positivo.
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V – Passando agora novamente ao recurso interposto pela ré, verifica-se que esta sustenta que a cláusula 8ª do contrato-promessa ao impor como condição essencial do negócio a permuta do terreno (de 80.000.000$00) por uma loja no valor de 35.000.000$00, de modo a que não haja lugar ao pagamento de qualquer sisa, é nula por prever e fixar como condição essencial a fuga às obrigações fiscais por parte dos autores, já que a ré, que tem como atividade a construção e compra, venda e revenda de imóveis, estava isenta de sisa.E a nulidade da cláusula impõe a nulidade do contrato-promessa.
Vejamos então.
O art. 280º, nº 1 do Cód. Civil diz-nos que «é nulo o negócio jurídico cujo objeto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável.»
Na sentença recorrida entendeu-se que a invocação feita pela ré se subsume a fraude à lei.
Carvalho Fernandes[18] distingue a ilicitude direta da indireta. Em certos casos, o negócio ofende frontal ou diretamente uma norma legal proibitiva: há então uma ilicitude direta e o negócio diz-se “contra legem”. Mas pode também acontecer que, perante uma proibição legal, as partes procurem obviar a esse obstáculo, contornando-o, ou seja, celebrando um negócio que permita alcançar, por via indireta, o resultado normativamente proibido. Neste caso, existe um negócio em fraude à lei; trata-se ainda de uma situação de ilicitude, que se designa por indireta.
Sobre a mesma matéria Manuel de Andrade[19] escreve que negócios contra a lei são os que ofendem aberta ou declaradamente uma proibição legal. Negócios em fraude à lei são aqueles que procuram contornar ou circunvir uma proibição legal, tentando chegar ao mesmo resultado por caminhos diversos dos que a lei designadamente previu e proibiu – aqueles que por essa forma pretendem burlar a lei.
Os primeiros são diretamente visados pela proibição legal; os segundos só indiretamente podem considerar-se abrangidos por ela. Estes, se vão contra a lei, é de modo disfarçado; aqueles atacam-na de frente e sem rebuço. Os negócios “contra legem” ofendem por assim dizer a própria letra da lei; os negócios “in fraudem legis” como que só ofendem o seu espírito.
A fraude à lei não será mais do que uma forma oculta de violação da lei. Por isso é-lhe extensível a proibição legal, e a sanção é, em regra, a nulidade.[20]
Retornando ao caso dos autos, não pode haver dúvidas que as partes com a cláusula 8ª do contrato-promessa pretenderam evitar o pagamento da sisa e atribuíram à permuta da loja o valor de 35.000.000$00.
Contudo, conforme refere a Mmª Juíza “ na sentença recorrida, apenas se encontra provado que o preço correspondente ao terreno era constituído pelo valor dessa loja (35.000.000$00), pelo valor de um apartamento (41.000.000$00) e por uma quantia em dinheiro (4.000.000$00).
Não se provou que a loja tivesse, de facto, um valor superior. Se tal tivesse ocorrido, seria inequívoco que com o preço inferior simulado se pretendia fazer operar uma situação de fraude à legislação fiscal.
Mas, a verificar-se essa situação, tal não implicaria a nulidade de todo o contrato-promessa, que é a pretensão da ré, mas tão-somente a nulidade da cláusula onde se procedeu à fixação do valor simulado da permuta, sendo que esta, perante o que se estatui em sede de redução e conversão do negócio jurídico – arts. 292º e 293º do Cód. Civil -, sempre teria que ser integrada pelo valor real fixado pelas partes.
Por conseguinte, nesta parte e mais uma vez em sintonia com a sentença recorrida, improcede o recurso interposto pela ré.
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VI – A ré, nas suas alegações, vem depois invocar a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa por culpa exclusivamente imputável aos autores, o que, na sua perspetiva, determinaria a procedência do seu pedido reconvencional.Também aqui não lhes assiste razão, face à matéria de facto dada como assente, que no essencial permaneceu inalterada, e tendo ainda em conta o que atrás se escreveu, designadamente em II. Com efeito, aí se concluiu no sentido da verificação de incumprimento definitivo do contrato-promessa, imputável à ré, o que conferia aos autores o direito de resolver o contrato.
E, naturalmente, sendo o incumprimento de atribuir a culpa da própria ré não podem deixar de improceder os pedidos que esta havia formulado em sede reconvencional.
De qualquer modo, sempre se assinalará que com o contrato-promessa celebrado entre as partes se visava a construção de um prédio de rés-do-chão e mais quatro pisos, estando, inclusive, prevista a possibilidade de ultrapassar essa cércea.
Ora, o alvará de loteamento, depois de vicissitudes várias, viria a ser alterado, de modo a permitir a construção de um edifício com as características previstas no contrato - promessa.
O terreno dispõe, pois, da capacidade edificativa pretendida pela própria ré e que era a exigida para o cumprimento do contrato-promessa. Essa capacidade estava apenas dependente do pagamento das taxas camarárias necessárias à emissão do alvará de loteamento, cuja alteração fora já aprovada, e depois à elaboração e licenciamento do projeto de construção com vista à edificação do prédio.
Não havia assim qualquer impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa fundada em culpa dos autores. O que, na verdade, ocorreu, pelas razões que detalhadamente se explanaram em II, foi o incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável à ré.
Deste modo, sem necessidade de outras considerações, também nesta parte soçobra o recurso interposto pela ré.
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VII – A ré, por último, insurge-se contra a sua condenação como litigante de má-fé na multa de 10 UCs e na indemnização, a favor dos autores, de 6.000,00€, considerando, em primeiro lugar, inexistir fundamento para tal condenação e discordando, depois, do quantitativo da multa e da atribuição de indemnização à parte contrária.O dever de cooperação na condução e intervenção no processo, a que alude o art. 7º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil, tem como principal manifestação no que toca às partes o dever de litigância de boa-fé, previsto no art. 8º do mesmo diploma, onde sob a epígrafe “dever de boa-fé processual” se diz que «as partes devem agir de boa-fé e observar os deveres de cooperação resultantes do preceituado no artigo anterior».
Ora, a violação deste dever constitui a chamada litigância de má-fé, que se acha definida no art. 542º do Cód. do Proc. Civil.
De acordo com o nº 2 desta disposição litiga de má-fé «quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.»
Tendo litigado de má-fé a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir – cfr. art. 542º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
Para o atual conceito de litigância de má-fé, introduzido pela reforma processual de 1995/96, passou a relevar não apenas o dolo, como até aí sucedia, mas também a negligência grave ou grosseira. Ou seja, todas as condutas processuais que revelem uma negligência de tal modo grave ou grosseira que as aproximem da atuação dolosa, passaram a ser passíveis, pelo seu elevado grau de reprovação e de censura, de reação punitiva a título de litigância de má-fé.
Negligência grave existirá naquelas situações resultantes da falta das precauções exigidas pela mais elementar prudência ou das aconselhadas pela previsão mais elementar que devem ser observadas nos usos correntes da vida.[21]
De qualquer modo, terá que se salientar que esta conceção mais alargada de litigância de má-fé não pode deixar de ser encarada com alguma cautela, de forma a nela não se englobarem casos de manifesto lapso, de lide meramente ousada, de pretensão ou oposição cujo decaimento sobreveio apenas por fragilidade de prova, de dificuldade em apurar os factos e em os interpretar, de diversidade de versões sobre certos e determinados factos ou até de defesa convicta e séria de uma posição que não logrou convencer.
Assim, nesta matéria exige-se que o julgador seja prudente e cuidadoso, só devendo proferir decisão condenatória por litigância de má-fé no caso de se estar perante uma situação donde não possam surgir dúvidas sobre a atuação dolosa ou gravemente negligente da parte.[22]
No caso dos autos, a Mmª Juíza “a quo” assentou a condenação da ré como litigante de má-fé em elementos que extraiu do proc. nº 3736/06.9 TBMAI, ação especial de fixação judicial de prazo que correu termos no 3º Juízo do Tribunal Judicial da Maia, em que o ilustre mandatário da ré, ali requerida, apresentou um requerimento em 5.7.2006, no qual escreveu o seguinte:
“a. o PDM da Maia seria revisto a partir de 2004, podendo nessa revisão e a partir dela, ser alterada e aumentada a cércea para mais do que os R/C e os quatro pisos então possíveis (…),
b. tanto assim que previram no contrato e fizeram incluir no mesmo que “se a construção que vier a ser aprovada ultrapassar essa cércea (o que só é possível com a revisão do PDM actualmente em curso) a área excedente será paga à razão de 50.000$00 por metro quadrado de construção aprovada (...),
c. quer isto dizer que os requerentes sabem como sempre souberam, que a requerida no exercício da sua actividade iria esperar pela revisão daquele PDM previsível no acto da celebração do contrato (21/3/2001) para depois de 2004, de modo a obter aumento da cércea de construção, de que os requerentes também iriam beneficiar à razão de 50.000$00 por metro quadrado.” (cfr. nº 15)
Daqui resulta, de forma patente, que a ré ao celebrar o contrato-promessa em causa nos autos previu e pretendeu, tal como os autores, o aumento da cércea da área de construção no prédio, o que se mostra provado no nº 11.
Tendo-se ainda provado, do cotejo do contrato-promessa com os elementos recolhidos da ação especial de fixação judicial de prazo, que a ré criou aos autores a convicção de que a escritura pública seria celebrada logo que o projeto de construção fosse aprovado e a ré diligenciasse nesse sentido (cfr. nº 16).
Porém, não se pode ignorar que na sua contestação constante de fls. 91 e segs., apresentada em 3.5.2012, a ré alegou ser do conhecimento pessoal dos autores que «… a ré nunca perspectivou para o terreno em questão a possibilidade de aumento de uma área de construção de cércea de 910m2 acima do solo, que corresponde a um aumento de cerca de 79%.” (art. 120º).
Ou seja, a ré vem aqui alegar nunca ter pretendido a construção de um imóvel que ultrapassasse aquela cércea e tivesse, designadamente, rés-do-chão e seis pisos, o que claramente contraria o que antes havia sido escrito no proc. nº 3736/06.9 TBMAI.
Neste contexto, terá naturalmente que se concluir que, nesta parte, a ré alterou a verdade dos factos, o que consubstancia má-fé nos termos do art. 542º, nº 2, al. b) do Cód. do Proc. Civil, impondo-se, por isso, a condenação em multa.
Passando ao respetivo montante, deverá este ser fixado pelo juiz entre 2UC e 100UC, tendo em consideração os reflexos na regular tramitação do processo e na correta decisão da causa, a situação económica do agente e a repercussão da condenação no património deste (cfr. arts. 27º, nº 3 e 4 do Regulamento das Custas Processuais).
Sucede que a Mmª Juíza “a quo” fixou a multa em 10 UCs, valor que considerou próximo do mínimo legal, salientando a diminuta gravidade da conduta processual da ré.
Ora, face à forma como os presentes autos se desenvolveram não se pode considerar que a circunscrita litigância de má-fé da ré, reconhecidamente pouco grave, tenha tido reflexos significativos na tramitação do processo. E quanto aos elementos relativos à situação económica do agente terá que se destacar a escassez de recursos financeiros assinalada no nº 31 da matéria de facto.
Assim, entendemos, diversamente da 1ª instância, que o montante justo e adequado da multa por litigância de má-fé é de circunscrever a 5 UCs.
Prosseguindo, a Mmº Juíza “a quo”, ao abrigo do art. 543º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil, fixou ainda em 6.000,00€ o montante de indemnização a pagar pela ré aos autores, montante este correspondente a honorários e despesas devidos ao seu advogado.
O art. 543º, nº 1, al. a) dispõe que «a indemnização pode consistir no reembolso das despesas a que a má-fé do litigante tenha obrigado a parte contrária, incluindo os honorários dos mandatários ou técnicos.»
O nº 3 do mesmo preceito estatui em seguida que «se não houver elementos para fixar logo na sentença a importância da indemnização, são ouvidas as partes e fixa-se depois, com prudente arbítrio, o que parecer razoável, podendo reduzir-se aos justos limites as verbas das despesas e de honorários apresentadas pelas partes.»
Não há, pois, lugar a condenação no que se liquidar em execução de sentença.[23]
No caso dos autos, o que se verifica é que os autores alegaram que a litigância de má-fé da ré originou um acréscimo de honorários correspondente a mais de 40 horas de trabalho desnecessárias, algo que se computa em 6.000,00€.
A Mmª Juíza “a quo” aceitou este valor, sem qualquer concreta pronúncia sobre a sua fundamentação e comprovação, limitando-se a escrever “…são devidas pela R. Reconvinte as quantias que os AA. suportaram com os honorários e despesas devidos ao seu ilustre advogado, no montante de €6.000 (seis mil euros).”
Sucede que, neste caso, a litigância de má-fé da ré, que se entendeu existir, tem reduzido alcance por se mostrar circunscrita a um aspeto fáctico que é apenas um entre os muitos que se suscitaram nos presentes autos e que levaram à apreciação de uma vasta panóplia de questões fáctico-jurídicas.
Até a Mmª Juíza “a quo” realçou a diminuta gravidade da conduta processual da ré.
E os reflexos que tal litigância teve na tramitação dos autos situam-se num plano de pouco significado, não sendo possível notar, por via dela, qualquer concreto acréscimo no trabalho desenvolvido por parte dos mandatários dos autores.
A que acresce a aleatoriedade do valor por eles proposto de 6.000,00€, mostrando-se legítimo perguntar: Porque não apenas 2.000,00€ … ou porque não antes 10.000,00€?
Deste modo, porque não consideramos que tenha havido, como resultado da litigância de má-fé da ré, aumento do trabalho desenvolvido pelos mandatários dos autores, a razoabilidade a que alude o art. 543º, nº 3 do Cód. do Proc. Civil impõe que nenhuma verba indemnizatória seja atribuída ao abrigo do nº 1, al. a) desta mesma disposição legal, até porque – e tal não pode ser ignorado - se nos mostra vedada a condenação no que se liquidar em execução de sentença.
Por conseguinte, no segmento referente à litigância de má-fé da ré, o recurso por esta interposto obterá parcial procedência, com a redução da multa a 5 UCs e a eliminação da verba indemnizatória de 6.000,00€.
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A ré, nas suas alegações de recurso, em sede de conclusões (24 a 26), pugnou ainda pela litigância de má-fé dos autores, peticionando, inclusive, condenação em multa e condigna indemnização.Porém, face ao que consta da matéria fáctica, praticamente inalterada, e ao sentido da decisão agora proferida (cfr. pontos I a VI, supra), não se vislumbra qualquer fundamento para considerar a atuação processual dos autores integrativa de litigância de má-fé.
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Sem que tal tenha sido vertido nas respetivas conclusões, a ré atribuiu ainda à sentença recorrida o cometimento das nulidades previstas no art. 615º, nº 1, als. c) e d) do Cód. do Proc. Civil, por não se ter debruçado nem analisado os factos concretos que se enumeraram nos vários itens das alegações, por não se ter debruçado sobre questões controvertidas que devia apreciar e igualmente porque os fundamentos invocados na sentença estão em absoluta oposição com o conteúdo da decisão.O art. 615º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil diz-nos que é nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão [al. c)] e quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar [al. d)].
Ora, da simples leitura da sentença recorrida que consta de fls. 784 e segs. logo se verifica que na mesma não há qualquer contradição entre os seus fundamentos e a decisão, tal como a Mmª Juíza “a quo” apreciou, de forma bem estruturada e organizada, todas as questões que foram colocadas à sua apreciação.
Não enferma, pois, de nenhuma das nulidades que lhe foi atribuída pela ré no corpo das suas alegações.
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Sumário (da responsabilidade do relator – art. 663º, nº 7 do Cód. do Proc. Civil):- O recurso à execução específica de um contrato-promessa de compra e venda de imóvel pressupõe a mora, não sendo viável quando se verifica uma situação de incumprimento definitivo.
- Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado para a celebração do contrato prometido, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes: a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e perentoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
- No art. 441º do Cód. Civil consagra-se presunção da qual decorre que toda e qualquer quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, no âmbito de um contrato-promessa, tem a natureza de sinal.
- Presunção que já não opera se nesse contrato-promessa está em causa a entrega de um andar.
- Nos casos de perda de sinal ou de entrega do dobro deste, resultantes do incumprimento definitivo do contrato-promessa, exclui-se, salvo estipulação das partes em contrário, qualquer outra indemnização compensatória devida pelo promitente faltoso.
- Os negócios em fraude à lei são aqueles que procuram contornar uma proibição legal, tentando chegar ao mesmo resultado por caminhos diversos dos que a lei designadamente previu e proibiu.
- Se num contrato-promessa de permuta figura uma cláusula que se destina a evitar o pagamento da sisa, contornando a legislação tributária, tal implica somente a nulidade desta cláusula e não a nulidade de todo o contrato-promessa.
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este tribunal do seguinte modo:
I - No tocante à sentença constante de fls. 784 e segs., julgam improcedentes os recursos de apelação interpostos pelos autores B… e mulher D… e pela ré “C…, Lda.” e, em consequência, confirmam-na.
Custas dos recursos interpostos a cargo dos recorrentes, pelo seu decaimento;
II - No tocante à decisão constante de fls. 814 e segs., julgam parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela ré “C…, Lda.” e, em consequência, reduzem a multa pela litigância de má-fé a 5 (cinco) UCs e revogam a indemnização a pagar aos autores.
Custas, nesta parte, na proporção de ¼ para a ré/recorrente e de ¾ para os autores/recorridos.
Porto, 28.3.2017
Rodrigues Pires
Márcia Portela
Maria de Jesus Pereira
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[1] Sublinhados nossos.
[2] In “Direito das Obrigações”, vol. I, 7ª ed., pág. 229.
[3] In “Sinal e Contrato-Promessa”, pág.97.
[4] In “Obrigações e ónus reais”, pág. 233, citado por Fernando de Gravato Morais, “Contrato-Promessa em Geral; Contratos-Promessa em Especial”, 2009, pág. 106.
[5] In “Contrato-Promessa em Geral; Contratos-Promessa em Especial”, 2009, pág. 109.
[6] In “Em tema de contrato-promessa”, Lisboa, 1990, pág. 17, citado por Fernando de Gravato Morais, “Contrato-Promessa em Geral; Contratos-Promessa em Especial”, 2009, pág. 107.
[7] Cfr. “O novíssimo regime do contrato-promessa”, Estudos de Direito Civil, pág. 85.
[8] Quanto a esta questão, seguiu-se a exposição constante do Acórdão da Relação do Porto de 9.10.2012, proc. 7883/10.4 TBVNG.P1, disponível in www.dgsi.pt., do mesmo relator.
[9] Cfr. Abel Delgado, “Do Contrato-Promessa”, 3ª ed., pág. 169.
[10] Cfr. Fernando de Gravato Morais, ob. cit., pág. 196 e Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 11ª ed., pág. 796, nota 1.
[11] Norma também aplicável ao contrato-promessa de permuta, por força do disposto no art. 939º do Cód. Civil.
[12] Presunção esta ilidível com base em oposta vontade real dos contraentes – art. 350 nº 2 do Cód. Civil (cfr. Almeida Costa, “Contrato-promessa – Uma síntese do regime vigente”, 9ª edição, pág. 72).
[13] Ob. cit., pág. 228.
[14] Em apoio da posição assumida, Gravato Morais aponta o Acórdão do STJ de 27.5.2008, p. 08B1085, disponível in www.dgsi.pt.
[15] Ob. cit., pág. 244.
[16] In “Contrato-Promessa – Uma Síntese do Regime Vigente”, 9ª ed., págs. 78/79.
[17] In “Das Obrigações em Geral”, I vol., 4ª ed., pág. 294.
[18] In “Teoria Geral do Direito Civil”, II, 4ª ed., págs. 159/160.
[19] In “Teoria Geral da Relação Jurídica”, vol. II, reimpressão, 2003, pág. 337.
[20] Cfr. também Ac. Rel. Lisboa de 11.4.2007, proc. 10367/2006-7, disponível in www.dgsi.pt.
[21] Cfr. Maia Gonçalves, “Código Penal Português”, 4ª edição, pág. 48.
[22] Cfr. Ac. Rel. Porto de 6.10.2005, p. 0534447, disponível in www.dgsi.pt.
[23] Cfr. Lebre de Freitas com Montalvão Machado e Rui Pinto, “Código do Processo Civil Anotado”, vol. 2º, 2ª ed., pág. 225.