Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESTITUIÇÃO
LOCADOR
II- Sendo a causa da não restituição pontual imputável ao inquilino, está este obrigado a pagar, a título de indemnização, o dobro da renda; sendo a causa imputável ao senhorio, nada terá de pagar; não sendo imputável a nenhum das partes, pagará a renda em singelo.
B…………….. e esposa, C………………, intentaram, em 11-4-06, nas Varas Cíveis do Porto, acção declarativa, na forma ordinária, contra D………………., LDA.
Pedem a condenação da R. no pagamento da quantia de € 101.451,00, acrescida de juros de mora.
Alegam que, sendo a R. arrendatária das fracções “F” e “G”, de que são proprietários, denunciou aqueles contratos para a data 30-11-03; pelo que solicitaram à R. a imediata entrega daquelas fracções no estado em que se encontravam à data da celebração dos contratos, o que implicava a realização de obras; a R., todavia, apenas procedeu àquela entrega em 2-12-05.
Na contestação a R., essencialmente, imputa o atraso na realização das obras, de que derivou o atraso na entrega das fracções, aos A.A.; e pede a condenação dos A.A. como litigantes de má fé.
Houve réplica, na qual os A.A. também pedem a condenação da R. como litigante de má fé.
Elaborado o despacho saneador e realizado o julgamento, foi a acção julgada parcialmente procedente e a R. condenada a pagar aos A.A. a quantia de € 47.131,80, acrescida de juros de mora.
Inconformadas, ambas as partes recorreram.
Concluem os A.A., além do mais:
- aquilo que os A.A./apelantes pedem é a condenação da R./apelada a pagar-lhes, dada a mora na restituição do locado, uma indemnização igual ao dobro da renda mensal devida, por todo o tempo que decorreu desde o início daquela mora e até à entrega efectiva do locado, o que aconteceu em 2-12-05;
- da análise da norma jurídica constante do art.1045º do C.Civil, resulta que sobre o locatário impende a obrigação de, uma vez findo o contrato, restituir imediatamente o imóvel ao senhorio, sendo responsável por todos os danos que lhe causar enquanto não cumprir a sua obrigação;
- essa é uma verdadeira obrigação de indemnização pelo incumprimento do dever de restituição da coisa locada, caracterizada pela circunstância de a lei prever um critério especial para a fixação do seu montante, baseado na renda;
- na factualidade dada por demonstrada, e tendo em conta o exacto teor da carta de 21-10-03, que os A.A. remeteram à R. e que por esta foi recebida, deve ser devidamente valorado que ali foi escrita a seguinte interpelação “…relembro que V.Exas estão legalmente obrigados a proceder à entrega do arrendado, na data do termo do contrato, no mesmo estado em que este se encontrava à data da celebração do contrato, atento o teor do art.1043º do Código Civil”;
- o conteúdo daquela carta foi aceite pela sociedade R. e, por isso, deve ser na íntegra levado à matéria de facto assente, ficando absolutamente demonstrado que os A.A., já em 2003, interpelavam a R. para a entrega do arrendado na data do termo do contrato;
- do mesmo modo ficou escrito na carta registada enviada em 28-12-04, o seguinte: “face ao que venho de lhes dar conta, é manifesto o prejuízo que têm causado aos meus clientes, e que continuam a causar-lhes, já que os mesmos continuam privados do uso e fruição das fracções, inclusive deixando de poder dá-las em arrendamento para terceiros”;
- também por aqui se vê que através daquela carta, cujo conteúdo foi aceite pela R. e que, por isso, também deve, na íntegra, ser levado à matéria de facto assente, ficou absolutamente demonstrado que os A.A., quer em 2003, quer, depois, em Dezembro de 2004, insistiam e voltavam a interpelar a R. – a quem já então eram constrangidos a ameaçar com a interposição da pertinente acção judicial – para a entrega do arrendado na data do termo do contrato;
- ora, por força da denúncia, os contratos terminaram, fazendo incorrer a arrendatária na obrigação de entrega da coisa locada, no estado em que a recebeu;
- analisando, assim, toda a prova documental já junta aos autos e, no que de mais importante ressalta para a decisão de apurar se a R. caiu, ou não, em mora, temos por certo e, até, óbvio, que os autos demonstram que os A.A./apelantes interpelaram sucessiva e repetidamente a R. para a urgente entrega das lojas arrendadas;
- de tudo o até agora exposto resulta manifesto que aquelas cartas registadas com aviso de recepção enviadas pelos A.A. à R., seja a de 21-10-03, seja a de 28-12-04, sobretudo quando naquela primeira carta se interpela a R. reclamando que a mesma está legalmente obrigada a proceder à entrega do arrendado, na data do termo do contrato, logo se percebe, e seguramente que a R. assim o entendeu, que deveria, nas datas em que as denúncias dos respectivos arrendamentos produziram efeitos, entregar os locados aos A.A.;
- não o tendo feito, como efectivamente não fez – como resulta da factualidade apurada nos autos, apenas em 2-12-05 e ainda sem que as condições de reposição do arrendado no “status quo ante” estivessem verificadas, tal viria a acontecer – caiu a R. em mora perante os A.A., no que directamente concerne, quer à entrega dos arrendados, quer à reposição dos mesmos no estado em que os recebeu;
- uma das obrigações do locatário é restituir a coisa locada, findo o contrato – art.1038º, al. i), do C.Civil – o que, desde logo, resulta da natureza temporária da locação – art.1022º do C.Civil;
- esta obrigação surge “logo que finde o contrato” e, não se fazendo aí distinção, deve entender-se que releva qualquer causa de cessação do contrato, designadamente, como aqui, a da denúncia do respectivo contrato;
- nos termos do conjugadamente disposto nos art.s 1038º, al. i), 1043º, nº1, e 1045º do C.Civil, a entrega/restituição das lojas arrendadas tinha prazo certo e devidamente conhecido das partes contratantes, qual seja, a data em que findaram os respectivos contratos de arrendamento em razão da denúncia contratual que a R. fez operar;
- nos termos do conjugadamente disposto nos art.s 762º e 763, nº1, do C.Civil, a prestação a que a R. estava obrigada – entrega das fracções autónomas no estado em que foi entregue cada uma delas – deveria ter sido realizada integralmente e fora de qualquer vício que afectasse essa mesma entrega;
- daqui resulta que, mesmo que os A.A. não tivessem, eventualmente, interpelado a R. para proceder à oportuna entrega dos arrendados – o que, como supra se viu, foi objectiva e indubitavelmente efectuado pelos mesmos – a verdade é que a R. tinha um prazo certo e bem determinado para proceder à entrega do arrendado;
- findo o contrato de arrendamento, o locatário que não restitua a coisa locada e se constitua em mora, fica obrigado a pagar ao locador, a título de indemnização, o dobro da renda, sendo certo que a culpa da não entrega atempada se presume ser da sociedade inquilina, devedora da respectiva prestação, nos termos do que prescreve o art.799º do C.Civil;
- foi violado o disposto nos art.s 762º, 798º, 802º, nº1, 805º, nº2, al. b), 1022º, 1038º, al. i), 1043º, nº1, e 1045º, nºs 1 e 2, todos do C.Civil.
Houve contra-alegações.
Por sua vez, a R. conclui assim, essencialmente:
- o tribunal “a quo” fez tábua rasa do referido pelas testemunhas apresentadas pela R., em sede de julgamento, bem como se encontram contradições entre a matéria de facto assente e a sentença, e mesmo nesta;
- as testemunhas E…………, F……………., G………….. e H…………… foram peremptórias a afirmar que as obras terminaram em finais de Abril de 2004, tendo sido concluídas todas as obras constantes dos orçamentos, como pôde ser comprovado pelo A. marido, que acompanhava as obras de forma quase diária;
- a A. já tinha na sua posse as chaves dos locados desde Setembro/Outubro de 2003; ou seja, aquando do terminus das obras, em Abril/Maio de 2004, os A.A. ficaram com a posse efectiva dos imóveis em causa, tendo a possibilidade de usufruir deles;
- os únicos responsáveis pelo atraso nas obras são os A.A., que com constantes e sucessivos pedidos de novas obras foram atrasando o prazo de entrega definitiva do imóvel em causa.
Não houve contra-alegações.
Convidada a R. a dar cumprimento ao disposto no art.690º-A, nº1, al. a), do CPC, veio dizer, entre o mais, que “as alegações de recurso…versam no seu cerne o teor das respostas que o Tribunal recorrido deu relativamente ao quesito 3º e as ilações que decorrem da resposta que foi dada ao quesito 6º”.
Houve resposta, nesta parte.
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Os factos considerados provados são os seguintes:*
A - Os AA. são donos das seguintes fracções autónomas, descritas na 2ª Conservatória do Registo Predial do Porto e aí inscritas a seu favor, bem como na respectiva matriz predial urbana sob o art. 10794-F e 10794-G da dita freguesia de Bonfim, Porto:
a)Fracção autónoma designada pela letra “F”, que corresponde a um estabelecimento no rés-do-chão, com entrada pelo nº ….. da Rua ………… e pelo nº …. da Rua …… do prédio em regime de propriedade horizontal sito naquela Rua …….., nºs …. a …. e Rua ……. nº …. e …. e ainda Rua da ….., nº …., da freguesia de Bonfim, cidade e concelho do Porto;
b) Fracção autónoma designada pela letra “G”, que corresponde a um estabelecimento no rés-do-chão, com entrada pelo nº …. da Rua ……… do prédio em regime de propriedade horizontal sito naquela Rua ………, nºs …. a …. e Rua ……….. nº …. e …. e ainda Rua ….. nº ….., da freguesia de Bonfim, cidade e concelho do Porto. [ al. A) – da matéria assente ]
B - Por contrato escrito, celebrado através de escrituras notariais lavradas no dia 26/01/1989 no 2.º Cartório Notarial do Porto (Livro de Notas nº 362-B), os AA. deram de arrendamento, aquelas duas fracções autónomas à sociedade comercial, denominada de “I……………, Lda.” mediante os termos, condições e cláusulas constantes das respectivas escrituras (docs. de fls. 21 a 29, cujo teor aqui se dá por reproduzido). [ al. B) – da matéria assente ]
C - Esses contratos de arrendamento estipularam que o mesmo teve o seu início no dia 1 de Dezembro de 1987, e vigoraria pelo prazo de um (1) ano, renovando-se automaticamente por prazo igual. [ al. C) – da matéria assente ]
D - Esta sociedade arrendatária trespassou o estabelecimento comercial instalado quer numa, quer noutra, das referidas fracções autónomas à sociedade comercial denominada de “J……………., S.A.”, a qual o comunicou aos AA. mediante carta de 31/01/1991, cuja fotocópia faz fls. 30 dos autos. [ al. D) – da matéria assente ]
E - Mais tarde, a dita sociedade “J…………….., S.A.” trespassou o mesmo estabelecimento comercial instalado nessas mesmas fracções autónomas à sociedade comercial denominada de “L………….., Lda.”, trespasse esse comunicado aos AA pelas sociedades trespassante e trespassária. [ al. E) – da matéria assente ]
F - Aos 30/08/1996, aquela sociedade “L……………..”, através de escritura notarial celebrada no 4º Cartório Notarial do Porto, trespassou ainda o mesmo estabelecimento comercial instalado nessas mesmas fracções autónomas, à sociedade comercial “D……………., Lda.”; tal trespasse foi comunicado aos AA pelas sociedades trespassante e trespassária. [al. F) – da matéria assente ]
G - Nessa altura, a soma da renda mensal das duas fracções autónomas, dadas de arrendamento, ascendia ao valor de Esc. 403.447$00. [ al. G) – da matéria assente ]
H - Em razão da alteração do curso da moeda legal em Portugal, que passou a ser o Euro e em razão das sucessivas alterações que, ano a ano, foram sendo efectuadas no valor da respectiva renda mensal de cada uma das ditas fracções autónomas, em Janeiro de 2004 o valor de cada uma das rendas mensais respeitantes às fracções autónomas arrendadas era de:
●Fracção F - € 1.790,50;
●Fracção G - € 566,09.
[ al. H) – da matéria assente ]
I - Por carta registada com A.R., datada de 3/9/2003, e enviada para o A. marido, a sociedade R. comunicou pretender «(…) que o contrato de arrendamento comercial em causa, não seja renovado» e que «(…), consideramos como terminus do presente contrato a data de 30 de Novembro de 2003», fotocópia de fls. 45 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido. [ al. I) – da matéria assente ]
J - Os AA. assinalaram então à R. que a denúncia do contrato de arrendamento se referia apenas a uma das fracções autónomas - “F”, ficando a faltar a denúncia relativa à fracção autónoma designada pela letra “G”. [ al. J) – da matéria assente]
L - Tal como logo assinalaram à R. (teor da carta cuja cópia faz fls. 46 dos autos, aqui dado por reproduzido) que o arrendado deveria ser entregue no mesmo estado em que se encontrava à data da celebração do respectivo contrato, devendo designadamente, a arrendatária:
“Proceder à reposição da parede que originariamente procedia à delimitação das duas fracções autónomas, por forma a não comprometer a autonomia da fracção confinante e designada pela letra “G”
Proceder à edificação do quarto de banho que foi demolido;
Repor a autonomia do sistema de águas correntes e planta eléctrica de cada uma das fracções, tal qual existia em 1989”. [ al. L) – da matéria assente]
M - A sociedade R. entretanto deu conta que a denuncia do contrato de arrendamento dizia respeito às duas fracções autónomas – “F” e “G” - e não apenas a uma delas, dado que o estabelecimento comercial instalado em ambas era apenas um só. [al. M) – da matéria assente ]
N - Os AA. conformaram-se com a respectiva denúncia do contrato de arrendamento relativamente às duas fracções autónomas arrendadas. [ al. N) – da matéria assente ]
O - A sociedade R. aceitou e conformou-se com a sua obrigação de realizar as obras de reposição das fracções autónomas arrendadas nas condições de independência e no mesmo estado em que as mesmas tinham sido arrendadas. [ al. O) – da matéria assente ]
P - Entretanto a sociedade R., porque não tinha ainda entregue as fracções autónomas aos AA., continuou a pagar a renda mensal quer de uma, quer de outras das fracções até ao mês de Março de 2004. [ al. P) – da matéria assente ]
Q - Em Dezembro de 2004, as obras ainda não estavam terminadas e encontravam-se suspensas desde Outubro desse mesmo ano. [ al. Q) – da matéria assente ]
R - Em 28.12.2004, o mandatário que então os representava os AA, e por instrução destes, escreveu à ré a carta cuja cópia faz fls. 48 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. [ al. R) – da matéria assente ]
S - A sociedade R. não entregou as fracções autónomas nem pagou qualquer quantia aos AA. [ al. S) – da matéria assente ]
T - Em 10.11.2005, os AA escreveram à sociedade R., a carta cuja cópia faz fls. 50/51 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. [ al. T) – da matéria assente ]
U - Em 25.11.2005, a sociedade R. escreveu aos AA a carta cuja cópia faz fls. 52 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. [ al. U) – da matéria assente ]
V - Em 29.11.2005, os AA escreveram à sociedade R., a carta cuja cópia faz fls. 54/55 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. [ al. V) – da matéria assente ]
X - A sociedade R. entregou/restituiu as supra identificadas fracções autónomas aos AA. no dia 2/12/2005. [ al. X) – da matéria assente ]
Y - Na data da entrega das fracções, ainda não se mostravam solucionadas as questões referidas na carta de 12.12.2005 que os AA escreveram à sociedade R. e cuja cópia faz fls. 57/58 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. [ al. Y) – da matéria assente ]
Z - Em 10.11.2005, a sociedade R. escreveu aos AA a carta cuja cópia faz fls. 107 dos autos e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. [ al. Z) – da matéria assente ]
AA - Em resposta às cartas datadas de 29/11/2005 e 12/12/2005, a R. respondeu com a sua carta registada com aviso de recepção datada de 30/12/2005, cuja cópia faz fls. 113 dos autos e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido. [ al. AA) – da matéria assente ]
BB - Em 31.12.2003, as fracções encontravam-se livres de quaisquer veículos automóveis ou outros bens pertença da ré. [ resp. artigo 2º da base instrutória ]
CC - Os orçamentos de obras a efectuar nos arrendados (cujas cópias fazem fls. 103 a 105 dos autos, datados de 12/12/2003, 24/3/2004 e 14/4/2004), foram feitos por instruções dos AA. [resp. artigo 4º da base instrutória ]
DD - Entre autores e ré ficou acordado que os aparelhos de ar condicionado, tectos e luzes ficavam no arrendado. [resp. artigos 5º, 14º e 15º da base instrutória]
EE - O A. marido sempre acompanhou o desenrolar das obras que iam sendo efectuadas. [resp. artigo 6º da base instrutória]
FF - Foi marcada uma data, em meados de Setembro de 2005, para que o A. marido fosse efectuar uma vistoria aos arrendados. [resp. artigo 7º da base instrutória]
GG - No dia aprazado [cf. alínea Z) -], o A. marido recusou-se a receber as chaves invocando que afinal seria necessária a efectivação de mais obras, as aludidas na carta de fls. 57/58. [resp. artigo 11º da base instrutória]
HH - O A. marido colocou como condição sine qua non do recebimento dos imóveis arrendados a assinatura de um reconhecimento de dívida por parte da R., em conformidade com o doc. de fls. 110/112 dos autos. [resp. artigo 12º da base instrutória]
II - Todos os “orçamentos” foram pedidos pela sociedade R. e todas as obras foram encomendadas e realizadas sob a orientação e total responsabilidade da mesma. [resp. artigo 13º da base instrutória]
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Questões a decidir:*
- alteração da decisão de facto e subsequente subsunção jurídica – recurso da R.;
- montante da indemnização devida pelo atraso na restituição do local arrendado – recurso dos A.A..
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No que respeita à decisão de facto, a discordância da R. parece incidir, apenas, na resposta dada ao quesito 3º da base instrutória.*
O seu teor é o seguinte: “foram os constantes e sucessivos pedidos de obras e alterações feitos pelo A. marido que originaram a delonga no terminus das obras e consequente entrega das fracções?”. Foi-lhe dada a resposta: “provado apenas o que consta das cartas trocadas entre as partes e referidas sob as alíneas L), R), T), U), V), Y), Z) e AA) da matéria assente”.
Concordámos inteiramente com a resposta dada. Até porque, e rigorosamente, trata-se de um quesito que contém matéria conclusiva. E para ver que assim é, basta ler as conclusões da recorrente R., sobretudo a transcrita em último lugar – penúltima das conclusões das alegações.
De qualquer modo, nunca os elementos recolhidos permitiam uma resposta diferente.
Assim, atente-se na respectiva fundamentação da decisão de facto: “para além do teor da correspondência trocada entre as partes e do doc. de fls 201, resultou do depoimento das testemunhas E…………., F…………, H…………… e G………………, que a ré não sabia das alterações que haviam sido feitas no arrendado pela anterior arrendatária; extrai-se ainda de tais depoimentos que não se aperceberam que se tratava de duas lojas distintas, em que era necessário não só proceder ao levantamento de uma parede divisória e à reposição de um quarto de banho, mas a todas as outras obras inerentes à autonomia das fracções, designadamente luz e electricidade, tectos, etc. (o empreiteiro G…………. referiu-o expressamente).
A essas obras se reportam os orçamentos posteriores (fls 203 a 210).
Assim sendo, cria-se a convicção de que se tratou, não de “pedidos de obras e alterações”, feitos pelo autor, mas antes de “mal entendidos” sobre o que implicava, em termos de volume de obra, a reposição das lojas na situação em que foram arrendadas”.
Parece-nos até que, em rigor, nem se pode falar em “mal entendidos”: a R., quando denunciou o contrato de arrendamento, pura e simplesmente desconhecia que haviam sido realizadas obras pelo anterior arrendatário e que estava obrigada, por isso, a repor o local arrendado no estado anterior às mesmas. Estado esse que, obviamente, desconhecia. Por isso, o sócio-gerente da R. até Agosto de 2004, a testemunha E…………., surpreendido com aquela obrigação, da qual só se apercebeu depois a denúncia, pois “não sabia do compromisso”, marcou uma reunião entre o A. e o construtor que habitualmente trabalha para a R., a fim “analisar o que era preciso fazer”.
Pelo que, com a alegação em causa – matéria do quesito 3º - o que a R. pretende demonstrar é que não procedeu à entrega atempada, ou que só entregou o local arrendado em 2-12-05, porque o A. efectuou “constantes e sucessivos pedidos de obras e alterações”. Obras e alterações aquelas que extravasariam do âmbito da sua obrigação. Doutro modo, o quesito não faz sentido: quanto àquelas que estava obrigada a fazer, o A. não precisava de “pedir”.
Ora, não resulta da prova produzida que as obras “pedidas” estivessem fora do âmbito da obrigação da R.. Nenhuma das testemunhas o afirmou, nem podia afirmar, porque desconheciam o estado anterior do local arrendado. É certo ter a testemunha M………….., Director Comercial da R. de Agosto de 2004 a Março de 2006, referido que “faltava sempre qualquer coisa” e que “lhe ia satisfazendo todos os caprichos”. Mas isto não quer dizer que aquela “qualquer coisa” que faltava não fosse uma obrigação da R..
Pelas razões expostas, mantém-se a resposta dada ao quesito em causa.
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O recurso da R. parece centrar-se na alteração da resposta ao quesito 3º, conjugada com a resposta dada ao quesito 6º.*
Assim, mantendo-se inalterada a resposta ao quesito 3º, fica prejudicada a apreciação da alegada conjugação. Com a consequente improcedência do recurso.
Pode entender-se, todavia, que a R., mesmo assim, discorda da decisão de direito constante da sentença recorrida.
Na verdade, refere nas suas conclusões que todas as obras constantes dos orçamentos foram concluídas em finais de Abril de 2004, o que foi comprovado pelo A. marido, que acompanhou o desenrolar das obras; além disso, o A. já estava na posse das chaves das fracções arrendadas desde Setembro/Outubro de 2003, pelo que, aquando do terminus das obras, ficaram na posse efectiva daquelas fracções; concluindo, assim, que “os únicos responsáveis pelo atraso nas obras são os aqui A.A., que com constantes e sucessivos pedidos de novas obras foram atrasando o prazo de entrega definitiva do imóvel em causa”.
Ora, nem está provado que as obras ficaram concluídas em finais de Abril de 2004, nem que as chaves foram entregues, ficando os A.A. na posse das fracções.
Pelo que não se pode retirar aquela conclusão.
Antes, constituindo obrigação do locatário restituir a coisa locada findo o contrato, no estado em que a recebeu – art.s 1038º, al. i), e 1043º, nº1, ambos do C.Civil – cabia-lhe alegar e provar que fez aquela entrega pontual ou, então, qualquer facto impeditivo, modificativo ou extintivo da mesma. O que não fez. Se entendia que as obras pedidas eram indevidas, procedia à entrega das fracções ou à sua consignação em depósito, assim evitando o pagamento de qualquer indemnização.
Em conclusão, a R. é responsável pelo pagamento de uma indemnização aos A.A., nos termos do disposto no art.1045º do C.Civil, pelo atraso na restituição das fracções arrendadas.
Improcede, assim, a apelação da R..
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Passando ao recurso dos A.A..*
Na sentença recorrida foi a R. condenada a pagar aos A.A. uma indemnização correspondente a 20 meses de renda – Abril de 2004 a Novembro de 2005, inclusive.
Discordam os A.A., pois entendem que é devida uma indemnização pela mora na restituição do locado, mas “igual ao dobro da renda mensal devida por todo o tempo que decorreu desde o início daquela mora e até à entrega efectiva do locado, que aconteceu em 2/12/2005”.
Vejamos.
Dispõe o art.1045º, nº1, do C.Civil que “se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que findo o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida”. E acrescenta o nº2: “ logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro”.
Não é fácil, nem unânime, a interpretação deste preceito legal.
Assim, a este propósito, escreve ROMANO MARTINEZ in Direito das Obrigações, 202: “o vencimento da obrigação de entrega da coisa não se dá, de imediato, no momento em que termina o contrato.
Extinto o contrato de locação, se o locatário não restituir imediatamente a coisa locada, nos termos do art.1045º, nº1 CC, deve continuar a pagar a renda ou aluguer ajustadas. Por conseguinte, prevê-se que, extinta a relação contratual, se o locatário não restituir a coisa locada, subsiste uma relação contratual de facto que lhe impõe o dever de continuar a pagar a renda ou aluguer ajustado, como se o contrato continuasse em vigor.
Contudo, se o locador interpelar o locatário para este proceder à entrega da coisa, não a restituindo, entra em mora. Assim, o locatário, extinto o contrato, só entra em mora, relativamente à obrigação de restituir a coisa, depois de ter sido interpelado para a entregar. Extinto o contrato, torna-se necessário que o locador interpele o locatário, após o que, se este não restituir a coisa, entra em mora e tem de pagar o dobro da renda ou aluguer devido contratualmente (art.1045º, nº2 CC)”.
Este foi o entendimento seguido na sentença recorrida, alicerçado no ac. do STJ de 2-3-06, in www.dgsi.pt, e no ac. desta Relação de 31-1-07, disponível no mesmo sítio. Pelo que, considerando que não houve interpelação por parte dos A.A. no sentido da entrega, concluiu assistir aos A.A. uma indemnização correspondente às rendas em singelo.
Por sua vez PEREIRA COELHO, in Arrendamento, Lições ao Ciclo Complementar de Ciências Jurídicas em 1983-84, 178, escreve sobre o mesmo tema: “há três hipóteses a considerar, conforme a causa da não restituição pontual (sublinhado nosso).
Se se trata de causa imputável ao inquilino, este constitui-se em mora (art.804º, nº2) e a lei obriga-o a pagar o dobro da renda até ao momento da restituição. É a hipótese referida no nº2 do art.1045º.
Se se trata de causa relativa à pessoa do senhorio, há fundamento para a consignação em depósito do prédio arrendado (art.841º, nº1). É o caso previsto na parte final do nº1 do art.1045º. O inquilino não deve ao senhorio, neste caso, qualquer indemnização pelo atraso na restituição do prédio.
Finalmente, se a não restituição do prédio no termo do contrato se deve a qualquer outra causa, aplica-se a solução da 1ª parte do nº1 do art.1045º. O locatário é obrigado a continuar a pagar a renda convencionada, “a título de indemnização”, até ao momento da restituição do prédio”.
Este o entendimento que resulta também, segundo nos parece, da anotação ao art.1045º, in CC Anotado de P.LIMA e A.Varela.
Optámos, de forma convicta, por este segundo entendimento: traduz, inequivocamente, a melhor interpretação do preceito legal em causa, tornando clara a compreensão de um preceito que, como acima dissemos, não é fácil.
Na verdade, não fazia sentido que, estando nós perante uma obrigação com prazo certo – a coisa deve ser restituída findo o contrato – logo, em que há mora do devedor, independentemente de interpelação – art.805º, nº2, al. a), do C.Civil – o credor, apesar disso, ainda tinha de efectuar uma interpelação. Para quê, se o devedor tinha prazo certo para restituir a coisa locada e, portanto, já estava em mora?
Assim, sendo a causa da não restituição pontual imputável ao inquilino, está este obrigado a pagar, a título de indemnização, o dobro da renda; sendo aquela causa imputável ao senhorio, naturalmente que nada tem a pagar; e não sendo imputável a qualquer das partes, antes a outra causa, é razoável que o inquilino – uma vez que não está cumprida a sua obrigação de restituição do prédio locado - continue a pagar a renda devida, mas, agora, em singelo.
Voltando-nos, agora, para o caso em apreço, qual a causa da não restituição das fracções aos A.A., melhor, da sua restituição apenas em 2-12-05?
Provou-se algum facto donde resulte que tal se deve aos A.A.?
Manifestamente, não se provou.
Aliás, nesta parte, diga-se que, mesmo que a matéria do quesito 3º tivesse sido considerada provada, como pretendia a R., tal em nada alterava este entendimento. Na verdade, mesmo que ficasse provado que a delonga no terminus das obras e consequente entrega das fracções se tinha ficado a dever aos constantes e sucessivos pedidos de obras e alterações, quaisquer que elas fossem, feitos pelo A., a R., caso entendesse que as mesmas não constituíam obrigação sua, devia proceder à entrega das mesmas ou à sua consignação em depósito. O que não fez.
As fracções arrendadas não foram entregues no fim do contrato, ou seja, no fim do mês de Novembro de 2003, porque a R., sendo obrigada a restituí-las no estado em que foram recebidas – art.1043º, nº1, do C.Civil – o que, aliás, havia sido assumido pela anterior arrendatária – fls 202 – teve de, previamente, realizar as obras necessárias para o efeito. E, inexplicavelmente – ou talvez não, para quem ouviu as testemunhas – aquelas obras arrastaram-se no tempo e as fracções não eram entregues, não obstante resultar claro das cartas de 21-10-03 e de 28-12-04, enviadas pelos A.A. à R., que não abdicavam dos seus direitos no que diz respeito ao atraso na restituição.
Em conclusão, a causa da não restituição, neste caso, não é imputável aos A.A.; também não é imputável a “outra causa”; é, sim, imputável à R.. Logo, a indemnização devida é elevada ao dobro – art.1045º, nº2, do C.Civil.
Qual, então, o montante da indemnização devida?
Consiste no dobro das rendas mensais devidas desde Dezembro de 2003 até ao fim do mês de Novembro de 2005 – atenta a carta de fls 107, datada de 10-11-05, e o facto de o A. marido ter colocado, de forma indevida, como condição para o recebimento das fracções, o reconhecimento de dívida constante de fls 110 a 112, consoante se entendeu na sentença recorrida.
Assim, relativamente à fracção F, encontramos um montante global de € 82.373,00 (1.790,50x23x2); e, relativamente à fracção G, encontrámos um montante global de € 26.040,14 (566,09x23x2). O que dá um total de € 108.413,14. Deduzindo os montantes pagos pela R. entre Dezembro de 2003 e Março de 2004 - (1.790,50x4)+(566,09x4) - num total de € 9.426,36 encontrámos um montante final de € 98.986,78.
A apelação dos A.A. procede parcialmente.
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Acorda-se, em face do exposto:*
a) em julgar improcedente a apelação da R.;
b) e em julgar parcialmente procedente a apelação dos A.A. e, em consequência, condenar a R. a pagar aos A.A., a título de indemnização pelo atraso na restituição das fracções, a quantia de € 98.986,78, acrescida de juros de mora, à taxa legal, a contar da citação.
Custas, em ambas as instâncias, por A.A. e R., na proporção do decaimento.
Porto, 21 de Abril de 2008
Abílio Sá Gonçalves Costa
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Maria de Deus S. da C. Silva D. Correia