Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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NULIDADE
I – RELATÓRIO.
1. Nos Juízos Cíveis da Comarca do .........., “B.........., Ldª” instaurou acção declarativa, com forma de processo sumário, contra C.........., pedindo a condenação do R. a pagar-lhe a quantia de 5.787,30 Euros, acrescida de juros de mora desde a citação, a título de comissão de 3%, acrescida de IVA, devida pela mediação em negócio de compra e venda de imóvel propriedade do R., na sequência de contrato de mediação imobiliária com ele celebrado.
2. Contestou o R. e, invocando a nulidade do contrato de mediação imobiliária objecto da acção, por violação do disposto no artº 20º, nº 2, al. g) do DL nº 77/99, de 16 de Março, impugna ter alguma vez contratado os serviços da A. para promover a venda de qualquer fracção sua pertença, concluindo pela improcedência da acção.
3. Proferido despacho saneador com elaboração de base instrutória, que não foi objecto de reclamações, procedeu-se a julgamento com gravação e observância do demais formalismo legal, sem que as respostas dadas à matéria de facto controvertida tenha sido objecto de censura.
4. Veio a final a ser proferida sentença que, embora declarando nulo o contrato de mediação em causa, com base no disposto no artº 289º do CCivil, julgou a acção parcialmente procedente e condenou o R. a pagar à A. a quantia de 4.863,27 Euros, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação até integral pagamento.
5. Discordando da decisão dela interpôs o R. o presente recurso de apelação, tendo, nas pertinentes alegações, formulado as seguintes conclusões:
a) A declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária decretada pelo Tribunal a quo não pode ter como consequência os mesmos efeitos jurídicos como se de um contrato válido se tratasse;
b) Ao decidir como decidiu, ou seja, condenar o recorrente a pagar a quantia de 4.863,27 Euros a título de comissão de 3%, que o contrato que declarou nulo previa, o Tribunal a quo beneficiou claramente o infractor que violou a lei;
c) A recorrida é uma empresa que se dedica à mediação imobiliária, cuja actividade está sujeita às regras imperativas previstas no DL nº 77/99, de 16 de Março, alterado pelo DL nº 258/01, de 25 de Setembro;
d) Através dos referidos diplomas, o legislador pretendeu regular e fiscalizar uma actividade cujo exercício clandestino causa elevados prejuízos ao Estado e aos consumidores;
e) Em face disso, a recorrida não podia (nem pode) desconhecer quais as obrigações que impendem sobre si na formulação dos contratos que outorga com os seus clientes, previstas na referida legislação;
f) Ao outorgar e fazer outorgar um contrato que viola as disposições imperativas do referido DL nº 77/99, designadamente ao não indicar o prazo de duração do contrato, a recorrida quis vincular ad eternum o recorrente a uma obrigação contratual que este nunca pretendeu;
g) Pelo que, ao obter judicialmente os mesmos efeitos contratuais com base num contrato declarado nulo pelo Tribunal a quo, a recorrida vê recompensado o seu acto ilegal;
h) Não podem subsistir dúvidas na actividade de mediação imobiliária que as regras e a lei são para cumprir, devendo os Tribunais contribuir para que tal aconteça, desmotivando os prevaricadores a reincidirem na sua violação;
i) O Tribunal a quo ao condenar o recorrente com base no contrato de mediação imobiliária que considerou nulo, violou o disposto no DL nº 77/99;
j) Ao condenar o recorrente a pagar à recorrida a comissão de 3% prevista num contrato que declarou nulo, sustentando um enriquecimento sem causa (que não existiu) o Tribunal a quo violou o disposto no artº 289º, nº 1, do CCivil;
l) Com efeito, e salvo melhor opinião, entende o recorrente que a declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária, em face da legislação invocada e do ordenamento jurídico que se lhe aplica, deve ter como consequência a destruição retroactiva das eventuais atribuições patrimoniais que o mesmo contemplava;
m) Salvaguardando-se, apenas, as eventuais despesas que, por força do referido contrato tenham sido suportadas pela recorrida, muito embora esta não tenha logrado apresentá-las no Tribunal a quo;
n) Antes porém, a recorrida apresentou-se no Tribunal a quo com um contrato de mediação imobiliária nulo, pretendendo obter o seu cumprimento como se de um contrato válido se tratasse;
o) E o Tribunal a quo, apesar de ter verificado e declarado a nulidade do aludido contrato, considerou por bem decidir como se estivesse na presença de um contrato válido;
p) Na opinião dos Doutos Professores Pires de Lima e Antunes Varela, (CCAnotado, 4ª Ed., pág. 266), “A retroactividade de declaração de nulidade (...) funciona como se o negócio não tivesse sido realizado”;
q) Logo, nunca a declaração de nulidade daquele contrato podia ter como consequência a atribuição dos efeitos que lhe foi dada pelo Tribunal a quo;
r) Pelo que se encontra estabelecido na legislação que regula a actividade de mediação imobiliária, bem como no ordenamento que regula a validade dos negócios jurídicos, não é legal nem legítimo que a recorrida obtenha benefício com base num acto ilegal que cometeu;
s) Em face disso, a decisão do Tribunal a quo é um retrocesso em relação àquilo que se pretende evitar e proteger com a aludida legislação, ou seja, a disciplina de uma actividade onde imperam ainda enormes violações da lei, como o demonstra o contrato nulo que a recorrida apresentou em Tribunal;
t) Deve ser revogada a douta sentença recorrida.
6. Contra-alegou a recorrida no sentido da confirmação da sentença recorrida.
7. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
II. FUNDAMENTAÇÃO.
1. Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
a) A A. é uma sociedade cujo exclusivo escopo é a mediação imobiliária.
b) A A. está devidamente licenciada para o exercício dessa actividade de mediação imobiliária, através do competente Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário, sendo titular da licença nº ... – AMI.
c) A. e R. subscreveram o documento junto a fls. 9, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, denominado “contrato de mediação imobiliária”, nos termos do qual acordaram que a A., no exercício da sua actividade, iria promover por conta do R., a venda das fracções autónomas aí referidas.
d) Tais fracções autónomas eram correspondentes a duas habitações integradas no edifício de cave, rés-do-chão e andar sito na Urbanização .........., .........., ......... .
e) Nos termos igualmente constantes do contrato de mediação, o preço pretendido pelo R. para a desejada venda de cada um das referidas habitações era de Esc. 32.000.000$00 para a situada no rés-do-chão e de Esc. 32.500.000$00 para a situada no 1º andar.
f) Caso a A., pela sua diligência e trabalho, viesse a obter o resultado pretendido, o R. comprometia-se a pagar-lhe, como compensação e contrapartida por esses serviços, a quantia de três por cento sobre o valor final de cada venda, acrescida do respectivo IVA.
g) A A., no exercício da sua actividade e de acordo com o contratado, publicitou o pretendido negócio por diversas formas e meios, atendeu vários interessados a quem prestou toda a necessária informação sobre os termos e condições pretendidas, diligenciando da melhor forma no sentido de obter a satisfação do interesse do R. em levar a cabo uma das referidas vendas.
h) Como directo e exclusivo resultado da intermediação e promoção levada a cabo pela A., o negócio em questão referente à habitação sita no 1º andar veio a interessar a D.......... e mulher E.......... .
i) Com a mediação e intervenção da A., as partes acordaram no mútuo interesse em realizar o negócio.
j) Tendo, no entanto o mesmo ficado temporariamente suspenso, já que o R. veio nessa altura revelar que existia um prévio contencioso com terceiro, e que, sem ter esse processo definitivamente solucionado, não queria avançar para a assinatura de qualquer compromisso de venda.
l) Face a essa situação, acordou-se então em suspender o negócio, mantendo-se as partes nele interessadas e procedendo-se à sua formalização logo que a questão pendente com terceiro fosse solucionada.
m) Em 12 de Fevereiro de 2002, mediante escritura pública, o R. declarou vender e D.......... e mulher E.......... declararam comprar, pelo preço de Esc. 162.109,32 Euros, uma fracção destinada a habitação sita no 1º andar na Urbanização .........., .........., .......... .
n) Pouco tempo passado, veio a A. a saber que o negócio afinal tinha sido já realizado directamente entre D.......... e o R., e a definitiva escritura de compra e venda definitivamente outorgada em princípio de Fevereiro de 2002.
o) O R. negociou directamente com D.......... e mulher a compra e venda da fracção referida em n).
p) Com tal atitude, o R. procurou furtar-se ao cumprimento do acordo que tinha subscrito com a A..
2. Sendo pelas conclusões que se determina o objecto do recurso, não podendo o Tribunal apreciar e conhecer de matérias que nelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso – artºs 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 3, do CPCivil –, como resulta das conclusões das alegações do recurso entende o apelante que, sendo o contrato de mediação imobiliária em causa nos autos nulo, por omitir o respectivo prazo de duração, nulidade que invocou na contestação, não pode ter como consequência a atribuição dos efeitos que lhe foi dada pelo Tribunal a quo, ou seja, a nulidade não pode ter como consequência os mesmos efeitos jurídicos como se de um contrato válido se tratasse.
Como bem se refere na sentença apelada, e resulta dos factos provados, o contrato em causa nos autos é um contrato de mediação que pode definir-se como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição – cfr. DL nº 77/99, de 16 de Março e, entre outros autores, C. Lacerda Barata, Contrato de Mediação, em Estudos do Instituto de Direito do Consumo, I, pág. 192.
Tal contrato de mediação imobiliária, antes da entrada em vigor do DL nº 285/92, de 19 de Dezembro, era um contrato atípico e não sujeito a forma escrita. Com a entrada em vigor desse DL o contrato passou a ser entendido como um contrato típico e sujeito à forma escrita – artºs 2º e 10º -, características que, posteriormente, o DL nº 77/99 manteve – artºs 3º e 20º - diploma este que veio “...aperfeiçoar os aspectos colhidos da experiência entretanto verificada”, como se diz no respectivo Relatório, revogando o DL nº 285/92 (cfr. artº 40º).
Nos termos do artº 20º, nº 2, al. g), e 8, do DL nº 77/99 (aplicável ao caso em apreço porquanto o mesmo entrou em vigor três meses após a sua publicação e o contrato de fls. 9 foi celebrado em 5 de Novembro de 2001) é exigível que conste do contrato o respectivo prazo de duração, sob pena de nulidade.
Tal requisito não consta do contrato em apreço pelo que, como foi decidido na sentença recorrida, é nulo.
Mas, decorrerá de tal nulidade a improcedência da acção?
Afigura-se-nos que não.
É que, nos termos do disposto no artº 289º, nº 1, do CCivil, e, tendo em consideração a doutrina vinculativamente estabelecida no Assento do STJ nº 4/95, de 28MAR95, publicado no DR, I-A, de 15MAI95 (actualmente com o valor de Acórdão Uniformizador de Jurisprudência, nos termos do artº 17º, nº 2, do DL nº 329-A/95, de 12 de Dezembro), a declaração de nulidade, implicando a destruição retroactiva dos efeitos do negócio, obriga as partes a restituir reciprocamente tudo quanto hajam recebido, ou o respectivo valor quando a restituição em espécie não seja possível.
A questão que se coloca é a de saber se a A. cumpriu a sua obrigação resultante do contrato que celebrou com o R., a fim de apurar se este tem a obrigação de restituir o que recebeu ou o respectivo valor.
Nos termos do disposto no artº 3º, nº 1, do DL nº 77/99, “A actividade de mediação imobiliária é aquele que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis”.
O nº 3 do mesmo artº acrescenta que “Para efeito do disposto no presente artigo, interessado será o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”.
Por seu turno, o artº 19º, nº 1, dispõe que “A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
Ora, dúvidas não restam que, no caso sub judice, a A. cumpriu a obrigação que lhe advinha do contrato em causa – cfr. factos provados de II., 1. c) a l) – sendo certo que, apesar de o contrato de compra e venda ter sido celebrado sem a participação da A., está provado que o R. negociou directamente com o adquirente da habitação como forma de se furtar ao cumprimento do acordo que tinha subscrito com a A..
Aliás, para ter direito à remuneração não é necessário que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio, bastando que a conclusão resulte adequadamente da sua conduta ou da sua actividade. Ou seja, é preciso que a actividade do mediador, embora não sendo a única causa do resultado obtido, se integre de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido – cfr. Acs. do STJ de 3/01/98 e de 31/05/01, da RP de 21/05/96 e de 28/06/98, citados por Abílio Neto, em Contratos Comerciais, Maio/2002, pág. 199 e segs..
Assim, tendo as negociações sido encetadas e concluídas com a intervenção e a actividade da A., a sua concretização apenas foi suspensa a pedido do R. que, posteriormente, negociou directamente com o adquirente do prédio objecto do contrato para se furtar ao pagamento da remuneração.
Cumpriu, assim a A. a sua obrigação resultante do contrato que celebrou com o R. pelo que, face à declaração de nulidade do contrato, que obriga as partes a restituir reciprocamente tudo quanto hajam recebido, tendo a A. cumprido a sua obrigação (que é uma prestação de serviços), deve a R. restituir-lhe o respectivo valor, uma vez que não é possível a restituição em espécie (cfr. A. Varela, Das Obrigações em Geral, 1970, págs. 344 e 345).
E, para se obter esse valor pode atender-se ao que foi convencionado para a actividade de mediação, que era de 3% sobre o preço de venda do imóvel.
Improcedem, deste modo, as conclusões da apelação.
III. DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em:
- julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelo R. e confirmar a sentença recorrida;
- condenar o recorrente nas custas da apelação.
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Porto, 3 de Fevereiro de 2005António do Amaral Ferreira
Fernando Baptista Oliveira
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha