Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 56/07.5TBMSF.P1 |  |
CASO DE FORÇA MAIOR
OBRAS DE CONSERVAÇÃO ORDINÁRIA
BENFEITORIA
II - Ainda que as obras de conservação ordinária do locado incumbam ao senhorio — art° 1036° n°1 C.Civ., o arrendatário deve demonstrar que interpelou ou intimou o senhorio para a reparação dos danos resultantes das infiltrações de humidades, sob pena de, não se encontrando a senhoria em mora quanto à sua obrigação de fazer obras, no momento da propositura da acção, nada existir a objectar à resolução do contrato.
III - Ainda que a norma do art° 1046° n°1 se insira numa subsecção do Código Civil relativo à restituição da coisa locada, se as despesas ou benfeitorias realizadas na coisa locada derem origem a um crédito, o início do prazo de prescrição do direito tem lugar quando o direito está em condições de ser exercitado, isto é, logo que o crédito se mostra constituído.
Os Factos
Recurso de apelação interposto na acção com processo sumário nº56/07.5TBMSF, da comarca de Mesão Frio.
Autores – B………., a quem sucedeu, por habilitação de herdeiros, no decurso da acção, C………..
Réus – D………. e marido E………. .
Pedido
1) Que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento.
2) Que seja decretado o despejo imediato do local arrendado, para que o mesmo seja entregue aos AA. completamente livre e devoluto.
Pedido Reconvencional Subsidiário
Que a Reconvinda seja condenada a pagar aos Reconvintes a quantia de € 5.000, a título de indemnização pelas benfeitorias necessárias e inamovíveis por aqueles realizadas no prédio urbano identificado na Petição Inicial, a que acrescerão juros à taxa legal, desde a notificação da Reconvenção, até efectivo e integral pagamento.
Tese dos Autores
É dona de um prédio urbano arrendado à Ré para exploração de estabelecimento comercial de mercearia e vinhos.
Desde Janeiro de 2006 que o locado se encontra encerrado, contínua e permanentemente.
Os Réus vêm usando o prédio para habitação, ou seja, para um fim diverso daquele a que se destina, bem como realizaram obras que alteraram a estrutura interna e externa do locado.
Prescreveu o direito dos RR. à reclamação do valor de quaisquer benfeitorias efectuadas no locado.
O fim a que se destinava o locado sempre foi, no seu todo, fim comercial, sendo desconhecida da Autora qualquer outra utilização do locado, designadamente habitacional.
Tese da Ré
A Autora consentiu em que os RR. fizessem do locado habitação, permitindo-lhe condições de habitabilidade e salubridade, que não detinha, e realizando obras, com as quais valorizaram o locado em, pelo menos, € 5.000.
O locado encontra-se fechado para a realização de obras que permitam que o locado funcione como mercearia, com exposição de produtos alimentares.
Tais rendas foram sempre propostas à Autora, que sempre se recusou realizá-las.
Não deixou porém o locado de funcionar para armazenamento de produtos alimentares, relativamente a outro estabelecimento que os RR. possuem na vila de Mesão Frio.
Sentença
Na sentença proferida pela Mmª Juiz “a quo”, a acção foi julgada integralmente improcedente, e os Réus absolvidos dos pedidos.
Conclusões do Recurso de Apelação da Autora (resenha):
1 – Foram alegados e provados dois fundamentos de resolução do contrato:
a) que, desde Janeiro de 2006, o locado se encontra encerrado contínua e permanentemente;
b) que os RR. fizeram um uso do prédio para fim diverso daquele a que se destinava, ainda que parcialmente, sem conhecimento e sem consentimento da Autora (no armazém da mercearia fizeram uma casa de habitação).
2 – Tais comportamentos são susceptíveis de tornar inexigível ao senhorio a manutenção do contrato.
3 – O Tribunal recorrido fez errada interpretação do artº 1083º nº2 als c) e d) C.Civ.
4 – A necessidade de preenchimento do conceito genérico e indeterminado de incumprimento como fundamento de resolução do contrato (artº 1083º nº2 C.Civ.) só se exige para outro tipo de incumprimentos que não os constantes das alíneas desse nº2, porque estes, por si sós, preenchem aquele conceito genérico e indeterminado (neste sentido, Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 4ª ed., II).
Em contra-alegações, os Réus pugnam pela manutenção do julgado.
Salientam encontrar-se provado que a Autora sabia da realização das obras, por parte dos RR., desde a data do casamento destes, em 1986, bem como ter ficado provado que o locado se encontrava encerrado por necessitar de obras para poder funcionar com estabelecimento comercial e que, durante o período do encerramento, os RR. se serviram do locado como armazém.
Factos Considerados Provados em 1ª Instância
1 – Encontra-se registada a favor da Autora a propriedade do prédio urbano sito no ………., ………., em Mesão Frio, composta por casa de rés-do-chão, andar e anexo, inscrito na respectiva matriz predial sob o artº 228º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Mesão Frio sob o nº 00036/050188.
2 – Com relação ao prédio referido em 1, foi verbalmente acordado entre o pai da Autora e os pais da Ré mulher um arrendamento.
3 – No âmbito do processo de inventário por virtude do decesso da mãe da Ré mulher, em 3/2/85, o estabelecimento comercial existente no prédio referido em 1, propriedade da mesma e do seu cônjuge, foi adjudicado a esta última.
4 – A partir da adjudicação referida em 3), a Ré mulher procedeu ao pagamento das rendas relacionadas com o arrendamento referido em 2), as quais, em Abril de 2007, ascendem a € 44,54.
5 – Posteriormente ao seu casamento, em 26/11/86, os RR. foram residir para o locado, o qual passou a ser composto por uma zona comercial e, na parte restante, pela sua casa de habitação.
6 – Em Abril de 2007, o prédio referido em 1) encontrava-se arrendado à Ré mulher.
7 – Para a exploração de um estabelecimento comercial de mercearia e vinhos.
8 – O acordo verbal referido em 2) reporta-se a meados dos anos 50 do século passado.
9 – Desde Janeiro de 2006 que o locado se encontra encerrado, de forma contínua e permanente.
10 – O locado tinha as paredes divisórias em barro, não possuía instalação eléctrica e ligação de água e parte do seu chão era em terra batida.
11 – Pelo que, para permitir a habitabilidade do locado, os RR. criaram quatro divisões, colocaram azulejo no chão da sala, cozinha e quarto de banho, pintaram e substituíram as paredes divisórias, instalaram electricidade e água e mobilaram a cozinha.
12 – A A. teve conhecimento da realização de obras na ocasião referida em 14).
13 – As obras referidas em 11) aumentaram o valor do locado em € 5.000.
14 – Tendo sido realizadas no ano de casamento dos RR.
15 – Não sendo susceptíveis de daí serem retiradas.
16 – O locado esteve encerrado para serem realizadas obras.
17 – Por não reunir condições para o funcionamento do estabelecimento comercial.
18 – O chão do estabelecimento comercial é em cimento e o seu tecto em madeira.
19 – Estando as paredes com humidade, o que impossibilita a colocação de produtos alimentares nas prateleiras.
20 – E existindo, por cima do estabelecimento, uma moradia familiar, cuja utilização da casa de banho inunda o tecto e as paredes do locado.
21 – Durante o período de encerramento referido em 16), os RR. colocaram um aviso, no sentido de o estabelecimento se encontrar encerrado, por motivo de obras.
22 – Durante o período de encerramento do locado, os RR. serviram-se dele para armazenar produtos que iriam comercializar num outro estabelecimento comercial que possuem em Mesão Frio.
23 – Cuja exploração pelo R. marido teve início antes do seu casamento.
Fundamentos
As questões colocadas pelo presente recurso são as seguintes:
- procedência dos dois fundamentos invocados para a resolução do contrato:
a) que, desde Janeiro de 2006, o locado se encontra encerrado contínua e permanentemente;
b) que os RR. fizeram um uso do prédio para fim diverso daquele a que se destinava, ainda que parcialmente, sem conhecimento e sem consentimento da Autora (no armazém da mercearia fizeram uma casa de habitação);
- eventual análise àcerca da procedência do pedido reconvencional subsidiário.
Apreciemos, uma por uma, as ditas questões.
I
A primeira questão que cumpre analisar prende-se com o invocado uso para fim diverso do prédio, fim esse de natureza habitacional.Se é verdade, haver-se provado que os RR. construíram ou adaptaram o armazém da mercearia a casa de habitação, não menos verdade é que (10) o locado tinha as paredes divisórias em barro, não possuía instalação eléctrica e ligação de água e parte do seu chão era em terra batida, (11) os RR. criaram quatro divisões, colocaram azulejo no chão da sala, cozinha e quarto de banho, pintaram e substituíram as paredes divisórias, instalaram electricidade e água e mobilaram a cozinha, (12) a A. teve conhecimento da realização de obras na ocasião (14) do ano de casamento dos RR., casamento esse ocorrido (5) em 26/11/86. Mais se provou que (4) a Ré mulher procedeu ao pagamento das rendas relacionadas com o arrendamento, as quais, em Abril de 2007, ascendem a € 44,54, e que, (5) posteriormente ao seu casamento, em 26/11/86, os RR. foram residir para o locado, o qual passou a ser composto por uma zona comercial e, na parte restante, pela sua casa de habitação.
Ora, resulta do acordo das partes nos articulados que, pelo menos há 40 anos, à data de 2007, ou seja, cerca de 1967, os antecessores da Autora deram de arrendamento para o exercício do comércio um prédio; todavia, desde 1986 que os RR. também aí habitam, com conhecimento da Autora.
Note-se que este conhecimento o retiramos por presunção simples, ou de primeira aparência, nos termos do artº 349º C.Civ., quer por via do conhecimento que a Autora tinha das obras, quer por via de que os RR. têm habitado o local onde realizaram as ditas obras há mais de vinte anos, à data da propositura da acção (o facto de os RR. habitarem o locado torna-se, desta forma, inverosímil que não fosse do conhecimento da Autora).
De facto, as presunções simples, embora concorram à prova pela parte onerada da prova que lhe incumbe – neste caso, ao Réu incumbindo a prova do facto impeditivo do direito da Autora do conhecimento por parte desta da situação do locado, ao longo de mais de vinte anos – todavia, facilitam à parte onerada a respectiva tarefa, cabendo à outra parte a prova da ausência do conhecimento, tal-qualmente como no regime de qualquer presunção rectius juris tantum – artº 344º nº1 C.Civ. e, entre outros, Ac.S.T.J. 20/11/03 Col.III/149.
Assim, conclua-se que o consentimento “não provado” na resposta ao quesito 5º irreleva, pois que aquilo que relevaria, na configuração da lide, era a prova positiva da “ausência de consentimento”, o que não foi logrado pela Autora.[1]
Desta forma, desde logo, a Autora não pode invocar que os RR. “fizeram um uso do prédio para fim diverso daquele a que se destinava, ainda que parcialmente, sem conhecimento e sem consentimento da Autora”.
Afirmar o contrário faria a Autora incorrer em verdadeiro venire contra factum proprium.
Como salientou Meneses Cordeiro (O Direito 126º/pg. 701 e 141º/pg. 79 ou R.O.A 58º/pg. 964), são os seguintes, os quatro pressupostos de protecção da confiança através do venire contra factum proprium –
1º - uma situação de confiança, traduzida na boa fé própria da pessoa que acredita numa conduta alheia (no factum proprium);
2º - uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis;
3º - um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido, por parte do confiante, o desenvolvimento de uma actividade na base do factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade, pelo venire, e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
4º - uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança, no factum proprium, lhe seja de algum modo recondutível.
No caso, não oferece dúvida a plausibilidade da estabilidade do factum proprium, pois que só mediante o comportamento espontâneo da A. (que, recorde-se, sempre recebeu pacificamente as rendas do locado), sem qualquer tipo de comportamento culposo dos RR., na respectiva origem ou motivação, se poderia confiar na estabilidade do factum proprium.
De outro lado, o “investimento de confiança” traduziu-se num assentar efectivo de actividades jurídicas (realização de obras, residência por longo período no locado) sobre a crença consubstanciada.
E, finalmente, a imputação da situação de confiança à Autora, que, por acção ou omissão, deu lugar à entrega da protecção da confiança aos RR. ou aos factores objectivos que a tanto conduziram.
Não há dúvida que é à Autora, e não aos RR., que se podem imputar as consequências do brocardo latino allegans propriam turpitudinem non auditur.
Note-se porém como este especial venire tem ainda sido desenvolvido pela doutrina enquanto verwirkung (Batista Machado, Revista Decana, 118º/228) ou supressio (M. Cordeiro, Da Boa Fé no Direito Civil, § 30º) – a situação do direito que, não tendo sido exercido durante um determinado lapso de tempo não possa mais sê-lo por, de outra forma, se contrariar a boa fé.
A vinculação do venire à confiança ilumina-se com a consideração de que as expectativas por ele cobertas são aquelas que se fundam na estabilidade, continuidade ou coerência de comportamento de quem adoptou no passado determinada atitude (Carneiro da Frada, Teoria da Confiança e Responsabilidade Civil, ed. 2004, pg. 413).
A supressio tem como consequência, ou como efeito paralelo, a erwirkung ou surrectio, isto é, a constituição ex novo de um direito subjectivo ou conquista de uma vantagem particular (Meneses Cordeiro, op. cit., § 30.VI), no nosso caso a constituição de um direito de arrendamento à habitação na esfera jurídica dos RR. (neste sentido, mutatis mutandis, cf. Carneiro da Frada, op. cit., pg. 840, nota 933, ou Cunha de Sá, Abuso de Direito, pg. 648).
A situação que vimos tratando é, como sabido, recondutível à situação da previsão do artº 334º C.Civ., sob a epígrafe do abuso de direito; de facto, os limites impostos pela “responsabilidade pela confiança” e pela “justiça da situação” são as fronteiras da conduta lícita para o artº 334º C.Civ., enquanto impõe que o titular do direito “não exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé”. Neste sentido, pode dizer-se que o abuso representa um instrumento destinado a obviar a injustiças manifestas, insusceptíveis de adequada correcção por meios indemnizatórios (Carneiro da Frada, op. cit., pg. 861, nota 963).
Em resumo, e portanto, aquilo que os autos revelam é a existência na actualidade de um contrato de arrendamento com um duplo fim: para o exercício do comércio e para habitação, no qual a Autora é senhoria e os RR. os arrendatários.
II
Nos termos do artº 1028º nº1 C.Civ., “se uma ou mais coisas forem locadas para fins diferentes, sem subordinação de uns a outros, observar-se-á, relativamente a cada um deles, o regime respectivo”.Como escrevem P. de Lima e A. Varela, Anotado, II/4ª ed./pg. 351, a doutrina da redução, que inspirou, em certa medida, este artº 1028º, levou logicamente o legislador a afastar a regra do seu nº1 nos casos em que não é de presumir que os contraentes tenham querido aplicar a cada um dos negócios o seu regime próprio. São três as excepções (nºs 2 e 3 do artº 1028º):
a) subordinação de um fim a outro;
b) omissão no contrato e nas circunstâncias que o acompanham, da discriminação das coisas ou partes da coisa correspondentes às várias finalidades;
c) solidariedade dos fins a que as coisas se aplicam.
Ora, no caso dos autos, encontra-se demonstrada a subordinação da finalidade de habitação à finalidade de comércio, posto que não se encontra posta em causa a alegação da Autora de que a parte habitacional foi instalada no anexo ou armazém ou despensa do estabelecimento, portanto por via de uma conexão estreita e perfeitamente definida entre a actividade comercial dos RR. e a respectiva habitação.
Por outro lado, existe solidariedade de fins quando, como tudo indica no caso vertente, “a entrada para a habitação se faça necessariamente pelo estabelecimento comercial” – P. de Lima e A. Varela, op. cit., pg. 352.
Portanto, as causas de resolução do contrato que afectem uma das finalidades do contrato afectarão necessariamente a outra, arrastando esta nas respectivas consequências.
III
O artº 1083º nº2 al.d) C.Civ., alterado sucessivamente pelo RAU e, na actualidade, pelo NRAU, refere-se, hoje em dia, explicitamente, como causa de resolução do contrato, ao “não uso” do locado”.Note-se, porém, como a doutrina de pregresso fazia já equivaler “encerramento” a “não uso” rectius inactividade, locado fechado a qualquer actividade – cf. Pinto Furtado, Curso, 2ªed., § 83. Não existiu, por isso, qualquer mudança estrutural da lei, neste particular.
O Código Civil, na redacção decorrente da publicação do NRAU, diz, no artº 1083º nº2 al.d), que:
“É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio, o não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº2 do artº 1072º”.
J. Alberto dos Reis justificou assim o fundamento a que, em sucessivos diplomas, aludiu, por fim, a al.h) do nº2 do artº 1083º C.Civ.: “O arrendatário tem a casa fechada e desaproveitada e não a aplica a qualquer fim, não lhe dá destino algum, não tira dela qualquer proveito, não a usa nem a frui de qualquer modo que seja. O arrendamento deixa de ter justificação, uma vez que a sua característica é o uso e fruição de uma coisa imóvel pertencente a outrem, por certo tempo e mediante determinada retribuição” (Revista Decana, 72º/287, cit. in Pais de Sousa, Extinção do Arrendamento Urbano, 2ª ed., pg. 276).
Sobre esta matéria, do acervo dos factos provados, demonstra-se basicamente que a parte destinada a comércio do prédio urbano locado se encontra de portas encerradas, de forma contínua e permanente, desde Janeiro de 2006 (8), que o locado não tem condições para o funcionamento de um estabelecimento comercial, estando as paredes com humidade, o que impossibilita a colocação de produtos alimentares em prateleiras e existindo por cima do estabelecimento uma moradia familiar cuja utilização da casa de banho inunda o tecto e as paredes do locado (supra nºs 17, 19 e 20).
Vimos já como o “encerramento” a que aludia o RAU poderia equivaler ao “não uso”, a que alude hoje o NRAU, “inactividade”, “fecho a qualquer actividade”.
O actualmente disposto nas diversas alíneas do artº 1083º nº2 C.Civ. deve porém inserir-se numa cláusula genérica de “inexigibilidade” do cumprimento contratual”.
O proémio da norma diz: “é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio (…) d) o não uso do locado por mais de um ano (…)”.
A noção remete-nos, em termos de normalidade do acontecer, para um conceito de “justa causa subjectiva”, na medida em que envolve um juízo de censura ao inquilino.
Ora, a al.d) do nº2 do artº 1083º inclui-se no âmago da “justa causa”, na medida em que inclui um fenómeno de não cumprimento, pelo locatário, das obrigações legais e contratuais e do princípio da boa fé.
Depois, é do próprio proémio citado que se retira que o incumprimento imputável culposo ao arrendatário deve assumir especial importância – aferida em função da natureza da infracção, bem como do carácter reiterado da conduta irregular (Pinto Monteiro e Paulo Henriques, O Direito, 2004/II-III, pg. 293).
Todos esses elementos se devem conjugar ou conduzir à inexigibilidade da prestação a cargo do senhorio.
É inexigível a conduta, à luz dos princípios da responsabilidade civil aquiliana, “quando se conclua que o bom pai de família, colocado em idênticas circunstâncias, agiria do mesmo modo, ou seja, quando se apure que não existe culpa do autor do dano” (Ana Prata, Dicionário, 3ºed., pg. 544).
Pese embora a indefinição, a esse propósito, dos artºs 762ºss. e 798ºss. C.Civ., a doutrina vem entendendo que os pressupostos da responsabilidade civil aquiliana ou os pressupostos da responsabilidade civil contratual se equivalem, fazendo-o expressa ou implicitamente: facto, ilicitude, dano, nexo causal entre o facto ilícito e o dano, nexo de imputação subjectiva (culpa) e dano propriamente dito.
Afirmaram-no expressamente Pessoa Jorge, Lições, 75/76, pg. 501, e I. Galvão-Telles, Direito das Obrigações, 4ª ed., § 118. Implicitamente, veja-se S.T.J. 19/6/07 Col.II/115, S.T.J. 3/7/08 Col.II/155, S.T.J. 18/9/07 Col.III/54 (a propósito do facto ilícito), S.T.J. 23/11/00 Col.III/139 e S.T.J. 27/5/03 Col. II/78 (estes dois últimos, a propósito do nexo causal).
Mais recentemente, Meneses Cordeiro (O Direito, I/2009, pg. 65 – entre outras) propende para o entendimento de que a responsabilidade contratual na sistemática portuguesa está, consciente ou inconscientemente, considerado o ponto de vista do legislador, mais concretamente, do Prof. Vaz Serra, próxima ou até decalcada do modelo da responsabilidade do Code Civil francês, em que a faute traduz ou conglomera um conceito complexo, onde se divisa culpa, ilícito e nexo causal, sob a capa da faute “rectius” da culpa. Atinge a conclusão pela exegese dos artºs 798ºss. C.Civ.
Seja como for, a inexigibilidade indispensável para a verificação dos pressupostos da resolução do contrato de arrendamento por via do exemplo da conduta do “bom pai de família” (a que alude o artº 487º nº2 C.Civ.) também se impõe no caso concreto, pois que, de acordo com o disposto no artº 799º nº2 C.Civ., aplicável à responsabilidade contratual, a culpa é apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil, ou seja, em função da conduta do bom pai de família, face às circunstâncias concretas do caso.
IV
Todavia, e este é que é seguramente o centro da discussão no processo, como relacionar a inexigibilidade referida no proémio do artº 1083º nº2 C.Civ. com as concretas violações do contrato referidas nas diversas alíneas desse número?
Essas diversas alíneas, entre as quais aquela referente ao “não uso do locado”, constituem, no dizer da doutrina, “cinco casos que tipicamente representam hipóteses legais de incumprimento do arrendatário que tornam inexigível a manutenção do arrendamento pelo senhorio” (Pinto Furtado, Manual de Arrendamento Urbano, II/4ª ed./pg. 1001) – são portanto, continua o autor, obviamente casos típicos de resolução, não meras presunções ilidíveis da inexigibilidade da manutenção do arrendamento pelo senhorio, de forma que, provados tais factos, nenhum juízo de valor se tem de lhe acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio.
Aliás, diga-se, tal como eram no regime de pregresso, pouco sentido fazendo transformar verdadeiras causas de resolução em meras presunções de facto resolutivas, assim dificultando ainda mais a prova aos senhorios, relativamente aos fundamentos de resolução, num momento em que o vinculismo dos contratos de arrendamento urbano sofreu o seu mais significativo recuo desde há muitas décadas.
No mesmo sentido, Meneses Leitão, Arrendamento Urbano, pg. 84: “a lei procede à tipificação de algumas situações de resolução do contrato, havendo outras que poderão igualmente enquadrar-se na cláusula geral a que se refere o proémio do artº 1083º nº2”.[2]
A discussão pode revelar alguma estultícia – não há dúvida de que os exemplos concretizados, sobretudo se comparados com o elemento histórico interpretativo, as leis que precederam a actual, em matéria de revogação do contrato de arrendamento a cargo do senhorio, e toda a doutrina a esse respeito produzida, inculcam uma verdadeira inexigibilidade na manutenção da relação de arrendamento urbano, no caso tipificado do “não uso do locado por mais de um ano”.
E note-se como se exprime Meneses Cordeiro, a este propósito: estamos perante “adensamentos” da cláusula geral de justa causa, logo integrando-a forçosamente (a conclusão é nossa), e a única novidade da lei é que são meramente exemplificativas, pois que as partes, sob a sindicância do juiz, podem encontrar ocorrências paralelamente graves, que tornem inexigível a manutenção da relação (O Direito, 136º/249).
V
Consta da matéria de facto apurada que “durante o período de encerramento do locado, os RR. serviram-se dele para armazenar produtos que iriam comercializar num outro estabelecimento comercial que possuem em Mesão Frio, cujo início de exploração pelo marido é já anterior ao casamento (factos nºs 22 e 23).Como atrás escrevemos, salientando a doutrina de pregresso, fazia-se então já equivaler “encerramento” a “não uso” rectius inactividade, locado fechado a qualquer actividade (“o encerramento de um estabelecimento comercial ou industrial caracteriza-se não pela circunstâncias de as suas portas só esporadicamente abrirem, mas sim pelo facto de nele se não exercer a actividade para que fora arrendado” – cf. Ac.R.E. 12/6/86 Bol.360/673).
Continuando, “o que a lei pretende evitar é não apenas o encerramento propriamente dito do imóvel, o bloqueamento das suas portas e acessos, mas uma situação mais ampla da vida real, traduzida na imobilização, no inaproveitamento económico do edifício arrendado, por mais de um ano consecutivo” (Ac.R.P. 16/7/87 Col.IV/209).
No Ac.R.C. 19/4/83 Col.II/31, escreveu-se que “qualquer interpretação meramente naturalística do preceito” (referia-se o aresto à então al.h) do nº1 do artº 1093º C.Civ.) “que reporte o encerramento nele referido ao facto de a porta ou portas do estabelecimento estarem fechadas, ou o não encerramento à circunstância de a porta ou portas serem abertas, é francamente de rejeitar – o preceito exige uma interpretação normativa, estabelecida em função dos interesses que ele procura acautelar”.
Também o Ac.R.C. 4/12/90 Bol.402/678 já afirmara que a utilização meramente esporádica do locado pelo arrendatário comercial não deixava de caracterizar a situação como de encerramento do estabelecimento.
De certa forma, encontra-se em causa a cessação do comércio que lá se exerce (Ac.R.E. 15/1/81 Col.I/104, apud Barbosa de Magalhães, Do Estabelecimento Comercial), ou seja, o contrário de uma situação de abertura ao público para exercício das operações mercantis próprias do ramo de comércio a que o respectivo proprietário se dedique.
Conclui-se pois, sem esforço, que, no uso esporádico do arrendado, tanto pode caber a situação relativa ao exercício minguado da actividade comercial, como uma situação equiparável, equivalente ao encerramento.
A melhor doutrina afirma que “a solução mais razoável e de acordo com o espírito da lei estará num certo meio termo em que se atenda a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo” (ut Ac.R.P. 27/3/90 Col.II/215 – Martins da Costa, doutrina essa reafirmada mais tarde no Ac.R.P. 26/4/94 Col.II/215 – Matos Fernandes).
Idêntica doutrina se reafirmou nos Ac.R.E. 14/12/98 Col.V/272 e Ac.R.L. 17/12/91 Bol.412/540.
Inúmera jurisprudência afirmou que inexiste encerramento do estabelecimento, no facto de, no mesmo, não ser efectuado atendimento ao público, mas antes servir o estabelecimento de armazém.
Ponto seria constatar, porém, como salientou o Ac.R.L. 23/1/92 Bol.413/600, que “se uma loja foi arrendada para o exercício de qualquer ramo de comércio sem do contrato constar nem nada revelar que fosse para estar aberta ao público, não integra a causa de resolução prevista na al.h) do nº1 do artº 1093º C.Civ. o facto de o comerciante utilizar a mesma para armazém de produtos do seu comércio, que adquiriu aos seus fornecedores para depois vender”.
Todavia, nos autos, sabemos que a loja foi arrendada para a exploração de um estabelecimento comercial de mercearia e vinhos, como aliás constou do inventário por óbito do primitivo arrendatário, junto aos autos com a Petição Inicial – cf. fls. 17 dos autos.
Ora, de acordo com a doutrina que citámos, se o fim a que o arrendatário vota o uso do prédio é, em face do convencionado pelas partes, substancialmente residual, a utilização dada ao arrendado deve equiparar-se ao “não uso para o fim a que se destina” – cf. Ac.R.L. 21/2/02 Col.I/112.
Com o preceito em apreço visou o legislador não apenas obstar à desvalorização que normalmente advém do encerramento ou desocupação do prédio, mas também fomentar o aproveitamento efectivo de todos os locais utilizáveis (P. de Lima e A. Varela, Anotado, II, 4ª ed., cit. no Ac.R.L. 21/2/02 cit.).
Ora, um estabelecimento comercial de mercearia e vinhos não é, para todos os efeitos que se queiram, um armazém de mercearia e vinhos – o núcleo essencial deste comércio está na recepção e oferta directa ao público, que não numa mera arrumação de objectos, que, aliás, não se vê como possam ser relevantemente armazenados se não podem servir para oferta directa ao público, por via de insalubridade do espaço (mesmo não encostando objectos às paredes – artº 37º da Contestação).
Conforme elucidativamente escreveu M. H. Mesquita, Revista Decana, 127º/384, “afectar o local arrendado a arquivo da sociedade arrendatária não é o mesmo que utilizá-lo para escritório comercial – e foi para este fim que o contrato locativo se celebrou; o arrendamento de determinado prédio urbano ou de parte dele para escritório comercial envolverá sempre uma actividade dinâmica de contactos pessoais, enquanto um arquivo servirá, e ocasionalmente, de mera consulta de documentos”.
Concluímos pois pelo “não uso” comprovado por mais de um ano para o fim a que o locado se destina, pese embora a actividade de armazenamento de produtos que aí se vem efectuando.
VI
A resolução pelo não uso é excepcionalmente inoperável nos casos de força maior – artº 1072º nº2 al.a) C.Civ.O “caso fortuito” (casus) e “o caso de força maior” (vis maior) reconduzem-se ao evento que não poderia ser previsto, no primeiro exemplo, e ao caso que, mesmo previsto, fosse inevitável de acontecer, no segundo exemplo.
Estamos perante apenas a segunda ideia – a de um evento que, ainda que previsto, fosse inevitável no seu acontecer e nas suas consequências.
Não possuindo um local de definição no Código Civil português, são todavia duas figuras bem conhecidas doutrinalmente – a distinção entre as duas ajuda a enquadrar a questão ora ocorrida e discutida nos autos.
São dois os critérios propostos doutrinalmente para a distinção das figuras:
- em primeiro lugar, o da evitabilidade mediante a previsão – segundo este critério, o caso fortuito (casus quos nullum humanum consilium praevidere potest) impede o cumprimento da obrigação porque a sua ocorrência não era previsível empregando uma diligência normal, de modo que, se tivesse sido previsto, teria podido evitar-se (v.g., o súbito desmaio que sofre um vigilante de hotel que é aproveitado por um terceiro para furtar uma mala de um turista); a força maior consiste, de outra banda, num acontecimento que, ainda que tivesse sido previsto, não teria podido evitar-se (omnem vim cui resisti non potest), porque não há força humana que a ela se possa opor (incêndio, terramoto, guerra);
- em segundo lugar, o critério da procedência do facto que impede o cumprimento – se a procedência é externa ao círculo de actividade em que a obrigação se desenvolve constitui força maior (furacão), se é interna, constitui um caso fortuito (incêndio).
Uma autora castelhana consultada (M. Medina Alcoz, La Culpa de la Víctima en la Producción del Daño, Madrid, 2003,, pg. 95, com apoio em Josserand, Von Thur e Exner) prefere, ao primeiro critério, o segundo critério, por nele encontrar um apoio normativo mais nítido.
Conforme salientou A. Varela, Revista Decana, 119º/274, este normativo de excepção (a inoperabilidade do não uso do locado, para a resolução do contrato, nos casos de força maior) já constava da al.a) do nº1 do artº 69º da Lei nº2030 de 22 de Junho de 1948, que regulou o arrendamento urbano em momento temporal anterior ao Código Civil.
O sentido da expressão caso de força maior deve por isso ser entendido à luz da doutrina jurídica do tempo da Lei nº 2030, segundo a qual essa situação envolvia a ideia de inevitabilidade e se traduzia no evento natural ou acção humana que, embora pudesse prevenir-se, não podia ser evitada, nem em si, nem nas suas consequências (Manuel de Andrade, Teoria Geral das Obrigações, cit. por A. Varela, op. e loc. cits.).
Nesta perspectiva, escreveu-se no Ac.R.L. 24/3/92 Col.II/142, posteriormente retomado no Ac.R.L. 11/3/99 Col.III/91, para o caso da resolução do arrendamento urbano, o caso de força maior é o evento natural ou de acção humana de outrem que não o arrendatário que, embora pudesse prevenir-se, não podia ser evitada, nem em si, nem nas suas consequências danosas e que torne compreensível, aceitável, perfeitamente explicável que aquele não resida na casa arrendada.
Ora, a situação relatada nos autos, a de infiltrações de água do andar superior (encontram-se “as paredes com humidade”), é uma situação anómala, mas, por natureza, reparável em curto espaço de tempo e, tomadas as devidas precauções, que não impede em absoluto a utilização do arrendado para o fim a que se destina.
Este caso não traduz, assim, um caso de força maior, para efeitos do disposto no artº 1072º nº2 al.a) C.Civ.
É claro que as obras de conservação ordinária do locado incumbem ao senhorio – artº 1036º nº1 C.Civ.
Mas o que é certo é que os Apelados não demonstraram que interpelaram ou intimaram a Apelante para a reparação dos danos resultantes das infiltrações de humidades no locado (cf. as respostas negativas aos quesitos 18º a 20º).
E não há mora sem interpelação para cumprir (artº 805º nº1 C.Civ.) e mais sem fixação do respectivo prazo e seu decurso (artº 804º nº2 parte final C.Civ.).
E assim, não se encontrando a Apelante em mora quanto à sua obrigação de fazer obras, no momento da propositura da acção, nada existe a objectar à resolução do contrato, com fundamento no disposto no artº 1083º nº2 al.d) C.Civ.
VII
O pedido reconvencional subsidiário consiste na condenação da Reconvinda a pagar aos Reconvintes a quantia de € 5 000, a título de indemnização pelas benfeitorias necessárias e inamovíveis por aqueles realizadas no prédio urbano identificado na Petição Inicial, a que acrescerão juros à taxa legal, desde a notificação da Reconvenção, até efectivo e integral pagamento.Como é sabido, consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para melhorar ou conservar a coisa – artº 216º nº1 C.Civ.
Vem todavia alegado que prescreveu o direito dos RR. à reclamação do valor de quaisquer benfeitorias efectuadas no locado, por força do decurso do prazo de vinte anos a que se refere o artº 309º C.Civ.
Como também é sabido, fora dos casos previstos no artº 1036º e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé, quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada – artº 1046º nº1 C.Civ.
Nos termos do artº 1273º nºs 1 e 2 C.Civ., tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela; quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Terá então prescrito o direito dos RR. à reclamação do valor de quaisquer benfeitorias efectuadas no locado?
Por princípio, o início do prazo de prescrição do direito só pode ter lugar quando o mesmo está em condições de ser exercitado – artº 306º nº1 1ª parte C.Civ. e Manuel de Andrade, Teoria Geral, II/448.
Os Reconvintes/Apelados classificam o valor peticionado como correspondente a benfeitorias necessárias e úteis.
Em ambos os casos, a norma do artº 1046º nº1 cit., que equipara o locatário ao possuidor de má fé, para efeitos da reclamação do valor de benfeitorias, insere-se numa subsecção do Código Civil relativo à restituição da coisa locada.
Significa isto que o início do curso do prazo de prescrição do direito ao valor das benfeitorias apenas ocorreria com a restituição da coisa locada?
A resposta é negativa, em nosso entender.
Isto porque o Código Civil adoptou o sistema objectivo relativo ao início do prazo de prescrição e já acima aludido - o início do prazo de prescrição do direito tem lugar quando o direito está em condições de ser exercitado (cf. Meneses Cordeiro, Tratado, I/t.IV/§80).
É claro que se as benfeitorias realizadas apenas derem direito ao respectivo levantamento – artº 1273º nº1 C.Civ. – então, o que se torna evidente é que apenas findada a relação contratual de arrendamento pode exercer o credor/arrendatário o respectivo direito ao levantamento.
Não já porém quando as despesas ou benfeitorias realizadas na coisa locada derem origem a um crédito.
Aí funciona de pleno o esquema objectivo do início do prazo.
Verifica-se inexistirem, no caso concreto, quaisquer causas de suspensão da prescrição – artº 318ºss. C.Civ.
Ora, vem provado que as obras foram realizadas no ano do casamento dos RR./Apelados – facto 14, ou seja, 1986 (facto 5).
Ora ainda, a prescrição e o respectivo prazo apenas se interrompem pela citação ou notificação judicial de qualquer acto que exprima, directa ou indirectamente, a intenção de exercer o direito (artº 323º nº1 C.Civ.).
As obras das quais decorria o crédito de benfeitorias reclamado foram assim realizadas em 1986 e apenas reclamado o respectivo valor, calculado nos termos legais, em 2007 (mais concretamente, a Secretaria expediu notificação da Contestação à Autora em 11/5/2007).
Significa que, na data em que se exprimiu a intenção de exercício do direito, já havia decorrido o prazo de prescrição do mesmo – 20 anos.
O direito a reclamar o valor de benfeitorias reclamadas no locado encontra-se prescrito, conforme oportunamente invocado pela Autora.
A fundamentação poderá ser resumida desta forma:
I – As presunções simples, embora concorram à prova pela parte onerada da prova que lhe incumbe, facilitam à parte onerada a respectiva tarefa, cabendo à outra parte a prova da ausência do conhecimento, tal-qualmente como no regime de qualquer presunção rectius juris tantum – artº 344º nº1 C.Civ.
II – Se a Autora sabe que os AA. habitam o locado há mais de 20 anos, não pode invocar que os RR. “fizeram um uso do prédio para fim diverso daquele a que se destinava”, sob pena de venire contra factum proprium.
III – No caso dos autos, a supressio tem como consequência, ou como efeito paralelo, a erwirkung ou surrectio, isto é, a constituição ex novo de um direito subjectivo ou conquista de uma vantagem particular, no caso a constituição de um direito de arrendamento à habitação na esfera jurídica dos RR.
IV – A doutrina da redução (artº 1028º nº1 C.Civ.) afasta-se nos casos em que seja de presumir que os contraentes tenham querido aplicar a cada um dos negócios o seu regime próprio (nºs 2 e 3 do artº 1028º). Nos casos de:
a) subordinação de um fim a outro (se a a parte habitacional foi instalada no anexo ou armazém ou despensa do estabelecimento);
b) omissão no contrato e nas circunstâncias que o acompanham, da discriminação das coisas ou partes da coisa correspondentes às várias finalidades;
c) solidariedade dos fins a que as coisas se aplicam (v.g., quando a entrada para a habitação se faça necessariamente pelo estabelecimento comercial).
V – As diversas alíneas do nº2 do artº 1083º C.Civ. constituem “adensamentos” da cláusula geral de justa causa, prevista no proémio da norma, logo integrando-a forçosamente.
VI - se o fim a que o arrendatário vota o uso do prédio (armazenagem de mercearia) é, em face do convencionado pelas partes (estabelecimento de mercearia e vinhos), substancialmente residual, a utilização dada ao arrendado deve equiparar-se ao “não uso para o fim a que se destina”.
VII - O caso de força maior a que alude o artº 1072º nº2 al.a) C.Civ. é o evento natural ou de acção humana de outrem que não o arrendatário que, embora pudesse prevenir-se, não podia ser evitada, nem em si, nem nas suas consequências danosas e que torne compreensível, aceitável, perfeitamente explicável que aquele não resida na casa arrendada, não se confundindo com a situação de infiltrações de água (por humidades) do andar superior, que é uma situação anómala, mas, por natureza, reparável em curto espaço de tempo
VIII – Ainda que as obras de conservação ordinária do locado incumbam ao senhorio – artº 1036º nº1 C.Civ., o arrendatário deve demonstrar que interpelou ou intimou o senhorio para a reparação dos danos resultantes das infiltrações de humidades, sob pena de, não se encontrando a senhoria em mora quanto à sua obrigação de fazer obras, no momento da propositura da acção, nada existir a objectar à resolução do contrato.
IX – Ainda que a norma do artº 1046º nº1 se insira numa subsecção do Código Civil relativo à restituição da coisa locada, se as despesas ou benfeitorias realizadas na coisa locada derem origem a um crédito, o início do prazo de prescrição do direito tem lugar quando o direito está em condições de ser exercitado, isto é, logo que o crédito se mostra constituído.
Com os poderes conferidos pelo disposto no artº 202º nº1 da Constituição da República, decide-se neste Tribunal da Relação:
Julgar procedente, por provado, o recurso interposto e, em consequência, revogar a sentença recorrida, declarando agora resolvido o contrato de arrendamento dos autos e decretando o despejo imediato do local arrendado, para que o mesmo seja entregue aos AA. completamente livre e devoluto.
Julgar improcedente, por não provado, o pedido reconvencional.
Custas pelos Apelados/RR., em ambas as instâncias.
Porto, 15/09/09
José Manuel Cabrita Vieira e Cunha
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa
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[1] Note-se porém como, optando-se, como iremos optar, pela solução da questão sob o prisma do abuso de direito, cumpre afirmar que a concepção adoptada pelo artº 334º C.Civ. foi uma concepção objectiva do abuso de direito, com fundamento na proposta Vaz Serra. Assim, não é necessário que o titular do direito, no seu exercício, esteja a colocar conscientemente em acto um qualquer programa de abuso. Basta que, ainda que impensadamente, tenha então exercitado abusivamente, e a um daqueles níveis, o direito que lhe pertencia, violando o que os autores apelidam como “deveres de indagação razoáveis” (assim, Rodrigues Bastos, Das Relações Jurídicas, V/pgs. 10 e 11, Meneses Cordeiro, O Direito, 141º/pg. 76 e Ac.S.T.J. 17/11/94 Bol.441/284).
[2] Em sentido contrário, no sentido de que a apreciação das alíneas do artº 1083º nº2 C.Civ. não dispensa uma apreciação à luz da cláusula geral de inexigibilidade, cf. Laurinda Gemas, Revista do C.E.J., V/80.