Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 109/07.0TBGDM.P1 |  |
REPARAÇÃO DEFEITUOSA
REDUÇÃO DO PREÇO
INDEMNIZAÇÃO
II - Tal dever fundamentado num princípio de segurança jurídica e de responsabilização conjunta, visa reduzir as hipóteses de conflito a posteriori.
III - Ao comprador apenas deve ser exigida uma diligência na detecção dos defeitos, conforme a regra do bónus pater famílias, e de acordo com as circunstâncias concretas.
IV - No caso, está demonstrada a perda de valor do imóvel, em função da diminuição da área, pelo que estamos perante um vício relevante.
V - De resto a apelante teve acesso ao local antes da escritura, cabendo-lhe diligenciar por uma avaliação diligente quanto às potencialidades do mesmo face aos objectivos que se propunha desenvolver.
5ª SECÇÃO
Acordam neste Tribunal da Relação:
I
“B…, LDª”, com sede em Cinfães; interpôs a presente acção declarativa de condenação contra C…, D… (este depois de habilitado por morte da primitiva co-ré E…), F… e esposa G…, o 1º, 3º e 4º Réus são residentes em … - Gondomar e o 2º Réu em Vila Nova de Gaia, pedindo:a) Sejam os Réus condenados a proceder à reparação de todos os defeitos referidos na p.i. e existentes no prédio que a Autora lhes comprou, de modo a que o mesmo tenha as características e qualidades correspondentes ao projecto aprovado pela Câmara Municipal …;
b) Para tanto deve ser fixado aos Réus um prazo para a reparação dos defeitos, reputando como razoável um mês;
c) Tendo em conta a área em falta de 885,1m2 na parte descoberta, deverão ainda os Réus ser condenados a restituir à Autora parte do preço que dela receberam, reduzindo-se o preço na proporção da área em falta, de acordo com a avaliação que oportunamente será feita e que, por isso, não se pode quantificar de momento;
d) Complementarmente, deverão os Réus ser condenados a indemnizar a Autora por todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), cujo valor, na impossibilidade de se quantificar de imediato, deverá ser relegado para execução de sentença.
Alega para tanto, em síntese, que adquiriu aos Réus um prédio urbano (destinado a armazém e indústria e constituído por pavilhão e anexos), pelo preço de 418.990,23 euros, o qual, contudo, não tem as características asseguradas pelos Réus (quer em termos de áreas quer em termos de características técnicas, dada a sua desconformidade com o projecto licenciado pela Câmara Municipal …, embora aparentemente o prédio correspondesse ao projecto aprovado, e dispusesse de licença de utilização.
Em face disso, a Autora não pode instalar máquinas no interior do pavilhão essenciais ao desenvolvimento da sua actividade, designadamente uma grua.
Só em Setembro de 2006, após a escritura e. na sequência de uma vistoria que mandou fazer ao edifício com vista à sua adaptação a determinadas funções, é que teve conhecimento da desconformidade das áreas (o que acarreta desvalorização do imóvel); além disso, só depois de efectuados os competentes testes é que tomou conhecimento da desconformidade da construção com o projecto aprovado pela Câmara Municipal …, não tendo, por isso, as características que os Réus asseguraram ter.
Enumera os vícios de que padece o imóvel, cuja relevância é tal que existe o risco de desmoronamento impede que nele a Autora possa exercer a sua actividade, decorrendo daí perda de rendimento. Admite, contudo, que tais defeitos sejam reparáveis.
Acrescenta que os Réus dolosamente a induziram em erro quanto às características do imóvel.
Em Setembro de 2006 a Autora procedeu à denúncia dos defeitos.
Os Réus contestaram.
Por excepção, invocando a ininteligibilidade da causa de pedir, com a consequente ineptidão da p.i..
Por impugnação, alegando que nunca declararam à Autora que lhe vendiam um imóvel com as áreas constantes da certidão de teor apresentada, atento o facto do negócio ter sido intermediado pelo Sr. H…, sendo certo que os Réus apenas conheceram o legal representante da Autora na data da celebração da escritura.
Sustentam ainda que o imóvel apenas se destinava a armazém, conforme resulta do respectivo alvará de utilização, e que, sendo, embora, possível a sua afectação à actividade industrial, a verdade é que a Autora nunca manifestou a intenção de ali exercer uma actividade correspondente ao seu objecto social.
Invocou ainda que a Autora, em 2006, apresentou um “aditamento” ao projecto na CM…, o qual foi deferido, ficando porém o seu licenciamento condicionado à apresentação de um projecto de estabilidade e de telas finais com cópias, demonstrativo de que a Autora bem sabia das reais características do imóvel antes da celebração da respectiva escritura, e que teria de proceder a obras de adaptação, razão pela qual mandou fazer um estudo. Já antes da celebração da escritura a Autora obteve as chaves do imóvel e solicitou e pagou os contadores de energia eléctrica.
Os vícios invocados mais não serão que as exigências técnicas exigidas pelos serviços camarários para a aprovação do novo projecto.
Os Réus são pessoas que apenas têm uma formação académica correspondente ao ensino básico e durante anos (até à data) exerceram a actividade de serralheiros, ao passo que a Autora é uma empresa com alvará profissional do ramo e conta com experientes técnicos e profissionais da área, pelo que, antes da celebração do negócio facilmente se aperceberiam dos vícios/deficiências.
Pugnam, assim, pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
Replicou a autora, rebatendo os argumentos aduzidos pelos Réus quanto à ineptidão da p.i., pugnando pela improcedência das excepções invocadas e concluindo como na p.i.
Proferiu-se então despacho saneador (onde se julgou improcedente a excepção dilatória da ineptidão da p.i.).
Foi realizada prova pericial.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, por não provada e, consequentemente, foram os Réus absolvidos dos pedidos.
Inconformada com tal decisão veio a Autora recorrer, concluindo do seguinte modo as suas alegações de recurso:
1. O levantamento topográfico feito nos autos resulta da verificação in loco dos limites definidos por muros e é feito sob o acompanhamento de um réu (vendedor) e um seu acompanhante. É um levantamento que tem para além do aval técnico a anuência de facto do réu vendedor, um levantamento que se impõe pela credibilidade da prova pericial e da vedação com muros verificados no próprio local.
2. O valor da prova depende da sua credibilidade e, nestes autos não há outra prova mais credível que aquela que resulta do levantamento topográfico.
3. Como sugerem os srs. peritos «menos 890m2 que a área real acarreta uma desvalorização do prédio». Uma área com tão grande significado, uma área quase de 900m2 a menos, desvaloriza o prédio vendido.
4. O sistema da prova livre consagrado no artº. 655º nº 1 do CPC não exclui, antes pressupõe, a observância das regras da experiência e critérios da lógica. É por estes critérios que a força probatória das respostas dadas pelos srs. peritos deve, também, justificar a alteração na resposta dada aos números 9º e 10º da BI.
5. Nos termos do artº 712 nº 1 do CPC a resposta dada aos quesitos 9º e 10º da BI deve ser alterada para “provado”.
6. Em face da alteração da matéria de facto reclamada torna-se óbvia a desvalorização da coisa vendida pelos RR. Mas tal desvalor não advém só da solicitada alteração daqueles números 9º e 10º da Base instrutória. Já advém em profusão da restante matéria de facto provada.
7. Na verdade a desconformidade do prédio com o projecto e a memória descritiva, a alteração de vãos, a supressão de quatro (4) pilares, outros quatro (4) feitos em betão ciclópico em vez de betão armado, pilares não assentes em sapatas de betão armado, alteração de pé direito em menos 1,20m, sobrecarga sobre os pilares, risco de desmoronamento do edifício, condicionamento da circulação de veículos pesados no interior do armazém para cargas e descargas, privação da Autora poder usar cabalmente o prédio para o exercício da sua actividade industrial o que torna os custos de produção mais elevados, são defeitos que acrescidos à falta de cerca de 900 m2 (do quesito 9º) assumem enorme relevo na economia da compra e venda. São defeitos com significado e que desvalorizam de forma acentuada a coisa objecto da compra e venda;
8. Estando provado que «a autora adquiriu o imóvel para exercer a actividade correspondente ao seu objecto, designadamente o corte e molde de aço e rede electrosoldado (malhassol)», o relevo dos defeitos e vícios referidos na conclusão anterior, designadamente o risco de desmoronamento do edifício e sendo os defeitos reparáveis, como comprovadamente são, devem os RR vendedores efectivamente repararem tais defeitos.
9. Deriva do disposto no artº 913 do CC que o legislador acentuou o carácter funcional do vício ou defeito. A lei privilegia a idoneidade do bem para a função a que se destina, pois o que importa é a aptidão da coisa, a utilidade que o adquirente dela espera.
10. Da factualidade provada resulta ainda que «os RR sabiam que a aquisição do prédio urbano se destinava ao exercício da actividade industrial da autora, «o único préstimo do referido imóvel para a autora é a sua afectação à respectiva actividade industrial» e que «a autora vê-se privada de poder usar cabalmente o prédio para o exercício da sua actividade industrial, conforme tinha projectado».
11. Dos factos provados, sumariamente expostos, resulta o óbvio: a falta de qualidade da coisa vendida para o fim pretendido, fim e destino que era conhecido dos RR vendedores.
12. Assim, está provado nos autos que a coisa vendida sofre de vícios que a desvaloriza, não possui as qualidades que os vendedores sabiam ser necessárias ao comprador, não possui as qualidades necessárias para a realização do fim a que é destinada, podendo tais vícios ser reparados;
13. A A. comprou coisa defeituosa.
14. Conforme o artº. 762 nº1 do CC o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado. No cumprimento da obrigação as partes devem proceder de boa-fé (artº. 762º nº 2 CC). Os RR sabiam qual o destino que o comprador queria dar à coisa comprada. Sabendo os RR vendedores da essencialidade do fim visado pela A. com a compra, estavam tais vendedores (os RR) obrigados juridicamente a entregar ao comprador a coisa vendida isenta de defeitos.
15. Cabe ao credor o ónus de provar a desconformidade entre a prestação feita e aquilo a que o devedor estava obrigado, funcionando, a partir daí, a presunção de culpa prevista no artº. 799 do CC, ou seja, «incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua».
16. Aos RR segundo as regras da prova cabia afastar a culpa presumida que lhes é imputável. Ao vendedor de coisa que se vem a revelar defeituosa cabe ilidir a presunção de culpa que sobre si impende. No entanto não o fizeram! E perante o fracasso de prova dos RR estes são responsáveis pelos prejuízos causados ao credor.
17. Por outro lado «a prova de que o adquirente da coisa conhecia o seu defeito incumbe ao vendedor, de acordo com as regras gerais da repartição do ónus probandi», prova que os RR vendedores não efectuaram.
18. O regime da venda de coisa defeituosa confere ao credor os direitos à reparação ou substituição da coisa (artº. 914 CC), à indemnização em caso de simples erro (artº. 915º CC), ao cumprimento coercivo ou à indemnização respectiva (artº. 918º CC) e à garantia de bom funcionamento (artº. 921º CC).
19. Para que se aplique qualquer um dos regimes referidos é sempre necessário que os vícios de que a coisa padece se enquadrem no disposto do nº 1 do artº. 913.
a) Defeitos que desvalorizem a coisa, b) defeitos que impeçam a realização do fim a que a coisa é destinada, c) falta de qualidades asseguradas pelo vendedor, d) falta de qualidades necessárias para a realização do fim constante do contrato, devendo, nos casos referidos em b) e d) e se do contrato não constar o fim a que a coisa se destina, atender-se à função normal das coisas da mesma categoria (nº 2 do artº 913 CC).
20. «A doutrina tem afirmado que o comprador de coisa defeituosa também pode resolver o contrato desde que o defeito assuma gravidade relevante e exista incumprimento definitivo por parte do vendedor, ao abrigo dos princípios gerais constantes dos artigos 801º, nº 2 e 808º, nº1 do CC. Porém, na compra e venda defeituosa, a resolução funciona subsidiariamente, no sentido de que só se pode ter termo ao contrato quando não for viável recorrer à eliminação do defeito ou à substituição da prestação».
21. Sendo que, como se vê da factualidade provada «os defeitos (…) podem ser reparados»
22. Por outro lado o comprador tem sempre (independentemente da culpa do vendedor) o direito à redução do preço (art.º 911º aplicável por força do art.º 913º
23. Sendo que a indemnização prevista no art. 910º do CC é a indemnização pelo incumprimento de fazer convalescer o contrato, ou seja, de o cumprir pontualmente, reparando ou substituindo a coisa e não se confunde com a indemnização pela venda de coisa defeituosa, cumulando-se com ela, salvo na parte em que o prejuízo for comum, como refere o art. 910º, nº1 CC.
24. Pelo que deve a A. ser indemnizada nos termos que peticionou na p.i., cumulando-se esta não só à redução do preço mas também à obrigatória reparação dos defeitos.
Assim, é nosso entendimento que revogando V. Exas. a douta decisão recorrida, nos termos do que infra se expõe farão V. Exas. JUSTIÇA
Foram apresentadas contra-alegações nas quais concluem os recorridos:
Com factos manifesta e ostensivamente deturpados o recorrente procura tirar ilações processuais não requeridos na petição inicial apresentada, procurando a alteração de uma sentença correcta e justa.
O levantamento topográfico efectuado pelo recorrente não corresponde ao levantamento e mapas que se encontram depositados na Câmara Municipal.
Por outro lado os recorridos venderam o espaço e imóvel à vista, imóvel e espaço ocupados pelo recorrente ainda antes da realização da escritura de compra e venda.
Nunca foram apresentadas plantas de construção pelos recorridos e, em momento algum o recorrente dialogou com os recorridos sobre as pretensões e fim a que se destinava o imóvel quando o adquiriu.
Isto embora também tenha alegado em sede de petição inicial tais inverdades.
Por outro lado, quando adquiriu o imóvel, o recorrente sabia perfeitamente que tipo de imóvel adquiria e, que licenças este era detentor.
Assim como era conhecedor do espaço onde iria colocar a sua mercadoria.
Para instalar no imóvel as suas pretensões o recorrente apresentou em data anterior às reclamações enviadas por carta registada aos recorridos, projecto na Câmara Municipal, que haveria de ser aprovado e, no qual previa as alterações ao prédio.
Tais alterações já contemplavam a actual estrutura do prédio, pelo que também por isso, não pode agora o recorrente vir alegar desconhecer a desconformidade do projecto inicial com as qualidades de que o imóvel se encontra no implantado no local é desconforme.
Quanto às falsas questões de impossibilidade de instalar “pontes” e “acesso aos camiões” ficou provado e, por isso mesmo não é aflorado, que afinal o recorrente conhecia ou tinha o dever de conhecer a possibilidade do que se pode ou não instalar e operar.
Aliás, a falsa questão das pontes foi esclarecida pelos peritos, que afirmaram que estas têm uma instalação própria e autónoma do imóvel construído e, que a questão da altura não se colocava, até porque em caso algum seria possível alguns dos camiões ali entrarem, nomeadamente os alegados pelo recorrente (mesmo porque a altura constante no projecto depositado na Câmara nunca o iria permitir).
Finalmente, para proceder à revogação da sentença como requerido pelo Recorrente seria necessário que este provasse que os recorridos falsamente o induziram em erro e ou que sabiam das desconformidades e ou os objectivos deste.
Nenhum dos factos foi dado como provado, aliás e ao invés, toda a Sentença aponta (assim como a prova testemunhal e documental apresentada), que afinal quem era conhecedor e detentor e todos os detalhes e projecto era o próprio recorrente e não os recorridos.
E, era detentor desse conhecimento quando se instalou no imóvel, o que ocorreu ainda antes da escritura.
A final requerem os Réus, seja mantida a decisão recorrida.
II
São os seguintes os factos julgados provados pela 1ª instância:1. Os primeiros e segundos Réus (C…, E…, F… e G…) venderam à Autora, em 19 de Dezembro de 2005, o prédio urbano sito na Rua …, nº …, em … (Gondomar), edifício de rés-do-chão, constituído por um armazém amplo e anexos, a confrontar do norte com Rua …, do sul com herdeiros K…, do nascente com I… e do poente com a J…, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº 8904 da referida freguesia de … (cfr. documento nº 1 junta com a p.i. e cujo teor se dá por reproduzido).
2. O negócio de compra e venda foi feito por escritura pública de 19 de Dezembro de 2005, exarada de fls. 90 a fls. 92 verso, do livro 126-E do Cartório Notarial de Cinfães da senhora notária L… (cfr. documento nº 2 junto com a p.i., o qual se dá por integralmente reproduzido).
3. O preço da referida venda, tal como consta da escritura pública, foi de 418.990,23 euros (quatrocentos e dezoito mil novecentos e noventa euros e vinte e três cêntimos), que a autora pagou e que os réus declararam ter recebido.
4. Consta da certidão de teor a fls. 16 que o prédio contém as seguintes áreas: armazém – 1.000m2; anexos – 120m2; área descoberta – 2.780m2.
5. O prédio adquirido pela Autora tem o alvará de utilização nº 419/05, emitido em 16.11.2005 pela Câmara Municipal …, o qual confere a utilização do imóvel para armazém, conforme fls. 23, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
6. O prédio urbano supra referido destina-se a armazém, sendo certo que ali foi desenvolvida a actividade de oficina de serralharia durante cerca de 20 anos por uma firma de que os réus F… e C… eram sócios.
7. A Autora adquiriu-o para exercer a actividade correspondente ao seu objecto, designadamente o corte e molde de aço e rede electrosoldado (malhassol).
8. Os ora Réus facultaram à Autora a licença de utilização nº 419/05, emitida pela Câmara Municipal … em 16 de Novembro de 2005 (cfr. documento nº 3 junta com a p.i. e cujo teor se dá por reproduzido).
9. Aparentemente o prédio adquirido correspondia ao projecto aprovado pela Câmara Municipal …, tanto mais que dispunha de licença de utilização.
10. Foi facultada à Autora a respectiva ficha técnica (cfr. o documento nº 4 junto com a p.i. e cujo teor aqui se dá por reproduzido).
11. Realizados os competentes testes, a Autora concluiu que o prédio vendido não tinha sido construído de acordo com o projecto aprovado pela Câmara Municipal …, nem com a memória descritiva.
12. Não tinha as características referidas no projecto.
13. Ao nível da estrutura houve alteração nos vãos, pois foram efectuados 28 pilares em vez dos 32 previstos (com o consequente aumento dos vãos entre os pilares) e foram construídas 9 asnas metálicas em vez das 10 previstas, que também não foram executadas conforme o projectado, sendo certo que ao nível da arquitectura foram executadas 19 janelas em vez das 6 previstas e o pé-direito foi alterado dos previstos 5,50m para 4,30m.
14. O aditamento de 1986 ao projecto aprovado consubstanciou-se, para além do referido, na criação de mais um piso nos escritórios.
15. No projecto aprovado e tal como consta da memória descritiva, os pilares, cintas, padieiras, vigas, cornijas, etc, seriam executados em betão armado.
16. Porém, os quatro primeiros pilares do alçado lateral esquerdo (a contar da esquerda para a direita) foram executados em betão ciclópico, desde o lintel até à cota do pavimento do armazém, sendo certo que os pilares em causa não estão fundados em sapatas de betão armado, assentando directamente no muro de betão ciclópico.
17. Tal solução é incorrecta e desconforme com o projecto, limitando a estrutura na sua capacidade de resistir a certos esforços.
18. O projecto prevê a construção de 32 pilares (P1) com a secção 30cmx30cm.
19. O armazém apenas dispõe de 28 pilares com a secção de 30cmx40cm, faltando por isso quatro dos previstos.
20. A falta de tais pilares acarreta um maior espaçamento entre os existentes, determinando uma sobrecarga sobre os pilares, que se reflecte nas fundações.
21. Pelo menos nos quatro primeiros pilares do alçado lateral esquerdo (referidos no quesito 17º da BI), construídos em betão ciclópico, não existem sapatas mas sim um lintel.
22. Tal facto pode acarretar risco de desmoronamento do edifício, motivado pela possibilidade de rotação de qualquer dos pilares, em consequência do maior esforço que sobre os mesmos possa ser efectuado, mas apenas desde que se verifiquem situações excepcionais que motivem uma rotação desses pilares.
23. Esse esforço poderá ocorrer com a colocação da grua supra referida, necessária ao exercício da actividade da Autora, se a mesma for instalada sem uma estrutura autónoma em relação à estrutura do pavilhão.
24. No projecto aprovado consta uma viga de “travação” com secção de 20cmx40cm, mas em obra foi colocada uma viga com a secção de 30cmx40cm.
25. No projecto consta que a altura, medida desde o pavimento até ao início da base inferior da estrutura da cobertura (base inferior da asna metálica), é de 5,5 metros.
26. A referida altura é de 4,30m (menos 1,20m em relação ao projecto), o que condiciona a circulação de veículos pesados no interior do armazém para cargas e descargas com alturas superiores a 3,80m;
27. No projecto consta que a estrutura metálica relativa à cobertura é constituída por 10 asnas e 23 terças, e que cada asna terá 67 barras;
28. No armazém em causa nos autos a estrutura metálica é constituída por 9 asnas e 18 terças e cada asna apresenta 69 barras;
29. O que provoca um aumento dos esforços de tracção e compressão superiores;
30. A Autora, ao ter conhecimento dos defeitos, em Setembro de 2006 (através do mandatário subscritor) procedeu à denúncia dos defeitos, através de cartas registadas que remeteu aos ora Réus (cfr. documentos nºs 5 e 6 juntos com a pi e cujo teor aqui se dão por reproduzidos);
31. Os Réus receberam as cartas e tiveram conhecimento da denúncia dos defeitos efectuada pela Autora;
32. Os Réus sabiam que a aquisição do prédio urbano se destinava ao exercício da actividade industrial da Autora;
33. O único préstimo do referido imóvel para a Autora é a sua afectação à respectiva actividade industrial;
34. Os defeitos acima referidos podem ser reparados;
35. A Autora vê-se assim privada de poder usar cabalmente o prédio para o exercício da sua actividade industrial, conforme tinha projectado, pois apenas lhe pode servir de armazém.
36. Em virtude de não poder utilizar aquele local para nele concentrar a “armação do ferro” com destino às várias obras que lhe vão sendo adjudicadas, os custos de produção tornam-se mais elevados (visto que a “armação do ferro” é feita nas obras) e a Autora tende a praticar preços menos competitivos, obtendo assim menor proveito.
37. O negócio foi sempre intermediado pelo Sr. H…, sendo certo que o réu C… apenas conheceu o legal representante da Autora na data da celebração da escritura pública de compra e venda do mencionado imóvel, ao passo que o Réu F…, antes dessa data, apenas havia sido contactado telefonicamente primeiro e pessoalmente depois por uma única vez pelo legal representante da Autora;
38. O documento referido no ponto 5º (alvará de utilização) esteve na posse da Autora para a celebração da escritura pública de compra e venda;
39. Tendo sido condição necessária imposta pela Autora ao Sr. H… para a realização deste negócio.
40. A Autora apresentou um projecto à Câmara Municipal e que correu termos sob o Proc. nº …../81, Requerimento nº …./06.
41. Onde a Autora, aludindo um aditamento ao projecto referente ao armazém existente, apresentou novo projecto;
42. Tal projecto foi deferido;
43. Não tendo tido o respectivo licenciamento porque condicionado à apresentação de um projecto de estabilidade e de telas finais com cópias;
44. A Autora realizou os testes no armazém, por forma a adequar as referidas instalações às suas necessidades, tudo conforme aditamento apresentado na Câmara Municipal …, no já referido Processo nº …../81;
45. Por esse motivo, a Autora obteve na data documentos que lhe permitiram proceder às referidas alterações, adequando os projectos existentes às suas necessidades;
46. A formação académica dos Réus C… e F… corresponde ao ensino básico e a sua actividade profissional foi, durante largos anos e até à data, a de serralheiros.
III
Na consideração de que o objecto do recurso se delimita pelo teor das conclusões das alegações, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, são as seguintes as questões a decidir:I - Da impugnação da matéria de facto.
II - Da verificação dos pressupostos fácticos e legais para condenar os Réus à redução do preço, à reparação dos defeitos e à indemnização peticionada.
- Da impugnação da matéria de facto
Pretende a recorrente alterar as respostas dadas aos quesitos 9º e 10º da base instrutória, os quais ora se expõem:
Quesitos 9º - “A área descoberta tem apenas 1.894,90 m2 e não os 2.780 m2 anunciados, ou seja menos, 885,1 m2?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida: provado.
Quesito 10º - Tal facto acarreta uma desvalorização do prédio?
Resposta dada: não provado.
Resposta pretendida provado.
Fundamentou o tribunal recorrido as respostas negativas dadas a estes dois quesitos do seguinte modo:
«Por outro lado, independentemente das áreas coberta e descoberta que na realidade o imóvel tem (o que também não é líquido em face da prova pericial e testemunhal produzida, conforme mais à frente melhor se verá, sendo certo que segundo a memória estimativa e orçamental constante do projecto de licenciamento apresentado pelos réus o armazém terá uma área total de 1.000 m2, conforme documento de fls. 149) e independentemente das áreas que constam nos documentos registais e matriciais alusivos a tal imóvel (que amiúde não são fidedignos, conforme se sabe), o certo é que o legal representante da Autora visitou o local e achou-o compatível com actividade que ali pretendia desenvolver, tanto mais que antes da celebração da escritura pública de compra e venda deu-se a tradição do imóvel (veja, de resto, que a data do início do contrato de fornecimento de energia eléctrica do imóvel em nome da Autora é de 28.11.2005, conforme documento de fls. 508).
E mais à frente:
«Não foi possível ao tribunal chegar a qualquer conclusão segura acerca das áreas do imóvel em face da prova produzida e sucessivos esclarecimentos, em conjugação com os documentos referentes ao imóvel (entre os quais fotos e plantas) e depoimento da testemunha M… (ex-funcionário da firma que ali desenvolvia a actividade de serralharia e em que eram sócios os aqui réus C… e F…; tal testemunha referiu que o imóvel não tem os seus limites demarcados pelas vedações e explicou porquê, o que para todos os efeitos não é uma situação muito comum).
Em face disso, também não está demonstrada a factualidade vertida no quesito 10º da B.I.».
Não acompanhamos tal fundamentação.
Vejamos.
Os documentos comportam efectivamente valores divergentes.
A caderneta predial urbana junta a fls. 16 avalia o prédio como tendo as seguintes áreas: armazém 1000 m2; anexos: 120 m2; área descoberta: 2780 m2.
O alvará de utilização emitido pela CM…, junto a fls. 23 reporta-se a um armazém com a área bruta de 1088 m2, sendo de supor que se refere à área coberta.
A avaliação das Finanças a fls. 494 refere uma área total do terreno de 3.093 m2, área de implantação do prédio de 1198,4, área bruta privativa de 1081 m2 e área bruta dependente de 233 m2.
Apenas a prova pericial é susceptível de demonstrar com um razoável grau de precisão se a área de um prédio é uma e não outra e, o que se verifica, é que o tribunal recorrido, não relevou, como cremos que deveria ter relevado, tal prova.
Vejamos como decorreu a prova pericial, o que nos permite aferir da sua maior ou menor idoneidade e, o resultado a que se chegou.
O colectivo de Peritos, nomeado respectivamente pelo tribunal e pelas partes, no seu primeiro relatório de fls. 267 expressou que obteve dois valores diferenciados de área coberta e descoberta, em função das medições que fizeram, tendo por base, respectivamente, a planta topográfica que instruiu o projecto de licenciamento (a qual lhes concede área coberta de 1.462,50 m2 e área descoberta de 2.866,50 m2) ou, a planta topográfica resultado de um levantamento mandado efectuar pela Autora (a qual lhes concede a área coberta de 1.198,40 m2 e área descoberta de 1.894,90 m2).
Sugeriram, por isso, tais peritos que, para obterem a medição rigorosa das áreas coberta e descoberta, ordenasse o tribunal a execução de um levantamento topográfico a efectuar por topógrafo qualificado, a quem deveriam ser indicados convenientemente todos os limites do prédio.
Aceite tal sugestão, foi nomeado o respectivo topógrafo e efectuado o respectivo levantamento topográfico, a partir do qual foi elaborado o laudo pericial junto a fls. 359 e ss.
Lê-se do mesmo:
“Do levantamento topográfico apresentado, anexo a este relatório, constam três plantas à escala 1/500, a saber:
1) Uma primeira planta mais técnica, com todos os elementos inerentes ao levantamento topográfico efectuado, que inclui cumeeiras, linhas de média tensão e respectivas cotas, principais infra-estruturas, curvas de nível, cotas e limites do terreno em questão, áreas cobertas e descoberta, telheiros, anexos, arranque das construções vizinhas, obstáculos do terreno (muros e taludes), etc.
2) Uma segunda planta menos técnica, basicamente com os limites do terreno objecto do levantamento e das áreas coberta e descoberta e com indicação das respectivas áreas. Esta planta destina-se a ser de fácil leitura e compreensão.
3) Uma terceira planta, também menos técnica, onde consta uma eventual área estimada de cedência ao domínio público (268,00 m2) mencionada pelo Réu aquando do levantamento, para a qual lhe foi solicitada documentação comprovativa e que até à data não foi apresentada. O tribunal decidirá se deverá ou não considerar esta área.
Às perguntas:
9º - A área descoberta tem apenas 1.894,90 m2 e não os 2.780,00 m2 anunciados, ou seja, menos 885,10 m2?
Responderam os peritos unanimemente:
R: Após a realização do levantamento topográfico verificou-se que as áreas cobertas e descobertas reais são as apresentadas nas plantas topográficas em anexo, isto é:
1- Área coberta = 1.212,00 m2 e área descoberta = 1.890,00 m2.
Se a área descoberta anunciada foi de 2.780,00 m2, a área descoberta real é de menos 890,00 m2.
10º - Tal facto acarreta uma desvalorização do prédio?
Responderam os peritos, também unanimemente:
R: Se a área descoberta anunciada foi de 2.780,00 m2, isto é menos 890,00 m2 que a área real, tal facto acarretará uma desvalorização do prédio”.
Queremos aqui notar que a referência na 3ª planta a uma possível área cedida pelos Réus ao domínio público, além de não comprovada por meios idóneos, ou seja documentais, reporta-se a um valor (268,00 m2) bem inferior ao que resulta da diferença (890,00m2) entre o valor declarado e o valor calculado a partir das demais plantas (1 e 2), elaboradas pelo topógrafo em causa.
Essa cedência, de resto, foi negada pelos Réus, no seu requerimento de pedido de esclarecimentos a fls. 371 (“não existiu qualquer cedência de terreno ao domínio público).
Por sua vez, a resposta dos peritos a tal pedido de esclarecimentos não contraria as respostas dadas pelos mesmos no relatório de fls. 359 e ss., vindo tão só classificar de desactualizado o levantamento topográfico junto pelos Réus como Doc. 1.
Aqui chegados, podemos concluir não haver razões para descredibilizar este laudo elaborado a partir de um levantamento topográfico actualizado e da autoria de quem possui os meios e as necessárias competências técnicas.
O valor da prova depende da sua credibilidade e, nestes autos não há outra prova mais credível que aquela que resulta do levantamento topográfico.
A dúvida levantada pela testemunha dos Réus M… (ex-funcionário da firma que ali desenvolveu a actividade de serralharia durante 20 anos, na sociedade de que eram sócios os réus C… e F…), ao referir que o imóvel não tem os seus limites demarcados pelas vedações, não constitui uma explicação convincente porque não foi acompanhada de qualquer comprovação.
Efectivamente, afirmou esta testemunha que o terreno atrás que contém o pessegueiro – pessegueiro que afinal já não existe – pertence à serralharia, eles construíram mais para dentro derivado à inclinação do terreno e porque não fazia falta. Há um terreno também à frente que vem até ao poste da Rua. O portão foi feito mais abaixo para os camiões poderem entrar. Esse terreno pertence também à serralharia. Os muros encurtam o terreno. Fizeram assim para os camiões poderem dar a volta. O caminho público está recuado.
Contudo, tais afirmações, desacompanhadas de elementos objectivos de delimitação diferenciada, não são idóneas a contrariar o laudo, o qual de resto, foi reafirmado em audiência pelos peritos.
Mantiveram estes que a área descoberta que foi indicada é superior à real, pelo que ocorre necessariamente, desvalorização. Só não contabilizaram essa desvalorização porque, por um lado, tal não lhes foi pedido e, por outro, porque, não sabem se e em que medida essa diminuição de área contribui para a afectação da actividade desenvolvida.
Não deixa de ser significativo que, ouvidos os peritos em audiência, após audição da testemunha M…, anteriormente referenciada, ninguém tenha confrontado os peritos com a versão daquela testemunha, de que há terreno para a frente e terreno para trás dos muros que pertence à serralharia.
Cremos pois que a recorrente tem razão no pedido de impugnação da matéria de facto.
Da prova pericial efectuada com a unanimidade de todos os peritos e tendo por base um trabalho técnico de levantamento topográfico, aceite pelas partes, resulta, sem dúvida provada a matéria dos quesitos 9º e 10º.
Assim, deverá ser aditada à factualidade assente estoutra:
“A área descoberta tem apenas 1.894,90 m2 e não os 2.780 m2 anunciados, ou seja menos, 885,1 m2”.
“Tal facto acarreta uma desvalorização do prédio”
II - Da verificação dos pressupostos fácticos e legais para condenar os Réus à redução do preço, à reparação dos defeitos e à indemnização peticionada.
Pretende a apelante que em face da alteração da matéria de facto reclamada torna-se óbvia a desvalorização da coisa vendida pelos RR. Mas tal desvalor não advém só da solicitada alteração daqueles números 9º e 10º da Base instrutória. Advém também da restante matéria de facto provada.
Deixemos, por ora, de lado as repercussões que a diminuição da área de 885,1 m2 possam ter no negócio celebrado entre as partes (questão que retomaremos mais adiante) e passemos, desde já, à análise dos demais defeitos denunciados e respectivas consequências.
Como a existência do defeito é um facto constitutivo dos direitos atribuídos ao comprador, nos termos do artigo 342º nº 1, cabe a este a respectiva prova. Aquele que invoca o defeito tem igualmente de demonstrar a sua gravidade, de molde a afectar o uso ou a acarretar uma desvalorização da coisa
Com interesse para a questão está provado que:
Os primeiros e segundos Réus venderam à Autora, em 19 de Dezembro de 2005, o prédio urbano sito em … (Gondomar), edifício de rés-do-chão, constituído por um armazém amplo e anexos / A escritura pública foi celebrada em 19 de Dezembro de 2005 / O preço foi de 418.990,23 euros que a autora pagou / Consta da caderneta predial urbana que o prédio contém as seguintes áreas: armazém – 1.000m2; anexos – 120m2; área descoberta – 2.780m2 / O prédio tem alvará de utilização (…/05) emitido em 16.11.2005 pela Câmara Municipal …, o qual confere a utilização do imóvel para armazém / Embora o prédio se destine a armazém, ali foi desenvolvida pelos Réus (sócios de uma firma) a actividade de oficina de serralharia durante cerca de 20 anos / A Autora adquiriu o prédio para exercer a actividade correspondente ao seu objecto, designadamente o corte e molde de aço e rede electrosoldado (malhassol) / Os Réus facultaram à Autora a licença de utilização nº …/05, emitida pela Câmara Municipal … em 16 de Novembro de 2005 / Aparentemente o prédio adquirido correspondia ao projecto aprovado pela Câmara Municipal … / Foi facultada à Autora a respectiva ficha técnica / Realizados os competentes testes, a Autora concluiu que o prédio vendido não tinha sido construído de acordo com o projecto aprovado pela Câmara Municipal …, nem com a memória descritiva / Não tinha as características referidas no projecto / Ao nível da estrutura houve alteração nos vãos, pois foram efectuados 28 pilares em vez dos 32 previstos (com o consequente aumento dos vãos entre os pilares) e foram construídas 9 asnas metálicas em vez das 10 previstas, que também não foram executadas conforme o projectado, sendo certo que ao nível da arquitectura foram executadas 19 janelas em vez das 6 previstas e o pé-direito foi alterado dos previstos 5,50m para 4,30m. / Em 1986 ocorreu um aditamento ao projecto aprovado que se consubstanciou na criação de mais um piso nos escritórios / No projecto aprovado e tal como consta da memória descritiva, os pilares, cintas, padieiras, vigas, cornijas, etc, seriam executados em betão armado / Porém, os quatro primeiros pilares do alçado lateral esquerdo (a contar da esquerda para a direita) foram executados em betão ciclópico, desde o lintel até à cota do pavimento do armazém, sendo certo que os pilares em causa não estão fundados em sapatas de betão armado, assentando directamente no muro de betão ciclópico / Tal solução é incorrecta e desconforme com o projecto, limitando a estrutura na sua capacidade de resistir a certos esforços / O projecto prevê a construção de 32 pilares (P1) com a secção 30cmx30cm / O armazém apenas dispõe de 28 pilares com a secção de 30cmx40cm, faltando por isso quatro dos previstos / A falta de tais pilares acarreta um maior espaçamento entre os existentes, determinando uma sobrecarga sobre os pilares, que se reflecte nas fundações / Pelo menos nos quatro primeiros pilares do alçado lateral esquerdo construídos em betão ciclópico, não existem sapatas mas sim um lintel / Tal facto pode acarretar risco de desmoronamento do edifício, motivado pela possibilidade de rotação de qualquer dos pilares, em consequência do maior esforço que sobre os mesmos possa ser efectuado, mas apenas desde que se verifiquem situações excepcionais que motivem uma rotação desses pilares / Esse esforço poderá ocorrer com a colocação duma grua, necessária ao exercício da actividade da Autora, se a mesma for instalada sem uma estrutura autónoma em relação à estrutura do pavilhão / No projecto aprovado consta uma viga de “travação” com secção de 20cmx40cm, mas em obra foi colocada uma viga com a secção de 30cmx40cm / No projecto consta que a altura, medida desde o pavimento até ao início da base inferior da estrutura da cobertura (base inferior da asna metálica), é de 5,5 metros / A referida altura é de 4,30m (menos 1,20m em relação ao projecto), o que condiciona a circulação de veículos pesados no interior do armazém para cargas e descargas com alturas superiores a 3,80m / No projecto consta que a estrutura metálica relativa à cobertura é constituída por 10 asnas e 23 terças, e que cada asna terá 67 barras / No armazém em causa nos autos a estrutura metálica é constituída por 9 asnas e 18 terças e cada asna apresenta 69 barras / O que provoca um aumento dos esforços de tracção e compressão superiores.
Estamos perante um contrato de compra e venda de imóvel já construído, estando em causa a prestação dos Réus/vendedores.
Como em qualquer contrato o devedor tem de realizar a prestação a que está vinculado em obediência às seguintes regras: a prestação deve ser cumprida pontualmente (arts. 406, nº 1 e 762º nº 1 CC); no cumprimento da obrigação o devedor deve agir de boa fé (art. 762º nº 2) e de forma a não criar prejuízos ao credor; por último a obrigação deve ser cumprida integralmente (artº 763).
No caso concreto, dúvidas não há que a prestação realizada está desconforme com a que resultava do projecto aprovado (licenciamento concedido pela Câmara em 16/11/2005, pouco mais de um mês antes da celebração da escritura).
Em função dessa desconformidade pretende a Autora a condenação dos Réus a procederem à reparação dos referidos “defeitos”, de modo a que o imóvel tenha as características e qualidades correspondentes ao projecto aprovado pela Câmara Municipal …. Está, de resto, provado que tais “defeitos” podem ser objecto de reparação.
Importa, porém, indagar, previamente, se os Réus devem ser responsabilizados por tais desconformidades.
No direito português, a responsabilidade contratual derivada do cumprimento defeituoso nos contratos de compra e venda e de empreitada, é essencialmente subjectiva (salvos os casos estabelecidos no art. 909º e 921º do CC), ou seja, baseada na culpa.
Assim, dispõe o artº 914 do CC que “O comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela; mas esta obrigação não existe, se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece”.
Ou seja, o vendedor não tem de proceder à reparação ou substituição da coisa se desconhecia, sem culpa, o vício ou a falta de qualidade de que ela padece.
Pode, pois, concluir-se que a responsabilidade derivada do cumprimento defeituoso se baseia, por princípio, na culpa do devedor[1].
Culpa essa que, por um lado se presume (artº 799º nº 1) e, por outro, deverá ser apreciada em abstracto (art. 799º nº 2), pela diligência de um bom pai de família.
Assim, o vendedor, para afastar a presunção de culpa, só pode invocar três causas: força maior, atitude negligente da contraparte, e facto de terceiro[2].
Ora, tendo-se demonstrado que – aparentemente o prédio correspondia ao projecto aprovado pela Câmara Municipal …, que foi concedida por esta licença de utilização, a qual os Réus facultaram à Autora com respectiva ficha técnica; que, embora destinado a armazém, os Réus através da firma de que eram sócios ali desenvolveram uma actividade de oficina de serralharia; a formação académica dos Réus corresponde ao ensino básico e a sua actividade profissional foi, durante largos anos e até à data, a de serralheiros – entendemos, tal como o entendeu o tribunal recorrido, que os Réus, não estavam em condições de se aperceberem das desconformidades técnicas entre o que foi construído e o que foi licenciado, tanto mais que, essas desconformidades, em grande parte, pressupõem conhecimentos técnicos que os Réus não possuem.
Tanto, assim, que a Autora para detectar tais desconformidades necessitou de se socorrer de um estudo e o tribunal de uma perícia.
Não será difícil concluir que tal desconformidade advém de quem construiu sem respeitar as fichas técnicas e de quem licenciou sem rigor, ou seja, é devida a actos de terceiros.
Subscrevemos pois, sem reservas, a afirmação do tribunal recorrido de que: «Por conseguinte, mesmo que diligentes, tendo presente a natureza oculta daquelas desconformidades e da necessidade de conhecimentos técnicos para as detectar (o licenciamento da obra faria confiar quer a Autora quer os réus da conformidade da construção com o projectado), concluímos que os réus desconheciam o vício sem culpa (veja-se que o licenciamento foi obtido pouco antes da celebração da escritura, o que significa que o edifício já estava construído há muitos anos, tanto assim que nele a firma dos réus desenvolveu durante anos a actividade de serralharia, o que cimenta a ideia da falta de culpa dos réus no desconhecimento do vício).
Cumpre-nos notar que a doutrina vem afirmando um dever de verificação, ou dever de exame, ao comprador, dever próximo daquele que a lei atribui ao dono da obra no art. 1218º do CC [3].
Não se trata propriamente de um dever em sentido técnico, mas antes de um ónus, porque se exerce no interesse próprio, para obter uma vantagem, e não no interesse alheio.
Tal dever fundamentado num princípio de segurança jurídica e de responsabilização conjunta, visa reduzir as hipóteses de conflito a posteriori.
Também aqui se impõem cautelas. O comprador não tem de estar onerado com a realização de um exame completo àquilo que pretende adquirir, até porque, pode não estar ao seu alcance fazê-lo.
Ao comprador apenas deve ser exigida uma diligência na detecção dos defeitos, conforme a regra do bónus pater famílias, e de acordo com as circunstâncias concretas.
Assim, o comprador que tenha projectado um destino específico para o bem que não seja coincidente com o destino que o vendedor habitualmente lhe dava, deve ser particularmente diligente na verificação das qualidades do bem para essa nova finalidade.
No caso, cremos que, pretendendo a Autora dar ao imóvel um destino não apenas de armazém, mas igualmente de local de armação de ferro, onde nomeadamente pretendia instalar uma grua, numa utilização muito diferente da de serralharia que era dada pelos Réus, cabia-lhe ser mais atenta e contratar um técnico para proceder ao exame do local e confirmar ou não a sua adequação aos seus ambicionados fins, não depois, mas antes da celebração da escritura.
Infelizmente, vai sendo uma realidade comum o licenciamento de utilização desconforme com o projecto inicial aprovado, pelo que, o critério de diligência média, não passa apenas pela consulta dos documentos camarários.
Aqui chegados e porque entendemos que os Réus se prestaram informações inexactas quanto à qualidade do imóvel, o fizeram sem conhecimento da inexactidão, pois que apenas entregaram os documentos que a Câmara lhes facultou, esses sim, com informações que não faziam supor a inexactidão, antes a afastavam, temos como certo que os Réus ilidiram a presunção de culpa que sobre os mesmos impendia.
Assim sendo, e em face do que dispõe o artigo 914º, parte final do CC., o pedido de reparação dos defeitos terá de ser julgado improcedente.
Retomemos a questão anterior alusiva à desconformidade de áreas.
Está, por esta Relação, dado como provado que:
- A área descoberta tem apenas 1.894,90 m2 e não os 2.780 m2 anunciados, ou seja menos, 885,1 m2. Tal facto acarreta uma desvalorização do prédio -
A falta de quantidade de área é relevante.
Quando o preço não seja determinado por medida, como foi o caso, a falta de quantidade configura um defeito no sentido do artº 913º CC, desde que implique uma perda de valor do imóvel ou impeça a realização do fim a que se destina.
Dispõe, efectivamente, o art. 913º que: “Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”, designadamente a redução do preço se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior (cfr. art. 911 nº 1 CC).
No caso, está demonstrada a perda de valor do imóvel, em função da diminuição da área, pelo que estamos perante um vício relevante.
O artº 913º ao ressalvar “tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes”, faz depender a redução do preço prevista no art. 911º (secção precedente) da existência de culpa do vendedor, nos mesmos termos em que a culpa é relevada no art. 914º.
Assim, há que aplicar à situação – da redução de áreas - o regime do cumprimento defeituoso e, no caso, apurar da existência de culpa do vendedor, culpa essa que se presume nos termos do artº 799º nº 1 do CC..
Não se provou que os Réus tenham garantido à compradora que a área real do prédio era aquela que constava da caderneta predial ou qualquer outro documento fornecido à Autora, pelo que não ocorreu qualquer situação dolosa.
O preço foi acertado não apenas em função das áreas indicadas na caderneta predial, que não se confirmaram, mas igualmente em função do visualizado.
Considerando as áreas em referência e as particularidades do espaço, com edificações (armazém e anexos), não é crível que o comum das pessoas saiba, através da visualização apontar para valores seguros.
Não é de exigir à Autora ou à pessoa do seu legal representante que se apercebesse da desconformidade entre os valores em causa e exigisse uma perícia para o efeito, pela simples visualização do espaço.
No caso, era crível que as áreas escritas e reais se aproximassem.
Também nesta particular questão entendemos que os Réus se prestaram informações inexactas quanto à área descoberta do imóvel, o fizeram sem conhecimento da inexactidão, mas com base nos documentos que a Câmara lhes facultou (acto de terceiro), pelo que, igualmente afastaram a presunção de culpa que sobre os mesmos impendia.
Desse modo não deve ser concedido à Autora o direito à redução do preço, na proporção da área em falta.
Pede igualmente a apelante que os Réus sejam condenados a indemnizá-la por todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), em consequência da desconformidade entre as características do imóvel e a sua inadequação para a finalidade industrial que se propôs.
A questão suscitadas pela recorrente foi suficientemente tratada e correctamente decidida na sentença da 1ª instância.
Apurou-se que o armazém, tal como está, não serve os propósitos da Autora e que, pelo facto de ali não poder concentrar a sua actividade de “armação de ferro”, essa actividade tem de se processar no local das obras, não permitindo assim optimizar os seus meios de produção, suportando assim um acréscimo de custos, não praticando dessa forma preços tão competitivos, com a inerente perda de rendimento.
O armazém em causa não serve aqueles propósitos na medida em que não tem a altura suficiente para ali ser instalada uma grua que se desenvolve em ponte e a estrutura do edifício, tal como está construída, aconselha a que essa grua esteja montada numa estrutura autónoma.
Sucede que, não sendo os Réus responsáveis por tais desconformidades, como supra se expôs, nem tendo induzido a Autora/apelante em erro quanto às potencialidades do imóvel, não lhes pode ser exigido qualquer montante indemnizatório resultante da frustração de lucros que tais desconformidades comportam.
De resto a apelante teve acesso ao local antes da escritura, cabendo-lhe diligenciar por uma avaliação diligente quanto às potencialidades do mesmo face aos objectivos que se propunha desenvolver.
Assim é de confirmar a improcedência de tal pedido.
IV
Termos em que, acorda-se, em julgar improcedente a apelação e confirmar a decisão recorrida.Custas pela recorrente.
Porto, 12 de Dezembro de 2011
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Rui António Correia Moura
Anabela Moreira de Sá Cesariny Calafate
__________________
[1] Nesse sentido, Pedro Romano Martinez, in “Cumprimento Defeituoso, em especial na compra e venda, Almedina,p. 280.
[2] Obra cit., p. 281.
[3] Obra cit. p. 184.