Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0130767 |  |
OMISSÃO DE FORMALIDADES
NULIDADE
INCUMPRIMENTO
ABUSO DE DIREITO
II - Embora esse vício possa ser arguido a todo o tempo, tem de funcionar como limite peremptório da arguição o momento do cumprimento do contrato, não fazendo sentido declarar a nulidade se, antes de invocado esse vício, o contrato foi anulado por outro fundamento, denunciado ou resolvido.
III - A declaração da intenção de não cumprir equivale a efectivo não cumprimento da obrigação, pressuposto jurídico de consequências imediatas (designadamente quanto ao sinal e como causa de resolução do contrato).
IV - Ao invocar a nulidade por omissão das formalidades alguns dias depois do seu injustificado incumprimento, a parte inadimplente, porque tinha entretanto destruído por esta via a relação contratual, já não estava em tempo de arguir a invalidade.
V - De qualquer modo, ao fazê-lo, feriu gravemente princípios de correcção e lealdade inseridos no conceito de boa fé, impondo-se a intervenção do artigo 334 do Código Civil.
1. - No Tribunal Judicial da Comarca de .........,
JOÃO ......... intentou acção declarativa, com processo ordinário, contra MARIA ........., pedindo que:
- A) se declarasse nulo, ou se anulasse, por falta de forma legalmente prescrita, o contrato promessa celebrado entre A. e R. e referido no art. 1º da petição; e,
- B) se condenasse a R. a restituir ao A. a importância recebida de esc. 2 500 000$00, acrescida de juros, à taxa legal, desde o seu recebimento, em 14/9/98.
Como fundamentos a sua pretensão, invocou o A. (promitente-comprador) a falta de reconhecimento notarial das assinaturas e de certificação notarial da existência da respectiva licença de utilização ou construção.
A R. contestou e deduziu reconvenção.
Alegou, em síntese, que o R. não compareceu no Cartório Notarial para outorgar a escritura que marcou, apesar de ali estarem todos os documentos necessários à sua celebração, confirmando a seguir que a não celebraria, incumprindo definitivamente o contrato e dando lugar à sua resolução, que ao invocar posteriormente a invalidade, o A. agiu com má fé e abuso de direito e, a admitir-se esta, o A. deverá indemnizar a R. pelos prejuízos que lhe causou e despesas que realizou, que discrimina, tudo na convicção da concretização do negócio. Concluiu pedindo:
1- A improcedência da acção por manifesto abuso de direito e a declaração de incumprimento total e definitivo do contrato-promessa e a sua resolução, com o direito da Ré-reconvinte a haver para si o sinal entregue;
2- Ou, subsidiariamente, se declare a nulidade do contrato,
- se declare que a restituição ao A. abrange apenas o valor do sinal entregue, em singelo;
- que o A. actuou de má-fé e com abuso de direito;
- se condene o A. a pagar à Reconvinte a indemnização de esc. 1 043 400$00 pelos prejuízos decorrentes do seu comportamento, bem como a que vier a liquidar-se em execução de sentença pelos prejuízos decorrentes da privação do capital e respectivo rendimento.
Após completa tramitação, na parcial procedência da acção, foi declarado nulo o contrato-promessa, a R. condenada a pagar ao A. esc. 2 500 000$00, acrescida de juros moratórios desde a data da citação, improcedendo a acção reconvencional.
A Ré apelou para formular os pedidos de revogação da sentença e de procedência do pedido reconvencional, ao abrigo das seguintes conclusões:
...................................................................
...................................................................
O Apelado respondeu em defesa do julgado.
2. - Os factos.
Vem provada, e não impugnada, donde que se tenha por assente, a seguinte matéria de facto:
a. - Está inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ......., sob o art. 346º, o prédio composto de casa de habitação de dois andares, uma dependência e rossio, com a superfície coberta de 85,5 m2, dependência de 68 m2 e rossio de 1 038 m2, descrito na Conservatória sob o n.º ...., da freguesia de ........, e aí inscrito a favor da Ré;
b. - A 14 de Setembro de 1998, A. e R. subscreveram o “Contrato-promessa de compra e venda” pelo qual a R. prometia vender ao A. o referido prédio por esc. 25 000 000$00, entregando este de sinal, nesse dia, esc. 2 500 000$00 e devendo a escritura definitiva ser celebrada entre 20 e 31 de Outubro do mesmo ano, em dia a designar pelo Autor;
c. - Não foi celebrada a escritura pública relativa ao mesmo contrato;
d. - O mencionado contrato-promessa não tem as assinaturas reconhecidas notarialmente, nem dele consta a certificação notarial da existência da respectiva licença de utilização ou construção, referindo-se a prédio já construído;
e. - O A. decidiu-se pela compra após uma visita que fez ao prédio acompanhado pela R., tendo acordado nessa altura as condições do negócio;
f. - O contrato-promessa foi elaborado pelo ilustre mandatário do A., na presença das partes;
g. - Por carta do mandatário do Autor de 12 de Outubro de 1998 foi comunicado à R. que a escritura estava marcada para o dia 29 desse mês, às 10,30 horas, no Cartório Notarial de .......;
h. - Nesse dia, a R. e o marido estiveram presentes, durante todo o período de funcionamento, no Cartório Notarial de ........, acompanhados da documentação necessária para a escritura, não tendo comparecido o Autor;
i. - No dia 28 de Outubro de 1998, A. e R. estiveram juntos na casa referida em a.;
j. - Pelo menos na data da escritura, o A. comunicou à R. que não celebraria aquela;
k. - A 16 de Novembro de 1998, o A., através do seu mandatário, remeteu à R. uma carta na qual declarava querer receber o sinal já ao, em virtude de o contrato-promessa ser “nulo por falta da forma legalmente exigida”;
l. - A R. tinha o prédio à venda numa agência imobiliária de ........;
m. - Para além do prédio, o preço apenas dizia respeito aos objectos referidos na cláusula 2ª do contrato;
n. - Após a assinatura do contrato-promessa, o A. solicitou à R. que retirasse da casa e do anexo todos os móveis e utensílios não contemplados naquele;
o. - E que lhe facultasse as respectivas chaves, para os poder ir equipando com coisas suas.
p. - Acedendo a tal pedido, a R. entregou as chaves ao A. e começou a desocupar a casa do seu recheio.
q. - Até receber a carta referida em k., a R. desconhecia que ao contrato faltassem requisitos de validade.
r. - A R. teve de desfazer-se do recheio da casa e vendeu uma parte desse recheio;
s. - Vendeu a mobília de sala de jantar, dois “maples”, um sofá, uma mobília de quarto de casal e um televisor a cores por 220 000$00;
t. - Para se encontrar com o A. a fim de tratar do negócio, a R. veio de Lisboa, de autocarro, gastando 4 400$00;
u. - Para a celebração da escritura, a R. veio de automóvel, de Lisboa, gastando 6 000$00 em portagens e 10 000$00 de combustível;
v. - Pagou 11 000$00 no hotel onde pernoitou, gastou 12 000$00 em quatro refeições suas e do marido.
w. - Para além do A., havia outros interessados na compra;
x. - Depois de ter chegado a acordo com o A., a R. retirou o anúncio de venda do prédio, pelo que se encontra desembolsada do valor do preço e respectivo rendimento até conseguir obter novo comprador.
y. - O Autor procedeu à medição da área total do prédio em causa.
z. - No dia 29 de Outubro de 1998, a R. e o marido foram ao escritório do mandatário do A., onde este já se encontrava e, nessa altura, foi-lhes dito que o Autor não outorgaria a escritura.
Dos documentos juntos com a p. i. e alegação de recurso (certidões matricial e camarária), resulta ainda que:
a’. – O prédio identificado em a. está inscrito na matriz respectiva desde 1942; e,
b’. – A Câmara Municipal de ........ só emitiu licenças de habitabilidade para as freguesias que integram o respectivo Concelho a partir do ano de 1966.
3. - Mérito do recurso.
3. 1. - Atendendo à ordem lógica das questões colocadas pela Apelante nas conclusões do recurso, haverá que apreciar, sucessivamente:
1. - Se o Apelado renunciou à invocação do vício formal do contrato--promessa, de modo a confirmar o contrato e sanar os respectivos vícios;
2. - Se houve incumprimento definitivo do contrato pelo Apelado e suas consequências;
3. - Se o Apelado age com abuso de direito e qual a sua repercussão no vício de forma arguido; e,
4. - Se, finalmente, declarado nulo o contrato, a actuação do Apelado o faz incorrer na obrigação de indemnizar a Apelante, por violação das regras da boa fé.
3. 2. - As Partes outorgaram um contrato-promessa de compra e venda relativo a prédio urbano já construído pelo que não se questiona que o documento que o deve titular está sujeito ao regime previsto nos n.s 2 e 3 do art. 410º C. Civil, ou seja, deverá conter as assinaturas dos promitentes reconhecidas presencialmente e a certificação, pelo notário, da existência da licença de utilização ou de construção.
Certo, também, que no documento firmado pela Partes tais requisitos se mostram omitidos.
Como se dispõe no n.º 3, último segmento, do referido art. 410º, o contraente que promete transmitir só pode invocar a omissão dos ditos requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.
Daqui resulta que, embora a inobservância da forma legalmente prescrita acarrete, em princípio a nulidade do acto, como estatui o art. 220º C. Civ., o vício ora em referência se revela de características especiais, desde logo pela consagrada ininvocabilidade pelo promitente-vendedor, salvo nos casos em que à falta tenha dado culposamente causa a contraparte.
A lei, omitindo a qualificação do vício como nulidade ou como anulabilidade, deixa, na medida em que contraria a liberdade de invocação por qualquer interessado inerente ao regime das nulidades (art. 286º), a clara indicação de que se não está perante uma nulidade típica ou pura.
Consequentemente, a omissão dos requisitos previstos no n.º 3 do art. 410º é hoje qualificada - segundo entendimento que se crê pacífico na jurisprudência -, uma nulidade ou anulabilidade atípica porquanto, divergindo do regime-regra das nulidades, não pode ser invocada por terceiros, nem conhecida oficiosamente pelo tribunal e pode, quanto à licença de construção ou utilização ser sanada mediante a prova na acção da sua existência ou desnecessidade – Assentos n.º 15/94 e 3/95 (DR, I Série-A, de 12/10/94 e 22/4/95, respect. e art.s 410º-1 e 906º-1, ex-vi do art. 913º-1, todos C. Civ.(cfr. P. DE LIMA e A. VARELA, “Código Civil, Anotado”, I, 384; CALVÃO DA SILVA, “Sinal e Contrato Promessa”, 51 e ss.; Ac. STJ, de 12/11/98, BMJ 481º-458).
As exigências de forma prescritas para a celebração do contrato, consubstanciadas no reconhecimento presencial das assinaturas e certificação da existência da licença camarária foram introduzidas, como é sabido, com o DL n.º 236/80, de 18/7, em cujo preâmbulo surgiram justificadas «não só a dar mais solenidade ao contrato mas também a impedir que, sem conhecimento do promitente-comprador, possam ser objecto de promessa de venda prédios de construção clandestina (...)».
Assim, embora se não possa excluir que na base do estabelecimento da invalidade não estejam subjacentes razões de interesse público relacionadas com a ponderação e segurança que sempre estão conexionadas com a solenidade exigida para certos negócios jurídicos, é indubitável que as formalidades e consequente invalidade foram estabelecidas essencialmente no interesse restrito do promitente-comprador (enquanto consumidor e parte mais fraca), sendo que «no fundo (...) nenhum rasto controlável por terceiros deixam no cartório notarial, estando a sua observância ...ou inobservância apenas retratada no documento que fica em poder das partes» A. VARELA, “Sobre o contrato—promessa”, 51/52.
Nesta conformidade, pensa-se que o regime jurídico da invalidade atípica ou mista resultante da omissão das formalidades do n.º 3 do art. 410º tem mais pontos de contacto com o regime das anulabilidades, designadamente no que respeita ao limite do prazo de arguição.
Referimo-nos ao facto de se dever ter por aplicável o regime previsto no art. 287º-2 para a anulabilidade, ou seja, embora o vício possa, em princípio, ser arguido a todo o tempo, tem de funcionar como limite peremptório de arguição o momento do cumprimento do contrato, como corolário lógico da natureza e objecto do contrato-promessa – a realização do contrato prometido.
Ao cumprimento terá de equiparar-se, a nosso ver, a destruição (anterior) da relação contratual por outra via que não a declaração de nulidade com fundamento nos vícios formais do n.º 3 do art. 410º.
Com efeito, se antes de invocados estes vícios de forma o contrato foi anulado por outro fundamento, denunciado ou resolvido, não faz sentido declarar a nulidade.
Ainda a propósito das formalidades em causa, importará deixar referidas duas notas.
A primeira é que, exigindo a lei reconhecimento presencial das assinaturas estas tem de ser apostas no documento na presença do notário. As partes dirigem-se ao Cartório e só aí assinam o contrato, certificando o Notário esse facto e a exibição da licença. A aposição das assinaturas e a exibição e certificação da existência da licença integram uma indissociável unidade de actuação.
A segunda, tem que ver com a exigência da certificação da existência da licença. É que, para além do que já se deixou dito quanto à sanação do vício resultante da sua falta à data da celebração do contato-promessa, poderá ainda acontecer que a tal nem sequer haja lugar.
A existência de licença e sua menção na escritura pública de transmissão de imóveis urbanos é obrigatória, quando exigível, como se prevê no art. 44º-1 da Lei n. 46/85 (mantido em vigor pelo art. 3º do DL n.º 321-B/90, de 15/10), preceito que teve como antecessor o art. 13º do DL n.º 148/81, de 4/6, cuja ratio, segundo o respectivo preâmbulo foi, igualmente « preocupação do combate à construção clandestina».
Ora, assim sendo, a expressão quando exigível só pode significar que haverá casos em que a licença não é necessária.
São estes, certamente, e pelo menos, aqueles em que a construção e utilização do prédio seja anterior à entrada em vigor do DL n.º 38. 382, de 7/8/951, que aprovou o Regulamento Geral das Edificações Urbanas. Foi, efectivamente, no art. 8º deste diploma que, pela primeira vez, foi imposta a licença municipal de utilização.
Assim, a licença de utilização a exibir ao notário apenas deve ser exigida relativamente aos prédios construídos após a entrada em vigor do referido RGEU (cfr., neste sentido, ac. R. L., 24/4/96, CJ, XXI-II-125).
Ora, se para o contrato definitivo a licença só tem de ser exibida se for exigível, também para o contrato-promessa de que aquele seja objecto o regime deve ser o mesmo (vd. BMJ 441º-288).
3. 3. - Enunciados os princípios relativos ao direito invocado na acção, é altura de passar aos que enformam o pedido reconvencional principal (resolução do contrato ).
O direito de resolução, enquanto destruição da relação contratual, quando não convencionado pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal, correspondendo, assim, ao exercício de um direito potestativo vinculado – art. 432º-1 C. Civ..
Fica, pois, a parte que invoca o direito à resolução obrigada a alegar e provar o fundamento que justifica essa destruição do vínculo contratual.
De referir ainda, a este propósito, que no incumprimento bilateral vigora a regra do «tu quoque» contratual, ou seja, « a parte infiel ao contrato não pode, em princípio, derivar direitos da violação praticada pela contraparte ao mesmo contrato», designadamente quando o pedido de resolução se mostre abusivo (cfr. BRANDÃO PROENÇA, “Do Incumprimento do C.-P. Bilateral”, 1987, pp. 95—99).
Com efeito, como dos art.s 801º-2 e 802º-1 C. Civ. decorre, só o contraente fiel – aquele que cumpriu ou se oferece para cumprir -, goza de legitimidade para resolver o contrato, ficando vedado ao contraente faltoso invocar o seu próprio incumprimento como fundamento resolutivo (Ac. STJ, de 21/5/98, BMJ 477º-460).
O incumprimento definitivo do contrato-promessa pode verificar-se, entre outras situações, que aqui não interessa apreciar, quando ocorra um comportamento de uma das partes que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato.
Efectivamente, embora a lei não se lhe refira expressamente, ninguém põe em dúvida a equiparação de tais situações à inexecução da prestação, tanto mais que, perante um tal posicionamento do devedor, qualquer interpelação cominatória seria um acto inútil e destituído de justificação (GALVÃO TELLES, “Obrigações”, 4ª ed., 189; Ac. STJ, 26/1/99, CJ VII-1º-61).
A declaração da intenção de não cumprir equivale, pois, «ao efectivo não cumprimento da obrigação, pressuposto jurídico de consequências imediatas» - Ac. de 21/5/98, cit., 468/70, e doutrina aí citada.
3. 4. - Aqui chegados, importa cotejar os factos e comportamentos das Partes de que os autos dão notícia com o quadro jurídico sucintamente exposto.
Temos, então, em confronto, um pedido de anulação do contrato e outro de declaração de resolução do mesmo contrato por incumprimento definitivo.
Quer a declaração resolutiva, quer a declaração de nulidade operam, como referido, a destruição da relação contratual.
Pois bem:
A Apelante compareceu no Cartório Notarial, no dia e hora que o Apelado marcou para a celebração da escritura, sem que para tal faltasse qualquer documento, como certificou o competente funcionário do Cartório
Nesse dia, ou na véspera, sem qualquer causa justificativa, o Apelado recusou outorgar a escritura, o que terá feito primeiro “sem saber exactamente as consequências legais do seu acto” (art.17º da resposta), e no dia da escritura, certamente consciente dessas consequências, porque assistido pelo seu advogado (art.18º).
É certo que o Apelado esboçou ainda um pretexto para a sua conduta assente em eventual erro sobre o objecto do contrato prometido, mas não só não retirou daí quaisquer consequências, como não se provou a respectiva materialidade.
Fica, pois, uma inequívoca declaração de não querer cumprir o contrato, coincidindo a recusa com o pontual e integral cumprimento pela Apelante, sem que para tal recusa, ao menos, tivesse o Apelado invocado os falados vícios de forma do contrato-promessa cujo cumprimento ele próprio marcara para aquele local e data.
Esse incumprimento definitivo, como dito, produziu consequências jurídicas imediatas, uma das quais não pode deixar de ser o nascimento do direito da Apelante a fazer seu o sinal entregue e da causa de resolução do contrato que peticionou ver declarado – art.s 442º-2, 808º-1 e 801º-2 C. Civ..
Dito doutro modo, ao desencadear, com a sua declaração, o efectivo não cumprimento da obrigação, assim resolvendo o contrato, o Apelado destruiu a relação contratual, deixando nas mãos da ora Apelante, enquanto contraente fiel, a faculdade de daí retirar as consequências jurídicas que a lei lhe permite.
Ao invocar a nulidade por omissão das formalidades dezoito dias depois do seu injustificado incumprimento e causa da resolução, o Apelado, porque tinha entretanto destruído por esta via a relação contratual, já não estava em tempo de arguir a invalidade porque o negócio – realização da prestação a que estava vinculado o promitente-vendedor - tinha sido cumprido pelo devedor- art. 762º-1 C. Civ..
O contrato-promessa formalmente inválido já não vigorava entre as partes por incumprimento definitivo do Autor, ora Apelante.
3. 5. - Acresce, de qualquer modo, que a licença camarária não era necessária visto o prédio ser de construção anterior a 1951, mais exactamente de 1942, como logo resulta da certidão junta pelo Autor com a petição inicial.
No mesmo sentido vai a declaração notarial da existência de todos os documentos necessários para a celebração da escritura de compra e venda.
Por isso, uma conclusão se impõe: - a arguição dos vícios formais, nos termos em que foi efectuada, surge como um pretexto serôdio para tentar escapar aquilo que o próprio A. designou por “consequências legais do seu acto” de recusa de cumprimento do contrato.
Todo o comportamento do Apelado foi de molde a fazer crer à Apelante que o contrato definitivo se realizaria, só lhe comunicando “sobre a hora” a sua decisão de não o outorgar e sem que, mesmo nessa ocasião, lhe tivesse referido razões para tanto, designadamente as correspondentes a qualquer das omissões que invoca nesta acção.
Crê-se que tais elementos, e os mais que o processo reflecte, são suficientemente demonstrativos do “exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente: comportamento que tenha imprimido confiança aos sujeitos envolvidos ficará de pé” (BMJ 474º-434).
Justifica-se a tutela dessa confiança, em nome da boa fé, princípio dos contratos de que aquela é concretização.
Como se escreve no douto ac. STJ de 11/3/99 (CJVII-1º-154), «os princípios que, em face do direito civil português, permitem detectar a presença de um facto gerador de confiança podem ser induzidos das regras referentes às declarações de vontade, com relevância para a normalidade- art. 236º-1- e o equilíbrio – art. 237º. Significa isto que o quantum relevante de credibilidade para integrar uma previsão de confiança, por parte do factum proprium, é, assim, função do necessário para convencer uma pessoa normal, colocada na posição do confiante, e razoável, tendo em conta o esforço realizado pelo mesmo confiante na obtenção do factor a que se entrega. Assim se obtém o enquadramento objectivo da situação de confiança. Requer-se ainda um elemento subjectivo: o de que o confiante adira realmente ao facto gerador da confiança.».
Na mesma linha vai o ensinamento de BAPTISTA MACHADO (Obra Dispersa”, I, 415 e ss.), ao indicar como pressupostos do venire... uma situação objectiva de confiança (conduta de alguém que possa ser entendida como posição vinculante em relação à situação futura), investimento na confiança pela contraparte e boa fé desta.
Retomando o caso concreto, deve admitir-se que, recusando-se a celebrar a escritura sem qualquer fundamento e vindo depois arguir a nulidade para pedir a restituição do sinal, o Autor feriu gravemente princípios de correcção e lealdade inseridos no conceito de boa fé que, como “princípio estruturante” da ordem jurídica contratual se lhe impunha observância. Estes, como a justiça, sairiam manifestamente lesados quando acolhida em tais circunstâncias a pretensão do Autor decorrente da invalidade.
Impõe-se consequentemente, a intervenção do art. 334º C.Civ., declarando ilegítimo o exercício do direito por abuso deste.
3. 6. - Nestes termos, na procedência da apelação, improcederá a acção e procederá a reconvenção quanto aos pedidos principais, ficando, obviamente, prejudicadas as questões relativas à apreciação dos pedidos subsidiários.
4. - Decisão.
Conformemente com exposto, decide-se:
a) - Julgar procedente a apelação;
b) - Revogar a douta sentença recorrida e, em consequência,
- Julgar improcedente a acção e absolver a Ré dos pedidos de declaração de nulidade do contrato-promessa e de restituição ao Autor da importância de esc. 2 500 000$00;
- Julgar procedentes os pedidos principais reconvencionais e reconhecer como resolvido, por incumprimento definitivo do Autor, o mesmo contrato, bem como o direito da ré haver para si o sinal entregue; e,
c) - Colocar a cargo do Autor-apelado as custas em ambas as instâncias.
Porto, 6 de Julho de 2001
António Alberto Moreira Alves Velho
Camilo Moreira Camilo
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha