Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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MORTE
ARRENDATÁRIO
TRANSMISSÃO DO ARRENDAMENTO
COMUNICAÇÃO
DIREITO DE PREFERÊNCIA
NULIDADE
CONHECIMENTO OFICIOSO
II - A morte do primitivo arrendatário habitacional não implica sempre, como ressalva a parte final do art. 83° do RAU, a caducidade do arrendamento para habitação; este não caduca por morte do primitivo arrendatário se lhe sobreviver cônjuge não separado de pessoas e bens ou de facto.
III - Sendo o arrendatário casado, à data da morte, o contrato de arrendamento não caducou, antes se transmitiu ao seu cônjuge, transmissão que, por força da lei, é automática e ocorre com a verificação da morte (do primitivo arrendatário), a não ser que o cônjuge sobrevivo a ela renuncie.
IV - No art. 89°, n°s l e 2, do RAU impõe-se ao transmissário não renunciante a obrigação de comunicação da morte do primitivo arrendatário, por carta registada com aviso de recepção, mas a inexistência de tal comunicação não prejudica a transmissão do contrato.
V - Tendo o cônjuge sobrevivo a posição de arrendatário goza do direito de preferência em caso de alienação do imóvel.
1. Relatório:
No Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia/.ª Vara Mista, sob o nº ..../03..TBVNG, B.......... instaurou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra C.........., D.......... e E.........., em que formula o seguinte pedido:
«... deve a presente acção ser julgada procedente e, por via disso, ser reconhecido à autora o direito de se substituir aos réus adquirentes na citada escritura de 30 de Dezembro de 2002».
Para fundamentar tal pedido, alega, em essência e síntese, que:
- F.......... e esposa, a ora A., celebraram, em 1 de Julho de 1970, um contrato de arrendamento que teve por objecto o prédio sito na Rua .........., nº ...., .........., incluindo garagem sita nas traseiras do mesmo prédio;
- Tal contrato foi celebrado com o, então, proprietário G..........;
- Desde a data da celebração até ao presente, os recibos sempre foram emitidos em nome do marido da A., F..........;
- A A. sempre foi tratada, pelos proprietários anteriores e actuais, como arrendatária;
- Em princípio de Janeiro de 2003, a A. teve conhecimento que o andar do qual é arrendatária foi objecto de venda por parte dos RR.;
- Efectivamente, por escritura de 30 de Dezembro de 2002, realizada no .º Cartório Notarial do Porto, foi vendida, entre outras, a fracção autónoma designada pela letra ‘F’ do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, situado na Rua .........., nº ...., freguesia de .........., concelho de .........., descrita na .ª Conservatória do Registo Predial sob o nº 55.952 a fls. 90 verso do Livro B-144 e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 3105-F com o valor patrimonial de € 3.666,91;
- Tal fracção corresponde ao 2º andar esquerdo habitado pela A.;
- Tal venda foi realizada pelo preço de € 29.927,87;
- À A. não foi dado conhecimento da referida venda, quer antes quer depois da sua realização;
- A A. pretende preferir na referida venda e do que deu conhecimento aos RR..
Conclui pela procedência da acção.
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Na sua contestação, os RR. defendem-se, por impugnação, alegando, em essência e síntese, que a Ré não era arrendatária, já que com ela não foi celebrado qualquer contrato de arrendamento, nem a mesma alega factos que permitam concluir pela sucessão na posição de arrendatário, reconhecendo que lhe não foi possibilitado o direito de preferência.*
Proferiu-se despacho saneador e, bem assim, se procedeu à selecção da matéria de facto assente e se organizou base instrutória.Realizou-se audiência de discussão e julgamento, finda a qual se proferiu decisão sobre a matéria de facto controvertida constante da base instrutória e que não foi objecto de qualquer reclamação.
Elaborou-se sentença em que se proferiu a seguinte decisão:
“…
Pelo exposto, e sem necessidade de maiores considerações decide-se julgar procedente a presente acção, e, consequentemente, decide-se:
a) reconhecer à Autora a qualidade de arrendatária do prédio, identificado em K),
b) reconhecer à mesma Autora o direito de preferência na compra do prédio referido em G), efectuada no dia 30 de Dezembro de 2002, condenado consequentemente o R. E.......... a entregar o mesmo à A. que se substitui àquele na compra do mesmo prédio, mediante o pagamento da quantia de € 29.927,87.
…».
*
Não se conformando com tal decisão, dela os RR. interpuseram recurso de apelação e, tendo alegado, formularam as seguintes conclusões:1ª - Limitando-se a sentença recorrida a indicar os meios de prova utilizados no julgamento de facto, sem analisar criticamente as provas, nem especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção manifestada (como se exige no art. 653º, nº 2 do CPC), fica ferida de nulidade nos termos da al. b) do nº 1 do art. 668º daquele código;
2ª - Ao decidir ‘reconhecer à A. a qualidade de arrendatária’, para além do pedido formulado pela A., a sentença está ferida de nulidade, pela al. e) daquele art. 668º;
3ª - O tribunal a quo julgou erroneamente que o contrato de arrendamento em causa nos autos foi celebrado (como arrendatários) por F.......... e pela A.;
4ª - A incorrecção desse julgamento de facto resulta:
a) do documento de fls. 107 – que, como documento particular subscrito pela A. (cuja autenticidade não foi questionada), faz prova plena dos factos que nele se contêm, nos termos do art. 376º, nº 1 do Cód. Civil, do qual resulta
- que o primitivo arrendatário era o marido da A.;
- que ela intervinha na qualidade de sua viúva;
- que sucedeu na posição de arrendatária em 8 de Janeiro de 2003;
tudo factos incompatíveis com que foi julgado provado pelo tribunal a quo.
b) do depoimento da A. gravado na cassete 1, lado A à rotação 0000/1542;
c) dos documentos de fls. 4 e 67;
d) da posição assumida pela A. na petição inicial e bem assim nos depoimentos das testemunhas gravados nos locais assinalados no texto.
5ª - Seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge (art. 83º do RAU). A eficácia relativamente ao senhorio da transmissão operada por morte do primitivo arrendatário para o cônjuge só ocorre com a comunicação a que se refere o nº 1 do art. 89º do RAU. Assim sendo,
6ª - A A. só sucedeu na posição de arrendatária na data em que efectuou a comunicação a que se refere o art. 83º do RAU, ou seja, em 8 de Janeiro de 2003 (em conformidade, aliás, com o que reconhece no documento de fls. 107).
7ª - Não sendo a A. arrendatária à data da transmissão – 30 de Dezembro de 2002 -, ela não goza do direito de preferência que invoca na acção, consignado no art. 47º do RAU.
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A A. apresentou contra-alegações em que, em essência e síntese, pugna pela manutenção do decidido.*
Foram colhidos os vistos legais, cumprindo decidir.Assim:
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2. Conhecendo do recurso (apelação):2.1 – Dos factos assentes:
Com relevância para o conhecimento do recurso, foram considerados assentes pelo tribunal de 1ª instância os seguintes factos:
a) – Desde a data da celebração até ao presente, os recibos foram emitidos sempre em nome de F.......... .
b) – Sucede que em 27 de Fevereiro de 1994, morreu o primitivo arrendatário F.......... .
c) – Tendo igualmente falecido em 12 de Setembro de 1999, G.......... e a esposa D.......... no dia 10 de Outubro de 2001.
d) – Sucederam na qualidade de únicos herdeiros e proprietários do imóvel da qual a autora e arrendatária os réus C.......... e D.......... .
e) – A autora, em princípio de Janeiro do corrente ano, teve conhecimento que o andar do qual é arrendatária foi objecto de venda por parte dos réus.
f) – Esta venda foi realizada no dia 30 de Dezembro do ano de 2002, no .º Cartório do Porto, ao réu E.......... .
g) – O referido segundo andar esquerdo onde habita a autora corresponde à fracção autónoma designada pela letra ‘F’ do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, situado na Rua .........., nº ...., freguesia de .........., concelho de .........., descrito na .ª Conservatória do Registo Predial desta comarca sob o número 55.952 a fls. 90 verso do Livro B-114 e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 3150-F com o valor patrimonial de 3.666,91 €.
h) – Esta venda foi realizada pelo valor de 29.927,87 € (vinte e nove mil novecentos e vinte e sete euros e oitenta e sete cêntimos).
i) – Desta venda não foi notificada a autora, com a antecedência que a lei prevê, nem depois de a mesma ter sido realizada.
j) – A autora pretende exercer o direito de preferência na alienação atrás referida.
k) – F.......... e esposa, que é a autora neste processo celebraram em 1 de Julho de 1970, um contrato de arrendamento que teve por objecto um locado situado na Rua .........., nº ...., .º esquerdo em .........., que incluía garagem situada nas traseiras do prédio.
l) – Tal contrato foi celebrado pelo proprietário na altura, hoje falecido, de nome G.......... .
m) – Quando do falecimento do marido da autora em 1994, o proprietário e esposa na altura assim como os actuais tiveram conhecimento directo de tal situação.
n) – Pese embora o facto de terem tido esse conhecimento, e o facto de a autora questionar os proprietários naquela data se seria, face à morte do marido, necessário qualquer formalismo relativo ao contrato de arrendamento que existia entre ambos, foi por aqueles negada tal necessidade.
o) – No que respeita à titularidade do recibo, o qual a autora pediu que viesse em seu nome, foi-lhe referido pelos proprietários, que isso era de menor importância e do ponto de vista prático irrelevante.
p) – Sendo em conformidade naquela data, antes e depois, a autora tratada pelos proprietários anteriores e actuais, como arrendatária do locado identificado nesta acção.
q) – A A. comunicou tal intenção – referida na al. J) -, após o conhecimento que teve da escritura de venda aos réus vendedores.
2.2 – Dos fundamentos do recurso:
De acordo com as conclusões que foram formuladas nas alegações de recurso, as quais delimitam o seu objecto – cfr. arts. 684º, nº 3 e 690º do CPCivil, são as seguintes as questões a resolver no âmbito do presente recurso: nulidade de sentença – art. 668º, nº 1, als. b) e e) do CPCivil; erro de julgamento na decisão proferida sobre a matéria de facto; (in)comunicabilidade da posição de arrendatário ao cônjuge, seja qual for o regime matrimonial, e mérito da acção.
Vejamos cada uma das suscitadas questões.
a) – Questão prévia:
Os RR/apelantes impugnam a decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto no que concerne ao ponto 1 da ‘base instrutória’, pretendendo que, contrariamente ao que veio a ser decidido, da prova produzida – documentos (docs. de fls. 107, 4 e 67), depoimento de parte e testemunhas (a cuja gravação se procedeu, segundo consta da acta) – não resulta que o contrato de arrendamento accionado tenha sido celebrado entre o marido da A. e esta, por um lado, e o, então, proprietário, por outro lado, mas tão só entre este e o marido da A..
No art. 712º, nº 1 do CPCivil, dispõe-se que:
«...
1. A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
...».
Ora, tanto quanto se depreende do teor das alegações apresentadas pelos RR/apelantes, a sua impugnação tem por base, designada e essencialmente, a existência de documento – carta junta a fls. 107- subscrito pela A./apelada que, devendo ser tido como documento com força probatória plena ao abrigo do disposto no art. 376º do CCivil, impõe decisão diversa e inultrapassável, sob pena de violação deste preceito legal.
Assim, pode afirmar-se que, essencialmente, a impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto controvertida, concretizada pelos RR/apelantes, se enquadra no disposto na al. b) do nº 1 do citado art. 712º do CPCivil, já que aquele documento constituiria um elemento insusceptível de ser destruído por quaisquer outras provas.
Aliás, também só dessa forma se compreende que os RR/apelantes apenas, no que concerne à impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto, tenham referido como normas violadas os arts. 374º e 376º do CCivil (cfr. alegações, conclusão 4ª e consignação efectuada após as conclusões).
Porém, ainda que com mero intuito coadjuvatório, os RR/apelantes invocam, também, o depoimento de parte da A. e os depoimentos testemunhais prestados pelas testemunhas por si indicadas (H.........., I.......... e J..........), cuja gravação consta da acta de audiência de julgamento.
Daí que, ainda que com carácter residual (isto, tendo em conta que, como afirmam os RR/apelantes se tratariam de «... provas coadjuvantes deste juízo inultrapassável. ...», e de nada valeriam face à força probatória plena do invocado documento – cfr. alegações pág. 146), poderíamos ser remetidos para a situação prevista na al. a) do nº 1 do art. 712º do CPCivil.
Sucede que, solicitada a cassete em que deveria ter ocorrido a gravação audio dos depoimentos invocados (depoimento de parte e testemunhal), foi a mesma remetida a esta Relação acompanhada da informação de fls. 197, segundo a qual quer a cassete original que se remetia quer o duplicado se encontravam sem qualquer gravação, isto é, nelas não se tinha concretizado qualquer registo, como era suposto que deveria ter acontecido.
Tendo-se procedido à reprodução da cassete remetida a esta Relação, tivemos a oportunidade de pessoalmente confirmar que a mesma não continha qualquer registo audio.
A não concretização do registo audio dos depoimentos, tal como havia sido requerido e deferido, constitui, obviamente, nulidade por omissão de formalidade prescrita por lei como decorre do disposto nos arts. 522º-B e 201º do CPCivil.
Afigura-se-nos que, salvo melhor opinião, tal nulidade não é de conhecimento oficioso, por se não integrar no disposto nos arts. 202º e 205º, nº 2, 2ª parte do CPCivil nem existir lei especial que o determine, exigindo-se, portanto, a sua arguição pelas partes – art. 203º, nº 1 do CPCivil, o que se não mostra concretizado, sendo certo que as partes intervieram processualmente após a sua ocorrência, apresentando alegações de recurso, podendo dela ter tido conhecimento, tanto mais que se mostra impugnada a decisão proferida sobre a matéria de facto (cfr. art. 205º, nº 1 do CPCivil), devendo, por isso, considerar-se sanada.
Acresce, no caso presente, que, mesmo a entender-se que a nulidade é de conhecimento oficioso, sempre a mesma não seria de considerar como tal, porquanto, como adiante se verá e tendo em atenção a matéria de facto que está efectivamente impugnada, é insusceptível de influir no exame ou decisão da causa – cfr. art. 201º, nº 1 do CPCivil.
Assim, fica prejudicado o conhecimento da impugnação da decisão, proferida sobre o questionado ponto da matéria de facto, com base nos depoimentos gravados, que, mau grado o constante da acta de audiência de julgamento, não ocorreu.
b) – Da nulidade de sentença:
1. Por falta de especificação dos fundamentos que justificam a decisão de facto:
Os RR/apelantes pretendem que a decisão proferida sobre a matéria de facto é nula por nela se não especificarem os fundamentos que a justificam.
Efectivamente, dispõe-se no nº 2 do art. 653º do CPCivil que «... a decisão proferida declarará quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador».
De tal segmento do citado preceito legal decorre que, como afirma J. Rodrigues bastos [Notas ao CPC, vol. III, 3ª ed., págs. 171 e 172], «...; na fase das respostas o que deve e pode exigir-se do julgador é a explicação das razões que objectivamente o determinaram a ter ou não por averiguado determinado facto. ...», e, mais adiante, «...O que se determina nesta disposição é que o juiz revele essa motivação, de modo a esclarecer o processo racional que o levou à convicção expressa na resposta».
Temos, assim, que o julgador, na decisão a proferir sobre a matéria de facto controvertida, deve indicar os factos que considera provados e não provados e, de igual forma, especificar os meios probatórios e as razões, com eles relacionadas, que serviram à formação da sua convicção sobre o sentido da decisão proferida.
No caso ‘sub judice’, como resulta da motivação da decisão proferida sobre a matéria de facto controvertida (cfr. fls. 114 e 115), contrariamente ao afirmado pelos RR/apelantes, o julgador não se queda na simples indicação das «... provas que entendeu valorar: todos os documentos produzidos e todas as testemunhas indicadas», vai muito mais longe, pois nela se deixa afirmado de forma expressa que: «... foi valorada positivamente a prova documental de fls. 4, 67 a 75, 107 a 109, devidamente conjugada com a prova testemunhal, designadamente, H.........., I.......... e J.........., com efeito, estas testemunhas demonstraram ter conhecimento directo dos factos a que depuseram, tendo-o feito com isenção, sinceridade e principalmente, lógica, razão pela qual foram valorados positivamente. / De facto, do conjunto do depoimento destas testemunhas resulta um ‘quadro’ factual tal qual vem alegado pela A.. Não ocorrem quaisquer circunstâncias que ponham em causa a credibilidade destas testemunhas. ...» (sublinhado nosso).
Resulta, assim, do exposto que não ocorre a pretendida nulidade de sentença – art. 668º, nº 1, al. b) do CPCivil, pois se mostra dado cumprimento ao disposto no nº 2 do art. 653º do CPCivil, sendo sempre certo que, como nota J. Rodrigues Bastos [Ob. cit., vol. III, 3ª ed., pág. 194], a propósito do art. 668º, nº 1, al. b) do CPCivil, «A falta de motivação a que alude a alínea b) do nº 1 é a total omissão dos fundamentos de facto ou dos fundamentos de direito em que assenta a decisão; uma especificação dessa matéria apenas incompleta ou deficiente não afecta o valor legal da sentença». (sublinhado nosso).
2. Por condenação ‘ultra petitum’:
Os RR/apelantes pretendem que a sentença é nula por condenar em objecto diverso do pedido, já que a A. apenas formulara pedido no sentido de lhe ser reconhecido o direito de se substituir aos adquirentes na citada escritura de 30.12.2002, e na sentença se condenou a reconhecer a qualidade de arrendatária e a reconhecer à mesma A. o direito de preferência na compra.
Afigura-se-nos que, também, não assistirá razão aos RR/apelantes.
De acordo com o disposto no artº 668º, nº 1, al. e) do CPCivil, a sentença que condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido é nula, sanção esta que corresponde à violação do prescrito no nº 1 do art. 661º do mesmo diploma legal, onde, numa afirmação do princípio do dispositivo, se estabelece que a sentença não pode condenar em quantidade superior ou objecto diverso do que se pedir.
No caso ‘sub judice’, não há dúvida de que a A. tão só formulou expressamente pedido de reconhecimento do direito de se substituir aos RR. adquirentes na compra e venda em causa, o que equivale por dizer o reconhecimento do direito de preferência à A. na compra e venda referida, tal como veio a ser afirmado no decisório da sentença sob recurso.
Porém, no mesmo decisório e sob a al. a), se afirma «reconhecer à A. a qualidade de arrendatária do prédio, identificado em K)», sendo certo que a tal excerto não corresponde, efectivamente, um pedido formulado explícita e expressamente.
Daí que, à primeira vista, parecesse assistir razão aos RR/apelantes.
Todavia, tal conclusão não resiste e é afastada por uma análise mais cuidada.
Na realidade, o reconhecimento da qualidade de arrendatária, podendo considerar-se implícito no pedido que foi formulado pela A., constitui pressuposto que, tendo sido alegado e considerado provado, é essencial ao exercício do direito invocado, pelo que bastaria a sua afirmação na parte da fundamentação da sentença sob recurso, sendo sempre que a sua reafirmação ao nível do decisório, podendo ser apodada de irregular por desnecessária, jamais poderá integrar uma verdadeira situação de condenação ‘ultra petitum’.
Assim, não ocorre a, por tal fundamento, invocada nulidade de sentença.
c) – Do erro de julgamento na decisão proferida sobre a matéria de facto:
Os RR/apelantes insurgem-se contra a decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância no que concerne ao ponto 1º da base instrutória, com fundamento em que os elementos fornecidos pelo processo, designadamente o documento junto a fls. 107, impunha decisão diversa e insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas, já que tal documento gozaria de força probatória plena, não se mostrando arguida e/ou provada a sua falsidade.
Os RR/apelantes invocam ainda, mas com carácter meramente coadjuvante, a posição adoptada pela A. na petição inicial, o documento por ela junto a fls. 4, e até o seu depoimento de parte e o depoimento das testemunhas por si indicadas.
A impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto controvertida que, deste modo veio a ser concretizada, enquadra-se, como já se deixou supra referido, no disposto na al. b) do nº1 do art. 712º do CPCivil e, subsidiariamente, quanto às restantes provas ditas como coadjuvantes, na al. a) do n. 1 do mesmo normativo processual.
Vejamos, então, da impugnação que veio de ser deduzida.
A matéria controvertida que se averiguava sob o ponto 1º da base instrutória era a seguinte:
«F.......... e esposa, que é a autora neste processo, celebraram em 1 de Julho de 1970, um contrato de arrendamento que teve por objecto um locado situado na Rua .........., nº ...., em .........., que incluía garagem situada nas traseiras do prédio?».
Sobre tal ponto da base instrutória recaiu a decisão de «Provado», decisão essa que, entre outros elementos probatórios, teve por base o documento de fls. 107.
Será que tal documento, por si só, imporia decisão diversa, como pretendem os RR/apelantes, isto é, que o referido contrato de arrendamento havia sido celebrado apenas entre o marido da A., F.........., e o, então, proprietário do imóvel que constitui seu objecto?
Afigura-se-nos que, salvo melhor opinião e sem quebra da consideração devida, tal questão merecerá resposta afirmativa, como se procurará demonstrar.
O documento de fls. 107 (constituindo o original do já junto a fls. 69 pela A.) mostra-se subscrito por esta e, tendo sido junto em audiência de julgamento pelos RR/apelantes (cfr. fls. 111), não mereceu por parte da A. qualquer reparo, quer quanto à sua autenticidade quer à sua assinatura que dele consta, devendo, por isso, concluir-se pela veracidade quer do seu conteúdo quer da assinatura nele aposta (cfr. arts. 374º e 376º, nº 1 do CCivil).
Ora, no documento em causa encontra-se uma declaração do seguinte teor:
«... Na qualidade de viúva de F.........., falecido em 27 de Fevereiro de 1994 primitivo arrendatário do locado situado na Rua .........., nº ...., .........., contrato este iniciado em 1 de Julho de 1970, sou a responder-vos.
A razão desta minha carta, prende-se com a proposta de exercício do direito de preferência constante da vossa carta recebida a 6 de Janeiro do corrente ano e reportada ao locado atrás identificado e ao qual na presente data sucedi como arrendatária.
Relativamente ao teor de tal proposta, informo-vos que desejo preferir nas condições e termos constantes na vossa missiva.
Junto anexo certidão de óbito do meu falecido marido. ...».
Como de tal declaração resulta, expressa e claramente, a A., em resposta a uma carta junta a fls. 67 e dirigida para o locado em nome do seu falecido marido, afirma pretender preferir nas condições indicadas naquela missiva e na qualidade de arrendatária por sucessão (transmissão) ao primitivo arrendatário, o seu falecido marido, reconhecendo abertamente que não era detentora da qualidade de arrendatária originária em conjunto com seu marido, isto é, o contrato de arrendamento não havia sido celebrado por si e seu marido, mas tão só por este e com o, então, proprietário.
Tal declaração constitui confissão, já que desfavorável à por si alegada (cfr. artigo 1º da p.i.) qualidade de arrendatária originária, isto é, com intervenção directa na celebração do contrato de arrendamento accionado – cfr. art. 352º do CCivil, sendo que é extrajudicial e constante de documento particular – cfr. arts. 355º, nº 4 e 373º do CCivil, e goza de força probatória plena – cfr. arts. 358º, nº 2 e 376º, nº 1 e 2 do CCivil, impondo, por isso e por si só, uma decisão diversa da que foi proferida sobre o ponto 1 da base instrutória, dela não podendo, portanto, constar que o contrato de arrendamento havia sido celebrado pela A. e seu marido com o, então, proprietário, mas apenas pelo seu marido e este.
Aliás, tal alteração da decisão proferida sobre o questionado ponto da matéria de facto é, como afirmam os RR/apelantes, corroborado pelo alegado na petição inicial sob os artigos 7º a 10º (e até do documento junto a fls. 4), já que se não justificariam se a A. tivesse, efectivamente, tido intervenção directa e como parte no contrato de arrendamento, pois o falecimento de seu marido, ainda que parte contratante, não teria qualquer repercussão na sua qualidade de arrendatária e, consequentemente, não exigiria o cumprimento de qualquer formalidade especial com vista à manutenção do contrato.
Concluindo, impõe-se a alteração da decisão proferida pelo tribunal de 1ª instância sobre o ponto 1º da base instrutória (prejudicada ficando a sua apreciação com base nos restantes elementos probatórios – os depoimentos – que sempre não seria possível, face ao já exposto) que passará, agora, a ser a seguinte:
«Provado apenas que F.........., marido da A. neste processo, celebrou, em 1 de Julho de 1970, um contrato de arrendamento que teve por objecto um locado situado na Rua .........., nº ...., em .........., que incluía garagem situada nas traseiras do prédio».
d) – Da incomunicabilidade da posição de arrendatário e mérito da acção:
Os RR/apelantes pretendem que, não sendo a A. primitiva arrendatária e tendo sucedido na posição de arrendatária em Janeiro de 2003, não goza do direito de preferência na compra e venda que, realizada em 30 de Dezembro de 2002, teve por objecto o arrendado.
Afigura-se-nos que, salvo melhor opinião, lhes não assiste razão.
Não há dúvida que, face ao disposto no art. 83º do RAU, a posição de arrendatário, seja qual for o regime matrimonial, não se comunica ao cônjuge e caduca por morte daquele, o que inculcaria a ideia de que, à data da compra e venda, relativamente à qual a A. pretende exercer o direito de preferência próprio de arrendatário, esta não teria a qualidade de arrendatária.
Porém, a morte do primitivo arrendatário não implica sempre, como ressalva a parte final do citado art. 83º do RAU, a caducidade do arrendamento, sendo que, no que ao caso em apreço importa e de acordo com o disposto no art. 85º, nº 1, al. a) do mesmo diploma legal, o arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário se lhe sobreviver cônjuge não separado de pessoas e bens ou de facto.
Ora, como resulta da certidão de óbito junta a fls. 108 e da matéria levada aos ‘factos assentes’ sob a alínea B) (cfr. fls. 55), o primitivo arrendatário, F.........., faleceu no estado de casado com a A. B.........., pelo que o contrato de arrendamento accionado não caducou, antes se transmitiu a esta – cfr. artº 85º, nº 1, al. a) e 3 do RAU.
Tal transmissão é, por força da lei, automática e ocorre com a verificação da morte do primitivo arrendatário, a não ser que o cônjuge sobrevivo a ela renuncie, como resulta das disposições conjugadas dos arts. 83º ‘in fine’, 85º, nº 1, al. a) e 3, 88º e 89º, nº 3 (este ‘a contrario sensu’) do RAU.
Sucede que dos autos não resulta que a A. haja renunciado a tal transmissão, antes pelo contrário (cfr. respostas aos pontos 3, 4 e 5 da base instrutória, sendo que se trata de matéria não impugnada), pelo que se deverá ter como assente que a A., na qualidade de transmissária, assumiu a posição de arrendatária após o falecimento do marido (primitivo arrendatário), qualidade esta de que era detentora à data da compra e venda relativamente à qual pretende exercer e ver reconhecido o direito de preferência.
Pretendem, porém, os RR/apelantes que tal transmissão só teria ocorrido com a comunicação escrita, datada de 8 de Janeiro de 2003, que lhes foi feita pela A. e na medida em que nela esta deixa declarado o seguinte: «... prende-se com a proposta de exercício do direito de preferência constante da vossa carta recebida a 6 de Janeiro do corrente ano e reportada ao locado atrás identificado e ao qual na presente data sucedi como arrendatária». (sublinhado nosso)
Entende-se, porém, que falece razão aos RR/apelantes.
No art. 89º, nº 1 e 2 do RAU impõe-se ao transmissário não renunciante a obrigação de comunicação da morte do primitivo arrendatário, por carta registada com AR; porém, como resulta do disposto no nº 3 do mesmo normativo (que, apesar de revogado pelo Dec. Lei nº 278/93, de 10/8, se deve considerar repristinado em face do Ac. do TC nº 410/97, de 23/5, publicado no DR, Série I-A, de 8.7.97), a inexistência de tal comunicação não prejudica a transmissão do contrato, pelo que, sem necessidade de considerar a matéria de facto resultante da resposta dada aos pontos 3, 4 e 5 da base instrutória, se haverá de concluir pela transmissão do contrato para a A. com a morte do primitivo arrendatário, o marido da A..
A tal não obsta a declaração da A., supra referida, quanto à afirmação de que nessa data sucedera como arrendatária, já que, nessa parte, tal declaração não pode ser considerada como confissão (ainda que contrária aos seus interesses), porquanto só a confissão de factos, como resulta do disposto no art. 352º do CCivil, pode como tal ser considerada e beneficiar de força probatória plena, tendo em conta as circunstâncias dos autos, nos termos do disposto nos arts. 358º, nº 2 e 376º, nº 2 do CCivil, que já não as declarações sobre direito ou aplicação do direito, como é aquela que foi feita pela A. fixando-se a data em que teria ocorrido a transmissão.
Na realidade, como a tal propósito afirmam A. Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora [Manual de Processo Civil, 2ª ed. (revista e actualizada), págs. 534 e 535], «Diz-se confissão, nos termos da definição dada na lei civil (art. 352º do Cód. Civil), o reconhecimento que a parte faz de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária. / A confissão consiste, assim, numa declaração de ciência, traduzida no reconhecimento da realidade de um facto, intrinsecamente distinta das declarações constitutivas ou negociais (declaração de compra e venda, de doação, etc., que incorporam um acto de vontade (uma declaração de querer, ou de valer, como subtil, mas acertadamente, lhe chama Larenz). ...», para, no mesmo local e sob a nota 1, explicitar directamente que «A confissão tem assim, por objecto os factos - e não as normas, as regras, o direito em suma – que interessam ao exame e decisão da causa».
Acresce que, como resulta da matéria de facto considerada provada e não impugnada, os, então, proprietários do arrendado tiveram conhecimento do falecimento do primitivo arrendatário, marido da A., e, pelo menos, desde então sempre trataram a A. como arrendatária, pelo que, a pretendida não consideração como tal, à data da celebração da compra e venda em causa, revelaria um ‘venire contra factum proprium’ e, consequentemente, integraria abuso do direito nos termos do disposto no art. 334º do CCivil, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé [Cfr., neste sentido, J. Baptista Machado, Obra Dispersa, vol. I, págs. 384 e 385].
Assim, a A. era arrendatária à data da compra e venda, que tem por objecto o arrendado, relativamente à qual pretende exercer o direito de preferência, devendo, por isso, ser confirmada a decisão que lhe reconheceu tal direito, ainda que, agora, por outros fundamentos.
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3. Decisão:Nos termos supra expostos, acorda-se em:
a) – julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida, ainda que por outros fundamentos;
b) – condenar os RR./apelantes nas custas do recurso.
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Porto, 9 de Janeiro de 2006José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale
António Manuel Martins Lopes