Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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Maria....., residente no lugar da....., na comarca de....., instaurou contra António R..... e mulher, Deolinda....., residentes na Rua....., em..... e José..... e mulher, Carmo....., estes residentes em....., na mesma comarca, acção de processo comum, na forma ordinária, pedindo que seja declarada nula a venda de uma parcela de terreno destinada à construção urbana, com o nº41 do loteamento do prédio descrito no Registo Predial sob o nº.... - ....., sito no lugar de..... da referida freguesia, feita nuns autos de execução ordinária que correram termos pelo Tribunal Judicial da comarca de..... contra os aqui primeiros réus, sendo arrematantes os segundos.
Pedem ainda que se determine o levantamento dos registos feitos com base no auto de arrematação a que se alude.
Alega, em resumo, que por escritura pública de 24 de Fevereiro de 1988 esse lote de terreno foi comprado por seu marido, António S....., de quem posteriormente se divorciou, ao António R....., vindo a ser-lhe adjudicado na partilha dos bens do casal.
Que por si e antecessores tem estado na posse pública, pacífica, contínua e de boa fé, do mencionado imóvel, tendo o arrematante, aqui réu José....., conhecimento de que autora o tinha adquirido ao também aqui réu António R......
Que, assim, não pertencendo o prédio penhorado ao executado, é caso de venda de bem alheio, por isso nula, nos termos do artº 892º do C. Civil.
Que não sendo possível a restituição do prédio, sempre a autora tem direito a receber dos réus o valor do mesmo à data da arrematação, acrescido de juros legais, no que pede que os réus sejam condenados solidariamente para o caso de se entender que não procede o primeiramente pedido.
Os réus contestaram.
O António R..... e mulher arguem a sua ilegitimidade por da procedência desta acção não lhes resultar qualquer prejuízo.
O José..... e mulher excepcionam também a sua ilegitimidade por terem prometido vender a Carlos..... o dito lote de terreno por contrato celebrado em 2 de Janeiro de 1996, tendo a venda prometida sido celebrada por escritura pública de 15 de Agosto de 1996, pelo preço de 3.500.000$00, agindo o contestante na plena convicção de que o mesmo era de sua propriedade.
Para além disso defendem que a referida parcela de terreno nunca esteve na posse da autora, tendo o réu marido arrematado um prédio rústico e não um lote ou conjunto de lotes, no desconhecimento de qualquer compra feita pela autora.
Que como essa compra estava sujeita a registo, e não foi registada, não pode ser oposta ao contestante, que é terceiro, dado o disposto no artº 5º do C. Reg. Predial, pelo que, se não for atendida a arguição de ilegitimidade, sempre a acção deve improceder.
Entretanto, estes mesmos réus requereram o chamamento à autoria da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo....., CRL, exequente na execução em que foi vendido o mencionado prédio, que veio aos autos, aceitando apenas que promoveu aí essa venda, recebendo o respectivo produto, deduzido das custas, mas impugnando tudo o mais.
Por seu turno, a autora requereu a intervenção principal do referido Carlos..... e mulher, aquele como comprador do aludido lote aos réus José..... e mulher, que contestaram, defendendo que a compra feita pela autora não é eficaz relativamente a terceiros, por não ter sido registada.
A autora replicou, contrariando a matéria das excepções e concluindo como no seu primeiro articulado.
No saneador teve-se por procedente a arguição de ilegitimidade dos réus António R... e mulher, que foram absolvidos da instância, mas considerou-se a instância válida e regular quanto ao mais.
Organizada a especificação, bem como o questionário, procedeu-se a julgamento, constando de fls. 235 o acórdão sobre o último, após o que o Sr. Juiz publicou a sentença em que, considerando que quando o réu arrematante procedeu ao registo respectivo já a parcela em causa tinha sido adquirida pela autora, por usucapião, julgou a acção procedente. Foi dessa decisão que foi interposto e admitido o presente recurso dos réus José..... e mulher.
Nas suas alegações formulam as seguintes conclusões:
1 . Por escritura pública de 24.2.1988, António R....., vendeu a António S....., marido da autora, o prédio em causa nos presentes autos;
2 . Tal prédio foi adjudicado à autora em inventário facultativo instaurado em consequência de divórcio decretado entre os referidos cônjuges;
3 . A autora não registou esta aquisição a seu favor no Registo Predial;
4 . Nos autos de execução ordinária nº ../.. que correram termos no Tribunal Judicial de....., e em que era exequente a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo e executados António R..... e mulher, o réu José..... arrematou em hasta pública, a 26.10.94 o referido prédio.
5 . O réu registou a seu favor aquela aquisição no Registo Predial;
6 . Os réus, à data daquela arrematação, não tinham conhecimento da compra efectuada pela autora, referida em 1.
7 . São, pois, os réus, adquirentes de boa fé;
8 . Àquele que, no âmbito de acção executiva, adquiriu o direito que se encontrava inscrito no Registo Predial em nome do executado, não pode ser oposta uma transmissão anteriormente efectuada pelo mesmo executado a favor de quem não registou essa transmissão;
9 . A protecção de terceiros é extensiva à situação em que a segunda venda, registada, tem natureza judicial;
10 . Tanto pelo preceituado no artº 5º, nº 4 do C. Registo Predial, como tendo em conta a doutrina do acórdão nº 3/99, não é possível sobrepor a anterior venda, não registada, à segunda aquisição registada, quando se não prove que o segundo adquirente conhecia a real titularidade do prédio;
11 . Se o anterior adquirente não registou o seu direito, não pode invocar perante terceiros o facto de ter adquirido a posse dos anteriores titulares, isto é, a usucapião não determina a prevalência da posição do primeiro adquirente sobre o segundo adquirente, que registou o seu direito.
12 . A arrematação referida em 4. não é nula, sendo válido o direito de aquisição registado pelos réus e pelo comprador subsequente;
13 . Em suma, verifica-se que a aquisição que deve prevalecer é a aquisição dos réus e, subsequentemente, a venda feita por estes ao interveniente Carlos....., o qual, por sua vez registou essa transmissão no Registo Predial;
14 . E, assim sendo, impunha-se a improcedência da acção;
15 . Ao assim não decidir o Sr. Juiz a quo não fez a correcta interpretação da lei e a devida aplicação do direito, violando, designadamente, o nº 4 do artº 5º do C. Registo Predial, na redacção dada pelo DL. 533/99 de 11 de Dezembro.
A apelada contra-alegou, defendendo que se mantenha o decidido.
Colhidos os vistos dos Ex.mos Srs. Adjuntos, há que conhecer do recurso.
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Vêm dados como provados os seguintes factos:Por escritura pública de 24 de Fevereiro de 1988, António R..... declarou vender a António S....., que declarou comprar-lhe, por 500.000$00, o imóvel composto de parcela de terreno destinada a construção urbana, com 350 m2, sita no....., freguesia de....., concelho de....., a confrontar do norte com arruamento, do sul com o lote nº 40, e do nascente e poente com arruamento, e que constitui o lote nº 41 do loteamento do prédio rústico descrito na Conservatória sob o nº ..., aí registado a favor do vendedor, e inscrito na matriz sob o artº .....
No inventário facultativo que correu termos no Tribunal Judicial da comarca de..... por óbito de António S....., a mencionada parcela foi adjudicada à autora.
A autora não registou a aquisição do aludido lote.
O referido prédio foi transcrito no registo para o nº ... de....., donde foi desanexado em 27 de Junho de 1995 o nº..., correspondente ao lote nº 41.
Ao prédio no seu todo foi concedido alvará de loteamento, a 16 de Julho de 1985, tendo o mesmo sido dividido em 44 lotes.
Nos autos de execução ordinária nº ../.., que correram termos no Tribunal de....., e em que era exequente a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo e executados António R..... e mulher, o ora réu José..... arrematou em hasta pública, a 26 de Outubro de 1994, o prédio rústico sito no....., freguesia de....., inscrito na matriz sob o artº...º.
À data da arrematação apenas compunham o artº ... os lotes ns. 13, 40 e 41.
Por escritura pública de 15 de Agosto de 1996, José..... e mulher Carmo..... declararam vender a Carlos....., que declarou comprar-lhes, por 3.500.000$00, uma parcela de terreno destinada a construção urbana, sita em......, freguesia de....., inscrita na matriz sob o artº ... e descrita na Conservatória sob o nº ....
O prédio descrito sob o nº... de..... e inscrito na matriz sob o artº ..., esteve registado a favor do réu José..... entre 27 de Maio de 1995 e 21 de Agosto de 1996, data em que foi registada a sua aquisição por Carlos..... .
A autora e o réu José..... conhecem-se, sendo naturais da mesma terra.
Há mais de 30 anos que a autora, por si e seus antecessores, utiliza e ocupa a parcela referida em A), à vista de toda a gente, sem oposição de ninguém, sem interrupção e na convicção de exercer os poderes correspondentes aos do direito de propriedade.
Na mesma data o valor do lote nº 41 era de 2.915.000$00.
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Como resulta das conclusões da alegação dos recorrentes, que delimitam o objecto do recurso, este centra-se na questão respeitante aos efeitos do registo predial, concretamente no âmbito do estabelecido no artº 5º do respectivo código.Tem a ver com o sentido de terceiros, empregue na referida disposição legal, aliás entretanto já esclarecido nos termos constantes do nº 4 do mesmo artº 5º, introduzido pelo DL. 533/99 de 11 de Dezembro.
Sobre a questão têm surgido, recentemente, entendimentos que divergem do que vinha sendo seguido mais ou menos pacificamente, o chamado sentido restrito, expresso designadamente pelo Prof. Manuel de Andrade, Teoria Geral da Rel. Jurídica, II, 19, segundo o qual terceiros são apenas as pessoas que, relativamente a determinado acto de alienação, adquirem do mesmo autor ou transmitente direitos total ou parcialmente incompatíveis.
Contudo, tais divergências surgiram sem que tenha havido alteração legislativa que as justifique, dado o Código do Registo Predial posto em vigor pelo DL. 224/84 de 6 de Julho, tendo em conta que o aprovado pelo DL. 305/83 de 29 de Junho não chegou a vigorar, manter o que já antes estabelecia o introduzido pelo DL. 47611 de 28 de Março de 1967 nos seus arts. 6º, agora no 4º, 7º, agora no 5º e 8º, agora no 7º, respectivamente quanto à eficácia do registo entre as partes, à oponibilidade a terceiros e às presunções derivadas do registo e, por outro lado, se manter também todo o sistema de normas de natureza substantiva respeitante à constituição, aquisição ou modificação dos direitos reais, nomeadamente do de propriedade.
A afirmação da corrente oposta teve lugar na uniformização da jurisprudência no sentido amplo de terceiro, através do ac. do STJ. nº 15/97 de 20 de Maio, em que se fixou que terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito ser arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.
Apreciando-o, há que constatar que se trata, mais propriamente, de um amplíssimo sentido de terceiro, pois, designadamente, despreza-se o requisito de boa fé, que mesmo seguidores daquela defendem ser uma exigência para qualquer das orientações. v. Cód. Reg. Predial Anot. Dr. José Alberto González, Quid Juris, Soc. Edt., 316.
Pelas razões largamente explicadas na respectiva fundamentação, o STJ., pelo ac. nº 3/99 de 18 de Maio, uniformizou a jurisprudência em sentido próximo do conceito restrito de terceiro, estabelecendo que terceiros, para efeitos do disposto no artº 5º do C. R. Predial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.
Tal decisão foi proferida sobre uma questão reportada não a uma venda executiva, mas à penhora.
Penhora, como explica o Prof. A. Varela, Das Obrigações em Geral, 2ª ed., 1º, 97, consiste na apreensão, pelo tribunal, dos bens considerados necessários para cobrir, através do seu valor, a indemnização devida, retirando esses bens da disponibilidade do devedor e afectando-os aos fins próprios da execução.
Não se vê que justificação haja para tratar diferentemente a posição do comprador que não registou, face a essa afectação dos bens, registada, aos fins próprios da execução, que tendencialmente consistem no pagamento do exequente através do produto da venda, por se entender que é frustrante da aquisição do direito pelo modo que, para além de legalmente consagrado, é de «ritologia bem assimilada e integrada no acervo cultural das populações, consubstanciada em escritura no notário», ou face ao consumar dessa postergação do direito assim legalmente adquirido, através da venda executiva.
Na verdade, como diligência judicial que é, a penhora não ofende em menor medida a exigência de prestígio e segurança que a venda judicial merece, por não poder ser desligada do fim que visa, sabido que a lei prevê a invalidade da última em termos semelhantes aos que terceiros podem opor àquela, considerando que a limitação constante da parte final do nº 2 do artº 353º do C. P. Civil é justificada pelo estabelecido na alínea d) do nº 1 do artº 909º do mesmo código.
Assim, não se adopta aqui o entendimento subjacente ao decidido no ac. do STJ. de 7 de Julho de 1999, CJ, S- II, 164 e ss..
Aliás, como já atrás referido, o DL. 533/99 de 11 de Dezembro, acrescentou ao citado artº 5º do C. R. Predial o nº 4, dispondo que terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis entre si.
No preâmbulo, faz-se alusão só à «clássica definição de Manuel de Andrade», sem mencionar o aludido ac nº 3/99 do STJ. e sem justificar a solução, como seria curial se fosse caso de inovação.
Assim, entende-se que se trata de uma norma interpretativa, pelo que nos termos do artº 13º nº 1 do C. Civil deve ser aqui considerada.
Como bem explica o Sr. Cons.º Sousa Inês na declaração de voto de vencido proferida no citado ac. do STJ. n.º 15/97, que explicitamente refere apoiar-se no ensino de Manuel de Andrade, que o legislador também refere no aludido preâmbulo, dada a imperfeição do sistema vigente, que permite a transmissão independentemente do registo, o intérprete tem de deixar de fora da previsão do artº 5º do CRP. estas situações em que o título é obtido pelo terceiro sem intervenção do titular inscrito.
Por conseguinte, se o facto registado provem de venda judicial, por isso não adquirido por via negocial, a orientação do Prof. M. de Andrade, que o legislador invoca, leva a ter como não aplicável o mencionado artº 5º nº 1 ao caso que aqui se aprecia.
Improcedem, consequentemente, as conclusões dos recorrentes.
Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Porto, 25 de Junho de 2002
António Luís Caldas Antas de Barros
Cândido Pelágio Castro de Lemos
Armindo Costa