Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 4340/09.5TBSTS.P1 |  |
REDUÇÃO
DECISÃO SURPRESA
PRINCÍPIO DO CONTRADITÓRIO
_______________________________________________
5ª SECÇÃO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I
B… intentou a presente ação com processo ordinário contra C…, Lda., alegando ter celebrado com a Ré um contrato de permuta, nos termos do qual esta lhe prometeu vender uma parcela de terreno para construção pelo valor de € 49.879,80, tendo a Autora em compartida, prometido transferir para a Ré o direito de propriedade sobre uma outra parcela de terreno pelo valor de € 18.705,00, ficando ainda acordado que o restante preço de €31.174,79 devido pela Ré à Autora, seria a pagar no acto da outorga da escritura.Mais alegou que apesar de ter notificado a Ré para celebrar a escritura esta se recusa a fazê-lo.
Assim, tendo as partes submetido o contrato ao regime da execução específica previsto no artigo 830º do Código Civil, pede ao tribunal que profira sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré, quer quanto ao prédio que esta lhe prometeu vender quer quanto ao prédio que prometeu vender à Ré.
A Ré contestou, alegando, em síntese, que:
Celebrou efetivamente com a A. o contrato junto aos autos.
Mais alegou ter sido a A. quem incumpriu o contrato porquanto, apesar de a Ré a ter notificado repetidas vezes para a celebração da escritura, a A. nunca o fez, nem mesmo transferiu para si a propriedade a parcela de terreno que se obrigou a entregar-lhe a título de sinal e princípio de pagamento.
E que, apesar de estar em condições de resolver o contrato optou por o não fazer, e que, quando a A. finalmente marcou a escritura não a outorgou porquanto esta lhe devia uma série de despesas que, por força da demora na celebração da escritura, teve de suportar com o imóvel que lhe prometeu vender.
Concluiu pela improcedência da ação.
Na réplica a Autora concluiu como na p.i., acrescentando não lhe incumbir o pagamento de quaisquer despesas que a Ré tenha suportado com a parcela de terreno que lhe prometeu comprar.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, e antes de proferida sentença veio o Exmº Sr. Juiz lavrar um despacho que importa transcrever para melhor entendimento do objeto que se desenha neste recurso.
Lê-se do mesmo:
«Alegou a Autora ter celebrado, enquanto promitente-compradora, com a Ré, enquanto promitente-vendedora, um contrato promessa de compra e venda nos termos da qual esta lhe prometeu vender uma parcela de terreno para construção pelo preço de €49.879,80, sendo tal preço a pagar mediante promessa da Autora em transferir para a Ré a propriedade de uma parcela de terreno no valor de €. 18.705,00, sendo o remanescente do preço, €. 31.174,79, a pagar no ato da outorga da escritura.
Alegando existir incumprimento por parte da Ré, pediu, além do mais, a A. a execução específica do dito contrato promessa, assim como a concessão de prazo para consignar em depósito a quantia de € 31.174,79.
Na contestação a Ré invocou, além do mais, a exceção de não cumprimento por parte da Autora.
Procedeu-se a audiência de julgamento, tendo resultado provada, conforme matéria assente e antecedente resposta á matéria de facto, a celebração entre autora e ré de um contrato que denominaram de “contrato-promessa de compra e venda” conforme documento junto aos autos, pelo preço e demais condições indicadas pela autora na petição inicial.
Dispõe o art. 830, nº 5 do Código Civil que, no caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a exceção de não cumprimento, a ação improcede se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.
(…) Assim, atendendo a que não resultou provado que tenha já pago parte do preço convencionado no contrato-promessa e independentemente de lhe assistir, ou não, o reclamado direito à execução específica, a conhecer no momento próprio, fixo em 20 dias o prazo para a autora consignar em depósito, nestes autos e à ordem do tribunal a quantia de €. 49.879,80 (…), o qual deverá no mesmo prazo documentar nos autos».
Notificada de tal despacho a Autora veio requerer esclarecimento “porquanto o valor correspondente à sua prestação no contrato-promessa é no montante de €.31.174,79, sendo esse o remanescente do preço a pagar em dinheiro, depois de transferida a propriedade de uma parcela de terreno, no valor de €.18.705,00, como resulta da matéria comprovada nos autos. Por isso, foi aquele valor de €. 31.174,79 que indicou quando em devido tempo requereu a consignação em depósito e a execução específica”.
Mais realçou que a Ré com a celebração do contrato-promessa entrou logo na posse desse terreno, tendo nele procedido à construção de uma empena e depositado material relacionado com a sua atividade no mencionado prédio (matéria assente).
Assim, solicitou a Autora ao Meritíssimo Juiz que corrigisse o lapso manifesto existente no valor da quantia a consignar nos autos, pedindo que a mesma passasse a ser de €.31,174,79 em vez de €.49.879,80.
Tal pedido foi indeferido, com fundamento em que o despacho era perfeitamente claro e inteligível.
A consignação em depósito foi então efetuada pelo valor determinado no despacho judicial, ou seja, pelo valor de €.49.879,80.
Seguidamente foi proferida sentença que decidiu declarar a venda pela Ré C…, Lda à Autora B… e consequente transferência do respectivo direito de propriedade, de uma parcela de terreno para construção, correspondente ao lote n° . do Alvará n° ./99, sito no …, freguesia de …, concelho da Trofa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso sob o n° 2908/20011115 e omisso à matriz, pelo preço de € 49.879,80 já depositado à ordem destes autos.
Inconformada com tal decisão veio a Ré recorrer concluindo do seguinte modo as suas alegações de recurso:
1) A Recorrida peticionou a substituição da vontade da declaração da Recorrente tal qual resultava do contrato promessa celebrado e, ainda, a transmissão para a Recorrente da parcela de terreno a que o contrato também se refere.
2) Nem a Recorrente nem a Recorrida previram a possibilidade de que o contrato ou qualquer das suas cláusulas pudessem ser declarados nulos.
3) A redução do negócio não foi pedida por qualquer das partes.
4) Da matéria considerada assente e da levada à base instrutória também decorre que a nulidade, em consequência da redução do negócio, não foram previstos como solução de direito.
5) A decisão de reduzir o negócio que não foi suscitada pelas partes, que sobre ela nunca se puderam pronunciar, constitui decisão surpresa, violando o princípio do pedido e o princípio do contraditório (art. 3º do CPC)
6) O Senhor Juiz recorrido não podia declarar a redução do negócio, quando tal não foi alegado nem peticionado pelas partes.
7) Mas mesmo que tal, por hipótese, se admitisse como possível, os elementos existentes nos autos, nomeadamente o alegado pela Recorrente na sua contestação, são no sentido de que as partes, caso tivessem previsto a nulidade, não teriam celebrado o contrato promessa.
8) De tais elementos decorre que na decisão de contratar e nos termos em que as partes o fizeram confluíram razões e interesses que não estão considerados no texto do contrato promessa e que são mais complexos do que o que resulta daquele (texto).
9) De tais elementos decorre que a transmissão para a Recorrente da propriedade da parcela não constitui cláusula acessória.
10) A Recorrente nunca teria celebrado o contrato sem a transmissão para si da parcela de terreno que formalmente aparece no seu texto como parte do preço.
11) Quer à Recorrente quer à Recorrida só interessava manter o contrato promessa nos exatos termos celebrados.
12) A Recorrente que entendia ter motivos para resolver o contrato, não o fez e, também por isso, não peticionou a resolução em reconvenção.
13) A Recorrente alegou que a parcela de terreno que a Recorrida se obrigou a entregar-lhe como sinal e princípio de pagamento e cuja posse lhe foi transmitida com o contrato promessa, apenas poderia servir como está a servir como acesso ao prédio urbano onde a Recorrente levou a cabo a construção das moradias.
14) A Recorrente alegou que renunciou ao direito de passagem sobre o prédio da Recorrida, passagem que se fazia através de três portões.
15) A Recorrente apenas pugnou pela improcedência da ação pelas razões alegadas na contestação – falta de pagamentos das despesas originadas pelo lote de terreno que se obrigou a transmitir para a Recorrida, não invocando qualquer nulidade nem peticionando a resolução do contrato.
16) Caso fosse admitida ou prevista a solução da redução do negócio a matéria alegada pela Recorrente na sua contestação, nomeadamente em 12, 13, 16, 17, 18, 19, 20, 24 e 25 revelava-se fundamental para apreciar da bondade da decisão, pelo que se impunha a ampliação da matéria da base instrutória.
17) A Recorrente não reclamou da matéria assente nem da base instrutória porque não previu a nulidade e muito menos a redução.
18) Caso a possibilidade de redução tivesse sido prevista como solução de direito pelo Mmº Juiz que elaborou o saneador, não só aquela matéria deveria constar da base instrutória, como, caso fosse entendida como insuficiente para aferir da possibilidade de redução, deveria ocorrer convite ao aperfeiçoamento dos articulados.
19) Tendo concluído pela nulidade do negócio acordado entre a Recorrente e Recorrida, o Sr. Juiz recorrido deveria ter julgado a ação totalmente improcedente.
20) A sentença recorrida violou o disposto nos nºs 1 e 3 do artigo 3º, nos nºs 2 e 3 do art. 508º nº nº 1 do art. 511, no nº 1 do art. 661º, todos do Código de Processo Civil, e no artigo 292º do Código Civil.
A final requer seja revogada a sentença e a ação declarada improcedente.
Foram apresentadas contra-alegações, nas quais a Autora/recorrida concluiu:
A. Entende a recorrente que o Tribunal não podia ter reduzido oficiosamente o negócio e mesmo que o pudesse fazer também não poderia ter decidido nos termos em que o fez uma vez que a ré nunca o teria celebrado sem a parte viciada.
B. A redução do negócio jurídico coloca-se quando, elaborado um negócio jurídico, existe um motivo de nulidade ou anulabilidade que, não afetando a totalidade do mesmo, abrange uma parte do seu conteúdo, ou seja, trata-se então de saber se a invalidade de uma parte do negócio jurídico afeta a parte restante, implicando a invalidade total, ou se, pelo contrário, fica circunscrita à parte relativamente à qual se verifica a causa da nulidade ou anulabilidade, tendo como resultado a invalidade parcial do mesmo.
C. Com a redução do negócio jurídico procura-se conservar o negócio, na parte não viciada por alguma invalidade, desde que a sua manutenção não contrarie a vontade das partes
D. A determinação da extensão da invalidade parcial à totalidade do negócio depende essencialmente do elemento volitivo da parte celebrante do negócio jurídico, ou seja se este tivesse ainda sido concluído sem a parte viciada, verifica-se a sua subsistência na parte não afetada pela invalidade caso contrário o negócio será nulo na sua totalidade.
E. Condição sine qua non à verificação da redução do negócio jurídico, é a existência de um negócio jurídico divisível, sendo que a divisibilidade ou indivisibilidade do negócio jurídico tanto pode ser objetiva (natureza ou conteúdo) como subjetiva (partes).
F. Quanto ao ónus de alegação e prova, o art.º 292º CC presume a divisibilidade subjetiva do negócio, competindo ao contraente que pretende a invalidade total, o ónus de alegar e provar que o negócio não teria sido concluído se se soubesse que não poderia valer na sua totalidade – neste sentido vide J. A. Domingues Damas, em “A Redução do Negócio Jurídico”, pág. 728, 743 e 744 bem como Ac. RL. de 20/03/12, in www.dgsi.pt. e Galvão Teles, em “Sinal e Contrato Promessa”, pág. 35 e ss.
G. É ainda essencial que em causa esteja um negócio único e unitário, ou seja quando as diversas declarações ou disposições não possam subsistir isoladamente como tipos negociais autónomos, ou quando as várias disposições, podendo subsistir como tipos negociais distintos, estejam entre si subordinadas por forma a constituírem simples meios instrumentais para prossecução de uma finalidade económica unitária, acompanhada essa subordinação de uma relação de recíproca coordenação e fusão.
H. Quanto à natureza jurídica da redução, o art.º 292º CC não define a redução do negócio jurídico, mas da norma extrai-se o seu carácter imperativo, ou seja, verificados os requisitos da redução, esta operará de direito - neste sentido vide J. A. Damas, obra citada, pág., 749.
I. No caso concreto, a ré não alegou qualquer facto tendente a demonstrar que não teria celebrado o negócio caso soubesse que o mesmo não poderia valer na sua totalidade.
J. E do mesmo modo não fez qualquer referência à nulidade do negócio.
K. Deste modo, a recorrente não ilidiu a presunção legal da divisibilidade do negócio jurídico, pelo que não pode agora, em sede de recurso, vir invocar factos que só poderiam ter relevância nesta fase se fosse tivessem sido alegados e provados nos articulados.
L. Consequentemente, a redução operou automaticamente de direito – neste sentido vide Calvão da Silva na obra supra citada, pág. 36 e seguintes
M. Posto isto, haverá, ainda, que colocar a questão da divisibilidade material ou objetiva.
N. De acordo com o contrato aqui em questão a recorrente prometeu vender à autora uma parcela de terreno para construção pelo valor de € 49.879,80, tendo esta, em contrapartida, prometido transferir para a recorrente, o direito de propriedade sobre uma parcela de terreno pelo valor de € 18.705,00, ficando ainda acordado que o restante preço de €31.174,79 seria a pagar no ato da outorga da escritura.
O. Mais se apurou que a cláusula do contrato que previa a transferência para a recorrente da parcela de terreno propriedade da autora é nula nos termos do disposto no art.º 294º CC.
P. Ora é inequívoco que mesmo excluindo a referida cláusula o objeto do contrato continua a ser determinável.
Q. Acresce que como refere e bem a sentença recorrida “A parte inválida do contrato promessa em causa constitui, conforme supra se referiu, uma obrigação acessória que tem por objeto o modo de pagamento de parte do preço da obrigação principal estabelecida do contrato promessa, celebração de um contrato de compra e venda, cujo preço total se encontra fixado em dinheiro, razão pela qual se concluiu que o contrato em causa sempre se mostraria cumprido com o pagamento da quantia de € 49.879,80 por correspondente ao preço total da prometida compra e venda. Afigura-se-nos ser assim por razoável concluir que caso as partes tivessem previsto a invalidade do indicado modo de pagamento de parte do preço que estabeleceram no contrato, manteriam ainda assim o interesse na sua celebração desde que o preço, que as partes fixaram para a prometida compra e venda, fosse pago na totalidade em dinheiro, ou, pelo menos, não será razoável concluir que ainda assim não teriam celebrado o contrato.”
R. Pelo exposto, bem andou o tribunal recorrido ao decidir reduzir o contrato promessa em causa – neste mesmo sentido vide exemplo de Mota Pinto, em Teoria Geral do Direito Civil, pag.632 e seguintes.
S. Pelo exposto, não merece a decisão recorrida qualquer reparo.
A final requer seja negado provimento ao recurso, mantendo a decisão recorrida.
II
É a seguinte a factualidade julgada provada pelo tribunal «a quo», a que aditámos a matéria escrita em itálico na alínea W), alusiva a transcrição parcial de documentos, ao abrigo do disposto no art. 712 nº 1 alª a) do CPC:A) A Autora., como 2ª Outorgante, e a Ré, como 1ª Outorgante, celebraram em 28 de Fevereiro de 2002 um contrato que denominaram “contrato-promessa de compra e venda”.
B) Nessa convenção, a Ré declarou prometer vender à Autora uma parcela de terreno para construção, correspondente ao lote n° . do Alvará n° ./99, sito no …, freguesia …, concelho da Trofa, então descrito na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso sob o n° 02908/151101 e omisso à matriz, pelo valor de € 49.879,80 (quarenta e nove mil, oitocentos e setenta e nove euros e oitenta cêntimos).
C) Contra a promessa, por parte da Autora, de “transferir para a primeira o direito de propriedade sobre uma parcela de terreno, sita no …, com a área de 380m2, devidamente identificada a vermelho na planta anexa que fica a fazer parte integrante deste contrato como documento um” (Cfr. Doc.1 - cláusula 3ª e Doc. 2 constantes de fls. 8 e 10 que se dão por reproduzidos).
D) Pelo valor de € 18.705,00 (dezoito mil, setecentos e cinco euros).
E) Mais ficou acordado que “o restante preço de €31.174,79 (trinta e um mil, cento e setenta e quatro euros e setenta e nove cêntimos)” seria a pagar no ato da outorga da escritura.
F) A escritura pública seria outorgada em “data e Cartório a fixar por qualquer das outorgantes”.
G) Autora e Ré submeteram o contrato “ao regime da execução específica previsto no artigo 830º do Código Civil”.
H) Autora e Ré entraram na posse dos prédios referidos em B e C.
I) A Ré procedeu à construção de uma empena no prédio referido em C.
J) A Ré passou a aceder livremente ao prédio identificado em C.
K) A Ré passou a depositar material relacionado com a sua atividade no prédio referido em C.
L) O prédio referido em B encontra-se presentemente descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa com o n° 02908/151101 e inscrito na matriz urbana sob o artigo 4430° da freguesia ….
M) A parcela de terreno referida em C é a destacar do prédio rústico sito no …, freguesia …, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o n° 3772/20070911 e inscrito na matriz predial rústica sob o número 1652.
N) Autora e Ré acordaram na promessa da celebração de uma “escritura definitiva, ora prometida”, que podia ser marcada por qualquer das contraentes.
O) A Ré obrigou-se também a celebrar o negócio pelo qual a Autora transmitia a propriedade do prédio referido em C.
P) Representantes legais da Autora e da Ré compareceram no Cartório Notarial da Dra. D…, sito na …, …, .° Andar, Santo Tirso, no dia 30 (trinta) de Março de 2009, pelas dezassete horas, para outorga da referida escritura de permuta.
Q) A escritura não foi outorgada, “tendo sido remarcada por mútuo acordo para o dia nove de Abril do presente ano”.
R) No dia 9 (nove) de Abril de 2009, pelas 17.00 horas, representantes da Autora e da Ré voltaram a comparecer no Cartório Notarial supra referido para a outorga da escritura pública de permuta.
S) Todavia, a aludida escritura não se chegou a celebrar.
T) Em 27/9/2004, a R. notificou a A. para a celebração da escritura relativa ao acordo referido em A, no dia 12/10/2004, pelas 14h, no 2° Cartório Notarial de Santo Tirso, sendo que na data, ninguém em representação da A. compareceu.
U) No dia 30/3/2009 a escritura não foi celebrada porque a A. solicitou prazo para análise das seguintes quantias cujo pagamento a Ré lhe exigiu como condição para a celebrar: € 19.902,87 a título de juros contados sobre o preço em dívida de € 31.174,79; € 1.640,00 a título de IMI dos anos de 2002 a 2009; € 2.500,00 a título de limpeza dos terrenos e € 6.557,12 a título de despesas de condomínio dos anos de 2002 a 2009.
V) No dia 9/4/2009, a escritura não foi celebrada porque a Ré recusou a sua outorga sem que a Autora lhe pagasse as quantias referidas na resposta ao artigo anterior, conforme declaração que fez constar no documento notarial junto a fls. 21 a 22 cujo teor se dá por reproduzido, o que a Autora recusou fazer, dispondo-se, todavia, a outorgar a escritura nessa data nos termos e pelo preço constantes do contrato-promessa de compra e venda junto a fls. 8 a 9.
W) Em Novembro de 2007 a R. escreveu à A. a carta que constitui o documento junto a fls. 47 cujo ter se dá por reproduzido (onde se lê, nomeadamente que: (…) «Informamos que estamos disponíveis para a celebração da escritura, o que deverá acontecer em prazo muito curto, nos seguintes termos: Pagamento da parte do preço em falta - €. 31.174,79, pagamento das despesas no montante de €.27.171,77, Total - €. 58.346,56. (…) Aguardamos uma resposta no prazo de 10 dias, sem o que daremos utilização ao lote em causa), interpelando-a para a celebração da escritura, para o pagamento da parte do preço em falta e respetivos juros e ainda das despesas que suportara com o lote em consequência do atraso na celebração da escritura, ao que a A. respondeu através da carta que lhe dirigiu em 29.11.2007 e que constitui o documento junto a fls. 83 cujo teor se dá por reproduzido (onde se lê nomeadamente que: «(…) estamos dispostos e empenhados em dar exato cumprimento ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 28702/2002 e assim a outorgar a escritura prometida mediante o pagamento de €.31.174,79. Ficamos a aguardar o favor de nos informarem da data e local para a realização de tal escritura. Não compreendemos a razão e o alcance do pedido de despesas na quantia de €.27.171,77, pedindo, pois, o favor de nos explicar a sua proveniência e tomando a liberdade de recordar que V. Exªs utilizam em proveito próprio e exclusivo a parcela de terreno que lhes cedemos há mais de cinco anos e que o saneamento e águas pluviais estão construídos no lote que nos está destinado, facto que nos prejudica, sem que até à presente data tenhamos reivindicado o que quer que fosse”).
III
Na consideração de que o objeto do recurso se delimita pelas conclusões das alegações, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, importa decidir, se não podia o tribunal recorrido proceder à redução do negócio, considerando os factos provados, a surpresa da decisão e, a omissão na base instrutória de matéria alegada na contestação, impondo-se, por consequência, a nulidade da decisão com suprimento da mesma e/ou a improcedência da ação.Passemos, pois, à análise do recurso.
Como questão prévia importa que se deixe consignado que a expressão usada na alínea P) da factualidade provada, “para outorga da referida escritura de permuta”, por conter em si uma qualificação jurídica – permuta – deverá ser reescrita sem tal expressão.
Pela presente ação pediu a Autora/recorrida que:
Seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré quanto ao prédio referido em 2º e 12º da P.I. (ou seja, a parcela de terreno para construção, correspondente ao lote 7 sito no lugar da Coroa, que a Ré prometeu vender à Autora e esta prometeu comprar); seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré quanto ao prédio referido em 3º e 13º da P.I. (ou seja, a parcela de terreno sita no lugar da Coroa, com a área de 380 m2 que a Ré prometeu comprar à Autora e esta prometeu vender); seja fixado prazo para que a Autora consigne em depósito a quantia de 31.174,79 (correspondente, no contrato ao “restante preço”).
A 1ª instância decidiu:
“Ora, tendo a Autora/promitente compradora, depositado já à ordem dos autos a quantia de € 49.879,80, correspondente ao preço total da prometida compra e venda, permitindo assim cumprir os termos do contrato expurgado da parte inválida, e mostrando-se desta forma igualmente satisfeito o interesse da Ré/promitente vendedora, porquanto que dessa forma obtém a totalidade do preço que fixou para a venda, é quanto basta para determinar a redução do negócio, o que se declara, com a consequente procedência, nos termos operados pela redução, do pedido de execução especifica do contrato promessa em causa, com prolação de sentença que produza os efeitos da declaração negocial de venda por parte da Ré da parcela objeto da promessa de venda, pelo preço total acordado pelas partes de €49.879,80, já depositado pela A. à ordem dos autos” (sublinhado nosso).
Como se lê nos fundamentos da decisão da 1ª instância, visa a Autora com esta ação exercer o direito à execução específica de contrato promessa celebrado com a Ré, “pretendendo obter sentença que substitua a declaração negocial desta quanto à prometida venda de um prédio e compra de um outro, objeto do contrato”.
Em nenhum dos articulados as partes previram a possibilidade de não cruzarem as vendas, ou seja, de procederem tão só à compra e venda de um único prédio.
A defesa da Ré/Recorrente na contestação assentou, tão só, na exceção de não cumprimento do contrato definitivo, em razão de despesas efetuadas na pendência do contrato-promessa.
A própria Autora quando notificada do despacho judicial que determinou que depositasse o valor de €.49.879,80 (correspondente ao total do preço porque haveria de comprar) reagiu, pedindo esclarecimento e afirmando que “porquanto o valor correspondente à sua prestação no contrato-promessa é no montante de €.31.174,79, sendo esse o remanescente do preço a pagar em dinheiro, depois de transferida a propriedade de uma parcela de terreno, no valor de €.18.705,00, como resulta da matéria comprovada nos autos. Por isso, foi aquele valor de €.31.174,79 que indicou quando em devido tempo requereu a consignação em depósito e a execução específica”.
Assim dúvidas não há de que a redução negocial não foi prevista pelas partes nos articulados e dos documentos juntos aos autos não resulta a sua hipotética afirmação, sendo que, nenhum comportamento processual das partes refletiu tal possibilidade, antes pelo contrário, foi a mesma implicitamente recusada pela Autora quando reagiu contra o preço determinado pelo tribunal, que haveria de depositar.
Constitui por isso, tal redução contratual, uma decisão surpresa, violadora do princípio do contraditório tal como o mesmo se desenha no nº 3 do art. 3º do C.P.C.: “O juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem”.
E, se processualmente tal decisão não podia ser tomada, porquanto a norma supra citada a isso obsta, importa ponderar na necessidade de – antevendo acerto, a final, em tal decisão - suprir tal falta de contraditório.
Diremos que não.
A redução assentou numa fundamentação jurídica que, a nosso ver, e com todo o respeito não subscrevemos.
Vejamos.
Concordamos com a decisão recorrida na qualificação do contrato como contrato-promessa de compra e venda.
Mas já discordamos da afirmação de que tal contrato comporta “uma relação obrigacional complexa, na qual, para além da promessa de compra e venda que constitui a obrigação fundamental, inclui ainda deveres ou obrigações acessórias, entre as quais o modo de pagamento de parte desse preço mediante a transferência de propriedade de um outro imóvel”, e mais à frente “(…) a obrigação de entrega dessa outra parcela, por estabelecida enquanto modo de pagamento de parte do preço do contrato prometido, sempre se constituiria como uma obrigação acessória do contrato pelo que, segundo a teoria da absorção, deverá ser aplicado o regime da obrigação principal, ou seja, o da promessa de compra e venda da parcela identificada na cláusula primeira”.
A questão é prioritariamente de interpretação negocial, mas também de ponderação de comportamentos tidos pós contrato que ajudam a definir o desígnio das partes.
Como veremos, a vontade expressa das partes quer no contrato, quer no processo, aliada a um conjunto de factos provados, são claramente indiciadores de que a prometida venda pela Autora à Ré dum imóvel com área menor, não pode ser subestimada como cláusula acessória, assumindo uma relevância tão elevada quanto a prometida compra da Autora à Ré de um outro imóvel.
A tal nos conduz a factualidade dada como assente de que:
Autora e Ré entraram na posse dos prédios referidos em B e C.
A Ré procedeu à construção de uma empena no prédio referido em C.
A Ré passou a aceder livremente ao prédio identificado em C.
A Ré passou a depositar material relacionado com a sua atividade no prédio referido em C.
Divergimos, pois, da afirmação contida na sentença de que: “(…) a obrigação estabelecida pelo artigo 879º al. C) do Código Civil, a que ficou adstrita a A. pelo presente contrato promessa, sempre se mostraria cumprida pelo pagamento da quantia de €.49.879,80, por correspondente ao total do preço da prometida compra e venda”, o que pressupôs anular a prometida venda do prédio que a Ré pretendia comprar e que passou a ocupar e utilizar em seu proveito.
Aqui chegados impõe-se fazer ressurgir o contrato na sua plenitude.
Vejamos, então, se pode o mesmo ser objeto, sem cisões, da execução específica pretendida.
O Tribunal a quo entendeu que não, sustentando que existe um impedimento legal intransponível para que a Autora/recorrida possa cumprir a sua promessa de venda. E declarou a nulidade parcial dessa cláusula.
Lê-se na sentença:
«Conforme resulta da cláusula terceira do contrato promessa, a título de sinal e princípio de pagamento, a Autora prometeu, pelo valor de € 18.705,00 (dezoito mil, setecentos e cinco euros), transferir para a primeira o direito de propriedade sobre uma parcela de terreno, sita no referido …, com a área de 380m2, devidamente identificada a vermelho na planta anexa que fica a fazer parte integrante deste contrato como documento um.
Tal parcela de terreno referida seria a destacar do prédio rústico sito no …, freguesia …, e descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o n° 3772/20070911 e inscrito na matriz predial rústica sob o número 1652.
Sucede, porém, que sobre este prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial da Trofa sob o n° 3772/20070911 – doc. junto a fls. 17 – incide ónus, averbado em 11.9.2007, de não fracionamento durante 10 anos.
Por outro lado e ainda que tal ónus não existisse sempre a possibilidade de fracionamento de tal prédio rústico estaria legalmente vedada pelo disposto pelo artigo 1376 do Código Civil, atenta a área da parcela a destacar.
Em parecer emitido pela Sra. Notária, Dra. D…, e junto aos autos pela A. a fls. 173, é defendido o entendimento que o destaque da parcela em causa para anexar a um prédio urbano não configura uma operação de loteamento, uma vez que não resulta desse ato a criação de um novo prédio, não sendo, apesar do ónus de não fracionamento, necessária qualquer licença ou autorização para tal destaque, pelo que, conclui, não existir impedimento “em retirar uma parcela de terreno deste prédio para aumento de logradouro/retificação de estremas de outro.”
Em termos abstratos o citado entendimento afigura-se-nos correto por estar de acordo com lei aplicável, nomeadamente o disposto pelo artigo 1376 do Código Civil e pelas normas aplicáveis do D.L. 555/99 de 16.12.
Todavia no caso em pareço nada resulta provado, nem sequer é alegado pelas partes, no sentido de que a parcela em causa a desintegrar de prédio rústico seja destinada a construção; a retificar estrema de outro prédio ou sequer a anexar a prédio urbano, que nem se sabe qual seria.»
Aqui de novo divergimos.
Apresentando-se a Autora, dona do prédio, em requerimento apresentado à Srª Notária (cfr. Fls. 174), que iria lavrar a escritura (factos P e R) dando conta que o destaque ou desanexação da parcela do terreno em causa se destina a retificação de extremas de um loteamento, consentindo esta na celebração da escritura com tal finalidade, e a Ré, ora recorrida, nada objeta, não cabe ao Tribunal, num excesso de rigor probatório, colocar maiores exigências na prova desse propósito.
Às partes caberá acautelar a eficácia dessa desanexação ou destaque, que nunca foi por elas posta em causa e cuja viabilidade parece assegurada.
O contrato está, pois, em condições de ser cumprido, na sua totalidade.
Reconhecida em abstrato a necessidade de ouvir as partes sobre uma hipotética redução mas, afastada essa necessidade em concreto por não se reconhecerem os pressupostos fácticos que conduziriam a esse mecanismo de composição negocial, importa reelaborar a decisão, com base na factualidade provada.
Passemos, então, a apreciar da verificação dos requisitos para a execução específica.
Dispõe o artigo 830º do Código Civil que:
“1- Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso se não oponha a natureza da obrigação assumida.
2- Entende-se, haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa”
No caso concreto foi prevista a promessa da prestação dum sinal através da entrega do imóvel por parte da Autora, mas não tendo tal sinal sido realizado, estando subjacente à vontade das partes a prestação simultânea de ambas as vendas, temos como melhor interpretação com o espírito do contrato, considerar que, ainda que previsto, não existe sinal, porque não foi prestado.
Importa então apurar se ocorreu recusa injustificada por parte da Recorrente em celebrar o contrato.
- Ficou estabelecido no contrato que a escritura prometida seria a celebrar em data e Cartório a fixar por qualquer das outorgantes que, para o efeito, deveria avisar a outra com a antecedência mínima de cento e vinte dias.
- Não ficou estabelecido qualquer prazo fixo para a transferência da propriedade da Autora para a Ré da parcela prometida vender por aquela a esta e que igualmente constitui parte do preço, pelo que tal obrigação sempre poderia ser cumprida até ao momento da outorga da escritura objeto da obrigação principal.
- Em 27/9/2004, a R. notificou a A. para a celebração da escritura relativa ao acordo referido em A, no dia 12/10/2004, pelas 14h, no 2° Cartório Notarial de Santo Tirso, sendo que na data, ninguém em representação da A. compareceu.
Contudo, estando estabelecido no contrato que o cumprimento da obrigação principal seria em data a fixar por qualquer das outorgantes, a qual deveria avisar a outra com a antecedência mínima de cento e vinte dias, e não tendo essa antecedência sido respeitada, não se poderá considerar que a falta de comparecimento da Recorrida seja ilícita, e consequentemente que tenha incorrido em atraso culposo no cumprimento.
Assim a obrigação continuou sem prazo certo até que, em Novembro de 2007, a Ré, através de carta junta a fls. 47, comunicou à A. que pretendia celebrar a escritura desde que lhe fosse paga a quantia de €27.171,77, para além da acordada contratualmente, a título de despesas alegadamente suportadas por causa da demora na celebração do contrato prometido, ao que a A. respondeu através da carta de fls. 83 manifestando o interesse no cumprimento do contrato, mas recusando o pagamento das despesas exigidas pela Ré.
Nesta altura a escritura não foi marcada por qualquer das partes.
Em Abril de 2009, estando ambas as partes presentes em Cartório Notarial para a outorga da escritura pública, a Ré, ora recorrente, declarou expressamente que se recusava a outorgar a prometida escritura sem que a Autora lhe pagasse as quantias de € 19.902,87 a título de juros contados sobre o preço em dívida de € 31.174,79; € 1.640,00 a título de IMI dos anos de 2002 a 2009; € 2.500,00 a título de limpeza dos terrenos e € 6.557,12 a título de despesas de condomínio dos anos de 2002 a 2009, o que a Autora recusou fazer, dispondo-se, todavia, a outorgar a escritura nessa data nos termos e pelo preço constantes do contrato-promessa.
Consideramos, tal como a 1ª instância o fez, que tal recusa da Ré no cumprimento do contrato-promessa não se mostra legítima.
Desde logo porque os custos e reembolsos reclamados não foram previstos no contrato, e sendo este um contrato sem termo certo, era previsível ao tempo da sua elaboração, o vencimento de tais valores por um período de tempo indefinido.
Depois porque, não se prova que a Autora tivesse entrado em mora relativamente ao contrato prometido, situação em que seria legítimo invocar tais “prejuízos”, provado que dela decorrentes.
Finalmente, não estão verificados os pressupostos da exceção de não cumprimento do contrato.
Como bem fundamentou o Mmº julgador a quo: “De qualquer forma e ainda que por alguma razão fosse de considerar que a A. se encontrava em mora no cumprimento do contrato e tenha incorrido em obrigação de reparar os danos dela resultantes (…), ainda assim não assistira à Ré o direito a recusar-se a cumprir a sua obrigação, ou seja, a de celebrar a escritura prometida, porquanto nunca resolveu o contrato promessa que dessa forma se mantinha em vigor, nem o facto de ser titular de direito de indemnização sobre a A., que aqui poderia peticionar por via de reconvenção que não deduziu, lhe daria o direito a excecionar o não cumprimento do contrato, – artigo 428º do Código Civil - conforme parece querer invocar no respectivo articulado, porquanto que sempre inexistiria a necessária correlatividade ou interdependência (…) entre a prestação a que ficou adstrita por força do contrato e a obrigação de indemnização que resultasse para a A. por força da mora, necessária para o funcionamento de tal exceção.” (sublinhado nosso).
Concluímos, por isso, ser injustificada a recusa da Ré/Recorrente em cumprir o contrato promessa, razão pela qual assiste à A./recorrida o direito a obter a sua execução específica.
A A. pediu ao tribunal que seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da Ré quanto à parcela para construção que esta lhe prometeu vender e também quanto à parcela de terreno cuja propriedade se comprometeu a transferir para Ré a título de pagamento de parte do preço.
A procedência parcial do recurso da Ré, ou seja, o reconhecimento de que a nulidade parcial e redução do contrato decididas na 1ª instância não havia obedecido às exigências de contraditório nem se sustentava em fundamentação factual adequada, permitem a este Tribunal, em substituição do tribunal recorrido, proferir decisão de total procedência da ação (art. 715º nº 1 do C.P.C.).
Em suma:
A redução negocial quando não prevista pelas partes no contrato, nos articulados ou em qualquer comportamento processual destas, não pode ser objeto de decisão judicial sem que previamente se dê às partes a possibilidade de sobre ela se pronunciarem (art. 3º nº 3 do C.P.C.)
IV
Termos em que, acorda-se em julgar a apelação parcialmente procedente, declarando-se nula a decisão proferida em 1ª instância que se substitui por outra, que julgando procedente a ação:-Declare a venda pela Ré à Autora e consequente transferência do direito de propriedade, de uma parcela de terreno para construção, correspondente ao lote nº . do Alvará ./99, sito no …, freguesia …, concelho da Trofa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santo Tirso sob o nº 2908/20011115 e omisso à matriz, pelo preço de €.49.879,80 mas cuja prestação pecuniária corresponde apenas a €.31.174,79;
- Declare a venda pela Autora à Ré e consequente transferência do direito de propriedade, de uma parcela de terreno, sito no …, com a área de 380 m2, devidamente identificada a vermelho na planta anexa ao contrato (doc. 1), pelo valor de €. 18.705,00.
- Determina-se a restituição à Autora o valor depositado em excesso.
Custas por apelante apelada em partes iguais.
Porto, 22 de Outubro de 2012
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Rui António Correia Moura
José Eusébio dos Santos Soeiro de Almeida