Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 5541/03.5TBVFR.P1 |  |
ARRENDATÁRIO
II - O facto de contemplar a licitação entre preferentes, não implica que seja proibido o exercício conjunto de direitos de preferência concorrentes quando nisso estejam de acordo os preferentes.
Apelação
(Acto processado e revisto pelo relator signatário: artº 138º, nº 5-CPC)
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ACORDAM NA 1ª SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
I – RELATÓRIO:
Os presentes autos resultam da apensação de duas acções ordinárias interpostas na comarca de Santa Maria da Feira, em que são AA., na instaurada em primeiro lugar (sob o nº 5541/03.5TBVFR), B………. e C………. e mulher, D………., e, na instaurada em segundo lugar (sob o nº …./03.5TBVFR), E………. e marido, F………., e G………. e mulher, H………, sendo RR., em ambas, I………. e mulher, J………., e «K………., S.A.».
Na primeira acção foi pelos AA. invocada a celebração, há vários anos, de contratos de arrendamento para habitação, que vinculariam um a 1ª A. e os 1ºs RR. e o outro os 2ºs AA. e os mesmos 1ºs RR., os AA. na qualidade de arrendatários e os RR. na qualidade de proprietários e senhorios, respeitantes um ao rés-do-chão poente e o outro ao rés-do-chão nascente, integrantes do prédio inscrito na matriz urbana sob o artigo 1148, da freguesia de Santa Maria da Feira, e descrito na respectiva Conservatória sob o nº 00610/040989.
Na segunda acção foi pelos AA. invocada a celebração, há vários anos, de contratos de arrendamento para habitação, que vinculariam um os 1ºs AA. e os 1ºs RR. e o outro os 2ºs AA. e os mesmos 1ºs RR., os AA. na qualidade de arrendatários e os RR. na qualidade de proprietários e senhorios, respeitantes um ao rés-do-chão poente e o outro ao rés-do-chão nascente, integrantes do prédio inscrito na matriz urbana sob o artigo 1149, da freguesia de Santa Maria da Feira, e descrito na respectiva Conservatória sob o nº 00611/040989.
Em ambas as acções foi alegado pelos AA. que tiveram conhecimento há menos de 6 meses (relativamente à data da propositura das respectivas acções) da celebração de escritura de compra e venda (dos prédios de que são arrendatários) entre os 1ºs RR. e a 2ª R., de que não lhes foi dado conhecimento, e que lhes assistem direitos de preferência nessas vendas, ao abrigo do artº 47º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15/10, pretendendo exercê-los através das referidas acções. Em conformidade, pedem, no essencial, a condenação dos RR. a reconhecerem o direito de preferência dos AA. (os da primeira acção em relação ao prédio respectivo e os da segunda acção em relação ao outro prédio) e que seja declarada a substituição da 2ª R. pelas AA. na posição de adquirentes.
Nas contestações de ambas as acções, a R. «K………., S.A.» suscitou as excepções de ausência do direito de acção por parte dos AA., ilegitimidade activa, caducidade do direito de preferência e abuso de direito no exercício desse direito, e formulou pedido reconvencional, nos termos do qual pretende que seja declarada a nulidade do contrato de compra e venda celebrado entre os 1os RR. e a 2ª R., por alegada simulação, e a validade do contrato dissimulado dos prédios a favor da 2ª R.. Concretamente, sustentou, em matéria de excepção, que a lei proíbe o exercício conjunto dos pretensos direitos de preferência dos AA. de cada acção, devendo abrir-se licitação entre os respectivos AA., através do processo especial previsto no artº 1465º do CPC, e de modo a determinar a quem cabe o direito de acção, de que decorrerá a absolvição dos RR. do pedido – e que, se assim não for, sempre essa situação implicará ilegitimidade activa dos AA., com a consequente absolvição da instância. Alegou ainda, em sede de excepção, que os AA. tiveram conhecimento do negócio mais de 6 meses antes da propositura das respectivas acções, prazo estabelecido no artº 1410º do C.Civil, ex vi do artº 49º do RAU, pelo que teria ocorrido caducidade dos pretensos direitos de preferência. Mais acrescentou que aos AA. foi dado conhecimento de que o contrato em causa constituiu simulação para ocultar uma partilha de bens entre o R. e o seu irmão (por óbito dos pais de ambos), de modo a evitar execuções accionadas pelos credores deste, sendo o negócio dissimulado uma verdadeira doação, pelo que, ao proporem as presentes acções, teriam os AA. actuado em situação de abuso de direito. Com base nessa alegada simulação foi formulado o descrito pedido reconvencional.
No despacho saneador da primeira acção, foi julgada improcedente a excepção de ausência do direito de acção, com a seguinte argumentação: a pluralidade de inquilinos habitacionais de um mesmo prédio confere vários direitos de preferência, e não apenas um direito na titularidade de várias pessoas; esta última situação é regulada no artº 419º do C.Civil, sendo por isso que a remissão do artº 49º do RAU não se lhe refere; para essa situação de concorrência de vários direitos de preferência rege o artº 47º, nº 2, do RAU, que prevê a licitação entre os preferentes; isso não obsta a que, havendo acordo dos preferentes, todos exerçam em conjunto os seus direitos de preferência, de modo a constituírem um regime de compropriedade do respectivo bem, como sucede no caso dos autos – sendo assim lícito o exercício conjunto expresso pelos AA. na acção, inexistindo a excepção invocada pela R.. Relegou-se para final o conhecimento das excepções de caducidade e de abuso de direito.
No despacho saneador da segunda acção, foi também entendido que o artº 47º, nº 2, do RAU rege para os casos em que cada um dos arrendatários pretende exercer o seu direito de preferência sobre todo o prédio isoladamente, com preterição dos demais arrendatários, nada impedindo que os vários arrendatários exerçam o seu direito em conjunto quando não exista litígio entre eles no exercício do direito de cada um – pelo que se julgou improcedente a excepção de ausência do direito de acção, bem como a consequente excepção de ilegitimidade activa. Também se relegou para a decisão final o conhecimentos das demais excepções.
Da decisão proferida no despacho saneador da primeira acção interpôs a R. «K………., S.A.» recurso (a fls. 135), o qual foi admitido como de apelação, com subida diferida e efeito meramente devolutivo (despacho de fls. 161). Da decisão proferida no despacho saneador da segunda acção interpôs a R. «K………, S.A.» recurso (a fls. 165), o qual foi admitido como de agravo, com subida diferida e efeito meramente devolutivo (despacho de fls. 179).
Estabelecidos os factos assentes e a base instrutória, foi realizado o julgamento conjunto das acções entretanto apensadas, na sequência do qual foi lavrada sentença em que se decidiu julgar procedentes ambas as acções, declarando a compradora R. («K………., S.A.») substituída pelos AA. de cada uma das acções na titularidade do direito de propriedade de cada um dos respectivos prédios, quanto à escritura de compra e venda e quanto aos registos matriciais e prediais. Mais se julgaram improcedentes as excepções cujo conhecimento havia sido relegado para final, bem assim como os pedidos reconvencionais.
Fundamentou-se a decisão, no essencial, nas seguintes considerações: pela factualidade provada, ficou demonstrada a existência dos direitos de preferência invocados pelos AA., quer por serem arrendatários há mais de um ano, prazo estabelecido no artº 47º, nº 1, do RAU, à data da realização da venda dos locados, quer por não lhes ter sido comunicada a projectada venda, em violação do artº 416º, nº 1, do C.Civil, quer ainda porque procederam ao depósito de quantias imposto pelo artº 1410º do C.Civil; por não se ter provado que os AA. tivessem tido conhecimento da venda mais de 6 meses antes das proposituras das respectivas acções, antes se provando que esse conhecimento ocorreu dentro desse prazo estabelecido no artº 1410º do C.Civil, não poderia proceder a excepção de caducidade invocada; também obteve respostas negativas toda a matéria de facto invocada pela R. relativa à simulação e ao seu conhecimento pelos AA., pelo não poderiam deixar de improceder a excepção de abuso de direito suscitada e os pedidos reconvencionais formulados.
Dessa sentença interpôs a R. «K………., S.A.» recurso de apelação (a fls. 438), o qual foi admitido como de apelação, com efeito devolutivo (despacho de fls. 446).
Dispõe o nº 1 do artº 710º do CPC que «a apelação e os agravos que com ela tenham subido são julgados pela ordem da sua interposição», enquanto o nº 2 estabelece que «os agravos só são providos quando a infracção cometida tenha influído no exame ou decisão da causa ou quando, independentemente da decisão do litígio, o provimento tenha interesse para o agravante».
No primeiro recurso de apelação formulou a R. alegações que terminaram com as seguintes conclusões:
«A) Vem o presente recurso do Douto Despacho Saneador que, para além de considerar terem as partes legitimidade para o presente acção – deste modo indeferindo, sem fundamentação precisa, a excepção de ilegitimidade activa dos Autores deduzida pela ora recorrente – julgou ainda improcedente a invocada ausência do direito de acção por parte dos AA., julgando improcedente a assim considerada excepção peremptória.
B) Na verdade, veio a R. alegar que, a não se entender – como o Exmo. Juiz recorrido não entendeu – inexistir a invocada ausência do direito de acção, então sempre ocorreria a ilegitimidade activa dos Autores, excepção essa, dilatória, que importaria a absolvição dos RR. da instância. O Exmo. Juiz recorrido, sem se pronunciar directamente sobre esta invocada excepção dilatória – não especificando os fundamentos de factos e de direito que justificam a sua decisão – veio indeferi-la ao considerar terem as partes, e consequentemente os Autores, legitimidade para a presente acção.
C) A não especificação por parte do Exmo. Juiz recorrido, dos fundamentos de facto e de direito que justificaram a sua decisão de considerar os AA. parte legítima configura, só por si, uma nulidade – assim, alínea b) do n° 1 do artigo 668° do Código do Processo Civil.
D) A recorrente pugna pela ilegitimidade activa dos AA. atento o facto de terem vindo exercer, em conjunto, o direito de preferência que lhe assistia relativamente à venda do prédio, sem que, previamente, hajam recorrido ao mecanismo legalmente imposto de abrirem licitação entre si, determinando-se, deste forma, qual deles, preferentes, poderia exercer o direito de preferência sobre a totalidade do prédio vendido.
E) O Exmo. Juiz recorrido desatendeu a excepção deduzida, defendendo a possibilidade do exercício conjunto desse direito, visando a constituição de compropriedade entre os preferentes sobre o prédio objecto da preferência, criando assim um direito de preferência – legalmente desconhecido – não sobre o prédio mas sim sobre um direito a parte indivisa do prédio.
F) Ora, o direito de preferência estabelecido no artigo 47° da RAU tem como objecto o prédio ou a fracção autónoma do prédio. Não tem como objecto direito ou direitos a parte do prédio. E daí que – exactamente por que não há esse direito de preferência a parte do prédio – o legislador haja obrigado a que sendo dois ou mais os preferentes se abra licitação entre eles (n° 2 do artigo 47° da RAU).
G) O que se discute nos presentes autos não é saber se um inquilino habitacional pode, sem prévio recurso ao processo de licitação entre os vários inquilinos, exercer o direito de preferência isoladamente. É sim saber se o exercício daquele direito de preferência pode ser exercido em conjunto, visando, como diz o Exmo. Juiz recorrido, a constituição da compropriedade sobre o imóvel objecto da preferência, ou, dito de outra forma, se o direito de preferência tem como objecto um prédio ou o direito a parte dum prédio.
H) Mais: o exercício conjunto do direito de preferência está expressamente afastado pelo artigo 49° da RAU, quando manda aplicar ao direito de preferência do arrendatário, com as necessárias adaptações o disposto nos artigos 416° a 418° e 1410° do Código Civil, afastando propositadamente o referido artigo 419° que disciplina o exercício conjunto do direito de preferência.
I) No caso dos autos, os AA. vieram (enquanto arrendatários de duas habitações distintas e independentes, embora fazendo parte dum único prédio) exercer em conjunto o direito de preferência que, alegadamente, lhes pertence, nos termos do artigo 419°, n° 1, do Código Civil, omitindo o disposto no n° 2 do referido artigo 47° da RAU que, claramente, determina (em sede de lei especial sobre o arrendamento e que, portanto, se sobrepõe à lei geral – assim, n° 3 do artigo 7° do Código Civil) que o direito de preferência não pode – no caso de haver dois ou mais preferentes – ser exercido em conjunto, mas sim, e após prévia licitação entre os preferentes, apenas por um dos titulares desse direito de preferência.
J) Ora havendo, como há, dois rendeiros e a pretenderem estes exercer o direito de preferência sobre um único prédio, haveria necessidade dos AA. terem definido previamente, mediante licitação entre si, a qual de entre eles assistiria o direito de acção, devendo para tal, e nos termos do referido n° 2 do artigo 47° da RAU, ter-se socorrido do mecanismo previsto no artigo 1460°, aplicável por força do disposto no artigo 1465°, ambos do Código de Processo Civil, o que os AA. não fizeram.
L) A não observância prévia deste processo de determinação do titular do direito de acção implica (a não se entender que ocorre a excepção peremptória de inexistência do direito de acção) a ilegitimidade activa de ambos os AA., ilegitimidade essa que constituindo uma excepção dilatória, obsta a que o Tribunal conheça do mérito da causa, com a consequente absolvição dos RR. da instância.
M) A douta decisão recorrida violou, entre outros, os artigos 47° e 49° da RAU, 1460°, 1465° e n° 1, alínea b), do artigo 668° do Código do Processo Civil.»
No agravo do segundo processo culminou a R. as suas alegações com as seguintes conclusões:
«A) Veio a recorrente pugnar pela ilegitimidade activa dos AA., atento o facto de terem vindo exercer, em conjunto, o direito de preferência que lhes assistia relativamente à venda do prédio, sem que, previamente, hajam recorrido ao mecanismo legalmente imposto de abrirem licitação entre si, determinando-se, deste forma, qual deles, preferentes, poderia exercer o direito de preferência sobre a totalidade do prédio vendido.
B) O Exmo. Juiz recorrido desatendeu a excepção deduzida, defendendo a possibilidade do exercício conjunto desse direito, visando a constituição de compropriedade entre os preferentes sobre o prédio objecto da preferência, criando assim um direito de preferência – legalmente desconhecido – não sobre o prédio mas sim sobre um direito a parte indivisa do prédio.
C) Ora, o direito de preferência estabelecido no artigo 47° da RAU tem como objecto o prédio ou a fracção autónoma do prédio. Não tem como objecto direito ou direitos a parte do prédio. E daí que – exactamente por que não há esse direito de preferência a parte do prédio – o legislador haja obrigado a que sendo dois ou mais os preferentes se abra licitação entre eles (n° 2 do artigo 47° da RAU).
D) O que se discute nos presentes autos não é saber se um inquilino habitacional pode, sem prévio recurso ao processo de licitação entre os vários inquilinos, exercer o direito de preferência isoladamente. É sim saber se o exercício daquele direito de preferência pode ser exercido em conjunto, visando, como diz o Exmo. Juiz recorrido, a constituição da compropriedade sobre o imóvel objecto da preferência, ou, dito de outra forma, se o direito de preferência tem como objecto um prédio ou o direito a parte dum prédio.
E) Mais: o exercício conjunto do direito de preferência está expressamente afastado pelo artigo 49° da RAU, quando manda aplicar ao direito de preferência do arrendatário, com as necessárias adaptações o disposto nos artigos 416° a 418° e 1410° do Código Civil, afastando propositadamente o referido artigo 419° que disciplina o exercício conjunto do direito de preferência.
F) No caso dos autos, os AA., omitindo o disposto no n° 2 do referido artigo 47° da RAU, que, claramente, determina (em sede de lei especial sobre o arrendamento e que, portanto, se sobrepõe à lei geral – assim, n° 3 do artigo 7° do Código Civil) que o direito de preferência não pode – no caso de haver dois ou mais preferentes – ser exercido em conjunto, mas sim, e após prévia licitação entre os preferentes, apenas por um dos titulares desse direito de preferência, vieram – enquanto arrendatários de duas habitações distintas e independentes, embora fazendo parte dum único prédio – exercer em conjunto o direito de preferência que, alegadamente, lhes pertence, nos termos do artigo 419°, n° 1, do Código Civil.
G) Ora havendo, como há, dois rendeiros e a pretenderem estes exercer o direito de preferência sobre um único prédio – haveria necessidade dos AA. terem definido previamente, mediante licitação entre si, a qual de entre eles assistiria o direito de acção, devendo para tal, e nos termos do referido n° 2 do artigo 47° da RAU, ter-se socorrido do mecanismo previsto no artigo 1460°, aplicável por força do disposto no artigo 1465°, ambos do Código de Processo Civil, o que os AA. não fizeram.
H) A não observância prévia deste processo de determinação do titular do direito de acção implica a ilegitimidade activa de ambos os AA., ilegitimidade essa que constituindo uma excepção dilatória, obsta a que este Tribunal conheça do mérito da causa, com a consequente absolvição dos RR. da instância.
I) A decisão recorrida violou, entre outros, os artigos 47° e 49° da RAU e 1460° e 1465° do Código do Processo Civil.»
Por sua vez, na apelação da sentença final, a R. coligiu, nas respectivas alegações, as seguintes conclusões:
«A) Os AA. vieram exercer, em conjunto, o direito de preferência que lhes assistia relativamente à venda do prédio a favor da R., formulando pedido no sentido de se decidir poderem os AA. exercer em conjunto esse direito de preferência.
B) Fizeram-no sem que, previamente, hajam recorrido ao mecanismo legalmente imposto de abrirem licitação entre si, determinando-se, deste forma, qual deles, preferentes, poderia exercer o direito de preferência sobre a totalidade do prédio vendido.
C) O Exmo. Juiz recorrido – sem se pronunciar expressamente sobre o referido pedido – aceitou a possibilidade do exercício conjunto desse direito, visando a constituição de compropriedade entre os preferentes sobre o prédio objecto da preferência, criando assim um direito de preferência – legalmente desconhecido – não sobre o prédio mas sim sobre um direito a parte indivisa do prédio.
D) Ora, o direito de preferência estabelecido no artigo 47° da RAU tem como objecto o prédio ou a fracção autónoma do prédio. Não tem como objecto direito ou direitos a parte do prédio. E daí que – exactamente por que não há esse direito de preferência a parte do prédio – o legislador haja obrigado a que sendo dois ou mais os preferentes se abra licitação entre eles (n° 2 do artigo 47° da RAU).
E) O que se discute nos presentes autos não é saber se um inquilino habitacional pode, sem prévio recurso ao processo de licitação entre os vários inquilinos, exercer o direito de preferência isoladamente. É sim saber se o exercício daquele direito de preferência pode ser exercido em conjunto, visando a constituição da compropriedade sobre o imóvel objecto da preferência, ou, dito de outra forma, se o direito de preferência tem como objecto um prédio ou o direito a parte dum prédio.
F) Mais: o exercício conjunto do direito de preferência está expressamente afastado pelo artigo 49° da RAU, quando manda aplicar ao direito de preferência do arrendatário, com as necessários adaptações, o disposto nos artigos 416° a 418° e 1410° do Código Civil, afastando propositadamente o referido artigo 419° que disciplina o exercício conjunto do direito de preferência.
G) No caso dos autos, os AA., omitindo o disposto no n° 2 do referido artigo 47° da RAU, que, claramente, determina (em sede de lei especial sobre o arrendamento e que, portanto, se sobrepõe à lei geral – assim, n° 3 do artigo 7° do Código Civil), que o direito de preferência não pode – no caso de haver dois ou mais preferentes – ser exercido em conjunto, mas sim, e após prévia licitação entre os preferentes, apenas por um dos titulares desse direito de preferência, vieram – enquanto arrendatários de duas habitações distintas e independentes, embora fazendo parte dum único prédio – exercer em conjunto o direito de preferência que, alegadamente, lhes pertence, nos termos do artigo 419°, n° 1, do Código Civil.
H) Ora havendo, como há, vários rendeiros e a pretenderem estes exercer o direito de preferência sobre um único prédio – haveria necessidade dos AA. terem definido previamente, mediante licitação entre si, a qual de entre eles assistiria o direito de exercer a preferência, devendo para tal, e nos termos do referido n° 2 do artigo 47° da RAU, ter-se socorrido do mecanismo previsto no artigo 1460°, aplicável por força do disposto no artigo 1465°, ambos do Código de Processo Civil, o que os AA. não fizeram.
I) Em suma: a lei não permite o peticionado exercício conjunto do direito de preferência invocado pelos AA., exercício conjunto esse implicitamente admitido pela sentença recorrida, razão pela qual deverá a decisão sob recurso ser alterada e substituída por outra que, reconhecendo a ilegalidade do referido exercício conjunto do direito de preferência, absolva a R. dos pedidos contra ela formulados, assim julgando a acção improcedente.
J) A decisão recorrida violou, entre outros, os artigos 47° e 49° da RAU e 1460º e 1465° do Código do Processo Civil.»
Houve contra-alegações do recorrido, quanto a todos os recursos, em defesa das soluções encontradas nas decisões recorridas.
Como é sabido, é pelas conclusões das alegações de recurso que se define o seu objecto e se delimita o âmbito de intervenção do tribunal ad quem (cfr. artos 684º, nº 3, e 690º, nº 1, do CPC), sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (cfr. artºs 660º, nº 2, e 664º, ex vi do artº 713º, nº 2, do CPC).
Se bem virmos, atentando no teor das alegações da R. recorrente nos 3 recursos em presença, constata-se que em todos e cada um deles a R. se limita a suscitar uma única questão: a de saber se pode haver exercício conjunto dos direitos de preferência conferidos aos arrendatários de prédios urbanos ou suas fracções autónomas pelo artº 47º do RAU, quando haja mais de um arrendatário (cada um em locado distinto e independente) por cada prédio ou fracção – sendo essa a questão que nos irá ocupar de seguida.
Essa questão foi tratada expressamente nos despachos saneadores recorridos, sendo a mesmo o exclusivo objecto dos respectivos recursos. A mesma questão já não foi retomada na sentença final (nem tinha de ser, porque já resolvida), mas a respectiva solução está implicitamente pressuposta nessa sentença – pelo que, se em rigor já não poderia ser objecto do respectivo recurso, o certo é que não deixaria uma decisão (a proferir no presente aresto) que concedesse provimento aos recursos dos despachos saneadores de determinar, na prática, a revogação da sentença recorrida (ainda que não houvesse recurso da mesma, sendo por isso irrelevante uma qualquer decisão de recusa do conhecimento do respectivo objecto, que assim não deverá ter lugar).
Refira-se ainda que a R. também suscita, na primeira apelação, uma pretensa nulidade da decisão proferida no despacho saneador da primeira acção (sob o nº 5541/03.5TBVFR), com a alegação de haver falta de fundamentação de direito, quanto à genérica decisão de ocorrência de legitimidade das partes, atenta a anterior invocação da excepção de ilegitimidade activa dos AA., ao abrigo do artº 668º, nº 1, al. b), do CPC (embora também se pudesse enquadrar formalmente essa nulidade numa alegação de omissão de pronúncia, do artº 668º, nº 1, al. d), do CPC). Mas, como se verá infra, não há, em bom rigor, uma verdadeira e própria suscitação de questão diversa, sendo a questão da ilegitimidade activa (supostamente não apreciada no despacho saneador recorrido da primeira acção) e a questão da ausência do direito de acção uma e a mesma questão, mas apreciada de pontos de vista diferentes.
Consequentemente, reafirma-se, todos os recursos se resumem à questão nuclear da possibilidade de exercício conjunto de direitos de preferência, sendo certo que a R. recorrente não trouxe a este Tribunal as questões relativas às excepções de caducidade do direito de preferência e de abuso de direito no exercício desse direito, bem como aos pedidos reconvencionais, que assim ficaram definitivamente decididas em 1ª instância.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II – FUNDAMENTAÇÃO:
A) DE FACTO:
O tribunal a quo considerou provados os seguintes factos, não sujeitos a impugnação, que aqui se aceitam (cfr. artº 713º, nº 6, do CPC) e que, para melhor análise, se passam a reproduzir:
«1 – A Autora B………. é, desde o início de 1975, arrendatária do rés-do-chão poente, com entrada pelo nº 18, constituído por casa, anexo, jardim e quintal, do prédio urbano constituído por um bloco de duas casas térreas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o nº 610 e inscrito na matriz sob o artigo 1148;
2 – Os Autores C………. e D………. são, desde 01.11.1985, arrendatários do rés-do-chão nascente, com entrada pelo nº 20, constituído por casa, anexo, garagem, jardim e quintal, do prédio urbano constituído por um bloco de duas casas térreas, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o nº 610 e inscrito na matriz sob o artigo 1148;
3 – Por escritura pública celebrada em 16.12.2002 no Segundo Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, lavrada a fls. 118 a 119v do livro 319-H, os 1ºs Réus declararam vender à 2ª Ré, que declarou comprar, pelo preço global de 170.000 euros, quatro prédios urbanos, entre eles o descrito em “1” e “2” (documento de fls. 26 a 31 que se dá por reproduzido);
4 – O preço correspondente ao imóvel descrito em “1” e “2” foi de 55.000 euros;
5 – Pela celebração da escritura pública referida em “3” a 2ª Ré despendeu a quantia de 1.569 euros, sendo a proporção que cabe ao prédio descrito em “1” e “2” de 507,70 euros;
6 – Os Autores B………. e C………. e D………., em 07.07.2003, procederam ao depósito da quantia de 55 507,70 euros;
7 – Os Autores são os únicos arrendatários do prédio descrito em “1” e “2”;
8 – L………. e o 1º Réu são irmãos;
9 – Por óbito dos pais de ambos, M………. e N………., falecidos, respectivamente, em 04 de Outubro de 1978 e 26 de Junho de 1981, foi-lhes deixado património imobiliário, no qual, entre outros, se incluíam todos os prédios objecto de venda na escritura referida em “3”;
10 – No âmbito do processo de inventário que correu termos sob o nº …/81, pela .ª Secção do .º Juízo do Tribunal Judicial de Santa Maria da Feira, todo o património imobiliário foi adjudicado ao 1º Réu, nomeadamente os prédios objecto da escritura referida em “3”;
11 – Antes da escritura de venda referida em “3”, nunca os primeiros RR. deram conhecimento aos autores B………. e C………. e D……….. da projectada venda ou da sua disposição das disposições da mesma, nomeadamente quanto ao comprador ou compradora, montante e condições de pagamento e de quaisquer outros elementos determinativos da referida transacção;
12 – Os Autores E………. e F………. são inquilinos habitacionais dos 1ºs Réus, desde o terceiro trimestre de 1996, do rés-do-chão poente, de um bloco de casas térreas, para sua habitação, com anexos, jardins, garagem e quintal com a área total coberta e descoberta de 317,50 m2, e devidamente demarcada e vedada desde o inicio do arrendamento, o qual faz parte do bloco de duas casas térreas, inscrito na totalidade sob o artigo matricial 1149 urbano, da freguesia de Santa Maria da Feira, sito na Rua ………., com a entrada própria e sob o número de porta .., a confinar de norte com a estrada e do sul e poente com os 1ºs Réus, e do nascente com O………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o número 00611/040989, e aí inscrito a favor dos 1ºs Réus;
13 – Pelo arrendamento referido em “12” os Autores E………. e F………. pagam, actualmente, a renda mensal de € 269,81;
14 – Por contrato celebrado em 25 de Fevereiro de 1986, os Autores G………. e H………. são inquilinos habitacionais dos 1ºs Réus, do rés-do-chão nascente, que inclui casa, anexos, garagem, jardim e quintal, com a área total coberta e descoberta de 406 m2, devidamente demarcado e vedado desde o início do arrendamento, e que faz parte do bloco de duas casas térreas, inscrito na matriz urbana sob o artigo 1149, da freguesia de Santa Maria da Feira, à Rua ………., com entrada própria pelo número de porta .., a confinar do norte com estrada, do sul e poente com os 1ºs Réus e do nascente com O………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o nº00611/040989, e aí inscrito a favor dos 1ºs Réus;
15 – Pelo arrendamento referido em “14” pagam os Autores G………. e H………. a renda mensal actualizada de € 189,59;
16 – Os Autores E………. e F………. e G………. e H………. sempre pagaram as rendas acordadas, com as actualizações comunicadas pelos senhorios ao longo dos anos;
17 – Os Autores E………. e F………. e G………. e H………., ao longo da vigência dos contratos referidos em “12” e “14”, têm tratado dos jardins, cultivado os quintais, e procedido a obras de conservação das construções, tudo tendo usufruído com conhecimento e sem qualquer oposição por parte dos Réus, factos que também são conhecidos pelas pessoas que com os Autores convivem, além de nas casas que ocupam fazerem as suas refeições, dormirem, receberem as pessoas com quem convivem e aí ocuparem as suas horas de lazer;
18 – Por escritura pública datada de 16 de Dezembro de 2002, outorgada no 2º Cartório Notarial de Santa Maria da Feira, os 1ºs Réus declararam vender à 2ª Ré, que declarou comprar, o prédio composto de casas térreas para duas habitações, identificado em “12” e “14”, pelo preço de € 55.000,00;
19 – Pela .ª Secção do .º Juízo deste Tribunal correu termos o processo de inventário facultativo nº…, do ano de 1981, por óbito de M………. e marido N………., os quais deixaram como herdeiros os filhos I………., ora Réu, e L……….;
20 – No inventário referido em “19” o Réu I………. licitou, entre outros, o prédio referido em “12” e “14”;
21 – Baseados em rumores que corriam no local, os Autores E………. e F………. e G………. e H………, após buscas nos Cartórios Notariais da cidade de Santa Maria da Feira, tiveram conhecimento da venda referida em “18” em 15 de Janeiro de 2003, tendo de imediato pedido certidão da respectiva escritura;
22 – Antes da escritura de compra e venda referida em “18”, nunca os 1ºs Réus deram conhecimento aos Autores E………. e F………. e G………. e H………. da projectada venda ou da sua disposição de venderem, nomeadamente quanto a comprador ou compradora, montante da venda e condições de pagamento, ou outros elementos referentes à mesma;
23 – Mesmo depois de terem outorgado a escritura referida em “18”, os Réus não apresentaram aos Autores E………. e F……… e G………. e H………. cópia ou fotocópia da referida escritura.»
B) DE DIREITO:
1. Como vimos supra, foi suscitada pela R. recorrente, na primeira apelação, uma pretensa nulidade da decisão proferida no despacho saneador da primeira acção (sob o nº 5541/03.5TBVFR), ao abrigo do artº 668º, nº 1, al. b), do CPC. Decorreria aquela de uma alegada falta de fundamentação de direito, quanto à genérica decisão de ocorrência de legitimidade das partes, atenta a anterior invocação da excepção de ilegitimidade activa dos AA..
Conforme se disse, e se bem atentarmos, a questão da ilegitimidade activa (supostamente não apreciada no despacho saneador recorrido da primeira acção) não é diferente da questão da ausência do direito de acção: trata-se da mesma questão (a da possibilidade de exercício conjunto de direitos de preferência) vista por prismas diferentes – uma mais substantiva, traduzida na excepção de ausência do direito de acção (que levou o tribunal recorrido da primeira acção a considerá-la uma excepção peremptória e a tratar o recurso da respectiva decisão como de apelação), e outra mais processual, consubstanciada na excepção de ilegitimidade activa (que levou o tribunal recorrido da segunda acção a considerá-la uma excepção dilatória e a tratar o recurso da respectiva decisão como de agravo). Como bem assinalou o M.mo Juiz a quo do segundo processo, haveria um nexo entre aquelas duas excepções, e por isso se lhes referiu como «excepções de ausência do direito de acção por parte dos AA. e consequente ilegitimidade activa» – e a mesma percepção esteve subjacente, ainda que de forma não explícita, na abordagem que o M.mo Juiz a quo do primeiro processo fez à questão.
Sendo assim, não se vislumbra qualquer vício da fundamentação de direito (ou uma verdadeira e própria omissão de pronúncia), pelo que resta concluir pela improcedência da arguição de nulidade da decisão sob recurso fundada no artº 668º, nº 1, al. b), do CPC.
2. Passemos então à apreciação da questão nuclear, comum aos três recursos apresentados: possibilidade de exercício conjunto de direitos de preferência.
Quanto a essa questão, poderemos, desde logo, dizer que os argumentos trazidos pela recorrente nada trazem de substancialmente novo perante a fundamentação apresentada nas decisões recorridas, sendo certo que a 1ª instância se pronunciou, fundada e proficientemente, sobre tal matéria, em termos que merecem adesão – pelo que bastaria aqui uma simples remissão para os fundamentos daquelas decisões, ao abrigo do artº 713º, nº 5, do CPC. Em todo o caso, sempre se dirá algo mais.
Com efeito, está aqui em causa a forma de exercício do direito de preferência conferido aos arrendatários urbanos (em caso de compra e venda de local arrendado há mais de um ano) pelo artº 47º, nº 1, do RAU, quando existam dois ou mais preferentes. Diz o nº 2 do citado artigo que, nesse caso, «abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante». Ora, pretende a R. que, apesar de os vários arrendatários estarem de acordo no exercício conjunto dos seus direitos de preferência, aquela norma os impediria de o fazer, tendo necessariamente de proceder àquela licitação, sem que pudessem adquirir em compropriedade o prédio urbano (ou fracção autónoma) em relação ao qual existissem dois ou mais contratos de arrendamento – o que seria reforçado pela circunstância da remissão constante do artº 49º do RAU (no sentido da aplicação, «com as necessárias adaptações, [d]o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º do Código Civil») não incluir o artº 419º do C.Civil, que prevê o exercício em conjunto de direito de preferência pertencente simultaneamente a vários titulares. Não cremos, porém, que daquela norma resulte uma tal proibição.
Comece-se por dizer que a situação prevista no artº 419º do C.Civil não se confunde com a dos presentes autos. Nessa disposição legal tem-se em vista a situação em que existe um único direito de preferência com vários titulares, enquanto no caso do artº 47º do RAU se enuncia a hipótese diversa de existência de um prédio onerado com vários direito legais de preferência concorrentes, em que cada arrendatário é titular de um direito de preferência próprio e autónomo dos demais, mas que se refere a um mesmo objecto – razão pela qual o artº 49º do RAU não tinha de se referir ao artº 419º do C.Civil.
Além disso, o artº 47º, nº 2, da RAU não tem a estrutura de uma norma proibitiva: o facto de contemplar a licitação entre preferentes, não implica que seja proibido o exercício conjunto de direitos de preferência concorrentes quando nisso estejam de acordo os preferentes. Desse ponto de vista, a licitação surge como consequência lógica do desacordo dos preferentes: é precisamente para a hipótese, que será mais comum, de um preferente pretender exercer o seu direito com preterição dos demais que o legislador previu que haja licitação entre eles, de modo a escolher-se o titular que beneficiará efectivamente da preferência. Sendo lícita a aquisição de um prédio em compropriedade, não seria compreensível que, havendo acordo de todos os titulares de direitos de preferência concorrentes em adquirir o objecto da preferência nessas condições, estes não o pudessem fazer. Daí não resultará qualquer prejuízo relevante para o vendedor, já que sempre receberá o valor por que vendeu – sem que a possibilidade de «lucro» decorrente da licitação (que é mera consequência da concorrência de interesses numa aquisição individual) possa legitimar uma artificial imposição do exercício individual da preferência e da realização de uma licitação desnecessária.
Esta mesma evidência foi reconhecida no Acórdão do STJ de 29/4/2003 (Proc. 03A706, in www.dgsi.pt), citado no despacho saneador recorrido da primeira acção. Ao aludir ao «critério [legal] para determinar quem podia exercer o direito de preferência quando houvesse vários interessados nesse exercício por haver vários inquilinos habitacionais no mesmo prédio não constituído em propriedade horizontal, ou inquilinos habitacionais e inquilinos não habitacionais que dispusessem de igual direito», aí se declarou expressamente que o preferente é «determinado por meio de licitação entre os interessados em preferir, salva obviamente a existência de acordo entre os arrendatários ou entre alguns deles no sentido de preferirem em conjunto de forma a constituírem um regime de compropriedade».
Não se vislumbrando, pois, qualquer obstáculo ao exercício conjunto dos direitos de preferência invocados pelos AA. das presentes acções, não poderia deixar de se julgar improcedente a excepção de ausência de direito de acção por parte desses AA., com o consequente reconhecimento de que não ocorre a excepção de ilegitimidade activa dos mesmos – pelo que não merecem censura as decisões (sob recurso) de improcedência dessas excepções proferidas nos despachos saneadores das acções apensadas. Consequentemente, e por estarem verificados os respectivos pressupostos de verificação desses direitos de preferência, como se demonstrou na sentença recorrida, deve também esta decisão ser mantida.
3. Em suma: concorda-se, assim, com os juízos decisórios formulados nas decisões recorridas, não se mostrando violadas as disposições legais mencionadas nas alegações de recurso.
*
III – DECISÃO:
Pelo exposto, decide-se negar provimento ao agravo e julgar improcedentes as apelações em apreço, confirmando as decisões recorridas.
Custas pela R. recorrente, quanto a todos os recursos (artº 446º do CPC).
Porto, 19/05/2009
Mário António Mendes Serrano
António Francisco Martins
António Guerra Banha