Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ESTABELECIMENTO COMERCIAL
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - Nos termos do disposto no art. 33º do RAU, o pagamento da renda actualizada só é exigível após ser recebida a comunicação do senhorio pelo locatário.
NUIP …/06.4TJPRT
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto.
I
1. Na acção declarativa com processo comum sumário que correu termos no ..º Juízo Cível do Porto, ..ª Secção, com o n.º …/06.4TJPRT, proposta por B………., residente na Rua ………., em Lisboa, contra C………., LDA, com sede na Rua ………., no Porto, o autor deduziu a seguinte pretensão:
- que seja decretada a resolução de contrato de arrendamento para fins comerciais celebrado entre autor e ré, titulado pelo documento que juntou e consta a fls. 20-23, e que a ré seja condenada:
a) a entregar o locado livre de pessoas e bens;
b) a pagar ao autor a quantia a apurar em sede de execução de sentença, para demolição das obras feitas sem consentimento, situadas no logradouro do prédio arrendado;
c) a pagar ao autor a quantia a apurar em sede de execução de sentença, para reposição do locado no estado em que foi entregue, no caso de se apurarem no seu interior deteriorações ilícitas;
d) a pagar ao autor a quantia de € 50,04 (cinquenta euros e quatro cêntimos), referente às actualizações da renda para os anos de 2005 e 2006;
e) a pagar ao autor todos os valores referentes a rendas que se vençam na pendência desta acção e até à data da efectiva entrega do arrendado.
Fundamentou esta sua pretensão alegando, em síntese, que há mais de dois anos que a ré mantém o arrendado encerrado e votado ao mais absoluto abandono; que a ré, sem qualquer autorização do senhorio, procedeu à construção de uns anexos no logradouro do prédio arrendado; e que a ré ainda não pagou as actualizações legais da renda dos anos de 2005 e seguintes, até à presente data.
A Ré contestou, negando, em síntese, os factos alegados pelo autor relativos ao encerramento do estabelecimento comercial, às obras ilegais e à actualização das rendas, e concluiu pela improcedência total da acção.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, a fls. 176-181, que, julgou a acção totalmente improcedente e absolveu a ré do pedido.
2. Não se conformando com essa decisão, o autor apelou para esta Relação, extraindo das suas alegações as conclusões seguintes:
1.º - A sentença recorrida deverá ser alterada, por errada, porquanto:
2.º - O tribunal a quo errou notoriamente ao apreciar a prova, consubstanciada:
- nos documentos juntos à petição inicial sob os números 3 a 13;
- na resposta ao ofício enviado à D………., junto a fls.;
- na resposta ao ofício enviado à E………., junto a fls.;
- na confissão da recorrida, plasmada na carta junta aos autos a fls.;
- no depoimento de parte do representante legal da recorrida;
- no depoimento das testemunhas arroladas pelo recorrente, F………., G………. e H……….;
- nos depoimentos contraditórios e inverosímeis das testemunhas arroladas pela recorrida, I………., J……….;
- e, ainda, na livre apreciação do comportamento processual da recorrida, referente aos meios de prova oferecidos, bem como na omissão de junção aos autos dos documentos respeitantes à liquidação de IVA e IRC solicitados pelo recorrente;
3.º - Sendo que todos os supra referidos meios de prova impunham decisão diversa da recorrida, devendo por conseguinte ter sido dado como provada toda a matéria alegada nos artigos 6.º, 7.º, 8.º, 10.º, 11.º, 13.º e 14.º da petição inicial,
4.º - E consequentemente, ter sido a recorrida condenada na entrega do locado ao ora recorrente, livre de pessoas e bens, por aplicação do disposto no artigo 64.º, número 1, alínea h), do Regime do Arrendamento Urbano;
5.º - A prova da matéria alegada nos artigos 6.º, 7.º, 10.º, 13.º e 14.º da petição inicial opera-se ainda por via da certidão do registo comercial da recorrida, documento que se junta sob o n.º 1.
6.º - Errou ainda o tribunal a quo ao não ter julgado provada a matéria alegada nos artigos 25.º e 27.º da petição inicial, quando a mesma se encontrava plenamente demonstrada através do documento junto naquele articulado, sob o n.º 13.
7.º O que acarretaria a condenação da recorrida na entrega do locado ao recorrente, livre de pessoas e bens, e ainda no pagamento da indemnização peticionada para aquele ano de 2005, no montante correspondente à diferença entre o montante efectivamente pago pela primeira, e o valor de renda actualizado, nos termos do disposto nos artigos 1038.º e 1047.º do Código Civil, e artigo 64.º, número 1, alínea a) do Regime do Arrendamento Urbano;
8.º - Mais errou o tribunal a quo ao não ter considerado provada a matéria alegada no artigo 19.º da petição inicial, no qual se peticionava o despejo da recorrida com base na realização de obras sem o consentimento do senhorio, quando pelas regras do ónus da prova, se impunha que a recorrida/inquilina provasse ter obtido consentimento por escrito para a feitura de tais obras, o que a mesma não fez.
9.º - Como tal, também por este fundamento, deveria ter sido a recorrida condenada na entrega do locado ao recorrente, livre de pessoas e bens, nos termos do disposto no artigo 64.º, número 1, alínea d), do Regime do Arrendamento Urbano, devendo ainda ser condenada no pagamento de uma indemnização para reposição do locado no estado em que se encontrava, antes daquelas obras.
10.º - Nestes termos, … deverá ser revogada e alterada a douta sentença recorrida, e consequentemente, ser a recorrida condenada, na entrega do locado ao recorrente, livre de pessoas e bens, com base no encerramento do locado por mais de um ano, na omissão de pagamento das rendas, e finalmente, na realização de obras no locado que alteraram substancialmente a estrutura externa do mesmo, sem consentimento do senhorio, e no pagamento do montante indemnizatório peticionado, referente, por um lado, à diferença entre o valor de renda efectivamente pago no decurso do ano de 2005, e por outro, à reposição do locado no estado em que se encontrava, antes da realização das obras ilícitas.
A ré não contra-alegou.
3. Já depois de proferida a sentença, o autor apresentou o requerimento que consta a fls. 196-199, em que, invocando a mora da ré, por período superior a três meses, no pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, requereu que a ré fosse notificada para os efeitos previstos no art. 14.º, n.º 4, do Novo Regime do Arrendamento Urbano.
Por despacho proferido a fls. 367, foi decidido indeferir aquela pretensão do autor, com o fundamento de que, uma vez proferida a sentença, esgotou-se o poder jurisdicional do tribunal quanto à matéria da causa e da decisão proferida na sentença implicava considerar inexistente o direito de acção do autor.
O autor também não se conformou com este despacho e recorreu para esta Relação, concluindo as respectivas alegações do seguinte modo:
1.º - O Tribunal a quo errou ao escusar-se a conhecer da questão incidental que foi submetida à sua apreciação;
2.º - Ao escusar-se a conhecer a questão incidental que foi submetida à sua apreciação, o Tribunal a quo violou os princípios da proibição de non-liquet e do acesso ao direito;
3.º - O Tribunal a quo errou ao considerar que os poderes jurisdicionais do juiz de primeira instância, para conhecer da questão incidental que foi submetida à sua apreciação, se esgotaram com a prolação da sentença proferida nos autos principais;
4.º - O Tribunal a quo errou ao considerar que o efeito atribuído ao recurso interposto da decisão final proferida nos autos principais impede o aqui recorrente de utilizar o expediente plasmado nos números 3 a 5 do artigo 14.º NRAU, por lhe retirar “direito de acção”.
5.º - Nestes termos … deverá conceder-se integral provimento ao recurso, modificando a decisão recorrida, determinando-se o prosseguimento dos posteriores termos processuais aplicáveis ao incidente interposto pelo recorrente.
Também quanto a este recurso a ré não contra-alegou.
4. Aos presentes recursos é ainda aplicável o regime processual anterior ao Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24/08, porquanto respeitam a acção instaurada antes de 1 de Janeiro de 2008 (foi instaurada em 03-02-2006). E por força do disposto no n.º 1 do art. 11.º do Decreto-Lei n.º 303/2007, o regime introduzido por este diploma legal não se aplica aos processos pendentes à data da sua entrada em vigor, que ocorreu em 1 de Janeiro de 2008 (art. 12.º do mesmo decreto-lei).
De harmonia com as disposições contidas nos arts 684.º, n.ºs 2 e 3, e 690.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, na redacção aqui aplicável, são as conclusões que o recorrente extrai da sua alegação que delimitam o objecto do recurso, sem prejuízo das questões de que, por lei, o tribunal pode conhecer oficiosamente (art. 660.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
Tendo em conta o teor das conclusões formuladas em cada um dos recursos, as questões suscitadas são as seguintes:
a) No recurso de apelação:
1) Impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto descrita nos arts. 6.º, 7.º, 8.º, 10.º, 11.º, 19.º, 25.º e 27.º do articulado da petição inicial, no sentido de que as provas indicadas pelo recorrente impõem que tais factos sejam julgados provados;
2) Omissão de pronúncia quanto aos factos alegados nos arts. 13.º e 14.º da petição inicial, os quais diz serem relevantes para a decisão e que resultaram provados;
3) Se, perante aqueles novos factos provados, deve ser decretada a resolução do contrato de arrendamento, nos termos do disposto nos artigos 1038.º e 1047.º do Código Civil, e artigo 64.º, número 1, alíneas a), d) e h) do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) e a ré condenada nos demais pedidos formulados pelo autor.
b) No recurso de agravo:
1) Se, com a prolação da sentença, o autor ficou impedido de requerer o incidente de despejo imediato por falta de pagamento das rendas vencida na pendência da causa e ainda se o tribunal da acção ficou impedido de conhecer do referido incidente.
Cumpridos os vistos legais, cabe decidir.
II
4. Na 1.ª instância foram julgados provados os factos seguintes:
1) Por escritura pública de partilha de 13 de Abril de 2005, correspondente ao documento de folhas 10 a 19, cujo teor se dá integralmente por reproduzido, o autor adquiriu a propriedade do prédio urbano composto de casa de rés-do-chão e três andares, esquerdo e direito, com logradouro, sito na Rua ………., n.ºs … a …, da freguesia de ………., do concelho do Porto, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 2541.
2) Por escritura pública de 19 de Outubro de 1970, correspondente ao documento de fls. 20 a 23, cujo teor se dá por reproduzido, a ré tomou de arrendamento o rés-do-chão do prédio identificado em 1), com entrada pelos números quinhentos e vinte e três e quinhentos e vinte e cinco, pelo prazo de um ano, com início no dia 01 de Novembro de 1970, tendo sido então convencionada a renda anual de 24.000$00, destinando-se o arrendado a armazém e escritório, de máquinas, ferramentas, material de protecção e produtos químicos.
3) A renda anual devida pela ré e respeitante ao ano de 2004 ascendia ao valor de € 144,37 (cento e quarenta e quatro euros e trinta e sete cêntimos).
4) O local arrendado integra um espaço de logradouro situado nas traseiras do prédio.
5) Naquele referido logradouro, a ré procedeu à construção de uns anexos.
6) A ré, desde há mais de dois anos, não conta com a presença de empregados seus no arrendado.
7) Por vezes, as cartas amontoam-se no chão do arrendado.
8) A ré, desde o ano de 2004 até à data da instauração desta acção (03/02/2006), sempre pagou o valor de € 144,37 a título de renda.
III
A – Recurso de apelação:
5. A primeira questão que o apelante coloca refere-se à decisão proferida sobre a matéria de facto constante dos arts. 6.º, 7.º, 8.º, 10.º, 11.º, 13.º, 14.º, 19.º, 25.º e 27.º da petição inicial. Sendo que, no caso dos arts. 8.º e 19.º, a impugnação abrange apenas a parte julgada não provada, ou seja: no art. 8.º, o segmento que refere que [o estabelecimento] “não conta com a presença de gerentes ou quaisquer outras pessoas”; e no art. 19.º, o segmento que refere [que as obras foram feitas pela ré] “sem qualquer autorização do senhorio”.
Para além da impugnação relativa a esses factos, o apelante alega ainda ter existido omissão de pronúncia quanto aos factos alegados nos arts. 13.º e 14.º da petição inicial, os quais diz serem relevantes para a decisão da causa e que resultaram provados das provas que especifica.
A prova produzida oralmente em audiência (depoimento de parte e testemunhal) está registada em gravação áudio, nos termos estabelecidos nos arts. 522.º-B e 522.º-C do Código de Processo Civil. E o apelante cumpriu, de forma integral e adequada, os ónus de especificação estabelecidos no art. 690.º-A, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil. Pelo que existem todos os elementos de prova e estão preenchidos todos os requisitos legais, previstos no art. 712.º, n.ºs 1 e 2, do mesmo código, para que a Relação possa e deva reapreciar as provas quanto a todos os pontos de facto impugnados.
Os factos em causa, por referência ao número dos artigos da petição inicial em que foram alegados (não foi elaborada a base instrutória, com fundamento no disposto no art. 787.º, n.º 1, segmento final, do CPC)), são os seguintes:
6.º – Há mais de dois anos que a ré mantém o arrendado fechado.
7.º – Não está disponível para receber quaisquer clientes ou fornecedores.
8.º – Não conta com a presença de gerentes ou quaisquer outras pessoas.
10.º – O estabelecimento está votado ao mais absoluto abandono.
11.º – Durante todo esse período, o arrendado apenas conheceu umas muito esporádicas visitas.
13.º – A actividade exercida naquele estabelecimento, e que motivou o seu arrendamento, está portanto estagnada.
14.º – E o locado encerrado há mais de dois anos.
19.º – [A construção dos anexos pela ré foi feita] sem qualquer autorização do senhorio.
25.º – O autor tentou contactar a ré para a informar das actualizações anuais da respectiva renda, operadas em 2005 e 2006, tendo todas essas cartas conhecido o mesmo destino: a devolução ao remetente.
27.º – Por força das actualizações anuais, o valor passou a ser de € 147,98 em 2005 e de € 151,09 em 2006.
As provas que o apelante especifica e desenvolve criticamente como impondo que todos estes factos sejam julgados provados são as seguintes:
1) As 11 cartas registadas que o senhorio enviou à locatária, entre 25 de Janeiro e 2 de Dezembro de 2005, constantes de fls. 21 a 34, com a menção de que foram todas devolvidas;
2) O ofício da D………. junto a fls. 109, em que informa que o contrato de ligação telefónica finalizou em 16-01-2004;
3) O ofício da E………., junto a fls. 112, em que informa que entre 02-09-2005 e 28-08-2006 deixou de haver consumo de electricidade;
4) A carta subscrita pelo sócio-gerente da ré e dirigida ao autor, a fls. 154, em que aquele diz: “Durante quatro anos era impossível ir à loja”;
5) A não junção pela ré das declarações de IRC e IVA dos anos de 2004 e seguintes, para que foi expressamente notificada pelo tribunal a requerimento do autor, omissão que entende dever ser valorada no sentido de que a ré não dispõe de tais declarações por não ter exercido qualquer actividade nos anos referidos.
6) O depoimento de parte prestado em audiência de julgamento pelo sócio gerente da ré;
7) Os depoimentos prestados em audiência pelas testemunhas: F………., G………., H………., I………. e J………., estas duas últimas arroladas pela ré.
Contextualizada a matéria da impugnação e as provas especificadas, importa reapreciá-las.
5.1. Em primeiro lugar, há que expurgar, desde já, do reexame das provas a matéria alegada nos arts. 13.º e 14.º da petição inicial, como já o tinha feito o tribunal de 1.ª instância com a seguinte motivação: “a matéria alegada, não integrante da decisão supra, foi tida pelo tribunal como não relevante, ou como de direito, ou como conclusiva, constituindo um exemplo notório de matéria conclusiva e de direito a que integra o artigo 14.º da petição inicial «locado encerrado»”.
Aceitamos como questionável se o uso da expressão «locado encerrado» comporta apenas “matéria conclusiva e de direito”, ou se não deve também ser entendida como matéria de facto, como sinónima da expressão «arrendado fechado», utilizada no artigo 6.º da petição inicial, que traduz uma ocorrência da vida real, e por se tratar de uma expressão utilizada correntemente na linguagem comum e de significado perceptível por qualquer pessoa medianamente instruída. Questão que nos remete para a tão antiga controvérsia sobre o que é matéria de facto e o que é matéria de direito, a que aludem ANTUNES VARELA, MIGUEL BEZERRA e SAMPAIO E NORA, em Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 1984, p. 389-397, e ARTUR ANSELMO DE CASTRO, em Direito Processual Civil Declaratório, vol. III, Almedina, p. 265-272, para além de inúmera jurisprudência: (cfr. acs. do STJ de 22-02-1995, na CJ-STJ/1995/T1/279, e de 16-10-2008 e 23-10-2008, ambos em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 08A343 e 08B2996; e os acórdãos desta Relação de 27-09-1994, na CJ/1994/T4/200, e de 04-12-2007, em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0725986). Como conclui o recente acórdão do STJ de 23-10-2008, antes citado, poder-se-á dizer que “não há fronteiras rígidas a demarcar matéria de facto e de direito, interpenetrando-se, por vezes, as duas situações. Mas a questão de facto corresponde a situações materiais e concretas, a ocorrências da vida real. Enquanto a questão de direito será constituída pelo juízo jurídico-normativo dessas ocorrências reais”.
Pode, pois, aceitar-se que a alegação constante do art. 14.º da petição inicial, no sentido de que a ré mantém “o locado encerrado há mais de dois anos”, não obstante usar termos com um significado normativo, também descreve uma ocorrência da vida real e, nesta medida, constitui um facto.
O que sucede é que este facto tem o mesmo significado e o mesmo alcance, para os efeitos que o autor pretende obter nesta acção, do que já consta do artigo 6.º. Sendo, pois, a repetição deste. E não se vê, nem o autor justifica, que utilidade jurídica possa retirar da formulação de um facto repetido.
De modo que, por constituir repetição do facto constante do alegado no artigo 6.º e essa repetição ser inútil para a decisão da causa, expurga-se esse facto do reexame das provas.
Também nenhuma relevância para a decisão da causa se constata existir no facto alegado no art. 13.º da petição inicial. Diz-se neste artigo da p.i. que “a actividade exercida naquele estabelecimento, e que motivou o seu arrendamento, está portanto estagnada”.
Ora, o que constitui fundamento para a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, nos termos do disposto no art. 64.º, n.º 1, al. h), do RAU, é tão só, o “conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado”. Que decorre da violação da obrigação contratual do locatário, prevista na al. d) do 1038.º do Código Civil, de “não fazer [da coisa locada] uma utilização imprudente”, que a possa desvalorizar.
É indiferente ao interesse contratual do senhorio, relativamente ao uso prudente que o locatário deve fazer do locado, se este encerrou o locado porque cessou ou mantém estagnada a actividade que aí vinha exercendo, ou se foi porque a transferiu para outro local. A ter ocorrido esta última hipótese, não ocorre cessação nem estagnação da actividade e, todavia, tal não impede a resolução do contrato. Mas, do facto de se provar que a actividade exercida no estabelecimento está estagnada não decorre, necessariamente, nem permite concluir que a locatária mantenha o locado encerrado, pois pode acontecer que a estagnação da actividade resulte de factores económicos conjunturais alheios à vontade da locatária e à utilização que faz do locado, que até pode manter aberto diariamente e a funcionar com normalidade.
E assim, dê-se este facto por provado ou por não provado, nenhuma dessas respostas poderia influenciar a decisão da causa de declarar ou não declarar a resolução do contrato de arrendamento.
Acrescenta-se, em todo o caso, que, em rigor, não houve omissão de pronúncia do tribunal recorrido relativamente a estes dois artigos da p.i. O que aconteceu foi que considerou essa matéria irrelevante, uma, e conclusiva, a outra.
Donde se conclui que, neste ponto, o apelante não tem razão.
5.2. Quanto ao mérito da impugnação dos demais pontos de facto referidos, numa apreciação primeira e global do conjunto das provas especificadas pelo apelante e por nós reexaminadas, incluindo a audição integral dos depoimentos gravados, deverá concluir-se que assiste genericamente razão ao apelante quanto aos factos dos artigos 6.º, 7.º, 8.º, 10.º, 11.º, 25.º e 27.º, mas não em relação ao facto do artigo 19.º.
Desenvolvendo esta conclusão por grupos de factos conexos entre si e atinentes a cada um dos fundamentos aduzidos para a resolução do contrato de arrendamento — que também foi a metodologia utilizada pelo apelante nas suas alegações — importa dizer o seguinte:
O primeiro grupo de factos, constantes dos artigos 6.º 7.º, 8.º, 10.º e 11.º, reporta-se ao encerramento do locado por mais de dois anos consecutivos. Materializado no fecho do local, na ausência de gerentes ou outras pessoas para receber clientes ou fornecedores e no abandono do estabelecimento que ali estava instalado, o qual, no período em causa, apenas teve visitas muito esporádicas. São estes, em síntese, os factos controvertidos sob julgamento perante as provas disponibilizadas.
Ora, a respeito destes factos, as provas documentais especificadas pelo apelante e constantes dos autos revelam o seguinte:
1) A fls. 21 a 34 constam 11 cartas registadas que o autor, enquanto senhorio, escreveu e enviou à ré, enquanto sua locatária, no período de 25 de Janeiro de 2005 a 2 de Dezembro de 2005, todas endereçadas para a morada da situação do locado, as quais foram todas devolvidas ao autor com a menção “não atendeu”, seguida do dia e horas, e com a indicação de que não foram reclamadas pela destinatária. O que quer dizer que, em todos aqueles dias e horas em que o carteiro se dirigiu ao local para entregar as ditas cartas, nunca ali encontrou pessoa alguma, dirigentes ou empregados, a quem as pudesse entregar. E também quer dizer que existiu da parte da locatária total desinteresse, ou ausência prolongada, em ir reclamar essas cartas ao respectivo posto de correio, no período em que o podia fazer. É, inequivocamente, um indicador de que o locado possa ter estado encerrado nesse período de 25 de Janeiro a 2 de Dezembro de 2005.
2) A fls. 109 consta um ofício da D………., em resposta a solicitação do tribunal, requerida pelo autor ao abrigo dos arts. 512.º, n.º 1, e 519.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, que informa que o contrato de ligação telefónica com a ré finalizou em 16-01-2004. Informação que, adianta-se desde já, coincide com o depoimento prestado pelo sócio gerente da ré, K………., o qual disse, a este respeito, que no início do ano de 2004, depois de um assalto ao escritório, levou para casa todos os equipamentos que ali tinha e deixou de ter no locado fax e telefone.
3) A fls. 112 consta um ofício da E………., também em resposta a solicitação do tribunal e requerida pelo autor nos termos referidos anteriormente, que informa que no período de 02-09-2005 a 28-08-2006 deixou de haver consumo de electricidade no local arrendado e de que consta ainda que no período de 30-08-2004 a 02-09-2005 o consumo foi mínimo (554 kWh). Ora, segundo se colhe da experiência da vida, não é habitual e é pouco provável, em termos de normalidade, que um estabelecimento comercial possa funcionar sem energia eléctrica, ao menos para iluminação. Mas, se alguma causa ou motivo especial existe no funcionamento deste estabelecimento que dispense a energia eléctrica, então a ré devia ter justificado essa particularidade e não justificou.
Assim, também o corte do telefone e a ausência de consumo de energia eléctrica são indicadores que reforçam a convicção de que o estabelecimento tem estado encerrado desde 2004.
4) A fls. 154 consta o original de uma carta datada de 28 de Março de 2007, subscrita, em nome pessoal, pelo sócio-gerente da ré K………. e dirigida ao autor, em que aquele diz o seguinte: “Durante quatro anos era impossível ir à loja”.
O apelante pretende que esta declaração seja valorada como “declaração confessória”, nos termos e para os efeitos dos arts. 357.º, n.º 1, e 358.º, n.º 3, do Código Civil. Pensamos, porém, que não se lhe pode atribuir essa eficácia, desde logo porque não está subscrita na qualidade de sócio-gerente da ré, mas em nome próprio do subscritor, e, portanto, não é vinculativa em relação à sociedade (art. 260.º, n.º 4, do Código Comercial). Para além disso, não contém uma declaração “inequívoca”, como exige o n.º 1 do art. 357.º do Código Civil.
Em todo o caso, não pode deixar de transmitir a convicção certa, séria e segura de que, ao longo de quatro anos, só esporadicamente e de tempos a tempos é que o próprio se deslocava ao locado. E sendo ele o único gerente da ré, ao que se percebe do teor desta carta e das declarações prestados pelo próprio em audiência de julgamento, e estando já provado que a ré não tem empregados desde há mais de dois anos, questiona-se: se o local não está permanentemente fechado desde, pelo menos, há dois anos, então quem é que diariamente está ali presente a tomar conta do estabelecimento? No plano da normalidade, um estabelecimento, qualquer organização empresarial — comercial, industrial ou de serviços — não pode funcionar sem gerentes e sem empregados. E, portanto, se a ré não tem empregados desde há mais de dois anos e só tem um único gerente que, nos últimos quatro anos, com referência à data de 28-03-2007, não podia ir ao estabelecimento, ou só esporadicamente lá ia, a conclusão óbvia para qualquer pessoa é que, nesse período de tempo, o estabelecimento tinha que estar permanentemente fechado.
5) A fls. 92, o autor requereu, dentro do prazo previsto no art. 512.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, que a ré fosse notificada, nos termos do art. 528.º do Código de Processo Civil, para juntar aos autos as declarações de IRC e IVA dos anos de 2004 e seguintes. Porém, a ré, não obstante ter sido notificada para esse fim, não juntou as ditas declarações até ao momento da audiência de julgamento.
Entende o apelante que esta omissão da ré deva ser valorada, para efeitos de prova, como uma recusa, nos termos do art. 519.º, n.º 2, do Código de Processo Civil. Não cremos, todavia, que essa valoração se possa fazer, neste caso. Desde logo porque, como o próprio apelante também reconhece, este prescindiu dessa prova em audiência de julgamento.
Se isoladamente considerada, esta omissão da ré configura-se como elemento inócuo para efeitos de prova. Mas conjugada com as demais provas, e considerando o logo tempo que à ré foi concedido para as apresentar, não pode deixar de transmitir a convicção de que a ré não dispunha dessas declarações para as poder a apresentar. Tanto mais que, se não dispunha de cópias, podia obtê-las, fácil e rapidamente, através dos respectivos serviços fiscais. E também não consta do processo que as tenha sequer solicitado a esse serviços.
O que, a somar às demais provas, reforça a convicção de que o estabelecimento não tinha actividade (nem compras, nem vendas de mercadorias).
6) O depoimento de parte prestado em audiência de julgamento pelo sócio gerente da ré, K………., devidamente contextualizado, confirma o essencial das conclusões que ficaram expressas anteriormente. Citando algumas das suas declarações que reputamos mais relevantes para a matéria de facto aqui em análise, disse, por exemplo, que:
- “… de Janeiro até agora [referindo-se ao dia do depoimento, em 01-06-2007], já lá fui [ao estabelecimento] quatro vezes”.
Ou seja, em 5 meses foi 4 vezes ao locado. Cinco meses perfaz cerca de 100 dias úteis. Admitindo, na melhor das hipóteses, que o depoente tenha estado com o estabelecimento aberto o dia todo nessas 4 vezes (o que não foi perguntado, nem foi dito), cabe concluir que os restantes 96 dias esteve sempre encerrado.
- Perguntado: “Diz aqui que as cartas amontoam-se no chão do estabelecimento?”, respondeu: “Isso não está certo. Tenho aqui testemunhas em que a família sempre me foi buscar a correspondência ... os próprios amigos”.
Esta resposta é eloquente. Confirma que as cartas só não se amontoavam no chão do estabelecimento porque a família e os amigos iam lá buscá-las. Não era porque o estabelecimento estava a funcionar normalmente, de porta aberta; era porque algum familiar ou alguns amigos iam lá buscá-las.
O familiar e o amigo a que o depoente se referia eram as testemunhas I………., seu irmão, e J………., cunhado do irmão. Que confirmaram nos seus depoimentos que este último (J……….), que por ali passava habitualmente, quando via muitas cartas no chão telefonava ao seu cunhado (I……….) e este ia lá buscá-las. O que acontecia de tempos a tempos. E por isso é que muita correspondência, designadamente a registada, não era recebida nem levantada e era devolvida aos destinatários, como aconteceu com as cartas do autor acima referidas.
- Perguntado “quando foi a última vez que enviou um fax de lá?” respondeu: “O último fax que mandei foi em 2003”, corrigindo depois a resposta para “foi em 2004, foi quando mo roubaram, quando me roubaram o fax, eu peguei tudo lá para fora … foi o fax, foi a máquina de escrever”.
- E perguntado para explicar como então fazia as encomendas por fax, respondeu: “Eu vou explicar: os meus fornecedores e amigos têm fax, e eu tenho fax na associação do grémio dos comerciantes”.
Como se constata, o próprio depoimento do gerente da ré — que é o único que a ré tem — é expressivo no sentido de que ele só de tempos a tempos, muito esporadicamente, vai ao local do estabelecimento. Onde não possui nenhum equipamento para contactar fornecedores e clientes (nem telefone, nem fax). E não tendo a ré qualquer empregado, é óbvia a conclusão no sentido de que está diariamente fechado e sem ninguém a trabalhar.
7) Esta conclusão é reforçada com os depoimentos prestados pelas testemunhas F………., G………. e H………. . As quais declararam, como razão de ciência: a primeira, que trabalha para outra firma, num estabelecimento ao lado do local arrendado à ré, aonde se desloca 2 ou 3 vezes por semana, a várias horas do dia, e, além disso, conhece bem o local porque viveu durante muitos anos numa rua próxima; a segunda, que mora, desde há 6 anos, no 3.º andar do mesmo prédio onde se situa o estabelecimento da ré; a terceira, que presta serviços, há cerca de 3 a 4 anos, no mesmo prédio.
No que respeita aos factos constantes deste grupo de artigos, disseram:
O F……….: que desde há uns anos que o estabelecimento está fechado, “até com aspecto de abandonado, devido à falta de limpeza dos vidros e o pó sobre o material que está lá dentro, e, portanto, a sensação que eu tinha é que não se mexia naquilo que estava lá dentro”; e desde há vários anos para cá, “seguramente desde há cinco anos”, não viu ninguém entrar ou sair, não viu ninguém lá dentro, não viu qualquer camioneta ou carrinhas a fazer cargas ou descargas.
A G……….: que foi morar para o 3.º andar do mesmo prédio quando casou, há 6 anos, e durante estes 6 anos viu sempre o estabelecimento fechado. “Aquilo que se vê é o material lá dentro, está completamente exposto para quem olha cá de fora, mas não ... as coisas [estão] muito sujas lá dentro... estão lá todos pendurados … sem arrumação, sempre no mesmo sítio e na mesma posição, e tudo cheio de pó”. E quanto à cartas amontoadas no chão: “Vi muitas vezes cartas lá, cartas até mais não, e depois, de repente, desapareciam todas de uma vez. E depois voltava [a ver mais cartas]”. E contou ainda o seguinte caso: “um gato ficou lá preso, as pessoas andaram a tentar ajudar o bichinho a sair dali, porque ninguém abria a porta, ninguém ia lá há vários dias, e o bichinho estava a morrer de fome ... então partiram o vidro para lhe dar comida, porque ninguém conseguia arranjar as chaves da loja”. Disse ainda que nunca viu clientes à porta e nunca viu carrinhas a carregar ou a descarregar; que “os vidros estão sujos ... e o interior da loja também tem um aspecto sujo” e nunca viu ninguém a fazer limpeza no estabelecimento.
O H……….: que desde que presta serviços no prédio, há cerca de 3 ou 4 anos, nunca viu esse estabelecimento aberto, nunca viu entrar ou sair pessoas, nunca viu carrinhas à porta a carregar ou a descarregar mercadorias, e as mercadorias que se vêem de fora são sempre as mesmas e estão colocadas sempre no mesmo sítio.
Este conjunto de provas são todas inequivocamente indicadoras de que o estabelecimento está permanentemente fechado há vários anos, claramente há mais de dois anos, com referência há data da propositura da acção. Sendo que nenhuma prova existe que ponha em causa esta conclusão. O próprio depoimento do sócio gerente da ré, a que já fizemos referência, como os depoimentos das testemunhas por si arroladas, confirmam aquela conclusão. A testemunha I………., que é irmão do sócio gerente da Ré, confirmou que era quem, de tempos a tempos, ia buscar as cartas ao estabelecimento e as ia levar ao irmão. E a testemunha J………., cunhado do anterior, também confirmou que era quem telefonava ao cunhado para ir buscar as cartas quando se acumulavam no chão do estabelecimento. Aliás, esta testemunha, sendo perguntada se era verdade que o estabelecimento estava fechado há mais de dois anos, deu a seguinte resposta: “Na minha opinião, eu acho que não, acho que não é verdade”. Para quem disse que passava ali diariamente, a resposta “na minha opinião, eu acho…” não podia ser mais esclarecedora.
De modo que, face a estas provas, devem ser julgados provados os seguintes factos, constantes dos artigos 6.º, 7.º, 8.º, 10.º e 11.º da petição inicial:
6.º – Há mais de dois anos que a ré mantém o arrendado fechado.
7.º – Não está disponível para receber quaisquer clientes ou fornecedores.
8.º – Não conta com a presença de gerentes ou quaisquer outras pessoas.
10.º – O estabelecimento está votado ao abandono.
11.º – Durante todo esse período, o arrendado apenas conheceu visitas esporádicas do seu sócio gerente.
5.3. No que respeita à impugnação da resposta dada ao segmento do artigo 19.º que refere que “[a construção dos anexos pela ré foi feita] sem qualquer autorização do senhorio”, parece-nos que não assiste razão ao apelante.
Com efeito, a divergência que este opõe à decisão do tribunal recorrido não radica na existência de provas que imponham uma decisão diferente da proferida. Radica no incumprimento do ónus da prova, que imputa à ré, quanto ao facto de que tinha autorização do senhorio para realizar as ditas obras, ou seja, o facto de sentido contrário ao aqui em causa. E assim, a dar-se provado que a locatária não tinha autorização do senhorio só porque este não provou que a tinha, equivaleria a considerar provado um facto por não se ter provado o seu contrário. Ora, tal ilação não cabe no âmbito do que dispõe o art. 349.º do Código Civil acerca da prova por presunção (antes é o contrário do que aí se dispõe) e também não se configura como uma conclusão lógica e racionalmente aceitável à luz do princípio da livre apreciação das provas, que “implica que na fase de ponderação decorra um processo lógico-racional conducente a uma conclusão sensata e prudente” (cfr. a propósito os acs. do STJ de 27-09-2007, 17-04-2008 e 14-07-2008, todos disponíveis em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ procs. n.º 07B2492, 08B1052 e 08A2179).
Aceitando o entendimento de que, provada a realização de obras proibidas pelo contrato de arrendamento, é ao locatário que incumbe o ónus de provar que obteve autorização escrita do locador para as realizar (cfr. neste sentido o ac. do STJ de 08-10-1998, sumariado em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 98B312, e o ac. desta Relação de 24-10-1995, sumariado em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 9520210), daí não decorre que, sem mais, se deva julgar provado que as obras foram realizadas “sem qualquer autorização do senhorio”.
Primeiro, porque o facto alegado — “sem qualquer autorização do senhorio” — tem um âmbito bem mais amplo do que o facto “sem qualquer autorização escrita do senhorio”. A autorização pode ter sido concedida mas sem ser por escrito. O que sempre implicaria uma resposta restritiva.
Segundo, porque as regras sobre o ónus da prova não são um meio de prova, São regras que visam suprir o estado de dúvida gerado pela falta de prova sobre determinado facto. Por isso, como referem ANTUNES VARELA, J. MIGUE BEZERRA e SAMPAIO E NORA (em Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 1984, p. 432), a doutrina do ónus da prova é também chamada como a doutrina dos efeitos da falta de prova. E assim, os mesmos autores esclarecem que o ónus da prova só intervém quando no espírito do julgador fica a permanecer a dúvida sobre determinado facto, por não saber se ocorreu ou não. Não existindo dúvida sobre o ponto de facto controvertido, não há que recorrer às regras sobre o ónus da prova (ac. do STJ de 19-10-2008, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 07B2399).
Ora, quanto aos factos julgados não provados, o despacho proferido pelo tribunal recorrido refere apenas que a sua decisão “teve por base a circunstância de nenhum meio de prova tido por suficientemente relevante, idóneo e credível haver sido produzido capaz de justificar decisão em sentido diverso”. Donde se retira que essa decisão não resultou da existência de dúvidas suscitadas pelas provas acerca daqueles factos, mas antes da inexistência de provas que pudessem justificar decisão diversa. E neste caso, discordando o apelante dessa decisão, deveria tê-la impugnado nos termos do art. 690.º-A do Código de Processo Civil, especificando as provas que impunham decisão diferente, como fez em relação a outros pontos de facto, e não ter-se limitado a invocar a regra do ónus da prova.
Mas para além disso, ou mais relevante do que isso, importa notar que o contrato aqui em causa apresenta a particularidade de ter sido realizado em 1970 (cfr. facto provado sob o item 2) e só em 2005 é que o ora apelante assumiu a posição contratual de locador (cfr. facto provado sob o item 1). Ora, de 1970 para cá, sobretudo até ao regime aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15-10 (o designado de RAU), operaram-se imensas e sucessivas alterações ao regime do contrato de arrendamento urbano, com particular incidência nas causas de resolução pelo locador. Pelo que era importante saber em que ano é que foram realizadas as obras aqui postas em causa, para se poder aferir qual era o regime que vigorava no momento em que foram realizadas. A alegação e prova destes factos já não cabia à ré, mas ao autor, que não os alegou. E do depoimento do sócio gerente da ré pode inferir-se que tais obras já foram realizadas há muitos anos, com conhecimento da anterior proprietária, com quem disse ter mantido sempre um bom entendimento. O que também consta da carta a fls. 154, que o mesmo sócio gerente da ré escreveu ao autor em 28 de Março de 2007.
Pelos motivos expostos, concluímos que não existe fundamento para alterar a resposta dada na 1.ª instância a este facto.
5.4. Já quanto aos factos constantes dos artigos 25.º e 27.º da petição inicial (em que o apelante também incluiu a matéria alegada no artigo 28.º, a qual, por isso, também deve considerar-se impugnada), nos parece que a resposta deverá ser alterada no sentido que propõe o apelante, ou seja, provados, ainda que com algumas correcções quanto ao teor dos artigos 27.º e 28.º. O que decorre das diversas cartas que constam do processo a fls. 21-34, que o locador enviou à locatária, sob registo, com o cálculo da actualização das rendas segundo os coeficientes legais aplicáveis, e que lhe foram devolvidas pelos serviços postais pelos motivos já acima expostos.
Ora, os factos aqui em causa têm o seguinte teor:
- O autor tentou contactar a ré para a informar das actualizações anuais da respectiva renda, operadas em 2005 e 2006, tendo todas essas cartas conhecido o mesmo destino: a devolução ao remetente (art. 25.º da p.i.).
- Por força das actualizações anuais, o valor passou a ser de € 147,98 em 2005 e de € 151,09 em 2006 (artigos 27.º e 28.º da p.i.).
O primeiro está integralmente provado pelos carimbos e anotações apostas pelos serviços postais nos envelopes de cada uma dessas cartas. Elementos cuja veracidade não foi posta em causa por qualquer outro meio de prova fiável. E por isso, deve ser provado nos exactos termos em que está alegado.
O segundo corresponde ao conteúdo que foi escrito nessas cartas. E, de harmonia com esse conteúdo, o facto a considerar provado é que “nessas cartas, o autor comunicava à ré que, por força das actualizações anuais, o valor da renda passava a ser de € 147,98 em 2005 e de € 151,09 em 2006”. Saber se os valores comunicados nas cartas passaram a ser a renda que a ré deveria pagar já envolve um juízo de direito, que não cabe no julgamento da matéria de facto.
6. Em conclusão do que ficou exposto, aos factos julgados provados na 1.ª instância, supra descritos no n.º 4, há que acrescentar, também como factos provados, os seguintes:
9) Há mais de dois anos que a ré mantém o arrendado fechado.
10) Não está disponível para receber quaisquer clientes ou fornecedores.
11) Não conta com a presença de gerentes ou quaisquer outras pessoas.
12) O estabelecimento está votado ao abandono.
13) Durante todo esse período, o arrendado apenas conheceu visitas esporádicas do seu sócio gerente.
14) O autor tentou contactar a ré, por cartas registadas, para a informar das actualizações anuais da respectiva renda, operadas em 2005 e 2006, tendo todas essas cartas sido devolvidas ao remetente.
15) Nessas cartas, o autor comunicava à ré que, por força das actualizações anuais, o valor da renda passava a ser de € 147,98 em 2005 e de € 151,09 em 2006.
7. O apelante, enquanto autor da acção, pediu a resolução deste contrato de arrendamento com base em três fundamentos:
1) Ter a locatário mantido o locado encerrado por mais de um ano (al. h) do n.º 1 do art. 64.º do RAU);
2) Não ter pago as rendas devidas a partir do ano de 2005 (al. a) do n.º 1 do art. 64.º do RAU);
3) Ter realizado obras no locado sem autorização do locador. (al. d) do n.º 1 do art. 64.º do RAU).
É, pois, em face dos factos provados que importa apreciar se existe algum destes fundamentos para a resolução do contrato de arrendamento.
Ao caso aqui em análise é ainda aplicável o regime jurídico do arrendamento urbano (RAU) aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15-10, considerando que os factos constitutivos daquelas infracções contratuais ocorreram na vigência daquele regime legal e antes da entrada em vigor do novo regime aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/02, que se iniciou em 27-06-2006 (art. 65.º n.º 2).
Apreciados os factos provados à luz do RAU, torna-se evidente que se verifica, pelo menos, o fundamento previsto na al. h) do n.º 1 do artigo 64.º do RAU. Que dispõe que o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário “conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos”.
Como refere o acórdão desta Relação de 23-09-2008 (que o ora relator subscreveu como adjunto e está publicado em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0823625), o fundamento de resolução do contrato de arrendamento para fins comerciais previsto no art. 64.º, n.º 1, al. h), do RAU tem em vista a reprovação da atitude do inquilino, que quer manter o direito ao arrendamento mas não utiliza o locado; de tutelar o interesse do senhorio em evitar a desvalorização comercial do prédio arrendado, resultante da degradação que, por via de regra, a sua inactividade acarreta; e ainda de promover o interesse geral de lançar no mercado de arrendamento comercial todos os espaços urbanos que estão desaproveitados e são susceptíveis de ocupação por terceiros. No mesmo sentido se pronunciam, entre muitos outros: o ac. do STJ de 08-06-2006, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 06B1103; o ac. da Relação do Porto de 09-05-2007, em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0630323; e os acs. da Relação de Lisboa de 13-05-1999 e 18-01-2007, ambos em www.dgsi.pt/jtrl.nsf/ procs. n.º 00152226 e 8710/2007-2.
No sentido exposto, a resolução do contrato tem em vista alcançar três finalidades:
A primeira é a de sancionar o locatário por não utilizar o arrendado, o que pressupõe que não precisa dele mas, querendo aproveitar da vantagem de pagar renda muito baixa, insiste em mantê-lo na sua disponibilidade.
A segunda é a de proteger o interesse do locador, enquanto proprietário do prédio, o qual, com o encerramento prolongado do locado, não só continua onerado com a baixa renda praticada e impedido de fazer a sua actualização para os valores normais do mercado, como ainda sofre o prejuízo acrescido da desvalorização do imóvel decorrente da degradação causada pelo encerramento.
A terceira é a de promover o interesse da comunidade em geral, no que toca ao correcto funcionamento das regras da livre concorrência no mercado de arrendamento para fins comerciais e ao correcto aproveitamento económico dos espaços destinados ao funcionamento do comércio.
E neste contexto, o encerramento de um estabelecimento comercial caracteriza-se não apenas pela circunstância de as suas portas estarem fechadas ou só serem abertas esporadicamente, mas também pelo facto de nele não ser exercida a actividade para que foi arrendado (cfr. o ac. da Relação do Porto de 21-12-2004, em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0426863).
Por isso, ocorre fundamento para a resolução do contrato de arrendamento para fins comerciais se o arrendatário mantém o estabelecimento fechado consecutivamente durante mais de um ano. Como neste caso se prova ter acontecido.
E não é aceitável o argumento utilizado na sentença recorrida, de que o locado se destinava a armazém, como se tal finalidade pudesse justificar o acto de manter permanentemente encerrado o locado por vários anos. Sucede que, por um lado, não é verdade que o arrendado se destinava apenas a armazém, porque, como consta do próprio contrato e foi julgado provado na 1.ª instância, o locado também se destinava a escritório. E, por outro lado, um armazém não é um lugar que, pela sua finalidade e normal funcionalidade, deva estar permanentemente encerrado e sem qualquer actividade durante várias semanas seguidas, muito menos durante meses seguidos e muito menos ainda durante anos e anos seguidos. Sempre se exigiria que regularmente houvesse movimento de entrada e saída de mercadorias transaccionadas, de cargas e descargas e de alguns cuidados com a limpeza do estabelecimento. Ora, nada disto existe neste lugar desde há vários anos, seguramente há mais de dois anos, eventualmente há mais de três e quatro anos.
É, pois, justificada, justa e legal a resolução do contrato de arrendamento com este fundamento.
8. Os dois restantes fundamentos invocados, em nosso entender, não estão provados.
O relativo às obras realizadas no logradouro anexo ao estabelecimento, porque não se provou que as obras não tenham sido autorizadas, quando foram realizadas e em que consistiram, para efeitos do que dispõe a al. d) do n.º 1 do art. 64.º do RAU.
Não obstante isso, o locatário é obrigado a restituir a coisa no estado em que a recebeu (art. 1043.º, n.º 1, do Código Civil). E, portanto, se o senhorio não pretende manter as obras realizadas pela locatária, esta é obrigado a proceder, à sua custa, à demolição dessas obras.
No tocante ao pagamento das rendas, apenas está em causa o valor das actualizações dos anos de 2005 e 2006. Que o autor comunicou à ré, mas esta não recebeu as respectivas comunicações. E está provado que o não recebimento das cartas foi mera consequência do encerramento do estabelecimento, e não que a ré tivesse recusado as cartas para se esquivar ao pagamento das actualizações da renda. Neste contexto, a infracção relevante e causal é, pois, o encerramento do estabelecimento.
Nos termos do disposto no art. 33.º do RAU, o pagamento da actualização da renda só é exigível após ser recebida a comunicação pelo locatário. O que, neste caso, não aconteceu antes de instaurada esta acção. E, por isso, o não pagamento desse aumento da renda não pode constituir fundamento da resolução do contrato. Sem prejuízo de tal acréscimo ser devido ao senhorio a partir do momento em que a ré teve conhecimento do teor dessas cartas. O que se presume com a sua citação.
B) Recurso de agravo:
9. O recurso de agravo diz respeito ao incidente do despejo imediato pelo não pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, a que aludem os n.ºs 3, 4 e 5 do art. 14.º do NRAU (novo regime do arrendamento urbano aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02), requerido pelo autor a fls. 196-199.
O autor, invocando a mora no pagamento das rendas vencidas na pendência da acção por período superior a três meses, requereu que a ré fosse notificada para os efeitos previstos no n.º 4 do art. 14.º do NRAU. Este seu requerimento foi indeferido com o fundamento de que, uma vez proferida a sentença sobre o objecto da causa, esgotou-se o poder jurisdicional do tribunal quanto a essa matéria e a decisão proferida na sentença implicava considerar inexistente o direito de acção do autor. É desta decisão que vem interposto o presente agravo.
Em termos práticas, a procedência da apelação esgotou o objecto do presente incidente. Isto porque, visando este incidente obter apenas o despejo imediato da ré, tal finalidade veio a ser alcançada com a procedência da apelação. O que inutiliza o conhecimento do agravo.
Dir-se-á apenas, no respeito pelas partes, que não se corrobora do entendimento expresso no despacho recorrido. Aliás, não se percebe, e não foi fundamentado, o que se quis dizer com “considerar inexistente o direito de acção do autor”. Se se quis dizer que, depois de proferida a sentença, o autor deixou de poder requerer este incidente, tal afirmação carecia de ser fundamentada, e não foi.
De qualquer modo, não é essa a nossa interpretação. Não tendo a sentença transitado em julgado e tendo sido interposto recurso ordinário, independentemente do efeito atribuído a este (que só relevaria para fins de executoriedade provisória da sentença, nos termos do art. 47.º do Código de Processo Civil, e, mesmo assim, neste caso nada havia para executar), o autor tinha direito a requerer no processo o incidente do despejo imediato, nos termos dos preceitos legais acima referidos, e o tribunal tinha competência para o aceitar e tramitar sem qualquer ofensa do art. 666.º, n.º 1, do Código de Processo Civil. Desde logo porque, ao contrário do que é dito no despacho recorrido, o objecto do incidente não é o mesmo do da causa principal no que respeita à infracção resultante do não pagamento das rendas: a acção versa sobre as rendas vencidas até ao início da propositura da acção; o incidente versa sobre as rendas vencidas a partir da propositura da acção. E o juiz do processo, após a prolação da sentença, mantém competência para resolver todas as questões incidentais que se suscitem no processo e não interfiram com a decisão proferida. Como era o caso.
Donde se concluiu que o tribunal recorrido mantinha competência para conhecer e resolver o referido incidente.
10. Concluindo:
1) O fundamento de resolução do contrato de arrendamento para fins comerciais previsto na al. h) do n.º 1 do art. 64.º do RAU tem em vista alcançar três finalidades:
- A primeira é a de sancionar o locatário por não utilizar o arrendado, o que pressupõe que não precisa dele mas, querendo aproveitar da vantagem de pagar renda muito baixa, insiste em mantê-lo na sua disponibilidade.
- A segunda é a de proteger o interesse do locador, enquanto proprietário do prédio, o qual, com o encerramento prolongado do locado, não só continua onerado com a baixa renda praticada e impedido de fazer a sua actualização para os valores normais do mercado, como ainda sofre o prejuízo acrescido da desvalorização do imóvel decorrente da degradação causada pelo encerramento.
- A terceira é a de promover o interesse da comunidade em geral, no que toca ao correcto funcionamento das regras da livre concorrência no mercado de arrendamento para fins comerciais e ao correcto aproveitamento económico dos espaços destinados ao funcionamento do comércio.
2) Neste contexto, ocorre fundamento para a resolução do contrato de arrendamento para fins comerciais nos termos da al. h) do n.º 1 do art. 64.º do RAU se o estabelecimento instalado no locado mantém as suas portas fechadas, ou só esporadicamente abertas mas sem qualquer actividade, consecutivamente durante mais de um ano.
3) Nos termos do disposto no art. 33.º do RAU, o pagamento da renda actualizada só é exigível após ser recebida a comunicação do senhorio pelo locatário. Provado que o locatário não recebeu as notificações enviadas pelo senhorio porque o locado estava fechado e sem actividade, o não pagamento do aumento da renda não constitui fundamento para a resolução do contrato, mas sim o encerramento do locado por mais de um ano. Sem prejuízo de tal acréscimo da renda ser devido ao senhorio a partir do momento em que o locatário teve conhecimento do teor dessas cartas, o que se presume com a sua citação para a acção de despejo com aquele fundamento.
4) Em acção instaurada para resolução de contrato de arrendamento urbano com fundamento, entre outros, na falta de pagamento de rendas vencidas até à propositura da acção, a após a prolação da sentença o juiz do processo mantém competência para resolver todas as questões incidentais que se suscitem e não interfiram com a decisão proferida, designadamente o incidente de despejo imediato por motivo de mora, por período superior a três meses, no pagamento das rendas vencidas na pendência da acção, a que aludem os n.ºs 3 e 4 do art. 14.º do NRAU.
IV
Pelo exposto, acorda-se:
a) Em conceder provimento à apelação interposta pelo autor, decidindo:
1) Revogar a sentença recorrida.
2) Decretar a resolução do contrato de arrendamento para fins comerciais titulado pelo documento que consta a fls. 20-23, relativo ao rés-do-chão e logradouro com entrada pelos números 523 e 525 da Rua ………., na cidade do Porto, pertencentes ao prédio urbano com os n.ºs … a … da referida Rua.
3) Condenar a ré a entregar o locado ao autor, livre de pessoas e bens e sem os anexos que construiu no logradouro, os quais deverá demolir à sua custa ou pagar ao autor a quantia que este vier a gastar com a sua demolição.
4) Condenar a ré a pagar ao autor a quantia correspondente às actualizações da renda dos anos de 2005 e 2006 e, bem assim, todas as rendas vencidas após a propositura da acção e ainda não pagas.
b) Não conhecer do objecto do agravo, por ter ficado inutilizado com a decisão da apelação.
c) Condenar a ré nas custas da acção e nas custas dos recursos (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 17-12-2008
António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues