Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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EXPROPRIAÇÃO PARCIAL
PREJUÍZO
I.
Por despacho do Senhor Secretário de Estado da Administração Local, de 27.02.2003, publicado no DR, nº 75, II Série, de 29 de Março desse mesmo ano, foi declarada a utilidade pública, com carácter de urgência, da expropriação de uma parcela de terreno com a área de 100 m2, com vista à execução do empreendimento designado de “Acessibilidades ao Bessa”, parcela essa a desanexar do logradouro do prédio urbano sito na Rua de …., nº …, freguesia de Ramalde, Porto, inscrito na matriz predial respectiva sob o art. 3660º, pertencente a B…… e mulher C….. .
Por decisão arbitral, proferida em 30.12.2003, foi fixada uma indemnização de € 78.235,00.
Inconformados, quer a expropriante, CÂMARA MUNICIPAL DO PORTO, quer o expropriado B……, interpuseram recurso; a expropriante defendendo a fixação da indemnização em € 46.305,00 e o expropriado pugnando pela sua fixação em € 288.920.
Ambas as partes responderam às alegações ex adverso, mantendo a sua anterior posição.
Feita a avaliação, o perito nomeado pela expropriante e um dos peritos nomeados pelo tribunal calcularam a indemnização em € 46.856,50; o perito indicado pelos expropriados e um dos nomeados pelo tribunal calcularam-na em € 269.422,00; e um perito nomeado pelo tribunal, isoladamente, concluiu que os expropriados ficarão plenamente ressarcidos com o pagamento de uma indemnização de € 92.560,00, sem prejuízo de admitir o valor de € 77.795,00, a considerar-se a valorização da parcela sobrante, e ainda que, no caso de se adoptar o índice de construção previsto no PDM em vias de aprovação, a indemnização deverá fixar-se em € 74.000,00.
Após alegações finais, foi proferida sentença em que se julgou o recurso da Expropriante improcedente e o recurso do Expropriado parcialmente procedente, fixando-se a indemnização pela expropriação da parcela em causa “em € 242.859,50, acrescido do valor correspondente à actualização desde a data de declaração de utilidade pública de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação”.
Novamente inconformada, a Expropriante apelou da sentença, tendo terminado a respectiva alegação com as seguintes
conclusões:
Dos cinco peritos nomeados, três deles, incluindo dois do tribunal, chegaram nas conclusões dos laudos apresentados a valores para a justa indemnização, que, no máximo, atingiriam 92.560,00 €, muito distante, portanto, do valor encontrado a final pelo M. Juiz a quo de 242.859,50 € (quase o triplo), aliás, praticamente coincidente com o laudo subscrito também pelo perito dos expropriados.
Divergiram os peritos subscritores dos laudos periciais de fIs. 235 e 257 no que respeita ao valor do custo de construção.
Os subscritores do laudo de fIs. 235 consideraram que, no que respeita ao custo de construção, seria de atender ao valor previsto na portaria n.º 1369/2002, de 19/10, para a área útil, o que, considerando que o preço por metro quadrado de área bruta de construção será de 85% desse valor, daria um valor de € 629,53 por metro quadrado.
Já os peritos subscritores do laudo de fIs. 257 consideraram que tendo em conta a elevada qualidade dominante no local o custo de construção é de € 1850/m2 (cerca do triplo do valor referido na portaria) incluindo-se neste valor o custo das garagens.
O M. Juiz a quo, ao considerar que seria de optar pelo laudo de fIs. 257 e atendendo ao valor de € 1850/m2 para o valor do custo de construção, fez errada interpretação e violou o disposto no n.º 2 do art.º 25 do C.E., inquinando assim irremediavelmente os cálculos que conduziram ao valor da indemnização chegado, e, logo, a douta sentença apelada.
O próprio M. Juiz a quo reconhece que, “comparando o disposto no n.º 2 do art.º 25 do C.E. de 91 com o actual ART.º 26, constata-se que o legislador abandonou a expressão valor de construção e retomou a expressão custo de construção”.
Tal retorno à expressão anterior só pode significar que o legislador quis esclarecer que na verdade o critério legal que deve atender-se para encontrar a justa indemnização dos terrenos destinados à construção, por ser o mais adequado, é o que tem em conta, no valor do metro quadrado, ao valor do “custo da construção, e não ao valor da construção (entenda-se valor de venda final da construção).
O valor da construção, após a sua concretização, é um valor relacionado com o preço de venda colocado ao adquirente final, ou seja, ao cliente interessado na compra de fracções de um prédio pós a sua construção, e não ao preço de mercado para quem vai adquirir o terreno para nele construir, que é o quem de ser tomado em consideração.
O valor real e corrente de prédio dos expropriados, atendendo às suas possibilidades construtivas, enquanto terreno de construção, é o valor que um promotor imobiliário ou empresário da construção estiver disposto a pagar aos expropriados para nele construir - é este o valor venal ou de mercado do bem que tem de ser tomado em linha de conta para achar a justa indemnização.
Este valor é naturalmente muito inferior ao valor que se encontraria para a parcela se tivermos em conta o valor por metro quadrado da construção, já depois de concretizada a construção.
Bem andaram os Senhores peritos da expropriante e do tribunal no seu laudo, ao atenderem ao custo da construção determinado pela portaria 982-C/99, de 30 de Outubro, que fixou em 570,13Euros/m2 para a área útil, em obediência ao critério previsto no art.º 26, n.º 5 do C.E., sendo perfeitamente razoável a aplicação àquele valor do coeficiente de 0,85%, atendendo ao facto de na avaliação se tratar com áreas brutas, como é corrente, sendo que aquele valor se traduz mesmo mais favorável aos expropriados que o de 0,80 % que muitas (vezes) é também considerado pelos Senhores Peritos.
O critério perfilhado na douta sentença apelada deve ter-se por inadmissível, já que a actual redacção do art.º 26.º, n.º 4 e 6 do C.E., reportando-se sempre ao "custo da construção possível", tendo abandonando as anteriores referências ao "valor da construção" constantes da versão do Código de 1991, não deixa margem para dúvidas ao intérprete de que se deverá atender ao valor do custo da construção e não aos valores de venda da construção.
O critério do valor de mercado de venda de imóveis construídos atendido pelo Senhor Perito do Expropriado e do Tribunal perfilhado na sentença contém em si uma série de factores, tais como custos de aquisição de terrenos, propaganda, juros de empréstimos, especulação e o próprio lucro dos promotores imobiliários, que se mostram inadequados para se achar o valor da parcela de terreno do expropriado (já que apenas dizem respeito aos promotores imobiliários construtores) e que nunca poderão ser tidos em conta no cálculo da indemnização a pagar ao mesmo expropriado.
O critério propugnado no laudo subscrito pelo Perito do expropriado e do Tribunal perfilhado na douta sentença não permite encontrar o valor real e corrente que um promotor imobiliário estaria disposto a dar pela parcela com vista à construção no livre mercado da oferta e da procura, sendo de rejeitar os valores retirados do "Confidenciai Imobiliário" que respeitam ao valor de comercialização final do imóvel.
Os Senhores Peritos do expropriado e do tribunal não podiam afastar-se dos critérios legais referenciais, propugnado um critério propondo um valor quase 3 vezes superior ao valor que resulta do valor fixado administrativamente, fundamentando apenas com a elevada qualidade dominante no local, uma vez que o afastamento dos critérios gerais previstos no Código das Expropriações só deve ocorrer em casos excepcionais devidamente fundamentados, a implicar requerimento expresso dos expropriados ou da entidade expropriante, com indicação do critério a adoptar, ou decisão oficiosa do M. Juiz, o que não aconteceu no caso concreto - cfr. art.º 23.º n.º 5 do Código das Expropriações, que assim também foi violado.
O valor a levar em linha de conta não pode ser outro que não o valor unitário de construção, isto é, o valor dos materiais, mão-de-obra e encargos conexos, ao qual será aplicada uma maior ou menor percentagem em função dos parâmetros de valorização para o terreno, que foi precisamente o que fizeram os peritos do Tribunal e o perito da Expropriante no laudo de fIs. 235 e ss. pelo que, nesta parte, o seu laudo deveria ter sido seguido.
Ao entender de modo diferente, e seguindo o critério adoptado na sentença, violou o M. Juiz a quo o disposto no art.ºs 23.º, nº 1 e 5, e 26.º, n.º 4, 5 e 6 do C. Expropriações.
A douta sentença apeada considerou, quanto à percentagem a aplicar nos termos do n.º 6 do art.º 26.º do C.E. que a mesma deveria fixar-se em 15% ou seja no seu valor máximo.
Não se pondo em causa que a parcela possui óptima localização, muito boa qualidade ambiental, facilidades de acesso por vias desafogadas e que existam equipamentos urbanos nas imediações, o certo é que a aplicação deste valor máximo, porém, apenas deverá ser atribuído em casos de excepcional localização, qualidade ambiental, e existência de equipamentos, o que no caso concreto fica ligeiramente prejudicado desde logo por a parcela se encontrar em zona que sempre possuiu tráfego considerável, como aliás é referido pelo Senhor Perito do Tribunal subscritor de laudo individual, sob o ponto 6.1., facto que foi desconsiderado pelo M. Juiz e que deveria ser dado como provado, conduzindo a decisão diversa.
Afigura-se adequado a atribuição de um valor muito próximo do máximo legal previsto na lei, ou seja, um valor de 24%, tal como foi propugnado no laudo subscrito pelos Perito do Tribunal e da Expropriante.
Ao entender de forma diferente, violou o M. Juiz a quo o disposto no art.º 26.º, n.º 6 do C.E.
Três dos peritos nomeados, sendo dois do Tribunal, entenderam que não havia qualquer desvalorização da parte sobrante, antes apontando mesmo em sentido contrário, ou seja, para uma sua valorização, por força da abertura da nova via.
Já os peritos subscritores do laudo de fls. 257 e ss., que obteve vencimento na sentença, entenderam que a expropriação introduziu significativos factores negativos no capítulo da privacidade, poluição ambiental e segurança, estimando-se a depreciação do valor do prédio sobrante em € 120.000,00, que representa cerca de 7% do valor que possuía antes da expropriação, sendo tal opinião seguida na sentença.
No laudo pericial subscrito na douta sentença os peritos não esclarecem quais os critérios que seguiram para o cálculo do valor da moradia antes da expropriação nem apontam sequer um valor para a mesma, pelo que o valor apontado, supostamente correspondendo a 7% do referido valor, não tem qualquer fundamentação.
Perante o valor encontrado para o valor do solo expropriado de valor de €99.842,00 - correspondente, recorde-se, a uma parcela de terreno de logradouro de 100 m2, de configuração rectangular, com uma frente de apenas dois metros para a Rua …… e uma profundidade até ao limite do prédio de 50 metros - um valor de desvalorização da parte sobrante de montante ainda superior (€120.000,00) é claramente desproporcional.
Tanto mais que a moradia mantém na mesma uma grande área ajardinada - recorde-se que o lote tinha inicialmente cerca de 1600 metros e só foram expropriados 100 m2 numa extremidade do lote - e que, inclusivamente, foi considerado no cálculo da indemnização o valor das benfeitorias existentes, valor esse que naturalmente foi tomado em linha de conta para permitir repor o prédio, na medida do possível, nas condições em que se encontrava, inclusivamente, repondo toda a vegetação existente sobre o novo muro já construído que concerteza lhe permitirá o isolamento e resguardo necessário.
Ao considerar o valor do solo como terreno apto para construção, e tendo-se tomado em linha de conta o valor das benfeitorias destruídas e o valor necessário à reposição do prédio nas mesmas condições que existiam anteriormente, entende o recorrido nem se poderá falar de desvalorização da parte sobrante.
Ao entender de forma diferente, o M. juiz a quo cometeu erro de julgamento, e sobrevalorizando desmesuradamente o valor a pagar ao expropriado, violou assim o art.º 1.º, 23º, do C.E. e da CRP.
O critério fixado pelo art.º 29.º do C.E. para a fixação do valor da expropriações parciais, se os senhores Peritos subscritores do laudo de fIs. 257 e ss. implica que, no cálculo da desvalorização da parte sobrante, sempre deveriam os senhores peritos calculem separadamente o valor e rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública,
O que manifestamente não foi feito no laudo pericial subscrito na sentença.
Assim, tendo M. Juiz a quo subscrito a conclusão final dos peritos quanto ao valor da desvalorização, não obstante a referida omissão, violou a douta sentença também e desde logo o art.º 29.º, n.º 1 do C.E.
Por outro lado, por força do n.º 3 do art.º 29.º do citado código, “Não haverá lugar à avaliação da parte não expropriada, nos termos do n.º 1, quando os árbitros ou os peritos, justificadamente, concluírem que, nesta pela sua extensão, não ocorrem as circunstâncias a que se referem as alíneas a), e b) do n.º 2 e 3 do artigo 3.º”.
No caso em apreço, sendo claro que apenas uma pequena faixa de jardim foi retirada ao expropriado, o que determinou, em termo práticos, o recuo do muro que delimitava a sua propriedade, em dois metros, é manifesto que não se verifica nenhuma das situações previstas no art.º 3.º, n.º 2, pelo que inexiste qualquer desvalorização da parte sobrante.
E incorre em erro de julgamento o M. Juiz quando afirma que, de facto, a privacidade do espaço, que tinha uma única frente e uma envolvente toda arborizada, com sossego e segurança, perdeu-se em parte e atribui por esse motivo uma indemnização de €120.000.
É que no valor atribuído relativo às benfeitorias considerou-se não só o valor necessário à construção de um novo muro como o valor referente à substituição e adaptação das infra-estruturas existentes ao longo do muro Sul, designadamente o necessário à reparação do relvado e arbustos numa faixa de cerca de 3 metros junto ao novo muro, numa extensão de 50 m a 26,66 € m2, conforme ficou a constar do ponto 4.2. do laudo que nesta parte foi subscrito pelo M. Juiz a quo.
Mas ainda que se entendesse de forma diferente, o que se não receia mas por mera hipótese de raciocínio se admite, o certo é que o valor atribuído pelo M. Juiz a tal desvalorização é manifestamente excessivo, por desproporcional, logo violador do princípio da justa indemnização - art.º 1.º, 23º do C.E.
O raciocínio do M. Juiz a quo, na douta sentença, ainda a este propósito enferma ainda de uma insanável incongruência, já que o M. Juiz a quo admite que efectivamente a parte sobrante do prédio expropriado valorizou, mas logo se contrapõe que tal desvalorização não consome a desvalorização que para o mesmo advém dessa mesma abertura.
Não consta da matéria de facto dada como provada nada que permita a conclusão de que a parcela está hoje sujeita a um bulício futebolístico que afecte a mesma em temos significativamente mais gravosos que aquele que já ocorria antes da construção do novo arruamento, na Rua de ….., a única para a qual a moradia tinha frente.
Por outro lado, ao considerar apenas o peso do valor de desvalorização, sem contrabalançar com o peso do valor da valorização, que é admitido, mas que não foi traduzido em termos monetários, a douta sentença atribui uma indemnização claramente favorável ao expropriado que excede naturalmente o valor que seria justo.
O que não se pode, é por falta de indicação do valor da valorização, atender-se apenas ao valor da desvalorização, como fez o M. Juiz a quo.
Nunca poderia aceitar-se que o valor indicado seja aceite apenas porque foi o único oferecido.
Na pior das hipóteses, impunha-se ao M. Juiz, se entendia ser de considerar o valor da desvalorização, ordenar aos Senhores Peritos que justificassem os seus cálculos, indicando o valor da valorização do imóvel resultante da abertura da via.
Não o tendo feito, na pior das hipóteses, sempre deveria o Tribunal Superior fazer uso da faculdade prevista no art.º 712.º, n.º 3 do C.P.C., com vista a ordenar a produção de prova destinada ao apuramento da verdade no que respeita ao real valor da desvalorização do imóvel.
Não obstante o que fica dito sob as conclusões 22 a 42, para a hipótese de se vir a admitir que o "o dano" ao qual se atribuiu o valor de 120.0000 € deve ser atendido, o certo é que tal dano nem sequer é indemnizável.
Em processo de expropriação só podem ser computados os danos que sejam consequência directa e imediata do acto expropriativo, e não prejuízos que indirectamente resultem dessa expropriação, como é aquele que se quer imputar à abertura da nova via.
Há um princípio geral de Direito que rege a indemnização por expropriação e que consiste em que esta deva ser calculada tendo em consideração as condições de facto existentes à data da DUP, que constitui uma refracção do interesse público da indemnização por expropriação, que vai implicado no preceito constitucional de justa indemnização por expropriação condensado no art.º 62.º/2 da Lei Fundamental (F. Alves Correia, Anotação ao Acórdão de 1 de Março de 2001 do STJ e 30 de Março de 2000 do TRE, RLJ, n.ºs 3924 e 3925, Ano 134, 2001).
Neste contexto, não é compatível com a Constituição, designadamente com o conceito constitucional de justa indemnização previsto no art.º 62.º da Lei Fundamental, e com o princípio constitucional da igualdade, consagrado no art.º 13.º, fixar-se uma indemnização que não seja uma consequência directa e necessária da coisa expropriada, designadamente quanto a prejuízos resultantes da depreciação ambiental e que não sejam resultantes directamente do acto expropriativo.
O prejuízo directo que se apure no processo de expropriação tem que se traduzir num dano que apresenta um nexo de causalidade com o acto expropriativo, um dano cuja origem resulta do acto de desapossamento forçado imposto ao expropriado. O prejuízo nascido da execução da infra-estrutura para a qual foi realizada a expropriação constitui um dano indirecto que não pode, por isso, ser abrangido no cálculo da indemnização por expropriação, por exemplo, as consequências negativas do ruído proveniente da obra realizada.
Em síntese, não podia o valor de €120.000 ser tido em conta no valor da indemnização atribuir aos expropriados.
Ao fazê-lo, violou a douta sentença o princípio geral referido em 46 e logo os arts.º 1.º e 23.º do Código das Expropriações e art.º 62.º da Constituição da República Portuguesa.
Por outro lado, nunca faria sentido, na perspectiva do ora recorrente, que se aceite que a avaliação se faça tendo em conta a possibilidade construtiva de todo o lote (com 1600 m) em que a parcela (de 100m) se insere, e não apenas da faixa expropriada, valorizando a parcela expropriada como se a mesma fosse, conjuntamente com a parte sobrante do prédio, destinada à construção de um prédio de sete andares, ou seja, considerando máxima potencialidade construtiva da totalidade do lote, critério esse que, obviamente, implica considerar a destruição da moradia existente, por constituir ainda assim uma vantagem para o expropriado, e se venha, depois de ter sido conferida essa "vantagem" ao expropriado - expropriado esse que na verdade, mantém exactamente igual a sua moradia na parte propriedade não expropriada, como aliás declaradamente assim sempre preferiu e preferirá - aumentar ainda mais o valor da indemnização sob o pretexto da desvalorização da parte sobrante, fazendo tábua rasa do critério anteriormente seguido e considerando agora a parte restante do prédio atendendo agora à presença da moradia existente.
Assim se estaria nitidamente a sobrevalorizar o montante da indemnização devida, tornando-a injusta, ao alternar-se os critérios de cálculo do valor da indemnização, consoante se esteja a valorizar a parcela expropriada ou a desvalorização da parte sobrante, sempre em favor do expropriado.
Pede a revogação da sentença apelada e que se fixe a indemnização em € 46.856,400.
Contra-alegou o expropriado, defendendo a confirmação da sentença.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
II.
O tribunal a quo considerou provada a seguinte factualidade:
Foi publicada no DR nº 75, II Série, de 29/03/03, a declaração de utilidade pública, com carácter de urgência, da parcela objecto da presente expropriação.
A expropriação é parcial.
A parcela expropriada corresponde a uma faixa de logradouro de uma moradia situada na Rua de ……, n.º …., freguesia de Ramalde, desta cidade, a confrontar do norte com B……, do sul com a Câmara Municipal do Porto, do nascente com D……, Lda., e do poente com a Rua ……, prédio esse descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 5337, a fls. 127, do Livro B-15 e inscrito na matriz urbana da freguesia de Ramalde sob o artigo 3660º.
A parcela tem uma área de 100 m2, configuração rectangular, e tem uma frente de cerca de 2 metros para a Rua …… e uma profundidade até ao limite do prédio com cerca de 50 metros.
O acesso à parcela é executado pela Rua ……, pavimentada a betuminoso e dotada de passeios, redes de abastecimento de água e de saneamento, rede de distribuição de energia eléctrica, rede de drenagem de águas pluviais e rede telefónica.
A moradia referida em 3. localiza-se numa zona nobre da cidade do Porto, onde há diversas moradias análogas.
Tais moradias possuem amplos logradouros ajardinados, bem cuidados, o que lhes confere um aspecto elegante e recatado.
O espaço envolvente da residência, com árvores e arbustos de várias espécies e portes, trepadeiras, diversas plantas pequenas e relvado, etc., zonas de circulação demarcadas por sebes, bem concebidas, era um espaço aprazível e bastante resguardado, pois tem em toda a envolvente da moradia e principalmente nas extremas do logradouro, o espaço colmatado por vegetação densa e variada.
A parcela apresentava-se toda vedada por muros de suporte e vedação.
A parcela expropriada tinha as seguintes benfeitorias:
Muros de vedação:
Sul – Este – muro que estava completamente tapado por árvores, arbustos e trepadeiras, com cerca de 50 m de comprimento. Era de perpeanho, tinha hm = 1,30m e cerca de 20,0m de extensão. Estava encimado por blocos de betão com h = 0,70m;
Nascente – muro de vedação e suporte de alvenaria de pedra com as juntas tomadas. Foi abrangido pela expropriação em 2,00m e tem hm = 3,20m;
Poente – muro de pedra em granito, abrangido pela expropriação em 2,00m. tem 1,80m de altura média e uma espessura de 0,35m. a parte superior tem um rebordo saliente com 0,10m de altura. Sobre este muro havia uma grade de ferro com h = 0,90m;
Parque – jardim;
Parede vegetal, espessa, variegada, verdadeiro multi-filtro que se estende ao longo de todo o muro sul, numa extensão de 50,0m e onde se localizam variadas trepadeiras, heras, rosas, azálias, hortênsias, gardénias, cactos, fetos, etc., e se destacam, pelo seu porte, árvores diversas, próprias para aquele espaço, sendo 5 DAP de 20 cm e 4 DAP de 30 cm.
III.
Não obstante a extensão das “conclusões” da alegação da recorrente, cremos que as questões suscitadas se podem reconduzir às seguintes:
- Se, no cálculo do valor do solo, deve ter-se em consideração o custo da construção que nele seria possível erigir e, para tanto, atender-se ao valor de € 629,53 /m2 de área útil (e a 85% desse valor para o custo por m2 de área bruta) ;
- Se a percentagem a aplicar nos termos do nº 6 do art. 26º do CE deve ser de 14%;
- Se não há desvalorização da parte sobrante.
Vejamos:
a) Quanto à primeira questão:
Dispõe o nº 1 do art. 26º do CE aqui aplicável (Lei nº 168/99, de 18/09), que “o valor do solo apto para a construção calcula-se por referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sido sujeito a expropriação (...)”.
Por sua vez, o nº 4 do mesmo artigo estatui que “caso não se revele possível aplicar o critério estabelecido no nº 2, por falta de elementos, o valor do solo apto a construção calcula-se em função do custo da construção (...)”, enquanto que o nº 6 estipula que “ (...) o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15% do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.
Face aos próprios termos da lei, julgamos ser líquido que terá de atender-se ao “custo da construção” e não ao valor da construção (valor venal ou de mercado).
Com efeito, e como bem se escreveu na sentença, “comparando o disposto no n.º 2 do artigo 25.º do Cód. das Expropriações de 91 com o actual artigo 26.º, consta-se que o legislador abandonou a expressão valor de construção e retomou a expressão custo de construção”, utilizada no art. 33º, nº 1 do CE de 76. Ou seja, o legislador quis deixar bem claro que o critério legal a que deve atender-se, para cálculo da indemnização por expropriação de terrenos com potencialidades construtivas, é o do “custo da construção”, e não o valor da construção.
Nos termos do nº 5 do citado artigo 26º, “na determinação do custo da construção atende-se, como referencial, aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada”.
Ou seja, e com o se escreveu no Ac. desta Relação, de 09-06-2005, www.dgsi.pt, proc. 0533089, o “custo de construção tem um referencial obrigatório, previsto no n.º 5 deste art.º 26.º”, pelo que há que “atender aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada”.
Assim, e porque, nos termos do art. 24.º, o montante da indemnização deve ser fixado tendo em conta a data da DUP, haverá que atender-se aos valores da Portaria n.º 1369/2002, de 19.10, a qual, para uma zona que abrange a da situação do imóvel ora em causa, fixou, para o ano de 2003, em € 629,53 o preço de construção por metro quadrado de área útil (o que, por aplicação do coeficiente de 0,85, corresponderá, para a área bruta, a € 535,10/m2).
Notar-se-á, porém, que aqueles valores têm um carácter meramente referencial, como já se referiu, devendo ser vistos como uma regra orientadora do cálculo do custo da construção (vd. aresto citado). O que verdadeiramente releva é que o resultado corresponda ao valor real e corrente do solo expropriado, sendo que o próprio tribunal, oficiosamente, pode atender outros critérios, com vista a alcançar aquele valor (cf. nº 5 do art. 23º).
No laudo acolhido pela sentença recorrida considerou-se, como “custo de construção”, “tendo em conta a elevada qualidade dominante no local”, o preço de € 1850,00/m2, neste valor se incluindo o custo das garagens, valor sensivelmente três vezes superior ao aplicado pelos peritos que subscreveram o laudo de fls. 235 e ss., os quais apenas tiveram em consideração o preço constante da Portaria nº 1369/2002 (preço este ainda reduzido em 15%, por forma a corresponder ao preço de metro quadrado de “área bruta”).
O perito que, isoladamente, apresentou o laudo de fls. 209 e ss., apontou “como custo unitário normal de construção de uma moradia com anexos”, € 600,00/m2.
Os árbitros, por sua vez, consideraram que “o custo médio de uma construção de boa qualidade seria de € 1.500,00/m2, incluindo as garagens”.
Ora, atentas tantas e tamanhas divergências, não se afigura fácil, para nós, encontrar um valor que corresponda ao real preço do custo da construção. Todavia, resultando dos autos que a parcela em causa se situa em zona da cidade do Porto em que os prédios são de elevada qualidade, sendo, por isso, o custo de construção necessariamente bem superior à média, mas tendo também em conta que o custo das garagens seria bastante inferior ao custo da parte restante da construção, temos como ajustado um custo médio de € 1.000,00/m2.
b) Quanto à percentagem a que alude o nº 6 do art. 26º do CE, julgamos que assiste razão à Expropriante quando defende que, no caso, deve ser de 14%.
Está provado que o terreno expropriado dispõe de óptima localização, numa zona nobre da cidade do Porto, onde se situam diversas moradias, gozando, também, de boa qualidade ambiental.
Por outro lado, a parcela dispõe de facilidades de acesso por vias desafogadas e da existência, nas imediações, dos equipamentos urbanos da cidade, sendo que a existência destes é também uma das determinantes da valoração entre o zero e os 15% referidos naquele preceito.
Pese embora esse quadro, considerando que será bem possível encontrar lugares sob determinados aspectos mais aprazíveis e de melhor qualidade ambiental (v.g. inseridos em paisagens lindíssimas, junto ao mar, ao rio ou na montanha, afastados de ruídos e do movimento intenso), julgamos que se justifica a aplicação da percentagem de 14%, bem próxima dos 15% atribuídos na sentença, máximo previsto lei.
Como se escreveu no acórdão desta Relação, de 13.1.2005, proc. 6580/04-3ª, “o valor máximo de 15% só deve ser atribuído em áreas com condições de localização e qualidade ambientais ideais”. O que, cremos, não será o caso em apreço.
À percentagem de 14% haverá que adicionar-se a percentagem de 10%, correspondente à soma das percentagens mencionadas nas diversas alíneas do nº 7 do art. 26º, uma vez que, como é até aceite pela Expropriante, a parcela dispõe de todas as infra-estruturas ali referidas.
No laudo pericial acolhido na sentença considerou-se, como área edificável acima do solo, 3.454,00 m2.
Na alegação recursiva, a apelante não impugnou, pelo menos expressamente, esse facto.
Assim sendo, e porque, segundo consta daquele laudo, tal área está em conformidade com o permitido pelo Regulamento Municipal de Edificações Urbanas, publicado no DR, II Série, apêndice nº 24, de 10 de Fevereiro de 2003, deve aquela área ser tida em consideração no cálculo do custo da construção que seria possível efectuar.
Deste modo, teremos:
Valor do custo da construção possível:
3.454,00 m2 x € 1.000,00/m2 x 24% = € 828.960,00
Valor unitário do terreno:
€ 828.960,00 : 1.600 m2 (área do lote) = € 518,10
Valor do terreno da parcela expropriada:
€ 518,10 x 100 m2 = € 51.810,00
O valor de € 518,10/m2 de terreno, se fica muito aquém dos € 998,42/m2 alcançado no laudo de fls. 257 e segs., a que a sentença recorrida aderiu, ultrapassa também, em muito, o valor de € 238,39/m2 encontrado no laudo de fls. 235 e segs.
Aquele valor (€ 518,10/m2) está, porém, muito próximo dos € 569,3/m2 que os senhores árbitros referem corresponder “ao valor real e corrente de terrenos para aquela zona da cidade do Porto”. Desiderato que a indemnização visa alcançar.
c) Quanto à questão da desvalorização, ou não, da parte sobrante:
Na sentença apelada atribuiu-se a quantia de € 120.000,00, como indemnização pela depreciação da parte sobrante.
Escreveu-se, a propósito, na sentença:
“ (...) No laudo de fls. 257 e ss. entende-se que a expropriação introduziu significativos factores negativos no capítulo da privacidade, poluição ambiental e segurança, estimando-se a depreciação do valor do prédio sobrante de € 120.000,00, que representa cerca de 7% do valor que possuía antes da expropriação.
Ora, temos para nós que a valorização do prédio, correspondente à parcela sobrante, decorrente da abertura de um novo arruamento, não consome a desvalorização que para o mesmo advém dessa mesma abertura e que, como já se refere na vistoria ad perpetuam rei memoriam, «... nos anos mais próximos ficará desprotegida em relação ao trânsito e sujeita ao bulício futebolístico que a nova artéria promoverá».
De facto, a privacidade do espaço, que tinha uma única frente e uma envolvente toda arborizada, com sossego e segurança, perdeu-se em parte.
Trata-se de um dano que deve ser ressarcido, aceitando-se para o efeito o único valor indicado nos autos”.
A Expropriante sustenta que, a esse título, nenhuma indemnização deve ser atribuída.
E cremos que com razão.
Não é líquido que, ainda que indirectamente por efeito da expropriação (de apenas 100 metros do logradouro de um prédio com a área de 1600 m2), a parte não expropriada tenha ficado desvalorizada. Note-se que, no laudo arbitral não foi fixada, a esse título, qualquer indemnização; que o perito do tribunal que, isoladamente, apresentou um lado, entende que não houve qualquer depreciação da parte sobrante, pondo, inclusive, a hipótese de uma valorização decorrente da construção do novo arruamento; e que, no laudo de fls. 235 e ss., se considera que a parcela sobrante mantém, após a expropriação, a mesma aptidão que possuía quando integrada no prédio total, não sofrendo qualquer desvalorização, salientando também que a abertura da nova via conferiu uma mais-valia ao prédio existente, que fica com duas frentes para arruamentos públicos.
De qualquer forma, e ainda que se admita que existe depreciação, entendemos que, no caso, ela não é indemnizável.
Vejamos:
Na expropriação por utilidade pública a indemnização deve, não só por força do disposto no art. 29 do CE, mas até por imperativo constitucional, contemplar, se existirem, prejuízos alheios ao valor do bem expropriado.
Todavia, para tanto, importa que a expropriação tenha sido “conditio sine qua non” desses prejuízos e causa adequada dos mesmos (vd. Ac. da RP, de 31.10.2002, www.dgsi.pt, proc. 0231309).
Como escreveu Fernando Alves Correia, em comentário aos acórdãos da Rel. de Évora de 30.3.2000 e do STJ de 1.3.2001, in RLJ, Ano 134º, nºs 3924 e 3925, a pgs. 99/100:
“Esta norma (art. 28º, nº 2 do Código das Exp. de 1991, com redacção similar no art. 29º, nº 2 do Cód. de 1999) relativa ao “cálculo das expropriações parciais”, prevê a indemnização de um conjunto de danos patrimoniais subsequentes, derivados (...) ou laterais, que acrescem à indemnização correspondente à perda do direito (...) ou à da perda da substância (...) do bem expropriado (a parte expropriada do prédio). Todavia, exige-se que tais prejuízos patrimoniais, subsequentes, derivados ou laterais sejam uma consequência directa e necessária da expropriação parcial do prédio. Só eles é que podem ser incluídos na indemnização e não já também aqueles que têm com a expropriação parcial do prédio apenas uma relação indirecta, porque encontram a sua causa em factos posteriores ou estranhos à expropriação”. E aponta, como exemplo de prejuízos não resultantes directa e imediatamente do acto expropriativo e, por isso, não indemnizáveis, os danos causados pela construção de uma auto-estrada, pela sua abertura à circulação e pelo ruído e tráfego de veículos automóveis. No mesmo sentido, Pedro Cansado Paes e outros, Código das Expropriações, 2ª ed., p. 144).
O nº 2 do citado art. 29º exige, pois, que os prejuízos para a parte não expropriada sejam consequência directa da divisão do prédio (neste sentido, também Ac. da RG., de 16.3.2005, www.dgsi.pt, proc. 2333/04-1).
Ora, a eventual diminuição do sossego, privacidade e segurança referida na sentença decorre da abertura de um novo arruamento e não directamente do acto expropriativo. Como porventura outros prédios, não abrangidos pela expropriação, sofrerão idênticos prejuízos em consequência daquela abertura.
A diminuição da área do logradouro não implica, per se, uma desvalorização da parte sobrante do prédio. Tal só aconteceria se a parte remanescente não continuasse a assegurar, proporcionalmente, os mesmos cómodos que oferecia antes da expropriação. O que não se mostra ter sido o caso.
Dir-se-ia, ainda, que a indemnização não encontraria justificação também pela seguinte razão:
O prédio donde foi desanexada a parcela expropriada foi avaliado como “solo apto para a construção”.
Tal pressupõe, obviamente, a inexistência da moradia dos expropriados.
Ora, seria de todo incongruente considerar essa inexistência para efeitos do cálculo do valor do terreno (até por conferir uma indemnização mais elevada) e, de seguida, pretender uma indemnização no pressuposto de que a moradia existe.
Como bem escreveu um dos senhores peritos (fls. 217), mesmo que houvesse uma depreciação da moradia “não poderia ser contabilizado tal prejuízo, visto que a indemnização foi determinada no cenário de demolição da moradia, não se podendo, obviamente, desvalorizar um bem que se considerou, na avaliação, como não existente”.
E este argumento seria também invocável para efeitos de não atribuição de indemnização pelo menos de parte das benfeitorias.
Com efeito, tendo o terreno expropriado sido avaliado como solo apto para a construção, as benfeitorias, ou pelo menos algumas delas, não poderiam permanecer na parcela, antes estariam sujeitas a ser destruídas para ser levada a efeito a construção.
Ora, quando tal acontece, as benfeitorias, ao invés de serem factor de valorização, podem até constituir elemento de desvalorização, como se escreveu no Ac. da RC, de 9.2.99, CJ, 1999, I, 33 (no mesmo sentido, entre muitos outros, Ac. da RC, de 17.2.98, BMJ, 474º-559, e da RP, de 5.6.2000, proc. 717/00-5ª secção e de 27.3.2003, proc. 817/03-3ª secção).
No entanto, essa questão não tem aqui razão de ser, uma vez que a sentença, na parte em que atribuiu indemnização por benfeitorias, não foi impugnada, tendo transitado em julgado.
Assim sendo, ao montante de € 51.810,00 – valor do terreno expropriado – haverá que aditar-se o valor da benfeitorias, na sentença fixado em € 23.017,50 e aceite pela Expropriante.
O montante da indemnização ascende, assim, ao total de € 74.827,50.
IV.
Em face do exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação e, consequentemente, altera-se a sentença recorrida, reduzindo-se a indemnização a pagar aos expropriados para o montante de € 74.827,50, a actualizar nos termos constantes daquela sentença.
Custas, em ambas as instâncias, na proporção do decaimento.
Porto, 20 de Abril de 2006
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
Gonçalo Xavier Silvano