Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 5707/19.6T8VNG.P1 |  |
INDICAÇÃO DOS CONCRETOS PONTOS DE FACTOS IMPUGNADOS E SENTIDO DA DECISÃO
NEGÓCIO JURÍDICO
CONDIÇÃO RESOLUTIVA
VERIFICAÇÃO
PEDIDO DE FINANCIAMENTO
II - A «condição» é uma cláusula negocial que subordina a eficácia do negócio à verificação de um evento futuro e incerto.
III - Tendo o contrato-promessa sido celebrado com a condição resolutiva de os promitentes-compradores obterem financiamento bancário para a aquisição, sem se estabelecer limite ao financiamento que faria funcionar essa condição, a mesma deve considerar-se preenchida por um pedido de financiamento do valor necessário para pagar a totalidade do preço, mesmo que parte deste tenha sido entregue no momento da celebração do contrato-promessa a título de sinal.
ECLI:PT:TRP:2022:5707.19.6T8VNG.P1
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Sumário:
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Acordam os Juízes da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I. Relatório:
AA, contribuinte fiscal n.º ..., e mulher BB, contribuinte fiscal nº ..., residentes em ..., instauraram acção judicial contra CC, contribuinte fiscal n.º ..., e DD, contribuinte fiscal nº ..., residentes em Vila Nova de Gaia, pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre as partes e se condenem as rés a pagar aos autores €20.000,00 que estes lhes entregaram a título de sinal no referido contrato promessa.
Para fundamentar o seu pedido, alegaram, em súmula, que prometeram comprar às rés e estas prometeram vender-lhes dois prédios, tendo a celebração do contrato prometido sido subordinada à condição de os autores obterem financiamento bancário para a compra prometida e como eles não conseguiram obter o financiamento essa condição não foi concretizada, razão pela qual resolveram o contrato, reclamando a devolução do sinal.
As rés foram citadas e apresentaram contestação, impugnando os factos alegados, defendendo a improcedência da acção e reconvindo.
Para o efeito, alegaram, na parte que aqui interessa, que era obrigação dos autores marcar a escritura do contrato prometido, o que não fizeram, que os autores conheciam o estado em que os prédios se encontravam e as rés desconhecem o que eles pretendiam fazer nos prédios, que o Banco não negou o financiamento aos autores, apenas manifestou que seria necessário fazer démarches no sentido de ultrapassar contingências de outra ordem, que num aditamento ao contrato foi acordado pela partes que cabiam aos autores os custos e a responsabilidade do licenciamento das construções existentes num dos prédios, o qual passou a ser também condição do negócio, sabendo as rés que os autores chegaram a realizar diligências nesse sentido das quais desistiram optando por comunicar a resolução do contrato.
Com fundamento nesses factos as rés deduziram ainda reconvenção pedindo a condenação dos autores no perdimento para as rés do valor do sinal entregue.
Replicaram os autores, defendendo a improcedência da reconvenção e alegando, entre outras coisas, que todos os contactos foram feitos com o mediador imobiliário, o qual, entre Janeiro e Agosto de 2018, foi-lhes dizendo sempre que a escritura pública não podia ser celebrada porque o processo de legalização dos prédios ainda não estava concluído. Mais alegaram que em Agosto de 2018 este foi ter com os autores ao seu restaurante, na hora de maior movimento, para eles, nas palavras do mediador, assinarem o novo contrato-promessa, com as datas actualizadas para a celebração da escritura, tendo os autores confiado na palavra dele e assinado o documento sem hesitar, só mais tarde se apercebendo que tinham assinado uma alteração que lhes imputava a responsabilidade de legalizar os prédios, o que jamais aceitaram e nunca foi discutido ou negociado.
Realizado o julgamento foi proferida sentença, tendo a acção sido julgada procedente, declarado definitivamente resolvido o contrato-promessa e as rés condenadas a restituir aos autores a quantia de €20.000,00 de sinal, e a reconvenção sido julgada improcedente, absolvendo-se os autores do pedido reconvencional.
Do assim decidido, as rés interpuseram recurso de apelação, terminando as respectivas alegações com as seguintes conclusões:
1- O contrato promessa dos autos observou a forma escrita, foi assinado pelas partes, não foi impugnada a sua autenticidade nem a genuinidade da letra e assinaturas, tendo que ser julgadas as declarações negociais nele insertas, como verdadeiras.
2- Face ao artigo 393.º do Código Civil tais declarações negociais não poderiam ser abaladas pela prova testemunhal nem por confissão, (provas com dignidade inferior) como aconteceu in casu.
3- Não resulta do teor do contrato promessa que os autores tenham pedido um financiamento bancário no valor de 80.000,00€, mas apenas que iam solicitar um financiamento bancário.
4- O financiamento seria diferido com base na avaliação bancária para um valor de financiamento de 60.000,00€, o que originaria a concretização do negócio, já que os autores tinham entregue 20.000,00€ de capitais próprios.
5- Não se mostrando o valor de 80.000,00€ de financiamento expresso nos termos do contrato, tal condição considerada essencial não pode ser imposta às rés, pois dela não tiveram conhecimento quando outorgaram o contrato.
6- Não se verifica, assim nos termos em que foi julgada provada a condição resolutiva existente no contrato.
7- Não foi peticionado na lide a devolução do sinal com base em qualquer vicio de vontade na formação do contrato, sendo que tal alegação apenas foi suscitada na replica com consequente alteração do pedido.
8- Tal, alem de ser processualmente inadmissível na replica, viola também o principio do dispositivo traduzindo-se a pronuncia de tal matéria como fundamento ou motivação para a decisão como nulidade da sentença, o que se invoca.
Da reapreciação da prova gravada, […]
Com a devida vénia e subscrevendo o que o Acórdão do STJ nº 1572/12.2TBABT.E1S.1 da 1ª seção cujo relator foi o conselheiro Garcia Calejo (na parte em que refere quanto à reprodução, nas conclusões, sobre excertos da prova gravada - uma vez que não é imposta pelo art. 640 nº 1 b) do Código de Processo Civil - e cujo ónus já foi cumprido nas alegações, vamos introduzir sinteticamente os fundamentos por que se pede a alteração da decisão).
9- A testemunha EE disse e reiterou que os prédios dos autos foram visitados pelos autores pelo comercial da X... e por ele próprio varias vezes na presença daqueles, o que foi confirmado pela filha dos autores e por estes (embora com discrepância entre os depoimentos da autora mulher e do autor marido);
10- Que ainda lhes foi dito que os prédios necessitavam de ser legalizados, daí a menção de no contrato se mencionar que os mesmos eram vendidos no estado em que se encontravam e com um preço inferior ao de mercado, facto que os mesmos aceitaram e ficaram cientes;
11- Que sempre lhe foi explicado presencialmente o clausulado do contrato bem como a razão, as consequências do escrito nos posteriores aditamentos e deles ficaram cientes e concordaram;
12- Que do teor dos aditamentos se mostraram conhecedores conforme disseram em audiência, mormente quanto ao segundo aditamento a autora mulher disse que o Sr. EE lhe tinha dito que se obrigavam a custear a legalização dos prédios, depois corrigindo a sua declaração referindo que foi o marido que lhe disse e que teve receio em assinar;
13- Que tanto no caso de lhe ter sido dito directamente pelo Sr. EE, como no caso de lhe ter sido dito pelo marido, o certo é que se conclui que tanto o marido como a mulher do conteúdo da clausula na qual lhes impunha custear a legalização, foram ambos conhecedores, daí também terem manifestado receio em assinar, o que implica o correspondente conhecimento (pois só tem receio quem tem conhecimento do eventual prejuízo).
14-O facto é que quiseram manter o contrato mesmo depois de saber que o pedido de financiamento tinha sido recusado, mantendo-se ao conhecimento de todas as démarches feitas por parte da imobiliária e das rés com vista à legalização dos prédios, criando expectativas nestas que não obstante a recusa do financiamento, sempre os autores aguardariam pela legalização, não tendo destruindo o contrato, antes assinando o 2º aditamento, o que constitui flagrante abuso do direito.
15- Quanto ao distanciamento dos autores sobre o teor do contrato, as regras da experiencia comum levam a supor o contrario (não só pelo depoimento do Sr. EE que os elucidou do que estava em causa) como também pelo facto de os autores serem pessoas de meia idade, com instrução, que vivem há longos anos da actividade da restauração o que lhe dá tarimba e experiencia de vida suficientes para entenderem as consequências do que tinham assinado.
16- Foi o próprio autor que confessou ter abandonado o contrato não por não ter interesse em mante-lo, mas porque se cansou de esperar, indo ao contrario do que tinha assinado e enviando a carta rescisória, sendo, assim, o conteúdo que invocou da mesma não verdadeiro.
17- Sem prejuízo do que ficou dito antes da reapreciação da matéria de facto a Meritíssima Juiz deu especial credibilidade às declarações dos autores, e da filha destes, sendo que tanto aqueles como esta tem interesse directo na causa por motivos óbvios, e desvalorizou as declarações da testemunha EE que teve conhecimento directo dos factos e depôs de forma imparcial.
18- Em obediência ao art. 639º, nº 2, alínea a), do CPC foram violadas as seguintes normas: art. 393º do C. Civil; art. 5º, 444º, 584º, 607º nº 5, 609º, 615º, alíneas d) e e), todos do C.P.Civil.
Assim se concluindo revogando-se a douta sentença nos termos supramencionada se fará sã Justiça.
Os recorridos responderam a estas alegações defendendo a falta de razão dos fundamentos do recurso e pugnando pela manutenção do julgado.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II. Questões a decidir:
As conclusões das alegações de recurso demandam desta Relação que decida as seguintes questões:
i) Se a sentença recorrida é nula;
ii) Se a impugnação da decisão sobre a matéria de facto reúne os requisitos legais respectivos e, na afirmativa, tal decisão deve ser modificada;
iii) Se o contrato ficou subordinado a uma condição resolutiva e esta se verificou.
III. Os factos:
Ficaram provados os seguintes factos:
a. Por acordo denominado “Contrato Promessa de Compra e venda” celebrado no dia 10 de Janeiro de 2018 os autores, na qualidade de promitentes compradores declararam adquirir às rés, na qualidade de promitentes vendedoras pelo preço de €80.000,00 (oitenta mil euros), os seguintes prédios:
- Prédio urbano correspondente a casa de um pavimento sito na Rua ..., ..., Lugar ..., ..., descrito na 2ª Conservatória de Vila Nova de Gaia sob o nº ... e inscrito na matriz predial com o artigo ..., o qual teve origem no artigo ... da extinta freguesia ..., isento de licença de utilização por ser construção anterior a 1951;
- prédio rústico, correspondente a terreno de lavradio e cultura, com a área de 802,56 m2, sito no Lugar ..., ..., União de Freguesias ... e ..., concelho de Vila Nova de Gaia, a confrontar de norte com FF, Sul com GG, Nascente com CC e DD e Poente com estrada, descrito na CRP sob o nº ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ..., o qual teve origem no artigo ... da extinta freguesia ....
b. Ficou acordado que «O presente contrato é expressamente celebrado sob a condição resolutiva dos segundos outorgantes (promitentes compradores) conseguirem obter financiamento bancário para a aquisição».
c. Ficou acordado que «No prazo de 45 (quarenta e cinco) dias contados da assinatura do presente contrato, os segundos outorgante comunicarão, por escrito, às primeiras outorgantes (promitentes vendedoras) se conseguiram obter o financiamento bancário e, portanto, se se verifica a condição a que fica sujeito o presente contrato».
d. Ficou acordado que «No caso de, em tal prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, os segundos outorgantes (promitentes compradores) comunicarem às primeiras outorgantes (promitentes vendedoras) a não verificação da condição a que fica sujeito o presente contrato este, e as promessas dele resultantes, fica sem qualquer efeito, obrigando-se, consequentemente, estas a devolverem-lhes, em singelo e no prazo de 10 (dez) dias, todas as quantias que lhes tenha sido entregues, nomeadamente a título de sinal».
e. Ficou acordado que «a título de sinal e princípio de pagamento os segundos outorgantes (promitentes compradores) entregam nesta data a quantia de €15.000,00 (quinze mil euros) de que as primeiras outorgantes (promitentes vendedoras) dão a correspondente quitação (…)».
f. Ficou acordado que «A escritura pública será celebrada no prazo máximo de 90 (noventa) dias após a assinatura do presente contrato, cabendo aos segundos outorgantes (promitentes compradores) procederem à respectiva marcação e avisarem, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias as primeiras outorgantes (promitentes vendedoras) do dia, hora e local da respectiva celebração através de carta registada com aviso de recepção».
g. No seguimento do acordo celebrado, os autores apresentaram pedido de financiamento junto do Banco ....
h. Na sequência do acordado, aquando da assinatura do acordo referido em 1 os autores entregaram às rés a quantia de €15.000,00 (quinze mil euros) através de cheque.
i. No dia 24 de Março de 2018 e como reforço do sinal, os autores entregaram às rés a quantia adicional de €5.000,00 (cinco mil euros) através de cheque.
j. No dia 24 de Março de 2018, autores e rés, declararam alterar a data de celebração da escritura pública para o dia 31 de Maio de 2018.
k. No dia 01 de Agosto de 2018 as partes outorgaram documento denominado “Segunda alteração a contrato promessa de compra e venda celebrado em 10 de Janeiro de 2018”.
l. Ficou a documento uma alteração à cláusula terceira do acordo inicial, que passou a ter a seguinte redacção: «1. O presente contrato é expressamente celebrado sob a condição resolutiva dos segundos outorgantes conseguirem obter financiamento para a aquisição, competindo-lhes - sendo tal exigido pela entidade bancária - regularizar quaisquer construções ou situações registrais e matriciais dos prédios para que tal se verifique. 2. Até à data aprazada para a celebração da escritura, os segundos outorgantes (promitentes compradores) e com a comunicação para a respectiva marcação, a que se refere o número um da cláusula sexta, indicarão às primeiras outorgantes (promitentes vendedoras), se conseguiram obter o financiamento bancário e, portanto, se verifica a condição a que fica sujeito o presente contrato. 3. No caso dos segundos outorgantes comunicarem às primeiras outorgantes a não verificação a que fica sujeito o presente contrato este, e as promessas dele resultantes, fica sem qualquer efeito, obrigando-se, consequentemente, estas a devolverem-lhes, em singelo e no prazo de 10 (dez) dias, todas as quantias que lhes tenham sido entregues, nomeadamente, a título de sinal, ficando, no entanto, por conta dos segundos outorgantes quaisquer despesas que tenham incorrido com o processo de financiamento bancário ou de legalização de construções e respectiva regularização registral e matricial».
m. Nos termos desse documento foi alterada a cláusula sexta do acordo inicial, que passou a ter a seguinte redacção: «A escritura pública de compra e venda será celebrada até ao dia 30 de Dezembro de 2018, cabendo aos segundos outorgantes procederem à respectiva marcação e avisarem, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias as primeiras outorgantes (promitentes vendedoras) do dia, hora e local da respectiva celebração através de carta registada com aviso de recepção».
n. Toda a negociação para a celebração do acordo referido em a. e suas alterações foi efectuado pelo mediador “X... Imobiliária”, na pessoa de EE, onde as rés tinham anunciado os prédios.
o. Entre o período de Janeiro a Agosto de 2018 o referido mediador informou os autores que independentemente da aprovação ou não aprovação do crédito bancário, a escritura pública não poderia ser efectuada, porque o processo de legalização dos prédios ainda não estava concluído.
p. Em Agosto de 2018 o referido mediador procurou os autores, no estabelecimento de restauração que lhes pertence e na hora de maior movimento do restaurante para assinarem o documento referido em o. transmitindo-lhes que se destinava a actualizar a data para a outorga da escritura[1].
q. Os autores assinaram o documento confiando no que lhes havia sido transmitido pelo mediador.
r. Ao final desse dia, com a ajuda da sua filha, os autores perceberam que a alteração visava imputar-lhes a responsabilidade de legalizar os prédios.
s. Caso soubessem que constava do acordo uma cláusula com o teor da que se encontra transcrita em l. jamais assinariam esse documento.
t. No dia 06 de Fevereiro de 2019 o Banco ... emitiu declaração com o seguinte teor: “A pedido de AA se declara que o mesmo solicitou nesta instituição de crédito um crédito habitação no montante de 80.000€ que não foi possível aprovar nos termos do DL 74-A/2017 da Recomendação do Banco de Portugal e demais legislação conexa, por insuficiência do valor da avaliação do imóvel no montante de 69.100€”
u. O financiamento foi recusado para o montante de €80.000,00 em virtude de no prédio rústico referido em a. existirem construções ilegais e no urbano não existirem condições de habitabilidade.
v. Essa recusa ocorreu entre os meses de Agosto e Dezembro de 2018.
w. Por carta registada com aviso de recepção datada de 20.12.2018 o autor comunicou às rés o seguinte:
“Venho pela presente missiva resolver o contrato-promessa de compra e venda celebrado a 10 de Janeiro de 2018 (…) Informo V. Exas que o banco desistiu do crédito, com fundamento de que o imóvel em causa não possui condições mínimas de habitabilidade, pois tanto a cozinha e as instalações sanitárias se encontram localizadas nas partes ilegais da moradia, juntando para esse efeito um relatório de avaliação do referido imóvel (…) Tendo em conta que a aquisição do financiamento bancário é condição resolutiva do presente contrato (…) venho por este meio comunicar formalmente a imediata resolução do mesmo. Assim, solicito a V/s Exas. a devolução de todos os valores pagos no montante global de €20.000,00 (vinte mil euros) no prazo estipulado para o efeito, 10 dias a contar da presente comunicação.”
x. Por carta datada de 04 de Janeiro de 2019 as rés comunicaram aos autores que:
“Acusamos a recepção da v/ carta em referência, e tomamos em devida nota a v/ resolução do CPCV em referência. Certo é que a questão do financiamento bancário já tinha sido ultrapassada por V. Exas pelo que é extemporânea face ao clausulado no CPCV, nomeadamente às alterações/aditamentos do mesmo. Sendo certo que incumbia a V. Exas regularizar quaisquer construções ou situações registrais e matriciais dos prédios com vista ao mesmo financiamento bancário, o que aliás resulta do relatório de avaliação do imóvel de 24.05.2018. Verifica-se, pois, que V. Exas não cumpriram diligentemente a obrigação constante do nº 1 da cláusula terceira “O presente contrato é expressamente celebrado sob a condição resolutiva dos segundos outorgantes (promitentes compradores) conseguirem obter financiamento bancário para a aquisição, competindo-lhes – sendo tal exigido pela entidade bancária- regularizar quaisquer construções ou situações registrais e matriciais dos prédios para que tal se verifique. Consideramos um abuso de direito a invocação da falta de verificação da condição de financiamento, quando foram V. Exas que não concluíram atempada e diligentemente a obrigação a que se encontravam obrigados para que tal financiamento fosse possível. Daí que somos a informar que, por tal motivo, consideramos a resolução inválida e o mesmo CPCV definitivamente incumprido por V. Exas com a perda do sinal, com as legais e contratuais consequências, nos termos da cláusula sétima.”
IV. O mérito do recurso:
A] da nulidade da sentença recorrida:
As recorrentes sustentam que a decisão recorrida é nula nos termos das alíneas d) e e) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil.
Na génese desta argumentação encontra-se a circunstância de sentença recorrida ter considerado que o último aditamento ao contrato-promessa – pontos k), l) e m) da matéria de facto – foi assinado pelos autores com falta de consciência da declaração e daí ter concluído, por aplicação do regime do artigo 246.º do Código Civil, que não produzem qualquer efeito as referências existentes naquele aditamento a que seriam os autores «os responsáveis pela regularização das construções e situações registrais dos prédios».
Defendem as recorrentes que o tribunal a quo não podia ter decidido desse modo porque, segundo consta das conclusões 7 e 8, «não foi peticionado na lide a devolução do sinal com base em qualquer vicio de vontade na formação do contrato, sendo que tal alegação apenas foi suscitada na réplica com consequente alteração do pedido», o que «além de ser processualmente inadmissível na réplica, viola também o principio do dispositivo traduzindo-se a pronuncia de tal matéria como fundamento ou motivação para a decisão como nulidade da sentença».
Quid iuris?
Salvo melhor opinião, os autores não procederam a qualquer alteração do pedido, designadamente na réplica.
Basta ler esse articulado para verificar que os autores não modificaram, não ampliaram nem reduziram o seu pedido que continuou a ser única e exclusivamente o formulado na petição inicial e com a redacção que lhe foi dada nesse articulado. Desde o início da acção que o pedido dos autores é o da condenação das rés a restituírem aos autores o sinal que receberam daqueles ao abrigo do contrato-promessa celebrado entre as partes, situação que, entretanto, não se alterou.
O que vale por dizer que quando a sentença recorrida condenou as rés a restituírem aos autores o valor daquele sinal, condenou no objecto pedido e não em objecto diverso, pelo que seguramente não incorreu na nulidade prevista na alínea e) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil.
Questão bem diferente dessa é a de saber se a sentença conheceu de causa de pedir não alegada, isto é, se para julgar procedente o pedido formulado pelos autores, a sentença se apoiou em factos jurídicos concretos distintos dos alegados pelos autores para neles alicerçarem o seu pedido, caso em que estaria verificada a nulidade da sentença por excesso de pronúncia (artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do Código de Processo Civil).
Na petição inicial, os autores alegaram que celebraram com as rés um contrato-promessa de compra e venda, que esse contrato foi celebrado com a condição resolutiva de os promitentes-compradores obterem financiamento bancário para o pagamento do preço e que esse financiamento não foi obtido pelo que se preencheu a condição resolutiva do contrato.
É certo que os autores, sem necessidade, alegam ainda que resolveram o contrato e invocam o instituto do enriquecimento sem causa. Todavia, como a causa de pedir é composta pelos factos jurídicos concretos alegados para servirem de fundamento do direito que se pretende exercer, e não pelas qualificações de direito, correctas ou incorrectas, que a parte possa fazer para explicar a sua pretensão, não há qualquer dúvida de que a causa de pedir que serve de fundamento à pretensão dos autores é o contrato e a verificação da condição resolutiva inserida no mesmo.
Na contestação, em resposta à alegação dos autores, as rés perdem-se numa série de considerações que nada opõem à essência do fundamento apresentado pelos autores, mas acabam por sustentar que o banco não recusou o financiamento, apenas o condicionou à realização de diligências para «ultrapassar contingências de outra ordem» que competia aos autores realizar. Acrescentam, agora já para fundamentar a sua reconvenção, que os autores desistiram da realização dessas diligências que teriam permitido a celebração do contrato prometido e optaram por resolver o contrato, com o que incorreram eles mesmos em incumprimento definitivo do contrato-promessa, pelo que deverão ser condenados, em reconvenção, no perdimento do sinal.
É em resposta a esta alegação das rés, de que recaía sobre os autores a obrigação de colocarem os imóveis em condições de ser celebrado o negócio prometido, caso em que o banco lhes financiaria a aquisição dos imóveis, que os autores invocam a desconformidade entre a vontade real das partes e o texto inserido no último aditamento ao contrato, sustentando que «tal cláusula não foi sequer discutida, ou negociada, em momento algum», que «o erro na formação da vontade dos Autores implica necessariamente a anulabilidade de tal alteração», «o que … se requer, para todos os …efeitos».
Caso esta alegação dos autores traduzisse a alegação de um novo e distinto fundamento jurídico do direito à restituição do sinal prestado, estaríamos perante uma ampliação da causa de pedir, a qual seria ilegal porque o artigo 265.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, apenas a admite, não havendo acordo das partes, quando ela seja consequência de confissão feita pelo réu e aceite pelo autor, condicionalismos que manifestamente aqui não se verificava. Nessa eventualidade, a sentença teria conhecido de uma causa de pedir de que não podia conhecer e seria, portanto, nula.
Não é, porém, assim, porque esta alegação dos autores na réplica apenas consubstancia, por um lado, uma impugnação motivada da matéria da excepção invocada pela ré na sua defesa (ao sustentarem que não têm a obrigação que as rés lhes assacam) e, por outro lado, a oposição de uma excepção à matéria da reconvenção da ré (ao invocarem a anulabilidade da declaração de aditamento ao contrato na qual as rés fundam o incumprimento dos autores).
O fundamento do pedido dos autores continuou a ser o preenchimento da condição resolutiva incluída no contrato. Por isso, não havendo dúvidas de que os autores podiam responder à matéria da excepção e da reconvenção, usando os meios de defesa que entendessem, o tribunal a quo não conheceu de uma causa de pedir que não estivesse alegada, nem conheceu de matéria que lhe estivesse vedado conhecer.
Improcede, por isso, a arguição de nulidade da sentença recorrida.
B] da impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
As recorrentes impugnam a decisão proferida sobre a matéria de facto, dedicando a essa impugnação as conclusões 9 a 17, bem como o corpo de texto que antecede a conclusão 9.
Embora tenham relegado essa questão para final, a mesma tem de ser conhecida em primeiro lugar, pela simples razão de que não é possível ao tribunal proceder à subsunção jurídica sem previamente fixar a fundamentação de facto sobre a qual ela poderá recair.
Sucede que existem razões em virtude das quais esta impugnação tem de ser rejeitada.
Na verdade, sabe-se que as alegações de recurso se dividem em corpo das alegações, nas quais o recorrente expõe os fundamentos ou argumentos através dos quais procura convencer o tribunal de recurso da sua razão, e conclusões das alegações, nas quais o recorrente sintetiza as concretas questões que pretende que o tribunal de recurso aprecie e o sentido com que as deverá decidir (artigo 639.º do Código de Processo Civil).
Servindo as conclusões de recurso para sintetizar as questões que se pretende que o tribunal aprecie e o sentido com que as deverá decidir, nos casos em que uma dessas questões é a impugnação da decisão da matéria de facto, parece forçoso concluir que terão de fazer parte das conclusões itens especificando essa pretensão e cumprindo os requisitos de que depende a validade da impugnação.
Constitui posição sólida, reiterada e amplamente conhecida da jurisprudência que o thema decidendum do recurso é estabelecido pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, não sendo permitido ao tribunal ad quem conhecer de questões que extravasem as conclusões de recurso, excepto se as mesmas forem de conhecimento oficioso (cf. artigos 608.º, n.º 2, 609.º, n.º 1, 635.º, n.º 4, e 639.º, do Código de Processo Civil).
A delimitação do objecto do recurso pela formulação das conclusões das alegações conduz a que seja em função destas, e não propriamente do corpo das alegações, que se devam delimitar e interpretar as questões de que o tribunal de recurso pode e deve conhecer, as quais só podem exceder o mencionado nas referidas conclusões no caso de se tratar de questões de conhecimento oficioso e cujo conhecimento não esteja precludido ou prejudicado.
Para impugnar a decisão da matéria de facto o recorrente tem de especificar, obrigatoriamente e sob pena de imediata rejeição do recurso nessa parte, os seguintes aspectos: os concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios que na óptica dos recorrentes impunham decisão diversa e o sentido da decisão que deve ser proferida, sendo que no tocante aos depoimentos gravados carece de indicar as passagens da gravação em que se funda o seu recurso (artigo 640.º do Código de Processo Civil).
O recorrente é, assim, obrigado a individualizar os factos que estão mal julgados, a especificar os meios de prova concretos que impõem a modificação da decisão, a indicar o sentido da decisão a proferir e, inclusivamente, tratando-se de depoimentos de testemunhas gravados, a precisar as passagens do depoimento que tal hão-de permitir.
A violação deste ónus, preciso e rigoroso, conduz, nos termos expressos e, por conseguinte, intencionais da norma, à rejeição imediata do recurso na parte afectada, não havendo sequer lugar a qualquer convite ao aperfeiçoamento da falha – neste sentido cf. Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, Novo Regime, pág. 145 e seguintes – porquanto esse convite se encontra apenas consagrado no n.º 3 do artigo 639.º do Código de Processo Civil para as conclusões das alegações sobre matéria de direito.
Lendo as conclusões das alegações de recurso não se encontra nestas nem a indicação dos concretos pontos de facto cuja decisão o tribunal ad quem deve reapreciar, nem a indicação do sentido da decisão a proferir sobre eles. Nas referidas conclusões as recorrentes limitam-se a fazer afirmações sobre as ilações que entendem poder ser retiradas do depoimento da testemunha EE e dos depoimentos dos autores.
Daqui resulta que nas conclusões das alegações de recurso as recorrentes não cumpriram os requisitos obrigatórios da indicação dos concretos pontos da matéria de facto cujas decisões impugnam e pretendem ver modificada e da indicação do sentido ou conteúdo da decisão a proferir pela Relação em relação a esses factos.
Refira-se que o Supremo Tribunal de Justiça tem uma posição segura quanto ao local onde estes requisitos devem ser cumpridos (nas conclusões das alegações) e quanto à consequência do seu incumprimento (a imediata rejeição do recurso, sem qualquer convite ao aperfeiçoamento).
Assim, no mais recente Acórdão conhecido sobre essa matéria proferido em 13-01-2022, proc. n.º 417/18.4T8PNF.P1.S1, in www.dgsi.pt, o Supremo Tribunal de Justiça faz o seguinte ponto da situação do seu próprio entendimento sobre esta matéria:
«O Supremo Tribunal de Justiça tem vindo a pronunciar-se, em diversos acórdãos, sobre o ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, firmando uma linha jurisprudencial que iremos procurar sintetizar.
No que diz respeito ao enquadramento processual da rejeição da impugnação da decisão relativa à matéria de facto, o Supremo Tribunal de Justiça considerou no acórdão de 3/12/2015, proferido no processo n.º 3217/12.1TTLSB.L1.S1 (Revista-4.ª Secção), que se o Tribunal da Relação decide não conhecer da reapreciação da matéria de facto fixada na 1.ª instância, invocando o incumprimento das exigências de natureza formal decorrentes do artigo 640.º do Código de Processo Civil, tal procedimento não configura uma situação de omissão de pronúncia. No mesmo acórdão refere-se que o art.º 640.º, do Código de Processo Civil exige ao recorrente a concretização dos pontos de facto a alterar, assim como dos meios de prova que permitem pôr em causa o sentido da decisão da primeira instância e justificam a alteração da mesma e, ainda, a decisão que, no seu entender deve ser proferida sobre os pontos de facto impugnados. Acrescenta-se que este conjunto de exigências se reporta especificamente à fundamentação do recurso não se impondo ao recorrente que, nas suas conclusões, reproduza tudo o que alegou acerca dos requisitos enunciados no art.º 640.º, n.ºs 1e 2 do CPC. Por fim, conclui-se que versando o recurso sobre a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, importa que nas conclusões se proceda à indicação dos pontos de facto incorrectamente julgados e que se pretende ver modificados.
A propósito do conteúdo das conclusões, o acórdão de 11-02-2016, proferido no processo n.º 157/12.8 TUGMR.G1.S1 (Revista) – 4.ª Secção, refere que tendo a recorrente identificado no corpo alegatório os concretos meios de prova que impunham uma decisão de facto em sentido diverso, não tem que fazê-lo nas conclusões do recurso, desde que identifique os concretos pontos da matéria de facto que impugna (Cfr. no mesmo sentido acórdãos de 18/02/2016, proferido no processo n.º 558/12.1TTCBR.C1.S1, de 03/03/2016, proferido no processo n.º 861/13.3TTVIS.C1.S1, de 12/05/2016, proferido no processo n.º 324/10.9TTALM.L1.S1 e de 13/10/2016, proferido no processo n.º 98/12.9TTGMR.G1.S1, todos da 4.ª Secção).
[…] Finalmente, na linha da doutrina (Cfr. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2016-3.ª Edição, Almedina, pág. 142), o Supremo Tribunal de Justiça tem entendido que quando o recorrente não cumpra o ónus imposto no art.º 640.º do Código de Processo Civil não há lugar ao convite ao aperfeiçoamento, que está reservado para os recursos da matéria de direito (Cfr. acórdãos de 7/7/2016, proferido no processo n.º 220/13.8TTBCL.G1.S1 e de 27/10/2016, proferido no processo n.º 110/08.6TTGDM.P2.S1, ambos da 4.ª Secção).
Mais recentemente, a propósito desta problemática, a Secção Social deste Supremo Tribunal voltou a sublinhar:
- A alínea b), do n.º 1, do art.º 640.º do CPC, ao exigir que o recorrente especifique “[o]s concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”, impõe que esta concretização seja feita relativamente a cada um daqueles factos e com indicação dos respectivos meios de prova, documental e/ou testemunhal e das passagens de cada um dos depoimentos.
- Não cumpre aquele ónus o apelante que, nas alegações e nas conclusões, agrega a matéria de facto impugnada em blocos ou temas e indica os meios de prova relativamente a cada um desses blocos, mas omitindo-os relativamente a cada um dos concretos factos cuja decisão impugna. (Acórdão de 19-12-2018, proferido no Proc. n.º 271/14.5TTMTS.P1. S1 e Acórdão de 05-09-2018, proferido no Proc. n.º 15787/15.8T8PRT.P1. S2.)
- Da conjugação do art.º 640.º, n.º 1, alíneas a) e c), do Código de Processo Civil, com o disposto no art.º 639.º, n.º 1, do mesmo diploma legal, resulta que o recorrente que pretenda impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto tem de fazer consignar nas suas conclusões os concretos pontos de facto que pretende impugnar e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida (Acórdão de 31-10-2018, proferido no Proc. n.º 2820/15.2T8LRS.L1. S1.).
- Na verificação do cumprimento dos ónus de alegação previstos no artigo 640.º do Código de Processo Civil, os aspectos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. […]
- Sendo as conclusões não apenas a súmula dos fundamentos aduzidos nas alegações stricto sensu, mas também e sobretudo as definidoras do objecto do recurso e balizadoras do âmbito do conhecimento do tribunal, no caso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente indicar nelas, por referência aos concretos pontos de facto que constam da sentença, aqueles cuja alteração pretende e o sentido e termos dessa alteração.
- Por menor exigência formal que se adopte relativamente ao cumprimento dos ónus do art.º 640.º do Código de Processo Civil e em especial dos estabelecidos nas suas alíneas a) e c) do n.º 1, sempre se imporá que seja feito de forma a não obrigar o tribunal ad quem a substituir-se ao recorrente na concretização do objecto do recurso.
- Tendo o recorrente nas conclusões se limitado a consignar a globalidade da matéria de facto que entende provada, mas sem indicar, por referência aos concretos pontos de facto que constam da sentença e que impugna, os que pretende que sejam alterados, eliminados ou acrescentados à factualidade provada, não cumpriu o estabelecido no art.º 640.º, n.º 1, als. a) e c) do Código de Processo Civil, devendo o recurso ser liminarmente rejeitado nessa parte. (Acórdão de 16-05-2018, proferido no Proc. n.º 2833/16.7T8VFX.L1. S1.) […]
- As coordenadas estabelecidas pelo Supremo Tribunal de Justiça no que concerne à interpretação do disposto no artigo 690.º do Código de Processo Civil, referente ao ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, visam evitar soluções que possam conduzir a uma repetição total do julgamento, em virtude de recursos genéricos contra uma decisão da matéria de facto alegadamente errada, observando-se assim a opção do legislador de viabilizar apenas uma reapreciação de questões concretas, relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente, permitindo deste modo um efectivo exercício do contraditório por parte do recorrido.
- A verificação do cumprimento dos ónus de alegação previstos no artigo 640.º do Código de Processo Civil, no que respeita aos aspectos de ordem formal, deve ser norteada pelo princípio da proporcionalidade e da razoabilidade. (…)» (fim de citação).
Também no recente Acórdão de 18-01-2022, proc. n.º 243/18.0T8PFR.P1.S1, in www.dgsi.pt, o Supremo Tribunal de Justiça aduziu o seguinte sobre esta matéria:
«A jurisprudência deste Supremo Tribunal (cfr. entre outros, Acórdão de 22-11-2018, Revista n.º 2337/06.6TBTVD.L1.S2) tem distinguido, para efeitos do disposto nos artigos 640.º e 662.º, n.º 1, ambos do CPC, entre um ónus primário e um ónus secundário. O primeiro refere-se à exigência da concretização dos pontos de facto incorrectamente julgados, da especificação dos concretos meios probatórios convocados e da indicação da decisão a proferir, conforme previsto nas alíneas a), b) e c) do n.º 1 do citado artigo 640.º, e tem por função delimitar o objecto do recurso e fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto. Já o ónus secundário consiste na exigência da indicação exacta das passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, contemplada na alínea a) do n.º 2 do mesmo artigo 640.º, e visa possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida.
Os requisitos formais de admissibilidade da impugnação da decisão de facto têm em vista, no essencial, garantir uma adequada inteligibilidade do objecto e alcance teleológico da pretensão recursória, de forma a proporcionar o contraditório esclarecido da contraparte e a circunscrever o perímetro do exercício do poder de cognição pelo tribunal de recurso (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 22-03-2018, proc. n.º 290/12.6TCFUN.L1.S1).
Estando em causa um direito fundamental, como o direito ao recurso na vertente da impugnação da matéria de facto, só em casos de erro grosseiro ou omissão essencial, que dificulte a compreensão do objecto do recurso e das questões a decidir, é que o recurso pode ser rejeitado por incumprimento do ónus previsto no artigo 640.º do CPC (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 14-02-2017, proc. n.º 1260/07.1TBLLE.E1.S1). Esta questão prende-se com a delimitação do objecto do recurso, balizado na respectiva síntese conclusiva, em consonância com o princípio do dispositivo, conforme afirma o Acórdão deste Supremo Tribunal, de 22-02-2017 (Revista n.º 1512/07.0TB CSC.L1.S1). […]
Este Supremo Tribunal tem tido uma visão flexível da análise da observância dos requisitos do artigo 640.º do CPC, dependendo a decisão desta questão de uma ponderação casuística e não formalista das exigências legais. A este propósito, entendeu o já citado acórdão de 08-07-2020 que «O critério relevante para apreciar a observância ou inobservância dos ónus enunciados no art. 640.º do CPC há-de ser conforme aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade», especificando a jurisprudência deste Supremo Tribunal, que a incompletude das conclusões pode ser sanada por uma conjugação com as alegações, desde que as conclusões enumerem entre as questões a decidir a impugnação da matéria de facto e indiquem, mesmo que de modo sintético, os factos cuja modificação pretendem obter e os meios de prova cuja reapreciação peticionam, bem como os factos que pretendem aditar ou eliminar. Por exemplo, afirma-se no Acórdão de 09-02-2017 (Revista n.º 8228/03.5TVLSB.L1.S2) e no Acórdão de 08-06-2017 (Revista n.º 88/14.7TJPRT.P3.S1), que não existe fundamento bastante para rejeitar a impugnação da matéria de facto, «(…) numa situação em que, nas conclusões delimitadoras do objecto do recurso, tenha sido devidamente cumprido o ónus primário ou fundamental, identificando os concretos pontos de facto impugnados e as propostas de decisão alternativa sobre os mesmos, bem como os concretos meios de prova que imponham tal alternativa, já podendo – e até devendo – o cumprimento do ónus secundário ser satisfeito na motivação (corpo das alegações), para aí sendo relegadas a valoração dos concretos meios de prova indicados nas conclusões e a determinação da sua relevância para a distinta decisão proposta, bem como a indicação, com exactidão, das passagens da gravação». Todavia, quando falte a especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que recorrente considera incorrectamente julgados, deve ser rejeitado o recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto.
[…] Esta total omissão nas conclusões do recurso dos requisitos do artigo 640.º do CPC não pode ser suprida pela circunstância de no corpo das alegações (…) constarem alegadamente esses elementos, …. Nem sequer é possível a formulação pelos tribunais da Relação de um convite ao aperfeiçoamento das conclusões quando não se cumpram as especificações legais. Sumariou-se, no acórdão de 14-02-2017 (Revista n.º 1260/07,1TBLLE.E1.S1), o seguinte: «A lei afastou a possibilidade de a Relação lançar mão de um convite ao aperfeiçoamento da alegação, importando a insatisfação pelo recorrente daquele ónus da impugnação da decisão da matéria de facto, irremissivelmente, a rejeição, nessa parte, do recurso e não sendo admissível a actuação, pela Relação, do dever de prevenção».
Nos termos da lei, é pelas conclusões que se define o objecto do recurso, não estando o tribunal recorrido vinculado a conhecer questões de direito ou de facto não incluídas nas conclusões do recurso, as quais se destinam a proceder à delimitação objectiva do recurso.
O tribunal ad quem só está obrigado a conhecer do conjunto de questões elencadas nas conclusões do recurso, salvo quando se trate de matérias de conhecimento oficioso que, no âmbito do recurso interposto, possam ser decididas com base nos elementos constantes do processo e que não se encontrem cobertas pelo caso julgado.
Neste sentido, a especificação dos requisitos do artigo 640.º do CPC, ainda que em modo sintético e com remissões para as alegações de recurso, deve constar das conclusões do recurso, sob pena de rejeição do recurso nessa parte, por aplicação subsidiária do disposto nos artigos 635.º, n.º 2 e 639.º, n.º 1, do CPC.
Como afirma Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, Almedina, Coimbra, 2020, p. 135), em virtude do estipulado no artigo 639.º, n.º 1, do CPC, as conclusões delimitam a área de intervenção do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido, na petição inicial, ou à das excepções, na contestação.» (fim de citação)
Como por aqui se vê, a posição do Supremo Tribunal de Justiça, que é igualmente a nossa, é a de que para cumprir minimamente os requisitos específicos da impugnação da decisão sobre a matéria de facto e permitir que essa seja uma das questões a apreciar pelo tribunal de recurso, o recorrente tem de indicar nas conclusões das alegações de recurso, pelo menos, quais os concretos pontos da matéria de facto cuja decisão pretende ver modificada e qual o sentido da decisão que sobre eles deve ser proferida (os restantes requisitos podem estar cumpridos apenas no corpo das alegações). A ausência dessas indicações nas conclusões das alegações é motivo de rejeição imediata da impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Pelo exposto, ao abrigo do disposto no artigo 640.º do Código de Processo Civil, na parte em que o mesmo tem por objecto a impugnação da decisão da matéria de facto, o recurso é rejeitado.
B] matéria de direito:
Excluídas as conclusões 7 e 8, que respeitam à questão da nulidade da sentença, primeiramente apreciada, e as conclusões 9 a 17, que respeitam à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, rejeitada de seguida, sobram as conclusões 1 a 6 das alegações de recurso, únicas que são relativas a matéria de direito e que colocam as questões de saber se o contrato estava subordinado à condição resolutiva de obtenção de financiamento bancário por parte dos promitentes-compradores, que contornos tinha essa condição e se ela se verificou.
Nos termos do artigo 270.º do Código Civil, «as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva».
Segundo Manuel de Andrade, in Teoria Geral do Direito, II volume, pág. 356, a condição é «uma cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que, ou só verificado tal acontecimento futuro e incerto é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então, só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (condição resolutiva).»
Segundo Pedro Pais de Vasconcelos, in Teoria Geral do Direito Civil, 8ª edição, pág. 530, é «característico da condição, como cláusula típica, que o seu conteúdo corresponda à sujeição da eficácia do negócio, ou de parte dele, à verificação ou à não verificação de um facto e que esse facto, o facto condicionante, seja na condição tido como facto futuro e como facto incerto.»
Também segundo Carvalho Fernandes, in Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, II volume pág. 403, «identifica-se como primeiro e essencial elemento do conceito de condição, o carácter futuro do facto ou acontecimento, de cuja verificação dependem os efeitos do negócio, quer para se começarem a produzir, quer para cessarem.»
Segundo Ana Afonso, in Comentário ao Código Civil: Parte Geral, coord. de Luís Carvalho Fernandes e José Brandão Proença, Universidade Católica Editora, 2014, pág. 661, a aposição no contrato de uma «cláusula negocial cujo conteúdo especifico se traduz em subordinar a eficácia do negócio à verificação de um evento dotado das características da colocação no futuro e da incerteza» estabelece «uma relação de dependência entre a eficácia de um negócio jurídico, perfeito e válido, e um evento futuro e incerto, originando uma dissociação entre o momento de assunção de um vínculo jurídico-negocial, irrevogável e intangível, e o momento da respectiva eficácia». A autora assinala ainda que «a aposição de uma cláusula de condição a um negócio jurídico corresponde ao exercício da autonomia privada, servindo o interesse dos sujeitos do negócio de se precaverem quanto à evolução futura de acontecimentos que não controlam e dos quais depende a mais perfeita concretização dos seus interesses negociais».
Isso é assim porque as partes gozam de liberdade negocial, em razão da qual podem celebrar contratos sob condição suspensiva ou resolutiva, tal como podem acordar cláusulas acessórias típicas ou atípicas, desde que os negócios, por sua natureza, não sejam com elas incompatíveis – cf. artigos 405.º e 271.º, n.º 1, do Código Civil –.
No Comentário ao Código Civil: Direito das Obrigações: Das Obrigações em Geral, coord. de Luís Carvalho Fernandes e José Brandão Proença, Universidade Católica Editora, 2018, página 138, refere-se que «a cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroactiva da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. Acresce que a resolução tem, em regra, apenas eficácia retroactiva entre as partes e a verificação da condição resolutiva tem, também em regra, eficácia retroactiva plena (artigo 274.º, n.º 1)».
A condição, em sentido próprio, tem por fonte uma cláusula acessória do negócio. Para haver verdadeira condição, ela há de resultar de estipulação das partes. Segundo Manuel de Andrade, in Teoria-Geral, vol. II, pág. 356, a condição exprime “uma vontade hipotética”, mas “actual e efectiva, embora subordinada a um dado evento que se prevê como possível, mas não como certo”. Isso remete-nos para a interpretação do contrato.
O nº 1 do artigo 236º do Código Civil consagra a denominada doutrina da impressão do destinatário, segundo a qual o sentido juridicamente relevante com que deve valer uma declaração negocial há-de corresponder àquele que lhe seria dado por um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, que, conhecendo as circunstâncias que este concretamente conhecia, atribuiria à declaração, agindo com capacidade e diligência médias (cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.1.2021, proc. nº 1939/15.4T8CSC.L1.S1, in www.dgsi.pt) .
Na actividade de interpretação, parte-se do elemento literal, mas faz-se uso de outros elementos ou circunstâncias que ajudem a precisar o sentido da declaração, designadamente as circunstâncias de tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as negociações respectivas, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, os termos do negócio, os interesses que nele estão em jogo, a finalidade prosseguida.
O que se procura com a interpretação não é encontrar o sentido das declarações negociais isoladas do seu contexto negocial, mas antes aprender o sentido juridicamente relevante do conjunto auto-regulativo que é o negócio jurídico como um todo, considerando as expressões utilizadas no contexto e nas circunstâncias em que foram proferidas.
Tanto quanto resulta dos factos provados (e as partes não se atrevem a negá-lo), por acordo das partes o contrato-promessa ficou subordinado a um evento futuro e incerto cuja verificação levaria a que o contrato ficasse sem efeito e os promitentes-compradores pudessem exigir das promitentes-vendedoras a devolução do sinal, ou seja, foi sujeito a uma condição resolutiva (artigo 270.º do Código Civil).
Isso resultava claramente da cláusula terceira do contrato na sua redacção inicial onde se estipulou que o contrato «é expressamente celebrado sob a condição resolutiva dos segundos outorgantes (promitentes compradores) conseguirem obter financiamento bancário para a aquisição» e que «a não verificação da condição a que fica sujeito o presente contrato este, e as promessas dele resultantes, fica sem qualquer efeito, obrigando-se, consequentemente, estas a devolverem-lhes, em singelo e no prazo de 10 (dez) dias, todas as quantias que lhes tenha sido entregues, nomeadamente a título de sinal».
E resulta ainda da cláusula terceira do contrato na redacção que lhe foi dada com o aditamento datado de 1 de Agosto de 2018. Independentemente da validade da declaração constante deste aditamento (questionada, como vimos, pelos autores na réplica), a nova redacção da cláusula terceira não arreda a condição resolutiva da obtenção de financiamento bancário.
Essa redacção apenas introduz uma inovação em relação à redacção anterior; mantém-se a condição resolutiva da obtenção de financiamento bancário, mas passa a estabelecer-se que «se tal lhe for exigido pela entidade bancária» caberá aos promitentes-compradores «regularizar quaisquer construções ou situações registrais e matriciais dos prédios para que tal se verifique» (leia-se, para que o financiamento seja concretizado).
A diferença reside, portanto, no acrescento de um dever de diligência dos promitentes- compradores perante o banco financiador que antes não constava do contrato, mas que, porventura, já resultaria das regras da boa fé.
Convém, no entanto, apreender devidamente o que estava em causa. Embora isso não resulte expressamente do elenco da matéria de facto, como devia, resulta dos documentos juntos e dos depoimentos produzidos em audiência (que ouvimos na totalidade) que os imóveis prometidos vender se encontravam devidamente inscritos no registo predial e nas matrizes, daí não resultando qualquer impedimento à concretização do contrato prometido.
Todavia, nesses imóveis existiam construções; umas estavam implantadas no prédio rústico e eram ilegais por não terem sido objecto de licenciamento; as outras constituíam o prédio urbano destinado à habitação mas este não possuía licença de habitabilidade, carecia dela para poder ser transaccionado e as construções não possuíam condições mínimas de habitabilidade, ou seja, careciam de obras para criar as condições que permitiriam a atribuição da licença de habitabilidade pela entidade competente
Como se vê, na sua redacção inicial o contrato-promessa descurava totalmente esta situação impeditiva da celebração do contrato-prometido. E isso foi assim porque quem elaborou o contrato foi a mediadora imobiliária (as partes nunca chegaram a falar entre si ou a conhecerem-se pessoalmente!) que em simultâneo assumiu por si mesma a resolução desses problemas de modo a criar as condições para que a compra e venda prometida pudesse ser celebrada, o que não conseguiu fazer ao longo de um ano, razão pela qual foi instando as partes a celebrarem os aditamentos ao contrato para ter mais tempo para resolver esses problemas.
No aditamento de Agosto de 2018, esta questão é vertida finalmente para o texto do contrato por iniciativa do mediador imobiliário que até essa altura não havia conseguido resolver os obstáculos à concretização do negócio prometido. Todavia, como vimos, a nova redacção não estabelece que passa a ser dos autores a obrigação de realizar obras no prédio urbano para lhe conferir as condições de habitabilidade indispensáveis para a obtenção da correspondente licença. O que a nova redacção estabelece é somente que compete aos promitentes-compradores a regularização de quaisquer construções ou situações registrais e matriciais para concretizar o financiamento, no caso de o banco o exigir.
Em condições normais quem tem de criar as condições para que um imóvel que lhe pertence possa ser transaccionado é o respectivo proprietário e interessado na sua alienação. Não apenas é ele que dispõe de legitimidade exclusiva para criar essas condições, como será ele o beneficiário do incremento patrimonial que a criação de condições que permitam a venda do imóvel traduzirá ao nível do respectivo valor venal.
O que não faz sentido e não é razoável supor que aconteça é que o interessado na sua aquisição se disponha a pagar um preço pelo imóvel e depois, sem se acordar qualquer redução do preço fixado no contrato-promessa, tenha de suportar ainda os custos com a criação das condições para a concretização do negócio, donde resultará afinal um encargo superior ao preço acordado. Por isso mesmo, o artigo 237.º do Código Civil estabelece que «em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações».
Por isso, não podemos interpretar a nova redacção da cláusula terceira para além do seu sentido estrito, o qual não é compatível com a interpretação que as rés dela querem fazer.
Com efeito, o banco apenas aprecia o pedido de financiamento que lhe é apresentado e decide se o aprova ou não e em que condições, designadamente se exige ou não garantias. O banco não é notário nem oficial de registo predial e por isso não exige nem deixa de exigir a regularização da situação legal dos imóveis, o banco pressupõe que até à celebração da escritura e de modo a permitir a sua celebração aquela regularização se encontra feita pelas partes, de modo a que estejam reunidas as condições para a celebração do negócio a financiar e o financiamento aprovado seja concretizado. Se essa regularização não for feita pelas partes, o banco apenas não concretiza o financiamento, independentemente do que isso signifique no âmbito do relacionamento das partes.
Nessa medida, a referida cláusula tem de ser interpretada no sentido de respeitar à relação entre os autores e o banco financiador, no sentido de vincular os autores a fazer diligências para demonstrar ao banco que as questões legais que impediam a celebração do contrato-prometido tinham sido superadas, de modo a que o banco concedesse o financiamento que tivesse aprovado e cuja concretização estivesse a ser impedida por questões daquela natureza.
Como quer que seja, nem mesmo essa cláusula afasta a circunstância de o contrato ter sido submetido à condição resolutiva da obtenção de financiamento bancária, razão pela qual importa antes de mais verificar se esse financiamento não foi aprovado e se tal se deveu mesmo a questões relacionadas com a dita «regularização» dos prédios e/ou a culpa dos autores (artigo 275.º, n.º 2, 2.ª parte).
Conforme resultou provado os autores pediram um financiamento bancário no montante de 80.000,00€. Não constando do contrato-promessa qualquer limite ao valor do financiamento a pedir pelos promitentes-compradores que as partes aceitavam como condição resolutiva do contrato e correspondendo o valor pedido ao preço pelo qual foi celebrada a promessa de compra e venda, parece forçoso concluir que o pedido de financiamento daquele montante se encontra abrangido pela economia do contrato.
Cabe ao adquirente e obrigado ao pagamento do preço reunir as condições para poder pagar esse preço e, por isso, a necessidade de diligenciar pela obtenção dessas condições e consequentemente a liberdade para escolher e determinar como as criar. Se tivesse pedido ao banco um financiamento de valor superior ao preço a pagar, haveria da sua parte um abuso, um excesso não coberto pelas regras da boa fé, que impediria que ele pudesse aproveitar-se da não aprovação do financiamento desse montante para se libertar das obrigações contratuais. Todavia, estando o seu pedido compreendido no montante do preço a pagar, para que se pudesse afirmar a existência desse impedimento seria indispensável que as próprias partes tivessem estipulado o montante cujo financiamento seria condição da promessa feita, o que, como vimos, não sucedeu no caso.
A circunstância de já se encontrar paga, a título de sinal, uma parte do preço, não prejudica essa conclusão porque o pedido de financiamento não está associado necessariamente à falta de recursos financeiros próprios para efectuar a compra.
O interessado na compra até pode possuir meios económicos disponíveis para efectuar o pagamento do preço, mas decidir só fazer a compra se obtiver financiamento bancário para o efeito, designadamente por não querer usar os seus recursos, pretender usá-los para outros fins ou conservá-los como reserva, economia ou para fazer face a outras despesas implicadas pela compra (v.g. escritura e impostos).
Portanto, de novo, se as partes não tiveram o cuidado de especificar o montante do financiamento a que atribuíam a natureza de condição resolutiva do contrato, deve entender-se que possui essa natureza o financiamento cujo montante não exceda o valor total do preço a pagar.
No caso, aliás, o sinal não foi pago através da conta bancária do promitente-comprador, mas sim de um terceiro, pelo que nem sequer é possível sustentar que aquele possuía recursos financeiros próprios que tornavam dispensável um financiamento no montante de 80.000,00€.
Também segundo se provou a razão pela qual o banco recursou o financiamento ateve-se pura e simplesmente ao valor dos prédios prometidos. Como se tratava de um financiamento para aquisição de imóveis e a garantir por hipoteca sobre os mesmos, o banco mandou avaliar os imóveis e através dessa avaliação apurou que estes tinham o valor de 69.100,00€ que era inferior ao valor a financiar quando tinha de ser bem superior para respeitar os rácios entre o financiamento e o valor da respectiva garantia aprovados pelo Banco de Portugal e pelas normas legais aplicáveis. A não aprovação do financiamento deveu-se, pois, exclusivamente à relação entre o montante daquele e o valor dos imóveis a adquirir com esse financiamento.
Na base dessa avaliação esteve certamente o estado dos imóveis e das construções, na medida em que, como é obvio, o estado e as condições dos imóveis influenciam o respectivo valor venal. Todavia, conforme já se assinalou, esse não é um problema do banco ou que influencie o comportamento do banco porque para este terão sempre de estar reunidas as condições legais para a aquisição dos bens a financiar poder ser celebrada e tal respeita às partes, não ao banco. A regularização não é uma exigência do banco, é uma exigência legal com que se defrontam as partes e que necessitam de superar para aceder ao financiamento bancário.
Nesse sentido, podemos concluir que o contrato ficou subordinado à condição resolutiva de os promitentes-compradores obterem financiamento bancário para o pagamento do preço dos imóveis, que esse financiamento foi pedido respeitando o limite do valor desse preço e que o banco recusou o financiamento em virtude da relação entre o valor do financiamento pedido (do preço) e o valor venal dos bens cuja aquisição seria financiada.
Dessas conclusões retira-se que se verificou a condição resolutiva a que o contrato foi subordinado e que a mesma não foi provocada pelos autores porque estes não formularam um pedido de financiamento excessivo e a não aprovação do pedido deveu-se a razões objectivas que nada têm a ver com acções ou omissões dos autores, mas antes com o valor dos imóveis e o estado em que estes estão a ser transaccionados pelos seus proprietários.
Em consequência, cessaram os efeitos do contrato-promessa celebrado e, com a extinção da obrigação da qual seria contrapartida, cessou o direito das rés a reterem o sinal prestado ao abrigo daquele contrato.
A decisão recorrida deve, por isso, ser confirmada, improcedendo o recurso.
V. Dispositivo:
Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação julgar o recurso improcedente e, em consequência, negando provimento à apelação confirmam a sentença recorrida.
Custas do recurso pelas recorridas, as quais vão condenadas a pagar aos recorrentes, a título de custas de parte, o valor da taxa de justiça que suportaram e eventuais encargos.
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Porto, 24 de Março de 2022.*
Os Juízes Desembargadores
Aristides Rodrigues de Almeida (R.to 674)
Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
[a presente peça processual foi produzida pelo Relator com o uso de meios informáticos e tem assinaturas electrónicas qualificadas]
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[1] A redacção do facto enferma de um manifesto lapso de escrita. O facto que nela se menciona tem por referência um documento que é identificado como o «documento referido em o.». Todavia, no ponto o. da matéria de facto não se faz alusão a qualquer documento, o qual é sim referido nos pontos k. e l. Lendo a motivação da decisão sobre a matéria de facto e mesmo a fundamentação de direito, não há dúvida de que o que se pretendeu escrever foi «documento referido em k. e l.». Assim deverá ser, pois, lido o facto do ponto p.