Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
MODIFICAÇÃO
ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS
- A existência de uma alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar;
- O carácter anormal dessa alteração;
- Que essa alteração provoque uma lesão para uma das partes;
- Que a lesão seja de tal ordem que se apresente como contrária à boa fé a exigência do cumprimento das obrigações assumidas; e
- Que não se encontre coberta pelos riscos próprios do contrato.
I.
B………., Lda., com sede na Rua ………., n.º .., ………., Santa Maria da Feira, intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário contra C………. e D………., residentes na Rua ………., n.º .., ………., Vila Nova de Gaia, pedindo a resolução do contrato identificado nos autos, e a restituição do sinal prestado - € 117.241,00 - acrescido de juros de mora desde a data da recepção da declaração de resolução do contrato.
Alegou que em 29/10/01 celebrou com as Rés um contrato promessa de aquisição de dois lotes de terreno; a compra visava a construções nos terrenos; em 27/02/03 a C. M. de V. N. de Gaia informou-a de que os lotes iriam ficar abrangidos por uma zona non aedificandi e assim as construções não poderiam ser licenciadas; comunicou às Rés, em 14/07/04, a resolução do contrato por alteração anormal das circunstâncias.
As Rés contestaram, alegando desconhecer se a Autora visava a aquisição para construção; em Setembro de 2002 a Autora soube da «expropriação» dos lotes; desde Fevereiro de 2003 que o contrato está resolvido por a Autora ter entrado em mora.
Pedem a improcedência da acção e, formulam reconvenção, pedindo a condenação da Autora a ver perdido a favor das reconvintes o sinal que lhe foi prestado.
Pedem, ainda, a condenação da Autora como litigante de má-fé.
A Autora replicou, mantendo a sua versão, negando que estivesse em mora pois a condicionante para marcação de escritura (aprovação de projecto de construção, incluindo projecto da especialidades) não ocorreu.
Pede igualmente a condenação das Rés como litigantes de má-fé.
II.
Foi realizada audiência preliminar com elaboração de despacho saneador.
Realizou-se audiência de julgamento e veio a ser proferida sentença que julgou procedente a acção e condenou as Rés a restituírem à Autora a quantia de € 117.241,00, acrescida de juros à taxa de 4% desde 23/07/04 até efectiva restituição.
Julgou improcedente o pedido reconvencional e absolveu a Autora-reconvinda do mesmo.
III.
Recorreram as Rés, concluindo como segue:
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A apelada contra-alegou, pedindo a confirmação da sentença.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
IV.
Factos considerados provados na sentença:
1). Em 29/10/2001, a Autora representada por E………., seu sócio gerente, e as Rés, subscreveram um documento a que deram o nome de «Contrato Promessa de Cedência de posição contratual», em que a Autora é designada por segundo outorgante e promitente cessionário, e as Rés, por primeiros outorgantes e promitentes cedentes (al. A).
2). No referido contrato ficou acordado o seguinte:
Cláusula 1.ª: «Os primeiros outorgantes, prometem ceder ao segundo outorgante e este, por sua vez promete assumir a cedência, livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades os seguintes terrenos:
1.º Terreno destinado a construção urbana, com a área de 409,50m2, a confrontar do Norte e Nascente-F………. e outros; Sul —Zona verde e Poente-Rua Descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.° 00819/310888 e inscrito na matriz predial urbana sob o Art. 2955. Constitui o lote n.° 40 do alvará de loteamento n.° 51/79 emitido pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia em 13 de Junho, com projecto aprovado para uma moradia.
2.°- Terreno destinado a construção urbana, com a área de 252m2, a confrontar do Norte, Sul e Nascente-F………. e outros; Poente- Rua. Descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.° 00820/310888 e inscrito na matriz urbana sob o Art. 2956. Constitui o lote n.° 41 do alvará de loteamento n.° 51/79 emitido pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia em 13 de Junho, com projecto aprovado para uma moradia.
Os referidos terrenos são sitos no ………., freguesia de ………., Vila Nova de Gaia.»
Cláusula 2.ª:
«O preço global estipulado é de 26.250.000$00 (vinte e seis milhões, duzentos e cinquenta mil escudos) cujos termos de liquidação serão os seguintes:
a) A título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entrega aos primeiros outorgantes, nesta data, a quantia de 16.500.000$00 (dezasseis milhões e quinhentos mil escudos) que lhe conferem a competente quitação;
b) A quantia restante será liquidada no acto da escritura de compra e venda.»
Cláusula 4.ª:
«A escritura de compra e venda será outorgada em nome do segundo outorgante ou em nome de quem este indicar, assim que o projecto de construção que os primeiros solicitaram à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, esteja aprovado.» - al. B).
3). Como reforço de sinal a autora pagou ainda às rés, em 07/06/2002, a quantia de 24.940€, através do cheque n.° ………., da G………. (al. C).
4). E em 03.12.2002, mais pagou, a Autora, às Rés a quantia de 10.000€, através do cheque da G………., ………. (al. D).
5). Em publicação, feita na II Série do Diário da República de 03/09/2002, da Declaração n.° 273/2002 (2.a série) foi aprovado o estudo prévio do lanço da ER 1-18/IC 1/IP. (al. E).
6). Em 31/01/2003, o sócio gerente da Autora enviou, às Rés, a carta cuja cópia consta a fls. 14 e 15 (al. F).
7). Em 14/07/2004, a Autora comunicou por escrito, às Rés, a resolução do contrato com elas celebrado e pediram a devolução do sinal entregue no total de € 117.241 – al.G).
8). Em Agosto de 2004 foi enviada, às Rés, a carta cuja cópia se encontra junta a fls.26, na qual se solicitava a devolução do sinal até 10 de Setembro (al. H).
9). Até à presente data, as Rés ainda não devolveram o sinal e reforços de sinal que a Autora lhes entregou (al. I).
10). As Rés, em data anterior à celebração do contrato mencionado em 1) e 2), requereram junto da Câmara Municipal de V. N. Gaia, em data anterior à abordagem feita pelo referido mediador junto das Rés para alienarem a sua posição contratual, estas tinham requerido junto da Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia dois processos de licenciamento de obras particulares, com vista à edificação de duas moradias em cada um dos lotes de terreno, os quais achavam-se registados na referida edilidade sob os n°s OP- …./01 (o referente ao lote n° 41) e OP-…./01 (aquele relativo ao lote n° 40) – al. J).
11). A Autora tem como objecto operações sobre imóveis, construção de edifícios para venda, compra e venda de prédios rústicos e urbanos, revenda dos adquiridos para esse fim, construção e reparação de edifícios, urbanizações e loteamentos (1.º).
12). A circunstância de se poder construir nos lotes em referência foi fundamental para a decisão da Autora em contratar (2.º).
13). Em 17/02/03 a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia certifica que tendo sido aprovado por despacho do Secretário de Estado das Obras Públicas em 25/06/02, publicado na 2.ª série do Diário da Republica de 03/09/02 o estudo prévio da ER-1-18, Lanço IC1/IP1, se verificava que os lotes nºs. 40 e 41 do loteamento titulado pelo alvará n.º 51/79 fica abrangido pela zona non aedificandi de protecção à via, em 200 m para lado do eixo da estrada e concentrado em cada nó de ligação um círculo de 1300 m de diâmetro que quando for publicada a planta parcelar do traçado a zona non aedificandi será reduzida, tudo conforme consta de fls. 20 e 126 cujo teor se dá por reproduzido (3.º).
14). Em 27/02/03, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia informou a Autora, por escrito, que os lotes 40 e 41 em questão tinham ficado abrangidos pela zona non aedificandi de protecção à via ER 1-18 pelo que as construções previstas para os mesmos não poderiam ser licenciadas (4.º).
15). A Autora fundou a sua decisão de celebrar o contrato referido em 1) e 2) tendo exclusivamente em vista a construção nos ali mencionados lotes (5.º) sendo que tal objectivo era do conhecimento das Rés (6.º).
16). A Autora demonstrou interesse na celebração de um contrato que lhe permitisse a aquisição dos lotes referidos em 2) através de um mediador imobiliário (7.º).
17). Autora e Rés celebraram o contrato referido em 1) e 2) – (8.º).
18). O projecto a que se refere o licenciamento n.º OP-…./01 foi aprovado em 27/12/01 de acordo com condições tal como elencado a fls. 135 a 137 e o projecto a que se refere o licenciamento n.º OP-…./01 foi aprovado em 08/05/02 de acordo com condições tal como elencado a fls. 140 a 142, fls. todas dadas por reproduzidas (10.º).
19). Em finais de 2002 realizou-se uma reunião entre Autora e Rés (22.º).
20). Autora e Rés acordaram na entrega daquela a esta da quantia de € 10.000 referida em 4) - factos 26.º e 27.º-.
21). Em Janeiro de 2003 houve uma reunião onde se referiu a circunstância de os lotes referidos em 2) serem abrangidos por uma expropriação (28.º).
22). Na reunião referida em 21 mencionou-se que a indemnização a pagar pela expropriação que abrangia os lotes em causa seria inferior ao preço acordado no âmbito do contrato referido em 1) e 2) – (30.º).
23). Após tal reunião, a Autora enviou a carta referida em 6) – (31.º).
24). A Autora em tal reunião afirmou que por força da referida expropriação não teria interesse na celebração do contrato definitivo em relação ao contratado e mencionado em 1) e 2) – (32.º).
V.
Questões suscitadas pelas apelantes:
- erro na decisão da matéria de facto relativamente às respostas aos quesitos 5.º a 9.º, 11.º a 21.º, 23.º a 25.º e 28.º a 32.º;
De direito, quanto à acção:
- condições da resolução do contrato por alteração das circunstâncias (art. 438.º do CC);
- falta de alegação de que as circunstâncias determinantes do negócio tenham sido apresentadas como sua condição e que as apelantes as tenham aceite;
- falta de documento para provar da constituição da zona non aedificandi (art. 364.º/1 do CC);
- o acto administrativo que cria a zona non aedificandi não tem características de imprevisibilidade, por ser algo com que se deve razoavelmente contar;
- falta de alegação do nexo causal entre a alteração anormal e o desequilíbrio das prestações;
- renúncia tácita ao direito de invocar a resolução por alteração das circunstâncias;
- resolução aceite viola o princípio da estabilidade e segurança do contrato, face à inexistência de lesão concreta da apelada;
- ofensa ao princípio da boa fé contratual;
Da reconvenção:
- a apelada incumpriu antes da alteração das circunstâncias.
1.
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2.
Consideram as apelantes que a A. não pode conseguir a resolução do contrato com fundamento na alteração das circunstâncias, porque se encontrava em incumprimento ou mora quando lançou mão do mencionado instituto (art. 438.º do CC).
O art. 437, nº1, do C.C. dispõe que:
Se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
Refere-se no acórdão do STJ de 28-03-2006, Nº do Documento: SJ200603280003016 (Azevedo Ramos), www.dgsi.pt, que a lei admite a resolução ou modificação do contrato em termos propositadamente genéricos, para que, em cada caso concreto, atendendo à boa fé e à base do negócio, se possa ou não conceder a resolução ou modificação.
No aresto enunciam-se os seguintes requisitos exigidos por lei:
a) - Que haja uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar, tal significando ser preciso que essas circunstâncias se tenham modificado.
A pressuposição consiste na convicção por parte do declarante, decisiva para a sua vontade de realizar o negócio, de que certa circunstância se verificará no futuro ou de que se manterá um certo estado de coisas: não se trata de um erro, mas de uma imprevisão (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed. pág. 505/507).
Embora a lei não exija que a alteração seja imprevisível, o requisito da anormalidade conduzirá praticamente aos mesmos resultados (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª ed., pág. 413, Anotação de Vaz Serra ao Ac. S.T.J. de 17-2-80, R.L.J. Ano 113-306).
b) - Que a exigência da obrigação à parte lesada afecte gravemente os princípios da boa fé contratual e não esteja coberta pelos riscos próprios do negócio, como acontece no caso de se tratar de um negócio aleatório.
Pois bem, a admissibilidade da resolução decorrerá de se concluir que não pode ser exigível à A. que continue vinculada a um negócio se a expropriação conduzir ao percebimento de uma indemnização inferior ao preço a pagar, conforme foi informada, desde que haja uma manifesta desproporção entre as prestações. A manutenção do negócio, comprovando-se esta alteração/desproporção, atentaria gravemente contra os ditames da boa fé. A A. pagaria o preço ajustado às Rés e receberia da entidade expropriante uma quantia muito inferior.
A questão colocada pelas apelantes prende-se com a existência de mora por parte da A., o que faria com que o art. 438.º do CC lhe vedasse o direito a lançar mão do instituto da resolução.
Todavia, as apelantes não extraem a alegada mora da A. de ela não ter celebrado a escritura subsequente ao contrato promessa.
Quanto a isto, para se poder concluir desta forma, necessário se tornava que tivesse havido alteração da matéria de facto, mormente no concernente aos factos que faziam depender a celebração da escritura, apenas, da aprovação do projecto de arquitectura.
No entanto, vimos que as Rés assumiram também a obrigação de obter a aprovação do projecto de especialidades, tanto assim, que foram elas que pagaram o mesmo ao arquitecto e engenheiro e foi em nome de uma delas que os pedidos foram formulados à câmara.
Aludem, antes, à reunião de Janeiro de 2003 (resposta ao quesito 28.º) e à subsequente comunicação da A., bem como à manifestação da mesma feita nessa reunião de que, em virtude da expropriação, não teria interesse na celebração da escritura, em tudo vendo a afirmação expressa de que a apelada não vai cumprir, sendo que apenas em 14.7.2004 é que declarou resolver o contrato promessa.
Os factos provados, bem como a carta da A. de 31.1.2003 – fls. 14 e 15 – referem-se à perda de interesse na celebração da escritura, por via da alteração surgida no plano, mas não sustentam uma declaração inequívoca de incumprimento. Veja-se que a carta sugere um acordo das partes com vista ao distrate do contrato promessa por via da alteração das circunstâncias.
Cremos que isso implica não uma manifestação expressa de incumprimento, mas antes a procura de uma solução negociada para o problema entretanto surgido.
O distrate ou revogação consiste na extinção do negócio jurídico por virtude de uma manifestação da autonomia privada em sentido oposto àquela que o constituiu. Se estiver em causa um contrato, é necessariamente bilateral, assentando no mútuo consenso dos contraentes em relação à extinção do negócio que tinham celebrado (art. 406.º/1 do CC) – Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, II, 2.ª ed., p. 97.
A carta de 15.7.2004 – fls. 23 – é que manifesta a vontade de resolução por alteração das circunstâncias, no seguimento, logicamente, da frustração da sugerida negociação.
Por isso, os factos não permitem, por um lado, concluir que a A. se encontrava em mora quanto à celebração da escritura e, por outro, que tivesse já manifestado a sua intenção inequívoca de não cumprir, assim incorrendo em incumprimento definitivo antes de ter manifestado a vontade de resolver o contrato promessa.
3.
Seguidamente, as apelantes referem que há falta de alegação de que as circunstâncias determinantes do negócio tenham sido apresentadas como sua condição e que as apelantes as tenham aceite.
Vejamos o que dizem os factos.
Na cláusula 4.ª do contrato promessa consta:
«A escritura de compra e venda será outorgada em nome do segundo outorgante ou em nome de quem este indicar, assim que o projecto de construção que os primeiros solicitaram à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, esteja aprovado» - al. B).
A Autora tem como objecto operações sobre imóveis, construção de edifícios para venda, compra e venda de prédios rústicos e urbanos, revenda dos adquiridos para esse fim, construção e reparação de edifícios, urbanizações e loteamentos (1.º).
A circunstância de se poder construir nos lotes em referência foi fundamental para a decisão da Autora em contratar (2.º).
A Autora fundou a sua decisão de celebrar o contrato referido em 1) e 2) tendo exclusivamente em vista a construção nos ali mencionados lotes (5.º) sendo que tal objectivo era do conhecimento das Rés (6.º).
Repare-se que as Rés não impugnaram a resposta dada ao quesito 2.º, sendo que as respostas dadas aos quesitos 5.º e 6.º se mantiveram.
Dos três resulta que a A. apenas queria os lotes para neles construir, sendo esse um dos objectos sociais que almeja, e que as Rés sabiam dessa sua intenção.
Aliás, de acordo com a prova testemunhal que se fez à volta da interpretação da cláusula 4.ª do contrato promessa, esse propósito estava contido na mesma, dado que, como disseram algumas testemunhas, nomeadamente o arquitecto e o engenheiro que elaboraram os projectos de arquitectura e especialidades, respectivamente, projecto de construção significa que se segue a fase das licenças.
É verdade que o negócio não ficou expressamente subordinado à verificação da possibilidade de construir, nem as Rés aceitaram esse condicionalismo nesses termos.
Mas se houvessem estabelecido uma condição suspensiva ou resolutiva – art. 270.º do CC – a verificação da condição dispensava a invocação da alteração das circunstâncias como fundamento da resolução. Nessa hipótese a mera verificação da condição teria sobre o negócio o resultado acordado pelas partes.
As partes fundaram a decisão de contratar no pressuposto de que era possível construir nas parcelas. E todos sabem que o valor do solo depende da possibilidade de nele ser ou não possível construir.
Basta, pois, que tenha sido nesse circunstancialismo que as partes fundaram a decisão de contratar, para que o seu desaparecimento inesperado permita a invocação do instituto em causa, desde que se verifiquem os demais requisitos.
Desta forma, os factos dizem o contrário do entendimento das apelantes.
4.
Consideram as apelantes que falta o documento para provar a constituição da zona non aedificandi (art. 364.º/1 do CC), e que sem isso esse dado de facto não podia ser considerado.
Aquilo que aqui se está a decidir não é um processo de expropriação em que a servidão non aedificandi é elemento constitutivo do direito a indemnização, em respeito pelo princípio da igualdade na ordem externa, para que os expropriados não fiquem prejudicados relativamente aos não expropriados, cujos terrenos não são onerados com tal servidão administrativa.
Se estivéssemos perante um processo de expropriação, naturalmente que se tornava premente que estivesse comprovado nos autos documentalmente a constituição da servidão aludida.
No entanto, o que o Tribunal foi chamado a decidir é a admissibilidade da resolução do contrato promessa por alteração das circunstâncias em que as partes basearam a decisão de contratar.
E embora a servidão administrativa seja um índice de que se não pode construir, o que verdadeiramente releva é a impossibilidade de construção, independentemente da respectiva causa.
De todo o modo, existem certidões nos autos emitidas pela CM de V. N. de Gaia – fls. 18 a 21 -, que atestam a resposta dada ao quesito 3.º, porquanto aí se refere expressamente que nos lotes objecto do contrato promessa não é viável a construção, por estarem abrangidos por servidão non aedificandi.
E mais tarde, a CMVNGaia informou a A. da inviabilidade do licenciamento das construções previstas para esses lotes – fls. 126 e resposta ao quesito 4.º.
Assim, apesar de a constituição da servidão não estar documentada directamente, está-o por via indirecta, mediante a junção de certidão advinda da autarquia, integradora de documento autêntico.
5.
As apelantes defendem que o acto administrativo que cria a zona non aedificandi não tem características de imprevisibilidade, por ser algo com que se deve razoavelmente contar.
A alteração das circunstâncias corresponde a uma situação em que se verifica a contradição entre dois princípios jurídicos: o da autonomia privada, que exige o pontual cumprimento dos contratos livremente celebrados, e o da boa fé, segundo o qual não é lícito a uma das partes exigir da outra o cumprimento das suas obrigações sempre que uma alteração do estado de coisas posterior à celebração do contrato tenha levado a um desequilíbrio das prestações gravemente lesivo para essa parte – autor e obra citados, p. 123.
Os requisitos impostos pelo art. 437.º são estes:
- a existência de uma alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar;
- o carácter anormal dessa alteração;
- que essa alteração provoque uma lesão para uma das partes;
- que a lesão seja de tal ordem que se apresente como contrária à boa fé a exigência do cumprimento das obrigações assumidas;
- e que não se encontre coberta pelos riscos próprios do contrato – ibid., p. 129.
A questão suscitada prende-se com o segundo requisito.
A exigência de que a alteração tenha carácter anormal, implica que fosse de todo imprevisível para as partes a sua verificação. O autor citado, p. 129, considera como situações excepcionais uma revolução ou o deflagrar de uma guerra, ou alterações legislativas completamente inesperadas. Já a simples alteração do preço dos produtos comercializados ou a não obtenção de autorizações administrativas necessárias não preencherão o requisito da anormalidade.
Na hipótese em estudo, foi o próprio arquitecto que referiu que a CMVNGaia se remeteu a um silêncio total quanto à expropriação dos terrenos necessários à via, tendo sido apanhados de surpresa pelo começar a correr da notícia e, mesmo assim, só muito tarde se veio a saber oficialmente da expropriação.
Deve, pois, considerar-se que houve uma alteração anormal, no sentido de imprevisível, das circunstâncias.
6.
O problema que se coloca de seguida parece-nos mais pertinente.
Aludem as apelantes à inexistência de lesão concreta da parte da A., porquanto sempre será a impossibilidade de construir substituída pelo pagamento de justa indemnização.
Mas será que esta substituição tem o efeito de tornar todo o processo natural e de não desequilibrar o contrato?
Teoricamente, assim é, visto que a indemnização justa em matéria de expropriações é o pagamento daquilo que se obteria como preço do bem expropriado no mercado livre – art.s 1.º e 23.º/1 do CExp.. E se o prédio é susceptível de nele se construir, terá de ser qualificado como apto para construção, sendo de acordo com esta potencialidade que deve ser fixada a indemnização – art.s 25.º e 26.º do mesmo diploma legal.
Como vimos supra, um dos requisitos do funcionamento do instituto da resolução por alteração das circunstâncias é que a alteração anormal verificada provoque uma lesão para uma das partes, e outro que a lesão seja de tal ordem que se apresente como contrária à boa fé a exigência do cumprimento pela parte lesada das obrigações assumidas.
Significa a primeira dessas condições que é exigível que a alteração das circunstâncias provoque a lesão de uma das partes do contrato, o que redunda num desequilíbrio entre as prestações contratuais. Diz o autor citado, p. 130, que a alteração só será relevante se dela resultar uma modificação no equilíbrio contratual estabelecido pelas partes; se não provocar danos significativos para uma das partes, não se justifica aplicar o instituto, devendo ser o contrato cumprido nos termos gerais.
Quanto ao segundo pressuposto, exige-se que o desequilíbrio contratual gerado pela alteração das circunstâncias seja de tal ordem, que torne contrário à boa fé que a parte beneficiada venha exigir o cumprimento do contrato, podendo considerar-se que a alteração se apresenta como uma modalidade específica de abuso do direito (art. 334.º).
Refere Carvalho Fernandes, A Teoria da Imprevisão no Direito Civil Português, Reimpressão, Quid Juris, p. 287, se a existência de um prejuízo é condição necessária da aplicação dos art.s 437.º a 439.º do CC, não é suficiente, não sendo qualquer prejuízo que o lesado pode invocar, tornando-se necessário que ele atinja certa dimensão. A determinação do quantum passa pela invocação específica da cláusula geral da boa fé e de, em sede de modificação, a subordinar a critérios de equidade. O prejuízo só justifica a resolução ou modificação do contrato quando se verifique um profundo desequilíbrio do contrato, sendo intolerável, em conformidade com a boa fé, que o lesado o suporte. Torna-se, pois, necessária verificação de dano grave, considerável ou descomunal, como a diminuição do valor de um bem na proporção de 7 para 1.
Como seja, os factos não permitem concluir pelo desequilíbrio das prestações, porquanto se não provou a dimensão da lesão sofrida pela A.
Se bem que a testemunha L………. tenha dito que o advogado das Rés disse ao E………. que a indemnização era ridícula, para além de isso não permitir uma quantificação precisa, a verdade é que em termos de lesão económica para a A., e é isso que está em causa, apenas se provou que Na reunião referida em 21 mencionou-se que a indemnização a pagar pela expropriação que abrangia os lotes em causa seria inferior ao preço acordado no âmbito do contrato referido em 1) e 2) – (30.º).
Pois bem, isto, para qualificar a lesão da A. como desequilibradora das obrigações contratuais das partes, tornando abusiva a exigência de cumprimento por referência à boa fé, é manifestamente insuficiente. Não se sabe da fidedignidade da informação, já que foi algo que se mencionou e, por conseguinte, não se encontra devidamente alicerçado em factos.
E como vimos, exige-se que o desequilíbrio contratual gerado pela alteração das circunstâncias seja de tal ordem, que torne contrário à boa fé que a parte beneficiada venha exigir o cumprimento do contrato.
A A. nada disse a este respeito na p.i. ou na réplica, sendo certo que a dimensão da lesão sofrida por ela e a sua repercussão no equilíbrio do contrato são factos integradores da causa de pedir, por conseguinte, a alegar e provar pela A..
Antes foram as apelantes que alegaram na contestação (art. 46.º), que o E………. tinha obtido, junto do IEP, a informação de que a indemnização a pagar pela expropriante seria muito inferior ao preço contratado com as Rés. Todavia, mesmo admitindo a atendibilidade desta prova (art. 515.º do CPC), o facto provado é insuficiente para a sustentação do mencionado requisito do instituto.
Não se tendo provado a desproporção das prestações, em termos de a atitude das Rés, ao exigirem o cumprimento do contrato, integrar o aludido abuso do direito e ir contra os ditames da boa fé, o contrato havia de ser cumprido nos termos gerais.
7.
Todavia, é indubitável que houve uma alteração das circunstâncias em que as partes firmaram a vontade de contratar.
Com efeito, a A. prometeu adquirir para construir, dois terrenos destinados a construção urbana, o que era do conhecimento das Rés, que até se envolveram nas démarches necessárias à obtenção da aprovação do projecto de construção.
E porque as parcelas adquiridas ficam abrangidas por uma servidão non aedificandi, há uma frustração do interesse da promitente adquirente, porque o seu propósito de construir não pode ser realizado.
E porque não é possível a construção, também não vai ser emitida pela câmara a competente licença, o que significa que a condição prevista na cláusula 4.ª para a celebração da escritura:
«A escritura de compra e venda será outorgada em nome do segundo outorgante ou em nome de quem este indicar, assim que o projecto de construção que os primeiros solicitaram à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, esteja aprovado.», se não vai verificar, porque não vai haver aprovação do projecto de construção.
Estamos, pois, perante uma situação que inviabiliza a escritura, a não ser que as partes acordassem em ultrapassar o condicionalismo do contrato promessa.
Por aqui se pode ver como tem de ter-se por relevante a alteração das circunstâncias em termos de frustração do fim da prestação, por referência à A.
Não se trata de impossibilidade da prestação, porque esta se mantém possível, desde que a A. abdique do seu propósito de construir, esquecendo-se da verificação desta causa perturbadora da relação obrigacional, mas do desaparecimento da possibilidade de concretização do fim da prestação.
Segundo Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II, 7.ª ed., p. 76, os casos de frustração do fim da prestação podem caber perfeitamente dentro do conceito de impossibilidade da prestação.
Se o interesse do credor, por estranho à prestação debitória, é exterior à mesma, esta nem sempre se limita ao círculo da realidade dominado pela vontade do devedor, havendo, em muitos casos, elementos estranhos, circunstâncias exteriores, que integram ou condicionam a actuação do obrigado, de tal modo que a sua falta gera uma verdadeira impossibilidade da prestação - ibid.
A impossibilidade superveniente da prestação não imputável ao devedor tem como consequência a extinção da obrigação, perdendo o credor o direito de a exigir – ibid. p. 81.
Nos contratos bilaterais, o devedor fica desonerado da sua obrigação, desde que a causa da impossibilidade da prestação lhe não seja imputável, ficando também o credor dispensado do pagamento se a mesma impossibilidade lhe não for igualmente imputável, caso em que fica desobrigado da contraprestação e, se já a tiver realizado, terá o direito de exigir a sua restituição, segundo os termos mitigados do enriquecimento sem causa (art. 795.º/1) – ibid., p. 83-84.
Também Menezes Cordeiro, Da Alteração das Circunstâncias, Separata dos Estudos em Memória do Prof. Doutor Paulo Cunha, Lisboa, 1987, p. 41, diz que, nos denominados contratos bilaterias, o risco distribui-se pelas partes: o credor vê desaparecer o seu direito pela impossibilitação da prestação, mas exonera-se da contraprestação, tendo a faculdade, se já a houver realizado, de a reaver nos termos do enriquecimento sem causa (art. 795.º/1).
Menezes Leitão, o. c., p. 115, acentua a disfuncionalidade da realização da prestação nos casos de frustração do seu fim, equiparando-a igualmente à impossibilidade para efeitos de desoneração do devedor.
Carvalho Fernandes, o. c., p. 94, aludindo a que o desaparecimento do interesse do credor, na teoria de Larenz, corresponde a um caso de desaparecimento da base do negócio objectiva, considera aplicável a teria da imprevisão, por reputar injusto que o devedor pudesse reagir contra a maior onerosidade da prestação e não se reconhecesse ao credor direito idêntico, quando a modificação das circunstâncias iniciais do contrato se traduzisse no aviltamento da prestação que lhe é devida ou no desaparecimento do seu interesse em relação a ela.
Posto isto, há que reconhecer que a alteração verificada, tendo eliminado a possibilidade de satisfação do interesse da A., por não ser já admissível a construção, objectivo por ela almejado com a celebração do contrato, equivale á impossibilidade da prestação nos termos do disposto no art. 795.º/1 do CC, extinguindo-se o contrato, podendo ela exigir a restituição do que prestou, nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa, isto é, devendo ser restituída a quantia que entregou às apelantes, acrescida de juros a partir da citação (art. 480.º - a) do CC).
8.
Face ao que se disse, a reconvenção não pode proceder.
9.
O Tribunal não está proibido de qualificar diversamente os factos, pelo que se pode dar outro enquadramento jurídico aos que se encontram provados (art. 664.º do CPC).
10.
Face ao exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença, excepto na parte em que fixou o início dos juros devidos em 23.7.2004, os quais apenas são devidos a partir da citação.
Custas pelas apelantes.
Porto, 10 de Abril de 2008
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira