Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 281/11.4TBMTS.P1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
PENHORA
OPONIBILIDADE À EXECUÇÃO
Proc. 281/11.4TBMTS.P1
Sumário
I – Face à actual redacção do art. 819º do Código Civil, hoje não há dúvida que o contrato de arrendamento celebrado após a penhora é inoponível à execução.
II – Tendo em consideração a querela jurisprudencial e doutrinária sobre a aplicabilidade ou não do art. 824º nº 2 do Código Civil ao contrato de arrendamento, mas atendendo a que a querela foi ultrapassada relativamente ao art. 819º do mesmo Código face à sua actual redacção, importa ampliar a matéria de facto em ordem a apurar se os credores a favor de quem foram registadas as penhoras anteriormente à celebração do contrato de arrendamento reclamaram ou não os respectivos créditos na execução fiscal no âmbito da qual foi vendido o imóvel.
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Acordam os Juízes na 5ª Secção do Tribunal da Relação do PortoI – Relatório
B…, contribuinte fiscal nº ………., instaurou acção declarativa sob a forma de processo sumário, contra C… pedindo que a Ré seja condenada a:
a) reconhecer o Autor como dono e legítimo proprietário do prédio com entrada pelo n.º … do prédio urbano sito na Rua …, em …, Matosinhos, adquirido em venda judicial por propostas em carta fechada em 16/07/2010 e registado definitivamente a seu favor;
b) a entregar ao Autor o imóvel que habita livre e devoluto de pessoas e bens e a reconhecer que a ocupação do mesmo pela Ré é sem título válido e por isso ilegal;
c) e consequentemente a condenar a Ré numa indemnização pela ocupação ilícita, a liquidar em execução de sentença, correspondente aos juros sobre o capital investido na aquisição, calculados à taxa de juro legal, desde a data da aquisição em 16/07/2010 e até à data do trânsito em julgado, bem assim a condenação no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, no montante de € 300,00 (trezentos euros) diários por cada dia de atraso pela não entrega do imóvel ao Autor, também após o trânsito em julgado da decisão nos presentes autos.
Alegou, em síntese:
- adquiriu o referido prédio em venda executiva por proposta em carta fechada realizada em 25.06.2010, no âmbito de execução fiscal que correu contra D…;
- a Ré ocupa esse prédio na medida em que o mesmo lhe foi arrendado pela executada e anterior proprietária, em 1 de Dezembro de 2007;
- à data da celebração do contrato de arrendamento o imóvel estava já onerado com três hipotecas voluntárias e duas penhoras.
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A Ré contestou e pediu a condenação do Autor como litigante de má fé, invocando em síntese:- arrendou o imóvel na ignorância dos ónus que sobre o mesmo incidiam;
- aquando da transferência de propriedade a 16/07/2010, já a Ré lá habitava há quase três anos e o Autor assim a conheceu, pois que previamente à sua aquisição foi visitar o imóvel, tomando consciência do arrendamento e suas cláusulas, porque assim a indagou e a mesma lhe esclareceu;
- logo após a aquisição e por carta registada de 27/07/2010, o Autor apresentou-se à Ré, na qualidade de sucessor da senhoria, exigindo-lhe a liquidação das futuras rendas por transferência bancária para o seu NIB, o que a R. tem vindo a cumprir.
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O Autor apresentou réplica, tendo concluído como na petição inicial.*
No saneador entendeu-se ser possível conhecer do mérito da causa e proferiu-se decisão que julgou a acção parcialmente procedente nestes termos:«a) Reconheço o direito de propriedade do Autor B… sobre o prédio com entrada pelo nº … do prédio urbano sito na Rua …, em …, Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº 5005, da freguesia de …, concelho de Matosinhos e inscrito na matriz predial urbana dessa freguesia sob o artigo 2035;
b) Condeno a Ré C… a entregar ao Autor B… o imóvel referido em a) livre e devoluto de pessoas e bens;
c) Absolvo a Ré C… do pedido de indemnização pela ocupação ilícita formulado;
d) Absolvo a Ré C… do pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, no montante de € 300,00 (trezentos euros) diários por cada dia de atraso pela não entrega do imóvel ao Autor;
e) Absolvo o Autor B… da condenação como litigante de má fé.»
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Inconformada, apelou a Ré, e tendo alegado, formulou as seguintes conclusões:1. A sentença de que ora se recorre julgou incorrectamente o ponto da Fundamentação de Facto identificado com n.º 8), na medida em que não foi o Apelado que reclamou o seu crédito sobre D…, no âmbito da execução fiscal referida em 2., antes E…, porque titular de um ónus de hipoteca sobre o imóvel em causa, conforme resulta da Ap. 86/08/01/2002 da respectiva ficha predial – vd. Facto n.º 7 c) da matéria de facto dada como provada .
2. Este credor hipotecário – E… – não é mais do que o pai do Apelado B…, que confundiu o Tribunal a quo a invocar a prévia existência deste ónus como se fosse seu titular, o que não ignorava não corresponder à verdade, nem merecer a tutela legal pretendida.
3. O Tribunal a quo enveredou por uma incorrecta aplicação de direito ao caso sub judice, mercê do lapso incorrido, já que fundamenta a procedência do pedido do A. na não oponibilidade do contrato de arrendamento da R. – apelante ao A.-Apelado, pressupondo ter sido outorgado posteriormente ao Apelado ter registado uma hipoteca sobre o imóvel em causa.
4. Porém, resulta da prova documental junta aos autos, que o arrendamento da Apelante foi contratado quase dois anos antes da aquisição do respectivo imóvel pelo Apelado, que nunca foi titular de qualquer ónus sobre este bem.
5. Mais resulta dos autos – vd. doc. 1 junto a contestação da Apelante – que o Apelado não ignorava o arrendamento quando da aquisição deste imóvel em sede de venda pela Administração Tributária, por virtude de execução fiscal movida contra a anterior proprietária e senhoria da Apelante.
6. Dispõe o art.º 824.º, n.º 1 do CC que “a venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida”, e o n.º 2 desta disposição legal que “ Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os oneravam, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”
7. Ora, o contrato de arrendamento da apelante foi celebrado em 1 de Dezembro de 2007 e o Apelado adquiriu o imóvel à Administração Tributária em 25/06/2010, que o havia penhorado em 13/10/2009, vindo a registar a sua aquisição já em 13/11/2010 (vide arts. 4.º e 5.º da p.i. donde até resulta a confissão de tais factos) - Pelo que sempre se haverá de concluir que o arrendamento da Apelante é oponível ao Apelado e legitima excepção peremptória de oposição ao pedido de reivindicação peticionado por este.
8. Como já articulado, o Apelado não pode pretender ter mais direitos do que a exequente/ Administração Tributária tinha já à data da penhora, o que, repita-se, o Apelado, tinha conhecimento, quer pelas informações prestadas pela própria Administração Tributária, quer pelo contacto pessoal com a Apelante, em visita ao imóvel previamente à aquisição, na qual esta gentilmente lhe amostrou o prédio, assim como, lhe deu conhecimento do arrendamento e suas cláusulas.
9. Em conformidade com tal realidade jurídica, logo após a aquisição, o Apelado, por carta registada de 27/07/2010, apresentou-se à Apelante, na qualidade de sucessor da senhoria, exigindo-lhe a liquidação das futuras rendas por transferência bancária para o seu NIB, o que a R.- Apelante vem desde essa data, até à presente, a dar cumprimento – como já referido, vd. doc. 1 da nossa contestação - carta da comunicação da sucessão do arrendamento, que aqui se reproduz e dá integrado para os devidos efeitos legais.
10. Considerando a fundamentação de facto já dada como provada - à excepção do ponto de facto n.º 8, que deverá deixar de constar da fundamentação de facto – V. Ex.cias, Venerandos Desembargadores podem desde já julgar improcedentes todos os pedidos do Apelado, por não provados, assim revogando a sentença recorrida e proferindo douto acórdão em conformidade.
11. Atento o exposto, à matéria de facto dado como provada deverão ser aditados dois novos factos dos quais resulte que: o Apelado tinha conhecimento prévio à sua aquisição do arrendamento a favor da Apelante, e que: o Apelado não é detentor de qualquer ónus sobre o imóvel prévio à constituição do arrendamento – factos que resultam do já confessado por esta parte e dos doc.s juntos aos autos, designadamente, ficha predial do imóvel em causa e comunicação da sucessão na posição de senhorio (doc. 1 da n/ contestação).
12. Sem prescindir, atento o exposto, sempre nos compete alegar que se evidencia que o Apelado litiga em manifesto abuso de direito, pois que interpõe a presente demanda quando já havia reconhecido a qualidade de arrendatária à Apelante, não ignorando que não era titular de nenhum prévio ónus sobre este imóvel e os anteriormente registados, não lhe aproveitam.
13. O Apelado ao propor a presente demanda evidentemente excedeu os limites impostos pela boa fé, actuando em verdadeiro venire contra factum proprium, já que por um lado confessa a assunção da posição de senhorio desde a citada comunicação de 27/07/2010 – doc. 1 junto à contestação – e nessa qualidade, e para o seu NIB tem vindo, até à presente data, a receber o pagamento das rendas contratadas - mas pelo outro, reivindica a desocupação do imóvel, querendo como por magia ignorar do arrendamento cujos proveitos aufere (cfr. art.º 334.º do C.C.) - Pelo que se conclui, que se não devessem improceder os seus pedidos por outro título, sempre assim deveriam/ão ser julgados, ao abrigo deste instituto.
14. Acresce que, perante tal actuação, V. Ex.cias Venerandos Desembargadores, sempre deverão concluir que o Apelado veio pela presente demanda tentar confundir o Tribunal e obter benefício indevido à custa da Apelante, o que até logrou, pois que estamos convencidos que foi a sua argumentação sucessiva de invocação de ónus e a semelhança do seu nome como o do seu pai, que levou o Tribunal a quo a precipitar-se para o lapso da fundamentação de facto de que padece a sentença recorrida.
15. Nesta medida, a conduta do Apelado é censurável a título dolo, porquanto manifestamente deduz pretensão, cuja falta de fundamento não ignora e, assim, faz do processo um uso manifestamente reprovável, causando à Apelante, que como já articulado - vive dos parcos rendimentos do seu trabalho e tem um filho menor a seu encargo - transtornos e prejuízos desnecessários em despesas processuais, honorários e despesas dos seus mandatários, impondo-se a sua condenação como litigante de má fé, em multa condigna e indemnização, em quantia não inferior a EUR 2.000,00 (dois mil euros), nos termos dos art.ºs 456.º e 457.º do CPC, o que novamente se requer.
16. Ao não decidir conforme o alegado, o Tribunal a quo não aplicou devidamente o disposto nos art.ºs 334.º ou art.º 824.º do CC, devendo a sentença recorrida desde já ser substituída por outra em conformidade com o aqui alegado, porquanto V. Ex.cias, Venerandos Desembargadores verão que se enquadra no âmbito do previsto no art.º 712.º do C.P.C. n.º 1 alin.s a) e b) do C.P.C..
Nestes termos, e nos melhores de direito, que v. Ex.cias doutamente suprirão, o presente recurso deve ser julgado procedente, por provado, conforme o enunciado nas conclusões, promovendo assim, vossas excelências, a já acostumada e sã justiça.
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O apelado contra-alegou defendendo a confirmação do julgado.*
Colhidos os vistos, cumpre decidir.II – Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (art. (art. 684º nº 3, 685º-A nº 1 e 660º nº 2 do CPC), pelo que as questões a decidir são estas:
- se deve ser alterada a decisão no que respeita aos factos dados como provados
- se o contrato de arrendamento caducou com a venda na acção executiva
- se o Autor litiga de má fé
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III – FundamentaçãoA) Na sentença recorrida vem dado como provado:
1. O A. é legítimo proprietário de um prédio urbano com a entrada pelo n.º …, sito na Rua …, …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º 5005, livro n.º 16, Freguesia …, Concelho de Matosinhos, inscrito na matriz predial urbana dessa Freguesia sob o artigo 2035, e registada definitivamente a seu favor pela inscrição ap. 5374 de 16/07/2010.
2. O A. adquiriu o imóvel referido em 1. em venda executiva por proposta em carta fechada, realizada em 25/06/2010, no âmbito da execução fiscal n.º 1821-03/10 441.68, que correu contra D…, na 1.ª Repartição de Finanças de Matosinhos, tendo apresentado uma proposta de 97.500,00€ que foi aceite.
3. Tal imóvel havia sido penhorado em 13/10/2009 no âmbito daquela execução fiscal, penhora que foi registada pela ap. 4368, em 13/11/2009.
4. O imóvel é constituído por casa de dois pavimentos, tendo, no 1.º piso, 10 divisões e, no 2.º piso, 11 divisões, dependência e quintal.
5. O imóvel descrito em 1. foi vendido livre de quaisquer ónus e encargos.
6. O imóvel foi arrendado pela executada e anterior proprietária D… a C… através de documento particular que intitularam “Contrato Indeterminado de Arrendamento Urbano”, onde, ficou consignado:
a) O arrendamento foi feito por tempo indeterminado, com início em 1 de Dezembro de 2007;
b) A renda mensal é de 80€;
c) O arrendamento destinava-se a habitação.
7. Em 1 de Dezembro de 2007, o imóvel referido em 1. estava onerado com as seguintes hipotecas e penhoras registadas:
a) Ap. 30 de 09/11/2000 – Hipoteca Voluntária a favor F…, S.A.;
b) Ap. 72 de 14/03/2001 – Hipoteca Voluntária a favor F…, S.A.;
c) Ap. 86 de 08/01/2002 – Hipoteca Voluntária a favor de L…;
d) Ap. 46 de 05/06/2007 – Penhora da G…, S.A.
e) Ap. 96 de 14/11/2007 – Penhora do H…, S.A.
8. O Autor reclamou o seu crédito sobre D… no âmbito da execução fiscal referida em 2. (alterado infra)
9. O Autor remeteu à Ré carta registada de 27/07/2010 com o seguinte teor: “(…) o n/ cliente adquiriu o prédio sito na Rua …, n.º …, …, no âmbito do Proc. N.º 1821/03.1044168 e Aps. (processo em que foi executada a anterior proprietária e sua ex- senhoria D.ª D…). Face aos factos acima descritos, e nos termos da Lei, deverá V. Exa. começar a pagar a renda (devida pela ocupação de parte do sobredito prédio) ao n/ cliente supra identificado, já a partir da próxima renda inclusive, uma vez que o Sr. B… sendo agora o único e legitimo proprietário do sobredito prédio passou a ser o actual Senhorio de V. Exa. Para comodidade para V. Exa. deverá efectuar o pagamento das rendas através de depósito ou transferência bancária para a conta do sr. B… no I… com o NIB ………………… (…)”.
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B) Da impugnação da decisão relativamente aos factos dados como provadosTem razão a apelante ao alegar que o apelado não é o credor que reclamou o crédito ao abrigo da garantia conferida pela hipoteca identificada no ponto 7 al c) da matéria de facto. Na verdade, o apelado tem o nome «B…» e tem o NIF «………» como resulta da petição inicial e da procuração de fls. 12, enquanto que o titular inscrito da referida hipoteca e que reclamou o seu crédito tem o nome «L…» e o NIF «………».
Assim, altera-se o ponto 8. dos factos passando a ter a seguinte redacção:
«O titular inscrito da hipoteca voluntária registada sob a Ap. 86 de 08/01/2002, L…, contribuinte fiscal nº ………, reclamou o seu crédito sobre D… no âmbito da execução fiscal referida em 2.».
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Quanto à pretensão de que seja dado como provado que o apelado sabia do contrato de arrendamento antes de o adquirir na acção executiva não tem relevância para a decisão de causa, pelo que não vai a mesma atendida.*
C) Ao abrigo do disposto nos art. 713º nº 2 e 659º nº 3 do CPC, considera-se também provada, atento o doc. 2 de fls. 20 junto com a petição inicial, a informação prestada nestes autos pelo Serviço de Finanças onde corre a execução fiscal (fls 72) e a informação prestada Tribunal Administrativo onde corre o processo de verificação e graduação de créditos (fls. 75 a 81) e os despachos de fls. 64 e 74, a seguinte factualidade:11. No âmbito da execução fiscal referida em 2. foi ordenado o levantamento das penhoras e o cancelamento dos registos das hipotecas identificadas em 7, por despacho de 16/07/2010.
12. Nos presentes autos foi proferido o seguinte despacho em 15/4/2011 (fls. 64):
«Antes de mais, oficie ao processo de execução fiscal melhor identificado no artigo 2º da petição inicial, solicitando que informem se foram reclamados créditos com garantia real sobre o imóvel ali penhorado e vendido e, sendo o caso, a remessa da cópia da sentença de verificação e graduação de créditos respectiva.»
13. Em resposta, no âmbito da execução fiscal referida em 2. foi prestada a seguinte informação datada de 03/05/2011 (fls. 72):
«Em resposta ao solicitado no ofício supra referenciado, informo V. Ex que foram reclamados créditos na venda do artigo urbano 2305, da Freguesia …, por G…, SA, H…, Sa, J…, Sa, K…, SA e L….
Mais informo que o processo de verificação e graduação de créditos foi devolvido ao Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto em 22/07/2010, não tendo ainda sido devolvido a este Serviço de Finanças».
14. Nos presentes autos foi proferido o seguinte despacho em 16/5/2011:
«Com cópia do ofício que antecede, solicite ao Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto que remeta aos presentes autos cópia da sentença de verificação e graduação de créditos proferida pelo órgão de execução fiscal e objecto de reclamação, cópia das reclamações apresentadas nos termos do disposto no art. 245º nº 3 do C.P.T.T. e, bem assim, que informe quais os créditos que foram objecto dessa mesma reclamação» (fls. 74)
15. Pelo Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto foi prestada a seguinte informação por ofício datado de 03/06/2011 (fls. 75):
«Em resposta ao solicitado pelo v/ ofício nº 9267820, de 23 de Maio, informo V. Exa que a presente verificação e graduação de créditos corre termos neste Tribunal Administrativo e Fiscal e que ainda não foi proferida decisão final.
Junto se envia cópia da petição inicial».
16. A cópia da petição inicial junta ao ofício aludido em 15. consta de fls. 76 a 81 dos presentes autos e consiste na reclamação de créditos apresentada por L…, contribuinte fiscal nº ………», aludida em 8.
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D) Na presente acção discute-se se o contrato de arrendamento celebrado entre a apelante e a anterior proprietária do imóvel vendido no âmbito da execução fiscal, a executada D…, é ou não oponível ao adquirente e ora apelado.Na petição inicial invocou-se a ineficácia do contrato de arrendamento por ter sido celebrado depois do registo das hipotecas e penhoras.
Dispõe o art. 817º do Código Civil:
«Não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, tem o credor o direito de exigir judicialmente o seu cumprimento e de executar o património do devedor, nos termos declarados neste código e nas leis de processo».
O art. 819º, na redacção introduzida pelo DL 38/2003 de 8/3 prescreve:
«Sem prejuízo das regras do registo, são inoponíveis à execução os actos de disposição, oneração ou arrendamento dos bens penhorados.».
Portanto, face à actual redacção do art. 819º do Código Civil, hoje não há dúvida que o contrato de arrendamento celebrado após a penhora é inoponível à execução.
Por sua vez, o art. 824º do Código Civil determina:
«1. A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2. Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros e independentemente de registo.
3. Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens».
Tem sido objecto de grande controvérsia na doutrina e na jurisprudência a questão de saber se no art. 824º do Código Civil está abrangido ou não o contrato de arrendamento e, portanto, se caduca ou não, após a venda em execução, o contrato de arrendamento celebrado em data posterior ao registo de uma hipoteca.
Sobre essa controvérsia dá-nos nota aprofundadamente o Ac do STJ de 27/3/2007 (CJ XV, 1º, pág. 146) onde se conclui:
«A – O art. 824º nº 2 do CC não se aplica directamente aos casos de arrendamento sujeito a registo ou não, contratualizado em data posterior a qualquer garantia, designadamente à hipoteca, mas antes da penhora, referindo-se o preceito a direitos de garantia e outros direitos reais, não abrange o arrendamento, que tem natureza obrigacional e não real.
B – Também não se aplica analogicamente a situações de arrendamento, desde logo, porque não há nenhuma lacuna a integrar analogicamente, visto que o nº 2 do art. 824º, não prevê a caducidade do arrendamento com a venda executiva, porque o seu regime de transmissão está regulado no art. 1057º do CC.
C – Mas, mesmo que assim não fosse, nunca teria lugar a aplicação analógica do nº 2 do art. 824º a situações de arrendamento, porque estas não são equiparáveis às situações reais previstas no preceito e porque, de qualquer modo, tratando-se de um preceito de natureza excepcional, não comporta a integração analógica.
D – Igualmente não é possível a interpretação extensiva do referido preceito no sentido de nele incluir as situações de arrendamento, desde logo porque na letra da lei não se encontra o mínimo de correspondência verbal exigida pelo art. 9º nº 2 do CC.
E – Por conseguinte, na venda executiva do imóvel arrendado, tal como na venda voluntária, aplica-se o art. 1057º do CC, razão por que o arrendamento em causa nos autos não caduca.
F – É, porém, ineficaz, em relação ao exequente, o arrendamento celebrado se tiver por objecto prédio já penhorado, pelo que a penhora gera a inoponibilidade ao processo executivo e ao terceiro adquirente do prédio arrendado, do arrendamento entretanto celebrado pelo executado.»
Também no sentido da inaplicabilidade do art. 824º nº 2 ao arrendamento, se pronunciaram nomeadamente os Ac do STJ de 21/3/2003 (Proc. 03A4098 in wwww.dgsi.pt) e de 20/9/2005 (CJ XIII, 3º, pág. 29).
Em sentido diferente, decidiram, designadamente os Ac do STJ de 31/10/2006 (Proc. 06A3241), de 15/11/2007 (Proc. 07B3456), de 5/2/2009 (Proc. 08B3994) e de 27/5/2010 (Proc. 5245/03.7TBSXL.S1) (un www.dgsi.pt), lendo-se neste último aresto:
«A nossa posição inclina-se, todavia, para o entendimento plasmado nas decisões que têm vindo a perfilhar o entendimento de que a venda judicial, em processo executivo, de imóvel hipotecado faz caducar o arrendamento, registado ou não, de tal bem, por força do disposto no nº 2 do art. 824º do Código Civil.
Perfilhamos tal entendimento por isso que não só o argumentário em que se estriba é deveras convincente, como é o que melhor garante e satisfaz os imperativos de justiça, designadamente dos credores com garantia real registada, (…)
Com isto não se está, hic et nunc, a adoptar posição sobre a conhecida querela doutrinária acerca da natureza obrigacional ou real do direito ao arrendamento, (…)
Embora a posição jurisprudencial e dogmática maioritárias, na qual nos enfileiramos, sejam no sentido de que tal direito tem natureza obrigacional, com ponderosas razões in hoc sensu, a verdade é que o acaba de se afirmar, isto é, a aplicação do disposto no nº 2 do art. 824º do CCivil relativamente à caducidade dos arrendamentos celebrados em data posterior à do registo da hipoteca, não significa atribuição de natureza real a tal negócio jurídico.
Trata-se, isso sim, de aplicação analógica do preceito indicado a tais arrendamentos, (…)».
Na sentença recorrida lê-se:
«Ora, resulta da certidão do registo predial do imóvel em causa que sob o mesmo impendem duas hipotecas voluntárias a favor F…, S.A., registadas pelas ap. 30 de 09/11/2000 e ap. 72 de 14/03/2001, e uma hipoteca voluntária a favor do aqui Autor, registada pela ap. 86 de 08/01/2002.
Mais se encontram registadas duas penhoras, não sendo alguma delas referente a processo em que seja exequente o aqui Autor. Porém, como acima já se afirmou e é nosso entendimento, “os contratos de arrendamento não sujeitos a registo só não caducam com a venda executiva, se a constituição da relação locativa for anterior à data do registo de penhora, arresto ou garantia invocada na execução.” (sublinhado nosso).
Assim, sendo o aqui Autor beneficiário de hipoteca constituida sobre o imóvel em causa (registada pela ap. 86 de 08/01/2002) e tendo o mesmo reclamado o seu crédito no âmbito da execução fiscal no qual se procedeu à venda do imóvel e foi o mesmo adjudicado ao Autor, importa concluir que a garantia de que beneficia o Autor foi, efectivamente, devidamente invocada naquela execução.
Destarte, é por referência a esta mesma hipoteca que temos de aferir da oponibilidade do contrato de arrendamento invocado pela Ré. Ora, este contrato data de 1/12/2007 e, nessa medida, é claramente posterior ao registo da hipoteca voluntária registada a favor do Autor em 08/01/2002, para os efeitos do n.º2 do art. 824.º do C.C.
Assim, não obstante a existência de um contrato de arrendamento que onera o bem em causa, tal bem foi efectivamente transmitido livre de ónus e encargos, não sendo tal direito ao arrendamento oponível à venda realizada naquele processo executivo.
Tal inoponibilidade do contrato de arrendamento redunda na necessária e automática caducidade do mesmo, com efeitos reportados à data da venda do imóvel no processo executivo, nos termos do disposto nos art. 824.º n.º2 e 1051.º alínea c) do C.C. – neste sentido, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31/10/2006, P.º 06A3241 (www.dgsi.pt), no qual se afirma: “qualquer situação locatícia – registada ou não – constituída após o registo de hipoteca, arresto ou penhora, é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caducam automaticamente.”
Face ao exposto, improcede a excepção de oponibilidade do contrato de arrendamento celebrado pela Ré à venda judicial do imóvel em causa nos presentes autos.».
Resulta da alteração do ponto 8 da matéria de facto que o apelado não é o credor que reclamou, na execução fiscal, o crédito garantido pela hipoteca que estava registada sob a Ap. 86 de 8/1/2002.
Mas a verdade é que esse crédito foi reclamado e por despacho proferido em 16/7/2010 naquela execução, foi ordenado o cancelamento do registo dessa hipoteca que onerava o imóvel.
Acontece que além dessa hipoteca estavam registadas as duas penhoras identificadas no ponto 7 dos factos provados a favor da G…, Sa e do H…, tendo sido também ordenado o seu levantamento e cancelamento desses registos, não resultando claro dos autos se foram ou não reclamados os créditos destes credores. Na verdade, no ofício de fls. 72 enviado pelo Serviço de Finanças informa-se que foram reclamados créditos pela G…, Sa e do H…, mas no ofício de fls. 75 enviado pelo Tribunal Administrativo e Fiscal do Porto faz-se apenas referência à petição inicial da reclamação de créditos apresentada pelo credor hipotecário L….
Perante estas informações contraditórias não podemos concluir, com segurança, se foram ou não reclamados os créditos pelos referidos credores G…, Sa e do H… ao abrigo da garantia real que lhes é conferida pela penhora.
Ora, o Código de Procedimento e de Processo Tributário prevê:
Art. 239º:
«1 – Feita a penhora e junta a certidão de ónus, serão citados os credores com garantia real, relativamente aos bens penhorados (…)».
Art. 240:
«1 – Podem reclamar os seus créditos no prazo de 15 dias após a citação nos termos do artigo anterior os credores que gozem de garantia real sobre os bens penhorados.
(…)».
Art. 245º:
«1 – A verificação e graduação de créditos tem efeito suspensivo quanto ao seu objecto, sem prejuízo do andamento da execução fiscal até à venda dos bens».
Art. 260º:
«O levantamento da penhora e o cancelamento dos registos dos direitos reais que caducam, nos termos do nº 2 do artigo 824º do Código Civil, serão ordenados pelo órgão da execução fiscal se anteriormente não tiverem sido requeridos pelo adquirente dos bens».
Tendo em consideração a apontada querela jurisprudencial e doutrinária sobre a aplicabilidade ou não do art. 824º nº 2 do Código Civil ao contrato de arrendamento, mas atendendo a que face à actual redacção do art. 819º hoje não há dúvida que o contrato de arrendamento celebrado após a penhora é inoponível à execução, importa ampliar a matéria de facto em ordem a apurar se os credores a favor de quem foram registadas as penhoras identificadas sob a Ap. 46 de 05/06/2007 – Penhora da G…, S.A. e Ap. 96 de 14/11/2007 – Penhora do H…, S.A., reclamaram ou não os respectivos créditos na execução fiscal. Em consequência, impõe-se a anulação da sentença recorrida (art. 712º nº 4 do CPC).
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IV – DecisãoPelo exposto decide-se anular a sentença recorrida em ordem a ser ampliada a matéria de facto, após a realização das diligências que se mostrem necessárias na 1ª instância, de modo a que no elenco dos factos provados fique a constar se os credores G…, S.A e H…, S.A. reclamaram ou não reclamaram os seus créditos com fundamento nas penhoras identificadas respectivamente sob a Ap. 46 de 05/06/2007 e sob a Ap. 96 de 14/11/2007.
Custas pela parte vencida a final.
Porto, 5 de Março de 2012
Anabela Moreira de Sá Cesariny Calafate
José Eusébio dos Santos Soeiro de Almeida
Maria Adelaide de Jesus Domingos