Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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CONDOMÍNIO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CLÁUSULA
REDUÇÃO DO NEGÓCIO
PROVA TESTEMUNHAL
II - A lei não contempla o conceito de condomínio fechado que, na realidade social, corresponde a um conjunto independente de moradias – e não exclusivamente a propriedade construída por andares – erigidas em lotes, obedecendo a sua construção, por motivos estéticos, paisagísticos, ou de mera sumptuosidade, a padrões comuns que todos os condóminos se predispõem a observar, quando construírem.
III - O compromisso, constante dos contratos-promessa, segundo o qual o promitente-vendedor se obriga, perante o promitente-comprador, a garantir um certo comportamento de terceiro, ofende as regras da boa-fé e dos bons costumes, sendo nulo e, por isso, não atribui ao credor o direito de resolver o contrato, por alegado incumprimento de tal compromisso. Nesse caso há, inclusivamente, impossibilidade originária da prestação.
IV - A questão da redução do negócio jurídico, consiste em saber, em primeira linha, se ele se pode manter, expurgada a cláusula proibida (nula), ou se a invalidade, ao invés de ficar circunscrita, se propaga a todo o clausulado, provocando a nulidade total do negócio jurídico.
B.........., intentou, em 12.4.2002, pelo Tribunal Judicial da Comarca de Vila Nova de Gaia – .ª Vara Mista – [que na procedência da alegada excepção de incompetência territorial – remeteu os autos às Vara Cíveis do Porto – .ª Vara] – acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra:
C.........., [que também usa os nomes C1.......... e C2.......... e C3..........], e mulher D.......... .
Pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de € 525.645,10 acrescida de juros vincendos, à taxa legal desde a citação, até integral pagamento.
Para tanto, alegou que celebrou com os Réus, quatro contratos-promessa de compra e venda, que tiveram por objecto quatro quintas.
Que os Réus prometeram ali realizar um conjunto de infra-estruturas e, bem assim, constituir um condomínio fechado, para o que foram anexados aos contratos regulamentos do condomínio.
Foi nesse pressuposto que o Autor negociou com os Réus, mas as infra-estruturas não foram construídas, nem a Câmara .......... licenciou as construções.
Para além disso, a constituição de um condomínio não é consensual, pelo que se verifica uma situação de incumprimento definitivo dos contratos por parte dos Réus, tendo o Autor perdido o interesse em contratar.
Procedeu o Autor à resolução dos contratos, pretendendo a devolução dos sinais prestados, em dobro, assim como ser indemnizado pelas despesas que teve nos referidos prédios e pelas benfeitorias que ali realizou.
Citados os Réus, contestaram, excepcionando a competência territorial do tribunal, onde a acção foi intentada – as Varas Mistas da Comarca de Vila Nova de Gaia.
Defenderam-se, ainda, por impugnação e deduziram pedido reconvencional, pedindo a sua condenação a verem declarados resolvidos os contratos-promessa, por causa imputável ao reconvindo, com a consequente perda do sinal.
Para tanto alegaram que os Réus têm, pacientemente, esperado que o Autor se disponibilizasse para celebrar as escrituras públicas o que não aconteceu.
Pedem, ainda, a condenação do Autor, como litigante de má-fé, por entenderem que litiga contra a verdade dos factos, deduzindo pretensão cuja falta de fundamento não podia ignorar, em multa e indemnização, esta não inferior a € 4.489,18.
Replicou o Autor, contestando por impugnação a reconvenção, concluindo como na p.i.
A fls. 148, o Tribunal apreciou a incompetência territorial, tendo julgado procedente a excepção da incompetência relativa, com a consequente remessa dos autos para este tribunal.
Foi designado dia para realização da audiência preliminar, que veio a realizar-se, tendo o tribunal proferido despacho saneador, feito a selecção dos factos assentes e fixado a base instrutória que não sofreu reclamações.
Foi designado dia para realização da audiência de julgamento que veio a realizar-se com observância do legal formalismo.
O tribunal procedeu ao aditamento de um facto à base instrutória (facto 14º-A).
Respondeu-se á matéria de facto constitutiva da base instrutória, conforme despacho de fls. 307 e ss. que não sofreu reclamações.
***
A final foi proferida sentença que:
- julgou parcialmente provada e procedente a acção, e, em consequência, condenou os Réus a pagarem ao Autor as seguintes quantias: € 448.918,10 a título de devolução do sinal em dobro, a que acrescem juros de mora vencidos e vincendos, contados á taxa legal supletiva, desde a citação até integral cumprimento, e de € 49.605,45 a título de indemnização das benfeitorias, contra a devolução dos prédios aos Réus.
- no mais foram os Réus absolvidos do pedido.
- julgou-se não provado e improcedente o pedido reconvencional, com a inerente absolvição do Autor do pedido contra si formulado.
***
Inconformados recorreram os Réus, que, alegando, formularam as seguintes conclusões:
1 — Entendem os Apelantes que face à prova produzida em audiência de discussão e julgamento, os quesitos 1º, 2º, 4º, 10º, 12º e 17º, deveriam ter merecido a resposta de não provados.
Na verdade,
2 — e desde logo, deveria o incidente de impugnação da testemunha Dr. E.......... ter sido integralmente deferido, atenta a sua qualidade de Autor em acção judicial pendente instaurada contra os RR. ora Apelantes,
3 — bem como considerando o facto de ter intervindo na qualidade de advogado em factos relativamente aos quais depôs.
Por outro lado,
4 — Da apreciação global da prova testemunhal gravada e documental junta aos autos, não resulta provada a obrigação dos RR. submeterem os terrenos objecto dos contratos-promessa ora controvertidos ao regime jurídico da propriedade horizontal e ainda por cima a um condomínio fechado, mas surge flagrante o interesse particular e tendencioso dos testemunhos dos Dr. E.......... e arq. F.........., (agenciadores e este último promotor das quintas que veicularam verbalmente junto dos interessados a ideia ora discutida do condomínio fechado), inscritos designadamente em K1, lado B, 6.00 minutos até ao fim, K2 e 3, lados A e B integralmente e K4, lado A e K e vide testemunhos contidos na K 10 (Eng. G..........), lado A — 00m — 45 m, lado B — 00 m — 22 m, vide K 4 (Dr. H..........) lado A 42m — 45 m, lado B — 00m — 45, K5 integralmente e K6, lado A — 00 m-45m, lado B 00m — 15 m.
De facto,
5 — a prova documental não pode ser abalada através de prova testemunhal, sob pena de violação do art. 376° do Código Civil, e muito menos pode esta interpretar o sentido dos documentos contratuais outorgados, sem testemunhas, entre Autor e RR..
6 — Dos documentos contratos-promessa integrantes dos autos, não é feita qualquer referência a condomínios fechados, pelo que a convicção do tribunal “a quo” formada com base nestes documentos para dar como provados os quesitos supra mencionados mostra-se infundamentada, em violação expressa dos arts. 5º, 15°, 653°, n°2, e 659°, n°3, todos do Código de Processo Civil.
Aliás,
7 — tal conclusão é contraproducente com o facto de não existir uma operação de loteamento prévia à venda dos terrenos, mas sim uma autonomização matricial e registral dos terrenos que integram a Quinta ..........,
8 — bem como com o facto de existirem ribeiros dentro e a atravessar as “quintas”, que aliás têm que, por lei, de estar livres e acessíveis aos guarda-rios, e arruamentos camarários do conhecimento de todos os interessados, mormente dos aqui depoentes (vide doc. 5 da P.I.)
Face ao exposto,
9 — claro se mostra que os quesitos 1º, 2º, 4º, 10º, 12º e 17º deveriam ter merecido a resposta de não provados, até para serem coerentes com a resposta dada aos quesitos 9º, 6º, 21º e 27º da base instrutória.
Assim não se entendendo,
10 – Errou o tribunal “a quo” ao afastar a impossibilidade originária do objecto contratual, uma vez que não logrou o Autor alegar ou provar que apenas os promitentes compradores e adquirentes posteriores a si próprio se opunham à sujeição das suas propriedades ao regime de um condomínio fechado, inviabilizando assim tal propósito ao abrigo do previsto no art. 1438°-A do Código Civil.
Ademais,
11 — não existe no caso “sub judice” impossibilidade objectiva de cumprimento por facto imputável aos RR. do contratado, uma vez que ficou documentado que os RR. nunca se opuseram a tal situação.
Por outro lado,
12 — não se vislumbra nos autos a verificação de uma situação equiparada à de incumprimento definitivo imputável aos RR. por perda de interesse e não cumprimento de prazo admonitório (art. 808° do Código Civil).
Desde logo,
13 — porque sendo a perda de interesse aferida objectivamente e estando a mesma fundamentada com a inexistência do alegadamente prometido condomínio fechado, mal se compreende a sua verificação, atenta a aquisição que o Autor fez de um terreno sito na mesma Quinta .........., desta feita ao Arq. F.........., bem como o conteúdo da carta doc. 11 da petição inicial.
Para além do acabado de referir, e sem prescindir,
14 – o prazo admonitório atribuído aos RR. não preenche os requisitos exigidos pelo art. 808° do Código Civil, mormente a razoabilidade de tempo, de forma a tornar possível a outorga das escrituras definitivas.
Assim sendo,
15 — Em qualquer das situações referidas em 9 e 11 das presentes conclusões, apenas será aplicável o regime do art. 280° do Código Civil e do art. 804° do Código Civil, uma vez que o mecanismo do art. 442°, n°2, e do Código Civil apenas poderá ser accionado perante uma situação de incumprimento definitivo imputável aos RR.
Por último,
16 — sempre se dirá que não havendo fundamento legal para a resolução dos contratos-promessa controvertidos nos presentes autos, clara se mostra a inaplicabilidade, “in casu”, do disposto nos arts. 289° e 433° do Código Civil, não sendo devida, portanto, qualquer indemnização ao Autor, mormente a título de benfeitorias.
17 — Foram pois violados os arts. 442º, n°2, 808°, n°2, 801°, 280°, 376°, 289° e 433°, todos do Código Civil, bem como os arts. 515°, 653°, n°2, 659°, n°3, todos do Código de Processo Civil).
Termos em que concedendo-se provimento à Apelação e, consequentemente, revogando-se a douta sentença com as devidas consequências legais se fará inteira e sã Justiça.
O Autor contra-alegou, batendo-se pela confirmação da sentença.
Colhidos os vistos legais cumpre decidir.
***
Foram os seguintes os factos que a 1ª Instância considerou provados:
Da Matéria de Facto Assente/Especificação:
1) - Os Réus são proprietários da Quinta .........., situada no .........., .........., em .........., que dividiram em 24 prédios rústicos, dos quais fazem parte os prédios rústicos denominados “I..........”, “J..........”, “L..........” e “M..........”, inscritos na Conservatória do Registo Predial competente sob os nºs 00884, 00885, 00882 e 00893, cuja propriedade se encontra inscrita a favor dos Réus, conforme certidão de fls. 54 e ss., cujo teor se dá aqui por reproduzido – A) da Matéria de Facto Assente (Especificação)
2) - Através do contrato junto a fls. 10 cujo teor se dá aqui por reproduzido, os Réus prometeram vender ao Autor o prédio rústico denominado “I..........”, aí melhor identificado, localizado na referida Quinta .......... – B) da Especificação.
3) - Conforme contrato junto a fls. 21 e ss. cujo teor se dá aqui por reproduzido, os Réus prometeram vender ao Autor o prédio rústico denominado “J..........”, aí melhor identificado, localizado na referida Quinta .......... – C) da Especificação.
4) - Conforme contrato junto a fls. 32 e ss. cujo teor se dá aqui por reproduzido, os Réus prometeram vender ao Autor o prédio rústico denominado “L..........”, aí melhor identificado, localizado na referida Quinta ........... – D) da Especificação.
5) - Conforme contrato junto a fls. 43 e ss. cujo teor se dá aqui por reproduzido, os Réus prometeram vender ao Autor o prédio rústico denominado “M..........”, aí melhor identificado, localizado na referida Quinta .......... – E) da Especificação.
6) - O Autor entregou aos Réus a título de sinal, em 15 de Novembro de 1999, a quantia de Esc.20.000.000$00 (99.759,58 euros) e Esc.25.000.000$00, em 15 de Fevereiro de 2000 (€ 124.699,47 euros) – F) da Especificação.
7) - As respectivas escrituras de compra e venda deveriam ser marcadas pelos Réus e outorgadas após o dia 15 de Maio de 2000, como dos contratos supra referidos consta – G) da Especificação.
8) - No momento da outorga dos contratos o Autor ficou na posse dos referidos prédios e procedeu á vedação dos mesmos, através da construção de muros de betão e rede –H) da Especificação.
9) - Bem como mandou proceder ao levantamento topográfico e elaboração de projectos de arquitectura – I) da Especificação.
10) [A parte a itálico, nos itens 10) e 11), foi aditada com o conteúdo reputado relevante, já que, na formulação do Tribunal recorrido, apenas se refere que se dá por reproduzido o teor das cartas] - Dá-se aqui por reproduzida a carta datada de 29.6.2001 remetida pelo Autor aos Réus, junta a fls. 80 e ss, onde, além do mais, afirmam:
“[…] “Como V. Exas. muito bem sabem, obrigaram-se nos termos daqueles contratos de promessa à construção das necessárias infra-estruturas de condomínio, assim como à sua aprovação nas entidades competentes.
Por outro lado obrigaram-se também a fazer aprovar o regulamento de condomínio nos termos do projecto anexado aos referidos contratos.
Tudo de forma a possibilitar a outorga das respectivas escrituras após o dia 15 de Maio de 2000.
Eu próprio e demais compradores e promitentes compradores por diversas vezes verbalmente e por escrito alertamos V. Exas. ao longo de quase dois anos, para o vosso incumprimento contratual, no que diz respeito à não realização das obras de infra-estruturas adequadas ao condomínio quer em quantidade e qualidade bem como a elaboração e aprovação geral do regulamento do condomínio conforme é previsto nos contratos de promessa.
[…] Destarte, e não tendo motivos sérios e concretos que me levem a acreditar na vossa vontade m assumir as responsabilidades contratuais e tendo em conta o longo tempo entretanto decorrido, muito para além do prazo a que se obrigaram para concluir o empreendimento, perdi o interesse na compra dos prédios a que dizem respeito os contratos.
Contudo, concedo a V. Exas. um prazo de 15 dias para finalizarem as infra-estruturas do empreendimento, façam aprovar por todos os compradores e promitentes compradores (condição e eficácia) o regulamento de condomínio anexado aos contratos e para no mesmo prazo legalizarem 3 constituição do condomínio fechado junto das autoridades públicas, condições estas que viabilizarão a outorga das escrituras de acordo com as condições que foram prometidas.
Decorrido este prazo de 15 dias, sem que as vossas obrigações estejam cumpridas, perdido em definitivo o meu interesse na compra dos prédios em causa, pois o cumprimento de tais obrigações foi essencial à minha vontade de contratar, ficando V.Exas. na obrigação da devolução do sinal em dobro como decorre da lei, bem como no pagamento das indemnizações relativas a benfeitorias por mim efectuadas nos prédios…”. (destaque e sublinhados nossos). – J) da Especificação.
11) - Dá-se aqui por reproduzido o teor da carta que os Réus enviaram ao Autor, datada de 6.7.2001, junta a fls. 54 (fls.84), onde além do mais afirmam:
“…Em boa verdade, e daquele contrato promessa, resultam estatuídas, como é seguramente óbvio, diversas obrigações, entre as quais as de se cumprir religiosamente os prazos estatuídos para a realização da escritura notarial, o que é apodíctico verificar, não se mostra cumprido, o que como V. Exa. bem sabe não é da minha responsabilidade, bem pelo contrário.
Por outro lado, e do mesmo contrato, não resulta minimamente estabelecida qualquer obrigação da minha parte em e cito: “Aprovar quaisquer infra-estruturas de condomínio” (sejam estas o que foram) nas entidades competentes).
Mais, em nenhuma parte do contrato se faz sequer qualquer referência à aprovação de um “regulamento de condomínio”, que como é óbvio só poderá ser concretizado com o consenso e anuência de todos os condóminos, e não por imposição administrativa ou outra.
Acresce que, nenhum daqueles items figura contratualmente como pressuposto ou condição do que quer que seja e mormente da realização das escrituras notariais.
[…] Por último não vislumbro, como aliás nunca vislumbrei onde é que V. Exa. foi descortinar o “condomínio fechado”, sendo certo que e no que tange com todas as infra-estruturas relevantes das “quintas” estas estão há muito prontas e acabadas. (como é notório ao local – cite-se a este propósito a casa do porteiro, arruamentos, luz, águas pluviais etc.)
[…] Estou como sempre, à disposição de V. Exa. para puder “acertar ou concertar” o seu recente “desinteresse” no cumprimento do contrato celebrado, que como é legítimo acontecer nunca poderá passar por uma “compensação que beneficie o infractor”. – L) da Especificação.
12) - Dá-se aqui por reproduzida a carta de fls. 86 e ss., datada de 6.8.2001, na qual o Autor declara considerar resolvidos os contratos de promessa de compra e venda referentes aos prédios denominados “J..........”, “I..........”, “L..........” e “M..........” e pede aos réus a devolução dos sinal em dobro e o pagamento de Esc.16.000.000$00 referentes a benfeitorias – M) da Especificação.
Da Base Instrutória:
13) - Os Réus tiveram em vista, com a divisão da Quinta .......... supra referida, a posterior promoção e comercialização, dos vários prédios rústicos, com vista à constituição de um “condomínio fechado” no qual seriam construídas moradias – Resposta ao quesito 1º.
14) - Foi no pressuposto da constituição de um “condomínio fechado”, no qual seriam construídas moradias, que o Autor celebrou os contratos supra referidos em 2), 3), 4) e 5) – Resposta ao quesito 2º.
15) - Os Réus obrigaram-se à construção das infra-estruturas do condomínio, designadamente, à edificação de uma portaria, arruamentos, escoamentos de águas pluviais, infra-estruturas de água, electricidade, televisão, telecomunicações e iluminação – Resposta ao quesito 3º.
16) - De forma a garantir a obrigatoriedade e vinculação de todos os compradores à vontade dos Réus, em construir na Quinta .......... um condomínio fechado – Resposta ao quesito 4º.
17) - Os Réus e o Autor acordaram em anexar os contratos de promessa e compra e venda dos diferentes prédios, um regulamento de condomínio de modo a esclarecer, orientar e regular, quer o relacionamento entre os diferentes proprietários, quer o uso e administração das partes comuns – Resposta ao quesito 5º.
18) - Foi assegurado pelos Réus ao Autor que os prédios destinados a vender seriam destinados á construção de moradias, e que seriam construídas as “infra-estruturas do condomínio” – Resposta ao quesito 9º
19) - Foi com base nesses pressupostos que o Autor outorgou os referidos contratos – Resposta ao quesito 10º.
20) - A Câmara Municipal .......... condicionou o licenciamento de construção, à cedência de terrenos ao domínio público ou a constituição de um direito de compropriedade das diferentes parcelas relativamente aos acessos, isto é à criação de uma zona comum em compropriedade –Resposta ao quesito 12º.
21) - Os Réus tinham conhecimento desta situação – Resposta ao quesito 13º
22) - Dá-se aqui por reproduzida a carta de fls. 68 e ss.- Resposta ao quesito 14º.
23) - Dá-se aqui por reproduzido teor do documento de fls. 80 e ss. –Resposta ao quesito de 17º.
24) - O autor concedeu aos Réus o prazo de 15 dias para finalizarem as obras de infra-estruturas, aprovarem o regulamento do condomínio anexados aos contratos e legalizarem junto das entidades competentes a constituição de um condomínio fechado – Resposta ao quesito 18º.
25) - Foi com o conhecimento e aceitação dos Réus que o Autor, procedeu conforme facto supra nº8 e à limpeza e desvantagem de todos os prédios, nivelamento de terras – Resposta ao quesito 21º.
26) - As obras feitas pelo Autor não podem ser levantadas sem o seu detrimento – Resposta ao quesito 24º.
27) - Em tais obras o autor despendeu a quantia de 9.954.000$00, ou seja € 49.605,45 euros – Resposta ao quesito 24-A
28) - A execução de um “condomínio fechado” não é consensual pelos proprietários das quintas – Resposta ao quesito 25º.
29) - O Regulamento pretendia constituir um mero somatório de regras de condutas dos vários detentores das quintas – Resposta ao quesito 27º.
30) - As obras supra referidas em 15) foram executadas - Resposta ao quesito 29º.
Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões das alegações dos recorrentes que, em regra, se delimita o objecto do recurso – afora as questões de conhecimento oficioso – importa saber:
- se devem ser alteradas as respostas aos quesitos indicadas na conclusão 1ª, de modo a considerarem-se “não provados”, de harmonia com os elementos probatórios testemunhais indicados pelos apelantes:
- se, atento o teor dos contratos-promessa, deles emergia para os RR., enquanto promitentes-vendedores, a obrigação de constituírem um “condomínio fechado”;
- se existe impossibilidade originária na prestação dos RR., atento o teor dos contratos-promessa;
- se os factos demonstram ter havido incumprimento definitivo pelos RR.
Vejamos:
Verificam-se os requisitos de que depende a apreciação da decisão sobre a matéria de facto, pelo que será apreciada tal pretensão, uma vez que os apelantes deram cumprimento ao disposto nos arts. 690º-A, nº2, do Código de Processo Civil e 522º-C, nº2, na redacção do DL.183/2000, de 10.8.
Como reiteradamente temos afirmado a apreciação da prova na Relação envolve riscos de valoração de grau mais “elevado” que os que se correm em 1ª Instância, onde são observados os princípios da imediação, da concentração e da oralidade, sendo que este diríamos em estado “puro”, já que a oralidade indirecta, através da audição da gravação, não permite colher, por intuição, tudo aquilo que o Julgador alcança, quando tem a testemunha ou o depoente diante de si.
Quando o Juiz tem diante de si a testemunha ou o depoente de parte, pode apreciar as suas reacções, apercebe-se da sua convicção e da espontaneidade ou não do depoimento, do perfil psicológico de quem depõe; em suma, daqueles factores que são decisivos para a convicção de quem julga que, afinal, é fundada no juízo que faz acerca da credibilidade dos depoimentos.
Ouvindo as “cassetes” muitos desses “pequenos grandes pormenores” escapam, vulnerabilizando o juízo de valor probatório.
Socorremo-nos das doutas palavras que, acerca da imediação, escreve Antunes Varela, no “Manual de Processo Civil”, 2ª edição, pág. 657:
“Esse contacto directo, imediato, principalmente entre o juiz e a testemunha, permite ao responsável pelo julgamento captar uma série valiosa de elementos (através do que pode perguntar, observar e depreender do depoimento, da pessoa e das reacções do inquirido) sobre a realidade dos factos que a mera leitura do relato escrito do depoimento não pode facultar”.
Atrevemo-nos a dizer que assim é, não obstante não estar, aqui e agora, em causa a leitura dos depoimentos, mas a sua audição; as razões enunciadas para afirmar do melindre da reapreciação da prova testemunhal têm pleno cabimento.
No domínio da prova testemunhal vigora o princípio da livre apreciação das provas – art. 396º do Código Civil – segundo a convicção que o julgador tenha formado acerca de cada facto – art. 655º, nº1, do Código de Processo Civil – sem embargo do dever de as analisar criticamente e especificar os fundamentos decisivos para a convicção adquirida – art. 653º, nº2, do citado diploma.
A prova testemunhal para ser determinante para a convicção do julgador, por ser de apreciação livre, não tem de ser absolutamente inabalável, basta que, pelos elementos essenciais, pela razão de ciência e pelo modo como as testemunhas são confrontadas com os factos, “saibam” dar uma resposta plausível, coerente, que resista ao confronto, de modo a que o Julgador fique persuadido de que não faltaram à Verdade.
Os apelantes pretendem que se alterem as respostas aos quesitos 1º, 2º, 4º, 10º, 12º e 17º de modo a que se considere não provado o que neles ela indagado que, essencialmente se relacionam com a interpretação das declarações de vontade plasmadas nos contratos-promessa, mormente, no que respeita a saber, se era intenção dos promitentes –vendedores e do promitente-comprador a constituição de um condomínio fechado e acerca das vicissitudes da sus constituição e ainda – resposta ao quesito 17º se o Autor perdeu interesse na compra dos prédios.
Pretendem que sejam reapreciados os depoimentos das testemunhas Dr. E.........., Eng. G.........., Dr. H.......... e Arquitecto F.......... .
Ouvidos os depoimentos em causa e tendo presente o teor do despacho de fundamentação das respostas aos quesitos temos de concluir que não se justifica a alteração pretendida.
Com efeito, os depoimentos das testemunhas indicadas foram muito importantes para as referidas respostas já que os depoimentos foram esclarecedores e elucidativos, não só dos propósitos dos “promotores” do empreendimento – o Réu e o Arquitecto F.......... – como também das divergências de vulto surgidas entre estes e alguns dos promitentes-compradores que levaram a que o projecto esteja praticamente parado, senão comprometido, em função do que seria o objectivo inicial, muito embora de tais depoimentos se vislumbre alguma indefinição acerca de como caracterizar o “condomínio fechado”, face à indefinição do seu estatuto resultante da dificuldade em obter consenso sobre a contribuição de cada um para a sua constituição, assim como da dificuldade do Réu em aceitar as exigências dos interessados.
A testemunha Dr. E.........., advogado de profissão, no seu longuíssimo depoimento, revelou que interveio na feitura do Regulamento do Condomínio, tendo trabalhado em várias versões, a título pessoal segundo afirmou, muito embora mantivesse ligações com uma empresa de investidores argentinos interessada no projecto; revelou, com alto grau de pormenor, as várias fases das negociações com o Réu até que por divergências aconteceu a ruptura entre eles ao ponto de serem partes em litígio judicial. Afirmou que a intenção dos interessados, alguns dos quais por si atraídos ao projecto, era a constituição de um condomínio fechado muito embora alguns dos interessados apenas pretendessem comprar os prédios rústicos em que a Quinta foi dividida para revender, o que traía o projecto que carecia de consenso em torno do Regulamento para que pudesse funcionar como condomínio fechado, o que se veio revelar impossível.
A testemunha H.......... confirmou que a sua expectativa, quando aderiu ao projecto era contribuir para que se constituísse um condomínio fechado, tendo feito variadas diligências, ao longo dos anos, para que o Réu aceitasse o Regulamento apesar de revelar que essa aceitação não era consensual entre os promitentes-compradores, sendo que alguns fizeram contratos de compra e venda com o Réu, mesmo sem que estivesse aprovada a constituição do condomínio, por não terem sido acatadas as sugestões da Câmara Municipal .......... .
Revelou que os interessados eram aliciados para o projecto, pelo Arquitecto N.........., “promotor” e alma do projecto, trabalhando em “sociedade” com o Réu que afirmava que seria igual ao de .........., em França, conhecido pela sua sumptuosidade.
Revelou que as infra-estruturas não foram acabadas em virtude das divergências, entretanto surgidas, não só entre os promotores – o Arquitecto e o Réu – como entre eles e a Câmara Municipal ..........., ao ponto de se ter desinteressado do projecto.
Revelou alguma dificuldade na definição dos conceitos de condomínio fechado e condomínio privado. Deu conta das variadíssimas diligências por si encetadas com vista á aprovação do Regulamento do Condomínio que não obteve aprovação e cuja falta de consenso impedia a consecução da finalidade tida em mente pelos interessados – constituir um condomínio nas parcelas dívidas da Quinta ......... .
Esclareceu que o Regulamento visava disciplinar as relações entre os condóminos, estabelecer regras de conduta entre eles, esclarecendo que a exigida obrigatoriedade de aceitação, ficou comprometida quando alguns dos promitentes-compradores, não só não o aceitaram, como não pretendiam que os prédios que compraram integrassem o condomínio ficando sujeitos ao Regulamento por pretenderem, desde logo, revender os prédios numa lógica empresarial-lucrativa.
O Eng. G.......... foi parte interessada no negócio tendo comprado duas Quintas antes de, por contrato celebrado com o Réu, ter feito obras no local para corrigir defeitos de construção. Informou que as infra-estruturas foram feitas, mas que actualmente estão ao “abandono”, e que a ideia de condomínio fechado era transmitida pelo Arquitecto F.........., facto que para si foi irrelevante, já que comprou sem conhecer o Regulamento.
Informou, ainda, que uma sua filha também lá tinha comprado um dos prédios em que a Quinta foi dividida, mas que se desinteressou depois de saber que a Câmara Municipal não aprovava o projecto e que, mesmo que fosse aprovado, dados os termos em que o seria, não seria um condomínio fechado pelo facto de existir uma ribeira, (ou rio), que atravessava a Quinta, pelo que não podia o público ser privado de a ela aceder.
Finalmente, o Arquitecto F.........., que poderemos considerar o mentor do projecto e sócio, quiçá informal, do Réu explicou que foi da sua autoria a ideia e o projecto de construir um condomínio fechado, dada a sua muito íntima relação de colaboração com o Réu. Revelou grande dificuldade em esclarecer como funcionaria e se constituiria, em termos jurídicos, o tal condomínio, por falta de consenso dos pretensos condóminos em relação ao Regulamento cuja aceitação por todos era indispensável à consecução do objectivo que se propôs – a constituição de um condomínio de qualidade com privacidade garantida.
Esclareceu que o projecto “emperrou”, não só por divergência entre os interessados na compra, como pelo facto de a Câmara Municipal .......... impor condições de difícil aceitação pelos interessados e pelo Réu, com quem acabou por se incompatibilizar, ao ponto de litigarem nos Tribunais.
Pese embora estes depoimentos terem matizes nem sempre coincidentes, o que não afecta a sua credibilidade – já que “suspeitos” e incredíveis seriam se fossem celestialmente harmoniosos – o certo é que foram correctamente apreciados e valorados pela Ex.ma Juíza que, diga-se, conduziu a audiência – extensa – de forma serena, esclarecida, e exemplar intervindo muito a propósito para esclarecer a complexidade dos factos.
Assim e tendo em conta que de harmonia com o princípio processual de aquisição das provas, a convicção do Julgador assenta na totalidade das provas produzidas, dimanem da parte que as indicou ou não, e considerando que vários outros depoimentos foram produzidos e foi considerada na fundamentação outro tipo de prova – documental – não pode esta Relação, porque não existe uma grosseira e distorcida apreciação daqueles depoimentos, com base neles alterar as respostas aos contestados quesitos.
Os apelantes insurgem-se contra o facto de o depoimento do Dr. E.........., que foi alvo de impugnação, ter sido atendido pelo Tribunal na fundamentação das respostas ao quesitos, e não ter sido aceite a impugnação, pelo facto de ser Advogado e ter acção judicial pendente contra o Réu.
Com o devido respeito, tendo os RR. suscitado a impugnação – art. 637º, nº1, do Código de Processo Civil – de tal depoimento e tendo o incidente sido indeferido, como consta da Acta da Audiência, a fls. 278 a 281 – poderiam ter agravado de tal decisão o que não fizeram. Certamente que, dado o envolvimento da testemunha e “as suas circunstâncias”, a convicção íntima do Julgador não as deixou à margem, mas o processo íntimo de convicção é insindicável.
Imodificada a matéria de facto, porque desatendida a pretensão dos apelantes, é tempo de prosseguir.
Do mérito do recurso:
Não existem dúvidas, entre as partes, em considerar que foram celebrados quatro contratos-promessa, sendo os RR., ora recorrentes, promitentes-vendedores e o Autor promitente-comprador.
Os RR. são donos de uma propriedade denominada “Quinta ..........”, que dividiram em 24 prédios rústicos, dos quais fazem parte os quatro prometidos vender ao Autor, que os prometeu comprar, através dos contratos-promessa especificados em B) a E).
Tais contratos, todos datados de 15.10.1999, têm em comum as seguintes cláusulas:
1º - “O 1º Outorgante [os RR.] promete vender ao segundo outorgante, o terreno atrás identificado, livre de qualquer ónus ou encargos, destinado a construção de uma moradia.
2º - O primeiro outorgante obriga-se à construção das infra-estruturas do condomínio, designadamente a edificação de uma portaria, arruamentos, escoamentos das águas bem como a iluminação daqueles, além de infra-estruturas de água, electricidade TV telecomunicações.
3º - O 2º outorgante poderá transmitir a sua posição contratual a terceiros.
4º “…No dia da escritura definitiva que será em data a marcar pelo primeiro outorgante, após o dia 15 de Maio de 1999. (seria pago o remanescente do preço acordado mencionado em cada um dos contratos).
5º - Os outorgantes acordam em submeter o presente contrato no regime de execução específica previsto no art. 830º do Código Civil, sem prejuízo do outorgante não faltoso optar pela indemnização prevista na lei.
6º - Os outorgantes prescindem mutuamente do reconhecimento presencial das assinaturas.
7- Ao presente contrato se anexa o projecto do regulamento de condomínio”.
O Autor intentou a acção, considerando ter resolvido o contrato, pedindo a restituição, em dobro, do sinal entregue em cada um dos quatro contratos, por considerar ter havido incumprimento definitivo dos RR., promitentes-vendedores, do ponto em que, tendo-se obrigado à construção das infra-estruturas do condomínio “por forma a garantir a obrigatoriedade e vinculação de todos os compradores, à vontade dos RR., em constituir na “Quinta ..........” um condomínio fechado” – arts. 6º e 7º da petição inicial – não o conseguiram, o que levou o Autor a perder o seu interesse no negócio.
Sem grande convicção – a nosso ver – invoca, também, que tendo concedido prazo admonitório aos RR. para realização da prestação considerada em falta, eles não cumpriram.
Alegou, ainda, que nos termos do Regulamento do Condomínio, as obras de infra-estruturas e a constituição do condomínio deveriam estar concluídas até 31.12.1999, ou seja, três meses após a outorga dos contratos-promessa ente o Autor e os RR., o que, igualmente, não aconteceu.
Mais alegou que os RR. não só não efectuaram tais obras de infra-estruturas, como não constituíram o condomínio, sendo que a Câmara Municipal .......... apenas licenciaria o projecto caso houvesse integração do domínio público do arruamento de acesso, ou, em alternativa, fosse documentada a compropriedade das diferentes parcelas relativamente ao arruamento de acesso privado ao arruamento público, ficando ainda o licenciamento dependente de construção de muros de vedação na zona – documento de fls. 79, de 10.1.2001.
Mais alegou que, apesar de interpelados, os RR. não cumpriram, nem demonstraram vontade de cumprir os compromissos assumidos, pelo que o Autor perdeu interesse na prestação (do Réu), já que pretendia destinar os prédios à construção de moradias, resolvendo os contratos em 29.6.2001.
Os RR., na contestação, sustentam que dos contratos em causa, para eles, não resulta qualquer obrigação de constituição de um condomínio fechado e que as obras a seu cargo foram há muito executadas, sendo que não podem impor aos compradores a constituição de um condomínio fechado, com a inerente aceitação do Regulamento junto com os contratos-promessa.
Considerando que o incumprimento definitivo é de imputar ao Autor, os RR., em sede reconvencional, pediram que se declarasse que o sinal prestado em cada um dos contratos fosse considerado perdido, a favor deles RR.
Na sentença recorrida começou por se analisar se, ante o facto de não terem sido definidas no contrato quais as partes comuns do pretendido condomínio, e a Câmara Municipal .......... não autorizar o projecto, senão sob as condições já antes aludidas, se não haveria impossibilidade originária do objecto do contrato – fls. 322, concluindo que se estava perante impossibilidade de cumprimento, e não perante impossibilidade originária da prestação.
A fls. 324 e 327/328 escreveu-se:
“…E como vimos, a Câmara Municipal .......... condicionou o licenciamento de construção, à cedência de terrenos ao domínio público ou a constituição de um direito de compropriedade das diferentes parcelas relativamente aos acessos, isto é, à criação de uma zona comum em compropriedade (cfr. facto supra n°20), o que não foi feito, pela que a Câmara Municipal se encontra impedida de proceder ao licenciamento.
Finalmente apurou-se que, tendo sido entretanto vendidos alguns dos prédios rústicos, nem todos os proprietários estão de acordo em criar um condomínio.
Existindo agora vários proprietários, em face da recusa de alguns, os réus já nada podem fazer.
Será que neste quadro assiste ao autor o direito de resolver os aludidos contratos?”.
[…] No caso vertente, afigura-se-nos estarmos perante uma situação de incumprimento definitivo, por impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor.
Na verdade, para tanto basta o facto de os réus terem procedido a alienação dos prédios rústicos a outros compradores, sem garantias nomeadamente obrigacionais junto daqueles da futura sujeição do conjunto de prédios ao regime da propriedade horizontal.
É que a execução de um “condomínio fechado” não é consensual pelos proprietários das quintas (cfr. facto supra n.° 28).
Por outro lado a Câmara Municipal, como vimos, só licencia a construção havendo cedência de terrenos ao domínio público (o que inviabilizaria o conceito de “condomínio fechado” querido pelas partes) ou à constituição de um direito de compropriedade das diferentes parcelas relativamente aos acessos, isto é à criação de uma zona comum em compropriedade, o que não aconteceu e já não poderá acontecer.
A prestação tornou-se pois impossível por causa que é imputável aos réus.
Estes não tomaram as devidas diligências em ordem a fazer com que os 24 prédios rústicos em que foi dividida a quinta .......... de que eram proprietários, pudessem vir a ser sujeitos ao regime de propriedade horizontal, sem o qual a Câmara Municipal não licencia as construções”.
Depois ponderou-se que, mesmo que assim não fosse, os RR., pelo seu comportamento, deram causa ao desinteresse do credor, pelo que foi fundada a resolução do contrato.
Vejamos:
Os contratos em causa carecem de interpretação, já que o seu laconismo, no que concerne às prestações a que se obrigaram os RR. promitentes-vendedores contrasta, flagrantemente, com a lata consideração dos deveres deles emergentes, na perspectiva do Autor, promitente-comprador.
A dificuldade começa logo pela caracterização da obrigação assumida, no que respeita à obrigação de “construção de infra-estruturas do condomínio” – cláusula 2ª – quando, na cláusula 1ª, o Autor afirma que prometeu comprar uma certa aérea em cada um dos contratos, destinada à construção de uma moradia.
Podemos concluir que, de cada um dos contratos, resulta que o Autor prometeu comprar aos RR. e estas prometeram vender-lhe, quatro porções de terreno para, em cada uma delas, ser construída uma moradia, obrigando-se os RR. promitentes-vendedores, nos termos da Cláusula 2ª de cada contrato, a construir infra-estruturas “do condomínio”, designadamente, a edificação de uma portaria, arruamentos, escoamentos das águas pluviais, bem como a iluminação daqueles, além de infra-estruturas de água, electricidade, TV e telecomunicações.
Ora, como aos contratos foi anexado o chamado Regulamento do Condomínio – cfr. fls. 34 a 41, onde de forma despropositada se misturam normas do Código Civil, que regem acerca dos estatutos da propriedade horizontal, com obrigações dos “promotores” – vide v.g. art. 25º – o Autor entende que cabia aos RR. a constituição de um “condomínio fechado”, seja lá o que isso for.
A lei não contempla este conceito de condomínio fechado que, na realidade social, pode corresponder a um conjunto independente de moradias – e não exclusivamente propriedade construída por andares – mas antes casas autónomas, erigidas em lotes, obedecendo a sua construção, por motivos estéticos, paisagísticos, ou de mera sumptuosidade, a regras comuns a observar pelos compradores dos lotes, quando neles construírem, de harmonia com as regras que todos se predispõem a aceitar.
A lei não proíbe a constituição de propriedade horizontal de conjuntos de edifícios.
Assim é que o DL. 267/94, de 25.10 inovou, estabelecendo no Código Civil:
Art. 1438°-A- O regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem.” [Preceito introduzido pelo art. 2º do Dec-Lei nº267/94, de 25.10, com início de vigência em 1.1.1995 (art. 5°), inovação esta que é justificada no relatório daquele Dec-Lei pela forma seguinte: “Decidiu-se estender o âmbito de incidência do instituto (da propriedade horizontal), por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a interdependência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio”]
Ora, se esta foi, como parece, a motivação do Autor, ela não encontra nos contratos o mínimo de correspondência.
Senão vejamos:
Os RR. dividiram a sua propriedade em 24 prédios rústicos – nem, sequer se pode falar em loteamento da sua propriedade – obrigando-se a à construção de infra-estruturas de condomínio que são apenas as indicadas no art. 2º dos contratos.
O Regulamento nem sequer define quais são as partes comuns, mas vai ao pormenor de inserir um item sobre “Obras nas partes comuns” – art. 20º – regendo o art. 25º sobre “Ordens nas Quintas/parcelas”.
Ademais, tendo-se provado que “O regulamento pretendia constituir um mero somatório de regras de conduta dos vários detentores das quintas”, não sendo, por isso, abusivo concluir que nenhuma coercibilidade teria enquanto não fosse aprovado em Assembleia de Condóminos, após constituição da propriedade horizontal, nos termos do inovador preceito legal que citámos, e do art. 1429º-A do Código Civil, desde logo, a prestação dos RR., nesta parte, mesmo que constasse dos contratos, mas não consta, é indeterminada e, como veremos adiante, indeterminável, por não depender apenas de actuação sua.
Na interpretação dos contratos não se podem considerar cláusulas que não tenham neles previsão mínima.
Por se tratar de um contrato formal, as regras de interpretação aplicáveis constam do art. 238º do Código Civil:
“1. Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
2. Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.”
No que concerne à interpretação da declaração negocial rege o art. 236º do Código Civil dispõe:
“1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.
Doutrinou o Ac. do S.T.J. de 14.1.1997, in CJSTJ, 1997, I, 47:
“Na interpretação dos contratos, prevalecerá, em regra, "a vontade real do declarante", sempre que for conhecida do declaratário. Faltando esse conhecimento, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante (...)”.
Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. 1º, pág. 233, em nota ao art. 236º do Código Civil ensinam:
“....A regra estabelecida no nº l, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade, é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2).
(...) O objectivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir.
Consagra-se assim uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista.
(...) A normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime-se não só na capacidade para entender o texto ou conteúdo da declaração, mas também na diligência para recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante.”
Heirinch Ewald Hörster – “A Parte Geral do Código Civil Português – Teoria Geral do Direito Civil”, 1992, pág. 512, escreve:
“Quanto aos negócios formais, seja legal ou voluntária a forma adoptada, determina o nº1 do art. 238º que em princípio a declaração negocial não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento (...).
No entanto, um sentido que não tenha esta correspondência sempre pode valer se corresponder à vontade real das partes do negócio e as razões determinantes de forma se não opuserem a essa validade (art. 238, nº 2).
Quer dizer, a regra “falsa demonstratio non nocet” também se aplica a negócios formais (...)”.
Um declaratário normal medianamente prudente, cauto, e experiente da vida, colocado na posição do real declaratário – o aqui Autor – ante contratos como os dos autos não poderia deles colher a convicção de que os RR. se comprometiam a constituir um condomínio fechado, tendo eles prometido vender, individualmente, e sem sujeição a pretensas obrigações, constantes de um Regulamento, que todos os futuros compradores teriam de aceitar, [no quadro da constituição imperativa da propriedade horizontal e da aprovação do seu Estatuto] cada uma das 24 parcelas, se no contrato nem sequer ficou previsto, nas operações de construção das infra-estruturas do condomínio, algo parecido com as exigências legais feitas pela edilidade de .......... para licenciar o projecto, como aquele que o Autor alega estar contemplado no contrato.
Mas, sem sombra de dúvida, relevante é o facto de, não obstante o que se provou na resposta ao quesito 1º – ponto 13 dos factos provados –, não se ter provado o indagado nos quesitos 6º e 7º, ou seja, que os referidos Regulamentos foram assinados na mesma data dos contratos e que esse Regulamento era do conhecimento dos demais compradores, nem, ut. resposta negativa ao quesito 8º, que até 31 de Dezembro de 1999, deveriam estar concluídas as obras de infra-estruturas e /constituído o condomínio, por forma a regular e promover a qualidade do empreendimento, integrando-o no local sem afectar a harmonia paisagística existente.
Aliás, em contradição com a resposta ao quesito 1º, o ter-se afirmado, na resposta ao quesito 9º – “Que foi assegurado pelos réus ao autor que os prédios destinados a vender seriam destinados à construção de moradias, e que seriam construídas as “infra-estruturas do condomínio”.
Naquele quesito indagava-se:
“Foi assegurado pelos réus aos autores, que os prédios destinados vender seriam destinados à construção de moradias, que seriam construídas as infra-estruturas do condomínio e o mesmo condomínio iria ser constituído juridicamente?”.
Estava em causa uma obrigação dos RR. Não se provou que o condomínio “iria ser constituído juridicamente”. E muito bem, acrescentamos, porquanto, não dependeria dos RR., dadas as características do negócio, que tal constituição – não dependente em exclusivo da vontade e actuação dos RR. fosse almejada – já que teria de haver consenso dos compradores (e não houve); quer, quanto ao que iria integrar as partes comuns, quer quanto ao Regulamento (leia-se sujeição das “parcelas e construção” ao regime da propriedade horizontal), sob pena de ser traído o fim com que cada qual se determinou a negociar.
Ora, o facto de nem todos os compradores estarem dispostos a criar um condomínio, como se reconhece na sentença, inviabilizou a pretensa obrigação dos RR. na constituição de um condomínio fechado, já que este implicitaria a adopção de regras que, supostamente, por todos eles deveriam ser aceites e que constariam do Regulamento.
O Autor “responsabiliza” os RR. por esse facto, impondo-lhes uma obrigação que consistiria na assunção, por eles RR., do compromisso de estarem obrigados, perante o Autor, e que quem quer que comprasse algum dos 24 prédios, em que fora fragmentada a “Quinta ..........”, de aceitar, obrigatoriamente, o “Regulamento do Condomínio”, pois, sem tal aceitação, ela não se poderia constituir e sairia frustrada a possibilidade de criar um condomínio fechado.
Tal cláusula, ainda que contemplada na lata previsão da Cláusula 2ª, e interpretada como o Autor o faz, é nula, já que nemo ad factum cogi potest.
Tal matéria ficou provada nos itens 15) e 16) da matéria de facto (respostas aos quesitos 3º e 4º):
“Os réus obrigaram-se à construção das infra-estruturas do condomínio, designadamente à edificação de uma portaria, arruamentos, escoamentos de águas pluviais, infra-estruturas de água, electricidade.
De forma a garantir a obrigatoriedade e vinculação de todos os compradores à vontade dos Réus, em construir na Quinta .......... um condomínio fechado” (sublinhámos).
Esta “garantia” de vinculação dos compradores jamais poderia ser assegurada pelos RR.
É que ninguém, fora dos casos legalmente previstos, pode ser responsável pela actuação de outrem e, muito menos, pelo incumprimento de compromissos que tenham repercussão na esfera jurídica de terceiros, face ao princípio de não eficácia externa das obrigações.
Na tese do Autor, se porventura alguém tivesse comprado, afirmando acatar o Regulamento, e depois o não fizesse, construindo em violação dele, os RR. seriam responsáveis, apesar de ser o comportamento de terceiros a inviabilizar a constituição do “condomínio fechado”, e teria o Autor fundamento para a resolução do contrato, por facto culposo imputável aos RR., que, assim, por interposta pessoa, violavam o “programa negocial” de maneira grave, dando azo à resolução do contrato.
Tal perspectiva é inaceitável, jurídica e eticamente, sendo gravemente lesiva das regras da boa-fé – princípio da confiança – e do equilíbrio das prestações negociais.
A assunção desse pretenso compromisso dos RR., na perspectiva do Autor, foi determinante, não só para contratar, como, também, para resolver o contrato, considerando a sua alegada violação, mas, a nosso ver, no enquadramento legal do instituto da resolução contratual – seja legal ou convencional – não tem qualquer relevância, porque tal cláusula é nula, contra-legem – art. 280º do Código Civil – antiética, porque ofensiva dos bons costumes e das exigências da moral.
“A ordem pública é representada pelos superiores interesses da comunidade e os bons costumes pelas exigências da moral” – Galvão Telles, Obrigações, 3ª, ed. 34.
A noção de bons costumes, cuja ofensa constitui fundamento de nulidade do negócio jurídico, abrange “o conjunto de regras éticas”, dotadas de “peso social relevante”, “aceites pelas pessoas honestas, correctas, de boa fé, num dado ambiente e num certo momento”, reconduzindo-se ao conceito de “moral social dominante” – Ac. do STJ, de 10.5.2000, in BMJ, 497-343.
A nulidade pode ser suscitada, oficiosamente, pelo Tribunal – art. 286º do Código Civil.
O compromisso, constante dos contratos-promessa, segundo o qual o promitente-vendededor se obriga, perante o promitente-comprador, a garantir um certo comportamento de terceiro ofende as regras da boa-fé e dos bons costumes, sendo nulo e, por isso, não atribui ao credor o direito de resolver o contrato, por alegado incumprimento de tal compromisso.
Nesse caso há, inclusivamente, impossibilidade originária da prestação.
Nos termos do art. 401º, nº1, do Código Civil, a impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico, vício que também ocorre quando o negócio, “ab initio”, é violador dos bons costumes e da ética negocial, traindo os seus fins económicos.
“Impossibilidade originária da prestação – é a que é contemporânea da constituição do vínculo obrigacional” – Galvão Telles, “Direito das Obrigações” 6ª edição – 42-315 e 359
“Se a impossibilidade apresentar carácter originário, quer dizer, se já existe à data do facto do qual o vínculo obrigacional deveria nascer, o vínculo não chega a formar-se” – citado tratadista.
“Impossibilidade originária da prestação – é a que existe no momento da conclusão do contrato.” – RLJ, 104 °-9.
Finalmente, importa ponderar se, não obstante a nulidade da referida cláusula, o contrato, expurgado dessa estipulação nula, se deve manter.
Dispõe o art. 292º do Código Civil:
“A nulidade ou anulação parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada”.
Consagra este normativo a teoria da redução dos negócios jurídicos – “utile per inutile non vitiatur”.
A redução do negócio, por expurgação de nulidade parcial, exprime uma alteração quantitativa e não qualitativa, já que o art. 292º do Código Civil tem na sua base uma presunção favorável à redução, que só não deve adoptar-se, se a vontade conjectural das partes não lhe for contrária.
A questão da redução do negócio jurídico, afinal, consiste em saber, em primeira linha, se ele se pode manter, expurgada a cláusula proibida (nula), ou se a invalidade, ao invés de ficar circunscrita, se propaga a todo o clausulado, provocando a nulidade, ou anulabilidade, total do negócio jurídico.
Sobre esta problemática – cfr. Mário Brito – “Código Civil Anotado”, 1º, 367, e Mota Pinto, in “Teoria Geral Direito Civil”, 3ª edição, pág. 480.
A redução potestativa prevista no art. 292º do Código Civil tem como pressuposto a nulidade ou anulação parcial do negócio o que, desde logo, implicita que para haver redução tem de haver pluralidade de cláusulas e que, banida a que estiver inquinada de nulidade, o contrato, objecto de redução, possa subsistir como manifestação de vontade, conjecturalmente, querida pelas partes.
A redução dos negócios jurídicos, em consequência da nulidade parcial, de modo a expurgá-lo do vício de que padece, baseia-se “numa vontade como que fingida ou construída pelo juiz”, para usar a feliz expressão de Mota Pinto (obra citada, pág. 481).
Como ensina Heinrich Hörster, obra citada, pág. 598:
“Outro pressuposto de aplicação do art. 292º do Código Civil é a viabilidade parcial do negócio na sua parte sã.
Quer dizer, a parte sã deve ser capaz de desenvolver uma vida jurídica e económica própria e autónoma, mesmo sem a parte inválida”.
Assim, mesmo que se pudesse lançar mão do “remédio” facultado pelo art. 292º do Código Civil, o contrato não se poderia manter, uma vez que resulta da posição do apelante que, sem a possibilidade de constituição do condomínio fechado, ele não contrataria com os RR., pelo que a redução não teve ter lugar para considerar válido o compromisso assumido contratualmente.
Sendo nulo o contrato as partes são obrigadas a restituir tudo o que tiver sido prestado na sua execução – art. 289º, nº1, do Código Civil e Assento nº4/95 do STJ, de 28.3.1995, DR, I-A, de 17.5.1995 (agora valendo como Acórdão Uniformizador de Jurisprudência).
“Quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no art. 289º, nº1, do Código Civil”.
Assim, face à nulidade dos quatro contratos-promessa “sub judice”, devem os RR. restituir ao Autor as quantias dele recebidas a título de sinal, acrescidas de juros de mora, desde a citação.
A obrigação de restituir, determinada com base na nulidade do negócio, além de operar retroactivamente, abrange os juros de mora, enquanto frutos civis que o capital poderia ter produzido, já que com a citação dos RR. para a acção, cessou a sua eventual boa-fé – art. 481º a) do Código Civil.
Como se refere na RLJ 110-186:
“Se o tribunal entender que deve ser restituído o sinal em singelo, o tribunal deve ter em conta o lucro obtido pelo promitente-vendedor pelo facto de ter tido à sua disposição durante anos o montante do sinal”.
Esse lucro, porque a obrigação de restituir o sinal tem índole pecuniária exprime-se pela obrigação de pagamento de juros de mora, que são devidos, à taxa legal anual de 7% desde a citação até 30.4.2003 e, desde 1.5.2003 desse ano, à taxa anual de 4% [arts. 806º, nºs 1 e 2, e 559º do Código Civil e Portarias 263/99, de 12.4 e 291/2003, de 8.4].
Não se condenam os RR. a indemnizar o Autor, por alegadas benfeitorias feitas no prédio, de que obteve a entrega, traditio, já que não se provaram factos que legitimem tal pretensão, uma vez que, por conclusivo, se tem de considerar não escrito o que consta do item 26) dos factos provados – “As obras feitas pelo autor não podem ser levantadas sem o seu detrimento” – art. 646º, nº4, do Código de Processo Civil.
Em face do sentenciado ficam prejudicadas as questões relativas ao mérito da sentença, suscitadas nas conclusões do recurso dos apelantes.
Decisão:
Nestes termos, acorda-se em conceder provimento parcial ao recurso, revogando-se a decisão recorrida e, em consequência da declaração, oficiosa, da nulidade do contrato, condenam-se os RR. a restituírem ao Autor, em singelo, a quantia prestada a título de sinal, nos contratos em causa – total de 45.000.000$00 – na antiga moeda, agora, € 224.459,05, acrescidos de juros de mora, desde a citação, à taxa legal, devendo o Autor proceder à entrega dos prédios aos RR.
Custas, em ambas as instâncias, por Autor e RR. na proporção do decaimento.
Porto, 30 de Janeiro de 2006
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale