Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0622668 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
MORA
II - Constitui princípio geral das obrigações que o credor não pode resolver o negócio se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância, princípio este aplicável ao contrato de arrendamento para habitação.
Relatório
B……….
propôs contra
C………., Ldª,
no .º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, acção sumária pedindo a resolução de contrato de arrendamento entre eles vigente e a consequente entrega do locado, assim como a condenação da réu a pagar as rendas em dívida e a repor o espaço arrendado na situação em que anteriormente se encontrava alegando em resumo, a falta de pagamento das rendas acordadas e a realização de obras que considera alterarem substancialmente o locado, por parte da ré.
Após citação e na contestação também em resumo, a ré alegou que:
- procedeu ao pagamento da renda até ao mês de Fevereiro de 2002, altura em que por erro (ocorrido aquando da conversão da renda de escudos para euros, erro potenciado e possibilitado pelo facto de o autor não lhe entregar os recibos da renda paga, tendo ela que memorizar o respectivo valor) ofereceu para pagamento menos 5,82 euros do que devia, tendo o autor recusado o recebimento de tal renda e das seguintes, sem justificação e sem indicar o valor correcto a pagar;
- por tal facto passou a depositar as rendas devidas, tendo procedido ao depósito dos montantes em falta e legais indemnizações, logo que se apercebeu do lapso em Março de 2002;
- por ter reincidido em tal erro no depósito de rendas posteriores, procedeu ao depósito dos montantes em falta acrescidos de 50% do seu valor;
- impugna, ainda, ter o autor comunicado validamente o aumento de renda, procedendo ao depósito condicional de 152,49 euros correspondente ao valor em falta caso se considere tal actualização válida, acrescida do valor de 50%;
- quanto às obras invocadas pelo autor impugna na quase totalidade (com excepção de ter substituído o gás em botijas por gás canalizado) o alegado pelo autor;
- mais sustenta estar autorizada a executar no locado todas as obras necessárias e convenientes ao exercício da sua actividade e nem necessitar de tal autorização por força do disposto no DL 328/86, de 30-09.
Foi deduzida reconvenção na qual peticiona a condenação do autor a reparar o tecto falso que ficou danificado na sequência de problemas de humidade e a reembolsar-lhe a quantia de 83,15 euros, acrescida de juros que alega que pagou ao condomínio.
Por sua vez na resposta e também em síntese, o autor alegou que não havia razão para a ré depositar as rendas e que, para assumir o mesmo carácter liberatório, não bastaria a ré proceder ao depósito dos montantes em falta e de 50% do valor destes, antes tendo a indemnização que incidir sobre a totalidade da renda não ser admissível a reconvenção formulada, cujos fundamentos de facto impugna.
Proferido despacho saneador, que julgou admissível a reconvenção formulada seleccionou-se a matéria relevante para a decisão da causa como assente e como controvertida.
No decurso da acção peticionou o autor o despejo imediato da ré ao abrigo do disposto no art. 58º do RAU, o que foi indeferido face ao depósito de rendas por esta efectuado dentro do prazo legal.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento com o formalismo próprio conforme na acta se exara sem registo fonográfico da prova na conformidade do disposto no artigo 522-B do Código Processo Civil, como serão todas as outras disposições legais infra citadas de que se não faça menção especial após o que foi proferida decisão com seguinte teor:
“1) - Julgar parcialmente procedente o pedido formulado, decretando a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre o antecessor do autor e a ré e condenar esta a entregar o locado livre de pessoas e bens ao autor e a pagar as rendas em dívida no montante em vigor.
2) - Julgar improcedente o pedido formulado na parte em que pedia a condenação da ré a repor o locado no estado anterior à realização das obras descritas na petição inicial dele se absolvendo a ré.
3) - Julgar improcedentes os pedidos reconvencionais deles se absolvendo o autor.
Inconformada veio a Ré tempestivamente interpor o presente recurso tendo para o efeito nas alegações oportunamente apresentadas aduzido a seguinte matéria conclusiva que passamos a reproduzir:
“1 – Entende a Apelante que o tribunal a quo deveria ter proferido uma sentença com sentido diametralmente oposto ao decidido.
Desde logo,
2 – porque tendo-se demonstrado que ocorreu erro da Apelante na conversão de escudos para euros,
- que o Apelado recusou receber o cheque que lhe foi enviado para pagamento da renda de Fevereiro de 2002,
- que numa relação contratual as partes devem agir norteadas pelo princípio da boa fé, o que imporia ao Apelado algo dizer sobre aquele apontado erro e que,
- não obstante o sucedido, nada disse.
E ademais,
- o Apelado, não só nada disse como e também não corrigiu o lapso ocorrido o que lhe seria imposto pelo já citado princípio da boa fé, e que,
- o tipo de infracção praticada pelo Apelante não assume, de modo algum, a gravidade que exija o recurso excepcional aos fundamentos da resolução do contrato, pois que até na situação de impossibilidade parcial da prestação entende-se não ser resolúvel o negócio jurídico quando está em causa um interesse de escassa importância (ut. art. 802º nº 2 do Cód. Civil) e,
Por outro lado ainda,
- o aproveitamento pelo senhorio do direito de recusa previsto no art. 763º do Cód. Civil não pode ser válido sem que de tal facto se dê conhecimento cabal ao arrendatário, mormente das razões que a ele conduzirão caso a prestação não seja integralmente cumprimento, será de concluir que,
2 – verificados os atrás expostos pressupostos fácticos e legais, se mostra legitimo o modo como foram efectuados os depósitos de rendas por parte da Apelante, face à existência de mora do credor que in casu e para além do mais terá até agido em claríssimo abuso do direito, o que,
3 – sempre determinará que o pagamento foi efectuado de modo correcto e em lugar próprio, com o afastamento liminar do fundamento invocado para a resolução do contrato (art. 64º nº 1 al. a) do RAU).
Como quer que seja,
4 – entende a Apelante que o Apelado incorreu ainda em mora pelo facto de ter efectivado o pagamento mensal das rendas e exercido o conexo direito à quitação (o que aliás fez através de interpelação documentada e não impugnada nos autos - Docs. 9 e 10 da contestação),
5 – ao contrário do entendimento consignado na douta sentença sob censura, a entrega dos recibos apenas no final do ano a que os pagamentos dizem respeito, atenta a supra citada interpelação, integra a recusa de quitação (ut. art. 787º do Cód. Civil) e por essa via a mora do Apelado,
6 – mora essa que por sua vez legitima ainda os depósitos efectuados em consignação pela Apelante (não obstante, reitere-se ter esta o direito de nem as pagar), e que os mesmos (depósitos) sejam considerados efectuados no lugar próprio.
Deste modo,
7 – a resposta ao quesito 6 para que fique correcta deverá necessariamente especificar que o Apelado foi interpelado (por escrito registado datado de 20.02.2002) pela Apelante, por intermédio da sua mandatária, para que enviasse mensalmente os recibos de quitação, tudo nos termos do art. 787º do Cód. Civil.
Por último,
8 – dando como certo que a Apelante depositou o valor das rendas pontualmente, bem como os valores em falta acrescidos da indemnização devida, tais depósitos terão que ser considerados como tendo carácter liberatório, com a consequente declaração da caducidade do direito á resolução do contrato por parte do senhorio.
Ademais,
9 – o Apelado nem fundamento teria para peticionar a resolução com base no art. 64º nº 1 al. a) do RAU, face ao estatuído no art 787º do Cód. Civil e à resposta dada ao quesito 6.
Finalmente, e em consequência,
10 – o pedido reconvencional da Apelante sempre terá que ser apreciado por este Venerando Tribunal face não só à prova produzida (factos provados 9 a 14), como e também à circunstância de inexistir fundamento para a operada resolução do contrato de arrendamento.
11 – Mostram-se pois violados por errónea interpretação e aplicação da lei, bem como por não consideração de factos documentados e não impugnados, os arts. 659º nº 3, 515º do C.P. Civil, 22º e 64º nº 1 al. a) do RAU, 813º, 841º nº 1 al. b), 428º, 763º, 787º, 762º, 249º do Cód. Civil.
Termos em que, na procedência da Apelação, deverá revogar-se a douta sentença, tudo com as legais consequências, com o que se fará inteira e sã JUSTIÇA”
Foram apresentadas contra alegações nas quais se pugna pela manutenção do decidido.
Mostram-se colhidos os vistos dos Exmºs Juízes Adjuntos pelo que importa decidir.
THEMA DECIDENDUM
A delimitação objectiva do recurso é feita pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal decidir sobre matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam do conhecimento oficioso, art. 684 nº3 e 690 nº1 e 3.
As questões a decidir perante o elenco das conclusões formuladas traduzem-se no seguinte:
A) Resolução do contrato de arrendamento
B) – Procedência da reconvenção.
DOS FACTOS E DO DIREITO
DOS FACTOS
Para melhor facilidade expositiva e de compreensão do objecto do resente recurso passamos a reproduzir a factualidade em que se estruturou e sobre a qual se fundamentou a decisão proferida que foi do seguinte teor:
1. Por contrato de arrendamento, titulado por escritura pública de 21-06-89, lavrada no 2º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, a ré tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao r/ch com entrada pelo n.º … do prédio urbano sito na Rua ………., a qual se acha inscrita na matriz predial sob o art. 3.958-B, mediante a renda anual de 257 520$00, a pagar em duodécimos.
2. Em Fevereiro de 1989, foi entregue à ré o gozo, mediante retribuição, da fracção autónoma referida em 1, tendo o primitivo senhorio, D…….., assinado o documento junto a fls. 29, que no mais aqui se dá por reproduzido, do qual consta que “autoriza que, ao local arrendado, também seja dado o destino de Industria Hoteleira, designadamente Restaurante e Churrasqueira, bem como que, nele, sejam feitas todas as obras necessárias e convenientes, para a laboração das actividades destinadas, as quais serão por conta da arrendatária (...), as quais ficarão pertença do prédio sem direito de retenção ou indemnização por parte da inquilina”.
3. Tal fracção passou, por sucessão hereditária à titularidade do autor.
4. Em 24-01-02, o autor, por intermédio do seu mandatário judicial, enviou à ré carta cuja cópia se encontra junta a fls. 10 e que no mais aqui se dá por integralmente reproduzida, na qual se pode ler “venho informar V. Ex.ª, para os efeitos legais, que o montante da renda passa a ser aditado com o coeficiente estipulado de 1.043, de acordo com a portaria n.º 1261-B/2001 de 31/10. Deste modo, as rendas sequentes devem ser pagas em conformidade com o aumento legal”.
5. O pagamento da renda é efectuado ao senhorio com retenção na fonte à taxa de 15%.
6. A renda respeitante ao mês de Janeiro encontra-se paga.
7. Em Janeiro, com a conversão dos valores de escudos para euros, a ré, por erro, converteu o valor de 36.485$00 em 176,16 euros, quando o valor correcto seria de 181,98 euros.
8. E, para pagamento da renda de Fevereiro, remeteu ao autor um cheque, sacado sobre o E………., no valor de 176,16 euros.
9. Cheque esse que o autor expressamente recusou, em 24-01-02, devolvendo-o, dizendo “por não corresponder ao valor da renda” e, sem indicar o valor correcto.
10. Perante o facto referido em 9, a ré procedeu ao depósito das rendas de Fevereiro e Março, de 176,16 euros cada, nos termos das guias de fls. 31 e 32 que aqui se dão por integralmente reproduzidas.
11. E comunicou ao senhorio.
12. O autor nada respondeu ou esclareceu.
13. Em meados de Fevereiro, a ré, informada pela mandatária que havia um erro entre a renda paga e a que era devida, no valor de 5,81 euros, procedeu à sua correcção.
14. Para o efeito, em 08 de Março de 2002, depositou à ordem do autor, na Caixa Geral de Depósitos, o valor de 407,73 €: a) 11,63 euros (5,81 euros + 5,81 euros em falta nas rendas respeitantes aos meses de Fevereiro e Março); b) 214,11 euros respeitante a indemnização de 50%; c) 181,99 euros, respeitantes à renda do mês de Abril, conforme guia de fls. 36, que aqui se dá por integralmente reproduzida.
15. A ré procedeu ao depósito, na Caixa Geral de Depósitos, das rendas de Março de 2002 a Dezembro de 2002 , no valor de 176,16 euros cada uma, conforme guias de fls. 40 a 49, que aqui se dão como reproduzidas..
16. A ré procedeu ao depósito condicional, na Caixa Geral de Depósitos, do valor de 96,03 euros: a) 64,02 euros (11 meses – de Maio de 2002 a Março de 2003 - x 5,82 euros; b) 32,01 euros (64,02 euros x 50%), conforme guia de fls. 50, que aqui se dá por integralmente reproduzida.
17. A ré tem procedido à retenção na fonte no valor de 33,50 euros por mês, nas rendas referentes aos meses de Fevereiro e seguintes.
18. A ré procedeu ao depósito condicional, na Caixa Geral de Depósitos, do valor de 152,49 euros, também conforme guia de fls. 50, que aqui se dá por integralmente reproduzida.
19. A ré levou a cabo a instalação de uma estrutura para abastecimento de gás às instalações.
20. Foi substituído o antigo sistema de botijas ou garrafas por gás canalizado.
21. A ré não informou previamente o autor da obra referida em 19, nem pediu autorização.
22. O autor apenas no fim de cada ano entregava à ré os recibos relativos ao pagamento das rendas respeitantes a esse mesmo período de tempo.
23. Em 16-09-99, a ré implantou no locado um tecto falso em pladur, com acabamentos de tinta plástica e projectores de alogénio.
24. No ano seguinte, em virtude de infiltrações de águas pluviais, o locado apresentava escorrências de água e escurecimento das paredes.
25. Não obstante, contactado pelo inquilino para proceder às reparações necessárias, o autor nada respondeu.
26. Só no ano de 2001 é que as obras vieram a ser executadas.
27. Essas infiltrações de água danificaram o tecto falso, que ficou manchado e abriu fissuras.
DO DIREITO
A) Resolução do contrato de arrendamento
Vejamos
Na sentença recorrida entendeu-se que o Autor senhorio não estava em mora porque não estava obrigado a aceitar as rendas por valor inferior ao valor devido e porque não se tinha recusado a passar os recibos, pelo que, não tendo os depósitos efectuados pela ré valor liberatório, “têm todas elas que se considerar como não pagas na totalidade dos seu valor e a indemnização não poderá deixar de incidir também sobre todas elas na totalidade do seu valor”.
E daí, não tendo a ré depositado este montante até ao termo do prazo da contestação, nos termos do disposto no artigo 1048º do Código Civil, se decretou a resolução do contrato de arrendamento.
A Apelante entende ter havido mora por parte do autor senhorio e, por isso, serem liberatórios os depósitos das rendas feitos por si, porque não era legítimo que este se recusasse a receber as rendas dada a escassa importância da quota parte em falta por lapso e porque não entregou os recibos das rendas em tempo oportuno.
Quanto a este último motivo, não tem razão a Apelante.
Na verdade, face ao disposto no artigo 787º do Código Civil – nomeadamente no seu n.º2 – não é imperativo que o credor emita imediatamente recibo a quem cumpre uma obrigação.
Pode esse facto acontecer mais tarde e a exigência do devedor.
Ora, no caso concreto em apreço, não está demonstrado que a ré tenha exigido ao autor os recibos das rendas na altura em que estas foram pagas.
Apenas está provado o que consta da resposta ao ponto n.º6 da base instrutória.
Logo, não se pode considerar que o autor senhorio, por este motivo, não tenha praticado “os actos necessários ao cumprimento da obrigação” – cfr. artigo 813º do Código Civil – e, portanto, assim sendo, incorrido em mora.
Apreciemos, agora, o segundo motivo invocado pela apelante para a existência de mora do autor senhorio.
Está demonstrado que o autor recusou o recebimento da renda de Fevereiro de 2002, que a ré lhe ofereceu a pagamento no montante de 176,16 €, apenas dizendo que não correspondia ao valor da renda, sem, no entanto indicar o valor correcto – alíneas H) e I) dos factos assentes.
E que este valor era de 181,98 € - portanto, mais 5,81 € - alínea g) dos factos assentes.
E que tal facto se deveu a erro da ré, ao converter o valor em escudos da renda para euros – mesma alínea g).
Ora, face a este factos, entendemos que o autor tinha motivo justificado para proceder da forma como procedeu e não receber a prestação parcelar.
Na verdade, estabelece-se no n.º1 do artigo 763º do Código Civil que “a prestação deve ser realizada integralmente e não por partes, excepto se outro for o regime convencionando ou imposto por lei ou pelos usos”.
No caso concreto em apreço, não havendo motivos para a excepção, segue-se a regra.
Assim, o autor senhorio não estava obrigado a aceitar a parte da renda oferecida pela ré.
Mas deste facto não se segue, sem mais, que com base no não pagamento da totalidade da renda – e das rendas subsequentes – o autor pudesse resolver o contrato.
Na verdade, é princípio geral das obrigações que o credor não pode resolver o negócio se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância – cfr. nº2 do artigo 802º do Código Civil.
Este principio conjuga-se com o disposto no nº2 do art. 762° do mesmo diploma - no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé - e com o disposto no art. 334° do já citado código - é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Essa escassa importância há-de ser aferida por um critério objectivo: a gravidade do incumprimento resultará da projecção do concreto inadimplemento (da sua natureza e da sua extensão) no interesse actual do credor, ou seja, será "aferido" pela utilidades concretas que a prestação lhe proporciona ou proporcionaria.
Conforme se referiu no acórdão do STJ de 97.07.03 in BMJ 469 - 486, o art. 64° do RAU, ao tipificar os fundamentos de resolução do contrato de arrendamento, revela ser a resolução a última sanção, como razão extrema, excluída para infracções mínimas, as de escassa importância, as que de algum modo frustram o plano contratual ou afectam a base de confiança própria de um contrato “intuitus personae”, como é o arrendamento.
Neste sentido, ver também Aragão Seia "in" Arrendamento Urbano, 7ª edição, página 413, em anotação ao artigo 64º do Regime do Arrendamento Urbano.
Ora, perante este enquadramento, não temos qualquer rebuço em afirmar que o não recebimento da quantia de 5.81 €, acima referida, necessariamente tem uma escassa importância quanto a utilidade que proporcionaria ao apelado, tratando-se de uma infracção mínima que não tem potencialidade para frustrar a base de confiança acima referida.
E o despejo, consequência da resolução do contrato, nestas circunstâncias, seria injustificado à luz da boa fé, por clamorosa e manifestamente desproporcionado como sanção a irregularidade cometida.
Tanto mais que o autor, ao não indicar o valor correcto da renda quando a ré lhe ofereceu um valor errado e ao não esclarecer a ré daquele valor correcto quando lhe esta lhe comunicou o depósito, não procedeu de acordo com os deveres de fidelidade, lealdade e honestidade impostos ao credor no exercício do seu direito pelo nº2 do artigo 762º do Código Civil já referido.
Pelo que entendemos que, apesar da a apelante não ter feito caducar o direito do apelado de pedir o despejo, esse direito não pode ser exercido no caso concreto em apreço por violar os referidos princípios.
Quanto às quantias relativas às rendas e indemnização, tendo em conta que a renda que a ré devia pagar era no montante de 181.98 € e que a indemnização era 107,06 € (artigo 1048º, n.º1, do Código Civil)
- em relação ao mês da Janeiro de 2002, a renda está paga – ponto 6 dos factos dados como provados;
- em relação aos meses de Fevereiro e Março de 2002, está depositada a quantia de 176,16 €, mais o acréscimo de 5.81€, mais a indemnização de 107,06 € para cada mês – ponto 10 e 14 dos factos dados como provados;
- em relação ao mês de Abril de 2002, a renda está paga – ponto 14º dos mesmos factos;
- em relação aos meses de Maio de 2002 a Fevereiro de 2003, estão depositadas, por cada mês, as quantias de 176,16 €, mais o acréscimo de 5.81 €, mais a indemnização de 2.91 €.
Assim, falta à ré pagar à autora o que falta da indemnização relativa a estes últimos meses, no montante de 1.145,66 € (107,06 - 2,91 x 11).
B) – Procedência da reconvenção
Pretende a ré que o autor seja condenado a:
a) – reparar o tecto falso;
b) – reembolsá-lo da quantia de 83,15 € que teria pago ao condomínio.
Quanto ao primeiro pedido, está provado que foi a ré que implantou o tecto falso.
Logo, aquando do início do arrendamento, ele não existia.
Assim, não fazendo parte da coisa locada, não tinha o autor que lhe assegurar o seu gozo – cfr. alínea b) do artigo 1031º do Código Civil.
Quanto ao segundo pedido, não se provaram os factos a ele atinentes – respostas negativas aos pontos 17º e 18º da base instrutória.
Para além de que questão já estava decidida na sentença recorrida, sem que a réu dela tivesse recorrido.
Em conclusão: a reconvenção é improcedente.
DELIBERAÇÃO
Nesta conformidade, perante o que vem de ser exposto acorda-se em julgar parcialmente procedente a apelação e improcedente a reconvenção e, em consequência:
- revogar a sentença recorrida, absolvendo a Ré do pedido de resolução do contrato de arrendamento e pedidos dele dependentes;
- condenar a Ré a pagar ao autor a quantia de 1.145,66 € (mil cento e quarenta e cinco euros e sessenta e seis cêntimos);
- absolver o Autor dos pedidos reconvencionais.
Custas pela apelante e pelo apelado, na proporção do vencimento.
Porto, 18 de Dezembro de 2006
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V. C. Teixeira Lopes
Emídio José da Costa