Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1061/10.0TBPVZ.P1 |  |
OBRIGAÇÕES DO MEDIADOR
INDEMNIZAÇÃO PELOS DANOS CAUSADOS
II - O mediador está obrigado a desenvolver a sua actividade com imparcialidade de modo a evitar danos para qualquer das partes, devendo, por isso, avisá-las quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar - ou não.
III - O mediador responde pelos danos causados a qualquer uma das partes, em virtude da violação dos deveres de cuidado e de informação previstos no art. 16°, n° 1 do Dec. Lei n° 211/2004, de 20.8.
Tribunal Judicial de Póvoa de Varzim – 1º Juízo de Competência Cível
Apelação
Recorrente: B…
Recorrida: “C…, Lda.”
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
A autora B…, residente na Rua …, …, .º Esq., Vila do Conde, intentou a presente acção declarativa de condenação, com forma de processo ordinário contra a ré “C…, S.A.”, com sede na …, ., Póvoa de Varzim, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de 35.303,39€, a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescida dos juros de mora legais vencidos desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto, que:
- Em Outubro de 2007, a promotora do empreendimento, Loteamento da …, sito na freguesia …, do concelho de Vila Nova de Famalicão era a Ré, na altura ainda a girar com a denominação social de “C…, Lda.”;
- A autora e D… contactaram a ré, no âmbito da sua actividade de mediação mobiliária, no sentido de conseguirem mais informações acerca do loteamento e respectiva moradia;
- A autora e a ré, a qual actuou no âmbito da sua actividade de mediação mobiliária, agendaram data para se deslocarem ao local das moradias já construídas no outro loteamento, a fim da ré acompanhada dos promitentes vendedores, mostrar à autora o tipo de moradia e materiais de construção e acabamentos empregues, o que veio a suceder com a presença da promitente vendedora e da ré, ficando a ter conhecimento do preço;
- Passados alguns dias, a autora e o D… decidiram deslocar-se à ré, enquanto mediadora imobiliária e comunicar o seu interesse na aquisição do lote com a construção da respectiva moradia, sendo que nessa altura acertam as condições de pagamento, tendo a ré entregue à autora uma cópia de um caderno de encargos da moradia, para o caso de pretenderem propor qualquer alteração aos materiais constantes do referido caderno de encargos;
- No dia 11.12.2007, a autora e D… foram informados pela ré para se deslocaram às suas instalações, na …, nº ., na cidade da Póvoa de Varzim, em virtude do contrato-promessa de compra e venda, apenas tendo comparecido nos escritórios da ré, a autora e D… e a ré referido que só entregaria o cheque depois do contrato se encontrar assinado pelos promitentes vendedores;
- A autora levantou da sua conta bancária o valor correspondente ao sinal, depositou-o para a conta do Sr. D…, e este entregou um cheque da sua conta e entregou ao funcionário da ré, tendo sido celebrado o contrato-promessa aludido no documento junto aos autos a fls. 18 a 20;
- Questionada a ré sobre a razão da ausência dos promitentes vendedores, a mesma respondeu que os promitentes vendedores eram pessoas muito ocupadas, com muitos empreendimentos, e que, neste caso, a ré os estava a representar, e que se responsabilizavam pela assinatura do contrato no dia seguinte pelos promitentes vendedores;
- No dia 13.12.2007, a autora deslocou-se novamente ao escritório da ré, a fim de levantar o contrato-promessa e entregar o cheque do valor do sinal, tendo-lhe a pessoa do escritório entregue uma pasta com o contrato-promessa, e dito para passar o cheque à ordem de E…, pois eram essas as instruções que tinha, e que entre os promitentes vendedores e o Sr. E…, depois ficava tudo acertado;
- O funcionário da ré entregou-lhe o contrato-promessa da referida moradia a edificar no lote de terreno referido;
- Decorrido algum tempo após a assinatura do contrato-promessa a autora contactou telefonicamente a promitente vendedora e deslocou-se ao empreendimento H…, para entregar as alterações à planta à promitente vendedora, sendo que passadas algumas semanas deixou de poder contactar a promitente vendedora, deixando esta de lhe atender os telefonemas;
- A autora deslocou-se algumas vezes à residência dos promitentes vendedores, constante no contrato-promessa acima aludido, mas nunca mais viu ninguém, nem teve qualquer outro contacto com eles;
- A autora contactou a ré, para saber o que se estava a passar, tendo esta pedido à autora para aguardar, que tudo se iria resolver, para não se preocupar, pois tinham surgido alguns problemas na Câmara Municipal de …, mas que tudo prontamente se resolveria;
- Depois de mais alguns contactos com a ré, no sentido de ficar a saber o que se passava com os promitentes vendedores, e porque a obra não arrancava, a ré acaba por remeter a autora para os promitentes vendedores, sendo que a autora teve conhecimento que os promitentes vendedores tinham desaparecido, sem deixar qualquer indicação do seu actual paradeiro;
- Perante a atitude da ré, o facto do desaparecimento dos clientes da ré (promitentes vendedores) e os rumores que entretanto começaram a correr de que os promitentes vendedores já nada tinham em seu nome, a autora encetou algumas diligências, nomeadamente procurando saber se existia registo do loteamento, tendo tomado conhecimento que não existia registo de loteamento algum, e que o prédio se encontrava onerado com uma hipoteca e diversas penhoras, ficando igualmente a autora a saber que a descrição do lote 14, objecto de promessa de venda e constante do contrato-promessa, mediado pela ré nº 33822 do Livro 94, diz respeito à totalidade de um prédio com a área de 12.536 m2, e que o artigo matricial com o nº 9 da freguesia de …, diz respeito a um prédio rústico, denominado «…»;
- A ré não providenciou para que do contrato-promessa de compra e venda constasse a assinatura do promitente vendedor, nem se certificou da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes, bem como se sobre o mesmo recaiam quaisquer ónus ou encargos;
- A ré promoveu a venda de um lote de terreno, sabendo bem que o lote não existia, enquanto lote de terreno para construção, fazendo constar do contrato-promessa uma descrição da Conservatória do Registo Predial, tendo perfeito conhecimento de não poder corresponder a lote para construção, por se tratar de um número muito baixo e por omitir a menção de alvará de loteamento do lote prometido vender;
- A autora dirigiu-se à ré por acreditar que se tratava de uma imobiliária que mediaria um negócio que respeitaria todas as legalidades, e que todos os seus interesses se encontrariam salvaguardados no contrato-promessa de compra e venda que a ré lhe apresentou para que assinasse;
- A autora, em 25.3.2010, por contrato de cessão da posição contratual, adquiriu a posição que D… tinha no supra referido contrato-promessa de compra e venda;
- A conduta da ré e todo o seu comportamento constitui desde o primeiro contacto da autora uma forte e clara violação das normas contidas no diploma que regulamenta a atividade de mediação imobiliária (DL 211/04, de 20.08), devendo a ré indemnizar a autora pelos danos sofridos quer na sua esfera patrimonial quer na sua esfera pessoal.
Regularmente citada, veio a ré contestar, impugnando grande parte dos factos constantes da petição inicial e invocando o seguinte:
- Logo que a autora e D… decidiram prometer adquirir o bem objecto do contrato-promessa a ré apenas comunicou aos promitentes vendedores o interesse dos compradores;
- Aqueles, em face da comunicação e elementos fornecidos pela ré, elaboraram o contrato-promessa de compra e venda, que remeteram por e-mail à ré para análise pelos promitentes-compradores;
- A ré informou os promitentes-compradores de que o contrato-promessa era para analisarem para ver se concordavam com o mesmo e para depois acordarem dia e hora para ser assinado;
- No referido dia 13 de Dezembro foram os promitentes-compradores quem se ofereceram para assinar o contrato-promessa, a fim de não perderem o negócio, sendo que a ré informou a autora e o D… para emitirem o cheque do valor do sinal em nome pessoal do administrador da ré (E…), para maior segurança dos mesmos, assegurando-lhes que o cheque seria inutilizado e devolvido se os promitentes vendedores não assinassem o contrato;
- Depois de a ré ter o contrato assinado pelos promitentes vendedores telefonou aos promitentes-compradores para virem levantar os documentos, o que fizeram;
- O contrato-promessa em causa não é da autoria da ré e a autora enquanto promitente compradora, antes de assinar o contrato, teve dias para o analisar bem como aos documentos;
- Só em meados de 2009 a autora contactou a ré, alegando que tinha deixado de conseguir contactar os promitentes vendedores por estes terem desaparecido;
- A autora foi devidamente informada de todos os elementos do negócio e das circunstâncias em que se encontravam os projectos, tendo, mesmo assim, aceite celebrar o contrato, apesar de, advertida da falta dos alvarás de licença que deveriam constar do contrato e que não constavam.
Concluiu assim pela improcedência da presente acção.
Foi elaborado despacho saneador e procedeu-se à selecção dos factos considerados assentes e dos controvertidos, que passaram a integrar a base instrutória e do qual não houve reclamação.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, com observância do legal formalismo, tendo o tribunal respondido à matéria da base instrutória através do despacho de fls. 153 a 160, que não foi objecto de qualquer reclamação.
Seguidamente proferiu-se sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.
Inconformada com o decidido, a autora interpôs recurso de apelação, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
A) A recorrida e douta sentença proferida pelo Tribunal de 1ª Instância não ajuizou correctamente o caso vertente, não fazendo a devida avaliação da matéria de facto, uma vez que não ajuizou convenientemente os meios probatórios produzidos nos autos, consequentemente, não fez a adequada interpretação e aplicação dos preceitos legais aplicáveis ao caso “sub judice”.
B) O Tribunal de 1ª Instância não imputa nenhuma responsabilidade à ré, não constituindo a mesma em qualquer obrigação de indemnizar a autora.
C) Porém, tal interpretação dos factos é inaudita, pois considera–se a apelada como alguém alheio a todo o desenrolar do processo, como se de um verdadeiro terceiro se tratasse, como se desconhecesse os meandros do negócio, nem a tal estivesse obrigada, quando a verdade é que, como resulta do depoimento de parte da autora, e da prova documental junta aos autos, a ré interveio, desde início, na qualidade de mediadora e no âmbito exclusivo do exercício da sua actividade de mediação imobiliária.
D) O Tribunal de 1ª Instância desvaloriza os factos constantes nas alineas D), E), H) dos Factos Provados, comprovando que a ré exercia a mediação imobiliária no caso “sub judice”.
E) O tribunal recorrido não descortinou que o contrato-promessa de compra e venda, celebrado entre autora e promitentes vendedores, teve a mediação da ré.
F) O Tribunal “a quo” dá como provados factos que estão em contradição entre si, designadamente ao dar como provados os artigos v), am), an) e ar).
G) A decisão em crise enferma de manifestos erros de julgamento na parte em que considerou:
1 – Não provado que a ré não se tenha certificado da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes;
2 – Não provado que a ré não se tenha certificado se sobre o mesmo recaiam ónus ou encargos;
3 – Não provado que a ré promoveu a venda de um lote de terreno, sabendo bem que o lote não existia, enquanto lote de terreno para construção;
4 – Não provado que a ré fez constar do contrato-promessa uma descrição da Conservatória do Registo Predial, tendo perfeito conhecimento não poder corresponder a lote;
5 – Não provado que a ré fez ainda constar um artigo matricial, tendo igualmente pleno e perfeito conhecimento não poder corresponder a lote para construção, por se tratar de um número baixo.
H) Pois, como resulta dos meios probatórios que instruem os presentes autos (documental e testemunhal) impunha-se uma decisão diferente das respostas dadas pelo tribunal “a quo” relativamente aos artigos 24º, 25º e 26º da Base Instrutória.
I) Tem especial relevo a aplicação dos princípios contidos nos artigos 349º e 350º do Código Civil, responsabilizando-se a ré pelo incumprimento dos deveres e obrigações legais impostas, ao abrigo do DL nº 211/04, de 20 de Agosto, concluindo-se que não foram ilididas as presunções que sobre a ré recaíam.
J) Devendo ser atendida, e atenta a matéria dada como provada, a pretensão da autora ao exigir a condenação da ré por todos os prejuízos que sofreu, patrimoniais e não patrimoniais, em consequência do incumprimento dos deveres e obrigações a que a ré se encontrava legalmente vinculada.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOO âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – arts. 684º, nº 3 e 685º - A, nº 1 do Cód. do Proc. Civil.
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As questões a decidir são as seguintes:I – A impugnação da matéria de facto;
II – A solução jurídica do pleito.
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A factualidade dada como provada pela 1ª Instância é a seguinte:A) A Ré foi constituída sob a forma de sociedade comercial por quotas, circulando comercialmente sob a denominação de “C…, Lda.”, com o NIPC ……… (alínea A) dos Factos Assentes);
B) Posteriormente, foi transformada em sociedade anónima, girando actualmente sob a designação comercial de “C1..., S. A.”, mantendo o NIPC ……… (alínea B) dos Factos Assentes);
C) Transformando-se a sociedade por quotas na actual sociedade anónima (alínea C) dos Factos Assentes);
D) Em Outubro de 2007, a promotora do empreendimento, Loteamento …, sito na freguesia …, do concelho de Vila Nova de Famalicão era a Ré, na altura ainda a girar com a denominação social de “C…, Lda.” (alínea D) dos Factos Assentes);
E) A A. e D… contactaram a Ré, no âmbito da sua actividade de mediação [i]mobiliária, no sentido de conseguirem mais informações acerca do loteamento e respectiva moradia (alínea E) dos Factos Assentes);
H)[1] A A. e a Ré, a qual actuou no âmbito da sua actividade de mediação [i]mobiliária agendaram data para se deslocarem ao local das moradias já construídas no outro loteamento, a fim da Ré acompanhada dos promitentes vendedores, mostrar à A. o tipo de moradia e materiais de construção e acabamentos empregues (alínea H) dos Factos Assentes);
I) O que veio a suceder com a presença da promitente vendedora e da Ré, ficando a ter conhecimento do preço (alínea I) dos Factos Assentes);
J) Passados alguns dias, a A. e o D… decidiram deslocar-se à Ré, enquanto mediadora imobiliária e comunicar o seu interesse na aquisição do lote com a construção da respectiva moradia (alínea J) dos Factos Assentes);
L) Nessa altura acertam as condições de pagamento, tendo a Ré entregue à A. uma cópia de um caderno de encargos da moradia, para o caso de pretenderem propor qualquer alteração aos materiais constantes do referido caderno de encargos, como resulta do documento junto aos autos a fls. 13 e cujo teor se dá integralmente por reproduzido (alínea L) dos Factos Assentes);
M) No dia 11 de Dezembro de 2007, Autora e D… foram informados pela Ré para se deslocaram às suas instalações, na …, nº ., na cidade da Póvoa de Varzim, em virtude do contrato-promessa de compra e venda (alínea M) dos Factos Assentes);
O) No dia acima referido só compareceram nos escritórios da Ré, a A. e D… (alínea O) dos Factos Assentes);
P) A Ré referiu à A. e ao D… de que só entregaria o cheque depois do contrato se encontrar assinado pelos promitentes vendedores (alínea P) dos Factos Assentes);
Q) O Sr. E… era o sócio gerente da “C…, Lda.” (alínea Q) dos Factos Assentes);
R) A Autora levantou da sua conta bancária o valor correspondente ao sinal, depositou-o para a conta do Sr. D…, e este entregou um cheque da sua conta e entregou ao funcionário da Ré, conforme resulta dos documentos juntos aos autos de fls. 14 a 16, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido (alínea R) dos Factos Assentes);
S) Conforme resulta do documento junto aos autos a fls. 18 a 20, sob a epígrafe de “Contrato Promessa de Compra e Venda”, cláusula primeira os primeiros outorgantes e promitentes vendedores declaram que são donos e legítimos proprietários de um lote onde irão construir uma moradia identificada por lote 14, destinada a habitação, do tipo T3, sito no Loteamento …, freguesia …, concelho de Vila Nova de Famalicão, descrita na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº 33822 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 9º (alínea S) dos Factos Assentes);
T) Mais consta ainda do referido contrato-promessa entregue à Autora e a C… que os primeiros outorgantes vão construir no lote de terreno identificado na cláusula anterior, uma moradia do tipo T3 nos termos aprovados para o referido loteamento e constantes das plantas e mapa de acabamentos em anexo, documentos que depois de rubricados pelos outorgantes ficam a fazer parte integrante do presente contrato-promessa (alínea T) dos Factos Assentes);
U) Mais consta que a venda da moradia seria livre de quaisquer ónus ou encargos e completamente acabada e em perfeitas condições de habitabilidade e que o prazo de conclusão da obra e entrega da moradia, nas condições acima descritas, seria de 24 meses a contar da data da assinatura do contrato, 11 de Dezembro de 2007 (alínea U) dos Factos Assentes);
V) No mês de Outubro de 2007, a Autora e o namorado D…, decidiram adquirir um lote de terreno, com o objectivo de mandarem edificar a futura moradia do casal (resposta ao artigo 1º da Base Instrutória);
X) Por indicação de pessoas amigas, e quando passeavam pelo interior do país, encontraram o Loteamento …, sito na freguesia …, do concelho de Vila Nova de Famalicão (resposta ao artigo 2º da Base Instrutória);
Z) A autora acabou por recorrer à F… (resposta ao artigo 4º da Base Instrutória);
AA) Uma vez concedido o empréstimo bancário à Autora para pagamento do sinal no valor de 7.500,00 €, e entregue toda a documentação de identificação da Autora e do Sr. D… solicitada pela Ré, a Ré diligenciou a celebração do contrato-promessa de compra e venda entre a Autora e D… e os promitentes vendedores G… e esposa (resposta ao artigo 5º da Base Instrutória);
AB) A deslocação referida em M) visava a assinatura do contrato-promessa de compra e venda (resposta ao artigo 6º da Base Instrutória);
AC) Questionada a ré sobre a razão da ausência dos promitentes vendedores a mesma respondeu que naquele momento não podiam estar presentes mas que iam assinar o contrato (resposta ao artigo 7º da Base Instrutória);
AD) No dia 13 de Dezembro de 2007, a Autora deslocou-se novamente ao escritório da Ré, a fim de levantar o contrato-promessa e entregar o cheque do valor do sinal, tendo-lhe a pessoa do escritório lhe entregue uma pasta com o contrato-promessa, e dito para passar o cheque à ordem de E… (resposta ao artigo 8º da Base Instrutória);
AE) Questionado o funcionário da ré sobre quem era o Sr. E…, pelo mesmo foi dito que eram essas as instruções que tinha (resposta ao artigo 9º da Base Instrutória);
AF) O funcionário da Ré entregou-lhe o contrato-promessa da referida moradia a edificar no lote de terreno referido em D) (resposta ao artigo 10º da Base Instrutória);
AG) Decorrido algum tempo após a assinatura do contrato-promessa a Autora contactou telefonicamente a promitente vendedora, no sentido de ultimar pormenores quanto ao caderno de encargos entregue, aquando da primeira visita que fizera às moradias já construídas (resposta ao artigo 11º da Base Instrutória);
AH) A A. deslocou-se ao empreendimento H…, para entregar as alterações à planta à promitente vendedora e passados algumas semanas deixou de poder contactar a promitente vendedora, deixando esta de lhe atender os telefonemas (resposta ao artigo 12º da Base Instrutória);
AI) A Autora deslocou-se algumas vezes à residência dos promitentes vendedores, constante no contrato-promessa acima aludido, mas nunca mais viu ninguém, nem teve qualquer outro contacto com eles (resposta ao artigo 13º da Base Instrutória);
AJ) A autora contactou a ré para saber o que se estava a passar, tendo esta dito que os atrasos eram normais e que a construção iria arrancar (resposta ao artigo 14º da Base Instrutória);
AL) Depois de mais alguns contactos com a Ré, no sentido de ficar a saber o que se passava com os promitentes vendedores, e porque a obra não arrancava, a Ré acaba por remeter a A. para os promitentes vendedores (resposta ao artigo 15º da Base Instrutória);
AM) Teve a A. conhecimento que os promitentes vendedores tinham desaparecido, sem deixar qualquer indicação do seu actual paradeiro (resposta ao artigo 16º da Base Instrutória);
AN) Face ao desaparecimento dos promitentes vendedores e os rumores que entretanto começaram a correr de que os mesmos já nada tinham em seu nome, a autora encetou algumas diligências, nomeadamente procurando saber se existia registo do loteamento (resposta ao artigo 17º da Base Instrutória);
AO) Tomou a A. conhecimento que não existia registo de loteamento algum, e que o prédio se encontrava onerado com uma hipoteca e diversas penhoras (resposta ao artigo 18º da Base Instrutória);
AP) Ficando igualmente a A. a saber que a descrição do lote 14, objecto de promessa de venda e constante do contrato-promessa, mediado pela Ré nº 33822 do Livro 94, diz respeito à totalidade de um prédio com a área de 12.536 m2, e que o artigo matricial com o nº 9 da freguesia …, diz respeito a um prédio rústico, denominado «…» (resposta ao artigo 19º da Base Instrutória);
AQ) A A. teve de contrair um empréstimo junto de instituição bancária por 48 meses (resposta ao artigo 21º da Base Instrutória);
AR) Pagando mensalmente uma prestação de 205,00 €, valor este que se destinava ao pagamento de sinal e princípio de pagamento do lote e construção da respectiva moradia (resposta ao artigo 22º da Base Instrutória);
AS) Actualmente a A. encontra-se sem dinheiro e sem casa (resposta ao artigo 23º da Base Instrutória);
AT) Do contrato-promessa não constava a identificação do alvará de loteamento do lote prometido vender (resposta ao artigo 29º da Base Instrutória);
AU) A A. dirigiu-se à Ré, por acreditar que se tratava de uma imobiliária, que mediaria um negócio que respeitaria todas as legalidades, e que todos os seus interesses se encontrariam salvaguardados no contrato-promessa de compra e venda que a Ré lhe apresentou para que assinasse (resposta ao artigo 30º da Base Instrutória);
AV) A A., em 25 de Março de 2010, por contrato de cessão da posição contratual, adquiriu a posição que D… tinha no supra referido contrato-promessa de compra e venda (resposta ao artigo 31º da Base Instrutória);
AX) A prestação mensal referida em 22º) é actualmente no montante de 139,85€ (resposta ao artigo 32º da Base Instrutória);
AZ) A Autora liquidou até Abril de 2010, a quantia de 2.000,00 € com entregas de capital em amortizações extraordinárias e 28 prestações, totalizando o valor de 6.698,83€ (resposta ao artigo 33º da Base Instrutória);
AAA) Encontrando-se ainda em dívida a quantia de 2.789,76€ (resposta ao artigo 34º da Base Instrutória);
AAB) A Autora suportou ainda os encargos com comissão de estudo e com encargos do crédito despendeu a A. a quantia 564,80 € (resposta ao artigo 35º da Base Instrutória);
AAC) Com deslocações e telefonemas quer à Ré, quer à promitente vendedora, despendeu a Autora, quantia nunca inferior a 250,00 € (resposta ao artigo 36º da Base Instrutória);
AAD) A A. ficou impedida de contrair qualquer outro empréstimo (resposta ao artigo 37º da Base Instrutória);
AAE) A A. e D…, quando pensaram em adquirir o lote e respectiva construção de moradia, pretendiam num breve futuro contrair casamento, constituir família (resposta ao artigo 38º da Base Instrutória);
AAF) Vendo a A. tudo a desmoronar-se, a ter conflitos com o namorado, bem como com a família mais próxima (resposta ao artigo 39º da Base Instrutória);
AAG) A autora passou e ainda passa noites sem dormir, tendo de se socorrer de medicação (resposta ao artigo 40º da Base Instrutória);
AAH) A autora sofreu e sofre com esta situação (resposta ao artigo 41º da Base Instrutória);
AAI) A autora chora e fica deprimida (resposta ao artigo 42º da Base Instrutória);
AAJ) A A. encontrava-se empregada na I…, mas presentemente está desempregada e a viver do subsídio de desemprego (resposta ao artigo 43º da Base Instrutória);
AAL) As cláusulas do contrato-promessa foram combinadas entre a autora e os promitentes vendedores (resposta aos artigos 46º e 47º da Base Instrutória).
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Passemos à apreciação do mérito do recurso.I – A autora, nas suas alegações, insurge-se, em primeiro lugar, contra as respostas negativas que foram dadas à matéria dos nºs 24, 25 e 26 da base instrutória, pretendendo que todas elas sejam alteradas para “provado”.
É a seguinte a sua redacção:
“Nº 24: A ré não se certificou da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes?
Nº 25: Bem como se sobre o mesmo recaíam quaisquer ónus ou encargos?
Nº 26: A ré promoveu a venda de um lote de terreno, sabendo bem que o lote não existia, enquanto lote de terreno para construção?”
Apoia a sua pretensão numa referência genérica à prova documental junta aos autos e nos depoimentos prestados pelas testemunhas J…, K…, L…, D…, M… e N….
Procedemos à audição de todos estes depoimentos.
J… é solicitador de execução e tio de D…, que foi namorado da autora. O seu sobrinho mostrou-lhe o contrato-promessa, que já estava assinado, para que desse a sua opinião sobre o mesmo. Depois, foi à Conservatória para ver se os prédios estariam ou não com encargos e à Câmara de … para ver se o prédio já estava a ser construído ou não. Concluiu que o prédio não estava a ser construído, nem projecto existia na Câmara e também que o prédio já tinha vários encargos, o que tudo transmitiu ao sobrinho. Disse ainda ser sua impressão que o loteamento não estava registado. Esclarecendo o que foi fazer à Câmara, disse que foi ver se naquele lote ou nas descrições que tinha existia algum projecto aprovado para construção; só que ninguém lhe disse que houvesse projecto aprovado. Disseram-lhe que tinham feito o contrato numa imobiliária (C…), mas quem fez mesmo o contrato não sabe. Reiterou, na parte final do seu depoimento, que o prédio tinha encargos registados, mas não os concretizou.
O… foi colega de trabalho da autora entre 2005 e 2009 e fez também um contrato com a imobiliária ré relativamente a uma casa que não chegou a comprar, sentindo-se igualmente lesada. Embora a situação das duas seja idêntica, nunca acompanhou a autora em nenhuma diligência e o que sabe é das conversas que teve com ela. Disse que teve conhecimento do loteamento através do N…. Falou no loteamento à autora e deu-lhe o telefone do N... para que esta pudesse falar com ele. Quando surgiram os problemas com os vendedores, o N…, em nome da C…, dizia-lhes para aguardarem, para terem paciência e que as coisas andariam para a frente. Disse que o contrato-promessa foi feito pelo N…. Quanto a saber se aquilo estaria em condições de ser vendido, a testemunha disse que confiou no N…. Já a autora tentou saber se aquilo era viável ou não, tendo chegado à conclusão que não estava bem. Só que os contratos, inclusive o da autora, já estavam assinados. Disse também que no local havia um placard relativo a um futuro empreendimento, mas o terreno estava vazio – não havia casas em construção. No final do depoimento sublinhou a importância que teve para si a palavra do N…, que era seu amigo.
K… foi colega de trabalho da autora entre 2007 e 2009. Afirmou que foi uma colega comum que lhes deu conhecimento da existência do loteamento e que as levou ao local. Disse que quem indicou o valor do sinal foi a imobiliária. Quando se deslocou ao local com as suas colegas, entre elas a autora, não se recorda de ter visto lá qualquer placa relativa ao loteamento.
L… foi colega de trabalho da autora entre 2007 e 2009. Também fez contrato-promessa e pagou sinal. Tomaram conhecimento da existência do loteamento através do Sr. N…. Foram ao local, inclusive a autora, tendo a testemunha constatado a existência aí de um placard, com a fotografia do loteamento e com uns telefones. Iam acompanhadas pelo Sr. N… que era quem sabia onde era o empreendimento. A escolha dos lotes foi feita na imobiliária, no escritório. Quando começaram a surgir os problemas a testemunha falava com o N… que lhe dizia para esperar, que estava atrasado. Entretanto, a autora, em conversas, referiu-lhe que não existia nada na Câmara, mas a testemunha inicialmente não acreditou nisso. Só começou a acreditar ao ver o tempo a passar e não havia nada, estava tudo igual. Disse também que as questões relativas ao contrato foram tratadas com a imobiliária.
D… foi namorado da autora entre 2004 e 2010. Tiveram conhecimento do empreendimento através de colegas de trabalho (a O… e a L…). Dirigiram-se ao local onde as casas iam ser construídas, tendo-se encontrado antes num empreendimento com a mesma tipologia, já construído, com a Dª P… (construtora) e o Sr. N… (comercial da C…). Depois foram ao local, onde não existia ainda qualquer construção, com o Sr. N…, recordando-se que aí havia uma placa com umas casas e o símbolo da C…. A autora manifestou interesse na casa e quando teve o crédito aprovado na F… contactou o Sr. N…, o qual lhe disse que ia tratar da papelada e depois combinariam um dia para assinar o contrato na C…. Nesse dia leram o contrato, estava tudo bem, mas quiseram uma cláusula que os salvaguardasse em caso de desistência de uma das partes ou de não concessão do crédito, cláusula essa que foi redigida pelo Sr. N…. Quando comunicaram à D.ª P… (construtora) algumas alterações a fazer a planta, esta disse-lhes que o início da construção estava previsto para o início do ano de 2008. Como o tempo passava e não viam nada a ser construído, sendo que a D.ª P… ia dando sempre desculpas, entraram em contacto com a C… que lhes dizia que o atraso era uma situação normal, que a construção iria entretanto arrancar e que não se preocupassem. Mostrou então o contrato ao seu tio J…, solicitador de execução, o qual o viria a informar que o terreno estava hipotecado e tinha penhoras. Sucede que a ré nunca os advertiu de nada, apenas lhes dizia para aguardarem, para não se preocuparem pois a construção ia ser feita.
M…, advogada, foi directora comercial da ré entre 2006 e 2008. Disse que ajudava a fechar os negócios. Não se lembra do caso em discussão nos autos, embora, como directora comercial, tivesse conhecimento de todos os contratos que eram mediados pelos seus vendedores. Esclareceu que informavam que as casas estavam na planta, que faltavam todos os trâmites na Câmara e que o preço era mais barato justamente por causa disso. Referiu depois que não supervisionava os contratos, supervisionava as vendas. Os contratos já vinham feitos da construtora (D.ª P…) e não se alteravam as cláusulas na hora; se houvesse que fazer alterações o contrato vinha de volta e era enviado para um advogado com o qual tinham uma avença, para ele alterar. Mais adiante disse que o preço era estipulado pela D.ª P… e que a justificação para o mesmo era o facto de ainda não ter sido aprovado o loteamento, nem haver licença camarária. Sublinhou que sempre informaram e alertaram que o valor era aquele justamente porque não tinham a aprovação do loteamento e isto até para salvaguardar a posição da imobiliária. Essas informações eram dadas oralmente.
N… foi funcionário da ré entre 1997 e 2009. Afirmou que a C… estava a promover um loteamento. A L… e a O… reservaram um dos lotes e depois surgiu também a autora, através delas, a fazer a reserva. Disse-lhes que estavam a promover um futuro loteamento e que se as pessoas quisessem fazer a aquisição teriam de fazer uma pré-reserva para depois efectuarem a compra. A autora quando apareceu a primeira vez vinha acompanhada pela L… e pela O…. Disse a todas a mesma coisa. Foi explicado que o empreendimento era uma situação futura. Referiu também que a sua função se limitava a mostrar o local do futuro empreendimento, nada sabendo esclarecer sobre o contrato-promessa. Quando levou lá as pessoas disse-lhes que ia ser implementado o loteamento que estava no placard, umas moradias idênticas às que lhes ia mostrar. Falou com as pessoas uma segunda vez, alertando-as para que se estava à espera de licenças para dar início à obra.
A autora/recorrente, na impugnação que faz da matéria de facto, alude ainda ao depoimento de parte que prestou, o qual, porém, não poderá ser valorado.
Vejamos então.
O depoimento de parte é o meio processual posto ao serviço do direito probatório substantivo para provocar a confissão judicial, que é a feita em juízo (cfr. arts. 355º, nº 2 e 356º, nº 2 do Cód. Civil).
A confissão, por seu turno, é «o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária» (art. 352º do Cód. Civil), daí que o depoimento de parte só deva recair sobre factos desfavoráveis ao confitente e favoráveis à parte contrária.
Contudo, mesmo que o depoimento de parte não possa valer como confissão, ele poderá valer como elemento probatório sujeito à livre apreciação do tribunal, segundo o prudente arbítrio do julgador, nos termos dos arts. 361º do Cód. Civil e 655º do Cód. do Proc. Civil.
Terá, de qualquer modo, que se ter em atenção a redacção do dito art. 361º do Cód. Civil onde se estatui que «o reconhecimento de factos desfavoráveis, que não possa valer como confissão, vale como elemento probatório que o tribunal apreciará livremente.»
Daqui flui que o depoimento de parte só poderá servir de elemento de prova, de apreciação livre, quanto a factos que se mostrem desfavoráveis ao depoente.
Acontece que, no caso vertente, a autora pretende aproveitar o seu próprio depoimento de parte para prova da factualidade constante dos nºs 24 a 26 da base instrutória que foi por si alegada e que lhe é favorável.
Não o pode fazer, ao que acresce a circunstância da autora não ter sido ouvida a esta matéria, mas apenas à que consta dos nºs 46 a 53 da base instrutória, proveniente da contestação da ré, conforme se alcança da acta da audiência de julgamento de 26.3.2012 (fls. 142).
A nossa atenção terá pois que se circunscrever aos depoimentos testemunhais que acima se sintetizaram.
Sucede que a Relação só pode alterar a decisão da 1ª Instância sobre a matéria de facto nos termos que vêm definidos no art. 712 nº 1 do Cód. do Proc. Civil, que passamos a citar:
«1. A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do art. 690 – A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.»
Verifica-se, assim, que a modificação da decisão da 1ª instância, em situações como a presente, deverá ser o resultado da reapreciação dos elementos probatórios que, com plena autonomia, é feita pela Relação, só devendo, porém, ocorrer se o tribunal superior, percepcionando os elementos de prova disponíveis, adquirir uma convicção diversa da que foi assumida pelo tribunal “a quo”.
Será então que os depoimentos prestados pelas testemunhas acima referidas podem fundar a alteração para “provado” das respostas negativas que foram dadas aos nºs 24, 25 e 26 da base instrutória?
Entendemos que a resposta a esta questão deverá parcialmente afirmativa.
Se no que toca ao nº 24 a resposta negativa não será de alterar, atendendo a que se desconhecem os concretos termos do contrato de mediação celebrado entre a ré e os promitentes vendedores, o que nos impede de averiguar da correspondência entre as características do imóvel objecto desse contrato e as fornecidas pelos clientes, já o mesmo não acontece quanto às respostas dadas aos nºs 25 e 26.
Com efeito, o prédio dos autos, conforme flui da al. AO) da matéria de facto, resultante do nº 18 da base instrutória, encontrava-se onerado com uma hipoteca e diversas penhoras, o que também claramente decorre do depoimento que foi prestado pela testemunha J…, que se deslocou à Conservatória do Registo Predial e apurou que sobre o mesmo recaíam encargos.
Neste contexto, não pode deixar de se concluir que a ré imobiliária, tendo todas as possibilidades de o fazer, não se certificou se sobre o imóvel dos autos recaíam quaisquer ónus ou encargos.
Tal como a ré imobiliária ao promover a venda do lote de terreno à autora bem sabia que nenhum loteamento estava aprovado para aquele local, o que resulta claro do conjunto de depoimentos que acima se sintetizaram. Ou seja, a imobiliária, através do seu angariador N…, promove a venda de um lote de terreno, mas sabe que no momento em que está a promover tal venda, o lote não existe enquanto lote de terreno para construção.
Deste modo, as respostas aos nºs 25 e 26 terão de ser alteradas, passando a ser as seguintes:
Nº 25: Provado que a ré não se certificou se sobre o imóvel dos autos recaíam quaisquer ónus ou encargos.
Nº 26: Provado.
Estas duas respostas darão origem às alíneas AAM) e AAN) que, com a seguinte redacção, se aditarão à matéria de facto:
AAM) A ré não se certificou se sobre o imóvel dos autos recaíam quaisquer ónus ou encargos.
AAN) A ré promoveu a venda de um lote de terreno, sabendo bem que o lote não existia, enquanto lote de terreno para construção.
*
II – O exercício da actividade de mediação imobiliária encontra-se previsto no Dec. Lei nº 211/2004, de 20.8, onde se dispõe o seguinte no seu art. 2º, nº 1:«A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.»
Esta actividade, conforme resulta do nº 2 do mesmo preceito legal, consubstancia-se no desenvolvimento de: a) acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente; b) acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
“Interessado” para efeitos do disposto neste mesmo artigo é o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação – cfr. nº 4, al. a).
“Cliente” é a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa – cfr. nº 4, al. b).
A mediação, em sentido técnico ou estrito, é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado para um negócio incidente sobre bens imóveis e a aproximar esse interessado da outra parte. A função do mediador (mero intermediário que desenvolve uma actividade somente material e preparatória) consiste em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio, actuando em nome próprio (e não em representação daquelas), facilitando-lhes a conclusão do negócio pretendido.[2]
O contrato de mediação imobiliária integra pois a categoria dos contratos de prestação de serviços (cfr. art. 4º, nº 1 do Dec. Lei nº 211/2004 e art. 1154 do Cód. Civil), surgindo como um contrato de resultado e não de mera actividade.
Por seu turno, no art. 16º do Dec. Lei nº 211/2004, de 20.8, sob a epígrafe “deveres para com os interessados”, dispõe-se o seguinte:
«1 — A empresa de mediação é obrigada a:
a) Certificar-se, no momento da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover;
b) Certificar-se, no momento da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos interessados contratantes, bem como se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos;
c) Obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa;
d) Propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados;
e) Comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado.»
A actividade do mediador consiste essencialmente na prática de actos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa, actividade que tem carácter necessariamente pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas.
Porém, o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste. A imparcialidade impõe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles. Deverá, por isso, avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar – ou não.
Este dever acha-se expressamente previsto no art. 16º, nº 1, al. d) do Dec. Lei nº 211/2004, acima transcrito, ancorando-se no preceituado no art. 485º, nº 2 do Cód. Civil, onde se estatui que «a obrigação de indemnizar existe (…) quando havia o dever de dar o conselho, recomendação ou informação e se tenha procedido com negligência ou consciência de prejudicar (…)»
Daqui resulta que o mediador pode ser responsabilizado pelos danos causados, pela violação desse dever de informação, a qualquer dos potenciais contraentes, designadamente ao terceiro que não interveio no contrato de mediação.[3]
É que não se pode ignorar que a actividade do mediador consiste, fundamentalmente, em aproximar dois ou mais sujeitos, futuros contraentes num eventual negócio cuja celebração se procura, razão pela qual surge como uma actividade preparatória da contratação, apresentando-se o contrato de mediação como acessório e instrumental em relação ao negócio que se pretende celebrar.
É em execução do contrato que o mediador desenvolve toda a sua actividade, devendo fazê-lo com imparcialidade; e é dessa sua posição contratual que derivam os deveres de cuidado e de informação a que está vinculado para com os potenciais contraentes que contacte.[4]
Regressando ao caso concreto, há que destacar os seguintes aspectos factuais:
- Em Outubro de 2007, a promotora do empreendimento, Loteamento …, sito na freguesia …, do concelho de Vila Nova de Famalicão era a Ré, na altura ainda a girar com a denominação social de “C…, Lda.” [D)];
- A autora e D… contactaram a ré, no âmbito da sua actividade de mediação [i]mobiliária, no sentido de conseguirem mais informações acerca do loteamento e respectiva moradia [E)];
- A autora e a ré, a qual actuou no âmbito da sua actividade de mediação [i]mobiliária agendaram data para se deslocarem ao local das moradias já construídas no outro loteamento, a fim da ré acompanhada dos promitentes vendedores, mostrar à autora o tipo de moradia e materiais de construção e acabamentos empregues [H)];
- O que veio a suceder com a presença da promitente vendedora e da ré, ficando a ter conhecimento do preço [I)];
- Passados alguns dias, a autora e o D… decidiram deslocar-se à ré, enquanto mediadora imobiliária e comunicar o seu interesse na aquisição do lote com a construção da respectiva moradia [J)];
- No contrato-promessa de compra e venda junto aos autos, os primeiros outorgantes e promitentes vendedores declaram que são donos e legítimos proprietários de um lote onde irão construir uma moradia identificada por lote 14, destinada a habitação, do tipo T3, sito no Loteamento …, freguesia …, concelho de Vila Nova de Famalicão, descrita na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Famalicão sob o nº 33822 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo 9º [S)];
- Consta ainda do referido contrato-promessa que os primeiros outorgantes vão construir no lote de terreno identificado nesse contrato, uma moradia do tipo T3 nos termos aprovados para o referido loteamento e constantes das plantas e mapa de acabamentos em anexo [T)];
- Mais consta que a venda da moradia seria livre de quaisquer ónus ou encargos e completamente acabada e em perfeitas condições de habitabilidade e que o prazo de conclusão da obra e entrega da moradia, nas condições acima descritas, seria de 24 meses a contar da data da assinatura do contrato, 11 de Dezembro de 2007 [U)];
- A ré diligenciou pela celebração deste contrato-promessa [AA), AD) e AF)];
- Face ao desaparecimento dos promitentes vendedores e os rumores que entretanto começaram a correr de que os mesmos já nada tinham em seu nome, a autora encetou algumas diligências, nomeadamente procurando saber se existia registo do loteamento [AM)];
- Tomou a autora conhecimento que não existia registo de loteamento algum, e que o prédio se encontrava onerado com uma hipoteca e diversas penhoras [AN)];
- Ficando igualmente a autora a saber que a descrição do lote 14, objecto de promessa de venda e constante do contrato-promessa, mediado pela Ré nº 33822 do Livro 94, diz respeito à totalidade de um prédio com a área de 12.536 m2, e que o artigo matricial com o nº 9 da freguesia …, diz respeito a um prédio rústico, denominado «…» [AP)];
- A autora dirigiu-se à ré, por acreditar que se tratava de uma imobiliária, que mediaria um negócio que respeitaria todas as legalidades, e que todos os seus interesses se encontrariam salvaguardados no contrato-promessa de compra e venda que a ré lhe apresentou para que assinasse [AU)];
- A ré não se certificou se sobre o imóvel dos autos recaíam quaisquer ónus ou encargos [AAM), aditada];
- A ré promoveu a venda de um lote de terreno, sabendo bem que o lote não existia, enquanto lote de terreno para construção [AAN), aditada].
Ora, desta factualidade no seu conjunto o que resulta é que a ré imobiliária promoveu junto da autora a venda de uma moradia que iria ser construída num lote de terreno para construção, vindo a ser celebrado, com esse propósito, contrato-promessa de compra e venda.
Só que não existia registo de loteamento algum para o local, ao que acresce ainda a circunstância de o prédio respectivo se encontrar onerado com uma hipoteca e diversas penhoras.
Verifica-se pois que a ré imobiliária não se certificou da existência de ónus ou encargos sobre o prédio e promoveu a venda de um lote de terreno para construção que não existia enquanto tal.
Daqui decorre que a ré imobiliária, na execução do contrato de mediação, violou os deveres resultantes do art. 16º, nº 1, als. b) e d) do Dec. Lei nº 211/2004, uma vez que não se certificou por todos os meios ao seu alcance de que sobre o prédio não recaíam ónus ou encargos, nem propôs à autora com clareza e exactidão os termos do negócio de que fora encarregada.
Aliás, se a conduta da ré tivesse sido transparente, alertando a autora para os riscos que corria, certamente que esta teria ponderado melhor a sua decisão de assinar o contrato-promessa dos autos e não o teria feito.
O investimento de confiança que a autora fez na ré saiu assim completamente defraudado pela ligeireza desta, que, ao cabo e ao resto, estava a promover um empreendimento imobiliário inexistente.
Consequentemente, tendo a ré violado, de forma pelo menos culposa, os deveres previstos nas alíneas b) e d) do art. 16º, nº 1 do Dec. Lei nº 211/2004, constituiu-se esta na obrigação de indemnizar a autora pelos danos que daí advieram – cfr. art. 485º, nº 2 do Cód. Civil.
*
Há então que passar à fixação da indemnização.O art. 562º do Cód. Civil estabelece que «quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação».
Depois, no art. 563º do Cód. Civil dispõe-se que «a obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão», sendo que nos termos do art. 564º do mesmo diploma «o dever de indemnizar compreende não só o prejuízo causado, como os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão».
Neste âmbito, para além do que já acima se deixou assinalado, mostra-se ainda provado o seguinte:
- A autora recorreu à F… para obter empréstimo bancário com vista ao pagamento do sinal no valor de 7.500,00€, contraindo-o por um período de 48 meses com uma prestação mensal de 205,00€ [Z), AA), AQ) e AR)];
- A autora liquidou até Abril de 2010, a quantia de 2.000,00€ com entregas de capital em amortizações extraordinárias e 28 prestações, totalizando o valor de 6.698,83€ [AZ)];
- Encontra-se ainda em dívida a quantia de 2.789,76€ [AAA)];
- A autora suportou também os encargos com comissão de estudo e com encargos do crédito, no que despendeu a quantia 564,80€ [AAB)];
- Com deslocações e telefonemas quer à ré, quer à promitente vendedora, despendeu a autora, quantia nunca inferior a 250,00€ [AAC)].
Para que um dano seja reparável pelo autor do facto é necessário que o facto tenha actuado como condição do dano, mas não basta a relação de condicionalidade concreta entre o facto e o dano. É preciso ainda que, em abstracto, o facto seja uma causa adequada (“hoc sensu”) desse dano.
Nos casos em que a obrigação de indemnizar pressupõe um facto ilícito, o facto que actuou como condição do dano só deixará de ser considerado como causa adequada se, dada a sua natureza geral, se mostrar de todo em todo indiferente para a verificação do dano, tendo-o provocado só por virtude das circunstâncias excepcionais, anormais, extraordinárias ou anómalas que intercederam no caso concreto (formulação negativa da causalidade adequada).[5]
Acontece que na situação “sub judice” o facto que gera a responsabilidade radica na conduta da ré imobiliária, que violou, como já se referiu, os deveres previstos no art. 16º, nº 1, als. b) e d) do Dec. Lei nº 211/2004.
Ora, em virtude dessa violação, a autora veio a sofrer os danos patrimoniais que peticionou na importância de 10.303,39€, a que acrescerão juros, à taxa legal, desde a citação e até integral pagamento.
Mas a autora pede ainda, como resultado da conduta da autora, a quantia de 25.000,00€ a título de danos não patrimoniais.
Estatui o art. 496º, nº 1 do Cód. Civil que «na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que, pela sua gravidade, mereçam a tutela do direito.»
Nesta sede provou-se que:
- A autora e D…, quando pensaram em adquirir o lote e respectiva construção de moradia, pretendiam num breve futuro contrair casamento, constituir família [AAE)];
- Vendo a autora tudo a desmoronar-se, a ter conflitos com o namorado, bem como com a família mais próxima [AAF)];
- A autora passou e ainda passa noites sem dormir, tendo de se socorrer de medicação [AAG)];
- A autora sofreu e sofre com esta situação [AAH)];
- A autora chora e fica deprimida [AAI)].
Trata-se de danos que, pela sua gravidade, merecem a tutela do direito, devendo o respectivo montante indemnizatório ser fixado equitativamente pelo tribunal de acordo com o disposto no art. 496º, nº 3 do Cód. Civil.
Julgar segundo a equidade significa que o juiz não está sujeito à estrita observância do direito aplicável, devendo antes orientar-se por critérios de justiça concreta, procurando a solução mais justa face às características da situação em análise.
Ora, avaliando a factualidade atrás transcrita, onde não poderá deixar de se salientar o sofrimento que toda esta situação causou à autora, envolvendo um quadro depressivo e a necessidade de medicação, entendemos que o montante indemnizatório atinente aos danos não patrimoniais deverá ser fixado, não na quantia peticionada, manifestamente excessiva, mas sim no montante de 4.000,00€.
Montante este que se considera actualizado, de tal forma que os juros relativos a este segmento da indemnização serão devidos apenas a partir da presente decisão.
*
O recurso interposto pela autora merecerá pois parcial procedência.*
Sintetizando:- A actividade do mediador consiste, fundamentalmente, em aproximar dois ou mais sujeitos, futuros contraentes num eventual negócio cuja celebração se procura, razão pela qual surge como uma actividade preparatória da contratação.
- O mediador está obrigado a desenvolver a sua actividade com imparcialidade de modo a evitar danos para qualquer das partes, devendo, por isso, avisá-las quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar – ou não.
- O mediador responde pelos danos causados a qualquer uma das partes, em virtude da violação dos deveres de cuidado e de informação previstos no art. 16º, nº 1 do Dec. Lei nº 211/2004, de 20.8.
*
DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este tribunal em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela autora B… e, em consequência, revogando-se a sentença recorrida, condena-se a ré “C…, Lda.” a pagar à autora a importância de 14.303,39€ (catorze mil trezentos e três euros e trinta e nove cêntimos).
Ao montante referente a danos patrimoniais (10.303,39€) acrescerão juros contados à taxa legal desde a citação e até integral pagamento.
Ao montante referente a danos não patrimoniais (4.000,00€) acrescerão juros contados à taxa legal desde a presente decisão e até integral pagamento.
As custas serão suportadas em ambas as instâncias por autora e ré, na proporção do decaimento, sem prejuízo do apoio judiciário concedido à autora.
Porto, 21.5.2013
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Márcia Portela
Manuel Pinto dos Santos
______________
[1] Esclarece-se que há um lapso na sequência das alíneas da matéria de facto, não constando das mesmas as letras F e G.
[2] Cfr., por exemplo, Ac. Rel. Porto de 21.3.2013, p. 582/12.4 TJPRT, disponível in www.dgsi.pt. (e demais jurisprudência e doutrina aí citadas).
[3] Cfr. Lacerda Barata, “Contrato de Mediação” in “Estudos do Instituto do Direito de Consumo”, I, págs. 193 e 198 [citado na decisão recorrida], apud Ac. Rel. Porto de 29.5.2003, CJ, ano XXVIII, tomo III, págs. 177/182.
[4] Cfr. Ac. Rel. Porto de de 29.5.2003, CJ, ano XXVIII, tomo III, págs. 177/182.
[5] Cfr. Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, 10ª ed., pág. 900.