Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONTRATO DE ARRENDAMENTO
I. RELATÓRIO
No .. Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de ............., X............, com sede na Rua .., n.º ..., em ..........., instaurou a acção declarativa com a forma de processo ordinário contra Z............. e esposa B............., com domicílio profissional no ........... das Ruas .. e .., em ..........., e C............, residente no ..............., n.º ..., em ............
Pede que:
a) Seja decretada a resolução do contrato de arrendamento que celebrou com o réu Z............... relativamente à fracção identificada no artigo 1º da petição inicial;
b) Os réus sejam condenados solidariamente a pagar-lhe a quantia de 1.920.723$00, a título de rendas vencidas, acrescidas das que entretanto de vencerem na pendência da acção até efectivo e integral pagamento.
Alega a autora, em suma, que:
Celebrou com o réu Z........... um contrato - promessa de arrendamento ou simplesmente contrato de arrendamento para instalação de um minimercado.
Acontece que o réu, no passado dia 1 de Setembro de 2000, não pagou a renda relativa ao mês de Outubro seguinte, tendo deixado de proceder ao pagamento de quaisquer rendas desde então e até à data da propositura da acção
Os réus Z............. e esposa contestaram, tendo-se limitado a invocar a ineptidão da petição inicial com fundamento em que não foi celebrado qualquer contrato de arrendamento, mas sim um contrato-promessa de arrendamento, dizendo, porém, que o réu marido não procedeu ao pagamento da quantia reclamada porquanto a autora aceitou o pagamento parcelar e gradual do montante em dívida [Após ter sido anulado o processado em consequência do erro da forma de processo escolhida pela autora, os réus Z............... e esposa, contrariamente ao vertido na contestação anteriormente apresentada, não invocaram novamente a ilegitimidade da ré].
A autora replicou, pugnando pela falta de fundamento da invocada excepção de ineptidão da petição inicial.
Dispensada a Audiência Preliminar, foram apreciados os pressupostos processuais, julgando-se improcedente a excepção da ineptidão da petição inicial e proferindo-se a seguinte decisão de mérito :
“.............
Pelo exposto, julgo a presente acção provada e parcialmente procedente, e, consequentemente, decido:
Declarar nulo, por não sido celebrada escritura pública, o contrato de arrendamento celebrado entre a autora e o réu Z............ relativo à fracção “D” identificada em 1º dos factos provados e, consequentemente, condenar o referido réu e a sua esposa, ora ré, a entregar imediatamente àquela a dita fracção livre de pessoas e coisas;
Condenar os réus Z.............. e esposa pagar à autora a quantia de 9.580,53 euros (equivalente a 1920.723$00) e ainda a quantia de 1.049,12 euros por cada mês a partir do o mês de Julho de 2001, inclusive, e até à data da entrega efectiva da fracção identificada supra;
Absolver do pedido o réu C..............”.
Inconformados, os réus Z............ e mulher interpuseram recurso de apelação, onde formularam as pertinentes alegações, terminando com as seguintes
CONCLUSÕES:
“1. nos termos do disposto no artigo 55 do Regime do Arrendamento Urbano, é fundamento essencial para a propositura de uma acção de despejo, a existência de um contrato de arrendamento;
2. contrato esse que nunca foi celebrado entre a Autora e os Réus;
3. Quando o Autor propõe uma acção, deve especificar a causa de pedir, isto é, o acto ou o facto jurídico em que este se baseia para formular o seu pedido e de que faz depender a procedência do seu direito;
4. Não bastando alegar um facto em abstracto (um contrato de promessa de arrendamento) como o fez o Autor.
5. Ora, como escreveu Alberto dos Reis, “a causa de pedir, em qualquer acção não é o facto jurídico abstracto, mas o facto jurídico concreto de que emerge o direito de que o Autor se propõe declarar. O facto jurídico abstracto não pode gerar o direito, pela razão simples de que é uma pura e mera abstracção sem existência real".
6. Entendeu o meritíssimo Juiz do Tribunal "A Quo" que estes requisitos estariam preenchidos, uma vez que 'o Tribunal é livre de apreciar juridicamente a situação factual que lhe é apresentada, sendo irrelevante a qualificação que lhe é dada pelas partes"
7. entendendo o meritíssimo juiz do Tribunal “A Quo” que a questão de saber se à Autora assiste o direito de com base no contrato alegado na petição inicial, obter o efeito pretendido, nada tem que ver com a alegada ineptidão da petição Inicial, ao mérito da causa...”
8. Ao decidir desta forma foi mal o juiz do Tribunal “a Quo”
9. Pois para interpor uma acção de despejo, é requisito prévio a existência de um contrato de arrendamento;
10. Contrato esse que nunca foi celebrado entre a Autora e os Réus.
11. Assim, é manifesta a contradição do pedido com a causa de pedir;
12. Para que seja instaurada acção de despejo, como anteriormente referido, é necessária a existência de um contrato, e não uma mera promessa, o que não sucedeu no caso sub judice,
13. para concluir como o juiz "a Quo" conclui, são necessários juízos de mérito de que o mesmo está impedido uma vez que se verifica à partida a excepção da ineptidão da Petição Inicial que tem como consequência a nulidade de todo o processado
14. Pelo que ao decidir como decidiu, o meritíssimo juiz do tribunal “a Quo" violou a disposto nos artigos 193, 494 alínea b) e 495 todos do Código de Processo Civil.
Termos em que, pelas razões aduzidas e com o Douto suprimento de V. Ex.as., deve ser revogada a decisão recorrida e em consequência, ser a excepção invocada considerada e em consequência ser declarado nulo todo o processado, absolvendo-se os Réus da instância”.
A autora apresentou contra-alegações, concluindo pela improcedência da apelação.
Foram colhidos os vistos.
Cumpre apreciar e decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO
II. 1. AS QUESTÕES:
Tendo presente que:
--O objecto dos recursos é balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (arts. 684º, nº3 e 690º, nºs 1 e 3, do C. P. Civil);
-- Nos recursos se apreciam questões e não razões;
-- Os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido,
a questão objecto da apelação consiste tão somente em saber se a petição inicial é inepta, por falta de causa de pedir, uma vez que, sendo a acção de despejo, teria que ter na sua base um contrato de arrendamento e não o tem, já que existe tão só uma promessa de arrendamento.
II. 2. OS FACTOS PROVADOS:
Na 1ª instância deu-se como assente a seguinte matéria de facto:
1- Por escrito particular intitulado “contrato promessa de arrendamento”, em 23.05.1997, a autora declarou dar de arrendamento ao réu Z............., que por sua vez aceitou tomar de arrendamento, a fracção D do prédio urbano sito no ........... das Ruas .. e .. com entrada pelos números ..., ..., ..., ... e ... para a Rua .. e números ... a ... para a Rua .., descrito na Conservatória do Registo Predial de ........... sob o n.º 01124/040396, da freguesia de Espinho (doc. de fls. 4 e 5);
2- Do documento escrito referido em 1 consta, designadamente:
a) o “contrato é feito pelo prazo de um ano com início em 1 de Julho de 1997 renovável por iguais e sucessivos períodos, vigorando enquanto não for denunciado por qualquer das partes nos termos da lei em vigor”;
b) “o local arrendado destina-se unicamente à instalação de um “minimercado”, não podendo o inquilino destinar o locado a qualquer outro negócio permitido por lei, nem podendo sub arrendar, sublocar ou ceder a utilização, no todo ou em parte, sem o consentimento escrito da senhoria”;
c) “desde a data de assinatura do presente contrato e até ao dia 1 de Julho próximo a referida fracção D é cedida gratuitamente”
d) “a renda anual é de PTE=2.400.000$00..., a pagar em mensalidades de PTE=200.000$00, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitar, e é paga na sede da senhoria”;
e) “o inquilino declara que recebeu o local arrendado em bom estado de conservação...”;
f) “a escritura pública de arrendamento será realizada até final do corrente ano, em Cartório a indicar penha senhoria”;
g) “fica fiador o Sr. C............ ...”;
3- A contrapartida mensal referida em 2 d), no ano 2000, foi de 210.329$00 e, no ano de 2001, foi de 214.956$00;
4- A contrapartida referida em 3 deixou de ser efectuada à autora desde Setembro de 2000.
III. OS FACTOS E O DIREITO:
Refira-se, antes de mais, que os apelante não impugnam a matéria de facto, pois não questionam a bondade da relação dos factos dada como assente na primeira instância.
Como tal, têm-se tais factos como pacíficos, já que também se não alveja razão para a modificabilidade da decisão da matéria de facto ao abrigo do disposto no artº 712º do CPC (cfr. artº 713º, nº6, do CPC).
Por outro lado, se é verdade que as conclusões são demasiado extensas, roçando a violação do disposto no artº 690º, nº1 do CPC, não se nos afigura necessidade de convidar ao seu aperfeiçoamento (síntese, ut artº 690º, nº4, do mesmo diploma), até porque a falta de razão dos réus na apelação é patente, daí que qualquer convite tão só serviria para dilatar, sem sentido ou utilidade, a resolução da questão objecto do recurso— proibindo a lei adjectiva, aliás, a prática de actos inúteis (artº 137º do CPC).
Apreciemos, então, a questão suscitada pelos apelantes, qual seja saber se a petição inicial é inepta, por falta de causa de pedir, uma vez que, sendo a acção de despejo, teria que ter na sua base um contrato de arrendamento e, segundo alegam os apelantes, nunca foi celebrado qualquer contrato dessa natureza entre autora e réus.
Qui juris?
Como acabámos de referir, é manifesta a falta de razão dos apelantes.
Embora não indicando a alínea (ou alíneas) do artº 193º do CPC que vem violada pelo tribunal a quo, dá para entender, porém, que os apelantes se referem à al. a) do nº2 deste normativo que fere de inepta a petição inicial “Quando falte ou seja ininteligível a indicação..... da causa de pedir”.
A causa de pedir, segundo Castro Mendes (Manual de Processo Civil, 326) é o facto jurídico de que procede a pretensão material deduzida na acção (idem o mesmo Autor, in Direito Processual Civil, 1980, 1º, 172).
No entanto, como ensina Manuel de Andrade (Noções Elementares de Processo Civil, 1979, 111), tal causa petendi é o acto ou facto jurídico—simples ou complexo, mas sempre concreto—donde emerge o direito que o autor invoca e pretende fazer valer. Tal direito—acrescenta este Autor—não pode ter existência sem um acto ou facto jurídico que seja legalmente idóneo para o condicionar ou produzir.
Como é sabido, são possíveis dois conceitos de causa de pedir: a) a relação jurídica material, ou as relações jurídicas que legitimam a pretensão (o pedido); b) o próprio facto jurídico genético do direito, ou seja, o acontecimento concreto, correspondente a qualquer fattispecie jurídica que a lei admita como criadora de direitos, abstracção feita da relação jurídica que lhe corresponda. O primeiro corresponde à teoria da individualização ou da individuação; o segundo à teoria da substanciação (Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, ed. de 1981, 1º, 205).
No nosso direito processual civil está consagrada a teoria da substanciação, pelo que não basta a indicação genérica do direito que se pretende fazer valer, mas é preciso que se especifique ou concretize o facto constitutivo desse direito (cfr., anda, Prof. Alberto dos Reis, C.P.C. Anotado, Vol. II, 3ª ed., p. 356 e Prof. Castro Mendes, Manual do Processo Civil, 1963, pág. 299).
É o que resulta do artº 498º, nº4 do CPC.
Ora, no caso sub judice, o que se verifica é que a autora invoca, como causa do pedido que formula, o não pagamento das rendas e consequente resolução do contrato de arrendamento—que as partes celebraram e junto com a petição-- e condenação no pagamento daquelas mesmas rendas vencida. Portanto, alega-se algo bem preciso e concreto: que foi celebrado o aludido contrato de arrendamento e que os réus deixaram de liquidar as (supra citadas) rendas a que pelo contrato de obrigaram (sobre a causa de pedir na acção de despejo, ver “A acção de despejo”, de Miguel Teixeira de Sousa, pág. 40. Ainda o Ac. da Rel. de Évora de 25.01.1977, Col. Jur. 2º, 152, onde se escreveu que a causa de pedir na acção de despejo é o contrato de arrendamento com o facto que, em face da lei, constituir fundamento para a cessação desse arrendamento).
Dizem os apelantes que o contrato de que se fala na petição inicial—que a autora juntou, a fls. 4 a 5—é, não um contrato de arrendamento, mas tão somente uma mera promessa de arrendamento. E daqui que falte a causa de pedir—ou, pelo menos esta esteja em contradição com o pedido.
Mas—como bem se anotou, aliás, na decisão recorrida—não faz sentido falar-se em causa de pedir: esta está perfeitamente retratada e concretizada na petição inicial; se o que ali se defere não é verdade, trata-se de questão que tem a ver com o mérito da causa e não com a pretensa carência da causa de pedir.
E assim sendo, não se vislumbra como possa ser inepta a petição inicial.
Razão assiste, portanto, à decisão recorrida quando, a certo ponto, escreveu: “Efectivamente, o tribunal é livre de apreciar juridicamente a situação factual que lhe é apresentada, sendo irrelevante a qualificação jurídica efectuada pelas partes dessa mesma situação, cfr. artigo 664º do C. P. Civil.
A questão de saber se à autora assiste o direito de, com base no contrato alegado na petição inicial, obter o efeito pretendido, nada tem que ver com a alegada ineptidão da petição inicial, pertencendo ao mérito da causa, ou seja, ao problema de saber se lhe assiste o direito de ver satisfeito o seu pedido.”
CONTRATO DE ARRENDAMENTO OU SIMPLES PROMESSA DE ARRENDAMENTO?
Assim sendo, teremos, então, que aferir se o documento que a autora trouxe à petição inicial, não obstante ser apelidado de “CONTRATO PROMESSA DE ARRENDAMENTO” (fls. 4), é, ou não, um verdadeiro contrato de arrendamento.
É de facto, um contrato de arrendamento.
Quanto à susceptibilidade de as partes, em vez de celebrarem imediatamente um contrato final, começarem por se vincular tão-somente à celebração de um contrato futuro, é amplamente reconhecida, em geral, na nossa ordem jurídica, onde o artº 410º do CC inicia uma subsecção consagrando e disciplinando a figura do contrato-promessa.
Sobre esta matéria, ver, por todos, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 2ª ed., págs. 285 ss.
Face ao clausulado no contrato junto aos autos com a petição inicial, cremos que se está em face de um verdadeiro contrato de arrendamento e não de mera promessa de arrendamento.
Tendo presente que a qualificação jurídica é tarefa do julgador (artº 664º do CPC), verifica-se que pelo contrato de fls. 4 a 5 as partes quiseram, não apenas, vincular-se tão-somente à celebração de um contrato futuro, mas, sim, celebrar, desde logo, um contrato de arrendamento, com o clausulado ali constante.
Efectivamente, no aludido acordo de vontades preenchem-se, desde logo, todos os elementos do contrato de locação, tal como vem configurado no artº 1022º do CC. E versando sobre coisa imóvel, a locação diz-se arrendamento (artº 1023º, CC).
Efectivamente, como se vê da cláusula 6ª, a fracção foi logo entregue ao arrendatário, que o passou a utilizar para o fim acordado (clª 5ª), mediante certa retribuição mensal (clª 4ª)—contrapartida essa absolutamente necessária, atento o facto de o contrato de arrendamento ser um contrato sinalagmático ou de bilateralidade perfeita (Prof. Pereira Coelho, Arrendamento-- Lições policopiadas de 1988--, págs. 113 a 116).
Não se deixaram quaisquer condições (gerais ou especiais) para um futuro contrato (definitivo), ou seja, condições que iriam disciplinar um posterior contrato, a celebrar.
Não se pode dizer que o contrato que celebraram, junto a fls. 4 a 5, seja tão somente a preparação do contrato dum arrendamento a celebrar (ali se não previu esse futuro contrato, a realizar no seguimento deste, verificadas determinadas condições ou exigências, como seria a apresentação de fiador solvente pelo arrendatário—este foi logo indicado no contrato junto, (cfr. clª 10ª).
Portanto, estamos em face de um verdadeiro contrato de arrendamento. Ali se diz (expressamente) que o locado foi logo entregue, em contrapartida de uma renda, que ali vem referida—o que foi alegado na petição inicial (artº 5º); ali foram clausuladas todas as cláusulas gerais e especiais do contrato e para passar a vingar de imediato; ali se não alveja que o teor desse contrato esteja colimado à celebração de um posterior contrato de arrendamento; ali se escreveu, designadamente, que “a senhoria dá de arrendamento ao Inquilino, a fracção “D”...” (clª 2ª), “a renda anual é de...........” (clª 4ª), “O local arrendado destina-se a “(clª 5ª), “fica fiador o Sr. C......... ....”—não se diz “ficará”.
O que mais é preciso para qualificar o contrato de arrendamento?
Anote-se que o contrato foi celebrado em Maio de 1997, a fracção foi logo entregue ao inquilino e este sempre pagou as rendas até à vencida em Agosto de 2001, só se lembrando de que, afinal, estava em face de mera promessa e não de um contrato definitivo quando... lhe é exigido o pagamento das rendas em falta !
O entendimento que ora sufragamos está, aliás, também, em conformidade com as regras atinentes à interpretação das declarações negociais (cfr. arts. 236 e segs. do CC). Não vemos interpretação possível que não seja a de que as partes outorgantes quiseram celebrar um contrato de arrendamento—como efectivamente celebraram. É o que resulta da doutrina objectivista da declaração que manda que a declaração negocial deva valer com um sentido que um declaratário normal, colocado na real posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ela (nº 1 do citado artº 236º).
Escreveu-se nos Acs. da Relação do Porto de 03.12.87, Bol. M.J. 372, pág. 467 e da Relação de Lisboa de 19.01.1979, Col. Jur. 1979, 1, 96 “que ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrendamento, se vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve definir-se como contrato de arrendamento (in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, do Exmº Sr. Consº Aragão Seia, pág. 53, nota 2).
No caso sub judice, pelo que vimos e dissemos, concluímos estar-se em face de um verdadeiro contrato de arrendamento e não de simples promessa arrendatícia.
Assim sendo, carece de todo a razão aos réus/apelantes na questão que suscitam, improcedendo, como tal, as conclusões das suas, aliás doutas, alegações de recurso.
E como nada mais foi suscitado em tais conclusões—designadamente não vem questionada a bondade da decisão recorrida no que tange à declaração de nulidade do contrato de arrendamento e suas consequências--, cumpre tão só proferir a decisão final.
IV. DECISÃO:
Termos em que acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas pelos réus/apelantes.
Porto, 26 de Fevereiro de 2004
Fernando Baptista Oliveira
Manuel Dias Ramos Pereira Ramalho
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha