| 182/23.3T8PVZ.P1 |  |
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
REALIZAÇÃO DE BENFEITORIAS
DIREITO DE COMPENSAÇÃO POR OBRAS REALIZADAS
II - A licença de utilização para o fim visado no contrato de arrendamento é obrigatória e a sua falta, sendo imputável ao senhorio, confere ao arrendatário o direito de resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais: art.º 1070º do CC e art.º 5º nº 5 e 7 do Decreto-Lei nº 160/2006, de 08.08. Tal licença tem de ser prévia ou concomitante da celebração do contrato. E mesmo nos casos de urgência previstos no nº 3, exige-se um “documento comprovativo de a mesma ter sido requerida com a antecedência mínima prevista na lei”.
III - Quer a caducidade, quer a resolução legal, operam a extinção do vínculo contratual, mas o seu regime jurídico é diferente. No caso da caducidade, o direito a indemnização só existe no caso da impossibilidade superveniente e se esta for culposa enquanto que na resolução, a indemnização é devida sempre que o incumprimento seja culposo.
IV - Face à autonomia da vontade e à liberdade contratual, nada impede que o arrendatário renuncie ao direito consignado no art.º 1074º nº 5 do CC.
V - Na invocação do custo das obras efetuadas no locado, há que distinguir se a ação foi articulada como ação indemnizatória por incumprimento culposo do senhorio, ou para exercer o direito de compensação por benfeitorias com fundamento no nº 5 do art.º 1074º (e 1273º ss do CC), preceito ao qual é indiferente a forma de cessação do contrato, bem como o incumprimento das obrigações do senhorio.
VI - As benfeitorias são as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa, podendo classificar-se em necessárias, úteis ou voluptuárias. Na medida em que essas despesas acarretam um custo/prejuízo, as ditas “benfeitorias” podem ser integradas no conceito amplo de dano.
VII - Porém, se a ação é articulada como ação indemnizatória por incumprimento culposo do senhorio, há que provar o nexo de causalidade de que as obras efetuadas foram resultantes ou causadas pela conduta ilícita do senhorio.
VIII - Já quando se exerce o direito de compensação com fundamento no nº 5 do art.º 1074º (e 1273º ss do CC), é indiferente a forma de cessação do contrato, bem como o incumprimento das obrigações do senhorio. Neste caso haverá apenas que alegar factos que permitam qualificar as obras como necessárias ou úteis e, bem assim, em que medida elas foram efetuadas para evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, ou que lhe aumentaram o valor.
IX - Nos casos em que o contrato de arrendamento cessa por resolução do arrendatário, e se desconhece a data da receção pelo senhorio, deve entender-se que a obrigação de restituição do locado integra uma obrigação pura, a necessitar de interpelação nos termos do art.º 805º nº 1 do CC.
X - Sendo indemnizável a efetiva privação do uso dum imóvel, a obrigação de indemnização só existe quando se verificam todos os pressupostos da responsabilidade civil, designadamente a ilicitude da ocupação.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
I – Resenha do processado
1. AA instaurou ação contra BB e contra CC, pedindo a condenação dos Réus:
a) pagar à A. a quantia de € 113.731,24 por conta das benfeitorias, obras e trabalhos por esta feitos no prédio dos RR locado à A. e identificado no artº 2º desta pi, acrescida dos juros legais de mora civis desde a citação até efectivo e integral pagamento;
b) a pagar à A. a quantia de € 9.175,78 por conta da perda de rendimento nos anos de 2021 e 2022 por impossibilidade do exercício da atividade;
c) pagar à A. a quantia não inferior a € 25.000,00, para compensação dos danos morais causados à A. e por esta sofridos, em consequência do encerramento do seu estabelecimento no locado, da cessação da sua atividade no mesmo e da cessação da locação por culpa dos RR.
Para o efeito alegou, em resumo que recebeu de arrendamento dos Réus, em 2013, para o exercício da sua atividade (academia de dança) um armazém; dado o estado de abandono e deterioração do armazém, foi acordado entre as partes que a Autora poderia transformar o interior do locado de acordo com as necessidades da sua atividade, nomeadamente proceder à limpeza do interior e retificação dos pisos desnivelados. Aos Réus competiria a instalação de um quadro elétrico e a iluminação, bem como fazer a recuperação e limpeza da parte exterior do locado e sua envolvente, incluindo a requalificação do telhado, caleiras e condutores.
Como os Réus nada fizeram, a Autora efetuou tais obras, bem como diversas benfeitorias.
Em 2017, em reunião com o 2º Réu, este autorizou a Autora a utilizar uma parte do segundo edifício do prédio do RR para a instalação de uma nova sala para a atividade da Autora, entregando-lhe a chave e informando-a da vontade em vender o prédio (composto pelos dois armazéns).
A Autora realizou obras para criar uma nova sala de atividades e colocou a sua casa à venda para ter possibilidades financeiras para comprar o locado.
Durante o ano letivo de 2018/2019, a Autora dirigiu-se à Câmara Municipal ... a fim de obter esclarecimento sobre o necessário para concorrer ao Ensino Articulado no ramo artístico da dança e teatro, o que lhe foi fornecido.
Entre os documentos necessários para a parte pedagógica, foram solicitados alguns documentos respeitantes às instalações, nomeadamente plantas de construção e licenças municipais e o Alvará de Utilização.
Apesar de diversas vezes solicitados para o efeito, os Réus nunca forneceram a licença de utilização pelo que a Autora se viu forçada a interromper o processo de candidatura, tendo apurado depois que o locado é destinado a indústria.
Como os Réus nada fizeram, em 2021 a Câmara Municipal ... emitiu ordem de encerramento do locado e de proibição da ocupação e utilização do mesmo, tornando impossível a manutenção da atividade da Autora no locado.
A Autora comunicou aos Réus a cessação do arrendamento e procedeu à remoção de todos os seus bens, mas os Réus recusaram-se a receber as chaves do locado.
Em contestação, os Réus impugnaram a factualidade alegada, pelo que se realizou audiência de discussão e julgamento.
Mais deduziram reconvenção, pedindo a condenação da Autora e seu marido:
- no pagamento das rendas vencidas e não pagas de agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro de 2020 e Janeiro e Fevereiro de 2021, no valor global de 5.600,00€, aos quais sempre acrescerão os juros vencidos e vincendos até integral pagamento.
- no pagamento da indemnização prevista no artigo 1045.º, n.º1 e 2 do Código Civil, referente ao período de março a junho de 2021, no valor global de 6.400,00€, ao qual sempre acrescerão os juros vencidos e vincendos que entretanto se vencerem até integral pagamento.
- no pagamento da quantia de 16.200,00€ pelo prejuízo causado aos Réus com a ocupação ilícita da parte de um outro armazém que não o arrendado, entre Janeiro de 2017 e Junho de 2021, acrescida de juros vencidos e vincendos.
- na declaração/reconhecimento de a resolução operada foi ilícita e, consequentemente, no pagamento de uma indemnização de 8.000,00€, ou de 9.600,00€, consoante ocorra, ou não, a procedência dos pedidos anteriores, pelos danos causas com a resolução ilícita do contrato de arrendamento, acrescida de juros vencidos e vincendos.
- no pagamento de uma indemnização de 5.000,00€, pelos danos morais causados aos Réus.
- no pagamento do valor de 6.150,00€ (5.600€ +IVA), acrescido de juros vencidos e vincendos, pelos custos suportados pelos Réus com o licenciamento do armazém.
- condenar a Autora na prestação de facto em falta (retirar do imóvel as paredes em pladur que dividem o espaço em pequenos salões, tapar a abertura que fizeram da passagem para o outro armazém, retirar o equipamento de ventilação e renovação do ar, retirar o tapamento que colocaram para dividir o outro armazém, utilizando uma parte para seu proveito), mais fixando para o efeito o prazo de dez dias após o trânsito em julgado de decisão que assim o decida, mais condenando a Autora, e seu marido, ao pagamento da quantia de 150,00€ por cada dia de atraso no cumprimento, a título de sanção pecuniária compulsória, nos termos do disposto no artigo 829.º-A do Código Civil.
- condenar a Autora e seu marido no pagamento das despesas que se vierem a demonstrar necessárias para colocar o locado em estado de limpeza e conservação adequado.
Face ao pedido reconvencional, foi aceite a intervenção principal do marido da Autora, DD.
Realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, que decidiu:
Julgam-se a acção e a reconvenção parcialmente procedentes e condenam-se:
A - Os réus BB e CC a pagar à autora AA:
a) a quantia de 54.004,90€ (cinquenta e quatro mil e quatro euros e noventa cêntimos) de indemnização pelas obras e trabalhos feitos pela autora no locado, acrescida dos juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação até efectivo e integral pagamento;
b) a quantia de 3.000,00€ (três mil euros) por danos morais, acrescidos de juros de mora, à taxa legal, contados desde a data desta sentença.
Do mais pedido, absolvem-se os réus.
B – condena-se a autora/reconvinda a pagar aos réus/reconvintes:
a) as rendas de Agosto de 2020 a Fevereiro 2021 no valor global de 5.600,00€ (cinco mil e seiscentos euros) acrescidos de juros vencidos, contados desde 1/3/2021 (um de Março de 2021) e vincendos até integral pagamento
b) no pagamento da indemnização prevista no art. 1045º, nºs 1 e 2, Código Civil, referente ao período de Março a 3 de Junho de 2021, no valor de 2.480,00€ (dois mil quatrocentos e oitenta euros), acrescidos de juros de mora vencidos, desde 3/6/2021, e vincendos até integral pagamento.
Do mais pedido, absolve-se a autora/reconvinda.
Improcedem todos os pedidos deduzidos contra o interveniente principal DD que, assim, é deles absolvido.
2. Inconformados com tal decisão, dela apelaram os Réus, formulando as seguintes conclusões:
I - O presente recurso versa sobre matéria de facto e de direito, e incide sobre a sentença proferida pelo Tribunal de Primeira Instância no âmbito do processo n.º 182/23.3T8PVZ, que correu os seus termos no Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Juízo Central Cível da Póvoa de Varzim – Juiz 4, através da qual o Tribunal a quo julgou por parcialmente provada e procedente a acção e a reconvenção, e, em consequência, decidiu condenar os Réus a pagar à Autora: a quantia de 54.004,90€ (cinquenta e quatro mil e quatro euros e noventa cêntimos) de indemnização pelas obras e trabalhos feitos pela autora no locado, acrescida de juros de mora, à taxa legal, contados desde a citação até efetivo e integral pagamento; a quantia de 3.000,00€ (três mil euros) por danos morais, acrescidos de juros de mora, à taxa legal, contados desde a data da sentença.
II - Os Réus, ora Recorrentes, discordam na integra da decisão que os condenou nestes dois pedidos supra melhor identificados (ainda que apenas parcialmente, atento os valores peticionados pela Autora na sua petição inicial), nada, contudo, tendo a apontar à decisão que os absolveu do pedido de condenação no valor de 9.175,78€ por conta de alegada perda de rendimentos da Autora nos anos de 2021 e 2022, por nessa parte subscreverem e concordarem com a douta sentença alvo de recurso.
III - Já no que versa a reconvenção, os Réus concordam com a procedência total do pedido de pagamento das rendas vencidas e não pagas de Agosto, Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2020 e Janeiro e Fevereiro no valor global de 5.600€ e com a decisão de condenação da Autora no pagamento da indemnização prevista no artigo 1045.º referente ao período de março a junho de 2021, embora discordem nesta segunda questão do valor atribuído pelo douto Tribunal, por considerarem que o pedido deveria ter procedido na integra (com a elevação ao dobro do valor das rendas) e não apenas parcialmente.
IV - Igualmente, discordam, e pretendem, por isso, sindicar através do presente recurso, a decisão que considerou improcedentes os pedidos de condenação da Autora no pagamento da quantia de 16.200,00€ pela ocupação ilícita de um outro armazém entre janeiro de 2017 e Junho de 2021, do pagamento do valor dos danos de 8.000,00€ que causou aos Réus pela cessação ilícita do contrato de arrendamento e do pagamento do valor aos Réus tidos com o licenciamento do imóvel. Discordam, ainda, da decisão de absolvição da Autora do pagamento do valor de 6.150,00€ pelos custos suportados pelos Réus com o licenciamento do armazém.
V - A sentença, ora em crise, merece a nossa inteira censura, uma vez que faz uma indevida apreciação e valoração da prova documental e testemunhal produzida, bem como do direito a aplicar ao caso concreto.
VI - Os depoimentos das testemunhas oferecidas, bem como o extenso acervo documental constante dos autos, impunham decisão distinta no que tange não só a decisão de direito, mas também a decisão quanto à matéria de facto.
VII - Comecemos, desde logo, por referir que não concordamos que tenham sido dados por provados os factos constantes dos pontos 15), 16), 19), 20), 22), 23), 32), 33), 42), 43), 44) e 45) dos factos provados, pelo que, por via do presente recurso, pretende-se que os mesmos sejam alterados e passem a constar do rol de factos não provados, nos termos que melhor infra desenvolveremos.
VIII - Pelo contrário, somos apologistas que se impunha, igualmente, que tivessem sido dados por provados os factos constantes dos pontos P), R), S), U), do rol de factos não provados.
IX - Diga-se, ainda, que há uma série de factos vitais e decisórios para a apreciação da situação em discussão, pelo que, e em consonância, será requerido, oportunamente, o seu aditamento à base instrutória de factos apurados e a tomar em consideração, em sede de direito, pelo douto Tribunal de Recurso.
X – A apreciação e fundamentação dos mesmos é, por vezes, feita em conjunto/bloco pelo douto Tribunal, por se tratarem de factos interligados e correspondentes à mesma realidade, ou seja, cuja apreciação contende com a apreciação dos mesmos meios de prova, pelo que, igualmente a análise de alguns destes factos será também feita no presente recurso de forma articulada por questões de simplicidade processual e facilidade de leitura e respetiva análise e para evitar a citação constante e repetida dos mesmos trechos de prova dos intervenientes processuais e dos documentos juntos aos autos.
XII – Numa apreciação global prévia, diga-se que o Tribunal valorou os depoimentos das testemunhas EE, FF, GG e HH, de forma indistinta, sem em momento algum considerar o interesse das mesmas na causa e a parca independência, isenção e espontaneidade das mesmas. É que a testemunha EE é cunhado da Autora e irmão do interveniente principal DD, a testemunha FF é pai da Autora e sogro do interveniente principal, a testemunha GG é, conforme o próprio se autoproclama, o “melhor amigo” do marido da Autora, fazendo férias habitualmente com o casal e a testemunha HH é para além de grande amiga da Autora sua assalariada:
XII - In casu resulta claro, que fruto dos interesses em jogo, e do teor dos próprios depoimentos, que as testemunhas oferecidas pela Autora se apresentam pouco credíveis e, pior, ensaiadas, denotando-se um claro favorecimento e/ou intenção de beneficiar e (até de bajular) a Autora, em detrimento da verdade e do que efetivamente se passou. E isto, que também foi evidente in loco, deveria ter sido considerado pelo Tribunal na valoração dos depoimentos em causa, mormente deveria o mesmo ter considerado estes depoimentos como pouco credíveis, até porque a condenação da dos Réus é do interesse do seu cunhado, pai e dos professores da sua escola, financeiramente dependentes de si.
No entanto, parece-nos que o Tribunal não considerou e/ou atendeu a tais vínculos afetivos e profissionais, muito menos no efeito que os mesmos tiveram no teor dos respetivos depoimentos das testemunhas em causa.
XIII - Quanto ao facto provado 15) entendemos que não foi produzida qualquer prova credível ou atendível de que efetivamente a Autora substituiu o quadro elétrico e as lâmpadas colocadas pelos senhorios, conforme resulta das conclusões alcançadas após análise da conjugação dos seguintes elementos probatórios melhor transcritos no corpo das alegações: depoimento da Autora - Ficheiro áudio n. Diligencia_18223.3T8PVZ_2025-04-23_14-18-40, minutos 00:08:56 a 00:10:10 e 00:12:23 a 00:14:48; fatura junta com requerimento de 28/10/2024; faturas doc. 3 a doc. 9 do requerimento da Autora de 09/11/2024; depoimento EE - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_10-51-34 minutos 00:06:10 a 00:06:45; contrato de arrendamento (conjugação das cláusulas quinta e sexta – cujas declarações aí apostas constituem confissão extrajudicial nos termos dos artigos 358.º e 374.º do Código Civil, insuscetível de ser afastada por prova testemunhal). Impõe-se, por isso, o reconhecimento de que não deveria ter sido dado por provado o facto 15) ora em crise, pugnando-se pela revogação de tal segmento da decisão e sua substituição, devendo tal facto passar a constar dos factos não provados.
XIV - Os factos provados 16) e 19), serão apreciados em conjunto, nos termos supra melhor explanados em nota complementar, por contenderem com a mesma realidade fáctica. Entendemos que estes factos devem passar a constar do rol de não provados, por tal ausência de prova e respetiva prova do facto contrário resultar da conjugação dos seguintes meios probatórios: depoimento da testemunha HH - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_09-50-40 minutos 00:06:20 a 00:06:52 e 00:08:21 a 00:09:36; Fatura junta pelos Réus no requerimento de 28/10/2024, relativa à colocação de chapas na fachada e rufos, em 2015; depoimento da testemunha GG - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_11-47-24, minutos 00:05:47 a 00:06:33; depoimento da testemunha FF (pai da Autora) - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_14-07-08, minutos 00:06:11 a 00:06:24; contrato de arrendamento (que contém confissão extrajudicial, com força probatória plena qualificada, da Autora quanto ao estado do imóvel à data do arrendamento, incluindo logicamente a sua fachada e o seu parque de estacionamento, insuscetível de ser abalado por prova testemunhal) Adicionalmente, e por pertinente e essencial para a apreciação da presente causa, requer-se que seja aditado o seguinte facto: “À data de outorga do contrato de arrendamento o local arrendado, incluindo fachada e espaço envolvente, encontrava-se em bom estado de conservação. “, o que resulta da dita confissão constante do contrato de arrendamento.
XV - Quanto ao facto provado 22) apenas discordamos da utilização da expressão “abandonado”, uma vez que tal expressão é utilizada de forma conclusiva e até mesmo descontextualizada e desnecessária, não encontrando qualquer respaldo na realidade e/ou na extensa prova produzida. Tal armazém não estava como opina o Tribunal “abandonado”, mas antes não arrendado e/ou vazio. Deve, por isso, ser expurgada e/ou substituída a palavra “abandonado” por outra que melhor se adeque, propondo-se, então, que tal facto passa a ter a seguinte redação: “Apesar da Autora ter arrendado apenas um armazém no prédio dos Réus havia outro contíguo, que não estava ocupado e/ou arrendado.
XVI - Já quanto ao facto provado 23) discordamos que tenha sido provado que o 2.º Réu efetivamente tenha autorizado a Autora a utilizar uma parte do segundo edifício do prédio para a instalação de uma nova sala para a atividade da escola de dança.
Entendemos que este facto deve passar a constar do rol de não provados, por tal ausência de prova e respetiva prova do facto contrário resultar da conjugação dos seguintes meios probatórios: depoimento da testemunha HH - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_09-50-40, minutos 00:10:25 a 00:10:57 e 00:32:21 a 00:32:49; depoimento da testemunha EE - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_10-51-34, minutos 00:13:03 a 00:16:22; depoimento da Autora - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-04-23_14-1840 de 01:20:46 minutos 00:25:12 a 00:31:15; depoimento do 1.º Réu - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-04-23_15-40-58, minutos 00:06:01 a 00:08:40. Com base na mesma apreciação e elementos probatórios deverá ser dado por provado o facto não provado U), o que igualmente vai requerido.
XVII – Também se requer que o facto provado 32) seja alterado para não provado.
Salvo melhor opinião, em algum momento se demonstrou que a Autora efetivamente se candidatou ao ensino articulado e que teve de interromper tal candidatura inexistente. Uma coisa é não ter avançado com tal candidatura por falta de elementos, outra coisa é tê-la interrompido. Estamos perante uma conclusão errada por parte do Tribunal (“Logicamente, sem a licença de utilização exigida na candidatura ao ensino articulado, a autora teve que interromper a sua candidatura”) que não se alicerça em qualquer prova concreta, tanto assim o é que este facto, com redação infeliz, é dado por provado com base na posição/opinião “lógica” do Tribunal e nada mais.
XVIII - Também o facto provado 33) não encontra qualquer respaldo na prova produzida e deve ser alterado para não provado. Na fundamentação da sentença em momento algum é indicado que meios probatórios foram valorados pelo Tribunal para ter dado este facto por provado. Parece-nos, no entanto, que tal terá resultado da (errónea) valoração do documento 35 junto com a petição inicial, já que nenhuma prova testemunhal foi produzida quanto a este facto, sendo certo que de tal documento – datado de 15 de Setembro de 2020 – não se pode extrair a conclusão/facto dada por provada pelo douto Tribunal.
XIX – Quanto ao facto provado 20) entendemos que não foi produzida qualquer prova credível ou atendível de que efetivamente tal ocorreu, conforme resulta das conclusões alcançadas após análise da conjugação dos seguintes elementos probatórios melhor transcritos no corpo das alegações: Depoimentos da testemunha HH - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_09-50-40, minutos 00:08:21 a 00:09:30; testemunha GG - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_202503-20_11-47-24, minutos 00:05:47 a 00:05:58; testemunha FF - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_14-07-08, minutos 00:06:11 a 00:06:20; doc. 1 do requerimento apresentado pelos Réus a 28/10/2024;
XX- Cabendo referir, adicionalmente, até porque tal constitui questão jurídica, vital na apreciação do ponto anterior e dos seguintes com ele conexos, que entendemos que não tem qualquer valor probatório, devendo, por isso, ser rejeitado o suposto “levantamento” feito pela testemunha EE, parte interessada nos presentes autos, documento esse que supostamente foi valorado e validado indistintamente pelo Tribunal que dele fez copy paste no facto provado 42), que igualmente deve passar para o rol dos factos não provados, já que as obras e valores que vem aí referidos foram copiados integralmente desse ficheiro, o qual tem zero valor probatório, conforme melhor desenvolvemos em sede do corpo de alegações, não tendo sido produzida qualquer prova complementar ou adicional que atestasse pela veracidade do aí referido.
XXI - É que, salvo melhor opinião, o documento em causa constitui – ainda que feito por familiar da Autora – um verdadeiro parecer técnico, o que só por si invalida ou obsta a que seja utilizado como meio probatório. Ora, conforme resulta da parte introdutório do seu requerimento, a testemunha que diz ter elaborado o dito levantamento de trabalhos e avaliação do seu alegado valor à data de 2021 é Engenheiro Civil e exerce atualmente funções de Diretor de Obra em empresa que não identifica. E analisado o seu conteúdo outra conclusão não se pode extrair de que tal documento efetivamente se reveste de natureza técnica. E como tem sido entendimento na nossa jurisprudência: “um “relatório” escrito, técnico ou não técnico, é um documento, mas materialmente não é prova documental.
XXII - O parecer técnico da testemunha EE não podia por isso ter sido utilizado e/ou qualificado como prova documental suscetível de ser utilizada para dar os factos ora em crise como provados, já que, em termos legais e processuais, tal documento não constitui meio de prova documental destinado à prova dos factos em discussão, igualmente irrelevando o depoimento do seu autor na parte em que se pronunciou sobre o teor do referido parecer por si elaborado, por estar a discutir o conteúdo desse mesmo parecer técnico, o qual foi elaborado sem a presença dos Réus, ou seja, sem que tenham os mesmos intervindo ou assistido à avaliação que terá alegadamente sido feita pelo Sr. EE.Ou seja, temos um documento que não pode servir de prova documental e, ou no mínimo, de inferior valor probatório por não ter sido feito com contraditório dos Réus.
XXIII - Assim, não podia o douto Tribunal ter recorrido, nos termos em que o fez e como o fez, a tal documento para dar por provado os factos 42) e o facto 20) dos factos provados, os quais devem ser alterados e passar a constar dos factos não provados.
XXIV - Ora, não é controverso para os Réus que a Autora fez algumas obras de adaptação do locado para o exercício da sua atividade, o que não aceitam os Réus é que tais obras são as indicadas em tais documentos (ou pelas testemunhas) e que tinham as mesmas em 2021 o valor arbitrário que a testemunha EE lhes atribuiu.
XXV - Corridos os depoimentos das testemunhas mencionadas na sentença, em nenhum dos depoimentos – e já se sabe que resultam de testemunhas com claro interesse direto ou indireto no desfecho da causa, daí que tenham de ser valorados nesse enquadramento e tendo isso em consideração – é feita menção a obras concretamente feitas e aos valores despendidos pela Autora para esse efeito, o que terá necessariamente de importar que os factos provados 20), 42), 43) e 44) passem a ser considerados impugnados e não provados. As testemunhas falam de obras de forma genérica e tabelar, referindo diversas vezes que não viram a grande maioria, em alguns casos a totalidade, das obras a serem feitas, e que apenas assistiram, por vezes, ao marido da Autora e seu irmão a efetuar algumas tarefas no parque exterior ou na colocação do piso interior. – Cfr. para além das passagens dos depoimentos verificados no ponto anterior: depoimento de HH - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_09-50-40, minutos 00:06:20 a 00:06:58, 00:06:55 a 00:07:22, 00:08:18 a 00:09:40 e 00:31:00 a 00:31:22; depoimento da testemunha GG - Ficheiro áudio n. Diligencia_18223.3T8PVZ_2025-03-20_11-47-24, minutos 00:04:54 a 00:06:35 e 00:08:06 a 00:08:13; depoimento da testemunha FF - Ficheiro áudio n. Diligencia_18223.3T8PVZ_2025-03-20_14-07-08, minutos 00:00:17 a 00:00:34, 00:04:21 a 00:05:33, 00:06:11 a 00:06:25, 00:12:33 a 00:14:30, 00:16:55 a 00:17:00, 00:27:38 a 00:35:00; depoimento de EE - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-0320_10-51-34, minutos 00:16:52 a 00:19:45.
XXVI - Sem prejuízo do que até aqui se escreveu, e não se qualificando e/ou submetendo o documento junto ao regime dos pareceres técnicos, o que apenas se admite por mera hipótese académica, continuamos a entender, pelos motivos anteriormente expedidos, mas também pelos que infra melhor se desenvolvem, que o dito documento não poderia ter sido utilizado para a prova dos factos constantes do facto provado 42).
XXVII - Não só porque se desconhece a origem deste documento e a sua efetiva data de elaboração, mas também porque foi produzido e elaborado por pessoa interessada nos presentes autos e, em momento algum, os trabalhos aí mencionados e os respetivos preços/avaliação são corroborados por qualquer prova testemunhal ou documental complementar, não podendo este documento valer só por si, isolado, ainda para mais atenta a sua autoria, i.e, quem o subscreveu e a sua natureza já supra melhor esgrimida.
XXVIII - Impõe-se, por isso, que sejam alterados para não provados os factos provados 20) e 42), face a manifesta não prova – quando o ónus era da Autora – que as obras/trabalhos aí melhor descritos foram efetivamente realizados e respetivo valor do seu custo em 2021 ou em qualquer outra data.
XXIX - Sem prejuízo do que até aqui se escreveu, sempre se diga que caso o douto Tribunal de Recurso não altere a decisão quanto a tais factos, que sempre, e apenas neste caso (em que seja dado por provado a realização de qualquer obra por parte da Autora), se impõe que seja aditado o seguinte facto: A quase totalidade das obras de adaptação do espaço foram feitas diretamente pela Autora e pelo seu marido, com a ajuda de familiares, com a aquisição de materiais à empresa do pai da Autora (e da qual a mesma também era sócia), beneficiando assim de um preço especial na aquisição dos ditos materiais e não tendo tido qualquer custo com a mão de obra, isto resultando manifesto nos depoimentos das testemunhas EE (Ficheiro áudio n. Diligencia_18223.3T8PVZ_2025-03-20_10-51-34, minutos 00:13:12 a 00:22:00, 00:38:20 a 00:41:15, 00:43:23 a 00:44:18), FF (Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_202503-20_14-07-08, minutos 00:00:13 a 00:00:50, 00:04:21 a 00:04:42, 00:05:33 a 00:05:48, 00:08:36 a 00:08:50, 00:11:01 a 00:15:00 e 00:27:38 a 00:31:00), GG HH e II (Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-0320_11-58-52 de 00:14:48 minutos 00:05:16 a 00:06:35, 00:08:20 a 00:09:35) e é igualmente reconhecido pela própria Autora (Ficheiro áudio n. Diligencia_18223.3T8PVZ_2025-04-23_14-18-40 de 01:20:46 minutos 01:03:32 a 01:04:15)
XL - Quanto ao facto provado 43) não se percebe como é que o Tribunal dá por provado um facto negativo, i.e, um facto sobre o qual não foi produzida qualquer prova, mormente o desconhecido valor suportado pela Autora com as obras que alegadamente fez. Impõe-se, assim, também a revogação deste facto, devendo o mesmo passar a constar dos factos não provados.
XLI - Também é inexplicável que tenha sido dado por provado que “Parte das obras ficaram integradas e a fazer parte do prédio” – facto provado 44). O Tribunal demitiu-se das suas funções e perante a manifesta falta de prova produzida quanto a esta matéria optou por dar por provado uma conclusão/opinião sua que não encontra qualquer resposta na prova produzida, muito menos no que foi alegado pela Autora na sua petição inicial. Ora, no âmbito da vigência do atual CPC, a decisão sobre a matéria de facto deve estar expurgada de afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito. Assim, sempre que um ponto da matéria de facto integre uma afirmação ou valoração de factos que se insira na análise das questões jurídicas que definem o objeto da acção, comportando uma resposta, ou componente de resposta àquelas questões, o mesmo deve ser eliminado, o que é o que se verifica in casu. Pois é com base em factos concretos que pode sustentar-se o juízo e não a partir de expressões conclusivas que representam conceitos/conclusões que não podem ser objeto de prova. O tribunal não pode concluir ou presumir que houve obras que foram incorporadas, quando não as identifica concretamente, nem suporta tal conclusão em elementos probatórios concretos (fotos, etc.), não sendo também tais factos notórios e, em bom rigor, a sê-los, sempre teria no mínimo o Tribunal de discriminar detalhadamente quais as obras que integraram o arrendado e quais não o fizeram, trabalho esse que se demitiu de fazer.
XLII - Pior, como reconhece o próprio Tribunal (que diz que esta questão nem constitui objeto dos autos), e resulta dos articulados, a Autora não cumpriu com o seu ónus de alegação, daí que seja estranho e inexplicável que tenham sido dados por provados, com recurso a ilícitas presunções, factos que nem alegados foram, muito menos provados.
Ora, conforme é sabido, cumpre a quem invoca o direito a ser indemnizado por benfeitorias o ónus de alegar e provar factos que permitam considerar preenchidos os requisitos de umas e outras benfeitorias. Tratando-se de benfeitorias necessárias, exige-se a alegação e prova de que se tratavam de obras indispensáveis à conservação da coisa, com vista a evitar a sua perda, destruição ou deterioração. As presunções judiciais são deduções que a experiência permite retirar de factos conhecidos para afirmar factos desconhecidos, não tendo a virtualidade de inverter o ónus da prova – como acontece com as presunções legais (art. 350.º do CC) – nem podendo ultrapassar o incumprimento do ónus de alegação de factos essenciais.
XLIII - A falta de alegação pela Autora dos factos essenciais à distinção entre a realização de benfeitorias e o cumprimento da obrigação de manutenção do locado no estado em que o recebeu, não pode ser substituída por inferências resultantes do recurso a presunções judiciais, como optou, infundadamente, o Tribunal por fazer.
XLIV - Não sendo possível determinar – por ausência de base de facto – se as obras levadas a cabo pela Autora poderiam, ou não, ser havidas como benfeitorias necessárias (ou mesmo, voluptuárias), não poderia o facto ora em crise ter sido dado por provado, ainda que com recurso a uma redação genérica e tabelar, e igualmente nunca poderiam os Réus terem sido condenados a indemnizar a Autora, o que será analisado em sede própria, impondo-se, por isso, que este facto (44) seja eliminado e passe a constar da matéria de facto não provada.
XLV - Quanto ao facto 45), parece-nos que a redação escolhida não é a mais feliz, atento que dos autos consta informação de relevo que atesta que essa impossibilidade de exercício da atividade profissional, ainda que por motivos eventualmente distintos, é anterior à aí mencionada, devendo este facto, no mínimo, ser alterado para refletir que desde 12 de março de 2020 que a Ré não exercia a sua atividade no local já que tal resulta indubitavelmente do doc. 7 junto com a contestação face à crise pandémica que se verificou ao longo do ano de 2020 e também no ano de 2021:Aliás, a redação dada ao facto 45 colide frontalmente com a redação que depois é dada ao facto provado 47, em que é referido que no ano de 2020 não houve atividade normal por causa das restrições impostas pela Covid 19. Impõe-se, assim, que a redação deste artigo passe a ser a seguinte: “A Autora não exercia a sua atividade profissional desde 12 de março de 2020 até Outubro de 2021 quando abriu a escola noutro local”.
XLVI - Quanto aos factos não provados e, salvo melhor opinião, impunha-se que tivesse sido dado por não provado, desde logo, o facto não provado P), por tal resultar da devida conjugação dos seguinte meios probatórios: declarações de parte do Réu BB - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-04-23_15-40-58, minutos 00:01:03 a 00:01:25; depoimento da Autora - Ficheiro áudio n. Diligencia_18223.3T8PVZ_2025-04-23_14-18-40, minutos 00:18:19 a 00:19:00; depoimento da testemunha EE -Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-0320_10-51-34 de 00:55:09 minutos a 00:06:43 a 00:07:10; teor do contrato de arrendamento (é claro ao referir que o que é arrendado é exclusivamente um armazém, descrevendo a sua área e divisões, identificando, depois, como se faz o acesso ao mesmo necessariamente por esta parte não estar incluído neste, tratando-se, até como resulta do termo usado, de uma mera servidão de passagem. Parece-nos, por isso, manifesto que da conjugação destes elementos probatórios teria de ter sido dado por provado o facto não provado P), impondo-se a alteração da sentença nesse sentido.
XLVII - Igual conclusão se impõe em relação ao facto não provado R) e S), conforme resulta da ponderada e cuidada análise dos seguintes meios probatórios: Declarações de parte de BB - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-04-23_15-4058, minutos 00:03:38 a 00:05:27, minutos 00:08:59 a 00:11:30; depoimento da testemunha JJ - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-0320_14-40-37, minutos 00:01:09 a 00:02:45, 00:04:34 a 00:05:09. É, por isso, manifesto que foi feita prova do facto não provado R), impondo-se a sua alteração para provado.
XLVIII – Também o facto não provado S) deve ser alterado para provado com base na conjugação dos seguintes elementos probatórios: depoimento da Autora - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-04-23_14-18-40, minutos 01:04:21 a 01:05:23 e 00:39:31 a 00:41:00;
XLIX - Por fim, entendem, ainda, os Réus que deveriam ter sido aditados os seguintes factos à matéria de facto dada por provada: Que a Autora subarrendou ilicitamente uma sala a KK para que este prestasse o serviço de aulas de boxes a clientes da Escola ... e que, para o efeito, liquidava à mesma o equivalente a 250/300€ mensais; Que o licenciamento foi concluído entretanto, tendo demorado o processo cerca de 15 meses por motivos relacionados com a pandemia de covid-19, por falta de cooperação da Câmara ... e por causa das alterações feitas no interior do armazém, nomeadamente a união feita abusivamente pela Autora do armazém A e B e, porque, depois da saída da Autora decidiram os Réus alterar o tipo de licenciamento. Que a obtenção de licença de utilização de um armazém como o arrendado em circunstâncias normais costuma demorar cerca de 8 a 15 dias;
L - Quanto ao facto de que a “Autora subarrendou ilicitamente uma sala a KK para que este prestasse o serviço de aulas de boxes a clientes da Escola ... e que, para o efeito, liquidava à mesma o equivalente a 250/300€ mensais”, resulta tal desde logo do depoimento da própria Autora (Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-0423_14-18-40, minutos 01:08:30 a 01:11:01) e da própria testemunha KK - Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_15-10-34 de 00:09:32 minutos 00:02:55 a 00:04:00. É, por isso, manifesto que se fez prova de tal facto, decisório para a apreciação da presente causa, devendo o mesmo ser aditado nos termos supra melhor requeridos.
LI - Quanto aos outros dois factos que se pretendem aditar, resultam os mesmos do depoimento tranquilo, coerente e detalhado do Sr. JJ – Ficheiro áudio n. Diligencia_182-23.3T8PVZ_2025-03-20_14-40-37, minutos 00:02:28 a 00:04:16, 00:05:09 a 00:08:10, 00:09:50 a 00:11:58, 00:19:35ª 00:21:15, 00:22:40, 00:23:46 a 00:23:55 a 00:24:12, pelo que devem tais factos igualmente serem aditados ao rol de factos provados.
LII - Atento o supra exposto, requer-se a alteração da matéria de facto, nos termos do art. 662.º do CPC, alteração que aqui se requer, nos termos supra melhores expostos, com as demais consequências legais,
LIII - A alteração da matéria de facto nos termos supra defendidos, a ser procedente importará em todo o caso a consequente revogação da sentença e a substituição da mesma por um acórdão que absolva os Réus de todos os pedidos e condene a Autora nos pedidos reconvencionais objeto do presente recurso (para além dos que já mereceram procedência na primeira instância), o que aqui vai invocado, com as demais consequências legais.
LIV - Em todo o caso, somos da opinião que mesmo que não ocorra tal alteração, analisados os autos de direito, sempre teria de ter sido proferida decisão oposta à proferida pelo Tribunal de Primeira Instância, por de direito tal exclusivamente se justificar.
LV - Acreditamos existir in casu efetivamente um erro de julgamento que urge sindicar com o presente recurso.
LVI - Comecemos, então, pela decisão, errónea e infundada, que determinou a condenação dos Recorrentes no pagamento à Recorrida da quantia de 54.004,90€, a qual não se poderá, salvo melhor opinião, manter. Entendemos que o Tribunal fez um enquadramento de direito desadequado e que houve uma errónea aplicação do direito.
LVII - Primeiramente, discordamos, ao contrário do que entendeu o douto Tribunal, sem atentar as peculiares circunstâncias do caso, que ocorreu a caducidade do contrato de arrendamento.
LVIII - Ora, embora concordemos, analisado o regime legal aplicável ao caso concreto e até em contravenção do que dispusemos na nossa contestação, com a sentença quando a mesma refere que “a Recorrida não resolveu o contrato de arrendamento por falta de licença”, a verdade é que não podemos, de todo, aceitar, como depois o fez o Tribunal de Primeira Instância, que ocorreu a caducidade do contrato, nos termos alegadamente do artigo 1051.º do Código Civil, validando assim o teor da carta enviada pela Recorrida.
LIX - O nosso primeiro grande ponto de discordância da sentença é precisamente que entendemos, ao contrário da decisão ora em crise, que o contrato de arrendamento não caducou em virtude da comunicação da decisão camarária.
LX - Como resulta da própria fundamentação da sentença, as cominações aplicáveis à falta de licença de utilização são as que resultam expressamente do artigo 5.º, n.ºs 5 e 7, do DL n.º 160/2006, de 8/8: a aplicação de uma coima ao senhorio e a possibilidade conferida ao inquilino de resolver o contrato, com direito de indemnização;
LXI - Há, adicionalmente, quem entenda, de forma inexpressiva e desatualizada, que a falta de licença pode até ser causa de nulidade do contrato, no entanto tal questão não foi invocada ou suscitada pela Recorrida, e estamos perante nulidade atípica que não é de conhecimento oficioso. Além de que a nulidade também só poderia ser declarada enquanto a falta não fosse suprida e à data de entrada de ação em juízo o imóvel já detinha licença de utilização.
LXII - Logo, e uma vez que a falta de licença de utilização não faz obviamente caducar o contrato de arrendamento, tal não resultando do referido normativo supra citado, muito menos consta do leque (na nossa opinião taxativa) de causas de caducidade previsto no artigo 1051.º do Código Civil, é manifesto que não assiste qualquer razão à Recorrida e/ou existe qualquer situação jurídica que faça nascer um pretenso direito de indemnização a seu favor.
LXIII - E não olvidemos que há parte da jurisprudência, que não acompanhamos, que considera que pode ocorrer extinção do contrato de locação, por caducidade, para além das hipóteses elencadas no art. 1051.º do CC, quando a base negocial que presidiu às estipulações contratuais das partes tenha assentado em pressupostos que deixaram de existir, designadamente nos casos de impossibilidade superveniente da prestação suscetíveis de conduzirem à extinção do vínculo contratual, nos termos previstos no art. 795.º do mesmo Código.
LXIV - Para tanto, em contrato de arrendamento, há-de verificar-se um evento ou circunstância, subtraído à vontade das partes, que tenha tornado definitivamente inviável, por inexigível, atento o fim contratual, a utilização do imóvel arrendado pelo locatário.
LXV - In casu, tal também não aconteceu, por se ter tratado de situação temporária passível de correção/sanação, a qual veio a ocorrer posteriormente, pelo que, e quanto muito, apenas se poderia considerar que ocorreu causa de suspensão do contrato de arrendamento, e não a sua caducidade, no período em que o mesmo esteve encerrado e até ter sido concedida a licença de utilização (período que se prolongou por vários meses face à pandemia e às alterações feitas ao locado pela Recorrida, que dificultaram burocraticamente todo o processo).
LXVI - Veja-se que a nossa melhor jurisprudência tem considerado que, por exemplo, a perda da coisa difere da simples privação temporária do locado, que é o que se verificou, quando muito, nos presentes autos. Mais, também é jurisprudencialmente aceite que a falta de licença de utilização de imóvel arrendado destinado à habitação não constitui incumprimento pelo senhorio do dever de facultar o gozo do locado, o que novamente evidencia que não havia qualquer causa de caducidade. Gozo esse que, relembre-se, até estava suspenso, também, por outro motivo, em virtude da pandemia e medidas existentes à data que determinaram fecho de ginásios e academias, etc, para evitar contágios do vírus covid-19. Cabendo, também, não esquecer, que a própria Recorrida neste período (desde julho de 2020 até data do envio da carta) não se encontrava a pagar qualquer renda, por ter pedido o deferimento do seu pagamento nos termos dos diplomas à data publicados para esse efeito. E, ainda, que mesmo após a cessação do contrato e até entrega do mesmo, continuou a gozar do locado, tendo lá mantido todas as suas máquinas, materiais, bens pessoais e profissionais, etc.
LXVII - Ora, não sendo a situação verificada causa de caducidade e não tendo a Recorrida recorrido à prerrogativa legal (opcional) da resolução do contrato, como bem assinalou a 1.ª instância atento o teor e conteúdo da missiva dirigida aos Recorrentes, sempre se terá de considerar que se limitou a mesma a denunciar o contrasto, inexistindo legalmente qualquer direito a ser indemnizada nos termos por si reclamados.
LXIX - O que implica a revogação da sentença ora em crise e a sua substituição, por outra, que absolva os Recorrentes de todos os pedidos e que considere, simultaneamente, procedentes os pedidos formulados referentes aos danos patrimoniais causados pela cessação ilícita do contrato.
LXX - No entanto, e mais uma vez por mero exercício intelectual de direito, novamente se diga que caso assim não o fosse, i.e, se se considerasse erroneamente que a determinação da câmara acarretaria a caducidade do contrato, a verdade é que também neste caso e salvo melhor opinião sempre se impunha decisão diversa da proferida.
LXXI - É que, ao contrário do que resulta da decisão ora em crise, essa determinação não produziu efeitos imediatos. Está dado por provado (facto 37) que em 05 de fevereiro de 2021, a Câmara Municipal ... emitiu ordem de cessação, tendo tal facto sido dado por provado com base no doc. 37 junto com a petição inicial, ignorou, contudo, o douto Tribunal e a Recorrida que essa ordem de cessação não tinha à data transitado em julgado e tal não iria acontecer tão cedo. Como resulta textualmente do doc. 37 e, depois, do doc. 38, ambas as decisões (de natureza provisória) encontravam-se em prazo de audiência prévia nos termos do artigo 121.º do CPA.
LXXII - Ou seja, como resulta de tais documentos e do CPA, essas propostas de decisão – incluindo a ordem de encerramento – não eram ainda definitivas e, por isso, mesmo careciam de validade e eficácia, não sendo executáveis ainda à data do envio da carta da câmara e da própria Recorrida, até porque estes prazos estavam suspensos, por via da Lei 4-B/2021, de 1 de fevereiro, que estabeleceu um regime de suspensão de prazos processuais e procedimentais decorrente das medidas adotadas no âmbito da pandemia da doença COVID-19, alterando a Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, tendo todos os prazos, incluindo os administrativos, ficado suspensos a partir do dia 22 de Janeiro de 2021. Sendo certo que esta suspensão de prazos – mesmo a considerar-se erroneamente, e no pior cenário, que o prazo para impugnar judicialmente a decisão (provisória) de encerramento começou a correr do dia mencionado nos documentos 37 e 38 (27 de Janeiro de 2021) – só cessou com a entrada em vigor no dia 06/04/2021 da Lei n.º 13-B/2021 e nos termos aí melhor estipulados no seu artigo 4.º.
LXXIII - E considerando que após a decisão final o prazo de impugnação do ato administrativo (de encerramento do estabelecimento) era de 90 dias (artigo 58.º do CPA), curial fica de concluir que tal decisão transitou em julgado e se efetivou muito depois da data (26 de Fevereiro de 2021) em que a Recorrida enviou a sua carta comunicando a alegada, mas inexistente, caducidade do contrato. E, em momento algum, foi junto qualquer documento que atestasse ou confirmasse a data em que foi proferida tal decisão definitiva e/ou que atestasse o seu trânsito em julgado, não se podendo, por isso, considerar, como o fez o douto Tribunal, que à data do envio da carta tinha ocorrido a (causa de) caducidade do mesmo, por tal ser manifesto falso e não resultar sequer da documentação junta.
LXXIV - Logo, a carta em causa não tem qualquer valor, sendo irrelevante, não, podendo, necessariamente serem os Recorrentes condenados a liquidar uma indemnização na sequência de uma alegada caducidade de um contrato que não ocorreu na data em que a Recorrida fez cessar ilicitamente o contrato de arrendamento, já que nessa data não haveria fundamento legal e factual para o fazer, caindo o pressuposto base que sustenta todas as outras falsas premissas alavancadas pela Recorrida e de que fez eco o douto Tribunal, o que impõe, ainda que por outra via, a consideração de que os Recorrentes devem ser absolvidos de todos os pedidos e, pelo contrário, serem devidamente indemnizados pelos danos patrimoniais que tiveram com a cessação ilícita do contrato de arrendamento.
LXXV - Sem prejuízo, e mais uma vez caso assim não se entendesse, o que novamente se admite apenas por mera hipótese académica, e decidisse hipoteticamente o douto Tribunal de Recurso, que a determinação da Câmara Municipal ... constituía causa de caducidade e que esta se verificava/ocorreu à data do envio da comunicação enviada pela Recorrida aos Recorrentes, na realidade e salvo melhor opinião sempre se teria de considerar que agiu a Recorrida em manifesto abuso de direito.
LXXVI - É que não se pode, de todo, desatender que: “Em 2020 não houve atividade normal por causa das restrições impostas pela Covid-19” – cfr. facto provado 47; A Recorrida não pagou as rendas de Julho de 2020 até à data da cessação do contrato e entrega do locado – cfr. facto provado 49 a contrario; Após a cessação do contrato, a Recorrida manteve-se no locado usufruindo do mesmo e exercendo o gozo da coisa até dia 3 de Junho de 2021 – cfr. facto provado 50. E, ainda, que como é do conhecimento do Tribunal na data em que a Recorrida comunicou a caducidade do contrato, estava o seu estabelecimento comercial encerrado ao público, em virtude das medidas de contenção da pandemia então em vigor por tempo indeterminado; Ou seja, em bom rigor neste período pandémico, iniciado em 2020 e que se prolongou pelo ano de 2021, era indiferente se existia ou não a licença de utilização, porque a Recorrida estava previamente a tal notificação da câmara igualmente impedida de exercer a sua atividade por imposição legal. E assim o continuou por largos meses após cessar ilicitamente o contrato, já que só em maio de 2021 foi possível praticar atividades de dança e aulas de grupo em estabelecimentos do género.
LXXVI - Aproveitou-se manifestamente a Recorrida da situação para cessar o contrato – no qual já não pagava a renda há vários meses - e tentar obter injustificadamente uma indemnização a que sabia não ter direito, tudo em claro abuso de direito que desconsiderou totalmente o douto Tribunal. E, pior, quando sabia que os Recorrentes tudo estavam a fazer para resolver a situação, conforme resulta dos factos provados 35 e 36.
LXXVII - Não se pode igualmente ignorar que a Recorrida estava já há 8 anos no locado e, em momento algum, apesar de necessário, como também resulta do senso comum e das regras da experiência, tratou do licenciamento específico para a sua atividade, o qual era obrigatório e necessário. Se houvesse licença de utilidade, a Ré continuaria a não conseguir exercer a sua atividade, por inércia própria, uma vez que nunca tratou de nada – apesar de se ter comprometido a tal.
LXXVIII - Mas mais: a Recorrida conhecia perfeitamente o local arrendado, à data da celebração, o estado em que este estava, a atividade que lá tinha sido exercida anteriormente (incompatível com a que viria a exercer), a data de construção antiga do mesmo, tendo-se conformado com tal situação, sem que nada fizesse e/ou diligenciasse até quando tal era necessário da sua parte. Nem sequer constando assente que a Recorrida – e esse ónus da prova era seu – não soubesse que o imóvel não dispunha da licença e seguro é que nem se alega ou está demonstrado que os Recorrentes afirmassem à Recorrida que o imóvel dispunha de tal licença, nada constando, aliás, no contrato nesse sentido.
LXXIX - A falta de licença também nenhuma perturbação de funcionamento da atividade no locado determinou em concreto já que, como se prontamente observou, à data das notificações administrativas e da cessação do contrato a atividade da Recorrida estava suspensa por outra causa (concorrente) prévia. Age abusivamente a Recorrida de direito, o que importa a neutralização do seu direito a invocar a caducidade do contrato nos termos em que o veio a fazer junto dos Recorrentes, o que aqui vai invocado nos termos do artigo 334.º do Código Civil e impõe, em termos similares, a improcedência total da ação da Recorrida e a procedência dos pedidos reconvencionais de natureza patrimonial supra melhor identificados no objeto do recurso.
LXXX - Aqui chegados e, mais uma vez no mundo das hipóteses, e sem prejuízo do alegado, cabe entrar agora na segunda fase deste nosso recurso, caso se entenda, contrariando aquela que é a nossa assertiva posição, que ocorreu a caducidade do contrato e que não houve qualquer abuso de direito, a .a verdade é que, em momento algum, tal teria resultado na atribuição de qualquer indemnização à Recorrida, muito menos nos termos em que tal foi decidido, discordando-se, por isso, na integra do segmento decisório constante da sentença denominado de “direitos que assistem à Recorrida pela cessação do contrato de arrendamento“.
LXXXI - Em primeiro lugar entendemos não estarem verificados os pressupostos do artigo 483.º do Código Civil, em especial porque a caducidade não se deveu necessariamente à culpa do locador, não podendo aos mesmos ser atribuído a culpa pela extinção do contrato.
LXXXII - Conforme já supra chamamos à colação não está dado por provado que a Recorrida não soubesse e/ou desconhecesse que o imóvel não tinha licença de utilização e que se conformou com tal facto ao longo de 8 anos – até porque nunca licenciou o imóvel para sua atividade (licença específica a seu cargo, de cariz obrigatória), para além de ser manifesto, e disso até resultar do teor da própria sentença e dos factos provados (35 e 36) que os Recorrentes quando se aperceberam da omissão existente tudo fizeram para resolver a situação, embora sem sucesso imediato por burocracias e atrasos inerentes à pandemia/covid-19 e também porque o licenciamento demorou muito mais por a Recorrida ter feito a junção de dois armazéns (o que implicava a alteração de plantas, projetos, etc.), sendo que segundo a pessoa contratada pelos Recorrentes, o normal era a regularização da situação em período não pandémico demorar cerca de 15 dias. Também contribuiu, como resulta do depoimento da testemunha JJ, o facto de a sua pessoa e a sua equipa ter tido covid e terem tido o escritório encerrado, para além da manifesta falta de colaboração e cooperação da Câmara Municipal ..., que até ignorou ou desrespeitou a imposição da suspensão de prazos existentes à data. Numa altura “normal” pré-pandémica não teria existido qualquer problema e a situação teria sido regularizada rapidamente sem qualquer ordem de encerramento. Não se olvide, ainda, que à data dos factos a Recorrida estava impedida de exercer a sua atividade por outro motivo legal.
LXXXIII - Acresce, ainda, complementarmente, que o dever de indemnizar pressupõe a mora do devedor, pelo que na ausência de demonstração da existência de mora, a conduta omissiva não pode ser tida como ilícita ou culposa, pressuposto este da indemnização. No nosso caso concreto, a Recorrida em momento algum interpelou judicial ou extrajudicialmente os Recorrentes para que, num prazo por si fixado, resolvessem a situação, sendo certo que estes quando tomaram conhecimento da posição da Câmara Municipal ... tudo fizeram para regularizar a situação.
LXXXIV - Não estando demonstrada a existência de interpelação, nem de recusa dos Réus em resolver o assunto, parece-nos, salvo melhor opinião, que inexiste mora dos Recorrentes, nos termos do disposto no artigo 805.º do Código Civil. Pelo que, na ausência de demonstração da existência de mora, a conduta omissiva não pode ser tida como ilícita ou culposa, o que aqui se invoca, pressuposto este da indemnização, o que implica que sejam absolvidos os Recorrentes de pagar qualquer indemnização à Recorrida por em abstrato não estarem sequer verificados todos os requisitos legais para que se pudesse arbitrar uma indemnização nos termos em que a mesma é reclamada pela Recorrida.
LXXXV - Sem prejuízo, e se assim não fosse, sempre se teria de entender que ocorrerem causas concorrentes para a verificação da caducidade, pelo que sempre existira, no pior dos cenários, uma culpa atenuada ou mitigada o que deveria relevar para efeitos de responsabilização dos Recorrentes em ultima ratio, o que vai aqui à cautela invocado, à luz do artigo 494.º (o que não aconteceu apesar do Tribunal citar esta norma na sua fundamentação) e/ou 570.º do CC.
LXXXVI - No entanto, essa hipotética indemnização a ser hipoteticamente devida, sempre estaria afastada expressamente por acordo das partes, tendo o douto Tribunal, em clara omissão de pronúncia, geradora da nulidade da sentença, que aqui vai invocada, nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º1, alínea d) do CPC, não se pronunciado sobre esta questão oportunamente invocada na contestação e que até deveria ter merecido despacho-saneador sentença.
LXXXVII - É que a cláusula quarta do contrato de arrendamento (que até está reproduzida nos factos dados por provados – facto provado 9) estipula expressamente que “À inquilina não é permitido fazer obras ou benfeitorias, a não ser a de conservação e de limpeza, sem autorização dos senhorios, por escrito e devidamente reconhecido, ficando estipulado que as que fizer, de acordo com a lei, ficam pertencendo ao imóvel, se outra coisa não for decidida pelos senhorios, não podendo a inquilina findo o contrato alegar direito de retenção ou pedir por elas qualquer indemnização”. Logo, toda e qualquer obra (incluindo as de adaptação) e/ou benfeitoria, independentemente da sua natureza (útil, necessária e/ou voluptuária), que tenha sido feita pela Recorrida não dá lugar a qualquer indemnização, sendo irrelevante, como é óbvio, a forma como decorreu a relação contratual e/ou se processou o seu término, até porque a validade e eficácia do contrato cessado não foi em momento alguma colocada em questão e/ou constitui objeto dos presentes autos. Ainda para mais quando a mesma nada demonstra e/ou prova, não juntando sequer qualquer prova documental de que obteve a devida autorização por escrito, por parte dos Recorrentes, para a realização das ditas obras/benfeitorias que agora invoca, o que era até condição essencial para que estivesse legitimada a fazer as mesmas.
LXXXVIII - Logo, por via desta cláusula, qualquer obra ou benfeitoria (a existir) feita pela Recorrida – e que não foi rejeitada pelos Recorrentes, como aliás aconteceu com referência a uma ou outra situação descrita na carta pelos Recorrentes enviada à sua pessoa em março de 2021, após a cessação do contrato - passou a fazer parte integrante do imóvel, sem direito a qualquer indemnização. É que estamos perante aquilo que a se comumente designa de cláusulas de exclusão de responsabilidade do senhorio por obras e/ou benfeitorias efetuadas pelo inquilino, as quais têm sido unanimemente aceites pela doutrina e pela jurisprudência nacional, face à supletividade do regime previsto no Código Civil quanto a benfeitorias, mas também em respeito pelo princípio da liberdade contratual.
LXXXIX - Em suma, carece de qualquer fundamento legal e factual o pedido que aqui contestamos, o qual deverá ser rejeitado na integra, com as demais consequências legais.
Mais se diga por mero esforço de raciocínio e para se evidenciar que a alegação da Recorrida é totalmente torpe e juridicamente mesquinha, que mesmo que não tivesse sido acordado no contrato o regime a aplicar às benfeitorias, que, de igual modo, nos parece evidente que sempre concorreriam outras causas de facto e de direito para que o Tribunal pudesse só por si considerar por não provada e improcedente o presente pedido indemnizatório.
XC - Para ser processualmente reconhecido um crédito por benfeitorias, têm de estar reunidos (alegados e provados) elementos factuais que permitam classificá-las como necessárias ou úteis e que permitam estabelecer o custo de cada uma delas, o valor que cada uma das despesas acrescentou à coisa e a medida do seu benefício no momento da entrega do locado. Benefício esse que, diga-se, no caso das benfeitorias necessárias não significa o mesmo que o reembolso nominal atualizado do seu custo, incumprindo igualmente a Recorrida o seu ónus de indicar o valor atual/real de tais benfeitorias, que, claramente, não se confunde com o preço que alegadamente teve com a Recorrida com as mesmas!
XCI - Em bom rigor, não há qualquer elemento factual sobre o enriquecimento que tais obras aportaram para a “coisa”; porque – importa acentuar a distinção – uma coisa é o custo duma despesa feita para melhorar a “coisa” e outra, diferente, o valor que tal despesa acrescentou à coisa e quanto a isto – quanto ao valor acrescentado pelas obras – nada se alegou. Do mesmo modo que a propósito das obras que possam ter constituído benfeitorias necessárias, também não há qualquer elemento factual sobre a data das mesmas, ignorando-se a medida do seu alegado benefício no momento actual (e a indemnização respeitante a tais benfeitorias não pode/deve ultrapassar o valor da benfeitoria à data da entrega).
XCII - É, por isso, indispensável alegar como fundamento da indemnização por benfeitorias necessárias e benfeitorias úteis, quais as obras correspondentes a cada uma das espécies e, ainda, quanto às necessárias, que elas se destinaram a evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, e, quanto às úteis, que a valorizam, que o levantamento a deterioraria e quais o respetivo custo e actual valor, o que não aconteceu nos presentes autos. Aliás, é claro que os factos materiais que permitem ao juiz concluir sobre a verificação dos indicados fundamentos são constitutivos do direito do autor, integrando-se na causa de pedir; daí que recaia sobre ele, autor, o ónus da prova respectivo (art.º 342º, nº 1). No caso presente, verifica-se que a Recorrida não descreveu nem caracterizou os trabalhos realizados de molde a propiciar a sua qualificação jurídica em termos seguros como benfeitorias úteis e (ou) necessárias; e também nada de concludente alegou na petição em ordem à demonstração de que o levantamento das úteis, a verificar-se, determinaria a deterioração do prédio. Como assim, o julgador encontrava-se impedido de dar como verificados tais factos com base numa suposta notoriedade que, é manifesto, não ocorre, por não se verificar quanto a eles o requisito exigido pelo art.º 514º, nº 1, do CPC, que é o de serem do conhecimento geral.
XCIII – Salvo melhor opinião, a Recorrida incumpre precisamente com este ónus, não tendo articulado factos que permitam a qualificação das alegadas benfeitorias/obras que diz ter feito e que descreve na sua petição inicial sempre de forma genérica e conjunta, já que se refere sempre às mesmas em bloco, como “benfeitorias úteis e necessárias”, sem que estabelece qualquer distinção entre as mesmas e que especifique dos trabalhos/obras por si indicados, quais são efetivamente correspondentes a benfeitorias necessárias e quais são os correspondentes a benfeitorias úteis. Como ressalta aliás da leitura dos artigos 31.º, 119.º e 125.º da petição inicial. Ora, tratando-se de factos essenciais, integradores da causa de pedir da acção, era à Recorrida que incumbia a respetiva alegação (artigo 5.º, nº 1, do Código de Processo Civil, na versão aplicável), não sendo possível ao tribunal suprir a falta de alegação (nºs 2 e 3 do mesmo preceito) nem, naturalmente, dispensar a respetiva prova.
XCIV - Inexplicavelmente esta questão foi oportunamente suscitada em sede de contestação, mas mais uma vez o Tribunal ignorou-a, numa clara nulidade por omissão de pronúncia, que comina a sentença de nulidade, nos termos da alínea d), do n.º1 do artigo 615.º do CPC, o que aqui vai, igualmente, invocado.
XCV - Pior, o Tribunal na sentença ora em crise, como já observamos a propósito da impugnação da matéria de facto, chega ao ponto inexplicável de referir que “não foi objecto de discussão saber se as obras foram integradas ou não no imóvel”, daí não retirando qualquer consequência jurídica quando tal era vital para a decisão a dar e quando é claro que tal ponto não foi objeto de discussão precisamente por a Recorrida ter incumprido com o seu ónus de alegação! E perante esta evidente falta de alegação, parece-nos que erroneamente o douto Tribunal ficcionou e/ou recorreu a presunções judiciais, quando não o podia, nem o devia ter feito, já que é unânime que não é possível recorrer-se a presunções judiciais para esse efeito, já que as presunções judiciais são deduções que a experiência permite retirar de factos conhecidos para firmar factos desconhecidos, de cuja prova depende a procedência ou a improcedência da acção. Não têm a virtualidade de inverter o ónus da prova, como as presunções legais, nem podem ultrapassar o incumprimento do ónus da alegação de factos essenciais. Estamos perante a manifesta falta de alegação de factos essenciais, que não pode ser substituída por esta inferência.
XCVI - Assim sendo, a acção estava desde o início, quanto a este pedido, condenada ao fracasso, pelo que nunca poderia tal pedido ter sido julgado por provado e parcialmente procedente, por ser inviável determinar se, de entre as obras alegadas, algumas (ou todas) poderiam ser havidas como benfeitorias necessárias ou se seriam úteis, impondo-se a imediata absolvição dos Recorrentes, por via de nova decisão que substitua a anterior, o que aqui vai requerido, com as demais consequências legais.
XCVII - Aliás – o que novamente vai alegado por mera cautela de patrocínio – facilmente se percebe porque é que a Recorrida falha com o seu ónus de alegação. É que analisado o doc. 19 da petição inicial, depois junto pela testemunha que era cunhado da Recorrida, textualmente transcrito no corpo da sua petição inicial, facilmente se apercebe que o que a Recorrida quer é ser ressarcida dos custos que teve com as referidas obras de adaptação do locado, de que fez uso durante oito anos, o que não se pode de todo consentir.
XCVIII - A Recorrida considera, entre outras coisas, benfeitorias “úteis e necessárias”, candeeiros de tecto, projetor audiovisual, sanitas e lavatórios, estrutura para sacos de boxe, saboneteiras, suportes de papel higiénico, suportes de papel para as mãos, lavagem e manutenção de espaços envolventes que não fazem parte do locado arrendado (incluindo arruamentos, muros e passeios!), transporte de lixo, pintura do portão de entrada do parque de armazém (ou seja, mais uma vez de coisa que não fazia parte do locado arrendado), espelhos, etc. E sem exceção tudo o que indica é suscetível de ser retirado (aliás há coisas listadas que foram efetivamente retiradas) do locado, a isso não se tendo, em momento algum, oposto os Recorrentes, muito menos em momento algum requereu a Recorrida o levantamento das mesmas. Até porque o que está descrito são trabalhos de adaptação do locado para o exercício de uma atividade muito específica que atualmente nem sequer interessa aos Recorrentes (já que, como vimos, licenciaram após a cessação do contato o locado para armazém) ou a quem pretendem arrendar o locado no futuro: escola de dança, educação, fitness, teatro, boxe, etc.
XCIX - Aliás, até notificaram a mesma para retirar do imóvel as paredes em pladur que dividem o espaço em pequenos salões, tapar a abertura que fez da passagem para o outro armazém, retirar o equipamento de ventilação e renovação do ar e retirar o tapamento que colocaram para dividir o outro armazém, mas sem qualquer sucesso.
C - Veja-se, inclusivamente, que a Recorrida peticiona um valor que é quase igual ao valor da soma da totalidade das rendas efetivamente recebidas pelos Réu entre abril de 2013 e a data da entrega do locado, quando a existir indemnização a ser lhe atribuída – o que não é o caso – o que importaria sempre seria o valor objetivo ou venal da coisa (valor real) e não o custo que a Ré terá tido quando realizou tais obras/trabalhos. Se isto não é novamente abuso de direito e litigância de má-fé então não sabemos o que é!
CI - A Recorrida quer é claramente enriquecer às custas dos Recorrentes, o que se lamenta, indiciando uma lista de trabalhos/obras/benfeitorias que diz ter feito, pedindo por elas um valor que nem sequer reflete o estado em que estava o locado quando foi entregue e o efeito do tempo e do uso sobre tais alegadas obras, mais sendo certo que tais obras não só não valorizam o locado, como também não se destinaram a evitar a sua degradação! E, pior do que isso, quer que os Recorrentes paguem algo que ficou acordado desde o início que seria liquidado pela mesma e que claramente não constituem benfeitorias úteis ou necessárias: as obras de adaptação do locado para que este ficasse apto a servir o exercício da atividade da Recorrida, que, como se viu, era multidisciplinar e transversal a uma série de (sub)atividades lúdicas, desportivas, lazer, estudo/escolares, etc.
CII - Ora, no nosso caso concreto, salvo melhor opinião, não ficou demonstrado – nem sequer é claramente alegado - que as obras supostamente realizadas tenham aumentado o valor do locado ou que dele possam ser retiradas, sem detrimento para a coisa onde se radicaram. Face à (parca) factualidade alegada, não resulta que as obras supostamente efetuadas tivessem por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do local arrendado, mas antes adaptar esse espaço à exploração de uma escola de dança (teatro, estúdio de fitness, boxe, centro de estudos, etc.), não resultando, assim, estar-se em presença de benfeitorias no locado. E, nem sequer, também, se pode concluir daquela factualidade alegada que as supostas obras realizadas pelos Recorrentes aumentaram o valor da fracção, pelo contrário, parece-nos claro, que a diminuíram, por não servirem para, no mesmo local, se exercer outra actividade, atendendo até ao licenciamento que os Recorrentes depois optaram por escolher. Até porque como já se referiu previamente, os Recorrentes para conseguirem arrendar o locado a futuros interessados, e com base na licença emitida em maio de 2021, precisam de retirar do imóvel os tectos falsos, paredes de pladur, sistema de ar, ringe de boxe, etc. etc.
CIII - Assim sendo, tratando-se, claramente de uma situação de meras obras de adaptação e não de benfeitorias necessárias e/ou úteis, que constituem parte integrante da fracção locada, nem tão pouco de deteriorações lícitas, para efeitos da sua reparação, no momento da restituição da fracção arrendada, não cabe, por isso, à Recorrida, se impossibilitada de as levantar, sem detrimento da coisa, o direito a ser indemnizada pelo seu valor, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa, nos termos das disposições combinadas dos artigos 1273º, nºs 1 e 2 e 473 nº 1, do CC.
CIV - Mais acresce, e independentemente da forma como se qualificar as alegadas obras subjacentes ao pedido indemnizatório da Recorrida, que as mesmas foram usadas de forma intensa, anos a fio, pela Recorrida, que exercia uma atividade de desgaste demarcado das instalações, pelo que, sempre se terá de considerar que as mesmas perderam todo o seu valor. Nunca podendo, seja a que título for, exigido aos Recorrentes uma indemnização pelas mesmas. Numa última nota, refira-se ainda que nunca se poderia aceitar que tais obras foram de conservação e/ou manutenção do locado, como ao de leve e quanto a alguns itens foi a Recorrida alegando e o que foi validado pelo Tribunal, visto que ambas as partes reconheceram no contrato de forma expressa que o locado estava em bom estado, tal igualmente se presumindo legalmente (artigo 1043, n.º 2 do CC), mais sendo certo que os custos com reparações relativas a deteriorações e danificações eram da sua responsabilidade (cláusula sexta, sétima e oitava do contrato), pelo que também por aqui a sua pretensão teria de decair. Impõe-se, por isso, também com base nestas considerações, por uma via ou por outra, a improcedência do pedido ora em crise.
CV - Colhendo destes argumentos, e sem prejuízo do até aqui exposto, caso o Tribunal de Recurso venha a entender que efetivamente é devida uma indemnização à Recorrida pela caducidade do contrato e que cumpriu a mesma com o seu ónus de alegação e prova, o que não se consente, de todo, apenas se admitindo por mero exercício de patrocínio, a verdade é que nunca se poderá concordar com o valor fixado pelo douto Tribunal por partir o mesmo de pressupostos errados e critérios estapafúrdios. Primeiro, o Tribunal valida a “listagem” apresentada pela Recorrente, sem que elimine trabalhos e/ou materiais que não são benfeitorias. Foi mais fácil demitir-se do seu trabalho e considerar-se tudo como benfeitoria não removível! Depois, o Tribunal atendeu ao preço indicado à alegada data de 2021 (sem qualquer suporte legal e/ou com referência a fontes quanto a preços de mercado, materiais e mão de obra nesta data), sem que tenha considerado que as partes assumiram que as “obras” foram feitas por si diretamente – ou seja, sem custo de mão de obra – e com materiais fornecidos em grande parte pelo pai da Autora, tudo com preços mais baixos e/ou especiais. O que importaria que tais valores a serem verdadeiros e reais para os ditos trabalhos em 2021, tivessem de sofrer um expressivo desconto/redução de aproximadamente 40 a 50%, seguindo as regras da experiência e os princípios da equidade.
CVI - Mas não falhou só aqui o Tribunal! Depois, faz uma atualização sem que explique qual foi o coeficiente utilizado. Sendo, igualmente, inexplicável como é que o Tribunal pode coagitar “que as obras foram feitas na perspetiva do arrendamento se prolongar por um lapso de tempo longo. Vinte anos parece um período curial”, quando nenhuma prova foi feita de tal projeção por parte da Recorrida e quando, independentemente disso, o contrato – que é o que interessa e transpõe/reflete o acordo das partes e a duração prevista e prazos de oposição/denúncia - era de duração anual, ou seja, renovável por períodos de um ano, sendo suscetível, por isso, de ser denunciado a qualquer ano.
CVII - A Autora (e o Tribunal), com todo o devido respeito que é muito, com rigor e bom senso só podia(m), à luz das regras da experiência, cogitar que a qualquer momento o arrendamento poderia ser terminado, pelos Réus, independentemente do valor que despendeu ou não em obras e no seu projeto. O raciocínio do Tribunal é temerário e não pode ser aceite. À data da comunicação da caducidade, e estando o contrato já renovado por mais um ano (por falta de denúncia/oposição), apenas poderia a Autora projetar beneficiar do mesmo até abril de 2022, pois, entretanto, se assim fosse a sua vontade, os Recorrentes poderiam livremente, à luz da liberdade contratual, pôr fim ao mesmo.
Como o poderia fazer a Autora.
CVIII - Logo, deve na indemnização a fixar-se considerar – como o fez devidamente o Tribunal – o proveito que a Autora teve em 7 anos de uso, retirando esse período da indemnização a atribuir e considerar-se, simultaneamente, que o valor expectável de tempo de usufruto das mesmas que deixou de ter a Recorrida se cifraria em apenas um ano, face ao que estipula o contrato, o que levaria à mais lógica conclusão de que teria o cálculo de ser feito considerando uma percentagem de 12,5% em vez dos abusivos 61,25% utilizados.
CIX - Aliás, também aqui na fixação do valor há um manifesto abuso de direito por parte da Recorrida, que aqui se invoca, à boleia de quem o Tribunal atribui uma indemnização desproporcional e em clara violação do princípio do equilíbrio das prestações. A Autora não quer “cobrir” os seus danos com obras! A Autora quer receber o que não gastou em obras – veja-se que as obras foram na sua grande maioria feitas pelo seu marido e familiares, com materiais vendidos a preço de custo ou com desconto pelo seu pai que detém empresa da área – pretendo, em bom rigor, ver devolvido o montante que equivale ao valor despendido por si em rendas enquanto gozou do locado.
CX - É que uma decisão destas acarreta manifestos prejuízos para os Réus, não se podendo olvidar que no tempo em que perdurou a relação laboral a Recorrida liquidou 87 meses de renda (de abril de 2013 a junho de 2020, depois tendo de deixar pagar por motivos relacionados com as medidas covid-19) a 800€ por mês. Ou seja, com o arrendamento obtiveram os Réus, neste lapso temporal, um valor de 69.600€ em rendas (87 meses x800€), e isto sem contar com as despesas que tiveram em manutenção do locado (algumas juntas aos autos, com referência à fachada e quadro elétrico) e impostos fiscais ao longo da relação contratual. Se a este valor descontarmos a abusiva e desproporcional indemnização arbitrada pelo Tribunal, é quase como se os Réus tivessem comodatado gratuitamente o imóvel durante a quase totalidade da duração da relação contratual à Recorrida, o que não se pode obviamente aceita e realça a insensatez e a injustiça da decisão ora em crise, impondo-se a sua revogação e a alteração por uma que considere neutralizado o direito da Autora em ser indemnizada por manifesto abuso de direito e/ou, em ultima ratio, que reduza o valor a arbitrar por o raciocínio e cálculo efetuado pelo Tribunal estar incorreto e desfasado da realidade.
CXI - O princípio da proporcionalidade implica uma justa medida, isto é, a escolha das soluções de que decorram menos gravames, sacrifícios ou perturbações para a posição jurídica dos interessados, acabando por funcionar como factor de equilíbrio, de garantia e de controle dos meios e medidas adotadas.
CXII - Sendo indubitável, para além de abusivo de direito, o valor reclamado pela Autora e arbitrado pelo Tribunal de Primeira Instância, constituinte o mesmo manifestamente um sacrifício exorbitante ou desmesurado para os Recorrentes, pelo que se o douto Tribunal de Recurso decidir pela atribuição de uma indemnização pelos danos patrimoniais sempre deverá reduzir o montante a atribuir, atendendo ao que supra melhor escrevemos e argumentamos, o que aqui vai defendido, com as demais consequências legais.
CXIII - Em suma, deve ser revogada a decisão que condenou os Réus no pagamento de uma indemnização pelos danos patrimoniais que considerou a Autora ter direito em virtude da caducidade do contrato de arrendamento.
CXIV - Igual alteração deve recair sobre a decisão que considerou parcialmente procedente a atribuição à Recorrida de uma indemnização por alegados danos morais por carecer a dita decisão de qualquer fundamento legal e/ou factual, por ser manifesto que inexistem quaisquer danos (morais) a ressarcir, e/ou, quando muito, que mereçam a tutela do direito, para além de ser manifestamente claro que não estão preenchidos os requisitos do artigo 496.º do Código Civil.
CXV - O Tribunal limitou-se a dar por provado que o encerramento da escola causou tristeza e frustração à Recorrida, o que é insuficiente para justificar a atribuição de uma indemnização por simples transtornos e frustrações, que não se confundem e/ou constituem qualquer dano moral efetivo e/ou relevo para a intervenção do direito.
CXVI - Como se viu a cessação do contrato de arrendamento careceu de qualquer licitude, não se podendo, igualmente, olvidar que nos meses que se seguiram à mesma, a Autora, após o período de confinamento legal, voltou a exercer, em termos similares ao que fazia anteriormente, a sua atividade profissional, num novo estabelecimento por si aberto que oferecia as mesmas valências. Sem qualquer perda de rendimento e/ou danos na sua imagem e honra. Muito menos “valem” tais transtornos a quantia astronómica de 3.000,00€!
CXVII - Impõe-se, assim, a absolvição total dos Recorrentes dos pedidos formulados pela Recorrida, alterando-se a decisão da Primeira Instância em consonância nos termos melhor propostos.
CXVIII - Entramos, agora, na segunda fase do recurso, referente aos pedidos formulados em reconvenção, por não concordamos com a improcedência parcial de um deles e com a improcedência total de outro deles.
CXIX - Ora, conforme adiantamos no início das presentes alegações, os Recorrentes concordam com a procedência total do pedido de pagamento das rendas vencidas e não pagas de Agosto, Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2020 e Janeiro e Fevereiro no valor global de 5.600€ e com a decisão de condenação da Autora no pagamento da indemnização prevista no artigo 1045.º referente ao período de março a junho de 2021, embora discordem nesta segunda questão do valor atribuído pelo douto Tribunal, por considerarem que o pedido deveria ter procedido na integra e não apenas parcialmente.
CXX - Igualmente, discordam, e pretendem, por isso, sindicar através do presente recurso, a decisão que considerou improcedentes os pedidos de condenação da Autora no pagamento da quantia de 16.200,00€ pela ocupação ilícita de um outro armazém entre janeiro de 2017 e Junho de 2021 e do pagamento do valor dos danos de 8.000,00€ que causou aos Réus pela cessação ilícita do contrato de arrendamento.
CXXI - Quanto à primeira questão, o Tribunal seguindo jurisprudência que não acompanhamos entende que não há lugar à elevação ao dobro da indemnização pela mora na entrega do locado, referindo que não houve interpelação da Recorrida para o efeito e que por isso a indemnização tem de ser paga em singelo. Ora, seguimos precisamente a jurisprudência que entende o contrário, mormente que não é necessária qualquer interpelação para o efeito, daí que e seguindo-se esta posição tal seria só por si suficiente para obter a procedência do recurso nesta parte. Acompanhamos a doutrina e melhor jurisprudência que entende que obrigação de restituição da coisa locada é uma obrigação a prazo ou a termo e, dentro das obrigações a prazo ou a termo, é uma obrigação a prazo ou termo certo (cf. artigo 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil), dispensando a parte da interpelação do devedor. No nosso caso, como está dado por provado, a obrigação de restituição não foi cumprida no momento devido, presumindo-se, nos termos do artigo 799.º do Código Civil, que o facto de a causa de a obrigação não ter sido cumprida no momento devido é imputável ao locatário. Ora, não tendo sido ilidida a presunção do artigo 799.º do Código civil, devia aplicar-se o regime da mora (artigo 804.º, n.º 2, em ligação com o artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil). E, mais se diga, que se se entendesse que a elevação do valor estava sujeita a interpelação, que ao contrário do entendido pelo douto Tribunal, tal interpelação ocorreu, conforme resulta da carta enviada pelos Réus à Autora (parcialmente citada no facto provado 40), já que os Réus enviaram carta à Autora onde solicitavam que entregasse o locado expurgado das benfeitorias que não eram do seu interesse e eram suscetíveis de serem removidas.
Impõe-se, por isso, nesta parte, a revogação da decisão ora em crise e a sua substituição por outra que se digne a elevar ao dobro a indemnização devida e oportunamente reclamada pela entrega não atempada do locado.
CXXII - Quanto à segunda questão, o Tribunal apresenta uma decisão minimalista, de fundamentação escassa e incompreensível. Considerou o Tribunal, efetivamente, por provado (ainda que se tenha impugnado tal facto oportunamente supra), que “Em 2017, o 2.º R autorizou a A. a utilizar uma parte do segundo edifício do prédio do RR para a instalação de uma nova sala para a atividade da A.”- Cfr. facto provado 23. No entanto, na nossa opinião, tal é insuficiente para se considerar afastada a responsabilidade da Autora e se considerar o pedido previamente formulado por improcedente. É que parece olvidar-se o douto Tribunal de 1.ª Instância, talvez pela abordagem simplista que fez à questão, que resulta do artigo 1024.º, n.º 2 do Código Civil, que o arrendamento de prédio indiviso feito apenas por um do consorte só se considera válido quanto os restantes comproprietários manifestem, antes ou depois do contrato, por escrito, o seu assentimento. Prova essa que não logrou produzir a Recorrida, nada tendo junto para esse efeito. A existir qualquer contrato verbal ou “autorização” de apenas um dos Réus, é manifesto que o arrendamento em causa é inválido/nulo, e/ou, no mínimo, ineficaz quanto ao comproprietário não consultado e/ou que não autorizou ou consentiu com o arrendamento, pelo que no pior dos cenários sempre teria este o direito de ser indemnizado. O que se traduziu, segundo aparamentos, ao longo de mais de 54 meses num prejuízo mensal de aproximadamente 300€, já que esse seria o valor comercial do dito espaço ilicitamente ocupado caso os Recorrentes tivessem optado por lhes arrendar o mesmo e/ou a terceiros, havendo também de compensar o dano de privação de uso, ainda para mais quando a ocupação ilícita desses espaço obstava também ao arrendamento da totalidade do referido armazém cujo valor de renda se cifrava em valor igual ou superior ao da renda paga pela Autora, devendo ser a sentença revogada e substituída por outra que condena a Autora no pagamento do pedido de 16.200,00€ formulado na reconvenção oportunamente deduzida nos presentes autos.
CXXIII - Acresce, ainda, como já anteriormente se referiu, que entendem os Réus que a denúncia contratual operada pela Autora foi ilícita e injustificada, por ter sido completamente abusiva de direito e/ou sem que estivessem verificados os pressupostos para que o pudesse fazer (precisamente por não existir à data do envio da carta qualquer causa de caducidade do contrato, muito menos qualquer mora ou culpa dos Recorrentes), nos termos supra melhor desenvolvidos que aqui se são por reproduzidos. Durante quase oito anos a Autora utilizou o locado para o fim para o qual lhe foi o mesmo arrendado, pagando as respetivas rendas, o que levou necessariamente o senhorio a convencer-se e a confiar legitimamente que a atuação da mesma jamais despoletaria uma cessação contratual por alegada falta de licença. Ainda para mais quando a mesma é feita “coincidentemente” num lapso temporal em que, independentemente da existência de licença ou não e/ou de decisão administrativa de cessação da actividade no locado arrendado, a Autora estava proibida de exercer a sua actividade no local por causa das medidas em vigor para contenção e prevenção da pandemia covid-19 e quando era espectável que a situação ficasse resolvida ainda antes do término desse mesmo confinamento e/ou da cessação das referidas medidas que limitavam/impediam o exercício da atividade da Autora, como veio a acontecer, com a emissão da licença a ocorrer parcos meses depois.
CXXIV - É, por isso, claro que a Autora excedeu os ditames da boa-fé e que não existia qualquer causa imputável ao senhorio e ou culpa deste que lhe permitisse cessar o contrato nos termos em que e o fez e na data em que o fez. Logo, deve o douto Tribunal não só declarar que a cessação do contrato de arrendamento, atentas as circunstâncias em que foi emitida, foi abusiva (nos termos do artigo 334.º do Código Civil) e/ou ilícita e injustificada, mais devendo condenar a Autora ressarcir os Réus pelos danos que tal resolução lhe causaram e que se seguida se passam a quantificar.
CXXV - Ora, e atendendo a que a duração do contrato e suas renovações era de um ano, no mínimo, em Fevereiro de 2021, e sem a dita cessação, o referido contrato já se teria renovado por pelo menos mais um ano (já que o prazo para se opor à mesma já estava ultrapassado), pelo que, era para os Recorrentes expectável, nessa data, que iriam pelo menos continuar a ter esse rendimento mensal por parte do arrendamento da Autora até pelo menos abril de 2022.
CXXVI - Logo, e atendendo ao que já foi peticionado nos pedidos anteriores, e considerado procedente (pagamento das rendas até data entrega locado), sempre deverá a Autora ser condenada a pagar aos Recorridos o valor correspondente às rendas de julho de 2021 a abril de 2022 (10 meses), no valor global de 8.000€, acrescido de juros vencidos e vincendos, a título de danos provocados pela ilícita cessação do contrato, pugnando-se, por isso, que a sentença ora em crise seja revogada e alterada para outra que considere este pedido por provado e procedente.
CXXVII - Em suma, atendendo aos fundamentos de direito e aos factos apresentados e aqui reapreciados, nos termos de direito, deve ser dado provimento ao presente recurso e, por via dele, ser revogada a sentença, ora em crise, e ser a mesma substituída por um acórdão que absolva os Réus de todos os pedidos e, simultaneamente, condene a Autora no pagamento dos pedidos reconvencionais objeto do presente recurso (para além dos que constavam já na sentença original como procedentes) o que aqui vai invocado, com as demais consequências legais.
Termos em que e nos demais de direito deve ser dado provimento ao presente recurso e, por via dele, deve a sentença, ora em crise, ser revogada, por manifesta violação dos artigos 334.º, 473.º, 483.º, 494.º, 496.º, 570.º, 804.º, 805.º, 1043.º, 1045.º, 1051.º e 1273.º DO CÓDIGO CIVIL, 5.º, 514.º E 662.º DO CPC, 58.º E 121.º DO CPA, 5.º DO DL 160/2006, DE 08/08 E DOS DIPLOMAS 1-A/2020, DE 19 DE MARÇO DE 2020, 4-B/2021 DE 1 FEVEREIRO DE 2021 E 13-B/2021, e substituída por um acórdão que julgue por não provada e improcedente a presente acção judicial, absolvendo os réus de todos os pedidos, e que considere, simultaneamente, procedentes os pedidos reconvencionais objeto do presente recurso (para além dos que constavam já na sentença original como procedentes e que não foram aqui sindicados) com as demais consequências legais. fazendo-se, assim, a habitual justiça!
3. Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
4. OS FACTOS
Foram os seguintes os factos considerados na douta sentença:
Factos provados
1 - Em 5 de Abril de 2013, A. (autora) e RR (réus) celebraram o contrato de arrendamento junto à p.i. como doc. 1.
2 - Nos termos desse contrato, os RR. deram de arrendamento à A. o prédio urbano correspondente a um armazém sito na Avenida ..., ..., na freguesia ..., concelho da Trofa, inscrito na respectiva matriz sob o artigo ....
3 - Pelo mesmo contrato, os RR. deram de arrendamento à A. esse seu armazém "para o exercício da sua actividade".
4 - Pelo prazo de um ano, com início em 1 de Maio de 2013 e renovando-se automaticamente por sucessivos e iguais períodos de 1 ano enquanto não houvesse denúncia.
5 - Com a renda mensal de € 800,00.
6 - A cláusula terceira diz que: "o local arrendado destina-se a atividades económicas designadas por "outras prestações de serviços" (CIRS 1519)."
7 - O interveniente DD assinou o contrato como “terceiro outorgante” aí se referindo que tem a qualidade de “fiador”, nada mais menciona o contrato quanto a ele outorgante ou à fiança.
8 - Foi acordado verbalmente entre os Réus e a Autora e o marido que este seria fiador.
9 - A cláusula quarta do contrato estabelece que “à inquilina não é permitido fazer obras ou benfeitorias, a não ser as de conservação e de limpeza, sem autorização dos senhorios, por escrito e devidamente reconhecido, ficando estipulado que as que fizer, de acordo com a lei, ficam a pertencendo ao imóvel, se outra coisa não for decidida pelos senhorios, não podendo a inquilina findo o contrato alegar direito de retenção ou pedir indemnização.”
10 - A cláusula sétima dispõe que “a inquilina deverá, findo o contrato, entregar aos senhorios o imóvel arrendado em bom, estado de limpeza e conservação e com todo os vidros, chaves e demais pertenças, indemnizando os proprietários dos prejuízos que porventura possa haver.
11 - A cláusula nona que “servem o arrendado em comum a entrada de acesso nº 200, que vai da E.M: até ao portão do armazém 1.”
12 - A A. era, e é, professora de dança e pretendia exercer a sua atividade de no armazém dos RR., e ali criar uma escola de dança.
13 - Foi acordado entre as partes que a A. faria as obras no interior do armazém para adaptação à sua actividade.
14 - Os RR. colocaram um quadro elétrico e iluminação.
15 - A autora considerou o quadro insuficiente, substituiu-o por outro bem como toda a iluminação por lâmpadas LED.
16 - O piso do estacionamento estava muito danificado e tinha a malha sol à vista, falhas no cimento e irregularidades que impediam de poder circular no mesmo com segurança.
17 - A A. fez a limpeza do exterior.
18 - Foi a autora quem fez a ligação da instalação da água à rede pública conforme combinado com os réus
19 - A fachada do locado tinha fissuras, rachadelas, microfissuras e tinha a pintura desgastada.
20 - A A. fez as obras de recuperação da fachada.
21 - A A. deu início à sua atividade no locado em 1 de Junho 2013, abrindo nessa data ao público a sua escola de dança denominada “Escola ...”.
22 - Apesar da A. ter arrendado apenas um armazém, no prédio dos RR. havia outro contíguo, abandonado.
23 - Em 2017, o 2º R autorizou a A. a utilizar uma parte do segundo edifício do prédio do RR para a instalação de uma nova sala para a atividade da A.
24 -- A. autora realizou obras para criar a nova sala de atividades.
25 - A autora ocupou esse espaço desde o Verão de 2017.
26 - Durante o ano letivo de 2018/2019, a A. dirigiu-se à Câmara Municipal ... a fim de obter esclarecimentos sobre o necessário para concorrer ao Ensino Articulado no ramo artístico da dança e teatro.
27 - Entre os documentos necessários para instruir o respectivo procedimento foram solicitados plantas de construção e licenças municipais e o Alvará de Utilização.
28 - Em 20 de Novembro de 2019, a autora enviou cartas registadas aos réus a pedir a licença de utilização e as plantas do edifício;
29 - Os réus apenas disponibilizaram cópia de um pedido de vistoria à Câmara Municipal ....
30 - O armazém possuía licença de construção.
31 - Mas não dispunha de qualquer licença de utilização.
32 - A autora teve que interromper a candidatura ao Ensino Articulado por falta de licença de utilização.
33 - Em 15 de Setembro de 2020, depois de obter informações quanto ao procedimento para a mudança da finalidade de atividade do local, enviou a A. ao 2º R pedido de preenchimento de formulário e pedido de contacto com pessoa da Câmara Municipal ... para resolver o problema da licença de utilização.
34 - Em 17-11-2020 foi emitida e enviada pela Câmara Municipal ... notificação denunciando a falta de licença de utilização do edifício arrendado à A. e ordenando a realização de vários procedimentos necessários à devida regularização no prazo de 45 dias.
35 - Os Réus contrataram o arquiteto JJ para resolver o problema da falta de licença.
36 - Em 8 de Janeiro de 2021, os réus comunicam por email à autora que o arqº JJ estava a dar andamento ao processo de licenciamento.
37 - Em 05 de Fevereiro 2021 a Câmara Municipal ... emitiu ordem de cessação da utilização.
38 - A autoridade administrativa indeferiu o pedido de manutenção da actividade durante o processo de legalização.
39 - A A. enviou aos RR. em 26 de Fevereiro 2021 carta registada com aviso de recepção, com a declaração seguinte:
“… 1. Por carta registada datada de 05.02.2021, cuja cópia se anexa, foi a aqui signatária notificada pela Câmara Municipal ... da decisão de encerramento, por falta de licença de utilização, do m/ estabelecimento instalado no imóvel arrendado a V. Exª.
2. Em face da decisão da Câmara Municipal ... de encerramento do m/estabelecimento proferida em 03.02.2021, o arrendamento celebrado com V. Exa. em 05.04.2013 cessa por impossibilidade legal do mesmo, por culpa exclusivamente imputável a V. Exa.
3. Fica, assim, V. Exa. notificado que, nos próximos dias, irei retirar do V/ locado os meus bens e em breve entregar-lhe-ei a chave do mesmo.”
40 - Os RR. responderam à A. com o teor da sua carta de 9 de Março 2021 onde referem, designadamente:
“(…) venho por este meio manifestar a minha surpresa pela decisão que tomou ao
cessar o contrato de arrendamento. Lamento que isso tenha acontecido, as coisas não correram bem, esta é a triste realidade. por essa razão cumpre-me informar V.Exa que de acordo com a cláusula Quarta do contrato de Arrendamento foi decidido pelos senhorios não aceitar as obras infra referidas, solicitando que V/Exa se digne proceder às seguintes diligencias: retirar do imóvel as paredes em pladur que dividem o espaço em pequenos salões; tapar a abertura que fizeram da passagem para o outro armazém; Retirar o equipamento de ventilação e renovação do ar; retirar o tapamento que colocaram para dividir o outro armazém. Utilizando uma parte para seu proveito.”
41 – Os réus sempre disseram à autora para continuar a sua atividade mesmo após todas notificações recebidas da Câmara Municipal.
42 - A autora realizou as obras e trabalhos com os valores reportados a 2021 que a seguir se discriminam:
I Limpeza de armazém
1.1
Transporte a vazadouro de todo o material proveniente das demolições 1 500,00€
1.2 Abertura e tapamento de roços para todas as especialidades. 750,00 €
1.3 Transporte a vazadouro de todo o material que se encontrava no recinto proveniente de antigos inquilinos. (tal como se pode verificar nas fotos) montanha de sucata e lixo como também rolos cilíndricos de granito. 1 875,00 €
1.4 Lavagem a máquina de alta-pressão de todo o exterior incluindo fachadas exteriores de armazém; muros; arruamentos e passeios (inclui água da companhia, eletricidade, mão-de-obra e aluguer de máquina) 1 725,00 €
1.5 Desentupimento e lavagem de calões do telhado, condutores, valetas e caixas existentes. 375,00 €
1.6 Limpeza e manutenção de todos os espaços verdes envolventes ao armazém (corte de silvas, podas de arvores e plantação de plantas e adubação das terras. 337,50 € Valor parcial 6 562,50 €
II Pladur / Pinturas
2.1 Fornecimento e montagem de tecto falso em gesso cartonado 13 mm, suportado por estrutura metálica de emassado e pintado. 7 698,60
2.2 Fornecimento e montagem de tecto falso em gesso cartonado hidrófugo 13 mm no wc, suportado por estrutura metálica emassado e pintado (Zona Húmidas). 900,00
2.3 Fornecimento e montagem de paredes divisórias dupla face em gesso cartonado 13 mm com isolamento em lã de rocha, suportado por estrutura metálica de 70mm para uma altura de 4,50m, emaçado e pintado. 10 303,07
2.4 Fornecimento e montagem de forra de paredes em gesso cartonado 13mm com calha ómega, emaçadas e pintadas. 2 592,00
2.5 Reparação de paredes e tectos existentes no interior do edifício incluindo a sua pintura. 2 322,00
2.6 Fornecimento e montagem de tecto 2 808,00
2.7 Reparação e pintura das 3 fachadas exteriores incluindo o tratamento de todas as fissuras e ferro nos pilares aparentes. 3 900,00
2.8 Reparação e pintura do portão de entrada do parque do armazém (o portão encontrava-se completamente danificado e totalmente com ferrugem e foi restaurado por completo) 570,00
2.9 Reparação e pintura dos muros da entrada principal da rua incluindo muro das caixas da rede pública como restantes 3 900,00
Valor parcial 34 993,67 €
III Revestimentos
3.1 Fornecimento e aplicação massa de regularização em todos os pavimentos danificados para posterior aplicação de novo. 900,00 €
3.2 Fornecimento e colocação de pavimento flutuante AC5de 8mm Carvalho ou similar para as 3 salas de dança e sala de estudo. 6 468,75 €
3.3 Fornecimento e colocação de revestimento cerâmico em paredes até 2,00m de altura, conforme amostra apresentada no WC, e nos dois balneários, incluindo a sua betumação 1 872,00 €
3.4 Fornecimento e colocação de revestimento cerâmico no pavimento, conforme amostra apresentada no WC, e nos dois balneários, incluindo a sua betumação. 912,00 €
3.5 Raspagem e envernizamento de todo o soalho existente na sala do teatro no primeiro piso. 1 080,00 €
3.6 Raspagem e envernizamento de degraus de acesso à sala de estudo no primeiro piso. 300,00 €
3.7 Retificação de pavimento existente com colocação de cerâmica danificadas ou inexistente e sua betumação. 900,00 €
Valor parcial 12 432,75 €
IV Carpinteiro / Serralheiro / Vidraceiro
4.1 Fornecimento e colocação de portas interiores esmaltadas a branco, incluindo aros, guarnições e ferragens em aço inox. - Porta de uma folha de abrir com 800x2000mm. 3 240,00 €
4.2 Fornecimento e aplicação de Porta com 2 folhas esmaltado a castanho brilho, incluindo aros, guarnições e ferragens em aço inox para porta de entrada principal. 660,00 €
4.3 Fornecimento e aplicação de apainelados das janelas da sala do Ballet. 300,00€
4.4 Fornecimento e aplicação de porta de impedir acesso ao interior do balcão de atendimento com dobradiça Piano 360,00 €
4.5 Reparação e envernizamento de balcão de atendimento. 240,00 €
4.6 Fornecimento e colocação de rodapé em MDF esmaltado a branco. 2 274,00€
4.7 Fornecimento e aplicação de vidros e espelhos:
Vidro incolor de 6 mm 2000x800mm un 2,00 192,00 € 384,00 €
Vidro incolor de 10mm 2000x1800mm un 1,00 270,00 € 270,00 €
Espelhos de 5mm com 600x800mm un 4,00 30,00 € 120,00 €
Espelhos de 5mm nas salas de dança m2 48,00 72,00 € 3 456,00 €
Vidro incolor de 10 mm 2500x600mm (balcão) un 1,00 336,00 € 336,00 €
Vidro fosco de 10 mm 2300x600mm m2 5,00 102,00 € 510,00 €
4.8 Fornecimento e aplicação de caixilhos lacado a branco com janelas basculantes, incluindo vidro incolor simples de 6mm.
2050 x 800 un 1,00 384,00 € 384,00 €
2500 x 800 un 1,00 480,00 € 480,00 €
4.9 Fornecimento e aplicação de porta em ferro metalizado e pintado com vidro para porta de acesso à copa do exterior do edifício. 600,00 €
4.10 Construção de casa do gás e zona de máquina para aquecimento de águas sanitárias, incluindo 4 portas em ferro galvanizado e posteriormente pintado e colocação de telha sandwich. 1 800,00 €
4.11 Fornecimento e aplicação de cobertura entrada principal em ferro metalizado e pintado, com telha de favo e caleira. 1 068,00 €
4.12 Fornecimento e aplicação de canhões de fechaduras de todas as portas no qual algumas tiveram de ser (estroncadas) por falta de chaves 180,00 €
Valor parcial 16 662,00 €
V Canalização
5.1 Fornecimento e montagem de tubagens para abastecimento de água fria, quente e esgotos, incluindo todas as válvulas e acessórios necessários ao seu bom funcionamento, nos balnearios e wc. 2 870,00 €
5.2 Fornecimento e montagem de louças sanitárias, marca Zoom branca ou similar, incluindo ligações e acessórios. - Sanita compacta descarga chão + tampo un 3,00 150,00 € 450,00 € - Lavatorio suspenso un 4,00 120,00 € 480,00 € - Misturadora hospitalar cromada un 1,00 90,00 € 90,00 € - Torneira temporizada para lavatórios. un 3,00 60,00 € 180,00 € - Conjunto completo de torneira temporizada para duche nos balneários. 540,00 €
5.3 Fornecimento e aplicação de circuito de gás da casa do gás até ao esquentador para aquecimento de gás. 150,00 €
5.4 Fornecimento e aplicação de banca em inox e misturadora de cozinha fixa à parede. 180,00 €
5.5 Fornecimento e aplicação de caixa de contador de água da rede publica (indaqua) junto à rua Pública, incluindo o ramal de aproximadamente 100ml. 1050,00 €
5.6 Construção de caixas de visita da rede de águas resíduais para ligação a Fossa Sética existente. € 675,00 €
5.7 Fornecimento e aplicação de grelhas para recuperação de águas dos duches 225,00 €
Valor parcial 6 890,00 €
VI Electricidade
6.1 Fornecimento e montagem de quadro para alimentação de todo o sistema eléctrico do centro de dança designadamente tomadas de uso geral, iluminação e equipamentos, incluindo todos os materiais e acessórios necessários ao seu perfeito funcionamento. 3 250,00 €
6.2 Fornecimento e montagem de iluminação de acordo com a seguinte descriminação: - Projector de encastrar 795,50 € -Candeeiros de teto reguláveis em altura. 325,00 € -Armaduras estanques 227,50 €
6.3 Fornecimento e montagem de tomadas de uso geral, telecomunicações e rede de acordo com a seguinte descriminação: - Tomadas de luz 780,00 € - Tomadas de Rede 260,00 € - Tomadas de TV 78,00 €
6.4 Fornecimento e colocação de sistema de detecção de incêndio, constituído por central e detectores ópticos. 1 190,00 €
6.5 Fornecimento e colocação de iluminação de emergência de acordo com a legislação em vígor. 630,00 €
6.6 Fornecimento e colocação de campainha sem fios na porta de entrada. 32,50€
6.7 Fornecimento e colocação de kit deficientes vg 1,00 455,00 € 455,00 €
Valor parcial 8 023,50 €
VII Instalações mecânicas
7.1 Fornecimento e montagem de sistema de extração e insuflação de ar novo, nas salas de dança, incluindo grelhas e motores. 3 900,00 €
7.2 Fornecimento e montagem de sistema de extração nos balneários femininos e masculinos. Incluindo grelhas e motores. 1 200,00 €
Valor parcial 5 100,00 €
VIII Estrutura/Suporte Sacos Boxe
8.1 Fornecimento e montagem de estrutura/biga em cruz para suporte de sacos de boxe com 8m x 3m 1 200,00 €
Valor parcial 1 200,00 €
IX Extras
9.1 Fornecimento e Aplicação de diversos utensílios para WC tais como saboneteiras; suportes de papel higiénicos, suportes de papel para as mãos; € 600,00 €
Valor parcial 600,00 €
Valor Total sem IVA 92 464,42 €
43 - Por essas obras, a autora suportou valor não apurado, mas não inferior a 2.453,67€.
44 - Parte das obras ficaram integradas e a fazer parte do prédio.
45 - A autora não exerceu a sua atividade profissional desde a data em que Câmara Municipal determinou a cessação da actividade no locado, até Outubro de 2021 quando abriu a escola noutro local.
46 - Em 2019, a A. teve um resultado líquido de € 4.587,89 pela atividade exercida no locado.
47 - No ano de 2020 não houve atividade normal por causa das restrições impostas pela Covid 19.
48 - O encerramento da escola causou tristeza e frustração à autora
49 - A autora pagou as rendas até à do mês de Julho de 2020.
50 - A autora entregou o imóvel aos réus em 3/6/2021.
51 – Os réus suportaram 6.150,00€ de custos com o licenciamento.
Factos não provados
A - Os RR. acordaram com a autora fazer a recuperação e limpeza da parte exterior do locado e sua envolvente, incluindo a requalificação do telhado, caleiras e condutores.
B - E obrigaram-se ainda os RR – no período de um a dois anos após o início da vigência do contrato – a proceder à requalificação do parque de estacionamento.
C - Os RR. acordaram com a autora que iriam também substituir a rede que divide o espaço locado à A. do restante do prédio, pois que estava podre e ameaçava cair e danificar os veículos ou até magoar alguma pessoa.
D - A ligação à água da companhia devia ter sido feita pelos RR. até à data da abertura do estabelecimento da A. no locado, ou seja, até ao dia 1 de Junho 2013.
E - O armazém contíguo ao arrendado criava perigos vários para o locado, tais como a criação e propagação de pragas, ratazanas, cobras e ratos.
F - E, mais uma vez, a A. teve de fazer uma limpeza geral de todo o espaço envolvente.
G - Os réus disseram à autora que a documentação do prédio que haviam entregue bastava para comprovar a existência da licença de utilização
H - E que não havia necessidade de alteração da mesma, pois a licença de utilização que o seu prédio possuía era adequada para a atividade da A.
I - O 2º réu nada fez na sequência da comunicação da autora de 15/9/2020.
J - Os réus depois da notificação da Câmara de 17/11/2020 nada fizeram.
K - A autora não pôde exercer a sua atividade profissional de Outubro de 2021 em diante.
L - Teve de explicar a todos os alunos e pais os motivos da cessação da atividade e da impossibilidade de poder continuar o projeto.
M - O que lhe causou desgosto e vergonha e sofrimento moral…
N - Sentiu-se enganada pelos RR.
O - E, porque pedira dinheiro emprestado a familiares e amigos para realizar este seu projeto de vida, ao deparar-se com o abrupto fim do mesmo, sentiu enorme vergonha perante esses familiares e amigos.
P - As partes acordaram que o arrendamento não incluía o parque estacionamento.
R - O montante da renda teve em conta o investimento a fazer pela autora.
R - Foi acordado que a autora trataria do licenciamento.
S - A autora sabia que não estava licenciado para prestações de serviços;
T - A autora informou os réus em Junho de 2013 que estava tudo tratado em termos de licenciamento.
U - A autora não foi autorizada a utilizar uma parte do segundo edifício do prédio.
V - se a autora informou os réus em Junho de 2013 que estava tudo tratado em termos de licenciamento.
W - A autora não foi autorizada a utilizar uma parte do segundo edifício do prédio.
X - A autora subarrendou essa parte do segundo edifício
Y - Em reunião de 25/11/2019 os réus deram à autora a documentação que tinham para esta tratar do licenciamento;
Z - De nada mais são informados pela autora sobre o licenciamento até à notificação de Novembro de 2020 (47º).
AA - A autora planeou terminar com o seu negócio, devido à pandemia;
BB - Foi ela que apresentou queixa á Câmara pela falta de licença para provocar a decisão de encerramento;
CC - A autora e o marido fizeram constar na comunidade que foi pro culpa dos réus que a escola foi encerrada;
DD - Acusaram os réus de os terem lesado em milhares de euros;
EE - Qualificaram-nos de desinteressados pela comunidade, de causarem acidentes e de porem em causa a segurança das pessoas;
FF - Chamaram os réus de mentirosos e irresponsáveis (art. 165º)
GG - Os réus sofreram desgosto e abalo que levou os médicos a aconselharem-nos a abstrair do sucedido e receitaram-lhes medicamentos pro isso.
HH - Os réus passaram a ser olhados de lado e por isso evitaram deslocações nessa zona.
II - Sentiram-se manchados na sua honra, tiveram insónias e apatia, afastando-se das pessoas mais próximas por vergonha;
JJ - O mau estado de limpeza e de conservação do locado quando foi entregue.
KK - A totalidade do arrendado estava completamente imundo e sujo, cheio de lixo, pó, manchas de utilização excessiva e com um intenso cheiro a mofo, o que só poderá ser ultrapassado com uma profunda limpeza contratada a uma empresa da área;
LL - Foram identificadas várias infestações de mosquitos, baratas e outro tipo de insetos e até ratos face à indevida conservação do locado e à parcial destruição/má utilização do isolamento do espaço, o que só poderá ser resolvido com a intervenção de empresas para desinfestação das referidas pragas;
MM - As paredes do armazém – para além de não estarem na cor de origem – estão completamente sujas, com marcas e riscos de uso intensivo, necessitando de serem alisadas e pintadas na sua cor natural;
NN - o pavimento dos espaços onde se localizavam as salas de Aula e Hall está danificado, cheio de buracos, rachadelas, raspas e marcas de uso intensivo, sendo necessário substituir o mesmo;
OO - A caixilharia (janelas e portas) de todo o armazém está empenada e com sinais de excesso/má utilização, sendo necessária a respetiva substituição;
PP - Há ainda alguns vidros partidos e também, nos wcs, alguma louça partida e/ou rachada;
QQ - Sistema elétrico e tomadas também com necessidades de reparação;
RR - a razão para o imóvel só ser entregue em 3/6/2021 (art.s 15º a 19º);
SS - A demora da entrega do locado aos réus deveu-se ao facto de, em várias conversas após a resolução do contrato, pediram à Autora que tivesse “paciência” e esperasse, porque o licenciamento estava a decorrer, e que não tardaria nada iria recomeçar a sua vida normal, e muito antes de próximo ano letivo.
TT - E também ao facto de ter ocorrido durante duas semanas desse período a impossibilidade de entrada de viaturas no local, através da única entrada de acesso ao mesmo, que estava e esteve – propositadamente ou não - impedida com um monte de paralelos e cubos de cimento.
UU - Os materiais de construção foram colocados na frente do portão de acesso ao local, impedindo entradas e saídas durante mais de duas semanas.
5. Apreciando o mérito do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas questões suscitadas nas conclusões dos recorrentes, e apenas destas, sem prejuízo de a lei impor ou permitir o conhecimento oficioso de outras: art.º 615º nº 1 al. d) e e), ex vi do art.º 666º, 635º nº 4 e 639º nº 1 e 2, todos do Código de Processo Civil (CPC).
No caso, são as seguintes as questões a decidir:
· Nulidade da sentença por omissão de pronúncia
· Reapreciação da matéria de facto
· Reapreciação da matéria de direito
5.1. Nulidade da sentença por omissão de pronúncia
§ 1º - Prescreve o art.º 615º do CPC: 1 - É nula a sentença quando: (…) d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento; (…).
O exato conteúdo do que sejam as questões a resolver foi objeto de abundante tratamento doutrinal [[1]] e jurisprudencial [[2]], havendo neste momento um consenso no sentido de que não se devem confundir as questões a resolver propriamente ditas com as razões ou argumentos, de facto ou de direito, invocadas pelas partes, para sustentar a solução que defendem a propósito de cada questão a resolver.
Assim, a nulidade não se verifica quando o juiz deixe de apreciar algum ou todos os argumentos invocados, conhecendo, contudo, da questão.
Alberto dos Reis, a propósito de qual o critério de reconhecimento do que se deve entender por questão a resolver, pondera: «as questões suscitadas pelas partes só podem ser devidamente individualizadas quando se souber não só quem põe a questão (sujeitos), qual o objecto dela (pedido), mas também qual o fundamento ou razão do pedido apresentado». [[3]]
E, em termos jurisprudenciais, «As “questões” a apreciar reportam-se aos assuntos juridicamente relevantes, pontos essenciais de facto ou direito em que as partes fundamentam as suas pretensões». [[4]]
No caso, estamos perante um contrato de arrendamento. Em ponto algum da sua PI, referiu a Autora quais as razões de direito que servem de fundamento à ação, o que seria de toda a relevância para evitar mal-entendidos (art.º 552º nº 1 al. d) do CPC).
Porém, essa falta de menção não constitui obstáculo já que, o “juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito” (nº 3 do art.º 5º do CPC); ou seja, fosse, quais fossem os fundamentos de direito invocados, eles não eram vinculativos para o Tribunal.
Temos que a Autora pediu várias quantias a título de indemnização (por prejuízos patrimoniais e não patrimoniais).
Olhada a alegação factual que constitui o substrato de tais pedidos, temos que, em resumo, a Autora outorgou um contrato de arrendamento com os Réus, de um armazém, para nele criar uma escola de dança; mais alega ter ficado acordado verbalmente (à margem do clausulado do contrato) que a Autora poderia transformar o interior do locado de acordo com as necessidades da sua atividade, enquanto que aos Réus competiria fazer a recuperação e limpeza da parte exterior do locado e sua envolvente, incluindo a requalificação do telhado, caleiras e condutores, dado o estado de deterioração do imóvel.
Messa sequência, a Autora realizou um volume de obras no interior do locado; porém, dado os Réus não terem cumprido com as obras do exterior, também as realizou ela. Todas as obras foram elencadas no ponto 119 da PI, obras essas que a Autora sempre qualificou com “benfeitorias, úteis e necessárias” ao longo da PI e que importaram no valor total de € 113.731,24.
Mais alegou que o estabelecimento começou a funcionar, e funcionou durante vários anos.
Sucede que, em 2019 pretendeu concorrer para ministrar no estabelecimento o Ensino Articulado no ramo artístico da dança e teatro. Na sequência dessa pretensão, ficou então a saber que o locado não tinha licença de utilização para comércio ou serviços, o que não só inviabilizou o projeto, como levou a que a Câmara Municipal tivesse emitido ordem de encerramento do locado e de proibição da ocupação e utilização do mesmo (05/02/2021), ordem essa que tornou impossível a manutenção da atividade da Autora no locado.
A Autora comunicou então aos Réus que o arrendamento “cessa por impossibilidade legal do mesmo, por culpa exclusivamente imputável a V. Exa” e pretende com a ação o ressarcimento dos danos e prejuízos causados pelos Réus pela cessação do arrendamento.
Na contestação, para além de refutarem que tais obras possam constituir benfeitorias, os Réus invocaram uma “cláusula de exclusão de responsabilidade do senhorio por obras e/ou benfeitorias efetuadas pelo inquilino”.
Efetivamente ficou a consta da cláusula quarta do contrato de arrendamento que: «À inquilina não é permitido fazer obras ou benfeitorias, a não ser a de conservação e de limpeza, sem autorização dos senhorios, por escrito e devidamente reconhecido, ficando estipulado que as que fizer, de acordo com a lei, ficam pertencendo ao imóvel, se outra coisa não for decidida pelos senhorios, não podendo a inquilina findo o contrato alegar direito de retenção ou pedir por elas qualquer indemnização».
Os Réus/Recorrentes invocam agora a omissão de pronúncia da sentença sobre essa questão.
Nos termos do nº 1 do art.º 641º do CPC, o Mmº Juiz conheceu das nulidades nos seguintes termos:
«Os recorrentes, nas conclusões LXXXVI e XCIV das alegações de recurso, arguem a nulidade da sentença por omissão de pronúncia.
A conclusão LXXXVI debruça-se sobre a imponderação de um acordo das partes que afastou o direito da inquilina a indemnização por obras que realizasse no locado. Segundo os recorrentes tal cláusula contratual merecia que o processo não passasse do saneador.
A conclusão XCIV versa sobre a não articulação na petição inicial de factos essenciais para permitirem qualificar as benfeitorias como úteis ou como necessárias.
Ora, aqui não estão em causa questões que obrigassem a que o tribunal se pronunciasse. São meros (sem desprimor) argumentos jurídicos. E o tribunal não tem que analisar todos os argumentos esgrimidos.
Na verdade, numa formulação já clássica, pode dizer-se que questões não são razões. A omissão de pronúncia sobre as primeiras gera nulidade da sentença, sobre as outras, não. O que os recorrentes invocam, são estas segundas.
Indeferem-se, assim, as arguidas nulidades (art. 617º, 1, CPC).»
Temos de convir que no domínio da responsabilidade contratual, uma cláusula de exclusão de responsabilidade integra uma exceção perentória inominada, na medida em que, a vingar, impede/modifica ou extingue o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor (art.º 576º nº 3 do CPC).
Nessa medida, constitui um assunto juridicamente relevante da defesa que impõe o respetivo conhecimento na sentença.
Olhada a sentença temos que, no que toca ao mérito da ação, foram analisadas/decididas as seguintes questões:
· 1ª questão - quem estava obrigado a diligenciar pela obtenção da licença de utilização do locado.
· 2ª questão - se a autora podia ou não fazer cessar o contrato de arrendamento.
· 3ª questão - direitos que assistem à autora pela cessação do contrato de arrendamento.
Nesta 3ª questão, depois de se ter concluído serem os Réus culpados da extinção do contrato e estarem obrigados a indemnizar a autora, passou-se à abordagem dos danos indemnizáveis peticionados.
E neste particular, sem nunca se proceder a qualquer menção sobre a qualificação das obras, designadamente o seu carácter ou natureza de benfeitorias — apenas se diz que «Nos danos patrimoniais avultam as obras que a autora realizou no locado e de que acabou por não retirar proveito. Provou que tinham um valor de 92.464,42 € à data de 2021, sem IVA.» —, procedeu-se logo ao cômputo do que se achava devido, terminando com a condenação dos Réus a pagar à Autora, a esse título, a quantia de € 54.004,90 de indemnização pelas obras e trabalhos feitos pela autora no locado.
A ser assim, temos de concluir pela efetiva omissão de pronúncia de uma questão que se impunha, por juridicamente relevante.
§ 2º - Tendo-se concluído pela nulidade da sentença, incumbe a este Tribunal averiguar se é possível colmatá-la aqui em sede de recurso, face à regra de substituição ao tribunal recorrido consignada no art.º 665º do CPC.
E é de entender que sim, dado que a dita cláusula consta como facto provado 9, operando-se depois o conhecimento da questão aquando do conhecimento da matéria de direito, que é a sua sede própria.
5.2. Reapreciação da matéria de facto
Sobre os factos provados 15), 16), 19), 20), 22), 23), 32), 33), 42), 43), 44) e 45), que os Recorrentes pretendem ver não provados.
Sabemos que, pese embora a gravação, existem várias componentes dos depoimentos que não transparecem da gravação. Donde, a importância do juízo formado pela 1ª instância, face à sua posição privilegiada resultante dos princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova.
Sob pena de se estar a considerar a “livre convicção do Recorrente”, em detrimento da “livre convicção do julgador”, não se pode fundamentar o ataque à matéria de facto fornecendo apenas a versão dos factos que se considera mais correta. [[5]]
Ao contrário, o que nesta sede compete ao Recorrente, é a alegação/demonstração de que as provas produzidas não consentem a análise feita pelo juiz, de que a análise crítica por ele feita contraria a lógica, a razão e as regras da experiência comum.
Noutra perspetiva, tratando-se duma questão de credibilidade, não pode ignorar-se o quanto, as mais das vezes, é impossível apurar a verdade absoluta e ontológica, pelo que o processo se basta com a verdade processual.
Daí que seja entendimento consensual que a alteração da matéria de facto só deve ser efetuada pelo Tribunal da Relação quando, depois de ouvida integralmente a prova gravada, conclua, com a necessária segurança, ter existido erro de apreciação no sentido das regras da vida e da experiência.
«Contudo, a alteração deve ser efectuada com segurança e rodeada das necessárias precauções, centrando-se nas desconformidades encontradas entre a prova produzida em audiência — após efectiva audição dos respectivos depoimentos — e os fundamentos indicados pelo julgador de 1ª instância (…).
Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte» [[6]]
Como referem os Recorrentes, a análise que aqui se efetuará irá ser feita “de forma articulada por questões de simplicidade processual e facilidade de leitura e respetiva análise e para evitar a citação constante e repetida dos mesmos trechos de prova dos intervenientes processuais e dos documentos juntos aos autos”.
Sobre as obras efetuadas pela Autora, cremos nenhuma dúvida existir que foi executado um volume de obra substancial.
Coisa diferente será a apreciação em termos de direito sobre se o valor dessas obras será ressarcível.
Começando pelos meios probatórios mais objetivos (documentais), basta confrontar o estado atual do prédio, que resulta das fotos juntas da inspeção ao local, com as fotografias juntas com a PI demonstrativas do estado à data do arrendamento. É patente a diferença, demonstrativa de que muitas obras foram feitas.
As obras descritas no facto provado 42 correspondem às que foram elencadas no documento nº 19 junto com a PI, que a Autora apelidou de “auto de medição” e que integra um documento particular sem qualquer assinatura ou menção de quem o realizou.
Não obstante, em audiência de julgamento, EE, eng.º civil e cunhado da Autora admitiu ter sido ele quem o elaborou e com ele (e seu teor) foi confrontado.
Argumentam os Recorrentes que tal não pode ser considerado um documento, antes integrando um “parecer técnico” desprovido de valor probatório. Não concordamos. Como resulta do art.º 362º do Código Civil (CC), por documento entende-se qualquer objeto elaborado pelo homem com o fim de reproduzir ou representar uma pessoa, coisa ou facto.
No caso, estamos perante um escrito onde se elencam vários trabalhos.
Já um parecer técnico, podendo também integrar um escrito, e nessa medida um documento, tem a caraterística de emitir uma opinião ou solução sobre determinado assunto.
O documento 19 não expressa qualquer opinião, limitando-se a elencar vários trabalhos sob os items descrição dos trabalhos, unidade, quantidade, e preço unitário e total.
Sobre o seu valor probatório, há que atender à especial posição de quem elaborou o documento, EE, eng.º civil e que esteve envolvido nas obras, assumindo aqui a posição que Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora apelidam de testemunha pericial. [[7]]
Mas não foi apenas esse o fundamento da prova do facto. Os Recorrentes convocam ainda os depoimentos de HH (que foi aluna da Autora e posteriormente trabalhou para ela no espaço em causa), GG (vizinho e amigo da Autora) e FF (pai da Autora, que tem uma empresa de pladur e venda de materiais de construção, e que participou nas obras).
Curiosamente o Mmº Juiz fundamentou a prova de tais factos com recurso, também, a esses 3 depoimentos, bem como o de KK (que deu aulas de boxe no espaço), referindo-se na motivação que “Foi com base nos depoimentos daquelas testemunhas que se provou que as obras, interiores e exteriores, foram realizadas pela autora. E aquilo que concretamente foi feito”.
Efetivamente, todas as testemunhas falaram das obras. Nem todas elas referiram exaustivamente todo o elenco referido no doc. 19, mas a elas se referiram.
Assim, HH deu nota de já conhecer o espaço antes da Autora fazer as obras (é da zona e por força da amizade). Estava vazio e completamente abandonado. Pavimento danificado, cimento de muitos anos, quebrado/partido, cheio de silvas e arvoredo, paredes esbatidas ao abandono. Por dentro tinha muito cascalho, sujo, abandonado, espaço amplo sem paredes divisórias. Tetos não se recorda. Não tinha luz. Trabalhou lá até fechar. Obras foi tudo a AA. O que viu presencialmente foi a limpeza das silvas e arvoredo (era o marido que as estava a fazer) e uma pintura dos azulejos cá fora. O resto só via quando ia trabalhar, quando chegava para dar aulas, as obras já estavam feitas. Não sabe se o marido as fez todas, mas via-o sempre lá a acompanhar as obras. A partir da inauguração, o espaço exterior teve mais obras; quando chegava, o que via era sempre a AA e o marido. Depois, a pintura do edifício por fora. [[8]] Sala do edifício ao lado, tendo-se aberto uma porta. Mais espelhos, chão, paredes. Obras sempre feitas em agosto, que era o mês de férias.
Refira-se ainda que em contra-instância, nada foi perguntado sobre isso, nem se tentou pôr em causa a credibilidade da testemunha; conformou-se com o depoimento.
FF referiu que antes o acesso era complicado, tudo deteriorado, designadamente o pavimento, houve carros a furar, não era em terra, era aquelas misturas de obras e de edifício abandonado. O interior foi preciso limpá-lo, tinha cerâmicas, tetos caídos, ferros, tinha o que um armazém tem quando está 10/15 anos parado, os tetos caem abaixo. Fez lá “tudo o que é da minha área, de interior”, pladur, pinturas, tetos, foi tudo revestido a pladur. Deu uma ajuda na limpeza exterior, andaram lá funcionários seus. Sabe que foi feito o ramal da água. Na envolvente, teve de tapar buracos, recompor a entrada, arranjou um camião de betão num amigo. A outra sala, mais tarde, também foi ele a fazer a divisória e a reparar o teto. Inquirido sobre o “mapa”: gesso cartonado, 273 m2, acha razoável estes metros; paredes divisórias dupla face com lã de rocha, 3 e meio/quatro de altura; paredes forradas a gesso cartonado, uma “divisória é uma placa de cada lado, uma forra é uma placa só” (além das divisões, também houve forras nas paredes exteriores). Começaram as obras no início de 2013. Ficou com balneários a funcionar.
GG, “ia lá de vez em quando” para conversar com o marido da Autora quando ele lá estava. Quando eles alugaram começaram a fazer as obras. Quando ficaram prontas foi lá no dia da inauguração. Antes, tudo cheio de entulho e tinha loiças sanitárias partidas, muita tijoleira partida. Quem lá funcionou antes foi um armazém de loiças sanitárias, mato ou erva, mesmo junto à entrada o cimento estava esburacado, via-se a malha sol. Depois eles fizeram essa parte toda nova. A mezzanine estava cheia de pastas de arquivo, loiças sanitárias. Antes da inauguração foi lá algumas vezes conversar com o marido da Autora. Uma das vezes viu lá o eletricista. Na inauguração estava tudo arrumado, quem conhecesse antes diria não ser o mesmo.
KK, “por fora estava tudo estragado; “eu é que limpava as ervas por fora”; foi ele que arranjou uns camiões de betão através dum amigo.
EE, conhecia o espaço antes (empresa venda loiças), fechou e o espaço ficou vazio. Foi lá depois do contrato, tudo cheio de entulho. Por dentro cheio de entulho, lixos, quem saiu deixou tudo degradado, loiças partidas, divisórias, muito teto com isolamento caído no chão. Por fora, tudo degradado, pilares com ferros à vista, pintura degradada, cheio de silvas, portão da entrada principal degradado e a cair, porta lateral entrada nem dava para abrir (o proprietário teve de estroncar. Sobre o acordo – não assistiu, mas sabe que tudo o que fossem obras interiores era da AA. O senhorio iria fazer o arruamento todo, abastecimento de águas, portões da entrada, o telhado (chovia lá dentro), só meteu “cola e veda” e não continuou, tiveram de ser eles a retificar, ele nunca quis saber. Foi feito um quadro elétrico novo, baixada, tudo novo. O que estava nem tinha disjuntores, até estava no chão; aliás, não havia eletricidade. Trocou iluminação por lâmpadas LED, os focos, tudo novo. Exterior – pintaram tudo (as 3 fachadas), retificaram todos os pilares que tinham ferro à vista (dando tratamento ao ferro). A porta da entrada de vidro ficou, mas tiveram de fazer um telheirozinho na frente para as pessoas se abrigarem; a porta lateral para a copa foi nova, feita por eles, tiveram de fazer a casa do gás por causa dos balneários. Fizeram também a limpeza exterior, os muros, reparar e pintar o portão entrada, não havia água da companhia, tiveram de instalar contador e fazer a baixada de 100 metros até dentro. Piso exterior – era buracos por todo o lado, ao início meteram “pico”/”pixe” (é o que sai do alcatrão); houve 3 carros de clientes que furaram lá porque em sítios tinha a “malha sol” à vista; depois conforme o pavimento se ia degradando, tiveram de meter cimento nos buracos que iam aparecendo. Retificaram a rede lateral do lado direito, lavar o muro de pedro do lado esquerdo. Mais tarde, quando estavam a demolir a mezzanine, no armazém velho, veio um dos senhorios e estiveram a ver. Ficou combinado então só aquela sala (o senhorio queria que ficassem com o espaço todos, mas eles não tinham dinheiro). Estava tudo degradado, uma montanha de entulho (ferro, cerâmicas, loiças velhas). Por baixo dessa sala havia um espaço com coisas dos antigos inquilinos. Fizeram uma parede para fechar (não se ver o resto do armazém), forra a toda a volta, um teto novo, iluminação, quadro elétrico, pavimento, uma porta de correr em madeira esmaltada. Acompanhou a obra toda e orientou os trabalhos, mas houve empresas lá a trabalhar e ajuda do pai da AA (tem uma empresa de fornecimento e aplicação de pladur). Pichelaria foi contratado com o Sr. LL, a parte de aplicação de cerâmica foi um dos meus tios, a parte de eletricidade foi uma empresa da Maia, a parte de ventilação fomos nós que compramos o material e aplicamos e veio uma empresa só fazer as ligações. Eu tenho aqui o levantamento de tudo o que eu fiz em 2021 (as obras foram anteriores). Se fosse agora não eram estes valores. Existem faturas, o material foi comprado, agora há muita coisa que foi entreajuda entre todos”, isto é, eu ajudei, posso-lhe dizer o soalho de lá eu ajudei a aplicar porque eu ajudo o meu irmão; o meu irmão não me ia pagar.
Por fim, as declarações de parte da Autora, foi fazer a visita com o Sr. BB (um dos senhorios), disseram querer 800 euros, por fora era destroços por todo o lado (loiças sanitárias, sanitas, silvas, restos de tijoleiras, fachada com aberturas, janelas péssimas, fachada com aberturas, piso em brita e com buracos, malha sol à vista, rede podre); por dentro havia mostruários e loiças, papéis, (tinha sido loja/armazém de loiças). Ela e o marido calculavam 2 meses de obras, eles deram a hipótese que começassem as obras e durante um mês não pagariam renda; começaram as obras em abril e abriram portas em 01 de junho de 2013. Eles disseram que tratariam da parte de fora, nomeadamente o piso esburacado e a rede podre, limpeza atrás e a parte da fachada e colocariam luz; efetivamente colocaram lá um pequeno quadro elétrico. Telhado era em fibrocimento; eles disseram que primeiro queriam ver aquilo a funcionar para terem de novo amor ao espaço e então depois fariam as obras, designadamente o telhado. Disseram que iam fazer a retificação do logradouro em frente para estacionamento; havia uma rede esburacada e podre a separar os apartamentos. Como o quadro elétrico era pequenino e impossível de suportar as necessidades dela, ela substituiu (rede incêndio, lâmpadas Led) e devolveram o pequenino aos senhorios. Não fizeram limpeza exterior e foram eles a contratar empresas de limpeza e a retificar o piso. Ligação à rede de água foram eles; já não se lembra como foi combinado; o Sr. BB recusou-se a ligar, disse que era com eles; acordaram que seriam eles a pagar a ligação, mas o marido não queria abrir os rasgos porque podia haver tubos de pichelaria e não se queria comprometer; para entrarem em acordo pediu ao senhorio que abrisse o rasgo e depois ele passava os tubos e tratava; e nós fizemos a ligação. Quanto à fachada, tinha ranhuras/rachadelas. Só que eles demoraram muito e ela fez um pedido à Câmara para restrutura/pintar. E pintamos as caleiras, uma parte a vermelho e outra em cinzento e reparam as fissuras. Fizeram uma limpeza geral do exterior; puseram um bocado de cimento nos buracos, uma rede bonita (tipo mosqueira), limparam as silvas, a tijoleira; deitaram abaixo um murete porque precisavam para colocar casa da máquina para as garrafas de gás; havia montes de pneus que caíam; ao longo dos anos, houve uns pneus furados, uma cliente que caiu e outra que tinha um carro baixinho e danificou o carro por baixo; “eu fui mantendo o exterior como pude” chegou um ponto que estava cansada; “eu não mudei piso, simplesmente fui tapando algumas vergonhas que lá estavam e fui-me desenrascando para condizer minimamente com o interior”. No interior seria com ela. Havia 2 edifícios e só alugaram a parte A. havia uma pequena abertura entre 2 muretes que dava acesso à parte de trás; taparam a abertura que dava para a parte B; em 2017 tiveram uma reunião com os senhorios (estava a entrar água numa das salas e também pelas janelas). Mandaram carta registada a dizer que eles tinham mesmo de fazer alguma coisa e em agosto 2017 o Sr. CC disse que queria abandonar a parte dos armazéns porque não se estava a entender com o irmão, podiam fazer um leasing para comprar aquilo tudo e ele deu-me a chave do armazém B com autorização para fazer como quisesse. Não havia ligação para água e luz; começaram em setembro e ele esteve lá a ver as obras. Nos meses seguintes, iam receber as rendas; falava que fez as obras mas que só começava a alugar quando eles fizessem as obras no exterior; eles deram autorização para usar e fazer as obras mas nunca falaram sobre dinheiros ou pagamentos nem contrato. O KK ajudou muito nas obras.
Ora, os Réus não produziram qualquer prova que contrariasse tais depoimentos, significando que não os tornaram duvidosos, pelo que deveriam ser considerados provados (art.º 346º CC).
Também não constituirá óbice as invocadas relações familiares e profissionais destas testemunhas com a Autora, fazendo parte das regras da vida e da experiência que quem tem na família empresas ou profissionais de uma área que necessita, a eles recorrerá, ao invés de estranhos, exceto se as relações familiares não forem boas. E nada foi dito nesse sentido. Ao contrário, há demonstração documental de “obra feita” comparando o estado atual do prédio (fotos da inspeção ao local), com as fotografias juntas com a PI demonstrativas do estado à data do arrendamento. O mesmo se diga das fotos juntas com a contestação (docs. 1 a 3 + 6, referentes ao período de 2013 a 2019).
De qualquer forma não deixamos de registar que, como referem os Recorrentes, algumas das testemunhas pessoalizaram o seu depoimento, como foi o caso de EE (cunhado da Autora e irmão do interveniente) que aludia frequentemente a “nós”.
Neste âmbito, concorda-se ainda com a motivação da sentença, quando refere «Por outro lado, EE é uma pessoa habilitada a fazer esse levantamento e a avaliar as obras. O que foi realizado, como disse, por reporte à data do levantamento, 2021. Finalmente, prova nenhuma foi feita que contrarie aquela avaliação. Mas uma coisa é o valor provado das obras. Outra é o que a autora nelas gastou. Quanto a isso a prova é escassíssima. Resume-se às facturas juntas com o requerimento de 9/11/2024.»
Assim, consideramos nada haver a alterar aos factos provados 20 e 42 a 44.
O facto provado 15 resultou também provado e alude simplesmente ao que a Autora “considerou”, com o valor que têm as considerações subjetivas das partes. De qualquer forma, a substituição do quadro elétrico resulta não só dos depoimentos atrás referidos, mas também do confronto das faturas juntas em audiência de julgamentos pela Autora e pelos Réus.
Na mesma linha, os factos provados 16 e 19, sobre o estado da fachada e do piso do estacionamento, bastando olhar as fotos juntas com a PI.
Ao contrário do que consideram os Recorrentes não existiu “prova do facto contrário” com o depoimento de HH, GG e FF. Estas testemunhas só corroboraram e afirmaram o que se deu por provado.
E também não se pode ver no clausulado do contrato de arrendamento uma “confissão extrajudicial com força probatória plena qualificada, da Autora quanto ao estado do imóvel à data do arrendamento”. O contrato nada refere sobre isso. Apenas que as instalações de água, luz, sanitários são pertença dos senhorios e que devem ser mantidos em bom estado de conservação, que não se diz ou descreve qual é (cláusula 5ª) e que a inquilina se obriga a mantê-los assim (cláusula 6ª).
Onde a referência ao estado da fachada e do piso do estacionamento? Porque persistem as partes em fazer leituras dos documentos que deles não constam?!
Quanto ao facto provado 22, discorda-se do adjetivo “abandonado” considerando-se mais consentâneo o de “não arrendado” e/ou “vazio”. A subtileza da linguagem não constitui obstáculo à realidade; porém, dado que tal resulta do depoimento das testemunhas e porque “abandonado” pode significar um “res nullius” ir-se-á proceder à alteração.
O facto provado 23, resulta dos depoimentos atrás referidos que o 2.º Réu efetivamente autorizou a Autora a utilizar uma parte do segundo edifício do prédio para a instalação de uma nova sala para a atividade da escola de dança.
Os factos provados 32 e 33 também se colhem dos depoimentos prestados atrás referidos, conjugados com os depoimentos juntos com a PI relativos à referida candidatura ao ensino articulado (docs. 22, 23, 28), as trocas de correspondência Autora/Réus (carta 39 e-mail 35) e as cartas/ofícios camarários (docs. 28, 29, 36, 37, 38). Aliás, o que para nós resulta incompreensível é que se continue a insistir, face à prova produzida, em negar a candidatura da Autora, bem como a falta de licença de utilização do arrendado (a própria testemunha dos Réus, JJ, assim também o afiançou, tanto assim que os Réus o contrataram depois para resolver o problema dessa falta de licença!).
Quanto ao facto 45, invocam os Recorrentes que a redação escolhida não é a mais feliz, atento que dos autos consta informação de relevo que atesta que essa impossibilidade de exercício da atividade profissional, ainda que por motivos eventualmente distintos, é anterior à aí mencionada, devendo este facto, no mínimo, ser alterado para refletir que desde 12 de março de 2020 que a Ré não exercia a sua atividade no local já que tal resulta indubitavelmente do doc. 7 junto com a contestação face à crise pandémica que se verificou ao longo do ano de 2020 e também no ano de 2021. E, por outro lado, que a redação dada ao facto 45 colide frontalmente com a redação que depois é dada ao facto provado 47, em que é referido que no ano de 2020 não houve atividade normal por causa das restrições impostas pela Covid 19.
Propõem os Recorrentes a seguinte redação: “A Autora não exercia a sua atividade profissional desde 12 de março de 2020 até Outubro de 2021 quando abriu a escola noutro local”.
Estamos em crer que assiste razão aos Recorrentes.
Está provado em 37 que a decisão de encerramento camarária foi emitida em 05/02/2021.
Consideramos facto notório as restrições impostas pela pandemia Covid-19 em 2020. Por outro lado, resulta do doc. 7 junto com a contestação, uma carta endereçada pela Autora ao Réu, em 07/04/2020, em que ela refere exatamente a situação epidemiológica para a suspensão da atividade e o diferimento do pagamento das rendas:
E ainda a publicação da Autora no Facebook de 19/03/2020 (doc. 9 da contestação)
Assim, altera-se a redação do facto provado 45 para:
45 - A autora não exercia a sua atividade profissional desde março de 2020, por força das restrições impostas pela pandemia Covid-19 e também depois da data em que a Câmara Municipal determinou a cessação da atividade no locado, até outubro de 2021, quando abriu a escola noutro local.
Quanto aos factos não provados P), R), S), U), que se pretende ver provados.
P - As partes acordaram que o arrendamento não incluía o parque estacionamento
R - O montante da renda teve em conta o investimento a fazer pela autora
R - Foi acordado que a autora trataria do licenciamento
S - A autora sabia que não estava licenciado para prestações de serviços;
Sobre se estava incluído o parque de estacionamento, resulta efetivamente do teor do contrato de arrendamento que o espaço livre que se encontra entre a rua e o armazém, serviria apenas para acesso.
Não obstante, colhe-se do depoimento do Réu BB que a utilização como parque de estacionamento era tolerada por eles, “Era o armazém, segundo o contrato, mas não nos importávamos que eles botassem para lá um carro ou outro”.
Assim, elimina-se o facto não provado “P” e, em sua substituição, adita-se aos factos provados o seguinte:
52 – Pese embora o parque de estacionamento não estivesse incluído no objeto do arrendamento, a sua utilização era tolerada pelos Réus para esse efeito.
Sobre o facto não provados R), na sentença, por erro de escrita, existem dois factos “R”. Porém, das alegações de recurso recolhe-se que os Recorrentes se referem ao facto de ter sido acordado que a autora trataria do licenciamento.
E neste âmbito não concordamos. Do contrato de arrendamento nada resulta num ou noutro sentido, designadamente para que é que o armazém estava licenciado. E o Réu BB não afirmou que ficou acordado que era a Autora que tinha de tratar da licença de utilização; ao contrário, face às perguntas que lhe iam sendo feitas, fica-se convicto da sua confusão sobre o que se está a falar, concluindo que se tratava de “licença das obras” que a Autora se propunha fazer ou de “licença da atividade” que ela se propunha exercer.
E em sentido contrário, os documentos já atrás referenciados; a questão da licença de utilização só se coloca com o pedido para o ensino integrado, a carta endereçada ao Réu para que apresente tal licença ou trate do assunto. O facto de o Réu ter contratado o arquiteto JJ para obter ter licença. E, como referiu esta testemunha, o locado tinha apenas licença de construção, não tinha licença de utilização fosse para o que fosse, designadamente comércio ou serviços. E mais referiu, expressamente, que a Autora/inquilina só poderia ser ela a tratar do assunto junto da Câmara, se o contrato lhe conferisse expressamente autorização para o efeito.
Donde, os factos R) e S) se mantêm não provados.
O mesmo acontecendo com o facto U), com a argumentação já atrás expendida quanto ao facto provado 23.
Sobre o aditamento dos seguintes novos factos:
· Que a Autora subarrendou ilicitamente uma sala a KK para que este prestasse o serviço de aulas de boxes a clientes da Escola ... e que, para o efeito, liquidava à mesma o equivalente a 250/300€ mensais;
· Que o licenciamento foi concluído entretanto, tendo demorado o processo cerca de 15 meses por motivos relacionados com a pandemia de covid-19, por falta de cooperação da Câmara ... e por causa das alterações feitas no interior do armazém, nomeadamente a união feita abusivamente pela Autora do armazém A e B e, porque, depois da saída da Autora decidiram os Réus alterar o tipo de licenciamento.
· Que a obtenção de licença de utilização de um armazém como o arrendado em circunstâncias normais costuma demorar cerca de 8 a 15 dias.
Sobre o relacionamento Autora-KK, as declarações de ambos que negaram tal subarrendamento. Assim, a Autora: não subarrendou nada ao KK; ela queria implementar vários polos e conhecia o KK, ele ajudou muito nas obras; ele pagava a luz e a água do armazém todo, despesas que rondavam os 250 euros, quase 300 (porque era ele que usava mais); “ele ajudava-me nas despesas e podia usar a sala; ele também trabalhava para mim e passava-me os recibos dele e eu pagava-lhe como é óbvio”. KK: trabalhava a recibos verdes; chegou a uma altura que a AA achava que não estava a rentabilizar e apresentou-lhe um projeto de criar uma “promotora de boxe”; o que ele fazia era ajudar nas despesas, havia meses que lhe dava 120, 130, 180…; as aulas que dava para ela, ela pagava-lhe; usava o espaço “de borla”, com vista à tal formação da empresa de promoção de boxe.
Sobre o licenciamento, os factos relevantes já constam dos factos provados 34 a 38, que não foram impugnados. Acresce que o que agora se pretende não resulta do depoimento da testemunha JJ, pessoa contratada pelos Réus em finais de 2020, para obtenção do alvará de utilização. Segundo ele, o prazo da carta da Câmara recebida pelos Réus era de 45 dias, o processo arrastou-se por causa do covid; ele pediu inicialmente para utilização de serviços (escola de dança), mas depois passou-se para comércio/armazém, já em 2022; pediram prorrogação de prazo, mas foi indeferido; de qualquer forma quando entrou com o processo já estava fora de prazo (05/03/2021). A licença veio a ser emitida em 03/o6/2022. O locado tinha apenas licença de construção, mas nenhuma de utilização fosse para o que fosse, designadamente comércio e serviços. A Autora/inquilina só poderia ser ela a tratar do assunto junto da Câmara, se o contrato de conferisse expressamente autorização para o efeito. Tal depoimento é corroborado pelos documentos juntos. Acresce que a Autora peticionou a licença de utilização por carta de novembro de 2019.
Concluindo, improcede a pedida alteração à matéria de facto, exceto:
· Quanto ao vocábulo “abandonado” do facto provado 22, que se substituirá por “vazio”.
· Quanto à redação do facto provado 45, que passa a ser - «45 - A autora não exercia a sua atividade profissional desde março de 2020, por força das restrições impostas pela pandemia Covid-19 e também depois da data em que a Câmara Municipal determinou a cessação da atividade no locado, até outubro de 2021, quando abriu a escola noutro local.»
5.2. Reapreciação da matéria de direito
§ 1º - Sobre a condenação dos Recorrentes no pagamento à Recorrida da quantia de € 54.004,90
Na sentença, o Mmº Juiz começou por abordar a questão de saber quem estava obrigado a diligenciar pela obtenção da licença de utilização do locado, acabando por concluir que tal incumbia aos réus que, na qualidade de locadores, a teriam de obter previamente à celebração do contrato: art.º 1070º do Código Civil (CC) e 5º do Decreto-Lei nº 160/2006, de 08 de agosto.
Depois, considerou ser de apurar se a autora podia ou não fazer cessar o contrato de arrendamento, tendo-se concluído que o que tinha ocorrido foi a cessação do contrato de arrendamento por caducidade do contrato (art. 1051º CC), com o seguinte raciocínio:
A consequência legal está prevista no art. 5º, 7, acima transcrito: a autora pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais.
Rigorosamente, a autora não resolveu o contrato de arrendamento por falta de licença de utilização. O que sucedeu foi o seguinte:
Devido à licença de utilização, em 5/2/2021 a Câmara Municipal ... emitiu ordem de cessação da utilização. Indeferiu o pedido de manutenção da actividade durante o processo de legalização.
Então a autora enviou aos réus, em 26 de Fevereiro 2021 carta registada com aviso de recepção, com a declaração seguinte:
“… 1. Por carta registada datada de 05.02.2021, cuja cópia se anexa, foi a aqui signatária notificada pela Câmara Municipal ... da decisão de encerramento, por falta de licença de utilização, do m/ estabelecimento instalado no imóvel arrendado a V. Exª.
2. Em face da decisão da Câmara Municipal ... de encerramento do m/ estabelecimento proferida em 03.02.2021, o arrendamento celebrado com V. Exa. em 05.04.2013 cessa por impossibilidade legal do mesmo, por culpa exclusivamente imputável a V. Exa.
3. Fica, assim, V. Exa. notificado que, nos próximos dias, irei retirar do V/ locado os meus bens e em breve entregar-lhe-ei a chave do mesmo.”
Portanto, a autora reconhece que existiu um facto superveniente que impede a continuação do uso do locado.
Trata-se, aqui de uma causa de cessação do contrato de arrendamento por caducidade do contrato (art. 1051º CC).
Consideram os Recorrentes que a falta de licença de utilização não conduz à caducidade do contrato, pois que as cominações aplicáveis à falta de licença de utilização são as que resultam expressamente do artigo 5.º, n.ºs 5 e 7, do DL n.º 160/2006, de 8/8: a aplicação de uma coima ao senhorio e a possibilidade conferida ao inquilino de resolver o contrato, com direito de indemnização. O que conduziria à inexistência do direito de indemnização à Autora.
Vejamos
Como resulta do art.º 1079º do CC, um contrato de arrendamento pode cessar por várias formas, designadamente por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
Quer a caducidade, quer a resolução legal, operam a extinção do vínculo contratual, mas o seu regime jurídico é diferente.
Assim, como decorre do confronto entre os artigos 1051º (ressalvadas as exceções do art.º 1052º, aqui não aplicáveis) e 1083º do CC (neste caso face ao advérbio designadamente usado no nº 2), destacam-se os mais significativos:
· ao contrário das causas de resolução, as de caducidade são taxativas;
· a caducidade opera ipso facto (ocorrência das circunstâncias previstas no art.º 1051º), enquanto que a resolução pressupõe, ou só é legitimada, em função de um incumprimento das obrigações contratuais e opera por declaração de vontade unilateral de um dos contraentes;
· no caso da caducidade, o direito a indemnização só existe no caso da impossibilidade superveniente e se esta for culposa enquanto que na resolução, a indemnização é devida sempre que o incumprimento seja culposo [[9]].
«O direito de resolução é um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento. O que significa que precisa de se verificar um facto que crie esse direito - melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento) desse direito potestativo». [[10]]
A validade duma declaração resolutiva pode acarretar problemas de forma e de substância.
No que toca à forma da declaração, não se exigindo hoje que a resolução dum contrato de arrendamento se opere exclusivamente por via judicial (uma sentença na competente ação), a carta registada constitui um meio válido para o efeito.
Em termos substanciais, o facto ou fundamento que se refere na declaração resolutiva tem de ter efetivamente ocorrido, ou seja, tem de ser verdadeiro. Provando-se que o é, a declaração resolutiva pode e deve ser validada pelo tribunal.
Porém, sendo este o regime geral do CC, há sempre que ter em conta outros diplomas legais que possam regular especificamente sobre a matéria.
E, como bem se anotou na sentença, a licença de utilização para o fim visado no contrato é obrigatória, era da incumbência do senhorio (dado nada em contrário ter sido estipulado no contrato conferindo tais poderes ao inquilino) e a respetiva falta confere ao arrendatário o direito de resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais: art.º 1070º do CC e art.º 5º nº 5 e 7 do Decreto-Lei nº 160/2006.
Não se provou que a falta de licença não fosse imputável aos Réus. Atente-se que a licença deve existir à data da celebração do contrato de arrendamento, pelo que a sua culpa se presume (art.º 799º do CC), não tendo eles logrado demonstrar ter sido acordado que a Autora a obtivesse (o que ainda assim levaria a que a licença fosse posterior), nem que lhe tivessem outorgado poderes por escrito para o efeito, como se impunha.
Donde, não assiste razão aos Recorrentes quando referem que tal sempre seria uma “situação temporária passível de correção/sanação, a qual veio a ocorrer posteriormente, pelo que, e quanto muito, apenas se poderia considerar que ocorreu causa de suspensão do contrato de arrendamento”.
Como resulta claramente do art.º 5º nº 1 e nº 4 do Decreto-Lei nº 160/2006, a licença tem de ser prévia ou concomitante da celebração do contrato. E mesmo nos casos de urgência previstos no nº 3, exige-se um “documento comprovativo de a mesma ter sido requerida com a antecedência mínima prevista na lei”. [[11]]
Nessa medida, e com decorre destes normativos, a Autora estava legitimada a operar a resolução do contrato face à simples inexistência da licença, independentemente do encerramento do estabelecimento que geria no local arrendado. [[12]]
E, contrariamente ao considerado na sentença, com o devido respeito, entendemos que o contrato cessou por resolução, e não por caducidade.
Na verdade, a falta de licenciamento não integra uma das circunstâncias previstas no art.º 1051º do CC. E, por outro lado, o art.º 5º nº 5 e 7 do Decreto-Lei nº 160/2006 é expresso em referir que a consequência é a resolução. [[13]]
E, ainda que a lei o não dissesse expressamente, a falta de licença de utilização insere-se ainda na previsão do art.º 1083º nº 1 e nº 5 do CC, atenta a falta de aptidão do locado para o uso previsto no contrato.
Mas também não se adere à tese dos Recorrentes que o que a Autora fez foi operar uma denúncia do contrato. A denúncia de um contrato é, por via de regra, de exercício discricionário, não sendo necessário invocar qualquer motivo.
A interpretação das declarações negociais pauta-se por critérios essencialmente objetivos, estabelecendo a lei regras para o efeito.
Vigora entre nós a teoria da impressão do destinatário, ínsita no art.º 236º nº 1 do CC, de acordo com a qual “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”.
E, na medida em que se trata de uma declaração corporizada num escrito, “não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”; “esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade”: art.º 238º nº 1 e 2 do CC.
Ou seja, procura-se, não a vontade “interior” do sujeito, mas o sentido juridicamente relevante da declaração, o significado normal e corrente do comportamento.
No caso, a carta enviada pela Autora não nos deixa dúvidas de integrar uma declaração resolutiva face ao incumprimento duma obrigação contratual; ela refere claramente que considera o contrato cessado por impossibilidade legal e culpa exclusiva dos Réus (a falta de licença de utilização), falta de licença essa que implicava o encerramento do estabelecimento.
§ 2º - Sobre os pressupostos do direito da Autora à indemnização
Concluímos que no caso em concreto se operou a resolução do contrato pela Autora arrendatária e que essa resolução foi válida, atenta a falta de licença de utilização para o fim visado no contrato e por não se ter demonstrado a falta de culpa dos Réus senhorios nessa falta.
O art.º 5º nº 7 do Decreto-Lei nº 160/2006 estipula um direito à resolução e a indemnização nos termos gerais.
São pressupostos, cumulativos, da obrigação de indemnização por responsabilidade contratual [[14]] uma conduta ilícita, a sua imputação ao agente a título de culpa e a existência de danos, causados ou decorrentes dessa conduta.
Neste âmbito, os Recorrentes questionam apenas a culpa, ou melhor, consideram não se verificar a culpa dos Réus.
A culpa afere-se em abstrato, pela diligência exigível a um homem normal, em face do condicionalismo do caso concreto.
Como já atrás referimos, no domínio da responsabilidade contratual, pendia sobre os Réus uma presunção de culpa (art.º 799º do CC), que eles não lograram ilidir, já que não se provou ter sido acordado com a Autora que seria ela a obter a licença (o que sempre levaria a que a licença fosse posterior, quando devia ser prévia), nem que lhe tivessem outorgado poderes por escrito para o efeito, como se impunha.
Daí que também não colham os argumentos (e os factos, não provados) de que a Autora sabia que o imóvel não tinha licença de utilização, com o que se conformou, ou que os Réus quando se aperceberam da omissão existente tudo fizeram para a obter.
Da mesma forma que, ao contrário do que referem os Recorrentes, não existem factos que suportem uma culpa atenuada ou mitigada dos Réus, ou a invocação da culpa concorrente da Autora. O que resulta da factualidade provada é a existência de interpelação e cooperação; a Autora alertou os Réus quando se apercebeu da falta, concedendo-lhes o seu apoio e os seus conhecimentos na Câmara para a resolução do problema.
Assim se conclui pela verificação dos pressupostos da conduta ilícita (incumprimento da obrigação de ter licença de utilização para a finalidade do arrendamento), a sua imputação ao agente a título de culpa (era obrigação dos Réus e não demonstraram a sua ausência de culpa).
§ 3º - Sobre as benfeitorias
Sob este item, os Recorrentes questionam os pressupostos da existência de danos e o nexo de causalidade com a conduta (art.º 562º e 563º do CC), desde logo porque as obras de que a Autora se pretende ver reparada não integram benfeitorias, porque não foram alegados nem provados factos que permitam classificá-las como necessárias ou úteis e que permitam estabelecer o custo de cada uma delas, o valor que cada uma das despesas acrescentou à coisa e a medida do seu benefício no momento da entrega do locado.
No domínio contratual, os decorrentes litígios podem derivar do dever de prestar (quando se pretende o cumprimento de uma obrigação assumida) ou do dever de indemnizar (situação em que, perante um incumprimento da obrigação, se almeja a indemnização correspondente ao inadimplemento).
Nessa medida, conforme se esteja perante uma ação de cumprimento ou perante uma ação de indemnização, serão diversas a causa de pedir e o pedido: naquela, há apenas que demonstrar a estipulação da obrigação/prestação [[15]] e o seu incumprimento, pedindo-se a condenação no respetivo cumprimento; nesta, há que demonstrar os diversos pressupostos da obrigação de indemnizar: (i) ação ou omissão ilícita; (ii) existência de um dano ou prejuízo; (iii) nexo de causalidade entre o comportamento ilícito e o dano e (iv) culpa do agente: art.º 798º ss e 562º ss do CC. [[16]]
Registe-se que ao longo da sua PI, a Autora nunca referiu/alegou quais as razões de direito que servem de fundamento à ação: art.º 552º nº 1 al. d) do CPC.
Não obstante, a ação está articulada como ação de indemnização.
Na verdade, depois de aludir factualmente ao contrato de arrendamento e ao seu objetivo/propósito para o celebrar (criar uma escola de dança para servir a juventude da localidade), depois de referir o que ficou acordado verbalmente sobre as obras a efetuar no locado por ela e pelos Réus, passou a elencar todas as obras que efetuou, designadamente as que competiam aos Réus nos termos acordados, qualificando-as como benfeitorias, úteis e necessárias.
E concluiu com os respetivos pedidos indemnizatórios. No caso das benfeitorias, pedindo o reembolso do que gastou nessas obras.
Vejamos
a) - Na impossibilidade (ou grande onerosidade) da reconstituição natural, a indemnização será feita em dinheiro, devendo reparar todos os danos ou prejuízos causados (patrimoniais e morais): art.º 562º, 564º e 566º do CC.
Por dano pode entender-se toda a lesão a bens ou interesses da pessoa, compreendendo o prejuízo causado (dano emergente), os benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão (lucro cessante), bem como os danos futuros.
Temos assim que no âmbito da responsabilidade civil contratual em geral, não há que falar em benfeitorias, mas antes em danos.
b) - Utilizando a definição do art.º 216º do CC, as benfeitorias são as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa, podendo classificar-se em necessárias, úteis ou voluptuárias.
São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante. [[17]]
Tratando-se duma despesa, uma benfeitoria também pode ser integrada no conceito amplo de dano, na medida em que acarreta um custo ou prejuízo. O dano emergente consiste na “perda ou diminuição de valores existentes no património do lesado”.
Apurado o dano, é mister que se estabeleça depois o pressuposto do nexo de causalidade (art.º 563º CC), tendo a nossa lei adotado a teoria da causalidade adequada, ou seja, só são indemnizáveis os danos resultantes ou causados pela conduta ilícita. [[18]] A causa é o antecedente não só necessário, mas também adequado à produção do resultado.
Nesta perspetiva, entendemos não se verificar o nexo de causalidade entre a falta de licença de utilização (conduta ilícita dos Réus) e a realização das obras (dano ou prejuízo). O que ressalta da factualidade provada, é que as obras não foram efetuadas/causadas pela falta de licença, ou para a suprir. Tratou-se de obras de adaptação e foram realizadas para adaptar o espaço arrendado à atividade que se pretendia desenvolver, tudo de acordo com o gosto e possibilidades da Autora. Assim, mais que um custo, as obras de adaptação poder ser vistas como um investimento.
E não se diga, como na sentença, que a Autora acabou por não retirar proveito das obras. A Autora usufruiu do espaço desde 2013 até 2021, data em que resolveu o contrato.
O que temos é uma falta de licença de utilização, a qual levou ao encerramento da empresa da Autora. Assim, em termos de causalidade, os danos aqui indemnizáveis seriam apenas (i) a quantia de € 9.175,78 por conta da perda de rendimento nos anos de 2021 e 2022 por impossibilidade do exercício da atividade e (ii) os € 25.000,00, para compensação dos danos morais sofridos, em consequência do encerramento do estabelecimento e da cessação da atividade.
c) - Numa outra vertente, e mesmo que se considerasse verificado o nexo de causalidade, não pode deixar de atender-se ter ficado clausulado no contrato (cláusula quarta) que “à inquilina não é permitido fazer obras ou benfeitorias, a não ser as de conservação e de limpeza, sem autorização dos senhorios, por escrito e devidamente reconhecido, ficando estipulado que as que fizer, de acordo com a lei, ficam a pertencendo ao imóvel, se outra coisa não for decidida pelos senhorios, não podendo a inquilina findo o contrato alegar direito de retenção ou pedir indemnização.”
E se a falta de autorização escrita pode ser dada de barato face ao acordo verbal depois firmado (facto provado 13) [[19]], já o mesmo não acontece quanto à segunda parte da cláusula: mesmo que autorizadas, a Autora renunciou ao direito de retenção e de indemnização pelas obras.
E, face à autonomia da vontade e da liberdade contratual, nada impede que o arrendatário renuncie ao direito consignado no art.º 1074º nº 5 do CC, que, aliás, refere “salvo estipulação em contrário”.
«Do mesmo modo, no que respeita à realização de benfeitorias pelo arrendatário tem sido entendido que, no âmbito da autonomia da vontade, é lícito às partes excluir o direito de indemnização do arrendatário pelas mesmas.
As cláusulas do contrato ajuizado, mormente quanto à exclusão da arrendatária do direito de indemnização pelas benfeitorias realizadas no locado, não violam norma imperativa, nem tão pouco interferem com a dimensão vinculística do arrendamento urbano.
Reconhecida a validade e alcance das referidas cláusulas, não é lícito ao arrendatário obter indemnização pela via subsidiária do instituto de enriquecimento sem causa, na medida em que a causa da apropriação das benfeitorias pelo senhorio encontra o seu suporte na economia do contrato e dos interesses ali equacionados, a coberto da vontade das partes.» [[20]]
No mesmo sentido, o art.º 1111º nº 1 do CC para o arrendamento urbano para fins não habitacionais, As regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinária ou extraordinária, requeridas por lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.
Consequentemente, também por aqui não assiste à Autora indemnização pelo valor das obras/benfeitorias.
d) - Por fim, refira-se que, como atrás se disse, a presente ação foi articulada como ação indemnizatória por incumprimento culposo dos Réus.
E não como um direito de compensação por benfeitorias com fundamento no nº 5 do art.º 1074º (e 1273º ss do CC), preceito ao qual é indiferente a forma de cessação do contrato, bem como o incumprimento das obrigações do senhorio.
O preceito basta-se com a prova de terem sido efetuadas as obras e com os demais requisitos (factos que possibilitem qualificá-las como necessárias ou úteis [[21]], que demonstrem que tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio ou em que medida o valorizaram), bem expressos no acórdão do STJ de 30/11/2021, processo 6438/15.1T8GMR.G1.S1, para o qual nos remetemos e cujo sumário transcrevemos:
«I. O que releva particularmente, no que tange ao aumento de valor, para efeito de qualificação de benfeitorias úteis, é um critério objectivo, no sentido de se tratar de despesas que se destinaram a conservar ou melhorar a coisa (benfeitorias úteis para a coisa, em si mesma). Ou seja, importa é o valor objectivo ou venal da coisa (valor real) e independentemente do específico fim a que possa estar temporariamente afectada: que tais benfeitorias tenham aumentado a funcionalidade e o nível de conforto do imóvel, mesmo que nele deixe de ser exercida a actividade que em qualquer altura aí esteja a ser exercida.
II. Assim, o aumento de valor subjectivo, concretizado em embelezamentos, visando a tornar a coisa mais aprazível ao possuidor, ou mesmo vantagens particulares, ainda que de ordem patrimonial, não releva para a qualificação como benfeitorias úteis, mas apenas como benfeitorias voluptuárias.
III. É ao possuidor que incumbe alegar e provar a impossibilidade de levantamento por o mesmo causar detrimento da coisa; isto é, quem formula o pedido de indemnização pelas benfeitorias úteis é que terá de alegar e provar factos que permitam concluir que elas não podem ser levantadas sem detrimento da coisa.
IV. Sendo que o detrimento a que pode dar lugar o levantamento das benfeitorias úteis não se refere a estas, mas, sim, à coisa benfeitorizada. Daí que, independentemente da situação subjectiva do possuidor, seja juridicamente irrelevante que do levantamento das benfeitorias resulte o detrimento destas.
V. Para efeitos do disposto no art. 566º, nº 3 do C.C., é ao lesado que incumbe o ónus de alegar e provar os factos que revelem a existência de danos e permitam a sua avaliação segundo um juízo de equidade.»
A Autora limitou-se a elencar as diversas obras que efetuou e o custo em que elas importaram, custo esse reportado a 2021, sendo que, segundo alegou, as obras foram realizadas em 2013.
Ora, como bem referem os Recorrentes, “para ser processualmente reconhecido um crédito por benfeitorias, têm de estar reunidos (alegados e provados) elementos factuais que permitam classificá-las como necessárias ou úteis e que permitam estabelecer o custo de cada uma delas, o valor que cada uma das despesas acrescentou à coisa e a medida do seu benefício no momento da entrega do locado. Benefício esse que, diga-se, no caso das benfeitorias necessárias não significa o mesmo que o reembolso nominal atualizado do seu custo (…), que, claramente, não se confunde com o preço que alegadamente teve com a Recorrida com as mesmas”.
Essa tem sido também a jurisprudência consolidada como se colhe dos acórdãos do STJ de 09/05/2002, processo 02B1024, de 06/07/2004, processo 04B2064 e o da Relação de Coimbra de 24/01/2023, processo 274/21.3T8SEI.C1.
Concluindo, neste aspeto há que dar procedência à apelação, não sendo de reconhecer à Autora qualquer valor a título de indemnização pelas obras que realizou no locado.
§ 4º - Face ao que acaba de se concluir, fica prejudicado o conhecimento da questão do abuso de direito da Autora e do enriquecimento sem causa relativamente às aludidas benfeitorias: art.º 608º nº 2, ex vi do art.º 663º nº 2, ambos do CPC.
§ 5º - Sobre a indemnização por danos morais
Sob este item, a Autora peticionou € 25.000,00, tendo a sentença decidido atribuir-lhe € 3.000,00, com fundamento que o encerramento da escola lhe causou tristeza e frustração, dano que merece a tutela do direito.
Neste âmbito, não colhe a argumentação dos Recorrentes. A decisão está fundamentada legal e factualmente, e não se nos oferece ser de alterar, por considerarmos que o encerramento duma atividade comercial/prestação de serviços na qual se investiu durante cerca de 7 anos, merece efetivamente a tutela do direito.
§ 6º - Sobre a procedência parcial da indemnização prevista no art.º 1045º do Código Civil
Os Réus pediram a indemnização prevista no art.º 1045º, nºs 1 e 2 do CC, referente ao período de março a junho de 2021, no valor de € 6.400,00, acrescida de juros vencidos e vincendos.
A sentença reconheceu-lhe esse direito indemnizatório, mas apenas pelo valor em singelo, considerando que a Autora não foi interpelada pelos réus para entrega do imóvel e não existir prazo para esse efeito.
Os Recorrentes entendem não ser necessária a interpelação, convocando o entendimento expresso no acórdão do STJ de 20/11/2012, processo 1587/11.8TBCSC.L1.S1, o qual teve a particularidade de se debruçar sobre um contrato de arrendamento que foi celebrado por tempo determinado (utilização temporária e transitória) e sem renovação automática.
Diversa tem sido a jurisprudência desta Relação do Porto, como se colhe dos acórdãos de 09/10/2025, processo 2243/24.2T8GDM.P1, de 26/06/2025, processo 1338/21.9T8PRT.P1, de 28/01/2025, processo 5949/23.0T8VNG.P1.
Em sentido contrário (desnecessidade de interpelação) apenas encontramos o acórdão de 28/07/2023, processo 9785/21.0T8VNG.P1.
Sobre a determinação do prazo, refere o art.º 777º nº 1: Na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela.
Sobre a constituição em mora, o art.º 805º prescreve:
1. O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir.
2. Há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação:
a) Se a obrigação tiver prazo certo;
É obrigação do locatário [art.º 1038º al. i)], restituir a coisa locada findo o contrato.
Por fim, nos termos do art.º 1045º:
1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.
O art.º 777º nº 1 do CC tem em vista as obrigações puras, ou seja, aquelas em que não foi fixado prazo de cumprimento, seja por convenção das partes, seja por lei. Nesse caso, faculta-se ao credor poder exigir o cumprimento a todo o tempo, assim como ao devedor a possibilidade de cumprir quando bem entender.
Por isso que o devedor só entra em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir (art.º 805º nº 1 do CC).
Diverso é o caso de a obrigação ter um prazo definido para ser cumprida, por convenção das partes ou por lei, caso em que estamos perante obrigações a prazo ou a termo, as quais dispensam a necessidade de interpelação para o seu cumprimento.
Trata-se então de qualificar a obrigação de restituição do imóvel, a cargo do arrendatário e que o art.º 1038º al. i) impõe que seja feita “findo o contrato”.
Já vimos que a extinção do contrato de arrendamento pode derivar de causas diversas. Nos contratos de arrendamento com prazo certo, cremos não existirem dúvidas que a obrigação de restituição do locado integra uma obrigação a prazo; da mesma feita que nos contratos de renovação automática, em que operou validamente a oposição à renovação, se tratará de uma obrigação a termo, pois que o contrato terá de aguardar o tempo estipulado face à necessidade legal de a oposição à renovação ser comunicada com antecedência.
O mesmo se diga da denúncia e na caducidade.
No caso, o contrato cessou por resolução do arrendatário, que a Autora operou por carta datada de 26/02/2021.
A resolução é uma declaração receptícia (ou recepienda), significando que só se torna eficaz, só produz os seus efeitos jurídicos, quando chega ao poder do destinatário ou é dele conhecida: art.º 224º nº 1 e 433º do CC.
Significando que o contrato só se tem por cessado na data em que o senhorio recebe a comunicação, o que não se sabe quando acontecerá (ou aconteceu).
Daí que, nos casos em que o contrato de arrendamento cessa por resolução, e se desconhece a data da receção pelo senhorio, se deva entender que a obrigação de restituição do locado integre uma obrigação pura, a necessitar de interpelação nos termos do art.º 805º nº 1 do CC.
Por isso, à falta de interpelação por parte dos Réus para a entrega, a Autora não se constituiu em mora.
E não se concorda com os Recorrentes quando vêm “interpelação” na carta por eles enviada em 09/03/2021 (facto provado 40). Tal carta não só contém qualquer data para a entrega, como ainda refere a decisão de que a Autora proceda à retirada de parte das obras que efetuou.
Pelos usos e pela natureza das coisas, as obras e respetiva retirada a que aludem necessita de tempo. E nem sequer foi referido qualquer prazo para o efeito.
Concluindo, nesta parte mantém-se o decidido na sentença.
§ 7º - Sobre a indemnização da Autora aos Réus pela ocupação de parte do armazém contíguo.
Os réus peticionaram a quantia de € 16.200,00 pelo prejuízo a ocupação da parte de um outro armazém que não o arrendado, entre janeiro de 2017 e junho de 2021, pretensão que a sentença considerou improcedente, com o fundamento de falhar o pressuposto da ilicitude da conduta.
E em nosso entender, também aqui se deve manter o decidido.
Sendo hoje consensual que a efetiva privação do uso dum imóvel pode originar danos ou prejuízos de vária índole, designadamente lucros cessantes e/ou danos emergentes, não é menos verdade que a obrigação de indemnização só existe quando se verificam os pressupostos da responsabilidade civil atrás referidos.
Ora, como bem se decidiu e resulta do facto provado 23, essa ocupação foi autorizada pelo 2º Réu, o que exclui a ilicitude da conduta da Autora.
E nem vale a pena escalpelizar o facto de a propriedade ser de ambos os Réus e apenas um a ter autorizado (art.º 1024º nº 2 do CC).
É que, ainda que assim fosse, sempre seria de entender que a Autora atuou na convicção da autorização concedida, o que excluiria a culpa.
§ 8º - Sobre o pagamento de indemnização de € 8.000 pelos danos causados com a resolução ilícita do contrato de arrendamento
O fundamento de tal pedido reside na consideração de que a resolução do contrato efetuada pela Autora foi ilícita.
Já atrás analisamos essa resolução, tendo concluído pela sua validade e licitude.
Assim, mantém-se o decidido.
6. Sumariando (art.º 663º nº 7 do CPC)
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III. DECISÃO
7. Pelo que fica exposto, no parcial provimento do recurso, acordam os Juízes Desembargadores que compõem este coletivo em:
7.1. - Alterar os factos provados 22 e 45, nos termos referidos no ponto 5.1. deste acórdão
7.2. – Em revogar a sentença recorrida na parte em que condenou os Réus no pagamento à Autora da quantia de € 54.004,90 (cinquenta e quatro mil e quatro euros e noventa cêntimos) a título de indemnização pelas obras e trabalhos por ela feitos no locado.
7.3. - Em tudo o mais se mantém o decidido em 1ª instância.
7.4. - As custas da ação e do recurso ficam a cargo de Autora e Réus, na proporção do decaimento.
Porto, 12 de fevereiro de 2026
Relatora: Isabel Silva
1º Adjunto: João Venade
2º Adjunto: Aristides Rodrigues de Almeida
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[[1]] Cf. Alberto dos Reis, in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, pág. 143; Rodrigues Bastos, in “Notas ao Código de Processo Civil”, 1969, vol. III, pág. 228.
[[2]] Cf., entre muitos, acórdãos do STJ, de 06.01.977 (BMJ, 263º, 187), de 05.06.985 (Ac. Dout., 289º, 94), de 11.11.987 (BMJ, 371º, 374) e de 27.01.993 (BMJ, 423º, 444).
[[3]] Obra citada, pág. 53.
[[4]] Acórdão do STJ, de 16.04.2013 (processo 2449/08.1TBFAF.G1.S1), disponível em www.dgsi.pt/, sítio a atender nos demais arestos que vierem a ser citados sem outra menção de origem.
[[5]] Pode ler-se no acórdão do STJ, de 15.12.2005 (processo 05P2951), disponível em www.dgsi.pt/, sítio a atender nos demais arestos que vierem a ser citados sem outra menção de origem: «4 - Se o recorrente impugna somente a credibilidade da testemunha deve indicar os elementos objectivos que imponham um diverso juízo sobre a credibilidade dos depoimentos, pois ela, quando estribadas elementos subjectivos e não objectivos é um sector especialmente dependente da imediação do Tribunal, dado que só o contacto directo com os depoentes situados na audiência de julgamento, perante os outros intervenientes é que permite formar uma convicção que não pode ser reproduzidas na documentação da prova e logo reexaminada em recurso.».
[[6]] Ana Luísa Geraldes, “Impugnação e reapreciação da decisão da matéria de facto”, in Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Vol. I, pág. 609.
[[7]] In “Manual de Processo Civil”, 2ª edição, 1985, Coimbra Editora, pág. 582 e 610, dando como exemplos o médico assistente da vítima de acidente ou de agressão e do engenheiro que colabora em trabalhos de projetos ou de construção. «Em situações desta natureza, para que o técnico ouvido pelo tribunal aja como perito, será necessário que lhe sejam formulados quesitos. Todavia, desde que na justificação do laudo invoque percepções de factos pretéritos, que são objeto da causa, ele actuará como testemunha, não propriamente como perito.
Como o depoimento das pessoas ouvidas nestas condições é incindível e há toda a vantagem para a administração da justiça no aproveitamento da dupla colaboração que elas podem prestar (baseada, por um lado, na sua posição especial perante a situação concreta; fundada, por outro, nos conhecimentos especiais que os julgadores não possuem), nada repugna aceitar a autonomização ou institucionalização doutrinária da nova figura.»
[[8]] Refira-se que, quer esta, quer as demais testemunhas, iam sendo confrontadas pelo Ex.mº mandatário da Autora, que lia o elenco das obras do documento e elam ia reconhecendo e respondendo afirmativamente, sem deixar de referir quando não sabiam.
[[9]] Cf. Pedro Romano Martinez, “Da Cessação do Contrato”, 2ª edição, Almedina, pág. 107-110 e 126-150.
[[10]] Baptista Machado, in “Pressupostos da Resolução por Incumprimento”, “Obra Dispersa, I, págs. 130/131.
[[11]] No recente acórdão do STJ de 18/09/2025, processo nº 10782/18.8T8PRT.P2.S1, considerou-se até que “Equivale à falta de apresentação de licença de utilização a apresentação de uma licença de utilização desactualizada”.
[[12]] Note-se que o encerramento do estabelecimento opera aqui como uma consequência, como um dano.
[[13]] Veja-se que nos termos do art.º 1080º do CC, as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário. Disposição em contrário essa que nesta situação não se vislumbra.
[[14]] Estamos no domínio dum contrato, pelo que não faz sentido a alusão dos Recorrentes ao art.º 483º do CC.
[[15]] A obrigação só se tem por cumprida se, e quando, a prestação a que se vinculou se mostrar integralmente realizada, no tempo e lugar próprios: art.º 762º nº 1 e 763º nº 1 CC.
[[16]] Como refere Calvão da Silva, “Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória”, 4ª edição, Almedina, pág. 137/138, a ação de cumprimento integra uma ação declarativa de condenação (direitos subjectivos, portanto), mediante a qual «(...) o credor pretende provar a existência e a falta de cumprimento da obrigação e obter sentença condenatória do devedor que lhe ordene o exacto cumprimento da prestação por si devida.».
No mesmo sentido, Nuno Manuel Pinto de Oliveira, “Princípios de Direito dos Contratos”, Coimbra Editora, 2011, pág. 594: «A acção de cumprimento e a acção de indemnização dos danos causados pelo não cumprimento do contrato devem representar-se como acções autónomas — a acção de cumprimento não depende da ilicitude do facto, ou da culpa do autor do facto, ou do dano ou do nexo de causalidade entre o facto e o dano ou prejuízo; a acção de indemnização, sim — depende da ilicitude, da culpa e do dano ou prejuízo.».
[[17]] Registe-se que a Autora nada alegou para efeitos desta distinção, elencando na listagem que efetuou custos como por exemplo, com limpeza do armazém, lavagem do exterior, manutenção dos espaços verdes, fornecimento e montagem dos tetos falsos em gesso cartonado, raspagem e envernizamento do soalho, colocação de portas interiores, envernizamento de balcão de atendimento, espelhos, projetores, candeeiros de teto, estrutura para suporte de sacos de boxe, saboneteiras, suportes de papel higiénicos, suportes de papel para as mãos, etc.
[[18]] Cf. Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 3ª edição, Almedina, pág. 769 e seguintes.
[[19]] Tal comportamento dos Réus (facta concludentia) é suficientemente claro e inequívoco no sentido da confirmação, traduzindo um reconhecimento ou assentimento tácito da conduta da Autora.
Consequentemente, e pese embora o contrato aludir a autorização escrita, o acordo verbal posterior tem toda a validade e relevância, face ao art.º 222º nº 2 do CC.
[[20]] Acórdão da Relação de Lisboa de 11/06/2013, processo 1946/11.6TJLSB-A.L1-7, no mesmo sentido, e da mesma Relação, de 30/06/2005, processo 3018/2005-6; Do STJ, acórdãos de 10/11/1993, processo 083531, de 18/07/1985, processo 072529; desta Relação do Porto, acórdãos de 31/05/2000, processo 0130052 e de 10/07/2025, processo 2131/23.0T8STS.P1
Regista-se que, com os dados indicados, e sobre este tema, não nos foi possível encontrar qualquer dos arestos indicados pelos Recorrentes.
[[21]] Veja-se que as voluptuárias apenas dão direito ao respetivo levantamento e, ainda assim, desde que não provoquem detrimento do locado: art.º 1275º co CC.