Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RENDA
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
OBRAS
TRIBUNAL ARBITRAL
PRETERIÇÃO DO TRIBUNAL ARBITRAL
II – No regime do RAU, a renda fixada e exigida pelo senhorio, na sequência de obras de conservação ordinária ou extraordinária do locado, por ele custeadas, não sendo aceite pelo arrendatário, pode ser discutida em qualquer acção judicial, promovida por qualquer das partes, a título principal, implícito ou incidental.
Os Factos
Recurso de agravo interposto na acção de despejo com forma sumária nº…./05.8TJPRT, do .º Juízo Cível do Porto (.ª Secção).
Autor – B………. .
Réus – C………. e mulher D………. .
Pedido
a) Que se declare resolvido o contrato de arrendamento referente ao 1º andar direito do prédio sito na ………., …, Porto, condenando-se os RR. a despejarem o identificado andar e a entregá-lo ao Autor, livre de pessoas e coisas.
b) Que se condenem os RR. a pagar aos AA. as rendas vencidas, no montante de € 2.676,06 e as vincendas, com as actualizações que vierem a ser feitas nos termos da lei, até efectiva e integral entrega ao Autor do arrendado, livre e devoluto.
Tese do Autor
Por contrato escrito de 29/10/70, deu de arrendamento ao Réu o 1º andar direito do prédio referido, pela renda mensal inicial de Esc. 1.200$00.
Por determinação da Câmara Municipal, o Autor foi intimado, em 2001, a efectuar obras no locado, o que fez, por intermédio de outrem, e que custaram € 3.533,40.
Por efeito dessas obras, deu conhecimento ao Réu, em 5/6/2002, que, nos termos dos artºs 38º RAU, 1º e 12º D.-L. nº329-C/2000, a renda então em vigor, de € 39,41, passaria, acrescida de € 23,56, a € 62,97.
O Réu deixou de pagar as rendas vencidas a partir de 1/7/2002.
Tese dos Réus
Impugnam motivadamente a tese do Autor, designadamente quanto à natureza e custo das obras efectuadas no locado.
A partir de Julho de 2002 foi o Autor quem passou a recusar a entrega da renda, por parte dos Réus, pelo que esses mesmos Réus passaram a depositar a dita renda na C.G.D.
Por despacho proferido em Audiência Preliminar, as partes foram notificadas para se pronunciarem sobre a eventual verificação no caso da excepção de preterição do tribunal arbitral – artº 35º RAU.
Alegou o Autor, no sentido de se não verificar, no caso concreto a invocada excepção, apenas prevista para as actualizações anuais e seus coeficientes, que não para as actualizações realizadas por efeito de obras realizadas por imperativo da entidade administrativa, nos termos do artº 38º RAU.
Despacho Saneador Recorrido
O Mmº Juiz “a quo” considerou verificada, no caso, a “excepção de preterição do tribunal arbitral, prevista no D.-L. nº329-C/2000 de 22 de Dezembro”, tendo, em consequência, absolvido os Réus da instância.
Conclusões do Recurso de Agravo (resenha)
1 – Não se verifica excepção de preterição de tribunal arbitral necessário, já que as obras foram impostas ao senhorio pela Câmara Municipal, não tendo sido executadas ao abrigo do RECRIA.
2 – O senhorio exigiu a actualização da renda, apurada com aplicação da fórmula de cálculo do artº 12º D.-L. nº 329-C/2000, nos termos do artº 38º RAU.
3 – Na boa interpretação do artº 38º RAU, o artº 13º nº3 D.-L. nº329-C/2000 de 22/12 é inaplicável ao caso dos autos.
4 – A autorização legislativa dada pela al.p) do artº 2º Lei nº16/2000 de 8/12 apenas permite o recurso voluntário a uma comissão especial de natureza não judicial, não permitindo o estabelecimento de nenhum tribunal arbitral necessário nem impondo decisão prévia de comissão arbitral necessária.
5 – O disposto nos artºs 38º RAU e 13º D.-L. nº329-C/2000 de 22/12, na interpretação efectuada pelo tribunal recorrido são inconstitucionais, quando entendidos no sentido de que é obrigatório o recurso prévio a comissão especial para fixação do montante da renda devida, por violação do disposto nos artºs 161º al.d), 165º nºs1 als. h) e p) e 2 CRP.
6 – O artº 36º RAU apenas se aplica às actualizações anuais por aplicação de coeficiente de actualização; não se aplica à actualização por efeito de obras realizadas por imperativo da autoridade administrativa competente, nos termos do artº 38º RAU.
7 – Não se aplica à actualização prevista nos termos do artº 38º RAU o regime fixado nos artºs 32º a 37º RAU, que constituem uma divisão autónoma dentro do diploma legal.
8 – Também não era imperativo o recurso ao mecanismo previsto no artº 36º RAU, sendo certo que a criação de comissão especial foi declarada inconstitucional pelo acórdão 114/98 de 13 de Março.
9 – O douto saneador-sentença recorrido violou, por errada interpretação, o disposto nos artºs 494º nº1 al.j) e 495º C.P.Civ., 36º e 38º RAU, 12º e 13º D.-L. nº329-C/2000, 2º al.p) Lei nº16/2000 de 8 de Agosto e 161º al.d) e 165º nº1 als. h) e p) e 2 CRP.
Por contra-alegações, os Réus pugnam pela confirmação do decidido.
Factos Apurados
Encontram-se provados os factos supra resumidamente descritos e relativos à alegação das partes, na acção e no recurso, bem como à tramitação do processo, para além do teor da decisão judicial impugnada.
Fundamentos
A pretensão do Agravante, como ele próprio a sintetiza, ancora-se na análise das seguintes questões:
- saber se não se verifica a invocada excepção de preterição de tribunal arbitral necessário, pois que as obras foram impostas ao senhorio pela Câmara Municipal, não tendo sido executadas ao abrigo do RECRIA (previsto no diploma invocado na decisão recorrida), nem sendo aplicável à actualização da renda o disposto no artº 36º RAU (norma já declarada organicamente inconstitucional); saber assim se bastava ao senhorio exigir a actualização da renda, com aplicação da fórmula de cálculo do artº 12º D.-L. nº 329-C/2000, nos termos do artº 38º RAU;
- saber se a autorização legislativa dada pela al.p) do artº 2º Lei nº16/2000 de 8/12 apenas permite o recurso voluntário a uma comissão especial de natureza não judicial, não permitindo o estabelecimento de nenhum tribunal arbitral necessário nem impondo decisão prévia de comissão arbitral necessária, e se, desta forma, o disposto nos artºs 38º RAU e 13º D.-L. nº329-C/2000 de 22/12, na interpretação efectuada pelo tribunal recorrido, é inconstitucional, por violação do disposto nos artºs 161º al.d), 165º nºs1 als. h) e p) e 2 CRP.
Vejamos de seguida.
Entendemos que a razão se encontra do lado do Agravante.
Desde logo porque o invocado D.-L. nº329-C/2000 regula tão só as obras de recuperação de imóveis arrendados efectuadas ao abrigo dos financiamentos ou comparticipações consagradas pelo RECRIA, um programa especial de recuperação de fogos e imóveis em estado de degradação, mediante a concessão de incentivos pelo Estado e municípios.
Ora, não consta da alegação das partes que as obras que o Autor tenha sido compelido a realizar (obras de conservação ordinária ou extraordinária, de acordo com o disposto no artº 11º nº2 al.b) e 3 RAU), hajam de algum modo envolvido o citado programa RECRIA.
É certo que o artº 38º nº1 RAU (com a redacção do D.-L. nº329-B/2000 de 22 de Dezembro, publicado que foi na mesma data do D.-L. nº329-C/2000) estatui que:
“Quando o senhorio realize no prédio obras de conservação ordinária ou extraordinária ou obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local, necessárias para a concessão de licença de utilização e que sejam aprovadas ou compelidas pela respectiva câmara municipal, pode exigir do arrendatário um aumento de renda apurado nos termos do Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA)”.
Tal apuramento resulta das operações aritméticas previstas, em abstracto, nas fórmulas do artº 12º D.-L. nº329-C/2000.
É claro que o artº 13º nº2 D.-L. nº329-C/2000 prevê, do mesmo modo, a possibilidade de intervenção de comissão especial para a fixação da renda, por iniciativa do senhorio ou do arrendatário, caso algum deles não concorde com os valores dos factores, coeficientes, áreas ou outras que serviram de base ao cálculo da actualização da renda.
Na verdade, a lei prevê a prévia intervenção do IGAPHE e da Câmara Municipal em todo o processo de orçamentação das obras e verificação dos próprios valores de actualização das rendas, como resulta expressamente da letra dos artºs 8º, 9º e 10º D.-L. nº329-B/2000, razão pela qual quer o senhorio, quer o arrendatário podem ter interesse em impugnar a renda previamente fixada.
Todavia, enquanto a intervenção da citada comissão especial sempre encontrou previsão directa na lei, nos casos da actualização anual da renda previstos nos artºs 32º a 37º RAU, nunca encontrou idêntica previsão quanto à fixação da renda por motivo de obras, fosse na redacção original do RAU, fosse na redacção resultante do já citado D.-L. nº329-B/2000 de 22 de Dezembro.
Quanto ao artº 13º nºs 1 e 2 D.-L.329-C/2000, o respectivo iter parte do pressuposto de uma comunicação prévia do IGAPHE ao senhorio (prévia ainda ao início das obras), da qual constem os factores e coeficientes levados em conta para o cálculo da nova renda e que deve o senhorio dar conhecimento aos arrendatários de tal comunicação.
Ora, a intervenção do IGAPHE mostrava-se desnecessária, no caso vertente, no qual o Autor, invocadamente, suportou ele próprio o custo das obras de conservação ordinária a que foi compelido pela administração.
E ainda que se pudesse pensar que a teleologia do preceito do artº 38º nº1 RAU impunha ainda mais a intervenção de uma “comissão especial” para a apreciação do montante da renda actualizada que o simples aumento de renda resultante de taxas publicitadas e aceites (artº 32º nº1 RAU) ou que a fixação de uma renda em que intervêm entidades terceiras, independentes das partes, maxime de natureza pública (o IGAPHE ou as Câmaras) – casos esses em que se encontra expressamente admitida a intervenção de arbitragem – haveríamos de considerar:
- a história do preceito: nem na redacção inicial do RAU se encontrou previsto esse tipo de impugnação - artºs 38º e 39º;
- o facto de o recurso à comissão especial constituir uma verdadeira faculdade do arrendatário ou do senhorio (consoante os casos), que não um ónus que sobre os mesmos impendesse, como se extrai da redacção dos citados artºs 13º D.-L. nº329-C/2000 e 36º RAU (este aplicável a uma hipótese que não nos ocupa, e que apenas se cita em reforço argumentativo);
- o facto de, não tendo existido recurso à comissão especial, nunca se encontrar vedada a discussão sobre o aumento da renda e os pressupostos em que assenta, em processo judicial, seja autonomamente, seja como pressuposto de uma outra decisão, v.g., como no caso dos autos, o despejo.
Note-se, aliás, como nunca se poderia vislumbrar na hipótese dos autos uma excepção dilatória que favorecesse a posição do Réu ou afectasse a posição do Autor.
Na verdade, o Autor comunicou ao Réu o conteúdo da nova renda e os pressupostos em que assentava o cálculo – cf. documento de fls. 8 e artº 38º RAU.
Já que o Réu não aceitava tal proposta, impunha-se-lhe a ele Réu, não já ao Autor, a aceitar-se a aplicação do artº 13º D.-L. nº329-C/2000, o recurso à arbitragem necessária, pelo que a inexistência desse recurso (facultativo) não afectaria o direito do Autor e sempre ocasionaria, em potência, a discussão da matéria numa acção de despejo como a dos presentes autos.
Posição idêntica à que ora sufragamos foi seguida mutatis mutandis no Ac.R.P. 28/9/06 in dgsi.pt, nº convencional JTRP00039547.
A procedência destas conclusões recursórias faz vingar o recurso, independentemente da apreciação das demais razões juscivilísticas ou de ordem constitucional aduzidas pelo Recorrente.
Resumindo a fundamentação:
I – A remissão que o artº 38º nº1 RAU efectua para o disposto no RECRIA abrange apenas as operações de cálculo do aumento da renda, que não a faculdade de recurso a arbitragem ou pedido de fixação da renda por comissão especial.
II – No regime do RAU, a renda fixada e exigida pelo senhorio, na sequência de obras de conservação ordinária ou extraordinária do locado, por ele custeadas, não sendo aceite pelo arrendatário, pode ser discutida em qualquer acção judicial, promovida por qualquer das partes, a título principal, implícito ou incidental.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República Portuguesa, acorda-se neste Tribunal da Relação:
No provimento do agravo, revogar o despacho recorrido, consequentemente determinando o prosseguimento dos autos.
Sem custas.
Porto, 17 de Abril de 2007
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
José Gabriel Correia Pereira da Silva
Maria das Dores Eiró de Araújo