Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 5700/11.7TBMTS-A.P1 |  |
VENDA EM EXECUÇÃO DO LOCADO
Juiz Relator: Pedro Lima da Costa
Primeiro Adjunto: Filipe Caroço
Segundo Adjunto: Judite Pires
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.
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Em 1/11/2007, Observância B…, Sociedade Anónima – que também passou a ser executada no âmbito dos presente autos de execução para pagamento de quantia certa – arrendou a C… e mulher D… a fracção predial autónoma a que corresponde a menção 605EB/Lavra na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos.*
O arrendamento destinou-se à habitação dos próprios arrendatários.
A Observância B… tinha inscrição de propriedade da fracção predial a seu favor desde 25/7/2006.
Naquela data de 1/11/2007, a fracção predial já se encontrava hipotecada a favor do ora exequente, com registo predial de hipoteca realizado em 21/6/2005.
No ano de 2011, o ora denominado E…, Sociedade Anónima, veio a instaurar a presente execução para pagamento de quantia certa.
A fracção predial foi penhorada em 10/5/2012, tendo a D… sido instituída a respectiva depositária, por carta que lhe foi enviada em 19/7/2012.
A D… e o seu marido nunca deduziram embargos de terceiro contra a penhora do arrendado.
Sensivelmente em 9/8/2012, a D… passou a entregar a renda ao agente de execução, no âmbito da penhora do correspondente direito de crédito, a qual tinha sido comunicada àquela arrendatária por carta de 25/7/2012.
Na expressa condição de arrendatária, a D… foi avisada da diligência de abertura de propostas em carta fechada que teria lugar em 8/11/2012, a fim de poder exercer o direito de preferência na venda.
Na diligência de 8/11/2012, o direito de propriedade sobre aquela fracção predial foi adjudicado ao próprio exequente pelo valor de 186.300€, nos termos do art. 875 do Código de Processo Civil (CPC) de 1961, sem que os arrendatários tivessem exercido direito de preferência.
Em 26/6/2013, a D… requereu que se declarasse que o contrato de arrendamento não caducou e que o exequente, ora proprietário, continuaria vinculado por esse contrato, na condição de senhorio.
O exequente respondeu em 3/7/2013, pugnando pelo indeferimento do requerimento de 26/6/2013 e invocando que a D… e o marido não tinham deduzido embargos de terceiro, estando, agora, ultrapassado o correspondente prazo de dedução. Mais requereu que a D… fosse intimada a entregar-lhe a fracção predial no prazo de 10 dias, invocando que o contrato de arrendamento caducou com a venda em execução, nos termos do art. 824 nº 2 do Código Civil (CC), sendo a hipoteca a seu favor um direito real de garantia e, nessa condição, sido constituída antes da celebração do contrato de arrendamento.
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Por despacho de 30/10/2013 entendeu-se que o contrato de arrendamento tinha caducado com a venda em execução, decidindo-se indeferir o requerimento de 26/6/2013.*
D… apelou do despacho de 30/10/2013, a fim de o mesmo ser revogado, e formula conclusões com o seguinte sentido:Foi entendimento do despacho recorrido que a venda judicial de um imóvel arrendado para habitação implica a caducidade do contrato de arrendamento;
Em parte alguma a lei contempla a venda do locado como causa de caducidade do contrato de arrendamento – cfr. art. 1051 do CC;
O arrendamento não é um “direito de garantia”, tão pouco um direito real que onere a fracção, pois a relação senhorio/arrendatário é meramente obrigacional, apontando estas duas razões básicas no sentido de o arrendamento, particularmente o arrendamento para habitação, não poder caducar pela venda do locado;
Não podem criar-se figuras dos direitos das coisas que a lei não preveja expressamente – numerus clausus referido no art. 1306 nº 1 do CC;
Para entender que o arrendamento caducaria com a venda judicial, o despacho recorrido usou argumento baseado em “interpretação analógica” do art. 824 nº 1 e nº 2 do CC, pois onde o preceito se refere a “direitos reais” se deveria incluir, “por analogia”, o arrendamento;
Ora, onde a lei não distingue o intérprete não deve distinguir, devendo presumir-se que o legislador se soube exprimir em termos correctos (art. 9 nº 3 do CC);
Atenta contra a unidade do sistema jurídico equiparar uma relação de natureza obrigacional como equivalendo a uma de natureza real: os direitos reais são estanques e definidos, não permitindo interpretações analógicas, sob pena de se poder chegar a conclusões inconcebíveis, como a de o arrendatário poder adquirir o locado por usucapião;
Uma coisa são garantias reais e direitos obrigacionais: outra, bem diversa, são relações contratuais, obrigacionais, pelo que permitir a respectiva confusão, nomeadamente por analogia, traduz-se na completa subversão do sistema;
O despacho recorrido, ao referir que “inexiste qualquer justificação para se prolongar a tutela do direito do arrendatário no âmbito da venda executiva quando tal direito é constituído após o registo de uma hipoteca” e que o arrendatário, quando toma o imóvel de arrendamento, sabe, ou pode saber, se agir com a devida diligência, que o direito de propriedade do dono do imóvel se encontra onerado por hipoteca, devidamente registada, a qual pode, a todo o tempo, levar à execução e venda do mesmo” está a escamotear a questão, pois que a situação de o direito de propriedade do dono do imóvel poder a todo o tempo ser levado à execução e venda do mesmo existe em qualquer circunstância, esteja o imóvel onerado com hipoteca ou não;
Não existe qualquer justificação para se distinguir uma venda judicial de uma venda extra-judicial, no que respeita à posição do arrendatário;
A aplicabilidade do art. 824 do CC ao caso do arrendatário fere as suas legítimas expectativas, já que nada na lei refere que com a venda (judicial ou não) o contrato de arrendamento caducaria, sendo causa de atentado ao direito constitucional à habitação (art. 65 da Constituição);
Trata-se de hipótese não prevista na lei (cfr. art. 1057 do CC), com que o arrendatário não tem de legitimamente contar, tudo dentro de uma relação contratual entre o proprietário/senhorio e um terceiro credor (seja ou não credor hipotecário) que não diz respeito ao arrendatário e a que ele é absolutamente estranho;
É quem compra quem deve ter em conta que o bem está onerado com um arrendamento.
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O exequente apresentou contra-alegações para que seja negado provimento à apelação, além de ampliar o âmbito do recurso, formulando conclusões com o seguinte sentido:Verifica-se que o arrendamento terá sido celebrado em 1/11/2007, encontrando-se a hipoteca a favor do exequente registada desde 21/6/2005;
No acto da penhora não foi referida a existência de contrato de arrendamento e apenas em 9/8/2012 a recorrente invocou junto do agente de execução a respectiva existência;
O exequente adquiriu o imóvel na venda executiva pelo valor de 186.300€;
O arrendamento caducou com e venda judicial, nos termos do art. 824 nº 2 do CC, sendo o arrendamento um ónus;
A não extinção, pela venda judicial, do arrendamento constituído após a constituição da hipoteca representaria um peso tão grande na afectação do direito do adquirente como aquele que resulta da afectação por um direito real, ficando o adquirente privado do gozo do bem adquirido pelo período que tivesse sido fixado no contrato de arrendamento, o qual se pode prolongar por tempo longo;
A questão em causa são se pode reduzir à dualidade “natureza real”/”natureza obrigacional” do arrendamento;
O art. 1057 do CC é inaplicável na venda executiva, sob pena de elevada desvalorização do bem e à desprotecção injustificada do credor hipotecário;
Seria não só fácil, como quase irresistível, a fraude consistente no arrendamento fictício para que o devedor continuasse a viver no prédio;
Não ocorre a invocada ofensa ao direito constitucional à habitação.
[Em sede de ampliação do âmbito do recurso:]
O despacho recorrido não se pronunciou sobre uma questão levantada pelo exequente, que é da inadmissibilidade do meio processual utilizado pela ora recorrente;
A recorrente deveria ter lançado mão de embargos de terceiro, ao invés de ter deixado o exequente adquirir por adjudicação;
O imóvel foi penhorado em 10/5/2012, tendo a ora recorrente, como respectiva moradora, efectivo conhecimento da realização da penhora e dos actos subsequentes, na certeza de que sempre recebeu carta de 25/7/2012 para efeito de penhora das rendas, à qual respondeu pela mencionada comunicação de 9/8/2012;
Haverá que concluir-se que o prazo para reconhecimento da posição de arrendatária há muito caducou, estando ultrapassado o prazo de dedução de embargos de terceiro mencionado no art. 353 nº 2 do CPC de 1961.
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A apelante D… respondeu à ampliação do âmbito do recurso, pugnando pela respectiva rejeição.*
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A apelação foi recebida com efeito suspensivo da decisão de 30/10/2013, nos termos do art. 647 nº 3 al. b) do CPC.*
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Foram colhidos os vistos legais.
A questão a decidir prende-se com a interpretação do art. 824 nº 2 do CC, na acepção de subsistência ou não subsistência do direito ao arrendamento por parte do arrendatário após a venda executiva, bem como a circunstância de os arrendatários não terem deduzido embargos de terceiro.
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Os factos que interessam para a decisão estão exarados no início deste acórdão.*
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A apelação.O art. 824 do CC tem a seguinte redacção:
1- A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.
2- Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.
3- Os direitos de terceiro que caducarem nos termos do número anterior transferem-se para o produto da venda dos respectivos bens.
O direito ao arrendamento por parte do arrendatário não é susceptível de reclamação na fase de concurso de credores com garantia real, conforme art. 788 nº 1 do CPC, não sendo o tipo de direito que possa ser compensado pelo produto da venda do prédio arrendado, o mesmo é dizer que não vale para o direito ao arrendamento a compensação por transferência para o produto da venda, tal como vem prevista no transcrito nº 3 do art. 824. A extinção do arrendamento que possa decorrer da aplicação do transcrito art. 824 nº 2 não confere qualquer direito sucedâneo, ou de compensação, ao arrendatário, não tendo cabimento a norma do transcrito nº 3 do art. 824 para compensar o arrendatário pela perda do direito ao arrendamento.
O art. 819 do CC – na redacção conferida pelo Decreto-Lei 38/2003, de 8/3 – estabelece que o arrendamento não é oponível à execução, mas essa norma apenas abrange a situação em que o arrendamento incide sobre um prédio previamente penhorado, o que é substantivamente distinto de prédio previamente hipotecado. Não se deve interpretar extensivamente esse art. 819, alargando-o a um efeito de supressão ou de inoponibilidade do arrendamento que incida sobre prédio previamente hipotecado.
Mas não se deixa de assinalar que esse art. 819 menoriza drasticamente o arrendamento num contexto de cobrança executiva, abrindo caminho à excepção à regra de manutenção do arrendamento em caso de alienação do direito de propriedade do arrendado, regra esta que consta no art. 1057 do CC para as alienações extra-judiciais. O art. 819 do CC é um afloramento da menoridade a que a lei vota o arrendamento em contexto de execução.
É incontroverso que a extinção do arrendamento por aplicação do transcrito art. 824 nº 2 estabelece para a venda em execução uma consequência completamente distinta daquela que vem prevista para a venda extra-judicial, já que neste caso o arrendamento se mantém, conforme art. 1057 do CC.
O arrendamento confere meios de defesa da posse ao arrendatário, nos termos do art. 1037 nº 2 do CC, mas não é isso que confere ao direito (à subsistência) do arrendamento por parte do arrendatário a natureza de direito real.
O direito ao arrendamento por parte do arrendatário não é um direito real, seja porque não se engloba no numerus clausus definido expressamente na lei para as restrições, com natureza real, ao direito de propriedade, seja porque a segunda parte do nº 1 do art. 1306 do CC estipula que toda a restrição ao direito de propriedade por negócio jurídico que não se encontre no leque das restrições legalmente previstas “tem natureza obrigacional”.
Assim, o direito ao arrendamento por parte do arrendatário não se engloba no trecho “direitos reais” do transcrito art. 824 nº 2.
Assente que:
- o direito ao arrendamento por parte do arrendatário não é o tipo de direito que possa ser satisfeito pelo produto da venda executiva do prédio arrendado, não lhe sendo aplicável o disposto no nº 3 do art. 824 do CC,
- o art. 819 do CC não se deve interpretar extensivamente, por forma a operar a supressão ou inoponibilidade do arrendamento só porque incide sobre prédio previamente hipotecado,
- a extinção do arrendamento, por aplicação do art. 824 nº 2 do CC, estabelece para a venda em execução uma consequência completamente distinta daquela que vem prevista para a venda extra-judicial, já que neste caso o arrendamento se mantém, conforme art. 1057 do CC, e que
- o direito ao arrendamento por parte do arrendatário não é um direito real, mesmo assim discute-se a aplicação analógica da previsão extintiva de direitos do art. 824 nº 2 do CC ao contrato de arrendamento que tenha sido celebrado depois do registo de hipoteca,
- tratando o direito ao arrendamento por parte do arrendatário do mesmo modo com que, nessa disposição legal, são tratadas as restrições ao direito de propriedade,
- restrições estas que têm verdadeira natureza de direito real,
- mas que foram registadas depois do registo da hipoteca.
Antes de mais, cumpre referir que o art. 1079 do CC estabelece para a cessação do arrendamento urbano “outras causas previstas por lei”, isso a par do acordo das partes, da resolução, da caducidade e da denúncia. Resulta daí que a aplicação analógica do art. 824 nº 2 como causa de cessação do arrendamento será uma causa prevista na lei, na acepção que ora interessa, não se tendo de ir em busca no art. 1051 do CC – casos de caducidade da locação – da previsão que se ajusta àquela aplicação analógica (já que aludimos a cessação do arrendamento, o arrendamento em causa até parece estar extinto, ipso jure, desde o dia 1/11/2012, conforme dispõe a respectiva cláusula segunda).
A disciplina legal da hipoteca não tem referência ao arrendamento do imóvel hipotecado.
Mas tem referência ao usufruto, estabelecendo o art. 699 nº 1 do CC que a extinção do usufruto alarga o âmbito da hipoteca ao direito de propriedade plena, como se o usufruto nunca tivesse sido constituído.
O argumento decisivo para a aplicação analógica do art. 824 nº 2 do CC à extinção do arrendamento constituído depois do registo da hipoteca consiste na extinção do usufruto por via da venda em execução.
É um argumento por maioria de razão.
Vejamos.
O usufruto é um direito real de natureza temporária, mas, no caso de imóveis, comporta faculdades de gozo muito extensas – muitíssimo mais vastas do que as faculdades de gozo atribuídas ao inquilino –, sendo o usufruto definido no art. 1439 do CC como comportando uma faculdade de gozo plena, ao passo que no art. 1446 do CC quase só limita essa faculdade de gozo ao destino económico da coisa, bem como por um critério de fruição tão difuso quanto o que teria um bom pai de família.
Se a venda em execução extingue o usufruto, só porque foi constituído depois do registo da hipoteca, por maioria de razão deve extinguir o direito ao arrendamento por parte do arrendatário, se o arrendamento também foi constituído depois do registo de hipoteca.
Não faz sentido que na venda em execução o arrendatário esteja mais defendido do que o usufrutuário, sendo, na acepção do art. 10 nº 2 do CC, as razões justificativas que operam a extinção do usufruto ainda mais válidas do que as razões justificativas que devam operar a extinção do direito ao arrendamento por parte do arrendatário.
Acresce que o contrato de arrendamento que pudesse ser imposto potestativamente ao adquirente em venda executiva pelo correspondente arrendatário seria um expediente fácil de perpetuação do próprio executado na efectiva disponibilidade do imóvel vendido, a troco de uma renda que o comprador poderia não quer receber, eventualmente de valor bem inferior ao valor que seria justo. A possibilidade de uso fraudulento do arrendamento como mecanismo de imposição potestativa ao comprador em execução é vastíssima, sendo pertinente a alegação do exequente de que seria fácil a fraude, consistente no arrendamento fictício para que o devedor continuasse a viver no prédio.
A extinção do direito ao arrendamento por parte do arrendatário habitacional como decorrência de venda em execução não atenta contra o direito constitucional à habitação.
O arrendatário com contrato há mais de 3 anos pode preferir na venda, exercendo esse direito de preferência no próprio acto de venda executiva, conforme art. 1091 nº 1 do CC e arts. 819 nº 1 e 823 do CPC (conferir ainda a remissão prevista na parte final do nº 2 do art. 811 do CPC). É nesse direito de preferência que se esgota a sua condição jurídica dentro da venda em execução – salvo, obviamente, se o comprador aceitar a continuação do arrendamento.
Sabendo-se que um direito real como o de usufruto é extinto pela venda em execução, na correspondente comparação torna-se exorbitante conferir ao arrendatário – com contrato há mais de 3 anos – a prerrogativa – parcialmente redundante quanto ao gozo do prédio – de que se não quiser preferir na venda sempre terá salvaguardada a condição de arrendatário, a qual foi constituída depois do registo da hipoteca.
Conclui-se pela justificação da aplicação analógica do art. 824 nº 2 do CC ao efeito de extinção do arrendamento.
A venda em execução operou a extinção do contrato de arrendamento, pelo que improcede a apelação.
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A ampliação do âmbito do recurso.A penhora do prédio arrendado, realizada em 10/5/2012, não ofendeu as prerrogativas de gozo conferidas aos arrendatários D… e marido, os quais em nada viram alterada com a penhora a utilização que davam ao arrendado, sendo para eles indiferente pagarem a renda à senhoria Observância B…, ou entregarem-na em depósito na execução – no âmbito de direito de crédito penhorado –, ou pagarem-na ao adquirente E….
Aquelas prerrogativas de gozo não se discutem na penhora, mas sim na fase em que o prédio é objecto da venda em execução, sendo só então que se discute o próprio direito ao arrendamento por parte dos arrendatários, num âmbito de imposição potestativa ao adquirente em execução.
Esta última situação nada tem a ver com embargos de terceiro.
Conferidos os arts. 1037 nº 2 e 1285 do CC, os arrendatários não tinham causa para deduzirem embargos de terceiro, isso pelo facto de o prédio arrendado ter sido penhorado em 10/5/2012.
Improcede a objecção suscitada na ampliação do âmbito do recurso.
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Sumário previsto no art. 663 nº 7 do CPC:1- Por aplicação analógica do art. 824 nº 2 do Código Civil, a venda em execução opera a extinção do contrato de arrendamento que foi celebrado depois do registo de hipoteca do prédio arrendado.
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Em face do exposto, acordam os Juízes em julgar a apelação improcedente, confirmando o despacho de 30/10/2013.*
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Os Juízes ainda acordam em julgar improcedente a objecção suscitada na ampliação do âmbito do recurso.
Custa pela apelante D…
Porto, 27/10/2016
Pedro Lima Costa
Filipe Caroço
Judite Pires