Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 9959/19.3T8VNG.P1 |  |
AÇÃO DE PREFERÊNCIA
PRÉDIO CONFINANTE
1. a comprovação por qualquer meio da existência de uma efectiva intenção de utilização do prédio como urbano;
2. que a intenção de mudança do fim seja contemporânea da escritura e,
3. que a mesma seja legalmente possível.
Sumário:
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I. Relatório* *
A..., Lda., veio propor ação declarativa, com processo comum, contra B..., Lda., com o NIPC ... e sede na Rua ..., ..., ... V.N.Gaia; e AA, com o NIF ..., residente na Rua ..., ... ... – V.N.Gaia, pedindo: “A – Deve ser decretado que a A. tem direito de preferência na alienação do prédio identificado no artigo 3º da presente relativamente à venda celebrada entre os RR. em 24 de Julho de 2019, pelo preço de 10.000,00€ (dez mil euros), ficando o prédio a pertencer à A. mediante o pagamento de idêntico preço; B – Deve ainda ser ordenado o cancelamento dos registos a favor da 1ª R., bem como os que ocorreram ou ocorrerem posteriormente e que não teriam lugar sem a transmissão de 24 de Julho de 2019”.
Para tanto, alegou, em síntese, que: - é dona de um prédio rústico, prédio confronta a norte com um prédio que ficou a pertencer à R. AA por morte dos seus BB e CC; - o prédio que ficou a pertencer à R. foi, em 24/07/2019, adquirido pela R. B...; - sendo um prédio confinante pretende exercer o direito de preferência, nos termos do disposto no artº 1380º, nº 1, do Cód. Civil.
A R. B..., contesta pedindo a improcedência da ação. Para tanto expôs, em síntese, que: - a R. não adquiriu o prédio para fins agrícolas, mas para fins diferentes; - O terreno da A. nem sequer confronta com o terreno agora da R..; - O terreno é destinado a fins urbanos.
Contestou a R. AA pugnando pela improcedência da ação e a absolvição da instância ou dos pedidos.
Para tanto, expôs, em síntese, que: - uma vez que a venda foi publicitada no local a conduta da A. deve ser interpretada como uma declaração de vontade abdicativa; - o prédio não confinava com o prédio do A.; - a A. renunciou ao direito de preferência; - a 2ª R. tem um destino diferente a dar ao prédio do A; - invoca diferentes confrontações;
4. Saneada e instruída a causa foi realizado julgamento e proferida sentença que julgou a acção improcedente.
5. Inconformada veio a autora interpor recurso o qual foi admitido como de apelação (cfr. artº, 644º, nº 1, al. a), do CPC), com subida imediata e nos próprios autos (cfr. artº 645º, nº 1, al. a), do CPC) e tem efeito meramente devolutivo (cfr. artº 647º, nº 1, do CPC).
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2. Conclusões1 - O facto nº1 dos factos não provados foi julgado incorrectamente.
2 - As declarações de parte do gerente da recorrente, DD, bem como o depoimento das testemunhas EE e FF, conjugados com a prova documental, impunham que se desse como provado que existe um poço no prédio objecto do direito de preferência da recorrente e que esta destina ambos os prédios a cultura, designadamente arrendamento rural para fins agrícolas – conforme devidamente discriminado em sede de alegações.
3 – Conforme decorre dos meios de prova aludidos no ponto 2 das presentes conclusões, por os prédios serem confinantes e por existir um poço no prédio objecto do direito de preferência, estes tornam-se bastante apelativos para o recorrente na perspectiva do arrendamento rural para fins agrícolas.
4 - Se a intenção da recorrente fosse construir, a mesma não esclareceria que não faz qualquer edificação há mais de quinze anos – não seria abonatório para uma “sociedade de construções” – nem faria parte do seu objecto social o arrendamento.
5 - Acrescendo que se a intenção da recorrente fosse construir, teria deduzido a sua pretensão através do artigo 1555º do Código Civil.
6 - As declarações de parte da recorrente foram sérias, mantiveram sempre o mesmo ritmo e o mesmo tom, sem hesitações, não denunciando qualquer nervosismo anormal pelo que merecem credibilidade.
7 – Ademais, a testemunha GG não merece qualquer credibilidade, conforme decorre dos meios de prova devidamente concretizados em sede de alegações.
8 - Numa relação de prejudicialidade, deveria ser dado como não provado o ponto 14 dos factos provados, mais se dando como provado que a recorrida B..., Lda. não encetou qualquer diligência prévia no sentido de apurar o potencial construtivo do prédio objecto do direito de preferência da recorrente.
9 - Lê-se no documento 1 da contestação da recorrida B..., Lda.: “não foi possível detetar a existência de qualquer registo de pedido de licenciamento ou autorização de obras de edificação, alvará de licença de construção ou de loteamento emitido, admitida comunicação prévia, bem como informação prévia de viabilidade de construção aprovada e em vigor.”
9 - O facto impeditivo do direito de preferência previsto no artigo 1381 nº1 a) do Código Civil afere-se à data do negócio e não em momento posterior.
10 - A diligência referida no ponto 15 dos factos provados teve lugar após a propositura da acção e os documentos nº 1, 10 e 11 da contestação da recorrida B..., Lda. foram obtidos na pendência da acção.
11 – Pelos motivos indicados nas alegações, não merecem credibilidade as declarações do gerente da recorrida B..., Lda., pelo menos no que concerne a diligências prévias ao negócio.
12 - Pela cronologia dos factos e datas dos documentos nº 1, 10 e 11 da contestação da recorrida B..., Lda., os factos provados nº 15 e 16 não permitem firmar o nº 14.
13 - Deve ser dado como provado que o prédio objecto do direito de preferência da recorrente qualifica-se como área de expansão urbana tipologia mista – tipo 0.4.
14 – Deve considerar-se provada a inexistência de planos de pormenor ou unidades de execução.
15 – Deve dar-se como provado que o prédio objecto do direito de preferência da recorrente não confronta com arruamentos/caminhos públicos.
16 – Deve dar-se como provado que o prédio objecto do direito de preferência da recorrente está inserido na faixa de salvaguarda prevista de 50 metros relativa à execução e reperfilamento do eixo concelhio estruturante previsto com o qual o terrreno confronta a nascente.
17 – Não se pode admitir um fim diferente, se legalmente não for possível esse fim diferente.
18 – Pelo exposto nos números 13 a 17 das presentes conclusões, não é legalmente possível destinar o prédio objecto do direito de preferência da recorrente a construção, à luz dos artigos 69º, 70º nº1, 115º nº2 e 3 do Regulamento do PDM de V.N.Gaia bem como do artigo 24º nº2 b) e nº5 do D.L. nº 555/99 – não se verificando o facto impeditivo do direito de preferência previsto no artigo 1381º nº1 a) do Código Civil.
19 – Tudo o exposto encontra ainda suporte na mais variada jurisprudência, como a que foi indicada a título exemplificativo.
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2.2. A apelada contra-alegou nos seguintes termos:1. O objecto do recurso está delimitado pelas suas conclusões, sendo estas que balizam o conhecimento da decisão por parte deste Venerando Tribunal.
2. A recorrente pretenderá impugnar a matéria de facto dada como provada ou não provada pelo Tribunal a quo.
3. Porém, não observou nenhum dos ónus impostos pelo artigo 640 do CPC.
4. Pelo que, o recurso deve ser liminarmente rejeitado.
5. O tribunal aprecia livremente as provas, decidindo segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
6. Só em casos extremos é que a Relação poderá alterar a matéria de facto dada como assente pelo julgador da 1ª instancia e apenas quando se verifique que as respostas dadas não têm qualquer fundamento face aos elementos de prova trazidos ao processo ou que estão totalmente desapoiadas face ao que se produziu em audiência de julgamento.
7. A convicção do Tribunal encontra-se devidamente fundamentada, as provas foram criticamente analisadas e criteriosamente valoração face à prova produzida em julgamento, designadamente através dos depoimentos prestados.
8. O direito de preferência consagrado no artigo 1380 do CC fica desde logo afastado quando algum dos prédios se destine a algum fim que não seja a cultura, de acordo aliás com a alínea a) do artigo 1381 do CC.
9. Estando demonstrada a capacidade construtiva de um dos prédios é previsível que esse prédio se destine à construção, resultando afastado, desde logo, e por esse facto, o direito de preferência conferido pelo artigo 1380 do CC.
10. O prédio da aqui R. encontra-se em zona de solo urbanizável de acordo com as regras administrativas do PDM.
11. E como resulta do facto provado na alínea 14, a Ré ré/recorrida adquiriu e destina o imóvel para fins de edificação, construção e comércio e ainda revenda neste enquadramento e com estes fins.
12. Por outro lado, como resulta ainda da prova produzida, a Autora/Recorrente nunca teve qualquer intenção de aumentar quaisquer unidades agrícolas., caso contrário teria aproveitado o terreno do R para o efeito que diz pretender.
13. O Estado/Município ao ter traçado o PDM nos termos em que o fez, prevendo ou possibilitando que a zona onde se encontra o prédio do R. como terreno urbanizável, entendeu certamente que era mais vantajoso para a população a edificação de habitações com vista à satisfação das necessidades da habitação.
14. “… até porque as incumbências constitucionais do Estado se não limitam ao sector agrícola, impondo-se que ele as concilie de modo social e economicamente integrado, para obter um desenvolvimento harmónico e equilibrado de todos os sectores de atividade”.
15. O direito de preferência de prédios rústicos está consagrado para assegurar a rentabilidade das explorações agrícolas e evitar o excessivo parcelamento dos solos destinados a cultura, no pressuposto necessário de ser previsível que o prédio objeto de preferência seja destinado à produção agrícola. O A. nunca pretendeu adquirir aquele terreno e muito menos pretendeu adquirir o terreno para aumentar a área de produção agrícola.
16. Por mera hipótese académica e de raciocínio, que não se concebe, viesse a declarar-se que estariam reunidas as condições para o exercício do direito de preferência, o exercício de tal direito ultrapassava os limites razoáveis do exercício de um direito provocando danos a um terceiro, desproporcional e contrário ao sentimento de justiça em si mesmo e ultrapassando os limites do fim económico e social que o direito pretende acautelar.
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3. Questões a decidir1. Da violação do art. 640º, do CPC;
2. Do recurso da matéria de facto;
3. Da legalidade da conclusão jurídica da sentença recorrida.
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4. Da admissibilidade do recurso da matéria de factoA parte indica os factos que pretende alterar e os meios de prova indicando até os momentos dos depoimentos. Logo, só por lapso se pode pretender que não foram cumpridos os requisitos legais do art. 640º, do CPC. Improcede, pois, esta questão.
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5. Do recurso sobre a matéria de factoPretende a apelante que o facto nº1 dos factos não provados foi julgado incorretamente, com base nas declarações de parte do gerente da recorrente, DD, bem como o depoimento das testemunhas EE e FF, conjugados com a prova documental, impunham que se desse como provado que a recorrente destina ambos os prédios a cultura, designadamente arrendamento rural para fins agrícolas.
Decidindo
A valoração da prova visa obter um juízo objectivo, racional e socialmente fundado por forma a atingir a “verdade” processual de forma adequada. Nessa tarefa o tribunal valora dos meios de prova de forma crítica e não meramente passiva à luz das regras da experiência que consistem no normal e habitual resultado das acções sociais.
Ora, in casu, o tribunal e qualquer cidadão sabe que a apelante é uma sociedade comercial com escopo lucrativo, e cujo objecto é a construção de imóveis e não a exploração agrícola.
Por isso, existe uma presunção que o escopo visado será a construção imediata ou mediata, por si ou por venda a terceiro.
Acresce que, lendo a petição vemos que foi alegado que “No mesmo acto, a 2ª R. vendeu conjuntamente mais dois prédios urbanos inscritos na matriz sob os artigos ... e ..., ambos de ... – V.N.Gaia; (Doc. 3)”.
E que, é a própria autora/apelante a informar que a adquirente é uma sociedade de investimentos imobiliários.
Logo, existem indícios fortes, independente e coerentes que permitem concluir que o imóvel foi transacionado com um fim de exploração urbano e que seria essa a real intenção da ré.
Depois, note-se que a apelante certamente por lapso não junta qualquer contrato de arrendamento rural por si realizado, nem apresenta qualquer tipo de documento que comprove a efectiva existência dessa actividade. Note-se aliás que na audiência ocorreu um incidente sobre essa matéria sem que a autora mesmo assim tenha junto qualquer contrato.
E, por fim teremos de notar que a ré/apelada alegou que “já havia diligenciado pela sua participação matricial, junto da Autoridade Tributária, Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia – 3 como prédio urbano” e que já efectuou um pedido de informação de viabilidade urbanística.
Ora, essa realidade está provada por documentos emanados de entes públicos, que assim provam de forma plena essa realidade
Esses documentos datam de 12.2.2020 (avaliação fiscal), sendo que a acção foi intentada em Dezembro de 2020 e a contestação apresentada em Março de 2020.
Logo, a prova documental fortalece e comprova a anterior conclusão, a qual aliás é reforçada pelo documento (anúncio) junto pela própria autora em 21.10.2020 e que demostra claramente que a destinação do prédio para construção.
Contra esse juízo valorativo, a apelante apresenta apenas o depoimento do seu representante que é apenas a parte mais interessada na procedência da acção e de duas testemunhas. Esse Sr. gerente foi inquirido no âmbito de um depoimento de parte que visa, pelos vistos, a confissão e não a defesa dos seus interesses.
Depois, a testemunha Sr. EE, relata a disposição dos terrenos, e utilização do caminho, mas nada refere sobre a utilização (actual e futura) do mesmo como agrícola. Diz aliás que só conhece o terreno até 2017 quando acabaram as partilhas.
A Sra. FF, também filha dos caseiros, e que há muito tempo “faziam um campo” como arrendatários. Situa essa data até aos 23 anos. Logo, relata factos até 1985 há 37 anos atrás, refere que não foi cultivado pelo menos desde cerca do ano 2012 (data em que a mãe foi viver com eles).
Ou seja, as próprias testemunhas indicadas pela apelante só fortalecem a demonstração que o terreno não é cultivado há largos anos.
Por isso, todos os meios de prova confirmam que a decisão do tribunal a quo foi racional, objectiva e conforme com os meios de prova carreados para os autos.
Improcede, pois, o pedido de alteração da matéria de facto.
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2. Pretende ainda que: “Numa relação de prejudicialidade, deveria ser dado como não provado o ponto 14 dos factos provados, mais se dando como provado que a recorrida B..., Lda. não encetou qualquer diligência prévia no sentido de apurar o potencial construtivo do prédio objecto do direito de preferência da recorrente”. Só por lapso se pode entender este pedido. Com efeito constam nos autos documentos autênticos (Finanças e C.M....) que demonstram que foi efectuada uma avaliação do(s) terrenos como urbanos e pedida a informação sobre a sua potencialidade construtiva. Face às datas dos documentos confrontada com a data da citação é mais do que provável que essas diligências foram efectuadas antes de qualquer citação nesta acção. A apelante não ousou sequer arguir a falsidade desses documentos. Logo é manifesto que a sua pretensão nunca poderia proceder. Depois, diga-se que o potencial construtivo de um terreno é feito, sem força vinculativa, pela mera consulta do PDM e localização do terreno. Logo, a factualidade alegada nunca poderia ser comprovada tendo em conta até o anúncio que a própria autora juntou onde se propunha a venda do conjunto de terrenos por 180 mil euros para construir “moradias”. Ou seja, é a apelante quem desmente pelos seus próprios meios a natureza do imóvel pelo documento que juntou.
Acresce que a restante matéria que se pretende aditar faz parte desses mesmos documentos e como tal está já incluída nos factos provados.
Improcede, pois, na totalidade o recurso da matéria de facto.
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6. Matéria de facto provada1. A A. tem inscrita, no registo predial, a aquisição do direito de propriedade sobre o prédio rústico sito no lugar ..., ... – V.N.Gaia, com a área, indicada no registo predial, de 443 metros quadrados, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., registado na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ..., através da AP. ..., de 24/02/2017 – aquisição Causa: Compra.
2. O prédio descrito na 2ª conservatória do registo predial de Vila Nova de Gaia sob o nº ..., sito no Lugar ..., com a área, no registo predial, de 630 m2, foi registado em nome da R. AA através da Ap. ..., de 14/12/2018, com a causa “partilha da herança”.
3. Por escritura pública de 24/07/2019, a R. AA declarou vender à R. B..., que no mesmo ato declarou comprar, pelo preço de €10.000,00, o prédio rústico denominado “...” ou “...”, sito no lugar ..., ... – V.N.Gaia, com a área de 630 m2, inscrito na respetiva matriz sob o artigo ..., registado na Conservatória do Registo Predial sob o nº ....
4. Nessa mesma escritura a R. B... declarou que o imóvel se destinava à revenda.
5. Este ato foi inscrito no registo predial e não foi dado conhecimento à A. do projeto do contrato de compra e venda que veio a ser celebrado entre as RR..
6. Atualmente, o prédio indicado nos números 2. e 3. dos factos provados encontra-se predialmente registado a favor da R. B..., através da Ap. ... de 24/07/2019, por compra à R. AA.
7. Os dois identificados prédios têm área inferior à unidade da cultura definida (tal como definido no artº 1º da Portaria nº 202/70, de 21/04, publicada no Diário do Governo, I Série, nº 93, de 21/04/1970).
8. Os dois prédios, indicados nos números 1. e 2. dos factos provados, são confinantes (prédio indicado no número 1. dos factos provados é confinante, a norte, com o prédio indicado no número 2. dos factos provados).
9. Os dois prédios, indicados nos números 1. e 2. dos factos provados, no registo predial, surgem como tendo natureza rústica e sendo o prédio descrito sob o número ... descrito como “terreno de cultura” e o prédio descrito sob o nº ... descrito como “terreno a lavradio”.
10. Em 24/07/2019 a R. B... não era proprietária de nenhum outro prédio confinante com o prédio indicado no número 2. dos factos provados.
11. A A., previamente ao ato indicado no número 3. dos factos provados, já havia demonstrado interesse na compra do prédio indicado no número 2. dos factos provados, através de contactos entre o gerente desta, Sr. DD, e pessoas das redondezas – inclusivamente parentes da R. AA – tendo tomado conhecimento da venda pela mesma via.
12. Por carta datada de 14/10/2019, dirigida e recebida pela R. B... em 23/10/2019, com a epígrafe “Direito de Preferência”, a A. comunicou à destinatária através do seu mandatário “Serve a presente para, em nome da A..., Lda., vos dar conta do seguinte: V/Exa adquiriram onerosamente o prédio rústico (…) descrito na competente Conservatória do Registo Predial de VNGaia sob o nº ... (…). (…) Pelo exposto, nos termos do artigo 1380º, nº 1, do Código Civil foi preterido o seu direito legal de preferência”.
13. Em resposta, por carta datada de 29/10/2019, a R. B... indicou que “imposta informar V. Exa que das diligências efetuadas quer junto da câmara Municipal, Registo Predial e do próprio vendedor não apurámos qualquer evidência de onde se retire e confirme a confrontação invocada (…) Acresce no entanto informar V. Exsa que estamos na disposição de transmitir o imóvel em questão ao seu constituinte, tendo já sido realizadas com ele algumas reuniões nesse sentido”.
14. A R. B... adquiriu e destina o prédio indicado no número 2. Dos factos provados para fins de edificação, construção, comércio e ainda revenda neste enquadramento e com estes fins.
15. A R. B..., após a aquisição, diligenciou pela alteração matricial, junto da Autoridade Tributária, Serviço de Finanças de Vila Nova de Gaia – 3, do terreno indicado no número 2. dos factos provados, como prédio urbano, com a matriz ... tem o mesmo prédio passado a prédio urbano no dia 03/02/2020 e tendo sido avaliado nas finanças como “terreno para construção”.
16. Por ofício de 27/01/2020, da câmara Municipal ..., com a epígrafe “pedido de informação simples de viabilidade urbanística”, HH (gerente da R. B...), a propósito do imóvel indicado no número 2. Dos factos provados, foi informado que “de acordo com o pedido apresentado, cumpre informar que o terreno assinalado (…) é objeto de análise segundo as regras estabelecidas para uso do solo (…). (...) O terreno assinalado encontra-se totalmente inserido em solo urbano (…). (…) O prédio está afeto às Áreas de Expansão Urbana de Tipologia Mista” que se destinam “à expansão das áreas urbanas de maior carga urbanística. Nestas áreas deve ser promovida a multifuncionalidade, considerando-se como usos dominantes a habitação, comércio e serviços, sendo permitidos os equipamentos enquanto usos e atividades complementares. Acrescenta-se que a localização do terreno é afeta às áreas de expansão urbana de tipologia mista tipo I, cujo índice de construção brito a observar é de 0,4 m2/m2”.
17. A A. nunca manifestou qualquer interesse na aquisição do prédio junto da R. AA.
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7. Motivação jurídica* *
Estamos perante o exercício de um direito de preferência nos termos do art. 1380º, nº1, do CC, sendo que os requisitos para a procedibilidade do mesmo formaram já caso julgado nestes autos.
A única questão a decidir é, se opera ou não, no caso, a exclusão prevista no art. 1381º, 1l a), o CC que dispõe que os proprietários de prédios confinantes não gozam do direito de preferência “quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura”.
Esta norma visa garantir que a utilização do direito de preferência efetive a finalidade visada pelo legislador, isto é, o aumento da área das explorações agrícolas.
De tal modo que foi proferido o Ac Fixação de Jurisprudência do STJ de 18 de Março de 1986: que considerou "O direito de preferência fundado na confinância de prédios rústicos insere-se num conjunto de disposições legais que têm por finalidade lutar contra a excessiva fragmentação da propriedade rústica, atendendo aos inconvenientes de ordem económica que dela resultem, designadamente a baixa produtividade de prédios de reduzida área”.
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1. Análise históricaEsta intenção legislativa de evitar a fragmentação da propriedade agrícola, por forma a obter uma racionalidade na sua exploração é antiga e (quase) constante.
Assim em 1929 o Dec 16731 de 13 de Abril proibia a fragmentação dos prédios agrícolas em unidades inferiores a meio hectare. A lei nº 2116 de 14 de Agosto de 1961 ampliou esta solução. E, mais tarde o Código Civil nos arts. 1376 e seguintes impediu o fracionamento dos prédios em unidades inferiores à unidade de cultura. Esta, por sua vez foi fixada pela portaria 202/70 de 20 de Abril.
Depois, o Relatório do regime de emparcelamento rural instituído pelo DL 384/88, de 25/10, enfatizou a pretensão de orientar o progresso da agricultura de modo a rendibilizar os meios de produção para que a actividade agrícola aumente a sua competitividade e proporcione à população rural um nível de vida mais aproximado dos padrões verificados noutros sectores de actividade.
Por isso, é que o artº 18º, nº 1, do DL nº 384/88, estabelecia que os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artº 1380º, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura[1].
Podemos, portanto, concluir com base nos elementos literais, históricos e sistemáticos que o direito legal de preferência é atribuído apenas aos prédios rústicos e se estiver em causa uma finalidade agrícola nessa aquisição.
Porque, voltamos a referir, é entendimento consensual na nossa jurisprudência que: [2] “a razão de ser do direito de preferência atribuído aos proprietários de prédios rústicos confinantes, nos termos do artigo 1380º, nº 1, do Código Civil, radica no propósito do legislador de propiciar o emparcelamento de terrenos com área inferior à unidade de cultura, com vista a alcançar-se uma exploração agrícola tecnicamente rentável e evitar-se, assim, a proliferação do minifúndio, considerado incompatível com um aproveitamento fundiário eficiente”.
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2. Dos requisitos do art. 1381º, al a) do CCComo forma de tutelar essa intenção legislativa a nossa jurisprudência (também de forma largamente maioritária) vem defendendo e adoptando um critério de destinação ou afectação económica do prédio em causa, rejeitando quer a mera potencialidade agrícola, quer o conceito de prédio misto.
Nestes termos, o Ac do STJ de 28.02.2008, processo n.º 08A075 (Fonseca Ramos) é claro: “A lei civil não conhece o conceito de prédio misto. O prédio misto é um tertium genus, já que os prédios, devem sempre que possível ser considerados de harmonia com a sua parte principal e essa, a priori, ou é rústica ou urbana. A distinção assenta, pois, numa avaliação casuística, tendo subjacente um critério de destinação ou afectação económica”.
Em segundo lugar, também é consensual que a previsão do art 1381º, al a) do CC terá de ser interpretado como dizendo respeito ao momento em que a alienação é realizada (não quando a preferência é exercida) e que não pode ser uma mera intenção subjectiva, mas terá de ser legalmente admissível nos termos das normas de direito urbanístico vigentes e aplicáveis[3].
Nestes termos o Ac do STJ de 4.10.2007, nº 07B2739 (Santos Bernardino) é, ainda hoje, actual: “para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido na 2ª parte da alínea a) do art. 1381º do CC, opere os seus efeitos, é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei”.
Pois, conforme salientava o já citado Ac. do STJ de 25-03-2010, p.º 186/1999.P1.S1 “Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381.º, al. a), 2.ª parte, do CC, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei; A possibilidade de afectar um terreno de cultura a finalidade diferente depende, pois, não do critério egoísta do proprietário (adquirente) vizinho, mas antes e apenas de uma decisão administrativa, tomada em função dos interesses gerais da colectividade, de acordo com os planos de ordenamento do território.”
Isto porque, conforme FERREIRA DE ALMEIDA[4], o terreno urbano ou terreno para construção é uma coisa que se define não só pela sua identidade física, mas principalmente pela sua aptidão juridicamente reconhecida, i.e., objecto de um direito de construir, nunca originário, mas sempre adquirido, por força da iniciativa da Administração Pública ou por licença desta perante a pretensão formulada pelo respectivo proprietário, nos limites topográficos e normativos dum plano de urbanização ou dum loteamento.
Por isso,[5] “O sentido interpretativo a dar à segunda parte da alínea a) do art. 1381º do CC, como excepção ao direito de preferência consagrado no art. 1380º, é o de que se exige que a intenção de mudança do fim seja contemporânea da escritura e que seja legalmente possível a alteração por parte dos adquirentes”.
Acresce que é também pacífico entre nós que “Para os fins de exclusão do direito de preferência a que alude a alínea a) do artigo 1 381º do código Civil (natureza ou destino do prédio a algum fim que não a agricultura) é admissível qualquer meio de prova; todavia a prova deve evidenciar actos palpáveis que traduzam uma intenção séria do fim concreto que se propõe dar ao prédio”[6].
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3. Do caso concretoOra, in casu, tudo isso está demonstrado nos factos provados.
Por um lado, a intenção de utilização do imóvel como urbano, à data da aquisição, é evidente não apenas dos factos provados, mas do próprio anúncio junto aos autos pela apelante. Basta dizer que esta foi efectuada em conjunto com outras parcelas urbanas cujo preço anunciado era de 180 mil euros, numa área com utilidade construtiva de acordo com o PDM municipal.
Depois, a possibilidade legal de nele serem implementadas construções decorre quer da simples inserção do mesmo numa área “mista” desse PDM então em vigor, como da informação fornecida pela entidade com competência licenciadora que, note-se condiciona a sua autorização (apenas) a realização de obras de infraestruturas.
Ora, essa informação pedida, a título prévio, à câmara municipal, consiste num acto administrativo que vincula os entes administrativos. Pois, é a informação sobre a “viabilidade de realizar determinada operação urbanística ou conjunto de operações urbanísticas diretamente relacionadas, bem como sobre os respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas e restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas, afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à pretensão” (art. 14º, nº1, RJEU). E, “a informação prévia favorável vincula as entidades competentes na decisão sobre um eventual pedido de licenciamento e no controlo sucessivo de operações urbanísticas sujeitas a comunicação prévia” (art. 17º, nº1 do mesmo diploma).
Logo, no caso concreto não pode a apelante pretender que não estejam preenchidos os pressupostos do art. 1381º, do CC, já que a ré alegou e provou que visou adquirir o prédio para construção[7], e que essa construção é legalmente possível.
Concluímos assim que a apelação terá de improceder confirmando-se a sentença recorrida.
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7. Deliberação* *
Pelo exposto, este tribunal julga a presente apelação improcedente por não provada e, por via disso, confirma integralmente a decisão recorrida.
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Custas a cargo da apelante porque decaiu inteiramente.*
Porto, 9.3.2023Paulo Duarte Teixeira
Ana Vieira
António Carneiro da Silva
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[1] Diploma revogado pela Lei n.º 111/2015, de 27/08.
[2] Ac do STJ de 14.1.2021, nº 892/18.7T8BJA.E1.S1 (Rosa Tching); Ac da RP de 19.1.2015, nº 1789/13.2TBVCD.P1 (CAIMOTO JÁCOME).
[3] Entre vários Ac da Rc de 25.1.2022, nº 627/19.7T8CNT.C1 (Maria João Areias); Ac da RG de 2.2.17, nº 1522/13.9TBGMR.G1 (Damião da Cunha) “Para que o facto impeditivo do direito de preferência, aludido no art. 1381.º, al. a), 2.ª parte, do CC, opere os seus efeitos é necessário que o adquirente alegue e prove, não só a sua intenção de dar ao prédio adquirido uma outra afectação ou um outro destino que não a cultura, mas também que essa projectada mudança de destino é permitida por lei.” Ac da RG de 26.1.2017 nº 73/14.9TBCHV.G1 (ALEXANDRA ROLIM MENDES), para que a preferência seja afastada não basta, no entanto, a prova de que pretende dar ao prédio adquirido uma outra afetação que não a cultura, sendo necessária a prova de que a projetada mudança de destino é permitida por lei. Por outro lado como bem refere o Ac. do TRC de 20-04-2010, p.º 712/06.5TBTNV.C1 “Não basta a intenção do comprador destinar o prédio a construção; é necessário que prove, na acção de preferência, que é possível construir, por se tratar de facto impeditivo do direito invocado pelo preferente”.
[4] Direito Económico, 1979, pág. 431.
[5] Ac do TRG de 16-03-2010, p.º 610/03.4TBVLN.G1 cuja constitucionalidade não foi (em concreto) apreciada pelo Ac do TC nº º 313/2018, processo n.º 51/18, 3.ª Secção.
[6] LIMA/ A.VARELA, Código Civil Anotado, vol.III, 2ª ed., pág.276, AGOSTINHO GUEDES, O Exercício do Direito de Preferência, 2006, pág.125 e 126 e Henrique Mesquita, “Alienação de Prédios Minifundiários”, em C.J., II, pág. 37 ss
Na jurisprudência:
Acs do STJ de 21-6-1994 (P. 85 358); e de 23-5-1996 (P. 39/96) in Bol. do Min. da Just., 457, 370; Ac do STJ de 14.1.21, nº 892/18.7T8BJA.E1.S1 (ROSA TCHING); Ac da RP de 15-01-2009, p.º 0836261; Ac da RL de 20.12.2016, nº 951/07.1TBSCR.L1-1 (Manuel Marques): Provando-se que o prédio rústico do proprietário confinante não se destina a cultura, não assiste a este o direito de preferência; AC RC de 11.5.04 in Col. de Jur., 1994, 2, 154; Ac da RC de 15.12.2020, nº 281/13.0TBPCV.C2 (Isaías Pádua); Ac RE de 26.3.2003 nº 268/03-3, TAVARES DE PAIVA, in DRE https://dre.pt/dre/detalhe/acordao/3-2003-93956875; Ac da RE de 12.7.2018º, nº 95/17.8T8MRA.E1 (FLORBELA MOREIRA LANÇA).
[7] Ad latere, diga-se que o facto de a aquisição referir venda terá de ser entendido à luz das normas fiscais e que não faz parte da previsão normativa que a alteração de finalidade total do prédio seja efectuada directamente pelo adquirente que poderá, como neste caso, obter uma aprovação administrativa, alterar até a natureza do prédio e aliená-lo como urbano.