Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1549/21.7T8PVZ.P1 |  |
FALTA DE REDUÇÃO A ESCRITO DO CONTRATO
II - Tudo isto porque só assim se respeita a intenção de protecção da posição do arrendatário que está subjacente à entrada em vigor do D.L. nº13/2019 de 12 de Fevereiro.
Tribunal recorrido: Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim
Relator: Carlos Portela
Adjuntos: Aristides Rodrigues de Almeida
António Carneiro da Silva
Acordam na 3ª Secção do Tribunal da Relação do Porto
I.Relatório:
AA BB, devidamente identificados nos autos, vieram intentar a presente acção declarativa de condenação com processo comum contra A..., Lda., também ela devidamente identificada nos autos, pedindo a sua condenação a: a) Declarar os Autores legítimos e exclusivos proprietários e possuidores do prédio descrito no art.º 1º da petição inicial, com todas as legais consequências; b) Condenar a Ré a reconhecer os Autores como legítimos proprietários do prédio em causa; c) Condenar a Ré a restituir aos Autores a parte do rés-do-chão com entrada pelo nº ... que ilicitamente ocupa; d) Condenar a Ré a pagar aos Autores o montante mensal de 1.200,00 € pela ocupação do imóvel desde a sua aquisição em 30/06/2020 e até efectiva desocupação, acrescido de juros vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento.
Caso assim se não entenda, se o Tribunal vier a considerar que a Ré ocupa o local legitimamente com base em contrato de arrendamento, pediu a título subsidiário; a) Que seja decretada a resolução do respectivo contrato de arrendamento nos termos conjugados dos artigos 1083º, nº3 e 1084º do Código Civil, por falta de pagamento das rendas que se venceram desde Julho de 2020 até à presente data; b) Que seja a Ré condenada a proceder à desocupação do imóvel locado, devendo o mesmo ser restituído aos Autores, devoluto de pessoas e bens; c) Que seja a Ré condenada no pagamento de todas as rendas vencidas até à presente data, que se cifram em 6.736,00 €, bem como das vincendas até à efectiva desocupação do locado, acrescidas dos juros de mora até efectivo e integral cumprimento; d) Que seja a Ré condenada a pagar Uma indemnização aos Autores, à luz do disposto no art.º 1045º, nº2 do Código Civil.
Citada a Ré veio esta contestar, concluindo a final do seguinte modo:
a) Pedindo que pela procedência das excepções invocadas, seja absolvida dos pedidos contra si formulados; b) Pedindo que a acção seja julgada improcedente, por não provada; c) Pedindo a condenação dos Autores no pagamento de uma indemnização, no valor a arbitrar pelo tribunal e numa multa a determinar, enquanto litigantes de má-fé.
Cumulativamente que seja a reconvenção julgada procedente, por provada e em consequência: i) Sejam os Autores condenados a reconhecerem a qualidade de arrendatária da ré e nessa qualidade a proporcionarem à Ré o gozo do espaço referente ao rés-do-chão do nº ... da Rua ..., em Matosinhos; ii) Sejam ao Autores condenados, na qualidade de senhorios a realizarem as obras necessárias à eliminação das infiltrações, designadamente procedendo à revisão/substituição de toda a rede de águas pluviais, com substituição das caleiras e tubos de queda.
Os autos prosseguiram os seus termos, realizando-se a audiência prévia onde se saneou o processo, se definiu o objecto do litígio e se enunciaram os temas de prova.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento no culminar da qual se proferiu sentença onde se julgou a acção parcialmente procedente, por provada, e, em consequência:
a) Se declarou que os Autores são proprietários do imóvel situado na Rua ... n.ºs .../..., em Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ... e inscrito na matriz da União das Freguesias ... e ... sob o artigo ...; e condena-se a Ré a reconhecer os Autores como proprietários desse imóvel;
b) Se condenou a Ré a entregar aos Autores a parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., livre de pessoas e bens;
c) Se condenou a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 6.736,00; bem como a quantia mensal de € 421,00, a partir do mês de Novembro de 2022, inclusive, até à entrega aos Autores da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., quantias a que acrescerão os juros de mora, à taxa legal;
d) Se absolveu a Ré do demais que foi peticionado a título indemnizatório;
e) Se absolveram os Autores do pedido reconvencional deduzido pela Ré, sob a alínea i) da contestação/reconvenção.
A Ré veio interpor recurso desta decisão apresentando desde logo e nos termos legalmente prescritos as suas alegações.
Os Autores contra alegaram.
Proferiu-se despacho onde se considerou o recurso tempestivo e legal e se admitiu o mesmo como sendo de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito suspensivo.
Recebido o processo nesta Relação emitiu-se despacho que teve o recurso como sendo o próprio, tempestivamente interposto e admitido com efeito e modo de subida adequados.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Enquadramento de facto e de direito:Ao presente recurso são aplicáveis as regras processuais da Lei nº 41/2013 de 26 de Junho.
É consabido que o objecto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso obrigatório, está definido pelo conteúdo das conclusões vertidas pela ré/apelante nas suas alegações (cf. artigos 608º, nº2, 635º, nº4 e 639º, nº1 do CPC).
E é o seguinte o teor dessas mesmas conclusões:
1. Na ótica da ré, ora apelante, resultam dos autos, concretamente da decisão de facto [cf. pontos 5) 17) 18) 19) 20) 21)] suficientemente provados, factos, que subsumidos ao normativo do artigo 1069º, nº 2 do C.C, na redação dada pela Lei nº 13 de 2019 de 12.02 e artigo 14º, da mesma lei, só por si, são bastantes para impor ao tribunal ad quem a alteração do sentido da decisão final, para julgar o recurso procedente e consequentemente julgar a ação parcialmente improcedente, absolvendo a ré, ora apelante de todos os pedidos.
2. No que tange ao enquadramento jurídico diga-se, desde já, que o normativo do nº 2 do artigo 1069º, na redação da Lei nº 31/2012, de 14.08, com a redação dada pela Lei nº13/2019, de 12.02, e por força do artigo 14.º desta mesma lei, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma lei, sejam eles habitacionais ou não habitacionais, pelo facto do normativo se localizar no capítulo do código civil dedicado à locação civil em geral;
3. No entendimento da recorrente ainda que a matéria de facto se mantenha inalterada, ficou provada a existência de uma relação contratual de arrendamento, que dura, ininterruptamente há mais de 36 anos, que na ótica da apelante deverá ser considerada válida e eficaz não somente relativamente aos anteriores senhorios, mas relativamente aos novos proprietários, os AA, porquanto a utilização ou ocupação do espaço, mediante o pagamento de uma retribuição mensal, dura há um longo período temporal sem oposição dos proprietários. Tendo a ré feito prova do contrato de arrendamento (enquanto acordo das partes que consistiu na utilização sem oposição do então senhorio, por mais de 36 anos, ocupação que foi expressamente consentida, em contrapartida do pagamento de uma retribuiçaÞo mensal, que atualmente se cifra no valor de 421€).
4. Em suma, ainda que a mateìria de facto se mantenha inalterada, entende a apelante que se impõe considerar existir a aludida relaçaÞo contratual de arrendamento, atenta a prova da ocupaçaÞo/utilizaçaÞo do espaço, autorizada, mediante retribuiçaÞo e sem oposiçaÞo dos anteriores senhorios, o que sucede há mais de 36 anos, sendo que naÞo se provou que a inobservância da forma , i.eì, a ausência de documento escrito eì imputável aÌ arrendatária, o que, na ótica da apelante, a mateìria factual provada será bastante para que o tribunal ad quem decida que a falta de exibiçaÞo do documento escrito, sujeito a escritura pública fica sanada, considerando-se o contrato de arrendamento válido e eficaz, seja relativamente aos anteriores senhorios, mas tambeìm face aos novos proprietários, os AA, tudo em virtude da aplicação ao caso concreto do normativo do nº 2 do artigo 1069º do C.C., na versão dada pela lei nº 13 de 12.02.2019;
5. No entanto, por mera cautela, impugna a ré, ora apelante a decisão da matéria de facto, com fundamento no vicio de deficiência, devendo ser suprida pelo Tribunal da Relação, porquanto do processo constam todos os elementos probatórios necessários à modificação da decisão, ou seja, a Relação deve proceder, enquanto tribunal de substituição, à sua apreciação e introduzir na decisão da matéria de facto as modificações reclamadas, já que foram dados como provados, factos que não se provaram, assim como se provaram factos que o tribunal omitiu na decisão da matéria de facto, e ainda factos que valorados como assentes necessitam ser especificados e ou retificada/corrigida a sua redação, pelo que vai impugnada a decisão de facto, atento o vicio de deficiência de que padece. Cf. artigo 607.º, n.º 4, 2.ª parte e nº 5 do C.P.C., aplicável aos acórdãos dos tribunais superiores por via do artigo 662.º,n.º 1, e 663º nº 2 do CPC, pelo que o Tribunal da Relação deve, nos termos do nº 1 do artigo 662º do C.P.C, alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, porquanto a prova produzida impõe decisão diversa.
6. No que tange à impugnação da decisão de facto, com reapreciação da prova gravada, as correções que se reclamam referem-se a pequenas alterações nas redações dos factos dos pontos 6) 7) 18) 20) 21), na eliminação do facto do ponto 26), em alterar o sentido da decisão dos factos não provados passando provados os constantes dos pontos III), VII), X) XI) dos factos não provados, devendo ainda ser aditado um novo facto, cuja redação será a seguinte:
“Pela ocupação a ré, em 2012 liquidava, a titulo de renda mensal, o valor de 406,00€, do qual após a retenção na fonte de 16,5% (66,99€), entregava aos então senhorios o valor de 339,01€, sendo que a referida renda mensal, no período entre 2015 até agosto de 2020, cifrava-se em 421€, quantia, que após a retenção na fonte de 25% (105,25€), era liquidada aÌ AE, no âmbito da execução, por conta da penhora da renda, sendo que o valor mensal entregue era de 315,25€ “
7. No que diz respeito aos factos provados constantes dos pontos 6) e 7) haverá apenas a dizer que o tribunal a quo deveria descrever os factos considerados provados, e não o fez. Tinha o dever de transcrever o conteúdo factual dos documentos, neste caso o teor das cartas trocadas entre o A. e a representante da ré, ao contrário do procedimento efetuado que remeteu a prova para os meios de prova, os documentos juntos aos autos desconhecendo-se quais factos aí constantes. O tribunal deveria transcrever o conteúdo factual dos documentos e faze-los constar do texto da decisão. Tais factos referem-se a afirmações dirigidas pelo A. à representante da Ré aquando da troca das referidas comunicações escritas, afirmações que foram confessadas pelas partes e como tal deveriam constar dos factos assentes. Tal exigência justifica-se para uma melhor compreensão do teor da sentença e consequentemente para que o cidadão comum, pela simples leitura da decisão de facto/sentença tome conhecimento da situação em litígio, da versão que cada uma das partes e dos meios de prova que cada uma delas carreou para os autos e aferir se fez ou não a respetiva prova dos factos por si alegados. Tais afirmações para além de constarem dos documentos. cartas juntas aos autos, foram confirmados em depoimento departe e constam da respetiva assentada cf. ata de julgamento de 08.02.2023.
8. A alteração da redação que se reclama quanto ao facto provado, constante do ponto 18) assenta em acrescentar a expressão “à ré”.
Entende a recorrente que da prova produzida, a redação do facto do ponto 18) deverá passar a ter a seguinte redação:
18) … E desde, pelo menos, setembro de 1987, os proprietários do imóvel anteriores aos Autores, concederam à ré o gozo temporário da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., mediante retribuição.
9. A prova de que a concessão à ré do uso do rés-do chão o do nº ..., mediante uma retribuição, [facto do ponto 18) na versão ora indicada] resulta da conjugação dos vários factos provados, nos pontos 5) 17) 18), nos quais o tribunal dá como provado que quem utiliza o espaço eì a ré, a mesma entidade que aí instalou o estabelecimento comercial e fixou a sua sede, bem como resulta da prova documental junto aos autos, designadamente do teor do doc.5 da contestação- alvará que indica a data da instalação no prédio, do teor dos recibos de renda dos quais resulta o valor da retribuição, a morada, identificando-se da senhoria, o nome da ré recebia da ré, A..., Lda, o valor da retribuição pela ocupação cf.doc-9 da contestação. Assim como resulta do depoimento de parte da representante da ré prestado no dia 08.02.2023, constante do sistema digital H@bilus, nas passagens [00:04:05 a 00:07:1000:11:28 a 00:14:05, 00: 14:45 a 17: 20] o qual por sumula consta da assentada. Cf. ata de 08.02.2023.
10. No que tange aos factos dos pontos 20) e 21) pretende a ré apenas a correção da sua redação, alteração que passa pela eliminação do excerto “em nome pessoal”, porquanto o julgador não foi rigoroso e preciso na redação dos dois pontos de facto. Desde logo, resulta do teor das próprias notificações que as mesmas foram remetidas para o espaço arrendado, local onde se encontra instalado a empresa A..., Lda, de que a CC é gerente e não para a sua residência, sendo que o assunto das notificações apenas dizia respeito à ré e não à esfera pessoal da sua gerente. A expressão escolhida pelo Sr. Juiz para se referir à destinatária das notificações é por si só conclusiva, refletindo, desde logo um juízo de valor, uma conclusão que expressa a convicção do julgador, antecipando-se à decisão, sustentando qua as comunicações não eram dirigidas à representante da empresa, na qualidade de socia gerente, mas sim em nome pessoal de CC, quando toda a prova produzida revelou que as comunicações foram dirigidas para o espaço arrendado, para a sede da ré, se destinavam ao proprietário do estabelecimento, ocupante/utilizador do espaço e continham um assunto que dizia apenas respeito à ré, porquanto relacionava-se com a ocupação do prédio, penhora da renda e direito de preferência na aquisição do prédio.
11. No ponto 20) deverá ainda aditar-se o excerto “pela agente de execução” alterando-se a sua redação para a seguinte:
20) No âmbito do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT, CC foi notificada pela agente de execução para proceder ao depósito de rendas relativas à ocupação da parte do rés- do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ... e para, querendo, exercer o direito de preferência.
12. Quanto aos meios de prova que determinam a modificabilidade da decisão contida, no sentido preconizado, deverá o tribunal ad quem, desde logo, confrontar o teor dos doc. 1, 2, 3 e nº 5, 6, 7, 9 e 10 da contestação, com o depoimento da ré, na pessoa da sua representante, CC, nas passagens [00:04:05 a 00:07:10] 11:28 a 13:05 a 14:05]. Todas as referidas provas documentais atestam que quem ocupa o espaço em causa é a ré e que a CC não é mais do que a sua representante. Por outro lado nenhuma outra prova se provou que confirmasse a versão da decisão de facto, pelo que deverá ser eliminada a expressão “em nome pessoal”.
13. A prova do facto 20) resulta ainda do teor do documento 3 e do documento 5, juntos aos autos pela ré, com o requerimento com ref. 43566723 de 14.10,2022, dos quais resulta que no âmbito do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT, a agente de execução (AE), a Dr.ª DD, efetuou as referidas notificações dirigidas para o imóvel em causa, para que a ocupante procedesse ao depósito de rendas relativas à ocupação da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ... e para exercer o direito de preferência, na sequência das quais a renda foi paga por referência multibanco, comunicada pela Sra. Agente de Execução a CC, representante da ré. Tais factos foram ainda confirmados pela testemunha DD, agente de execução que, confrontada com o teor dos documentos 10, 11,12 e 13, no seu depoimento registado digitalmente no aplicativo “H@bilus Media Studio”, disse ter elaborado e efetuado as notificações, em causa, cf. passagens [00:13:05 a 00:17:35] 00:17:36 a 00:18:50] [00:20:33 a 00:23:17] [00:29:29:54 a 00:35:15] e [00:38: 50 a 00:39:40].
É certo que a AE referiu no seu depoimento que uma das notificações, a destinada à penhora de renda no âmbito do processo executivo, foi efetuada, presencialmente, à pessoa da CC, por efeito da deslocação da AE ao prédio/espaço arrendado, cf depoimento da Dr.ª DD, ouvida no dia 08.02.2013, nas passagens [00:13:05 a 00: 17: 36], contudo atento o assunto da notificação e local da mesma somos a concluir que a mensagem da referida notificação se destinava à ré, e não, como erradamente constava do oficio, o nome da CC.
14. Entende a apelante que o facto do ponto 26) deverá ser simplesmente eliminado, porquanto o tribunal deu como provado um facto que não se provou, sendo que não é legítimo concluir que a prova deste facto resultou da não prova do facto contrário i.é, da não prova da existência do contrato escrito, outorgado por escritura pública provou-se a inexistência do mesmo !!!. Coisa diferente de inexistir é existir e dele não dispor para o poder exibir, razão pela qual a ré o não exibiu às testemunhas dos AA. nem ao A. nem o juntou aos autos, apesar de o ter protestado juntar. Ao contrário do facto em crise, a apelante que fez prova da outorga do contrato escrito, mas não da redução do mesmo a escritura pública, contudo a ausência de prova de um facto não equivale à sua inexistência. Nem poderia o tribunal a quo ter dado como “comprovada a inexistência do documento escrito”, pela simples razão dos vizinhos, AA e agente de execução, pessoas inquiridas a tais factos terem reconhecido que nunca o viram!!!
15. A prova de que o contrato escrito existe, resulta dos depoimentos prestados por EE da testemunha, FF. Analisando o depoimento da testemunha FF, (ouvida na sessão de julgamento do dia 10/02/2023, registado digitalmente no aplicativo “H@bilus Media Studio”, o qual teve início às 12:13h e fim às 12:36h) a testemunha, não sabendo o porquê de ter sido indicada como tal, confirmou ter visto o contrato e referiu só não tinha a certeza de o ter entregue a quem transmitiu a sua quota social, aÌ CC. A testemunha, como se lê do texto da sentença “foi a única sócia e a única gerente da Ré entre 2007 e 2009; tendo, em 2009, renunciado à gerência e transmitido o capital social da Ré a CC e a GG) disse que terá visto o contrato de arrendamento e que o terá entregue a CC, no entanto afirmou não poder garantir que entregou o contrato a CC”.
Entendemos que relativamente a esta matéria era de valorar o depoimento isento e imparcial de FF: Veja-se, concretamente, as passagens [00:03:50 a 00:05:08], onde a anterior sócia gerente da reì nos anos 2007 e 2009, esclareceu que o café foi comprado a uma D. HH e que o geriu durante, cerca de 2 anos, na qualidade de sócia gerente durante certa de 2 anos. Disse que havia um contrato de arrendamento e o recheio. Nas passagens [00:07:08 a 00:07:55 e 00:14:35 a 00:18:50] A testemunha FF afirmou que viu o contrato de arrendamento: “eu vi o contrato de arrendamento eu nunca vi a senhoria, mas a senhoria era a D. EE”. Às questões do mandatário dos AA. nas passagem [00:08:30 a 00:09:50] respondeu desta forma: Adv: “mas disse que viu o contrato de arrendamento?” e testemunha FF respondeu: “eu vi o contrato de arrendamento e pagava as rendas aÌ senhoria”. Questionada se entregou o contrato de arrendamento aÌ atual gerente/CC, a testemunha respondeu que acha que lhe entregou toda a documentação do café, mas não afirmou com firmeza transmitindo a dúvida ao tribunal.
16. A prova da existência do contrato escrito resultou ainda depoimento da testemunha indicada pela ré, antiga senhoria, EE, ouvida na sessão de julgamento, ocorrida no dia 20/04/2023, cujo depoimento (registado digitalmente no aplicativo “H@bilus Media Studio”, com início pelas 14,34 horas e com a duração de 51 minutos e 33 segundos) Começou por explicar que no período de 1996 a 2015, na qualidade de esposa do proprietário II foi quem geriu o património do falecido marido, desde o seu óbito (a1996) até ao momento (2015) em que o prédio foi penhorado pelos enteados e netos do falecido marido. Foi- lhe exibido o documento 9 com a contestação- recibos de renda, datados de 08 de janeiro e fevereiro de 2012- onde constava o nome da arrendatária, A..., Lda. e a assinatura de EE, que durante a sua inquirição reconheceu como sendo sua, assim como reconheceu o nome da firma , da ré e morada do estabelecimento aí descrita. Cf. passagens [00:17:10 a 00:19:45] A testemunha reconheceu a sua própria assinatura nos vários recibos de renda. Assim como confirmou que o contrato de arrendamento escrito existiu. A este propósito afirmou ter visto o contrato escrito e que o mesmo havia ficado, junto com a restante “papelada” no escritório do solicitador, pessoa que a auxiliava na gestão dos arrendamentos, responsável pela elaboração e remessa das cartas de atualização das rendas e da retenção das rendas e entregas à autoridade tributária. Nas passagens [00:13:42 a 00:14:45] EE afirmou em tribunal que o marido era demasiado sério para cometer ilegalidades e que tudo fazia em conformidade com a lei, pois nunca lesaria o Estado; Nas passagens [00:19:48 a 00:20:35] referindo-se ao contrato enquanto documento escrito foi questionada se se recorda de ter visto o contrato de arrendamento do estabelecimento – café, pois a mandatária da Ré questionou-a se alguma vez viu o contrato e a testemunha respondeu que o contrato e todos os documentos ficaram no escritório do solicitador, JJ, que já morreu há muitos anos. A mandatária insistiu com a testemunha se em alguma ocasião o senhorio/marido questionou a ocupação do prédio pela A... ou pela CC e a testemunha perentoriamente respondeu que não, que nunca foi questionada a ocupação, tendo respondido desta forma: “ela tinha contrato”. veja-se as passagens 00:26:14 a 00:26:21] quando foi confrontada com o Doc. 5, o documento referente só Alvará de Licença do Café Snack Bar da Rua ... Matosinhos e nas passagem 00:29:52 a 00:30:40] referiu que o marido era uma pessoa honesta e digna e gostava de ajudar os caseiros, mas nunca prejudicou o Estado em nada. Disse ainda que o marido nunca permitiria a ocupação do seu prédio de um café sem um Alvará ou sem contrato. [cf. passagens 00:30:20 a 00:30:40]. Relativamente aÌ retençaÞo na fonte da renda liquidada pela ré, através da sua gerente, disse que a A... entregava as rendas retidas e “a CC mandava-me a documentação” cf.[00:31:17 a 00:31:20]. Nas passagens [00:46:20 a 00:46:30] ás questões do Advogado dos AA. quando inquirida: “não sabe quem eì que lá está a ocupar aquilo”, a testemunha - EE respondeu: “A CC ia lá pagar a casa, ia muitas vezes lá pagar”. Nas passagens [00:49:26 a 00:49:53] Advogado do A. perguntou aÌ testemunha se sabia que a ré não possuía contrato de arrendamento e a testemunha disse: “ela para estar lá e para fazer os descontos e aquilo que ao meu marido pagava ela teria que ter o contrato de arrendamento.”
17. Relativamente ao facto constante do ponto 26), ou seja, quanto à INEXISTENCIA do contrato escrito, o tribunal valorou depoimentos, que no entender da ré não mereciam valoração, nomeadamente o depoimento dos vizinhos da ré, KK e o marido LL, o do atual senhorio e da Sr.ª agente de execução (AE), não tendo valorado o depoimento da anterior sócia gerente, FF, e em parte o depoimento de EE, sendo que estas últimas testemunhas afirmaram ao tribunal que em tempos tinham visto o contrato de arrendamento escrito. O depoimento da testemunha manifestou-se isento, imparcial, tendo a testemunha revelado surpreendida por ter sido arrolada como testemunha dos autos, pelo que merece credibilidade. Não será pelo facto de já não se recordar do nº da porta de um estabelecimento de que foi sócia durante a penas cerca de 2 anos, ocorridos há mais de 15 anos que o seu depoimento não deverá merecer credibilidade ?!!
18. Ocorre assim um erro de julgamento (de facto) porquanto o tribunal pura e simplesmente ignorou, não a totalidade mas em parte o depoimento de FF e EE, assim como ignorou o depoimento da ré relativamente aÌ matéria da existência do contrato. Com o devido respeito pelo julgador a quo, analisando a prova testemunhal dos autos, mormente, o depoimento das testemunhas indicadas (FF e EE), não se vê justificação para que tais depoimento não sejam, na sua totalidade, atendidos e valorados, sendo que quanto aÌ matéria da existência do contrato, tais depoimentos deveriam ser os únicos merecedores de valoração do tribunal a quo, pois das testemunhas inquiridas eram as únicas pessoas que, devido aÌ sua ligação ao prédio em causa e às qualidades que desempenharam naquele período temporal, a primeira enquanto sócia e gerente da reì, a segunda enquanto senhoria do imóvel, estariam em condições de demonstrar a existência de um documento outorgado há mais de 36 anos;
19. A livre apreciação de prova encontra-se fixada no n.º 5 do artigo 607º do CPC, determinando que o juiz aprecia livremente as provas de acordo com a sua prudente convicção. O princípio da livre apreciação da prova não atribui ao juiz “o poder arbitrário de julgar os factos sem prova ou contra as provas”, ou seja, a livre apreciação da prova não pode confundir-se “com uma qualquer arbitrária análise dos elementos probatórios”, sendo “antes uma conscienciosa ponderação desses elementos e das circunstâncias que os envolvem”.
20. Tendo-se procedido aÌ audição integral do sistema áudio em que ficaram registados os depoimentos prestados em audiência de julgamento pelas testemunhas referidas – segundo a ora Reì/Apelada/Impugnante – teriam confirmado, de forma satisfatória e convincente, a sua versão factual, impõe-se ao tribunal ad quem a alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto valorando os referidos depoimentos, já que o princípio da livre apreciação da prova nunca atribui ao juiz “o poder arbitrário de julgar os factos sem prova ou contra as provas”, ou seja, a livre apreciação da prova não pode confundir-se “com uma qualquer arbitrária análise dos elementos probatórios”, sendo “antes uma conscienciosa ponderação desses elementos e das circunstâncias que os envolvem”.
21. Ainda que tivesse provado a “inexistência” do documento escrito referente ao contrato de arrendamento, o que por mera hipótese se refere, pois não se provou que tal ausência se deveu a comportamentos, condutas da ré.
22. Os AA. não alegaram nem provaram que a falta do contrato escrito se deve a culpa da arrendatária, como lhe competia. Pelo contrário, provou-se que nunca os anteriores senhorios questionaram a ré quanto à sua ocupação. Veja-se o depoimento da anterior senhoria, EE, que nas passagens [00:13:42 a 00:14:45] afirmou em tribunal que o marido era demasiado sério para cometer ilegalidades e que tudo fazia em conformidade com a lei, pois nunca lesaria o Estado; Referiu ainda nas passagens [00:19:48 a 00:20:35], referindo-se ao contrato enquanto documento escrito, se se recordava de ter visto o contrato de arrendamento do estabelecimento – café, tendo a testemunha respondido que o contrato e todos os documentos ficaram no escritório do solicitador, JJ, que já morreu há muitos anos. A mandatária insistiu com a testemunha se em alguma ocasião o senhorio/marido questionou a ocupação do prédio pela A... ou pela CC e a testemunha perentoriamente respondeu que não, que nunca foi questionada a ocupação, tendo respondido desta forma : “ela tinha contrato”. Veja-se as passagens: [00:26:14 a 00:26:21] quando foi confrontada com o Doc. 5, o documento referente só Alvará de Licença do Café Snack Bar da Rua ... Matosinhos e nas passagem[00:29:52 a 00:30:40] referiu que o marido era uma pessoa honesta e digna e gostava de ajudar os caseiros, mas nunca prejudicou o Estado em nada.
23. Por tais motivos a apelante não poderá concordar com a prova da “a inexistência” – facto do ponto 26), o qual não se provou, pelo contrário, dos meios de prova supra referidos resulta, que existe contrato escrito, embora a gerente da ré dele não dispunha até à presente data. O tribunal não poderia fazer tabua rasa dos depoimentos das únicas pessoas ouvidas em tribunal, cujo depoimento era legitimo valorar, porquanto eram as únicas pessoas de que era expectável terem tido contacto direto com o documento/contrato escrito, por força das qualidades de senhoria e socia e gerente da ré , respetivamente.
24. Por outro lado, os factos constantes III) VII) XI) deverão passar a contar dos factos provados por se entender que se fez prova dos mesmos.
25. A prova dos factos constantes dos pontos III) – quanto ao pagamento das rendas penhoradas resulta, desde logo do teor dos documentos juntos aos autos, doc. 9 - recibos de renda, os talões de depósito na atual conta da Banco 1..., com o requerimento da ré , doc. 1, 2 3 e 3 4 os quais se referem aos valores das rendas entregues à autoridade tributária por conta da retenção na fonte o depoimento da representante da ré, CC que em depoimento prestado no dia 08.02.2023 e gravado em H@bilus sistema Studios, (constante da assentada cf. ata de 08.02.20123) concretamente nas passagens 00:10:05:00:11:19 e 11:28 a 00:17:20 referiu que pagava as rendas no valor mensal de 315€ depois de deduzia a retenção na fonte de 105€. Assim como do depoimento da testemunha DD, Srª agente de execução, ouvida no dia 10.02.2023, cujas passagens constam os esclarecimentos de quem elaborou os ofícios notificações destinadas aÌ penhora da renda, cujo valor constante dos talões multibanco foi-lhe indicado pela CC, confirmou que a referência para pagamento dos valores penhorados foi criada por si e transmitida aÌ gerente da reì, Cf. [00:17:32 a 00:18:50] [00:20:33:a 00:23:17] e [00:38: 50 a 00:39:40];
26. A prova dos factos vertidos no ponto VII) - relativamente ao conhecimento pelos AA do valor da renda de 421€ que a reì liquidava, resulta desde logo da posição assumida pelo próprios AA. no seu articulado PI, concretamente o ponto 30º no qual fazem referência ao valor de 421€ como sendo o valor da renda à data da instauração da presente ação, sendo que resulta alegado pelos mesmos AA. no artigo 14º da PI que a ré terá alegado numa das carta dirigidas ao AA que a renda se cifrava no valor de 421€ ; Atento o teor dessa carta, por si remetida ao A, datada de 10.11.2020 aí menciona que foram enviados ao A, cópia do último pagamento da renda, bem como um cópia do recibo da renda de agosto de 2020 . Cf. teor da carta da ré de 10.11.2020 doc. 16 da PI, documento cujo teor foi confirmado pelo A. e consta da assentada, bem como resulta do depoimento da ré constante das passagens [00:00:04:05 a 00:07:10] e [00:10:05 a 00:14:05] [00:14: 45 a 00:17:20].
27. A prova dos factos vertidos no pontos X) - referente ao teor das conversações entre A e representante da ré, na deslocação que aquele fez ao prédio em setembro de 2020- resultou desde logo do teor das declarações da ré prestadas em sede de audiência e consta da assentada- cf. ata da audiência final de 08.02.2023- na qual consta que “ nunca entregou o valor de qualquer renda aos autores, pois estes nunca lhe transmitiram o número da conta para proceder ao pagamento das rendas, apesar de ter solicitado tal número da conta, e porque o senhorio lhe disse para não se preocupar com as rendas em atraso, pois iriam chegar a um acordo”. A matéria relativa às várias conversações entre o A. e a representante da ré acerca de não se preocupar com o pagamento da renda constam do depoimento da representante da ré em declarações de parte e depoimento de parte, concretamente nas passagens [00:04:05 a 00:07::10] [00:13:30 a 00:14:05] e [00:14:45 a [00:17:20 a 19: 25] e [00:20:15 a 26:30] . O depoimento da ré relativamente à referida matéria foi confirmado pelos depoimentos testemunhas KK e marido LL, proprietários da mercearia. Cf depoimento da testemunha KK nas passagens 00:11:10 a 00:12:18] 00:25:50 a 00:30:30] e o depoimento do Sr. LL, nas passagens 00:24:35 a 28:25] [00:29:19 a 00:34:35], confirma que tanto ele como a CC foram visitados pelo atual senhorio que durante a sua visita transmitiu que não se preocupassem com o pagamento das rendas vencidas e não pagas, pois chegariam a um acordo que passava por haver um acerto das rendas em dívida com a indemnização que se comprometeu em pagar.
28. No que tange ao aditamento de um novo facto a apelante entende que se provou a seguinte factualidade alegada nos artigos da contestação 13º, 15º, 17º, 18º, 19º, 20º e 21ºda contestação cuja redação será a seguinte:
“Pela ocupação a ré, em 2012 liquidou, a titulo de renda mensal, o valor de 406,00€, do qual após a retenção na fonte de 16,5% (66,99€), entregava aos então senhorios o valor de 339,01€, sendo que a referida renda mensal, no período entre 2015 e agosto de 2020, cifrava-se em 421€, sendo que a quantia, que sujeita a retenção na fonte de 25% (105,25€), efetivamente paga aÌ agente de execução no âmbito do processo executivo era no valor mensal de 315,25€”;
29. Os factos relativos aos valores da renda resulta alegada, pelos AA e pela Ré nos seus articulados (cf. artigos artº 30º da PI, e artigos 13º, 14º e 15º, 17º, 18º, 20º, 21º, 27º da contestação), sendo que a prova de tais factos resultam, desde logo da posição assumida pelos AA nos seus articulados (cf.art.30º da PI) do da prova documental junta aos autos, concretamente do teor dos documentos 8, 9, 11, 12,13 e 14 da contestação, do depoimento de parte da ré, da prova testemunhal, mormente do depoimento da EE, antiga senhoria, da Agente de execução DD e do vizinho da mercearia, Sr. LL. Resulta assim do depoimento de EE, antiga senhoria, testemunha ouvida no dia 20/04/2023, cujo depoimento ficou registado digitalmente no aplicativo “H@bilus Media Studio”, nas passagens áudio [00:06:43 a 00:10:55] e [00:30:20 a 00:31:20], do depoimento da Dr.ª DD , AE , ouvida a 10.02.2023 a qual tendo sido confrontada com o teor dos documentos 1,2,3,10, 11 e 13 da contestação, confirmou que tais documentos foram elaborados por si no âmbito do processo executivo no qual foi efetuada a penhora da renda, dos valores aí referidos [00:13:05 a 00:17:35] 00:17:36 a 00:18:50] [00:20:33:a 00:23:17] [00:29:29:54 a 00:35:15] e [00:38: 50 a 00:39:40].
30. A prova por declarações da ré, que também depôs como parte, deve merecer a mesma credibilidade das demais provas legalmente admissíveis e deverá ser valorada conforme se estabelece no art.º 466.° n.º 3 do NCPC, não obstante ser apreciada livremente pelo tribunal.
31. Conforme se referiu supra, ainda que a matéria de facto se mantenha inalterada, entende a apelante que e deve considerar existir a já aludida relação contratual de arrendamento, relação de arrendamento existente há mais de 36 anos, que na ótica da apelante deverá ser considerada válida e eficaz relativamente aos novos proprietários, os AA.
32. As únicas questões de direito a decidir prendem-se em saber se a relação de arrendamento vertida nos autos é válida e eficaz, seja à luz da atual legislação, seja à luz do instituto do abuso de direito, o como tal deverá merecer a tutela jurídica.
33. No que tange ao erro de julgamento, por incorreta aplicação e interpretação normativa do artigo 1069º, nº 2 do c.c, na atual versão, entende a apelante que Meritíssimo Juiz fez errada interpretação do normativo do n.º 2 do artigo 1069º do CC, na versão dada pela Lei nº 13 de 2019, pois limitou-se a exarar na sentença o antigo regime do artigo 1069º do Cc, declarando nulo o eventual contrato alegado pela Recorrente, desprezando por completo o novo regime instituído pela nova Lei 13/2019 de 12.02.
34. Ora, salvo o devido respeito a Recorrente não comunga do entendimento do julgador a quo quando concluiu que a contrato é nulo por não ter observado a forma legalmente prescrita bem como quando refere “a Ré não invocou factos suscetíveis de, uma vez provados, poderem conduzir à convalidação. (…), não resulta que a falta dessa escritura seja imputável ao proprietário do imóvel (a forma legalmente estabelecida tanto vinculava o proprietário do imóvel, como a pessoa que pretendia ser arrendatária do imóvel), e também não resulta que a não observância da forma legal não seja imputável ao arrendatário.
35. No que tange ao enquadramento jurídico diga-se, desde já, que o normativo do artigo 1069º, na redação da Lei nº 31/2012, de 14.08, com o acrescento do nº 2 da Lei nº13/2019, de 12.02, mantem a submissão do contrato a escrito. Todavia o nº 2 estatui, expressamente, que: “na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de 6 meses”. Caso dúvidas restassem sobre a possível aplicação ou não desta lei ao caso em apreço, o artigo 14º nº 2 da Lei nº 13/2019 de 12/02, estabelece que o disposto no nº 2 do artigo 1069º do Código Civil na redação desta Lei "aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data da entrada em vigor da mesma".
36. Nos termos do artigo 14.º desta mesma lei, o disposto no nº 2 do artigo 1069º do CC, com as alterações por ela introduzidas, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma lei, sejam eles habitacionais ou não habitacionais.
37. Conforme se referiu supra, entende a apelante que resultam da decisão de facto, suficientemente provados factos, que subsumidos ao normativo do artigo 1069º, nº 2 do c.c, na redação dada pela Lei nº 13 de 2019, só por si, seriam bastantes para que, querendo e fazendo o tribunal ad quem o enquadramento jurídico correto a decisão final seria alterado no sentido da improcedência da ação, porquanto a ré fez prova da utilização do espaço mediante retribuição, ocupação e pagamento que fez “sem oposição do senhorio” e durante um período, não pouco pequeno, entre 1987 e 2020, sendo que a falta documento escrito reduzido a escritura publica não lhe poderá ser imputável.
38. Sendo a Lei n.º 13/2019 de 12/02 considerada um regime que veio trazer revolucionárias alterações ao artigo 1069.º do Código Civil, cujo objetivo anunciado na Exposição de Motivos é estabelecer medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade, uma das fragilidade do arrendatário manifesta-se, desde logo, no caso concreto, na dificuldade da ré fazer prova de um facto negativo, de que não se deve a culpa sua a ausência de escritura publica como formalização do contrato escrito de arrendamento para garantir a validade do acordo. Formalidade essa que, como é comumente sabido, são da responsabilidade dos senhorios, que promovem ou diligenciam pela sua realização, seja pela outorga do simples contrato escrito, seja pela exigência da outorga da escritura, porquanto são os senhorios as partes que lideram nas negociações., impõe a suas vontades, impondo a redação dos contratos, a sua redução a escrito e suas cláusulas contratuais, as quais são apresentadas para sua subscrição aos candidatos ao arrendamento, sendo que maioritariamente os arrendatários limitam-se a aderir ao estabelecido no contrato pelos senhorios, aderindo ao clausulado, apondo a sua assinatura.
39. Com efeito, na apreciação do caso sub judice, temos de ter em conta estar em causa uma situação de arrendamento iniciada em 1987 pela ré com o consentimentos dos anteriores senhorios, a qual teve uma sucessão de diferentes pessoas, enquanto sócios e gerentes, diversas da atual socia gerente. Facto esse que, por si só é demonstrativo da dificuldade da atual representante da ré fazer provar de factos que não presenciou, nem tomou conhecimento, factos que terão ocorrido há mais de 36 anos.
40. Entendemos que efetuada a prova pela arrendatária dos restantes requisitos, beneficiará da presunção legal de que não foi por culpa sua a falta de celebração da escritura, porquanto são os senhorios quem tomam as diligencias relativas à instrução, elaboração do documento escrito, desde logo, porque são os detentores os documentos instrutórios relativos ao prédio objeto de arrendamento e que impõem a vontade de liderança nas negociações;
41. Contrariamente ao decidido na douta sentença, a Recorrente provou os requisitos do artigo 1069º, nº 2 porquanto provou a utilização e ocupação, instalação de um estabelecimento comercial com a autorização do senhorio, mediante uma retribuição, situação que dura pelo menos desde 1987, sem oposição dos senhorios, sendo que a ausência de redução a escrito do contrato de arrendamento deixou de constituir uma nulidade do contrato, não somente, para o os contratos celebrados de forma verbal, como para os casos em que o documento escrito ou escritura publica não se provou, assim como não se provou que tal ausência é imputável à arrendatária.
42. Tendo a ré efetuado a prova do acordo de ocupação autorizada por um período superior a 36 anos, mediante o pagamento de uma retribuição, sempre sem oposição do senhorio, terá que se concluir que a ausência de escritura publica do contrato, no seu entendimento nunca lhe poderá ser imputável à arrendatária, aqui ré/apelante, já que tendo provado dos restantes requisitos do normativo do nº 2 do artº 1069º do C.C, beneficia a ré da presunção de que a falta da forma legal prevista para a celebração do contrato- a escritura pública- não se deve a culpa sua, ocorrendo no caso a inversão do ónus da prova a cargo do senhorio, por força da presunção legal do referido normativo nº 2 do 1069º e art.350º, ambos do C.C;
43. Entendemos que a arrendatária beneficia da presunção de que não foi por culpa sua que o contrato de arrendamento não terá sido celebrado por escrito e ou sujeito a escritura pública, presunção essa que cabia ao senhorio ilidir, fazendo prova de que a falta de forma do contrato /do documento escrito (caso o tribunal não o dê como provado) e ou a escritura publica ficou a dever-se à atuação da arrendatária, sendo-lhe imputável.
44. Ao contrário do decidido pelo tribunal a quo não era à Ré quem cabia alegar e provar que a falta de redução a escrito não lhe era imputável, mas sim aos AA. e nos presentes autos os Autores não vislumbraram alegar factos e sujeita-los à prova de forma a afastar a referida presunção – a presunção de que a falta de redução a escrito é imputável ao locador (e não ao arrendatário) - pelo que cabia aos AA a prova de que a falta de documento escrito é imputável à ré.
45. As “presunções legais”, como o nome indica, são as estabelecidas pela lei e quem tem a seu favor uma presunção legal não necessita de provar o facto a que tal presunção diz respeito, sendo certo, no entanto, que exceto nos casos em que a lei o proíba, as presunções legais podem ser afastadas ou ilididas por prova em contrário (artigo 350.º do Código Civil).
46. Ciente de que em muitos casos a prova de um facto pode ser difícil, o legislador estabeleceu situações de inversão do ónus da prova, em que caberá ao senhorio provar que a falta de documento escrito é imputável ao arrendatário.
47. Quanto à questão de saber a quem é imputável a falta da outorga da escritura pública como formalização válida do contrato de arrendamento, obriga, ainda a revisitar o regime jurídico da sucessão das leis no tempo, quanto à forma dos contrato de arrendamento não habitacional.
48. Admitindo que não se provou a outorga do contrato por escritura pública pelos anteriores proprietários e ré, facto esse omisso da decisão de facto, mas que por hipótese se invoca, o certo é que a relação de arrendamento que vigorou entre a Ré e anteriores proprietários não obedeceu à forma legal prevista nos sucessivos normativos aplicáveis ao contrato de arrendamento para fins comerciais, que como se verá exigiam até ao ano 2000 a exigência de escritura pública. Efetivamente em 1987, ano do início da ocupação do espaço sub judice pela da ré, os contratos de arrendamento para o comércio estavam sujeitos a escritura pública. Tal exigência formal foi consagrada no Código Civil de 1966, no seu art.º 1029.º n.º 1 alínea b). pelo Dec.-Lei n.º 67/75 de 19.02.1975 que DL n.º 67/75, de 19 que introduziu alterações ao Código Civil em matéria de arrendamento “tomando em conta a linha de defesa das classes mais desprotegidas e das partes contratuais menos favorecidas decorrente do espírito do Programa do Movimento das Forças Armadas” o nº 3 do artigo 1029.º do código civil passou a ter a seguinte redação “ 3. No caso da alínea b) do n.º 1.º, a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respetiva nulidade só é invocável pelo locatário, que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio”. Tal inovação era aplicável aos contratos já então existentes (ex vi art.º 2.º do Dec.-Lei n.º 67/75). Ficou então aí claro que a forma imposta pelo legislador para a celebração do contrato de arrendamento destinado a comércio não era imprescindível para a validade do negócio. Com a vigência, em 16 de Novembro de 1990, do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) , aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, manteve-se a exigência de escritura pública para a outorga do contrato de arrendamento urbano para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, art.º 7.º, n.º 2, al. b), mas, a falta de escritura pública, não impedia que o contrato se considerasse validamente celebrado e plenamente eficaz pelo prazo máximo por que o poderia ser sem a exigência de escritura pública, desde que tivesse sido observada a forma escrita (artigo 7º).Preceito que foi alterado pelo Decreto- Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, passando a admitir, a partir de 1-05-2000, que a inobservância da forma escrita poderia ser suprida pela exibição do recibo de renda, mas determinando a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí pudesse resultar aumento de renda. Os normativos supra referidos foram revogados com a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, que revogou igualmente o artigo 1029º do Código Civil, cujo nº3, prescrevia que “a falta de escritura pública eì sempre imputável ao locador e a respetiva nulidade só é invocável pelo locatário que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio.” Por seu turno, o artigo 1069º, do Código Civil, na redação introduzida pelo NRAU, exigia a forma escrita para a validade ou eficácia do contrato de arrendamento de prédio urbano, cuja redação inicial foi ainda alterada pela Lei 31/2012 de 14/08 que suprimiu a referência à duração do contrato.
49. Finalmente, o artigo 1069º do Código Civil sofreu nova alteração introduzida pela Lei nº 13/2019, de 12/12., aditando o seu nº2, prevendo agora sob a epígrafe “ Forma”: 2- Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses”.
50. Da análise histórica e interpretativa do normativo do nº 2 do artigo 1069º do C.C. na versão dada pela Lei 13/2029) somos a concluir que é ao senhorio que cabe alegar provar que a falta da celebração do contrato por escritura pública é imputável ao arrendatário.
51. A interpretação normativa do nº 2 do artigo 1069º não pode ser realizada – como, até certo ponto, parece ter sido feito pelo tribunal a quo – sem ter em conta a sucessão de leis no tempo em matéria de forma do arrendamento. A solução do presente caso obriga a uma análise normativa recorrendo ao elemento histórico da norma em causa, atenta a sucessão de regimes legais em matéria de arrendamento urbano resulta ser decisivo a norma do n.º 2 do art. 1069.º do Código Civil, aditada pela Lei n.º13/2019, de 12 de Fevereiro, bem como ao espirito do legislador e finalidade das alterações legislativas recentes sabendo-se que o legislador com a lei nº 13/19 de 12.02 pretendeu reforçar as “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”, Como assinala Maria Olinda Garcia (“Alterações em matéria de arrendamento urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019”, in Julgar (online), Março 2019, pág. 8): «A forma do contrato tem agora natureza inequivocamente ad probationem».
52. Na interpretação do referido normativo chamam-se assim à colação elementos do direito positivo, ou seja, normas que, consagrando uma presunção de imputabilidade ao senhorio a falta de forma escrita, eram aplicáveis ao caso por força do regime de sucessão de leis no tempo. Neste sentido, acompanhamos o entendimento defendido pelo Supremo Tribunal de Justiça, nomeadamente no Processo nº 4268/20.8T8PRT.P1.S1, de 12/01/2022 que refere que “Voltando à norma do artigo 1069.º do CC, e tendo em conta o teor do (novo) n.º 2, há, pelo menos, uma conclusão que é possível retirar: é agora inequívoco que, como vinha defendendo a doutrina há tempo, a redução do contrato de arrendamento a escrito é só um requisito ad probationem, o que significa que o arrendatário pode muito bem dispor de um contrato de arrendamento válido ainda que este não revista forma escrita.”
53. Acresce ainda invocar a presunção de culpa por parte do senhorio na falta de redução a escrito do contrato, já que sobre ele recai o dever de o formalizar o contrato escrito a escritura pública, bem como proceder à liquidação do imposto de selo devido pela realização do contrato de arrendamento, beneficiando, por isso, o R. da presunção de imputabilidade ao A. senhorio, nos termos do artigo 350° do Código Civil, o ónus da prova de que a falta de documento escrito imputável ao arrendatário estava assim a cargo do senhorio;
54. O julgador a quo ao entender que recaía sobre a reì o ónus de alegar e provar que a falta de redução a escrito do contrato não lhe era imputável, violou os artigos 342.º, 350.º e 1069.º, nº 2 na redação da Lei n.º 13/2019 de 12/2 e todos do CC.
55. Acresce que ficou demonstrado que seria sempre abusiva, ao abrigo do instituto do abuso de direito do artigo 334º do C.C, a conduta dos AA quando invocam a nulidade do contrato de arrendamento, por falta inobservância da forma prescrita, tendo sido provado que os anteriores senhorios, durante 36 anos, concederam o uso do espaço, receberam por essa utilização rendas, liquidaram impostos da receção dessas rendas, emitiram recibos, e os AA. pela simples razão de não reconhecerem tal relação de arrendamento, por que tal entendimento os aproveita.
56. Admitindo-se que o julgador não convalide, por força do nº 2 do artigo 1069º do C.C o contrato sub judice, num contrato válido (contrato esse que dura desde 1987 ateì junho de 2020, e existente entre primitivos senhorios e a arrendatária) entende a ré que sempre seria de classificar a conduta dos AA. como abusiva, de forma a se alcançar uma decisão justa no presente caso. A pretensão dos AA. não poderia merecer, a nosso ver, acolhimento, tendo em conta que o exercício do direito de invocar a nulidade do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de forma, pois constitui, a nosso ver no caso concreto, um exercício manifestamente abusivo desse direito (art. 334º do CC), na modalidade de “venire contra factum proprium”, como de resto vinha decidindo a jurisprudência proferida pelos tribunais superiores, antes da nova versão do nº 2 do art.º 1069º do C.C.
57. A invocação do vício formal, decorridos mais de 36 anos de cumprimento do contrato, não constitui mais do que mero pretexto, inteiramente desajustado para pôr fim ao contrato. Por outro lado, essa execução do contrato, durante mais de 36 anos, eì objetivamente criou a convicção fundada na ré (nos seus sucessivos sócios gerentes) de que se tratava de uma situação perfeitamente consolidada, assente numa relação estável com vínculos recíprocos entre antigos senhorios e Ré. Os anteriores senhorios, ao longo daquele período de execução do contrato, nunca pôs em causa a validade deste e criaram naturalmente na Ré a confiança, justificada, de que o mesmo continuaria a ser cumprido. Nestas circunstâncias, a invocação da nulidade formal, ditada apenas pelo interesse dos autores em se desvincular do contrato, constitui autêntico venire contra factum proprium. Por outro lado existe a boa fé da ré que tendo o contrato sido executado normalmente e sem quaisquer dificuldades durante tão largo período de tempo, ela confiou na situação criada, como confiaria uma pessoa normal e razoável, colocada na sua posição. Pode, pois, dizer-se que a Ré confiou legítima e justificadamente na situação criada, de cumprimento contratual durante substancial lapso de tempo; confiança que seria frustrada pelo "venire contra" dos autores, ao invocar a nulidade formal de modo "incoerente" com o seu comportamento anterior e apenas para se "libertar de um vínculo que, entretanto, se tornou para si desvantajoso", o que se traduziria numa injustiça causadora de enormes danos para a Ré.
58. Em suma, a figura do abuso de direito configura uma cláusula geral, uma espécie de válvula de segurança que o julgador poderá lançar mão de forma a aplicar a justiça a uma situação injusta, gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalecente na comunidade social, como sucede nos presentes autos;
59. Nos presentes autos, foi assumida, da parte (do antigo e atual) senhorio, uma conduta global suficientemente reveladora da existência de um consentimento quanto ao pagamento da renda, penhora da mesma, aÌ ocupação do espaço, durante um longo período temporal, mais de 36 anos, conduta essa claramente suscetível de criar no inquilino a expetativa de manutenção do contrato ou, melhor dizendo, a expetativa de não invocação da sua validade, por falta do contrato escrito, ou falta de escritura pública.
60. No caso, tendo o contrato de arrendamento sido executado por tão longo período, a invocação da nulidade formal do mesmo só pode ter o propósito de os autores se libertarem de um vínculo que, na perspetiva do seu interesse, se tornou indesejável e inconveniente. Todavia, nesse circunstancialismo, essa pretensão colide manifesta e intoleravelmente com a boa fé e os bons costumes, contrariando e defraudando as legítimas expectativas e a confiança da Ré fundada na referida situação.
61. A invocação do vício formal, decorridos mais de 36 anos de cumprimento do contrato, não constitui mais do que mero pretexto, inteiramente desajustado para pôr fim ao contrato. Assim no caso de estarmos perante um contrato de arrendamento nulo por falta de forma, o instituto do abuso de direito paralisa o respetivo direito de beneficiar da mesma nulidade.
62. No entendimento da apelante, o Meritíssimo Juiz fez errada interpretação do normativo do n.º 2 do artigo 1069º do CC, na versão dada pela Lei nº 13 de 2019. O Sr. Juiz limitou-se a exarar na sentença o antigo regime do artigo 1069º do CC, declarando nulo o eventual contrato alegado pela Recorrente, desprezando por completo o novo regime instituído pela nova Lei 13/2019 de 12.02.
63. A decisão de que se recorre evidencia-se ilógica, arbitrária e notoriamente violadora das regras da experiência comum, das regras e princípios do direito probatório, tendo violado as normas referentes ao ónus da prova prescritas no artigo 350º, do CC, assim como o princípio da livre apreciação da prova e fez errada interpretação do nº 2 do artigo 1069º do C.C.
*
Quanto aos Autores, estes nas suas contra alegações que não concluem defendem a improcedência do recurso.Mais requerem na hipótese do recurso da Ré ser provido, que seja apreciado o pedido subsidiário com o decretamento da resolução do contrato de arrendamento.
*
Perante o antes exposto, resulta claro serem as seguintes as questões suscitadas no(s) recurso(s) dos autos:1ª) A impugnação da decisão da matéria de facto;
2ª) A improcedência da acção e a absolvição da Ré dos pedidos contra si formulados.
3ª) A procedência do pedido formulado pelos Autores de resolução do contrato de arrendamento.
*
É o seguinte o conteúdo da decisão de facto que agora é objecto de impugnação:Os factos
Com relevo para a decisão da causa, provaram-se os seguintes factos:
1) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, sob o n.º ..., um imóvel situado na Rua ... n.ºs .../..., composto por casa com 130 m2, dependência com 6 m2, e quintal com 183,5 m2, inscrito na matriz da União das Freguesias ... e ... sob o artigo ....
2) Pela apresentação n.º ..., de 15-07-2020, foi definitivamente inscrita a aquisição, a favor dos ora Autores AA e BB, do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ....
3) Os ora Autores adquiriram este imóvel na venda judicial operada por leilão electrónico no processo de execução que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo de Execução do Porto, Juiz 3, sob o n.º 8555/15.9T8PRT, tendo a decisão de adjudicação do imóvel sido proferida pela Sra. Agente de Execução em 30-06-2020.
4) O referido imóvel é composto por dois pisos, rés-do-chão e andar, destinando-se o rés-do-chão, com entrada pelos números ... e ... a comércio, e o primeiro andar, com entrada pelo número ..., a habitação.
5) A parte do rés-do-chão do referido imóvel, com entrada pelo n.º ... é utilizada pela ora Ré A..., Lda., a qual tem aí instalado um estabelecimento de café e snack-bar denominado Café B....
6) O ora Autor remeteu a CC uma carta datada de 11-09- 2020, que foi por esta recebida, com o teor que consta do documento 3 apresentado com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
7) CC remeteu ao ora Autor uma carta datada de 21-10- 2020, que foi por este recebida, com o teor que consta do documento 16 apresentado com a contestação, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
8) O ora Autor remeteu à ora Ré uma carta datada de 30-10-2020, que foi por esta recebida, com o teor que consta do documento 17 apresentado com a contestação, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
9) A ora Ré remeteu ao ora Autor uma carta datada de 10-11-2020, que foi por este recebida, com o teor que consta do documento 4 apresentado com a petição inicial, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
10) A utilização pela ora Ré A..., Lda. da parte do rés-do-chão do referido imóvel, com entrada pelo n.º ..., impede os Autores de disporem dessa parte do imóvel.
11) O valor locativo da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., que é utilizada pela Ré, é de, pelo menos, € 421,00.
12) A sociedade A..., Lda., ora Ré, tem o capital social de € 5.000,00 e foi constituída em 1986.
13) Em 28-07-2009, entre, por um lado FF, e por outro lado CC e GG, foi celebrado um acordo intitulado
«CESSÕES DE QUOTAS», com o teor que consta do documento 7 apresentado com a contestação, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido.
14) Encontra-se inscrita no registo comercial, desde 28-07-2009, a aquisição a favor de GG de uma quota da sociedade A..., Lda., com o valor nominal de € 2.500,00.
15) Encontra-se inscrita no registo comercial, desde 28-07-2009, a aquisição a favor de CC de uma quota da sociedade A..., Lda., com o valor nominal de € 2.500,00.
16) CC é, desde 05-08-2009, a única gerente da sociedade A..., Lda., ora Ré.
17) A sociedade A..., Lda., ora Ré, explora um estabelecimento de café e snack-bar na parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., desde, pelo menos, Setembro de 1987;...
18) …E desde, pelo menos, Setembro de 1987, os proprietários do imóvel anteriores aos Autores, concederam o gozo temporário da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., mediante retribuição.
19) Até ao ano de 2015 a renda foi paga em casa do anterior proprietário, o Sr. II, e, a partir de certo momento, numa conta bancária que para o efeito foi indicada à Ré.
20) No âmbito do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT, CC foi notificada, em nome pessoal, para proceder ao depósito de rendas relativas à ocupação da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ... e para, querendo, exercer o direito de preferência.
21) A partir de Setembro de 2015, a renda foi paga para a referência multibanco comunicada pela Sra. Agente de Execução a CC, em nome pessoal, no âmbito do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT.
22) Através da mencionada referência multibanco, foram pagas as rendas referentes até ao mês de Setembro de 2020, inclusive.
23) Antes de adquirirem o referido imóvel, na venda judicial operada por leilão electrónico no processo de execução que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo de Execução do Porto, Juiz 3, sob o n.º 8555/15.9T8PRT, os ora Autores sabiam da ocupação da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., por um estabelecimento de café.
24) À data da instauração da presente acção, os Autores sabiam da ocupação pela Ré da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ....
25) Em Setembro de 2020, o Autor deslocou-se ao estabelecimento de café e snack-bar denominado Café B..., que funciona na parte do rés-do-chão do referido imóvel, com entrada pelo n.º ..., tendo aí conversado com CC.
26) Inexiste documento escrito que consubstancie um acordo estabelecido entre, por um lado os Autores ou os anteriores proprietários do imóvel supra referido em 1) e 4), e, por outro lado, a Ré, quanto à parte do rés-do-chão do referido imóvel, com entrada pelo n.º ..., utilizada pela ora Ré, a qual tem aí instalado um estabelecimento de café e snack-bar denominado Café B..., pela qual os Autores ou os anteriores proprietários do imóvel concederam à Ré o gozo temporário de tal parte do imóvel, mediante retribuição.
27) Em 11-05-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 2.526,00, tendo em vista o pagamento de rendas relativas a vários meses de 2020 e 2021.
28) A ora Ré remeteu ao ora Autor uma carta datada de 15-05-2021, que foi por este recebida, com o teor que consta da primeira página do documento 19 apresentado com a contestação, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido, carta essa que foi acompanhada do talão de depósito com o teor que consta da segunda página do documento 19 apresentado com a contestação, o qual se dá aqui por integralmente reproduzido;…
29) …Não tendo o Autor respondido à carta acabada de referir, não tendo o Autor impugnado o depósito mencionado no talão de depósito que acompanhou essa carta e não tendo o Autor notificado a Ré para proceder ao pagamento da renda por outra forma.
30) Em 08-06-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 315,75, tendo em vista o pagamento de um mês de renda.
31) Em 08-07-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 315,75, tendo em vista o pagamento de um mês de renda.
32) Em 09-08-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 315,75, tendo em vista o pagamento de um mês de renda.
33) Em 08-09-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 315,75, tendo em vista o pagamento de um mês de renda.
34) Em 08-10-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 315,75, tendo em vista o pagamento de um mês de renda.
35) Em 08-11-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 315,75, tendo em vista o pagamento de um mês de renda.
36) Em 07-12-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 315,75, tendo em vista o pagamento de um mês de renda.
37) Em 09-12-2021, a Ré procedeu ao depósito da quantia de € 505,20, tendo em vista o pagamento de um mês de renda.
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Factos não provados com relevo para a decisão da causa: I) No âmbito do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT, a Ré foi notificada da penhora da renda, para proceder ao depósito de rendas e para, querendo, exercer o direito de preferência.
II) Era do conhecimento da Sra. Agente de Execução que interveio no processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT a ocupação pela Ré da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., e a sua qualidade de arrendatária.
III) Sem prejuízo para o supra referido em 21) e 22), na pendência do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT, foi a Ré quem procedeu ao pagamento, para a referência multibanco comunicada pela Sra. Agente de Execução a CC, da quantia a título de renda pela ocupação pela Ré da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ....
IV) Sem prejuízo para o supra referido em 23), os Autores sabiam, antes de adquirirem o referido imóvel, na venda judicial operada por leilão electrónico no processo de execução que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo de Execução do Porto, Juiz 3, sob o n.º 8555/15.9T8PRT, que a parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., era ocupada pela Ré.
V) Antes da instauração da presente acção, os Autores tiveram conhecimento de que a Ré nunca foi questionada pelos anteriores proprietários quanto à ocupação da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., e de que, pelo menos desde 2009, a ocupação dessa parte do imóvel foi consentida e autorizada pelos anteriores proprietários.
VI) Quando adquiriram o referido imóvel, na venda judicial operada por leilão electrónico no processo de execução que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo de Execução do Porto, Juiz 3, sob o n.º 8555/15.9T8PRT, os ora Autores sabiam que se encontrava penhorada à ordem desse processo a renda relativa à ocupação da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ....
VII) À data da instauração da presente acção, os Autores sabiam que a Ré liquidava a quantia de € 421,00 a título de renda pela ocupação da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ....
VIII) À data da instauração da presente acção, os Autores sabiam da qualidade de arrendatária Ré quanto à parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ....
IX) Sem prejuízo para o referido em 11), o valor locativo da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., que é utilizada pela Ré, é de € 1.200,00.
X) Sem prejuízo para o supra referido em 25), o Autor iniciou conversações com a gerente da Ré com vista à cessação do contrato de arrendamento, por acordo, com a promessa do pagamento de uma indemnização pela cessação, invocando que iria proceder à reabilitação do prédio, tendo-lhe referido que não precisava de liquidar a renda de Setembro de 2020, nem as subsequentes, porquanto tais valores seriam acertados com a recepção da indemnização a liquidar pelo Autor, comprometendo-se este a formalizar uma proposta;…
XI) …Tendo a gerente da Ré ficado a aguardar por uma proposta concreta do Autor quanto às condições da possível cessação, montantes da indemnização ou à indicação da sua conta bancária para liquidação da renda.
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Como ates já vimos, neste recurso a ré/apelante impugna a decisão de facto cumprindo devidamente os ónus impostos no art.º 640º do CPC.Nestes termos nada obsta a que se conheça tal pretensão.
Os factos impugnados são os seguintes: 6), 7), 18), 20), 21) e 26) dos factos provados e III), VII) e IX) dos factos não provados.
Requer-se ainda o aditamento aos factos de um novo ponto com a redacção descrita na conclusão 28) das alegações de recurso.
Vejamos, desde logo quanto aos pontos 6) e 7) dos factos provados:
Segundo a Ré o Tribunal “a quo”, nestes pontos, deveria ter descrito o conteúdo dos documentos identificados neste pontos e não se limitar a remeter para o seu teor.
A este propósito cabe dizer o seguinte:
É consabido que os documentos não são factos, mas meros meios de prova de factos, constituindo, portanto, prática incorrecta, na decisão sobre a matéria de facto, remeter para o teor de documentos.
Assim, dar por reproduzidos documentos ou o seu conteúdo é bem diferente de dizer qual ou quais os factos que, deles constando, considera provados.
De todo o modo, o certo é que quanto aos factos que estes documentos demonstram, a Ré não deduziu qualquer de espécie de oposição, aceitando-os sem impugnação.
Por isso e apesar de ser incorrecta a forma como se decidiu tal matéria, a verdade é que no concreto não se encontra qualquer razão para conceder provimento ao recurso da Ré e alterar a redacção dada aos identificados pontos 6) e 7) dos factos provados.
Agora quanto ao ponto 18), cuja redacção é recorde-se, a seguinte:
“…E desde, pelo menos, Setembro de 1987, os proprietários do imóvel anteriores aos Autores, concederam o gozo temporário da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., mediante retribuição.”.
Seguindo a Ré, nesta redacção deve ser inserida a palavra “Ré”, passando a estar provado que foi à Ré que os anteriores proprietários do imóvel concederam o gozo temporário da parte do rés-do-chão do seu imóvel.
No entanto, tal pretensão não tem qualquer justificação, como já de seguida veremos:
Assim, é verdade que no art.º 14º da sua contestação a Ré alegou que “Desde 2009 até à presente data vem a ré ocupando o referido espaço, ocupação que fazia com autorização e consentimento dos então proprietários e senhorios, o que resulta da desde logo da recepção das rendas e da emissão dos respectivos recibos de renda.”.
No entanto, dos elementos que estão ao dispor nos autos, o que foi dito pela Ré no supra citado artigo da contestação deve ser interpretado do seguinte modo:
A alusão ao ano de 2009 tem por referência a data em que teve início a nova gerência da Ré, não tendo concretamente a ver com o início de utilização do espaço em causa mediante o pagamento da respectiva retribuição.
Em reforço de tal entendimento, importa considerar o que foi também alegado pela Ré nos artigos 9º, 12º e 13º da contestação, quando afirma que o espaço em causa era já explorado pela Ré desde 1987, data da constituição da sociedade, ou seja, desde data anterior à cessão de quotas melhor descrita no ponto 13) dos factos provados e que ocorreu a 28.07.2009.
Nestes termos e considerando-se que a Ré explora o espaço, mediante retribuição e desde a referida data, o pedido de alteração do que consta do ponto 18) não tem qualquer justificação.
Nestes termos, bem decidiu o Tribunal “a quo” quando teve em conta todo este circunstancialismo e cumprindo as regras processuais atinentes, respondeu como respondeu à matéria constante de tal ponto de facto.
Quanto aos pontos 20) e 21), recordemos qual o conteúdo de cada um destes pontos de facto:
“20) No âmbito do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT, CC foi notificada, em nome pessoal, para proceder ao depósito de rendas relativas à ocupação da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ... e para, querendo, exercer o direito de preferência.
21)
A partir de Setembro de 2015, a renda foi paga para a referência multibanco comunicada pela Sra. Agente de Execução a CC, em nome pessoal, no âmbito do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT.”
Sugere a Ré que seja eliminado o excerto “em nome pessoal” que consta na redacção destes dois pontos de facto.
E fundamenta esta sua pretensão nos documentos n.ºs 1, 2, 3, 5, 6, 7, 9 e 10 juntos com contestação e o no depoimento da sua gerente, CC, nas passagens [00:04:05 a 00:07:10] 11:28 a 13:05 a 14:05]
Quanto aos documentos o que se verifica é o seguinte:
Os documentos n.ºs 1 e 2 são uma cópia do formulário de uma execução instaurada por MM, NN, OO contra a herança Indivisa aberta por Óbito de II.
E da leitura do seu conteúdo não se retiram quaisquer elementos que justifiquem a alteração aqui requerida pela Ré.
O documento n.º 3 é uma cópia da notificação realizada pela Agente de Execução DD no âmbito da execução antes melhor referida e da qual consta como destinatária CC, residente na Rua ..., ..., Matosinhos.
Da leitura da mesma notificação constata-se, entre o mais, que na mesma não consta o nome da Ré, o que sem mais nos leva a concluir que por aqui não se encontram razões para proceder à alteração agora sugerida.
Quanto aos documentos n.ºs 5, 6, 7, 9 e 10 juntos com contestação o que se constata é o seguinte:
O documento nº5 é cópia de um Alvará de Licenciamento emitido pela Câmara Municipal ...;
O documento nº6 é cópia de uma Certidão Permanente emitida pela Conservatória do Registo Comercial;
O documento nº7 é uma Copia de um Reconhecimento da assinatura de FF;
O Documento nº9 são cópias de vários recibos de rendas pagas pela Ré durante o ano de 2012.
O documento nº10 é uma cópia da carta remetida a CC pela Agente de Execução e da qual consta o seguinte: Assunto “notificação para alteração de procedimentos de pagamento – penhora de créditos”.
Perante o que se acabou de referir, resulta também para nós evidente que tais documentos não justificam, só por si, a alteração requerida pela Ré à redacção dos pontos 20) e 21) dos factos provados.
Valem sim as considerações vertidas a seu propósito pelo Sr. Juiz “a quo” na decisão proferida e que foram as seguintes:
“Relativamente à alínea 20 dos factos provados e às alíneas I e II dos factos não provados, o Tribunal formou a sua convicção atendendo aos documentos 3 e 10 apresentados com a contestação, que são notificações dirigidas a CC, em nome pessoal, não como gerente da Ré, conjugados com o depoimento da testemunha DD, que exerceu as funções de agente de execução no âmbito do processo executivo n.º 8555/15.9T8PRT. Esta testemunha respondeu com espontaneidade às questões que lhe foram dirigidas, tendo prestado um depoimento coerente, pelo que foi considerado credível. No seu depoimento esta testemunha confirmou que esteve pessoalmente com CC no estabelecimento; a testemunha também referiu que desconhecia a existência de qualquer sociedade a utilizar a parte do imóvel em discussão e a explorar o estabelecimento; e declarou que CC nunca a informou da existência da sociedade A.... Acrescente-se, ainda, que da análise dos documentos 1 e 2 apresentados com a contestação, verifica-se que, no âmbito do processo executivo, os exequentes não indicaram a Ré como arrendatária da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ....
O documento 10 apresentado com a contestação, que é a notificação dirigida a CC, em nome pessoal, sendo CC aí identificada como «Arrendatário», para proceder ao pagamento das rendas através da referência multibanco ..., em conjugação com os talões de multibanco e de pagamentos «payshop» (documentos 11 a 14 apresentados com a contestação) e com o depoimento da testemunha DD (que, nomeadamente, prestou esclarecimentos sobre os pagamentos realizados através da referência multibanco e confirmou que o último pagamento feito para a referência multibanco ocorreu depois de elaborado o título de transmissão do imóvel) permitiram ao Tribunal formar a sua convicção quanto à ocorrência dos factos das alíneas 21 e 22.”.
Por outro lado e contrariamente ao que afirma a Ré, as declarações prestadas pela referida CC, as quais não deixamos de confrontar através da audição da gravação onde ficaram registadas, também não infirmam tais considerações.
Assim sendo, mantém-se a redacção que foi dada a tais pontos de facto.
Agora quanto à eliminação do ponto 26) da matéria de facto, cuja redacção é, recorde-se, a seguinte:
“Inexiste documento escrito que consubstancie um acordo estabelecido entre, por um lado os Autores ou os anteriores proprietários do imóvel supra referido em 1) e 4), e, por outro lado, a Ré, quanto à parte do rés-do-chão do referido imóvel, com entrada pelo n.º ..., utilizada pela ora Ré, a qual tem aí instalado um estabelecimento de café e snack-bar denominado Café B..., pela qual os Autores ou os anteriores proprietários do imóvel concederam à Ré o gozo temporário de tal parte do imóvel, mediante retribuição.”.
Importa considerar, desde logo, que tal matéria resulta do alegado pelos Autores nos artigos 11º a 17º da petição inicial.
Não obstante tal circunstância, não podemos esquecer que a presente acção é uma acção de reivindicação.
A ser assim, assiste razão os Autores quando alegam caber à Ré a alegação e a prova que possui um título que pudesse opor ao direito invocado pelos Recorrentes.
Sabemos todos que a mesma Ré veio alegar ser arrendatária do espaço que ocupa no imóvel em causa, alegando ainda existir um contrato reduzido a escrito, contrato esse cujo paradeiro desconhece.
Perante o acesso à prova documental do mesmo contrato, a pretensão da Ré era que a sua existência pudesse ser conseguida através de prova testemunhal.
Independentemente da possibilidade (ou não) desta prova ser admissível, o certo é que a Ré não conseguiu tal objectivo.
Assim, após audição das gravações onde ficaram registados os depoimentos a que agora se alude no recurso da Ré (cf. conclusões 14 a 23 das suas alegações), impõe-se concluir que tem razão o Sr. Juiz “a quo” quando a propósito de tal matéria referiu o seguinte:
“A matéria fáctica da alínea 26 foi considerada provada, porque, desde logo, a gerente da Ré, no seu depoimento de parte, afirmou que nunca apresentou aos Autores cópia do contrato de arrendamento, porquanto nunca teve acesso ao mesmo. Acresce que, analisado o acervo documental junto ao processo, não se encontrou qualquer documento demonstrativo da formalização por escritura pública, ou sequer por escrito, de qualquer contrato de arrendamento celebrado com a Ré relativo à parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., onde a Ré tem instalado o estabelecimento de café e snack-bar. Relativamente à prova testemunhal, também daí resultou a não formalização por escritura pública, ou sequer por escrito, do contrato de arrendamento, pois a testemunha DD (que exerceu as funções de agente de execução no processo executivo n.º 8555/15.9T8PRT) disse que nunca lhe foi fornecida cópia do contrato de arrendamento; a testemunha KK declarou que nunca viu contrato de arrendamento do café; também a testemunha LL declarou que nunca viu contrato de arrendamento do café; a testemunha FF (que foi a única sócia e a única gerente da Ré entre 2007 e 2009; tendo, em 2009, renunciado à gerência e transmitido o capital social da Ré a CC e a GG) disse que terá visto o contrato de arrendamento e que o terá entregue a CC, no entanto afirmou não poder garantir que entregou o contrato a CC – mas o depoimento desta testemunha não foi considerado credível pelo Tribunal, porquanto a testemunha não demonstrou ter presente a factualidade em discussão no processo (sendo elucidativo o facto de a testemunha não conseguir identificar o numero da porta ou o nome da rua onde funcionava e funciona o café; bem como por ter afirmado que não se recordava de ter alterado a sede da sociedade Ré, sendo que a Ré juntou ao processo a ata ... da assembleia geral da Ré, de 01-10-2007, subscrita por FF onde foi deliberado alterar a sede da Ré para a Rua ..., ..., em Matosinhos – documento 6 junto ao processo com o requerimento com a ref.ª 42613916); a testemunha EE referiu que não sabia se tinha visto o contrato de arrendamento.
Em suma, quanto a este ponto de facto e contrariamente ao que alega a Ré, não estão verificados os pressupostos da modificabilidade da decisão proferida, previstos no nº1 do art.º 662º, razão pela qual se mantém o antes decidido.
Ficou também visto que segundo a Ré deviam ter sido dados como provados os factos constantes dos pontos III), VII) e XI).
Vejamos, pois, da procedência de tal pretensão.
É a seguinte a redacção do primeiro destes pontos:
“Sem prejuízo para o supra referido em 21) e 22), na pendência do processo de execução nº8555/15.9T8PRT, foi a Ré quem procedeu ao pagamento, para a referência multibanco comunicada pela Sr.ª Agente de Execução a CC, da quantia a título de renda pela ocupação pela Ré da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo nº....”
Salvo melhor opinião, não existe desde logo prova documental que demonstre o pagamento pela Ré das referidas quantias.
Está ainda comprovado que no âmbito da identifica execução, a Agente de Execução DD, notificou a CC, em 30/06/2020, nos termos e para os efeitos previstos do disposto no nº1 do artigo 819.º do Código do Processo Civil, para, querendo, exercer o direito de preferência em face da proposta de aquisição que consta da decisão de venda (cf. o doc. nº3 junto pela Ré com a sua contestação).
Verifica-se também que a Agente de Execução sempre se dirigiu à CC para que ela e a título pessoal cumprisse as suas obrigações e exercesse os seus direitos.
Constata-se ainda que em nenhum destes momentos foi feita referência à Ré.
Mais se comprovou que os pagamentos, para a referência multibanco, foram realizados pela identificada CC.
Sendo assim e não existindo qualquer outro tipo de prova, nomeadamente testemunhal, que comprove o alegado pela Ré, bem decidiu o Tribunal “a quo” quando considerou tal matéria como não provada.
Quanto ao ponto VII) a redacção do mesmo é, recorde-se, a seguinte:
“À data da instauração da presente acção, os Autores sabiam que a Ré liquidava a quantia de € 421,00 a título de renda pela ocupação da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ....”.
Contrariamente ao que defende a Ré, os Autores não confessaram tais factos nem nos seus articulados nem nos depoimentos de facto que prestaram em audiência de discussão e julgamento.
Assim o que se verifica é o seguinte:
No art.º 30º da petição inicial os Autores limitaram-se a alegar factos tendentes a sustentar o pedido de pagamento de rendas formulado a título subsidiário nos termos já antes aqui melhor referidos.
Dai não se poder concluir, como conclui a Ré, que aceitam a existência de um contrato de arrendamento e a sua qualidade de arrendatária, que lhes possa ser oponível.
Por outro lado não existe nos autos qualquer outra prova, testemunhal ou documental, que sustenta a alegação da Ré.
Nestes termos, também aqui se impõe concluir pelo acerto da decisão proferida.
É a seguinte a redacção do ponto X):
“Sem prejuízo para o supra referido em 25), o Autor iniciou conversações com a gerente da Ré com vista à cessação do contrato de arrendamento, por acordo, com a promessa do pagamento de uma indemnização pela cessação, invocando que iria proceder à reabilitação do prédio, tendo-lhe referido que não precisava de liquidar a renda de Setembro de 2020, nem as subsequentes, porquanto tais valores seriam acertados com a recepção da indemnização a liquidar pelo Autor, comprometendo- se este a formalizar uma proposta”.
Como já vimos, a Ré para justificar a alteração proposta, alude às declarações prestadas por CC e ao que decorre do que foi dito em julgamento pela testemunha KK.
Impunha-se por isso proceder à audição das gravações onde tais depoimentos ficaram registados, o que não deixamos de fazer.
E desta audição não retiramos conclusões que sustentem a pretensão a Ré.
Assim em nenhum momento do seu depoimento a declarante CC faz referência à realização de contactos tendentes à cessação da relação contratual que aqui se discute.
E o mesmo ocorre no depoimento prestado pela testemunha KK a qual se limitou a referir o que lhe foi dito em conversa pela CC mas sem qualquer referência a existência (ou não) de contactos mantidos com o Autor com vista à cessação do contrato.
Em suma, também aqui não merece provimento a pretensão da Ré.
Por fim quanto ao aditamento de um novo ponto aos factos provados com a seguinte redacção:
“Pela ocupação a ré, em 2012 liquidou, a título de renda mensal, o valor de 406,00€, do qual após a retenção na fonte de 16,5% (66,99€), entregava aos então senhorios o valor de 339,01€, sendo que a referida renda mensal, no período entre 2015 e agosto de 2020, cifrava-se em 421€, sendo que a quantia, que sujeita a retenção na fonte de 25% (105,25€), efectivamente paga à agente de execução no âmbito do processo executivo era no valor mensal de 315,25€”.
A Ré justifica tal pretensão no que alegaram os Autores no art.º 30º da petição inicial, no que ela própria alegou nos artigos 13º, 14º e 15º, 17º, 18º, 20º, 21º, 27º da contestação, nos documentos juntos com a contestação com os nºs 8, 9, 11, 12,13 e 14, nas declarações prestadas pela sua representante e nos depoimentos prestados pelas testemunhas EE, Agente de Execução e LL.
Face ao antes decidido, mantém-se como assente que os pagamentos à Sr.ª Agente de Execução foram efectuados nos termos sobreditos pela identificada CC.
A este propósito consta da decisão proferida a seguinte motivação:
“Muito embora tenha sido considerado provado que as rendas de Setembro de 2015 até ao mês de Setembro de 2020, inclusive, tenham sido pagas para a referência multibanco comunicada pela Sra. Agente de Execução, no âmbito do processo de execução n.º 8555/15.9T8PRT. (alíneas 21 e 22 dos factos provados), atendendo à prova produzida, consideramos que não ficou demonstrado que foi a Ré quem procedeu ao pagamento dessas rendas (alínea III dos factos não provados). No entender do Tribunal, a prova testemunhal não permitiu esclarecer quem procedeu ao pagamento ora em análise. Quanto à prova documental, foram ponderados os documentos 11 a 14 apresentados com a contestação e os documentos 1 a 4 apresentados pela Ré com o requerimento com a ref.ª 43566723. Os documentos apresentados pela Ré com o requerimento com a ref.ª 43566723 são documentos relativos à retenção na fonte, pela Ré, do valor do IRS que diz respeito às rendas. No entanto, estes documentos, embora possam ser entendidos como um indício no sentido de que foi a Ré quem procedeu ao pagamento das rendas que foram penhoradas à ordem do processo executivo são manifestamente insuficientes para demonstrar quem procedeu aos pagamentos através da referência multibanco comunicada pela Sra. Agente de Execução. Analisados os documentos 11 a 14 apresentados com a contestação verificamos que o que permitiria aferir quem procedeu aos pagamentos seriam os documentos relativos às ordens de pagamentos, ou seja, os talões de multibanco e de pagamentos «payshop». Todavia, apenas no documento 13 aparece mencionada a pessoa que procedeu ao pagamento em 17-07-2020, a saber, PP; i. e., não foi a Ré.”
Nestes termos e mantendo-se como se mantém tudo o que antes foi decidido quanto a esta matéria, nenhuma razão existe para contrariando tal decisão, aceitar o que pretende a Ré aditando aos factos provados um novo ponto com a antes referida redacção.
Por isso e quanto a este pedido, nega-se provimento ao recurso da Ré.
Mantendo-se como se mantém a decisão de facto antes proferida é pois de acordo com esta que se deve apreciar e decidir da improcedência da acção e da consequente absolvição da Ré dos pedidos que contra si foram formulados pelos Autores.
Como antes já vimos, para a Ré o Tribunal “a quo” incorreu em erro de julgamento ao não interpretar e aplicar de forma adequada as regras do art.º 1069º, nº2 do Código Civil.
Considera assim que não tendo sido provada a existência do contrato de arrendamento pela apresentação do respectivo documento que o titulasse, impunha-se que a sua existência fosse comprovada nos estritos termos da mesma norma.
Vejamos, pois, recordando desde logo qual a redacção do art.º 1069º, na redacção dada pela Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro:
“1. O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado poer escrito.
2. Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência do título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respectiva renda por um período de seis meses.”
Ficou já visto que segundo a Ré está alegada e ficou provada a utilização do espaço em discussão nos autos mediante retribuição, ocupação e pagamento, sem oposição do senhorio.
Defende ainda que beneficia da presunção de que não foi por culpa sua que o contrato de arrendamento não terá sido celebrado por escrito e/ou sujeito a escritura pública.
Sustenta também a ideia de que cabia aos Autores, enquanto senhorios, ilidir tal presunção, o que no caso não conseguiram.
Ora sabemos todos, que para a procedência da acção de reivindicação se exige a demonstração cumulativa dos seguintes pressupostos: a) Que o autor seja titular do direito real de gozo invocado; b) Que o réu tenha a coisa em seu poder, como possuidor ou detentor; c) Que o réu não prove ser titular de um direito que lhe permita ter a coisa consigo.
É igualmente sabido que sobre o ónus da prova rege do seguinte modo o art.º 342º do Código Civil:
“1. Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.
2. A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquela contra quem a invocação é feita.
3. Em caso de dúvida, os factos devem ser considerados como constitutivos do direito.”
Face ao acabado de expor seria, em princípio, a seguinte a conclusão a retirar:
Invocando os réus que detêm a coisa por título legítimo (por ex. como locatário, como comodatário, como credor pignoratício), é sobre eles que recai o ónus de alegar e provar o facto jurídico em que assenta a sua detenção.
E isto porque só assim evitarão a procedência do pedido de entrega ou restituição da coisa deduzido pelo autor.
A ser deste modo, no caso dos autos caberia pois à Ré a alegação e a prova da sua qualidade de arrendatária do espaço que ocupa no imóvel melhor identificado em 1) dos factos provados (neste sentido e entre outros, cf. os Acórdãos desta Relação do Porto, de 12.01.2023, no processo nº18942/21.8T8PRT.P12, relatado pelo Desembargador António Carneiro da Silva e de 11.01.2021, no processo nº 4268/20.8T8PRT.P13, relatado pelo Desembargador Manuel Domingos Fernandes, ambos em www.dgsi.pt.).
No mesmo sentido vai também o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.01.2022, no processo nº9715/19.9T8LRS.L1.S14, relatado pelo Conselheiro João Cura Mariano, em www.dgsi.pt. onde se consignou o seguinte:
“Contudo, segundo a alegação concordante de ambas as partes, o invocado contrato de arrendamento não se mostra celebrado na forma escrita.
Ora, à data em que o mesmo se terá iniciado, o artigo 1069.º do Código Civil, na redacção que lhe havia sido dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, exigia que os contratos de arrendamento urbano fossem celebrados por escrito, independentemente da sua modalidade.
Posteriormente, a Lei n.º 13/2019, de 12/02, veio aditar um número 2, ao artigo 1069.º, do Código Civil, permitindo que o arrendatário, na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não lhe seja imputável, possa provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário, sem oposição do senhorio, e o pagamento mensal da respectiva renda por um período de seis meses.
O artigo 14.º, n.º 2, desta mesma Lei, determinou que o disposto no artigo 1069.º, n.º 2, do Código Civil, com as alterações por ela introduzidas, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes em vigor da mesma, pelo que, apesar dos contratos de arrendamento celebrados entre Autora e Ré não terem sido celebrados por escrito, a Ré poderia provar a sua existência, por qualquer meio probatório, desde que alegasse e provasse que a falta de observância da forma escrita não lhe era imputável.
Não tendo a Ré alegado qualquer factualidade capaz de afastar a sua responsabilidade pela não observância da forma prevista na lei e devendo toda a defesa ser deduzida na contestação (artigo 573.º, n.º 1, do Código de Processo Civil), já não parece ser possível beneficiar da facilidade probatória prevista no novo n.º 2, do artigo 1069.º do Código Civil.
No entanto, a introdução deste novo número veio evidenciar que a exigência da forma escrita para os contratos de arrendamento é meramente ad probationem […], pelo que, nos termos do artigo 364.º, n.º 2, do Código Civil, a celebração do contrato de arrendamento pode ser provada por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório.”.
Voltando ao caso concreto o que se verifica é que para o Tribunal “a quo”, a Ré não soube usar da faculdade que segundo o acabado de expor a actual lei lhe concede, razão pela qual concluiu do seguinte modo:
“No caso em análise, desconhecem-se as razões subjacentes à omissão da formalidade exigida por lei para a celebração do contrato de arrendamento; designadamente, não sabemos se tal ocorreu por razões imputáveis ao “senhorio” ou se, ao invés, terá ocorrido por razões imputáveis à própria Ré.”
No entanto o nosso entendimento é o de que, não pode ser esta a resposta a dar às várias dúvidas que no caso se suscitam.
Senão vejamos.
Tendo em conta o que já antes ficou dito nos autos, deve considerar-se que o contrato de arrendamento foi celebrado em Setembro de 1987 (cf. pontos 17) e 18) dos factos provados).
Perante tal realidade há uma série de questões que devem ser consideradas e que são as seguintes:
A de saber se a alteração da Lei nº 13/2019 de 12 de Fevereiro, ao estabelecer no nº2 do art.º 14º que «o disposto no nº2 do art.º 1069º do Código Civil, com as alterações introduzidas pela presente lei, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data da entrada em vigor da mesma», deve levar a que no caso se aplique o nº3 do art.º 1029º, em vigor na data em que foi celebrado o contrato ou diversamente, que ao mesmo seja aplicada a nova redacção do nº 2 do art.º 1069º.
E isto porque na primeira hipótese funcionaria a presunção invocada nos autos pela Ré enquanto na segunda hipótese tal não ocorreria.
Importa ainda esclarecer se por estar consagrada na referida Lei nº13/2019 uma norma específica a reger a aplicação da mesma lei no tempo, tal circunstância afasta (ou não) a aplicação do regime geral do art.º 12º, nº1 do Código Civil.
Independentemente da resposta a dar a estas questões, o certo é que foi intenção clara do legislador com a aprovação da Lei nº13/2019, o reforço da segurança e da estabilidade do arrendamento.
No entanto, a verdade é que ao legislar-se como se legislou, o que daqui resultou foi o seguinte: a criação de dúvidas no que toca à validade de vínculos contratuais relativamente aos quais anteriormente nenhuma dúvida se suscitava.
Mas voltando ao caso concreto, o que se importa referir é o seguinte:
Independentemente da concreta articulação entre o art.º 1069º, na sua actual redacção, e o artigo 1029º, na redacção do D.L. 67/75, a verdade é que o contrato dos autos foi celebrado à luz de uma lei que ao arrendatário e no que toca à sua forma, a lei não lhe impunha qualquer responsabilidade.
E a ser assim é de toda a razoabilidade considerar que, inexistindo nos autos qualquer elemento de prova que justifique a razão pela qual o contrato não foi reduzido a escrito, tal omissão não deve de todo ser imputável à arrendatária.
Tudo porque só deste modo se respeita a vontade do legislador no D.L. nº13/2019 de protecção da posição do arrendatário.
Nestes termos e aderindo aos argumentos recursivos que sustentam o recurso da ré/apelante deve o contrato dos autos ser pois tido como válido.
Em reforço deste entendimento, considere-se o que foi feito constar no preâmbulo do D.L. nº321-B/90 de 15 de Outubro onde no art.º 6º se fez constar o seguinte:
“Artigo 6.º
Invalidades mistas de pretérito
O disposto nos artigos 7.º e 8.º do Regime do Arrendamento Urbano não prejudica os precisos efeitos que os artigos 1.º do Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro, e 1029.º, n.º 3, do Código Civil reconheciam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do presente diploma.”
Em suma, deve pois interpretar-se restritivamente o que consta do nº2 do art.º 1069º do CC, fazendo apelo ao princípio da confiança na aplicação das leis.
Em reforço do entendimento a que se adere e com evidente interesse na resposta a dar a este recurso, cf. a Decisão Sumária nº719/2020, proferida a 10.12.2020 pelo Tribunal Constitucional, onde no respectivo sumário ficou a constar o seguinte:
“I. O artigo 36º, n.°10, do NRAU, na redacção introduzida pela Lei n.°13/2019, de 12.02 (que entrou em vigor a 1.04.2019 - cfr. artigo 14º, n.°4, da mesma Lei), é aplicável apenas aos contratos de arrendamento que, nessa data, se encontrem em vigor.
II. Como assim, tendo o contrato de arrendamento sido transferido para o NRAU com prazo certo, se o senhorio se tiver oposto à sua renovação, no termo desse prazo (concluído antes da entrada em vigor da Lei n.°30/2018, de 16.07), o contrato mostra-se extinto, não lhe sendo aplicável, retroactivamente, a nova redacção do citado artigo 36º, n.°10.
III. A anterior conclusão decorre da interpretação do preceituado no artigo 12°, n.°1, do Cód. Civil, onde se estabelece que, ainda que seja atribuída eficácia retroactiva à lei nova, ficam ressalvados os efeitos já produzidos (sob o domínio da lei antiga) pelos factos que a mesma lei nova pretende regular.
IV. É inconstitucional, por violação dos princípios da segurança jurídica e da protecção da confiança, integrantes do princípio do Estado de Direito Democrático contido no artigo 2° da Constituição, a alteração introduzida pela Lei n.°31/2012, de 14.08, no artigo 26º, n.°4, al. a), da Lei n.°6/2006, de 27.02 (NRAU), ao desconsiderar o direito do arrendatário à permanência no arrendado quando aí se tenha mantido por um período superior a 30 anos e integralmente transcorrido à data de entrada em vigor daquela Lei n.°31/2012.
V. Desta inconstitucionalidade decorre que, relativamente aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU e em que o arrendatário permaneça há mais de 30 anos no locado (integralmente transcorridos à data de entrada em vigor da Lei n.°31/2012), os mesmos permanecem como contratos de arrendamento sem prazo, não sendo admissível a oposição imotivada do senhorio à sua renovação.”
Em conclusão e tendo por base o que acabou de se se expor, tem razão a ré/apelante quando nas suas alegações de recurso afirma que merece censura o modo como o Tribunal “a quo” interpretou e aplicou as normas substantivas que no caso importa considerar nomeadamente a do nº2 do art.º 1069º do Código Civil.
E sendo válido como é o contrato de arrendamento dos autos, daí devem ser retiradas todas as necessárias consequências no que toca à procedência deste recurso, mostrando-se claramente prejudicada a apreciação da questão do abuso de direito dos autores/apelados suscitada pela ré/apelante nas conclusões 55ª a 61ª das suas alegações.
Mais ainda:
Na decisão recorrida foi a Ré condenada a pagar aos Autores a quantia de € 6.736,00; bem como a quantia mensal de € 421,00, a partir do mês de Novembro de 2022, inclusive, até à entrega aos Autores da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., quantias a que acrescerão os juros de mora, à taxa legal.
A propósito deste segmento da decisão e a propósito do que acabamos de decidir cabe referir o seguinte:
A condenação da Ré no pagamento de um valor pela utilização do imóvel constitui consequência do não reconhecimento do arrendamento. Ou seja, entendeu-se que a ré não tinha título legítimo para a ocupação, pelo que o depósito dos valores mensais não era oponível aos autores, não podendo ser considerado pagamento por uma ocupação indevida.
Afirmando-se, como se afirma, a validade do arrendamento, parece-nos que tem de ser apreciada a questão da validade e eficácia dos depósitos que a ré afirma ter feito em nome dos autores e que estes não impugnaram [pontos 27- a 37- da matéria de facto provada].
Assim sendo a entender-se que existe um arrendamento válido, para os Autores estão em falta as rendas de Julho de 2020 a Outubro de 2021 - num total de € 7636,00, correspondendo o valor da renda mensal a € 421,00 [artigos 29º e 30º da PI].
Quanto à Ré esta aceita que o valor da renda mensal era de € 421,00 [artigo 15º da contestação], mas diz ainda, com razão, que por ser pessoa colectiva está obrigada a reter na fonte de 25% da renda, tendo de entregar € 315,75 aos Autores e o restante às Finanças.
Nestes termos, havendo arrendamento válido, a ré estava obrigada a entregar aos autores, entre Julho de 2020 e Outubro de 2021 [€ 315,75 x 16 =] € 5 052,00.
Sabemos, no entanto, que o imóvel estava penhorado, tendo a Ré pago a renda à solicitadora da execução até Setembro de 2020, inclusive (pontos 20 a 22 da matéria de facto provada).
Sabemos também que apenas em Setembro de 2020 os Autores se dirigiram à Ré afirmando serem os proprietários (cf. artigo 11º da PI e doc. 15; ponto 6 da matéria de facto provada).
Logo, parece-nos razoável entender, tendo por paralelo o consagrado para a cessão da posição contratual, que a transmissão da posição de senhorio apenas se torna eficaz face à Ré com a notificação da transmissão.
Falamos, assim, de um total devido de [13 x 315,75 =] € 4 104,75.
Ora, está comprovado que a Ré procedeu ao depósito em nome dos Autores da quantia de € 5.241,45 (cf. pontos 28 a 37 da matéria de facto provada), o que é mais do que o valor das rendas relativas aos meses de Outubro de 2020 a Outubro de 2021 acrescido da penalidade de 20% pela mora a que se refere o nº 1 do artigo 1041º do CC.
A ser assim deve ter-se tal depósito como legítimo, quanto mais não seja por se dever considerar aplicável ao caso o regime do art.º17º do NRAU onde se prevê a possibilidade de cessação da mora com o pagamento do acréscimo de 20%.
Em suma, impõe-se pois revogar a supra identificada condenação da Ré (alínea c) da decisão recorrida).
Importa ainda não esquecer que na parte final das suas contra alegações os autores/apelados requerem o seguinte:
“Procedendo o recurso, o que se admite por mera hipótese argumentativa, deverá ser ordenada a apreciação do pedido subsidiário dos Recorrentes, designadamente o de ser decretada a resolução do contrato de arrendamento.”
Perante o acabado de expor, resulta evidente que tal pretensão tem por base o disposto no nº1 do art.º 636º do CPC.
Ora sendo claro que tal possibilidade estava, em abstracto, ao alcance dos autores/apelados a verdade é que nestes casos a lei não se basta com a dedução desta pretensão nos termos simplistas em que esta formulada nos autos.
Ou seja, o funcionamento da regra da ampliação do recurso prevista no referido artigo exige que no corpo das contra alegações seja alegada matéria que de forma suficiente permita a sua apreciação e decisão, o que no caso manifestamente não ocorreu.
E ao requerido pelos autores/apelantes também não pode, em nosso entender, ser aplicado o regime previsto no art.º 665º, nº2 do CPC.
E isto porque, salvo melhor opinião, consideramos não ter ao nosso dispor os elementos de facto e de direito que são necessários, para que o conhecimento da questão suscitada se mostre possível.
Em suma e concluindo como iniciamos, não pode ser apreciado o pedido de ampliação do âmbito do recurso que os autores/apelados aqui vieram apresentar.
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Sumário (cf. art.º 663º, nº7 do CPC): ………………………………
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………………………………
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III. Decisão:Pelo exposto, concede-se provimento ao presente recurso alterando-se nos seguintes termos a decisão proferida:
Julga-se a acção parcialmente procedente, por provada, e em consequência:
a) Confirma-se a mesma decisão na parte em que declarou que os Autores são proprietários do imóvel situado na Rua ... n.ºs .../..., em Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ... e inscrito na matriz da União das Freguesias ... e ... sob o artigo ...; e condena-se a Ré a reconhecer os Autores como proprietários desse imóvel;
b) Absolve-se a Ré do pedido de entrega aos Autores da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., livre de pessoas e bens;
c) Absolve-se a Ré do pedido de condenação no pagamento aos Autores da quantia de € 6.736,00, bem como a quantia mensal de € 421,00, a partir do mês de Novembro de 2022, inclusive, até à entrega aos Autores da parte do rés-do-chão do imóvel, com entrada pelo n.º ..., quantias a que acrescerão os juros de mora, à taxa legal;
d) Confirma-se a decisão na parte em que absolveu a Ré do demais que foi peticionado a título indemnizatório;
e) Condenam-se os Autores a reconhecerem a qualidade de arrendatária da Ré e nessa qualidade a proporcionarem à mesma o espaço referente ao rés-do-chão do nº... da Rua ... em Matosinhos.
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Custas a cargo dos autores/apelados (cf. artigo 527º, nºs 1 e 2 do CPC).*
Notifique.Porto, 4 de Abril de 2024
Carlos Portela
Aristides Rodrigues de Almeida [Declaração de voto:
Com todo o devido respeito pela posição que fez vencimento, confirmaria a decisão recorrida, resumidamente pelos seguintes fundamentos.
O núcleo do litígio nos autos reside, como se sabe, na (in)existência de contrato de arrendamento válido que legitime à ré a recusa da entrega de um imóvel aos autores.
Em 1987, data do início da ocupação do espaço pela ré [pontos 17- e 18- da matéria de facto provada], vigorava, como se aponta no acórdão, o regime instituído pelo Decreto-Lei nº 67/75, de 19 de Fevereiro, que, alterando o nº 3 do artigo 1029º do Código Civil, manteve a obrigatoriedade de outorga de escritura pública para a válida celebração de contrato de arrendamento para comércio, mas estabeleceu presunção iuris et de iure de a falta de forma ser imputável ao locador, abrindo ao locatário a possibilidade de demonstrar a celebração do contrato por qualquer meio, que nesse caso seria válido e eficaz independentemente da concreta forma adoptada para o negócio.
Esta norma, como igualmente de forma clara se diz no acórdão, foi mantida pelo artigo 6º do Decreto-Lei nº 329-A/90, de 15 de Outubro.
E, na falta de qualquer referência às invalidades de pretérito no regime transitório estabelecido nos artigos 26º a 28º e 59º, todos do NRAU, pensa-se que, por força do princípio geral consagrado no primeiro segmento do nº 2 do artigo 12º do Código Civil, continuou incontestável a aplicabilidade do nº 3 do artigo 1029º do Código Civil, na redacção dada pelo Decreto-Lei nº 67/75, de 19 de Fevereiro, a casos como o dos autos, que assim se mostrariam excluídos do âmbito de aplicação da norma consagrada no artigo 1069º do Código Civil, seja na redacção dada pela versão originária do NRAU [O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses], seja na redacção dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto [O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito].
Não pode haver dúvida quanto ao conhecimento pelo legislador de todo este historial de vigência do nº 3 do artigo 1029º do Código Civil, na referida redacção [nº 3 do artigo 9º do Código Civil].
Pelo que, chegados a 2019, a expressa menção feita no nº 2 do artigo 14º da Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro [O disposto no n.º 2 do artigo 1069.º do Código Civil, com as alterações introduzidas pela presente lei, aplica-se igualmente a arrendamentos existentes à data de entrada em vigor da mesma], não pode senão ter tido por pressuposto aquele conhecimento, e, com ele, a intenção do legislador em aplicar também aos contratos de arrendamento para comércio celebrados antes de 1990, designadamente em 1987, o regime que resulta do nº 2 do artigo 1069º do Código Civil, na redacção dada pela Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro [Na falta de redução a escrito do contrato de arrendamento que não seja imputável ao arrendatário, este pode provar a existência de título por qualquer forma admitida em direito, demonstrando a utilização do locado pelo arrendatário sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período de seis meses].
Aliás, a diferença entre o regime actualmente vigente e o que resulta do nº 3 do artigo 1029º do Código Civil, salvo sempre melhor opinião, prende-se apenas com a presunção de imputabilidade do vício de forma ao senhorio, que hoje não consta da lei, passando o legislador a impor ao arrendatário o ónus de alegar e demonstrar que a falta de forma do contrato não procede de culpa sua – alegação e prova que a ré nem sequer tentou [afigurando-se notória, a talho de foice, a facilidade de demonstração da irresponsabilidade da ré no assunto, na medida em que simplesmente não se vê o que teria a ganhar com a omissão].
Não tendo sequer alegado, sibi imputet, afigurando-se não surgir razoável apelar ao princípio da confiança para proteger a posição jurídica de quem passivamente nem esgrimiu os argumentos que a lei hoje reconhece como relevantes para a tutela de determinado interesse.]
António Carneiro da Silva