Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 844/08.5TBGDM.P1 |  |
REPARAÇÃO DE DEFEITOS EM PARTES COMUNS
CADUCIDADE
Tribunal Judicial de Gondomar
1º Juízo Cível
ACORDAM NA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
O CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO …, representado pela sua administradora, intentou a presente ação contra B…, LDA., e C…, SA, pedindo a condenação das Rés, solidariamente, a realizar todas as obras necessárias à reparação das anomalias / defeitos de construção registados no edifício, ou, em alternativa, a pagar o valor correspondente ao custo da reparação das anomalias, a liquidar em execução de sentença, mas nunca inferior a € 50.615,00.
Alega como fundamento que o Edifício … foi construído pela Ré C…, SA, tendo a Ré B…, Lda., procedido à venda a terceiros das respectivas frações autónomas, apresentando vários defeitos de construção, defeitos que foram denunciados às Rés para que os reparassem, o que nenhuma delas fez.
Citadas, as Rés contestaram excecionando a caducidade do direito do Autor, nos termos do art. 1225/1, 2 e 3 do Código Civil.
Acrescentaram que desconhecem a causa dos defeitos discriminados na petição inicial, sendo que alguns deles decorrem do desgaste normal dos materiais ou são consequência de má utilização das partes comuns do edifício.
O Autor replicou, dizendo que o prazo de caducidade apenas deve começar a correr com a venda da última fração das que compõem o edifício, o que apenas ocorreu durante o ano de 2007, e, na sequência de convite que lhe foi dirigido, veio acrescentar que foi constituído em assembleia realizada no dia 14 de Dezembro de 2002.
Prosseguindo os autos para julgamento, veio a ser proferida sentença na qual o Sr. Juiz a quo teve como verificados parte dos vícios alegados pelo Autor e, considerando improcedente a caducidade, julgou parcialmente procedente a ação e condenou cada uma das Rés B…, Lda., e C…, SA, a proceder à reparação dos defeitos discriminados em II.10 a II.23 e II.25 a II.37, absolvendo-as do demais peticionado pelo Autor Condomínio do Edifício ….
Não se conformando com a sentença proferida, dela interpuseram recurso as Rés B…, Lda. e C…, S.A., formulando, em síntese das correspondentes alegações, as seguintes CONCLUSÕES:
A-
1. – A prova documental junta aos autos designadamente, a escritura pública de constituição de propriedade horizontal de 21 de Janeiro de 2002 (registada em 1 de Fevereiro de 2002, conforme certidão também junta aos autos) e como referido em I, impunha uma resposta diferente da dada ao nº 47 da B.I.
2. – Devendo o nº 47 da B.I., pelo referido igualmente em I, ser dado como provado ou ser dado como provado que o prédio em causa -ou seja o prédio referido em B), C, e E) dos Factos Assentes) - naquela data (21 de Janeiro de 2002, data da mencionada escritura) estava entregue pela 2ª Ré (Apelante) à 1ª Ré (Apelante).
3. – Essa alteração da matéria de facto funda-se no artº 712º, nº 1, primeira parte da alínea a) e alínea b) do C. Civil.
B–
1. -O prazo de garantia de 5 anos a que alude o artº 1225º do C. Civil, não se pode contar a partir da data em que num edifício constituído em propriedade horizontal, os proprietários das frações se reúnam em assembleia e elejam um administrador (ou uma administração) do condomínio.
2. -Se assim fosse esses proprietários poderiam obter uma garantia superior aos referidos 5 anos, e permanente, até se reunirem em assembleia de condóminos e elegerem um administrador e os empreiteiros ou construtores ou vendedores das frações teriam ficar sujeitos a esse prazo unilateralmente fixado pelos proprietários das frações,
3. -o que equivaleria à eliminação do disposto no artº 1225º do C. Civil.
4. -Na sentença recorrida ao considerar-se que o prazo de garantia se inicia após a constituição da assembleia de condóminos e eleição da administração do condomínio (em 14/12/2002) e que tendo a denuncia ocorrido em 28 de Agosto de 2007, que esta foi efetuada tempestivamente, e que consequentemente não caducou o direito aquela eliminação ou reparação dos defeitos, fez-se uma errada interpretação e aplicação do disposto no artigo 1225º do C. Civil.
5. -Violou pois a sentença recorrida o disposto no artº 1225º nºs 1 a 4 do C. Civil.
6. -Tendo caducado o direito do Apelado de exigir a eliminação ou reparação dos defeitos, ou de obter indemnização, pois, sendo a constituição da propriedade horizontal de 21 de Janeiro de 2002, estando para o efeito o prédio construído (conforme consta da escritura de constituição da propriedade horizontal) e entregue pela 2ª Apelante à 1ª, tendo esta procedido ao registo dessa propriedade horizontal em 01 de Fevereiro de 2002, conforme certidão junta, quando as Apelantes foram notificadas da denúncia dos defeitos, 28 de Agosto de 2007, já tinham decorrido mais de cinco anos, ou seja já estava ultrapassado o prazo referido no nº 1 do artº 1225º do C. Civil
Nestes termos e nos mais do Direito aplicável, deve ser dado provimento ao presente recurso, anulando-se ou revogando-se a sentença recorrida, substituindo-se por outra que:
a) -altere a resposta dada ao nº 47 da B.I. como referido;
b) -reconheça que caducou o direito do Apelado de exigir a eliminação ou reparação dos vícios ou defeitos de construção dados como provados, absolvendo as Apelantes do pedido.
O Autor veio por sua vez contra-alegar sustentando a improcedência do recurso e a manutenção da sentença recorrida.
Remetidos os autos a este tribunal da Relação, as questões que surgem colocadas à nossa apreciação reconduzem-se às seguintes:
I – Impugnação da matéria de facto;
II – O dies a quo do prazo de caducidade do direito à reparação dos defeitos verificados nas partes comuns de edifício constituído em propriedade horizontal.
+
I –Quanto à impugnação da matéria de facto:
Está em causa o seguinte:
Do ponto 47 da BI constava:
“O prédio em causa foi entregue pela 2ª à 1ª Ré em 21 de Janeiro de 2002?”
Mereceu a seguinte resposta: “ Provado apenas o que resulta da al. B) dos Factos Assentes”.
Da alínea B) dos factos assentes consta por sua vez o seguinte: “ O A. foi constituído em razão de propriedade horizontal em que foi construído o prédio urbano denominado edifício …, sito na …, nº …, …, …, …, …, … e …, e rua …, nº ., .., .., .., .., .., .., .., .., .. e .., …, …. Gondomar, sendo que a data da constituição do condomínio ocorreu em 14 de Dezembro de 2007” (Cfr. doc. 1).
As recorrentes insurgem-se contra o assim decidido, sustentando que, perante a data de constituição da propriedade horizontal – 21-01-2002 – documentada nos autos, e da qual consta que a 1ª Ré era dona do prédio em causa, atendendo ainda à data do registo de tal prédio pela 1ª Ré, como proprietária do mesmo – em 01-02-2002 – igualmente documentada nos autos, deveria concluir-se que a entrega do prédio pela 2ª Ré, à 1ª Ré, se verificou em 21 de Janeiro de 2002. E concluem assim que a matéria de facto nonº 47 da BI deve ser dada como provada.
A questão, colocada nos termos referidos, suscita as seguintes observações:
- A entrega da obra, no contexto de um contrato de empreitada, poderá ser efetiva (através da transferência da posse do imóvel construído), ou meramente simbólica, através, por exemplo, da entrega das chaves. Em todo o caso, o momento em que ocorre efetivamente essa entrega não é apreensível diretamente, mas através do prévio apuramento de circunstâncias que revelem a transferência da posse sobre o imóvel construído. E nesse contexto, a pergunta sobre o memento em que ocorre a entrega da obra, num contexto de um contrato de empreitada, é uma pergunta conclusiva, que demanda a prévia indagação de factos que revelem aquela transferência de posse sobre o imóvel ou coisa construída ou fabricada.
E que assim é, revela-o desde logo os diferentes aspetos que são referidos, quer pelo Sr. Juiz a quo, quer pelas recorrentes, para procurarem significar aquela entrega. O Sr. Juiz a quo fazendo referência ao momento em que é transferida a administração das partes comuns do prédio para o condomínio constituído através da reunião de assembleia de condóminos e eleição de administrador, as recorrentes fazendo referência ao momento da escritura de constituição da propriedade horizontal pelo dono da obra, e ao momento em que é efetuado pelo dono da obra, o registo predial. Em qualquer caso, é a verificação de tais factos que deve ser alegada e questionada, se for caso disso, e não diretamente se a entrega do imóvel ocorreu nesta ou naquela data, já que a pergunta, feita neste termos, é conclusiva, para além de pressupor um prévio juízo valorativo dos factos que indiciam a referida transferência de posse que consubstanciam a entrega da obra no contexto de um contrato de empreitada. E como conclusiva que é, não deveria ter sido formulada, e tendo-o sido, não deveria ter sido respondida, por aplicação analógica do disposto no artigo 646º, nº4, do CPC.
Assim que deve ser eliminada a matéria de facto dada como provada em resposta ao aludido ponto 47º da BI.
O que aliás, dados os termos em que foi respondida, em nada altera a matéria de facto dada como assente na sentença recorrida, para a qual se remete por isso nessa parte, de harmonia com o disposto no arteº 713º, nº 6, do CPC.
II –
Impugnam depois as recorrentes a sentença recorrida, na parte em que considerou improceder a caducidade do direito à reparação dos defeitos constados na obra, por entenderem que deveria considerar-se que à data – 28/Agosto/2007 - em que foram notificadas para reparar as anomalias verificadas nas partes comuns do prédio, haveriam já decorrido os cinco anos de garantia a que alude o artigo 1225º, nº1, 2 3 e 4, do CC.
Não está assim em causa, nem a verificação dos vícios ou defeitos, tal como foram dados como apurados na sentença recorrida, nem sequer a circunstância de que só na referida data de 28/Agosto/2007 ocorreu a denúncia dos mesmos. Isso mesmo resulta aliás dos factos apurados, na medida em que vem dado como provado que (8) o Autor requereu, no dia 26 de Julho de 2007, no Tribunal Judicial da Comarca de Marco de Canaveses, a notificação das Rés “das anomalias existentes nas partes comuns” do edifício, e que (9) as Rés foram notificadas, nos termos requeridos pelo Autor, no dia 28 de Agosto de 2007.
A questão vem antes colocada, pela recorrentes, em termos de saber se nessa data, 28/Agosto/2007, se deveria considerar ter já decorrido o referido prazo de caducidade.
É o que sustentam as recorrentes com fundamento em que o início desse prazo deve ser situado no momento em que se deva ter por concluída a construção do prédio. E argumentam que o entendimento sustentado na sentença recorrida, que situa o início desse prazo no omento em que o condomínio se deva ter como constituído, com a reunião da assembleia de condóminos, não seria aceitável, porquanto dessa forma estaria a admitir-se que os condóminos, através do protelamento da convocação de reunião da assembleia de condóminos e da eleição de administrador de condomínio, alongassem indefinida e fraudulentamente o prazo de garantia legalmente fixado.
Cremos que os argumentos aduzidos não colhem.
No caso dos autos estava em causa a reclamação pelo Autor, das anomalias verificadas nas partes comuns de um prédio urbano constituído em propriedade horizontal, construído pela 2ª Ré, sendo dona da obra a 1ª Ré, que procedeu depois à venda das respetivas frações autónomas.
Os artigos 1220º,nº1, 1224º e 1225º, todos do CC, começaram por se referir inicialmente apenas ao direito do dono da obra, no confronto com o empreiteiro, à reparação, ou eliminação dos defeitos detetados na obra construída, à sua substituição, ou, nessa impossibilidade, à redução do preço ou à resolução do contrato, sem prejuízo do direito à indemnização nos termos gerais, estabelecendo ao mesmo tempo prazos de caducidade para denúncia dos referidos, e para o exercício dos direitos que conferidos ao dono da obra nos termos acima referidos.
O Dec. Lei 267/94, de 25 Outubro, numa perspetiva de proteção do cidadão adquirente enquanto consumidor, e de responsabilização dos vários agentes intervenientes na construção dos imóveis, com vista a assegurar as boas condições de uso e fruição dos imóveis colocados no mercado, veio dar nova redação aos artºs. 916º e 1225º do CC, estendo o campo de aplicação do regime de empreitada ao vendedor que tenha sido simultaneamente construtor do prédio vendido, ou mesmo quando apenas figura como dono da obra, construindo o prédio através de empreiteiro por si contratado, desde que, neste útil caso, tenha promovido a construção de um imóvel já com a finalidade de o vender e obter lucro dessa venda.
O artigo 1225º do CC passou então a prever um prazo de cinco anos durante o qual, quer o empreiteiro quer o construtor /vendedor do imóvel pode ser responsabilizado pelos vícios ou defeitos apresentados pela construção. E fixou como dies a quo da contagem do prazo assim fixado, o da entrega do imóvel construído – arteº 1225º, nº1, do CC.
O momento decisivo para estabelecer o início da contagem do prazo estabelecido é assim o da entrega do imóvel, a qual, por sua vez, pressupõe a conclusão da sua construção ou reconstrução.
Mas por outro lado haverá ainda de atender a que os prazos previstos nos referidos artigos 1220º/1), 1224º/2) e 1225º, nº1, 2, e 3, do CC, enquanto prazos de caducidade – V. arteº 1224º, nº2, do CC – terão de ser interpretados conjugadamente com as normas gerais que definem o regime da caducidade, previsto nos artigos 328º a 333º do CC. E o arteº 329º do CC dispõe claramente que o prazo de caducidade, se a lei não fixar outra data, começa a correr no momento em que o direito puder legalmente ser exercido.
Terá pois de entender-se que, como refere Cura Mariano, – Responsabilidade Contratual Do Empreiteiro Pelos Defeitos Da Obra, págs. 213 -, na opção pelo momento da entrega da obra como o momento em que se inicia o prazo de caducidade, o legislador teve em mente que seria esse o momento em que, normalmente o dono da obra ou o comprador, estariam em condições de exercer o seu direito. Haverá então de concluir que o dies a quo para o início do prazo de cinco anos previsto no arteº 1225º, nº 1 do CC é de facto o da entrega da construção, em termos que possibilitem o exercício do direito à verificação, e se for necessário, à reclamação da reparação dos vícios ou defeitos que a afetem.
O momento em que o prédio é constituído em propriedade horizontal, ou em que é inscrito no registo, ou mesmo o momento da reunião da assembleia de condóminos, e da nomeação de administrador, serão apenas elementos de onde aquela conclusão se possa extrair.
Mas o que será relevante, no confronto entre o empreiteiro e o dono da obra, será sempre o momento da efetiva entrega da obra, sendo que a partir daí haverá de atender ao disposto no referido artigo 329º do CC para se aferir do momento em que se pode afirmar que passou a ser possível o exercício do direito à reparação dos defeitos de que a mesma obra esteja afetada.
Aqui chegados haverá ainda de atender-se a que a situação será diferente consoante estejamos perante defeitos verificados nas frações autónomas ou nas áreas comuns.
No primeiro caso, os respetivos adquirentes, perante o empreiteiro, sucederão no direito do dono da obra, à reparação por aquele dos vícios verificados. E perante o dono da obra/vendedor, poderão fazer valer os seus direitos a partir do momento da aquisição da fração.
Já no que concerne às partes comuns a questão coloca-se em termos diversos, e suscitou mesmo de início entendimentos divergentes, que podem no essencial, ser reconduzidos às seguintes orientações:
a) O início do prazo de caducidade iniciar-se-ia com a primeira entrega de fração autónoma a condómino adquirente;
b) Com a última entrega de fração autónoma a condómino adquirente;
c) Com a entrega da maioria das frações autónomas aos condóminos adquirentes;
d) Com a transmissão dos poderes de administração das partes comuns para os condóminos, através da sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador.
Aderiu o Sr. Juiz a quo, na sentença recorrida, a esta última orientação, depois de analisar criticamente as restantes, em termos com os quais concordamos inteiramente, ao sublinhar que “… a entrega das frações autónomas corresponde também à entrega dos espaços comuns do edifício … o direito dos condóminos foge às regras gerais da compropriedade … assume uma configuração própria, em que a vontade dos condóminos não é valorada individualmente, mas sim enquanto membros de uma organização dotada de órgãos próprios que formam e exprimem a vontade coletiva do grupo. Competindo à assembleia de condóminos decidir sobre o exercício dos direitos derivados do incumprimento defeituoso, não releva o momento em que são entregues, a cada um dos condóminos, as diversas frações autónomas, mas sim o momento em que os órgãos do condomínio passam a estar em condições para poderem exercer os referidos direitos … Decisiva é, portanto, a data em que o promotor fez a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quanto estes constituíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo o seu administrador.”
Trata-se de orientação que vem sendo sufragada pelos tribunais superiores de forma que cremos esmagadoramente maioritária, senão mesmo pacífica [1], Inclusive neste tribunal da Relação, nomeadamente no acórdão de 14-4-2011 [2] que o aqui relator subscreveu como adjunto. No mesmo sentido V. Cura Mariano, obra citada, págs. 212/215.
Por outro lado, não existindo um ato expresso datando a transmissão dos poderes de administração do condomínio, não repugna considerar como data em que tacitamente ocorreu essa transmissão, o dia em que a assembleia de condóminos elege pela primeira vez o seu administrador do condomínio.
Mas poderá acontecer que mesmo não tendo os condóminos diligenciado pela convocação da assembleia de condóminos e de nomeação de administrador, haja elementos para considerar ter ocorrido transmissão dos poderes de administração do condomínio, do promotor para os condóminos, caso em que deverá ter-se em conta esse momento para efeitos do já referido arteº 329º do CC. Será por exemplo a situação em que os proprietários das várias frações autónomas pura e simplesmente não diligenciaram pela eleição de administrador, e vão gerindo informalmente os assuntos comuns – administrador de facto. Por isso que o início da contagem do prazo de caducidade estabelecido no arteº 1225º, nº1, do CC, coincidindo por regra com a reunião da primeira assembleia de condóminos e a nomeação de administrador, no que concerne à reclamação dos defeitos verificados nas partes comuns do prédio, não será assim necessariamente [3].
Neste entendimento, que temos como o que se revela conforme com a interpretação conjugada dos artigos 1225º, nº1, e 329º, ambos do CC, não terá razão de ser a objeção colocada pelo recorrente, quando se reporta às situações de eventual inércia dos condóminos em convocar a reunião de assembleia de condóminos eleger administrador
Em todo o caso, sempre caberia às rés, ora recorrentes, enquanto partes a quem o decurso do prazo de caducidade aproveita, o ónus de alegar e provar que a transmissão da administração para os condóminos teria ocorrido em momento anterior aquele em que foi convocada a assembleia de condomínio e nomeado administrador.
E não é isso o que se verifica nos autos, onde apenas se comprovou, a este respeito, que:
- A 2.ª Ré construiu, na qualidade de empreiteiro, o prédio urbano referido nos autos, tendo a l.ª Ré, dona da obra, procedido à venda das respectivas frações e partes comuns a terceiros que se constituíram por esse ato condóminos daquele (alínea C) dos factos assentes).
- No dia 21 de Janeiro do ano de 2002, no Cartório Notarial de Marco de Canaveses, foi constituída a propriedade horizontal do prédio descrito.
- Esse facto foi inscrito, na Conservatória do Registo Predial de Gondomar, pela apresentação n.º 34, de 1 de Fevereiro de 2002.
- A 14 de Dezembro de 2002 reuniu a assembleia de condóminos do prédio em causa, cujo ponto 1º da ordem de trabalhos consistia na passagem da administração do condomínio do construtor para uma empresa especializada, sendo deliberada, por unanimidade, a escolha da sociedade D…, Lda., para administrar o condomínio.
- As Rés foram notificadas, no dia 28 de Agosto de 2007, a requerimento do Autor, das anomalias existentes nas partes comuns” do edifício.
Tem por isso que concordar-se com a conclusão a que se chega na sentença recorrida, quando refere que o início do prazo de caducidade de 5 anos a que se refere o arteº 1225º, nº1, do CC, ocorreu a 14-12-2002, data em que foi nomeado, em assembleia de condóminos, o administrador que veio substituir o promotor na administração do condomínio.
E assim sendo, quando no dia 28 de Agosto de 2007 as rés foram notificadas das anomalias existentes, não havia ainda decorrido o referido prazo de caducidade.
TERMOS EM QUE ACORDAM OS JUÍZES NA SECÇÃO CÍVEL DESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO EM JULGAR IMPROCEDENTE O RECURSO, MANTENDO-SE A DECISÃO RECORRIDA.
CUSTAS PELO RECORRENTE
Porto, 18 de Outubro de 2012
Evaristo José Freitas Vieira
Carlos Jorge Ferreira Portela
Joana Salinas Calado do Carmo Vaz
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[1] V. Acórdãos do STJ, de 6/6/2002; de 21-4-2005; de 29-10-2010; de 01-6-2010; de 29-6-2010; de 06-3-2012, todos disponíveis em www.dgsi.pt
[2] Apelação nº 5018/08.2TBVLG.P1
[3] Neste sentido, sublinhando que o que releva é o momento da entrega, concluiu-se já em cordão do STJ de 29-11-2011 (GABRIEL CATARINO) que esse momento poderia coincidir ou não com a reunião da assembleia de condóminos, sendo que em causa estava a situação em que esta assembleia de condóminos havia reunido antes da entrega do prédio.