Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0634276 |  |
ESCRITURA PÚBLICA
ABUSO DE DIREITO
II- À verificação do exercício abusivo do direito “não é necessário que o agente tenha consciência do seu procedimento ser abusivo: basta que o seja na realidade”, mas impõe-se que o abuso seja manifesto, que o sujeito de direito ultrapasse de forma evidente ou inequívoca os limites traçados pela norma citada, não bastando que o exercício do direito cause prejuízos a outrem, visto que a atribuição de direitos traduz deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles conflituantes.
B…………, Lda., com sede na ……., s/n, ……, Vila Nova de Gaia, instaurou no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, onde veio a ser distribuída à ..ª Vara Mista, sob o nº …../2002, a presente acção declarativa comum com processo ordinário contra C……….., Lda., com sede na Rua ….., n.º ……, ……, Vila Nova de Gaia, alegando em síntese que:
- em 04.10.1997, Autora e Ré celebraram um escrito que denominaram de “contrato promessa de arrendamento comercial com fiança”, onde esta prometeu dar e aquela prometeu tomar de arrendamento as fracções autónomas designadas pelas letras “J” e “K” correspondentes ao rés-do-chão do prédio constituído em propriedade horizontal, situado na Rua …., n.ºs …. e …. e na Rua do …… (actual Rua Dr. ……), n.ºs …. a …., freguesia de ……., Vila Nova de Gaia, pelo prazo de cinco anos com inicio em um de Outubro de 1997, sendo renovável por períodos iguais e sucessivos de tempo e pela renda anual convencionada de quatro milhões e duzentos mil escudos, pagável em duodécimos mensais de trezentos e cinquenta mil escudos, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito, na sede da promitente locadora ou na residência do seu legal representante;
- ficou ainda acordado que o locado se destina exclusivamente ao comércio e venda de pão, produtos de confeitaria e snack, não lhe podendo ser dado outro destino sem o prévio e escrito consentimento da promitente locadora, e que a escritura definitiva deste contrato será designada pela promitente locatária do dia, hora e local da sua outorga, por carta registada com aviso de recepção remetida com a antecedência de oito dias;
- com a celebração do já referido acordo, a Ré entregou à Autora as identificadas fracções, tendo esta iniciado a sua laboração, ali instalando, de imediato, uma padaria, confeitaria e snack-bar;
- na data da celebração do aludido acordo a Ré garantiu à Autora que as fracções cedidas eram possuidoras das necessárias licenças, podendo entrar em funcionamento de imediato;
- até à presente data a Ré não procedeu à marcação da escritura pública, não tendo esta sido realizada por a Ré não possuir a licença de utilização;
- com data de 18.10.20001 e carimbo dos serviços dos correios de 03.12.2001, a Autora enviou uma carta registada com A/R à Ré na qual solicitava a rápida marcação da escritura pública, a qual veio a ser devolvida com a indicação de “não atendeu”;
- a partir de certa altura a Ré começou a recusar o recebimento da contrapartida mensal convencionada, tendo por isso a Autora procedido ao seu depósito na Caixa Geral de Depósitos;
- em consequência da falta de licença de utilização das fracções para o exercício da actividade ali explorada, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia aplicou já diversas coimas à Autora e, a sua falta, pode implicar o encerramento do estabelecimento;
- a Ré só em 5.11.2001 solicitou à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia a emissão das licenças de utilização para a exploração da actividade exercida nas fracções cedidas;
a Autora para pagamento dos seus trabalhadores, fornecedores, das prestações devidas pela aquisição de materiais necessários ao seu comércio, das contribuições à Segurança Social, impostos e contabilidade despende mensalmente o montante de € 12.469,95.
Em consequência, pede que:
A Ré seja condenada no pagamento de todas as coimas que foram e forem aplicadas à Autora devido à falta de licença de utilização das duas fracções – “J” e “K” do prédio identificado em 1º da petição inicial desde 04.10.1997 até à obtenção de licença de utilização das referidas fracções.
A Ré seja condenada no pagamento de uma indemnização mensal a favor da Autora na importância de € 12.469,95, caso a C.M.V.N. Gaia venha efectivamente a ordenar o encerramento do citado estabelecimento comercial que funciona nas fracções “J” e “K”, por cada mês em que aquele estabelecimento se encontrar encerrado devido à falta de licença de utilização.
Seja ordenado o cativo das quantias depositadas pela Autora a favor da Ré a título de renda na caixa geral de depósitos, para garantia do pagamento das coimas aplicadas à Autora pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, devido à falta de licença de utilização das fracções “J” e “K” do prédio identificado em 1º da petição inicial.
A Ré seja condenada a celebrar com a Autora a escritura de arrendamento comercial, nos termos e condições em que se
comprometera no contrato promessa de arrendamento comercial, datado e assinado em 04.10.1997, no prazo de 30 dias após a obtenção da licença de utilização das referidas fracções.
Contestou a Ré, alegando, em síntese, que:
- os sócios da Ré não garantiram aos sócios da Autora que as referidas fracções tinham as devidas licenças e que poderiam funcionar de imediato;
- a licença de utilização não se encontrava ainda emitida quando foi outorgado o contrato em causa;
- a Autora executou obras nas ditas fracções para aí instalar o estabelecimento comercial, às quais a Ré foi totalmente alheia e, no decurso dessas obras, a Autora procedeu à eliminação de uma parede que dividia as duas fracções;
- a Autora iniciou a laboração em 1997, mas não requereu o alvará de funcionamento;
- a Ré não está a receber da Autora a quantia referente à renda mensal convencionada;
- a Ré interpelou a Autora e seus sócios para comparecerem no dia 09.10.2001, pelas 11h30m a fim de outorgarem a escritura pública relativa ao contrato prometido, não tendo a Ré comparecido;
- a licença de utilização para as fracções em causa só será emitida se a parede que divide as duas fracções for reposta, o que a Autora não repõe e não permite que a Ré a reponha;
- a Ré nunca foi sujeita a qualquer procedimento contra-ordenacional por parte da CMGaia em virtude da falta de licença de utilização dessas fracções;
- a Autora é arguida num processo de contra-ordenação por não ter pedido o licenciamento do estabelecimento que instalou nas fracções em causa;
- a Ré requereu em 27.09.2001 a notificação judicial avulsa da Autora realizada em 02.10.2001, na qual lhe comunicava a denúncia do contrato que constitui o documento n.º 1 junto à petição inicial para o seu termo, não tendo a Autora entregue as fracções à Ré;
- a Autora não paga à Ré as rendas referentes aos meses de Fevereiro e Março de 1998 e as rendas devidas desde 01.07.2001;
- o contrato que constituiu o documento n.º 1 junto à petição inicial é um contrato de arrendamento urbano para o exercício do comércio, que deveria ter sido reduzido a escritura pública, sendo por isso nulo por falta de forma;
- a Ré poderia auferir como contrapartida pela válida cedência do gozo, uso e fruição das fracções em causa a quantia mensal de € 1.995,19.
Conclui pela improcedência da acção e pede, em reconvenção, que:
A Autora seja condenada na denúncia do contrato a que alude os autos com a consequente entrega à Ré das fracções autónomas acima identificadas em 7º da contestação livres de pessoas e coisas.
A Autora seja condenada no pagamento das rendas contratuais em dívida no valor global de € 33.506,94 referentes a Fevereiro e Março de 1998 e a Julho de 2001 até Outubro de 2002 e das rendas que se vencerem após 01.11.2002, inclusive, no valor cada de € 1.875,96 até efectiva desocupação e entrega das fracções, acrescidas todas dos juros de mora legais, contados desde a notificação da contestação e até efectivo pagamento.
Ou, caso assim não se entenda,
A Autora seja condenada na resolução do contrato que constitui o documento n.º 1 da petição inicial por falta de pagamento da renda contratual, com a consequente entrega à Ré das fracções autónomas identificadas no item da contestação livre de pessoas e coisas.
A Autora seja condenada no pagamento das rendas contratuais em dívida, no valor global de € 33.506,94 referentes a Fevereiro e Março de 1998 e a Julho de 2001 até Outubro de 2002 e das rendas que se vencerem após 01.11.2002, inclusive, no valor cada de € 1.875,96 até efectiva desocupação e entrega das fracções, acrescidas todas dos juros de mora legais, contados desde a notificação da contestação e até efectivo pagamento.
Ou, caso improcedam os pedidos formulados supra em a) e c):
A Autora seja condenada em ver declarada a nulidade do contrato que constitui o documento n.º 1 junto à petição inicial, com a inerente restituição das fracções acima identificadas em 7º da contestação à Ré, livre de pessoas e coisas.
A Autora seja condenada em ver declarada a compensação das quantias que entregou à Ré com o período de ocupação que fez das fracções desde 01.10.1997.
A Autora seja condenada no pagamento à Ré das quantias relativas à ocupação das fracções nos meses de Fevereiro e Março de 1998 e a Julho de 2001 até Outubro de 2002, no valor global € 33.506,94, e ainda na quantia referente à ocupação após 01.11.2002, inclusive, no valor em cada mês ou fracção de mês de € 1.875,96, e até efectiva desocupação e entrega das fracções à Ré, acrescidas todas dos juros de mora legais, contados desde a notificação da contestação e até efectivo pagamento.
A Autora apresentou réplica, pugnando pela improcedência dos pedidos reconvencionais por inadmissibilidade legal e/ou por não provados.
Foi proferido despacho saneador e seleccionou-se a matéria de facto assente e organizou-se a base instrutória, que foram objecto de rectificação por despacho proferido a fls. 429-430 dos autos.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, momento em que a Ré reduziu os pedidos formulados sob as alíneas b), d) e g) nos termos constantes na respectiva acta, cuja redução foi admitida por despacho de fls. 485 dos autos.
Após, respondeu-se à matéria da base instrutória conforme consta de fls. 486-489 dos autos, sem reclamações.
Foi proferida sentença, que decidiu nos termos seguintes:
“Pelo exposto, julgo:
1. A presente acção totalmente improcedente e, em consequência, absolvo a Ré do pedido.
2. A reconvenção parcialmente procedente e, em consequência:
a) Condeno a Autora em ver declarada a nulidade do contrato que constitui o documento n.º 1 junto à petição inicial, com a inerente restituição das fracções acima identificadas em 7º da contestação à Ré, livre de pessoas e coisas.
b) Condeno a Autora em ver declarada a compensação das quantias que entregou à Ré com o período de ocupação que fez das fracções desde 01.10.1997.
c) Condeno a Autora no pagamento à Ré das quantias relativas à ocupação das fracções nos meses de Fevereiro e Março de 1998 e Julho, Agosto e Setembro de 2001, no valor total de € 3.940,49, nos meses de Outubro de 2001 a Outubro de 2002, no valor global de € 1.787,82 e, ainda, na quantia referente à ocupação após 01.11.2002, inclusive, no valor em cada mês ou fracção de mês de € 1.745,79, e até efectiva desocupação e entrega das fracções à Ré, deduzida da quantia de € 27.670,05 já recebida pela Ré e as quantias entretanto depositadas pela Autora que ainda não foram levantadas pela Ré, acrescidas todas dos juros de mora legais, contados desde a notificação da contestação e até efectivo pagamento.
b) Absolvo a Autora/Reconvinda do demais que lhe foi pedido.”
APELAÇÃO
Inconformada, veio a A. apelar de tal decisão para este Tribunal, oferecendo as suas alegações, que terminam com as seguintes conclusões:
Conforme sentença proferida pelo Tribunal a quo, foi a Autora, aqui Recorrente, condenada parcialmente no pedido reconvencional deduzido pela Ré, improcedendo totalmente os pedidos peticionados pela Autora:
Apesar da Meritíssima Juíza à quo ter decidido com bases legais e jurisprudenciais, o caso concreto merece uma análise da matéria de facto e de certas normas de direito nas quais se subsumem os factos, que obrigam a uma aplicação de uma decisão, em nosso entender muito diversa da proferida.
Qualifica a Meritíssima Juíza à quo, o contrato junto aos autos e denominado contrato de arrendamento com fiança, como um verdadeiro contrato de arrendamento e não um contrato promessa.
Ora, um contrato promessa é a convenção pela qual uma ou ambas as partes se vinculam a celebrar um determinado contrato, dentro de certo prazo ou preenchidos certos pressupostos.
Existem vários motivos que explicam o recurso ao contrato promessa desde logo a impossibilidade de realização imediata do contrato definitivo, por exemplo pela falta das licenças exigidas por lei para a realização do contrato definitivo.
Terá que ser chamada à colação a teoria da impressão do declaratário, nos termos do artigo 236 nº 1º do C.C.
Qualifica a Meritíssima Juíza à quo, o contrato junto aos autos e denominado contrato de arrendamento com fiança, como um verdadeiro contrato de arrendamento e não um contrato promessa.
Ora, um contrato promessa é a convenção pela qual uma ou ambas as partes se vinculam a celebrar um determinado contrato, dentro de certo prazo ou preenchidos certos pressupostos.
O Contrato promessa assume grande relevância no tráfego jurídico mercantil da actualidade e várias são as razões que justificam a sua utilidade.
Normalmente as partes tendo já acordado nos termos essenciais do contrato e querendo vincular-se definitivamente, mas não o podendo fazer por causa de obstáculos materiais e ou jurídicos, celebram um contrato promessa para assegurar o contrato prometido que dentro de algum tempo estarão em condições de realizar.
As partes querem celebrar um contrato prometido, mas ainda não o podem fazer. Como consta da aliás mui douta sentença, terá que ser chamada à colação a teoria da impressão do declaratário.
De facto, o nº 1 do artigo 236º do C.C. representa a consagração dessa teoria, que entende que a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário medianamente sagaz, diligente e prudente, a interpretaria, colocado na posição concreta do declaratário.
O Código não se pronuncia sobre o problema de saber quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação, ensinando Mota Pinto que “se deverá operar com a hipótese de um declaratário normal: serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta”, in Teoria Geral do Direito Civil, 1980, pág. 421.
A título exemplificativo, Manuel de Andrade refere os “termos do negócio”, “os usos da prática em matéria terminológica ou de outra natureza que possa interessar”, “a finalidade prosseguida pelo declarante”, “os interesses em jogo no negócio”…, in Teoria Geral da Relação Jurídica, vol II, pág. 313.
A boa fé obriga o declaratário a procurar entender a declaração como o faria um declaratário normal colocado na sua situação concreta, atendendo por isso, às circunstâncias por ele conhecidas e às que seriam conhecidas por um tal declaratário, de modo a determinar, através desses elementos, o sentido querido pelo declarante, in Vaz Serra, RLJ, 11º-220.
Atento a liberdade contratual, são as partes que modelam os contratos que pretendem celebrar, dentro dos limites da lei, introduzindo as cláusulas de um ou mais contratos típicos.
Não foram violados os pressupostos impostos por lei para a realização de um contrato promessa, cujo fundamento e requisito fundamental é a obrigação de realizar o contrato prometido, o contrato definitivo, neste caso o contrato de arrendamento.
O que se verifica no caso sub judice, veja-se o ponto 2 da matéria dada como provada: “OITAVO: A escritura definitiva referente a este contrato será designada pela promitente locatária do dia, hora e local da sua outorga, por carta registada com aviso de recepção remetida com a antecedência de oito dias, (...)” (al. b) dos factos assentes).”
Será através de todas as cláusulas introduzidas na convenção negocial, na interpretação do sentido das declarações negociais da vontade das partes, que o contrato poderá ser caracterizado/qualificado.
Na nossa modesta opinião, integra sem dúvida um contrato promessa de arrendamento, o documento junto aos autos sob o nº 1, em que se estabelece a assunção de dar em arrendamento e de realizar o contrato definitivo,
Promessa tão séria e vinculativa que até se estabelece uma cláusula penal para o seu incumprimento, ou seja, na cláusula Décima, “Convencionam, a título de cláusula penal, a quantia igual a duas rendas anuais para o incumprimento deste contrato”
Mais consta da cláusula Decima Primeira: “Todas as clausulas deste contrato são essenciais na formação da vontade das partes em contratar, pelo que o incumprimento de qualquer delas, total ou parcial, culposo ou não, confere à parte não faltosa o direito de o resolver ou, em alternativa, o direito de requerer a sua execução específica nos termos legais”,
Aliás, foi exactamente isso que a Recorrente fez, pois tal previsão corresponde a um dos pedidos formulados por esta na al.) e) do seu pedido, ou seja, “A Ré seja condenada a celebrar com a Autora a escritura de arrendamento comercial, nos termos e condições em que se comprometera no contrato promessa de arrendamento comercial, datado e assinado em 04/10/1997, no prazo de 30 dias após a obtenção da licença de utilização das referidas fracções”.
De igual modo a qualificação do contrato realizado pelas partes como sendo um verdadeiro contrato de arrendamento esvazia de sentido e entram em contradição com os pontos 4 e 7 da matéria de facto dada como provada: 4) A escritura pública referida em B) foi agendada para o dia 09/10/2001, pelas 11.30 horas, no 1º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, não tendo, contudo, sido concretizada (al. D) dos factos assentes) e 7) Em 03/12/2001, a Autora, por intermédio do seu mandatário, enviou uma carta à Ré na qual solicitava a marcação da escritura pública e interpelava a Ré para que tratasse de obter as licenças de utilização das fracções cedidas, a qual não foi recebida pela Ré (al. G) dos factos assentes).
Não faria sentido as partes terem realizado um verdadeiro contrato de arrendamento, e após a sua realização marcarem a realização do contrato de arrendamento por escritura pública. Sendo que, A vontade destes só poderia ter correspondido à celebração de um contrato promessa.
Aliás, da douta contestação da Recorrida, esta desde o artigo 8º ao artigo 78º, aceita e sem qualquer tipo de reserva que se trata de um contrato de promessa de arrendamento, vide em especial, o alegado nos art.: 8º, 9º, 10º, 11º, 12º, 13º, 32º, 33º, 34º, 35º, 38º, 48º, 49º, 50º, 51º, 52º, 53º e 54º.
Ficou provado e demonstrado que não existia licença de utilização, motivo que obsta (e obstou no caso em apreço) à realização do contrato de arrendamento, sujeito a escritura pública, à data da celebração do contrato promessa de arrendamento.
Pese embora o facto de com o decorrer do tempo, as partes por vezes denominarem-se Senhorio e Inquilino a verdade é que o contrato celebrado foi um contrato promessa, cientes disso, as partes marcaram a realização do contrato prometido, sendo certo, que nesta data, já não era necessária a observância do formalismo da escritura pública, atenta a entrada em vigor do Dec. Lei nº 64-A/2000 de 22 de Abril.
Perante a não concretização desta no dia marcado, foi solicitado pela Recorrente à Recorrida e por inúmeras vezes, a marcação da respectiva escritura de arrendamento comercial e que obtivesse os documentos necessários à sua realização.
Aliás, a própria Recorrida assume que lhe foram remetidas diversas cartas de interpelação e que esta as nunca recebeu, vide contestação, art. 40º, 41º, 42º, 43º, 44º, 45º, 46º, e os faxes remetidos ao Ilustre Mandatário da Recorrida, juntos com a réplica sob doc. nº 4 a 7, dos quais resulta inquestionavelmente a solicitação da marcação da escritura de arrendamento comercial das fracções em apreço, bem como alerta para a falta de licença de utilização das fracções “J” e “K” necessária para a realização, bem como para as diversas coimas já aplicadas à Recorrente.
Sendo que, a Recorrente até à data jamais obteve da Recorrida qualquer resposta àquela correspondência nem tão pouco a prática de qualquer acto para a obtenção da licença de utilização para aquelas fracções, o que demonstra o seu total alheamento e desinteresse na celebração da escritura supra.
Ora, o exposto careceria de sentido com a qualificação do contrato como contrato de arrendamento.
Verificou-se pois, salvo melhor opinião uma violação dos critérios de interpretação fornecidos no artigo 236º, nº1 do C.C. Contudo, e sem prescindir,
Se admitirmos que tal contrato, é um contrato de arrendamento, o que apenas se admite como mera hipótese académica, uma vez que a lei exige que o contrato de arrendamento seja celebrado por escritura pública, a forma teria sido preterida, a não observação da forma prescrita por lei acarretaria a nulidade do contrato.
Porém, tal nulidade que foi suscitada pela Recorrida e que peticionou em reconvenção ser declarada a dita nulidade do contrato e concomitantemente a condenação em ver declarada a compensação das quantias que entregou à Recorrida com o período de ocupação que fez das fracções desde 01/10/1997, não faz qualquer sentido, como abaixo se dirá.
A Recorrente peticionou ainda no pagamento das quantias relativas à ocupação das fracções nos meses de Fevereiro e Março de 1998 e a Julho de 2001 até Outubro de 2002, no valor global € 33.506,94, e ainda na quantia referente à ocupação após 01/11/2002, inclusive, no valor em cada mês ou fracção de mês de Eur.: 1.875,96, e até efectiva desocupação e entrega das fracções à Ré, acrescidas todas dos juros de mora legais, contados desde a notificação da contestação e até efectivo pagamento.
Contudo, e conforme alegado pela Recorrente na Réplica apresentada no Tribunal a quo é imperioso chamar à colação O INSTITUTO DO ABUSO DE DIREITO.
Pois, a Recorrida como construtora e proprietária das fracções em causa sabia e não podia ignorar, não ser possível a celebração de um contrato de arrendamento, apenas somente após a obtenção da dita licença de utilização.
Ora, face à impossibilidade da celebração imediata do contrato de arrendamento, a Recorrida redigiu e apresentou à Recorrente o contrato denominado contrato promessa de arrendamento com fiança.
Como é de conhecimento geral, a obtenção de tal licença compete ao senhorio, e não à locatária.
Sendo que, mais tarde, a Recorrida compareceu na escritura pública de arrendamento comercial agendada por si, escritura esta que não realizou, como é óbvio, por falta da dita licença de utilização, até hoje não requerida.
Sendo que a falta desta, deu origem à aplicação de diversas coimas e pode implicar o encerramento do estabelecimento onde a Recorrente exerce o seu comércio.
Pois, a celebração do contrato promessa e não de um contrato definitivo justifica-se para ultrapassar exactamente obstáculos que obstem à realização imediata do contrato definitivo, como a falta de licenças de documentação, noutros casos a falta de disponibilidade da quantia monetária para a celebração do contrato definitivo.
Contudo, tais coimas foram aplicadas como consequência da total inércia da Recorrida, que obrigou a Recorrente a requerer à Câmara Municipal de Gaia autorização para promover o processo de licenciamento, apesar de não ter legitimidade para o efeito!
De salientar que das deficiências constatadas pela Câmara não consta a demolição de parte de uma parede, motivo apontado pela Recorrida para a não emissão da respectiva licença de funcionamento.
Sendo certo, que no contrato promessa de arrendamento se previa EXPRESSAMENTE a possibilidade da Recorrida realizar qualquer obra de adaptação das fracções ao exercício do seu comércio.
Estupefactamente não foram dados como assentes os montantes que a Recorrente despende mensalmente com: salários de trabalhadores, fornecedores, prestações devidas pela aquisição de materiais necessários ao seu comércio, das contribuições para a segurança social, impostos contabilidade, e outros, quando dos autos resultam documentos com força probatória plena, desde logo certidões judiciais, declarações do técnico de oficial de Contas demonstrativas de tais factos.
Tais montantes facilmente resultariam demonstrados e provados, desde logo pelas regras de experiência comum, aliados à estrutura da Recorrente.
Posto isto, fere o mais elementar sentido de justiça a posição adoptada pela Recorrida na presente acção, pois como forma de se eximir a qualquer responsabilidade contratual, vem arguir a nulidade do contrato junto aos autos alegando tratar-se de um verdadeiro contrato de arrendamento com inobservância da forma legal.
A existir tal nulidade por inobservância legal de forma, tal nulidade sempre seria imputável à aqui Recorrida, e que consubstancia o comportamento da Recorrida um verdadeiro abuso de direito.
Vem a Recorrida na sua reconvenção ofender clamorosamente o sentimento jurídico dominante, pois, no nosso ordenamento jurídico não é admissível o exercício de um direito que não tenha senão o fim de prejudicar outrem.
É ilegítimo o exercício de um direito em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente, por ser contrário aos princípios impostos pela boa fé, pois, o instituto mais claro do abuso de direito, a que se refere o artigo 334º do C.C. é a chamada conduta contraditória “venire contra factum proprium”.
Este princípio em associação com o princípio da tutela da confiança, impõem que seja tida como não arguida a dita nulidade, não devendo o tribunal pronunciar-se sobre a mesma.
A Recorrida como já foi explanado invocou a nulidade de um contrato por si elaborado e assinado, como forma de se furtar as suas obrigações, nulidade que a existir sempre lhe seria imputável, ou que pelo menos para a mesma teria concorrido.
Actuando em clara e grosseira contradição com o seu comportamento anterior, e lesando todas as expectativas geradas na contra parte e da confiança que esta tinha nos efeitos futuros do contrato.
É unânime na doutrina e jurisprudência mais recente, que tais comportamentos legitimam a oposição da outra parte ou oficiosamente pelo tribunal à arguição da nulidade, mormente nos casos de nulidade resultante de inobservância de forma legal.
Do mais elementar sentido de justiça nasce uma verdadeira proibição de invocação da nulidade, com as legais consequências.
Apesar de a Recorrente ter invocada em articulado de resposta à reconvenção, a aplicação do artigo 334º, quanto à invocação de nulidade arguida pela Recorrida, a verdade, é que o Tribunal à quo ignorou por completo o estabelecido neste preceito jurídico, não tendo sequer se pronunciado quanto à sua invocação pela Recorrente. Pelo que, foi violado o artigo 334º do C.C..
Por outro lado, deu-se erradamente como assente que a Recorrida ao tempo da celebração do contrato promessa de arrendamento sabia que para as fracções em apreço ainda não tinha sido emitida licença de utilização, não vislumbrando onde a M.ma Juíza a quo retirou tal ilação, pois que,
A única testemunha – D………., que esteve presente na assinatura daquele contrato garantiu em audiência de discussão e julgamento que os Sócios da Recorrida garantiram a existência de tais licenças.
Por outro lado, não se vislumbra a razão de ciência de não se ter dado como assente o pagamento das rendas referentes aos meses de Fevereiro e Março de 1998 não foram pagas, quando dos autos resultam os respectivos recibos e não se diga que 2 cheques não foram pagos pela Recorrente, se da análise dos mesmos resulta, que somente um deles foi apresentado a pagamento e apenas no dia 18/12/2001, não tendo o outro (datado de 30/03/98) sido sequer apresentado a pagamento,
O que confirma a o depoimento prestado pela testemunha D………. que afirmou que tais rendas foram pagas em dinheiro porque a conta da Recorrente não dispunha de provisão na data da emissão dos mesmos.
Por outro lado, não se concebe que se tenha dado como assente que a Recorrente não pagou as rendas a partir de Julho de 2001, se foi dado como assente que em Outubro a Recorrente depositou 3 rendas no valor de 960 contos e que a partir de Novembro de 2001 procedeu ao depósito da renda acordada, ou seja,
Tendo a Recorrente em Outubro procedido ao depósito de 3 rendas, as mesmas necessariamente diriam respeito aos meses de Agosto, Setembro e Outubro de 2001, porque as rendas referiam-se ao mês corrente.
Por isso, é que a renda de Novembro dizia respeito a esse mês. Quando muito, teria ficado por pagar a renda referente ao mês de Julho de 2001. Acontece que, cabia à Recorrida tal prova, o que não aconteceu!!!
Por outro lado, não se percebe muito bem as contas da Mma Juíza à quo efectuadas no facto 10 dado como assente na douta sentença, se dos autos e concretamente dos documentos juntos pela Caixa Geral de Depósitos resultam todos os depósitos efectuados pela Recorrente em conta aberta em nome da Recorrida.
Pelo que, se impugnam especificadamente aquelas contas por se encontrarem em desconformidade com os factos atestados pela Caixa Geral de Depósitos e não impugnados por qualquer das partes.
A douta contestação da Recorrida foi apresentada em juízo no mês de Outubro de 2002, tendo sido naquela douta contestação, alegado em diversos artigos que a mesma não estava a receber a renda mensal convencionada, vide art. 29º, 42º, 71º, 83º, 84º, 85º, 86º, 98º, 99º.
Acontece, porém, que a realidade é bem diferente, ou seja, dos documentos juntos a juízo pela Caixa Geral de Depósitos no dia 20/08/2004, a fls. …, resulta inequivocamente que já no dia 29/05/2002 a Recorrida tinha procedido ao levantamento de um precatório cheque na quantia de 16.056,01 euros e que até 24/05/2004, procedeu ao levantamento de mais 10 precatórios cheques, tendo recebido as rendas depositadas pela Recorrente.
Pelo que, ao omitir tais factos ao tribunal estava e está a litigar de má fé. No entanto, a Mma. Juíza à quo, entendeu que a Recorrida não tinha litigado de má fé!!!
Ao decidir daquela forma, errou a Mma. Juíza à quo na apreciação da matéria de facto carreada para os autos e constante de documentos não impugnados e produzidos por entidades externas aos autos, designadamente a Caixa Geral de Depósitos.
Concluímos que estamos perante um contrato promessa de arrendamento, pois, a celebração do contrato promessa e não de um contrato definitivo justifica-se para ultrapassar exactamente obstáculos que obstem à realização imediata do contrato definitivo, como a falta de licenças de documentação, noutros casos a falta de disponibilidade da quantia monetária para a celebração do contrato definitivo.
As coimas aplicadas, derivaram da total inércia da Recorrida, que obrigou a Recorrente a requerer à Câmara Municipal de Gaia autorização para promover o processo de licenciamento, cujo documento comprovativo e resposta dessa entidade foi junta aos presentes autos, com o requerimento que deu entrada neste tribunal com data de 31 de Outubro de 2005.
Como ficou demonstrado, a Recorrida não promoveu o licenciamento, como lhe competia de tais fracções.
Face ao exposto, e sendo a obtenção de licença de utilização um ónus a cargo da Recorrida, não se concebe a não responsabilização da mesma pelo pagamento das ditas coimas.
Foram violados com a sentença proferida pelo tribunal à quo os artigos 236º, n.1 do C.C., o artigo 334º, do C.C., o artigo 668º, nº 1, al. c) e d) do C.P.C.
Termina no sentido da revogação da sentença recorrida, e sua substituição por uma outra que condene a Recorrida na obtenção das licenças de utilização para as fracções “J” e “K” e que a condene a celebrar a escritura de arrendamento comercial, daquelas fracções, no prazo considerado razoável atento o período de tempo já decorridos desde a propositura da acção em apreço, bem como a absolva dos pedidos formulados em sede de reconvenção, atento os documentos juntos aos autos, bem como condene a Recorrida como litigante de má fé, e ainda nos pedidos formulados na petição inicial, seguindo-se os ulteriores termos legais.
A recorrida também ofereceu as suas contra-alegações, requerendo a ampliação do recurso nos termos do art. 684º - A do CPC, e concluindo nos termos seguintes:
1ª- O presente recurso principal vem delimitado a três questões que constam das conclusões formuladas pela Apelante, mas nele a Apelada requer a ampliação do âmbito do recurso, de acordo com o disposto no art. 684º- A do CPC, e nos termos que invoca na presente contra alegação;
2ª- O contrato de fls. 7 e 8 dos autos, conjugado com os demais factos apurados nos autos, consubstancia um verdadeiro contrato de arrendamento celebrado entre a Autora, como inquilina, e a Ré, como senhoria;
3ª- A Apelante não demonstra que a Apelada a tenha determinado à inobservância da forma do contrato, ou que, sem incúria, desconhecesse essa forma para o contrato, sendo certo que existem válidos fundamentos para o exercício do direito prosseguido pela Apelada, pelo que está afastada a excepção invocada do Abuso de Direito;
4ª- Os autos demonstram que a Apelante não cumpriu com a sua obrigação de pagar a quantia mensal de €1.745,79, desde 1-11-2002, bem como das quantias em que, relativamente a meses antecedentes, não pagou e foi agora condenada a pagar;
5ª- Assim, o recurso da Apelante deve improceder.
POR OUTRO LADO:
6ª- Prevenindo a hipótese de o recurso proceder, a Apelada requer, pois, a ampliação do âmbito do presente recurso, nos termos acima alegados; na verdade,
7ª- E, desde logo, invoca a nulidade da Sentença, pois que esta não conhece dos demais pedidos formulados na Reconvenção, em virtude da solução dada ao pedido de nulidade do contrato de fls. 7 e 8, mas e não obstante, absolve a Apelante dos referidos pedidos, incorrendo, pois, no vicio gerador de nulidade consignado no art.668º nº 1 alínea c) do CPC;
8ª- A Apelada pode validamente denunciar o contrato de arrendamento de duração limitada, face ao disposto no art.118º do RAU, aplicando-se o disposto nos artigos 98º a 101º do RAU, face ao estatuído no art. 117º do mesmo diploma;
9ª- No caso vertente, a Apelada, por notificação judicial avulsa requerida em 28-9-2001, recebida pela Apelante em 2-10-2001, denunciou validamente o referido contrato para o termo do seu prazo, ou seja, para o dia 30-9-2002; ( Cf. Alínea E) dos Factos Assentes).
10ª- Assim, deve proceder o pedido da alínea A) da Reconvenção, mas também o pedido da alínea B) da Reconvenção, uma vez que, e até à efectiva entrega do locado à Apelada, a Apelante está constituída na obrigação de pagar as rendas;
11ª- Para a hipótese de improcedência do pedido formulado em A), ou seja, da denuncia do contrato, a Apelada invocou também, como fundamento de resolução do contrato de fls. 7 e 8, a falta de pagamento das rendas referentes a Fevereiro e Março de 1998;
12ª- A Apelante não provou que as rendas referentes a Fevereiro e Março de 1998 estavam pagas, face à Resposta negativa ao artigo 26º da Base Instrutória.
13ª- Desta forma, verifica-se o fundamento causal de resolução do contrato invocado pela Apelada, que está consignado no art. 64º nº 1 al. a) do RAU, o que conduz à procedência do pedido formulado na alínea C) da Reconvenção;
14ª- Contudo, a Apelante está constituída na obrigação de pagar as rendas mensais até efectiva entrega do locado à apelada, donde a procedência do pedido formulado na alínea D) da Reconvenção;
Violou, pois, a douta Sentença, entre outros, o disposto nos acima referidos preceitos legais.
Termos em que, mas naqueles doutamente supridos, deve ser negado provimento à presente Apelação, com as legais consequências, mas, no caso de procedência dela, admitir-se a requerida ampliação do âmbito do recurso, nos termos acima expostos e, consequentemente, julgar a Reconvenção procedente, de acordo com o exposto, como é de inteira e sã justiça.
A apelante A., notificada das contra - alegações de recurso da apelada, e ampliação de recurso aí suscitada, veio contra-alegar, pugnando pela improcedência daquela ampliação.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Apontemos as questões objecto do presente recurso, tendo presente que o mesmo é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Antes, porém, reunamos a matéria de facto que foi considerada provada:
Em 04.10.1997, Autora e Ré celebraram um escrito que denominaram de “contrato promessa de arrendamento comercial com fiança”, onde esta prometeu dar e aquela prometeu tomar de arrendamento as fracções autónomas designadas pelas letras “J” e “K” correspondentes ao rés-do-chão do prédio constituído em propriedade horizontal, situado na Rua ……, n.ºs … e …. e na Rua do ….. (actual Rua Dr. ……), n.ºs …. a ….., freguesia de ……….., Vila Nova de Gaia, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o n.º 01266 e inscritas a favor da Ré (al. A) dos factos assentes).
Do identificado escrito consta ainda que: “PRIMEIRO: O prazo é de cinco anos com início em um de Outubro de 1997, sendo renovável por períodos iguais e sucessivos de tempo (…).
PARÁGRAFO PRIMEIRO: Convenciona-se o regime da renda livre.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Fica estabelecido o prazo de sessenta dias para a denúncia pela senhoria deste arrendamento, a exercer com antecedência relativamente ao termo do contrato.
SEGUNDO: A renda anual convencionada é de quatro milhões e duzentos mil escudos, pagável em duodécimos mensais de trezentos e cinquenta mil escudos, no primeiro dia útil do mês a que disser respeito, na sede da promitente locadora ou na residência do seu legal representante.
(…)
TERCEIRO: O locado destina-se exclusivamente ao comércio e venda de pão, produtos de confeitaria e snack, não lhe podendo ser dado outro destino sem o prévio e escrito consentimento da promitente locadora.
QUARTO: A promitente locadora autoriza as obras interiores necessárias às adaptações do locado à actividade da promitente locatária, excepto aquelas de natureza estrutural.
(…).
OITAVO: A escritura definitiva referente a este contrato será designada pela promitente locatária do dia, hora e local da sua outorga, por carta registada com aviso de recepção remetida com a antecedência de oito dias.
(…)” (al. B) dos factos assentes).
Com a celebração do já referido acordo, a Ré entregou à Autora as identificadas fracções, tendo esta iniciado a sua laboração, ali instalando, de imediato, uma padaria, confeitaria e snack-bar (al. C) dos factos assentes).
A escritura pública referida em B) foi agendada para o dia 09.10.2001, pelas 11.30 horas, no 1º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, não tendo, contudo, sido concretizada (al. D) dos factos assentes).
Aquando da celebração do acordo referido em A) e B), a licença de utilização do prédio onde se integram as fracções autónomas cedidas ainda não tinha sido emitida, mas já havia sido requerida à Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia (al. E) dos factos assentes).
Em 28.09.2001, a Ré requereu a notificação judicial avulsa da Autora, por forma a comunicar a esta o fim do acordado em A) e B), a partir de 30.09.2002, notificação esta que a Autora recebeu a 02 de Outubro de 2001 (al. F) dos factos assentes).
Em 03.12.2001, a Autora, por intermédio do seu mandatário, enviou uma carta à Ré na qual solicitava a marcação da escritura pública e interpelava a Ré para que tratasse de obter as licenças de utilização das fracções cedidas, a qual não foi recebida pela Ré (al. G) dos factos assentes).
Até à presente data não foi realizada a escritura pública acordada em 2) (resposta ao quesito 2º da base instrutória).
Com data de 18.10.20001 e carimbo dos serviços dos correios de 03.12.2001, a Autora enviou uma carta registada com aviso de recepção à Ré na qual solicitava a rápida marcação da escritura pública, a qual veio a ser devolvida com a indicação de “não atendeu” (resposta ao quesito 6º da base instrutória).
A Autora em Outubro de 2001 procedeu ao depósito da quantia de Esc. 960.000$00 na Caixa Geral de Depósitos e desde Novembro de 2001 até Fevereiro de 2002 e em Maio de 2002 a Autora procedeu mensalmente ao depósito na mesma entidade bancária da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.596.15, em Março de 2002 procedeu ao depósito na mesma instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.659,15 e em Abril de 2002 e a partir de Junho a Agosto de 2002 e Outubro de 2002 procedeu mensalmente ao depósito na referida instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.627,65, no mês de Dezembro de 2002 procedeu por, duas vezes, ao depósito na referida instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.627,65 cada uma, de Janeiro a Março de 2003 procedeu mensalmente ao depósito na referida instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.627,65, em Junho de 2003 procedeu por, duas vezes, ao depósito na referida instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.627,65 cada uma, em Agosto de 2003 procedeu por, duas vezes, ao depósito na referida instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.627,65 cada uma, em Setembro de 2003 procedeu por, duas vezes, ao depósito na referida instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.627,65 cada uma, a partir de Novembro de 2003 até Fevereiro de 2004 procedeu mensalmente ao depósito na referida instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.627,65 e a partir de Abril a Junho de 2004 procedeu mensalmente ao depósito na referida instituição da respectiva contrapartida mensal no valor de € 1.627,65 (resposta aos quesitos 10º e 28º da base instrutória).
Com data de 08.10.2001 e com carimbo dos correios de 03.12.2001, a Autora enviou à Ré uma carta na qual lhe dava conhecimento de que havia procedido ao depósito do montante pecuniário correspondente à contrapartida mensal relativa a três meses, a qual veio a ser devolvida com a indicação de “não atendeu” (resposta ao quesito 11º da base instrutória).
Em consequência da falta de licença de utilização das fracções para o exercício da actividade ali explorada, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia aplicou já diversas coimas à Autora (resposta ao quesito 15º da base instrutória).
E, a sua falta, pode implicar o encerramento do estabelecimento (resposta ao quesito 16º da base instrutória).
Em 15.11.2001 a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia solicitou à Ré que prestasse alguns esclarecimentos relativamente ao pedido de emissão de licença de utilização (resposta ao quesito 18º da base instrutória).
Aquando da celebração do acordo enunciado em 1) e 2), a Autora era conhecedora do facto referido em 5) (resposta ao quesito 20º da base instrutória).
Em 1997 a Autora realizou obras de construção civil nas fracções cedidas, tendo eliminado pelo menos parte da parede que dividia as duas fracções (resposta ao quesito 22º da base instrutória).
A licença de utilização não foi emitida para as duas fracções cedidas à Autora por se encontrarem em desconformidade com o projecto aprovado, encontrando-se a mesma emitida para as restantes fracções que compõem o prédio (resposta ao quesito 24º da base instrutória).
Para além dos depósitos das contrapartidas efectuados pela Autora e descritos em 10), em Julho de 2001 a Autora procedeu ao pagamento da contrapartida mensal acordada respeitante ao mês de Junho de 2001 (resposta ao quesito 27º da base instrutória).
APRECIANDO:
A. – DA APELAÇÃO DA AUTORA:
A. I
A primeira questão a ponderar prende-se com a natureza do contrato celebrado entre as partes.
Concluiu a sentença recorrida tratar-se de um contrato de arrendamento comercial.
Entende a apelante tratar-se de um contrato promessa de arrendamento para comércio.
Quanto a nós, desde já o adiantaremos, a factualidade apurada corrobora o acerto da decisão recorrida
Vejamos:
O presente contrato foi celebrado em 4 de Outubro de 1997, de imediato passando a A. locatária a usufruir do locado, dando início à respectiva actividade comercial, e a pagar as respectivas rendas, passando a Ré, por seu turno a emitir e a entregar à ré os recibos de quitação.
Antes do mais, importa ter presente que a qualificação jurídica dos factos é tarefa do julgador.
Assim, apesar de as partes qualificarem de contrato-promessa o escrito particular onde exaram tal cedência do locado, o certo é que os outorgantes nesse documento visaram uma cedência efectiva e imediata do imóvel em causa para a A., a fim desta aí passar a explorar o seu estabelecimento comercial de venda de pão, produtos de confeitaria e snack.
Contrato-promessa é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar, no futuro, determinado contrato (nº 1 do art. 410º CCivil).
Porque as partes não estão, por qualquer motivo, ainda em condições de poder celebrar certo contrato, vinculam-se a, no futuro, outorgar o contrato definitivo, mais concretamente a emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
Na situação presente, o que acontece é que as partes não se vincularam a celebrar no futuro um contrato de arrendamento, celebraram logo um contrato de arrendamento comercial, passando a ré a explorar o locado e a pagar as respectivas retribuições mensais, dando a autora quitação desse recebimento. Tendo ainda definido o objecto do arrendamento, o destino a dar ao locado, início do contrato, sua duração, montante da renda e data de pagamento.
Estão aqui claramente retratados os elementos caracterizadores de um contrato de arrendamento e de arrendamento comercial já que a actividade a desenvolver no arrendado era de venda de pão, produtos de confeitaria e snack.
Foi celebrado logo ab initio um contrato definitivo de arrendamento comercial.
O facto de inexistir licença de utilização à data da celebração do contrato, também não pode constituir motivo bastante para que não se considere como celebrado um contrato de arrendamento definitivo, porquanto não foi essa falta de licença que impediu a A. de exercer a sua actividade comercial no locado, em toda a sua extensão, gozando-a como verdadeira arrendatária.
Aliás, na senda do nosso entendimento, se configura a circunstância objectiva de as partes não terem feito qualquer alusão à falta de existência da licença como justificadora da celebração de contrato promessa de arrendamento, e não imediatamente do contrato definitivo de arrendamento.
Daí que o quesito 3º da base instrutória (A não realização da escritura referida em E) deveu-se ao facto de a Ré não ter exibido a licença de utilização?) tenha merecido a resposta negativa de “não provado”.
A necessidade da citada licença de utilização é um requisito formal do contrato de arrendamento, de menção necessária quando o seu objecto ou o seu fim o impliquem, sendo a sua falta impeditiva da celebração de contrato de arrendamento urbano, mas apenas através de escritura pública (cfr. art. 8º nº2 al. c) e 9º nº4, ambos do RAU, este último na redacção anterior ao Dec. Lei nº 64-A/2000 de 22.04)(1).
Ou seja, se antes da entrada em vigor deste DL nº 64-A/2000 a falta de menção da licença de utilização apenas impedia a celebração da escritura pública de arrendamento, só com a entrada em vigor desse diploma legal é que aquela falta de menção da licença de utilização passou a ser impeditiva da celebração do próprio contrato de arrendamento.(2)
Embora a falta de licença fosse obstáculo à realização de escritura pública, não foi esse o motivo determinante da celebração do contrato sob a designação de contrato promessa.
De outra forma, as partes disso fariam menção no contrato em causa, quiçá sujeitando a locadora a um prazo determinado para a obtenção de tal licença.
Com efeito, no contrato escrito em apreço não se deixaram quaisquer condições (gerais ou especiais), que viessem a disciplinar um futuro contrato a celebrar (definitivo).
O entendimento que ora sufragamos, de que não está em causa uma simples promessa de contrato de arrendamento, mas um verdadeiro contrato de arrendamento, atentos os termos do contrato em causa, está, aliás, também, em conformidade com as regras atinentes à interpretação das declarações negociais (cfr. arts. 236º e segs. do CC). Não vemos interpretação possível que não seja a de que as partes outorgantes quiseram celebrar um contrato de arrendamento - como efectivamente celebraram. É o que resulta da doutrina objectivista da declaração que manda que a declaração negocial deva valer com um sentido que um declaratário normal, colocado na real posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ela (nº 1 do citado art. 236º).
Podemos então concluir (3) “que ainda que as partes tenham denominado certo contrato como promessa de arrendamento, se vier a ocorrer a ocupação da coisa mediante certa retribuição mensal, tal situação deve definir-se como contrato de arrendamento(4).
A. II
DA NULIDADE DO CONTRATO
Aqui chegados, temos que o contrato de arrendamento para comércio era obrigatoriamente celebrado por escritura pública, nos termos da al. l) do nº 2 do art. 80º Código do Notariado, na redacção dada pelo Dec. Lei 40/96 de 7 Maio, formalidade igualmente exigida pela al. b) do nº 2 do art. 7º Regime de Arrendamento Urbano, normativos estes em vigor à data de celebração do contrato em apreciação.
Não obstante esta exigência formal ter sido posteriormente abandonada, passando, de acordo com o Dec. Lei nº 64-A/00 de 22 Abril, a exigir-se para este tipo de contrato apenas a forma escrita, o certo é que, segundo o estatuído no art. 12º C.Civil, a lei só dispõe para o futuro e, quando dispõe sobre as condições de validade formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos.
Daqui decorre que as condições de validade formal do presente contrato e seus efeitos são regulados pela lei em vigor à data da sua celebração.
Tendo o contrato sido celebrado em 4 de Outubro de 1997, era legalmente exigível a escritura pública para a sua celebração, tal exigência se mantendo actualmente.
A este respeito ensinou Baptista Machado(5), que “em princípio, o vício de que enfermava o acto constitutivo segundo a lei do tempo em que foi praticado não é sanado pela entrada em vigor da LN, ainda que esta dispense a forma prescrita pela LA ou não considere certo vício do consentimento fundamento bastante para a invalidação do acto; se, ao tempo da verificação do acto ou facto constitutivo, existia um impedimento à válida constituição da relação jurídica, ou não existia um outro facto que condicionava a eficácia constitutiva do primeiro, a LN que venha suprimir o dito impedimento ou dispense a eficácia constitutiva condicionante do segundo facto não pode sanar ou convalidar, sem retroactividade, o acto ou facto jurídico nulo, anulável ou irrelevante.
Tanto basta para se concluir que alteração sofrida pelo artigo 7º do R.A.U. no sentido da dispensa da escritura pública não sana a nulidade com a entrada em vigor da nova lei.
Não tendo sido observada esta formalidade, a declaração negocial enferma de nulidade, segundo o disposto no art. 220º C.Civil.
A. III
DO ABUSO DE DIREITO
Poderá a locadora, Ré ora apelada, arguir tal nulidade, ou ao fazê-lo incorrem em abuso de direito?
Sendo nulo o contrato de arrendamento comercial, terá a inquilina que abrir mão do imóvel objecto do contrato e restituí-lo à senhoria, em conformidade com o previsto no nº 1 do art. 289º C.Civil.
O abuso do direito está consagrado como figura geral no art. 334º do C. Civil que preceitua “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico desse direito”.
A atribuição de um direito subjectivo pelo direito objectivo não concede que o beneficiário dessa atribuição possa exercê-lo de qualquer modo. Os membros da comunidade jurídica devem agir segundo a boa fé, isto é, devem adoptar um comportamento de correcção e probidade, tanto na constituição das relações entre eles como no desempenho das relações constituídas.
‘Cada direito subjectivo tem os limites da sua própria definição, isto é, os limites decorrentes das faculdades e outras situações jurídicas cujo conjunto integra o conteúdo do direito, desenhado pela lei ou pelo negócio jurídico’(6).
A boa fé a que se refere o preceito do art. 334º do CC traduz-se na regra de conduta segundo a qual “o sujeito de direito deve actuar como pessoa de bem, honestamente e com lealdade”(7).
Os bons costumes traduzem-se “no conjunto de regras de convivência que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e correctas aceitam comummente(8), constituem o “conjunto de regras morais aceites pela consciência social” (9) de certa comunidade jurídica, consciência essa variável e contingente por natureza.
Os direitos subjectivos são atribuídos com determinada finalidade, como meios ou instrumentos de satisfação de interesses ou necessidades pessoais. É a finalidade económica e social do direito que explica a origem e justifica os limites que a lei traça no exercício dos mesmos. Cada direito possui uma função instrumental própria que justifica a sua atribuição ao titular e define o seu exercício.
Com a ‘reprovação do abuso do direito procura-se que se não desvirtue o verdadeiro sentido da norma abstracta’(10) que o confere; procura-se evitar o exercício anormal, em termos reprováveis, do direito próprio, só formalmente adequado ao direito objectivo e, portanto, sancionam-se os manifestos abusos no exercício do direito, numa direcção ilegítima ou para fim diverso daquele para que foi atribuído ao seu titular.
“A nota típica do abuso do direito reside na utilização do poder contido na estrutura do direito para a prossecução de um interesse que exorbita o fim próprio do direito ou do contexto em que ele deve ser exercido”(11).
A censura do exercício abusivo do direito não pretende, em certos casos e circunstâncias, suprimir ou extinguir o direito, mas apenas impedir que o seu titular use deste numa direcção ilegítima, antes manter o seu exercício em moldes adequados a um salutar equilíbrio de interesses, requerido pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito.
Pretende-se que, em certas circunstâncias concretas, um direito não seja exercido de forma a ofender gravemente o sentimento de justiça dominante na sociedade.
À verificação do exercício abusivo do direito “não é necessário que o agente tenha consciência do seu procedimento ser abusivo: basta que o seja na realidade”(12), mas impõe-se que o abuso seja manifesto, que o sujeito de direito ultrapasse de forma evidente ou inequívoca os limites traçados pela norma citada, não bastando que o exercício do direito cause prejuízos a outrem, visto que a atribuição de direitos traduz deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles conflituantes.
A boa-fé (normativa) referida no art. 334º citado, não é mais que uma regra de conduta, que impõe às pessoas um dever de agir com lealdade, correcção e honestidade ou, por outras palavras, é uma regra que impõe às pessoas o dever de lealdade nas relações e procedimento honesto, evitando causar lesão na esfera jurídica alheia e colaborando na realização ou, ao menos, não frustrando a satisfação das legítimas expectativas de outrem que fundadamente confiou em determinada conduta e nela assentou a sua actuação e investimento (protecção da confiança) - como se pode deduzir das normas dos art. 227º, 334º e 762º nº 2 do CC.
“A manifestação mais clara do abuso do direito é a chamada conduta contraditória (venire contra factum proprium) em combinação com o princípio da tutela da confiança (exercício dum direito em contradição com uma conduta anterior em que a outra parte tenha confiado, vindo esta com base na confiança gerada, e de boa fé, a programar a sua vida e a tomar decisões)” (13)
A censura do venire contra factum proprium supõe que o titular do direito criou naquele com quem entra em relação uma situação de confiança que veio a frustrar por conduta posterior contrária à que motivou essa confiança. A confiança digna de tutela deve ser objectivamente motivada, é aquela que resulta de uma apreciação objectiva do conjunto dos actos e comportamentos das partes no quadro económico e social em que se desenvolve o processo de constituição e exercício das relações jurídicas entre elas. Essa confiança deve basear-se em conduta da outra parte que, objectivamente considerada, revele intenção de se vincular a determinado modo de agir futuro, e foi com base nessa conduta concludente que a contraparte criou expectativas legítimas, nela confiando e investindo, orientando a sua vida em conformidade. Contraria o princípio da boa fé que alguém exerça um direito em contradição com conduta sua anteriormente assumida, frustrando as legítimas expectativas da outra parte que adquiriu convicção fundada de que aquele não viria a adoptar conduta contrária no futuro.
“A confiança digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo: numa conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura” (14)
Os “efeitos do abuso de direito nesta especial modalidade exige a verificação dos seguintes pressupostos:
1- Uma situação objectiva de confiança: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura;
2- Investimento na confiança: o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica surgem quando uma contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos se a confiança legítima vier e ser frustrada;
3- Boa fé da contraparte que confiou: a confiança do terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando de boa fé e tenha agido com cuidado e precaução usuais no tráfico jurídico”.
Assim sucederia no “exercício serôdio e desleal de um direito”, nas situações em que o seu titular “a) deixa passar longo tempo sem o exercer; b) com base neste decurso do tempo e com base ainda numa particular conduta do dito titular ou noutras circunstâncias, a contraparte chega à convicção justificada de que o direito já não será exercido; c) movida por esta confiança e com base nela, essa contraparte orienta em conformidade a sua vida, tomando medidas ou adoptando programas, de sorte que o exercício tardio e inesperado do direito lhe acarretará uma desvantagem maior do que o seu exercício atempado (Baptista Machado, em RLJ 118/228).(15)
‘O abuso do direito é uma forma de antijuricidade ou ilicitude’, daí que ‘as consequências do comportamento abusivo têm de ser as mesmas de qualquer actuação sem direito, de todo o acto (ou omissão) ilícito’(16).
Verificando-se uma situação de abuso ou de venire contra factum proprium, ao exercente pode ser negado o efeito pretendido, no caso dos autos, a declaração de nulidade do contrato de arrendamento por vício de forma.
Vêm-se entendendo que, mesmo nesta situação, invocando-se a nulidade do negócio, pode ser impedido o exercício do direito desde que “as circunstâncias apontem para uma clamorosa ofensa ao princípio da boa fé e do sentimento geralmente perfilhado pela comunidade, situação em que o abuso do direito servirá de válvula de escape no nosso ordenamento jurídico, tornando válido o acto formalmente nulo, como sanção do acto abusivo”, nomeadamente em situação de claro venire contra factum proprium, manifestamente lesivo da boa fé.(17)
Voltando ao nosso caso, diremos então ser uma realidade, como acima referido já ficou, que o presente contrato de arrendamento é nulo por inobservância do formalismo legalmente prescrito.
Acontece, porém, que este contrato foi celebrado em 4 de Outubro de 1997, tendo logo a A. passado a ocupar o arrendado e dando início à respectiva actividade comercial, pagando desde então as rendas acordadas, e realizando obras no locado com vista ao exercício da sua actividade comercial.
Nunca, em momento anterior ao da instauração do presente pleito, a Ré locadora arguiu a nulidade que ora invoca.
Fá-lo agora, quando a A. arrendatária pretende imputar-lhe as responsabilidades decorrentes do facto de, na sua qualidade de senhoria, não ter logrado a obtenção da licença de utilização.
O contrato durou cerca d 4 anos sem que a Ré questionasse a sua validade. Permitiu que a A. nele fizesse obras e desenvolvesse a sua actividade comercial, em pleno.
Para alem disso, não fora diligente na obtenção da licença de utilização.
Parece-nos, pois, que a Ré locadora apelada, ao invocar agora a nulidade do contrato, assume um comportamento claramente contraditório com a conduta anteriormente revelada. E essa conduta foi de molde a criar na inquilina a justificada expectativa de que não lançaria mão deste meio para impedir que ela continuasse a usufruir o arrendado.
Quem assim actua para depois vir tirar proveito de um tal comportamento, viola as mais elementares regras de sã convivência por que as pessoas de bem devem pautar os seus actos, não podendo tal actuação ser justificada com a prévia pretensão que a A. recorrente deduz nos presentes autos.
Nesta situação há manifesto abuso do direito por parte da A., o que impede o exercício do direito de pedir a declaração de nulidade do contrato por inobservância de forma e, por essa via, conseguir a devolução do arrendado.
[Num parênteses, diremos que não tem sido pacífica a questão de saber se o abuso de direito pode neutralizar a arguição da nulidade por vício de forma.
Em favor da sua inadmissibilidade argumenta-se, essencialmente, com razões de interesse e ordem públicas relacionadas com a certeza e segurança que devem presidir à celebração dos negócios jurídicos.
Terá a parte contra quem a arguição é feita de se contentar com pedir indemnização pelo interesse negativo decorrente da celebração do contrato nulo.
Neste sentido se pronunciaram Pires de Lima e Antunes In Código Civil Anotado, em anotação ao art. 227º, I, pág. 216, e Ac. S.T.J., de 2002/01/170, in C.J.,X-1º-48(Ac. S.T.J.).
Já Meneses Cordeiro, in Da Boa Fé no Direito Civil, II, pág. 795 e Vaz Serra, in R.L.J., 115º-187, defendem que nem sempre a nulidade formal deve prevalecer sobre a ilegitimidade do exercício do direito em consequência do abuso. Também são neste sentido os Ac. S.T.J., 98/11/12 e R.P., de 2004/04/12, in CJ, VI-3º,110 (Ac. STJ) e XXIX-2º,188, respectivamente.]
Pensamos, todavia, que a posição aqui defendida conduz a uma solução mais justa e equilibrada, neutralizando o exercício de um direito que contraria claramente os princípios da boa fé e que salvaguarda a relação de confiança criada entre as partes no contrato sub judice.
Procede, assim, nesta parte, a apelação da A., nessa parte merecendo ser revogada a sentença recorrida.
A. IV
DA RECLAMAÇÃO DA APELANTE A. CONTRA A DECISÃO DA MATÉRIA DE FACTO.
Neste âmbito, sustenta a apelante que não vislumbra como possa o Tribunal recorrido ter dado como assente que a recorrida ao tempo da celebração do contrato promessa de arrendamento sabia que para as fracções em apreço ainda não tinha sido emitida licença de utilização.
Para tanto, invoca que a única testemunha – D………., que esteve presente na assinatura daquele contrato garantiu em audiência de discussão e julgamento que os Sócios da recorrida garantiram a existência de tais licenças.
Apreciando, diremos que, para além de a factualidade em causa não ter a virtualidade de alterar, nem a decisão recorrida nem a nossa decisão, que em parte alterou aquela, porquanto a sua comprovação ou não é indiferente à qualificação do contrato, à verificação da nulidade do mesmo por vício de forma, e à análise do abuso de direito.
Para além, disso, sempre adiantaremos que, querendo a apelante pôr em causa a decisão da matéria de facto, com base em depoimento testemunhal gravado em audiência de julgamento, sempre deveria proceder de harmonia com o disposto no art. 690º-A, nºs 1 e 2, 712º nº 1 e 2, e 522º-C, todos do CPC, na redacção emergente do DL nº 183/2000 de 10 de Agosto, o que não fez, limitando-se a apontar genericamente a testemunhas que prestou depoimento que, a seu ver, deveria ser valorado em sentido diverso pelo tribunal recorrido, sem consignar, mediante transcrição, o excerto ou excertos do referido depoimento, em seu entender preponderante.
Com efeito, ao conceder a possibilidade de recurso sobre a decisão da matéria de facto com base no depoimento de determinada testemunha, o legislador exige que o recorrente, para além de indicar a testemunha, indique com rigor em que excerto do seu depoimento baseia a sua pretensão, necessariamente transcrevendo-o, admitindo-se que o faça por recurso ao discurso indirecto, e precisando o início e termo de respectivo registo magnético, por referência à numeração consignada na acta da audiência de julgamento.
A apelante assim não procedeu, pelo que não pode a apelação deixar de improceder nesta parte.
A. V
Posteriormente, sustenta a apelante que não vislumbra a razão de ciência de não se ter dado como assente o não pagamento das rendas referentes aos meses de Fevereiro e Março de 1998, quando dos autos resultam os respectivos recibos.
Reporta-se tal questão á resposta negativa de “não provado”que foi dada ao quesito 26º da base instrutória, com a seguinte redacção: “ A Autora procedeu ao pagamento da contrapartida pecuniária mensal acordada relativa aos meses de Fevereiro de Março de 1998?”
A Senhora Juíza fundamentou tal resposta negativa nos termos seguintes:
“… o tribunal não ficou esclarecido se a contrapartida pecuniária relativa aos meses de Fevereiro e Março de 1998 foi efectivamente liquidada pela Autora. De facto, pese embora estejam juntos aos autos a fls. 92 e 94 os pretensos recibos, certo é que atento o teor dos cheques juntos aos autos a fls. 259 e 428 dos autos e a explicação dada, nesta parte, pela referida testemunha D………., bem como pela testemunha E……….. que confirmou a existência de dois meses de renda em atraso, o Tribunal ficou com fundadas dúvidas se efectivamente os meses em causa foram pagos pela Autora, motivo pelo qual se respondeu negativamente ao quesito em causa”.
Aquele quesito foi corresponde à alegação feita pela Ré reconvinte, no âmbito da pretensão reconvencional por si deduzida, de que a A. não procedera ao pagamento das ditas rendas, pelo que deve o contrato de arrendamento ser resolvido.
Tecendo aqui alguns considerandos sobre o ónus da prova, diremos, citando o Ac. do STJ, de 23.05.96 (18), que, em homenagem ao princípio dispositivo, a adução do material de facto a utilizar pelo Juiz para a decisão do litígio só compete às partes: a estas é que corresponde proporcionar ao Juiz, mediante as suas afirmações de facto (não notórias) a base factual da decisão. Cada uma das partes suporta, em resultado do princípio dispositivo, um ónus de afirmação (alegação).
Decidir que o ónus de afirmação incumbe a uma das partes significa que será julgado o pleito contra si, se os não alegados forem indispensáveis à sua pretensão.
O problema do ónus de afirmação (quem corre o risco da falta de alegação de factos indispensáveis para decidir o pleito em certo sentido) não deixa de ser idêntico ao do ónus da prova (quem corre o risco de o facto alegado se não considerar provado), uma vez que ambos têm na base os princípios da igualdade das partes e da exclusão do non liquet.
Estes critérios, em conformidade com o artigo 342º do Código Civil, sintetizam-se no seguinte: ao autor cabe a afirmação dos factos que, segundo a norma substantiva aplicável, servem de pressuposto ao efeito jurídico pretendido. O autor terá assim o ónus de afirmar os factos (constitutivos) correspondentes à situação de facto (Tatbestand) traçada na norma substantiva em que funda a sua pretensão. Ao réu incumbirá, por sua vez, a afirmação dos factos correspondentes à previsão (abstracta) da norma substantiva em que baseia a causa impeditiva, modificativa ou extintiva do efeito pretendido pelo autor. Compete-lhe, portanto, a prova dos factos impeditivos ou extintivos da pretensão da contraparte determinados de acordo com a norma em que assenta a excepção por ele invocada; ao autor incumbirá, depois, a afirmação dos factos correspondentes à previsão da norma substantiva em que baseia o afastamento da causa impeditiva, modificativa ou extintiva do efeito pretendido pelo réu.
No caso vertente, tendo presente que o pagamento não se presume, tendo a Reconvinte alegado a falta de pagamento de rendas, tendo em vista o decretamento da resolução do contrato de arrendamento, cumpria à A. reconvinda provar o facto impeditivo de tal resolução – o pagamento de tais rendas.
O pagamento, como facto extintivo do direito do Autor, nos termos do art. 342º nº 2 do CC, haverá de ser provado pelo Réu(19).
“É ao devedor que incumbe provar o cumprimento das obrigações(20).
“É o devedor que tem que provar que cumpriu a obrigação e não ao credor que demonstrar a inexecução da obrigação e isto face a que o cumprimento não é, em regra, objecto de presunção legal; como se costuma dizer “o pagamento em direito não se presume”…”(21)
Não existindo qualquer presunção de cumprimento aquela obrigação de pagamento da rendam naturalmente que, por força do disposto no art. 342º nº 2 do CC, é ao devedor que incumbe a prova de tal pagamento – o facto extintivo da obrigação. Não logrando fazer tal prova em acção contra si proposta e encontrando-se provado que o locador lhe proporcionou o gozo da coisa locada, deverá o locatário ser condenado ao pagamento das rendas peticionadas.(22)
É o que se passa no nosso caso - não tendo conseguido a Ré arrendatária provar o pagamento das ditas rendas, vem reclamar contra a decisão do tribunal, apontando documentos e também a testemunha D………. .
Não tendo procedido da forma processualmente adequada para que, ao abrigo do art. 712º do CPC, possa este Tribunal alterar a decisão da matéria de facto com base no depoimento testemunhal apontado, tal como deixamos dito na análise do ponto IV deste Acórdão, também nos parece que os documentos invocados são por si insuficientes para que possamos, com a segurança e certeza relativas que se nos impõe, alterar a decisão do Tribunal recorrido.
De facto, tal como resulta da fundamentação à resposta negativa ao quesito 26º, teve a Senhora Juíza ao seu dispor não só os documentos que constam dos autos, mas também os depoimentos das testemunhas que ali refere, sendo da conjugação de tais meios probatórios que resulta o estado de incerteza em que ficou, que redunda na falta de demonstração de um facto cujo ónus incumbia à A., e como tal não poderá deixar de ser valorado contra si.
Uma vez que os recibos de fls. 92 e 94, e os cheques de fls. 259 e 428 são meios de prova claramente insuficientes para que este Tribunal possa inverter a decisão do quesito em causa, não pode a apelação deixar de improceder neste aspecto, mantendo-se a resposta negativa do quesito 26º.
A. VI
Ainda no âmbito da impugnação da decisão da matéria de facto, sustenta a apelante A. que “não se concebe que se tenha dado como assente que a recorrente não pagou as rendas a partir de Julho de 2001, se foi dado como assente que em Outubro a recorrente depositou 3 rendas no valor de 960 contos, que diriam necessariamente respeito aos meses de Agosto, Setembro e Outubro), e que a partir de Novembro de 2001 procedeu ao depósito da renda acordada, acabando por afirmar que, referindo-se as rendas ao mês corrente, quando muito, teria ficado por pagar a renda referente ao mês de Julho de 2001.
Analisando, verificamos que a questão se reporta aos quesitos 10º, 27º e 28º.
Ponderando o teor dos quesitos, as respostas que os mesmos mereceram, a fundamentação precisa e reveladora de toda a atenção dedicada pelo Tribunal a todos os meios de prova, maxime os documentais (no que a tais quesitos respeita), diremos, também aqui, que não dispomos de elementos seguros que nos permitam derrogar a decisão da matéria de facto ora posta em causa, pelo que não improcederá a apelação, também em relação a este aspecto.
Diz a apelante que “tal prova” - a falta de pagamento da renda do mês de Julho, cabia à recorrida, “o que não aconteceu”.
Como vimos, a prova do pagamento, já que este não se presume, cabe ao devedor, o que equivale a dizer que cabia à A. arrendatária provar o pagamento de tal renda de Julho de 2001.
Não o tendo feito, sibi imputat – a falta de prova será contra si valorada.
A. VII
Posteriormente ainda, impugna a apelante “as contas da M. ma Juíza a quo efectuadas no facto 10 dado como assente na douta sentença, se dos autos e concretamente dos documentos juntos pela Caixa Geral de Depósitos (não impugnados por qualquer da partes) resultam todos os depósitos efectuados pela recorrente em conta aberta em nome da Recorrida.
Analisando a questão, afigura-se-nos que o ponto 10 da matéria de facto provada, constante da sentença, e bem assim do relatório da factualidade provada deste Acórdão, não retratam qualquer tipo de contas, retratando sim o teor dos documentos comprovativos dos depósitos das rendas pela A. locatária na CGD a favor da Ré locadora, não se verificando qualquer lapso, nem este sendo apontado pela recorrente.
Não se trata de contas, mas sim de factos apoiados em documentos, sendo que nenhum desses factos é posto em causa pela recorrente.
Improcederão, como tal, as conclusões da apelante em tal quadro expendidas.
A.VIII
Seguidamente, sustenta a apelante que a Ré apelada litigou de má-fé.
Em síntese, diremos que, atento o disposto nos art. 456º nº 2, 266º e 266º - A, todos do CPC (a cuja transcrição nos dispensamos de proceder), actua com má fé (material) a parte que, com dolo ou negligência grave, para convencer o tribunal de um facto ou pretensão que sabe ilegítima, distorce ou deturpa a realidade por si conhecida ou omite factos relevantes para a decisão, violando conscientemente o dever de verdade, bem como a que deduz oposição cuja falta de fundamento não pode ignorar ou fizer do processo uso reprovável (instrumental), entorpecendo a acção da justiça, sendo que a sanção por litigância de ma fé exige a verificação de dolo ou negligência da parte que tal conduta adopta, o que não sucederá, normalmente, com a lide temerária ou ousada, ou mesmo assente em erro grosseiro, com a dedução de pretensão ou oposição cujo decaimento se verificou por mera fragilidade da prova, e da incapacidade de convencer o tribunal da realidade trazida a julgamento, ou mercê da discordância na interpretação e aplicação da lei aos factos.
A simples proposição de uma acção ou contestação, embora sem fundamento, pode não constituir uma actuação dolosa ou mesmo gravemente negligente.
A incerteza da lei, a dificuldade em apurar os factos e os interpretar, podem levar as consciências honestas a afirmar um direito que não possuem e a impugnar uma obrigação que devem cumprir. O que releva é que as circunstâncias devam levar o tribunal a concluir que a parte apresentou pretensão ou fez oposição conscientemente infundada(23).
Só quando o processo fornece elementos seguros da conduta dolosa ou gravemente negligente deverá a parte ser sancionada como litigante de má fé, o que pressupõe prudência do julgador, sabendo-se que a verdade judicial é uma verdade relativa, não só porque resultante de um juízo em si mesmo passível de erro, mas também porque assente em provas, como a testemunhal, cuja falibilidade constitui um conhecido dado psicológico(24).
Analisando o nosso caso, não nos restam dúvidas de que a factualidade invocada pela apelante, bem como a que resultou provada, não evidencia qualquer litigância de má-fé da Ré, pelo que também aqui decairá a presente apelação.
A. IX
Por último, sustenta a apelante que a sentença recorrida não aplicou correctamente as normas de direito aos factos provados.
Vejamos:
Como acima consignámos, pediu a A. que:
Ré seja condenada no pagamento de todas as coimas que foram e forem aplicadas à Autora devido à falta de licença de utilização das duas fracções – “J” e “K” do prédio identificado em 1º da petição inicial desde 04.10.1997 até à obtenção de licença de utilização das referidas fracções.
A Ré seja condenada no pagamento de uma indemnização mensal a favor da Autora na importância de € 12.469,95, caso a C.M.V.N. Gaia venha efectivamente a ordenar o encerramento do citado estabelecimento comercial que funciona nas fracções “J” e “K”, por cada mês em que aquele estabelecimento se encontrar encerrado devido à falta de licença de utilização.
Seja ordenado o cativo das quantias depositadas pela Autora a favor da Ré a título de renda na caixa geral de depósitos, para garantia do pagamento das coimas aplicadas à Autora pela Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia, devido à falta de licença de utilização das fracções “J” e “K” do prédio identificado em 1º da petição inicial.
A Ré seja condenada a celebrar com a Autora a escritura de arrendamento comercial, nos termos e condições em que se
comprometera no contrato promessa de arrendamento comercial, datado e assinado em 04.10.1997, no prazo de 30 dias após a obtenção da licença de utilização das referidas fracções.
Em relação à primeira questão, resulta da factualidade provada que “em consequência da falta de licença de utilização das fracções para o exercício da actividade ali explorada, a Câmara Municipal de Vila Nova de Gaia aplicou já diversas coimas à Autora (facto 12º supra), e que a licença de utilização não foi emitida para as duas fracções cedidas à Autora por se encontrarem em desconformidade com o projecto aprovado, encontrando-se a mesma emitida para as restantes fracções que compõem o prédio (facto 17º supra).
Como acima ficou dito, a licença constitui um requisito formal do contrato de arrendamento, cuja falta, para além de impeditiva da celebração de escritura pública do contrato de arrendamento(25), constitui requisito de funcionalidade do estabelecimento comercial, uma vez que se destina a assegurar a conformidade do uso previsto nas normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido (art. 62º do Dec. Lei nº 555/99 de 16.12, com as alterações do Dec. Lei nº 177/2001 de 4 de Junho), visando assegurar o efectivo cumprimento das condições de salubridade, segurança e solidez do edifício em que o locado está instalado.
Da fundamentação dada à resposta ao quesito 24º, de resultou o apuramento do facto 17º supra transcrito, resulta que essa resposta se baseou nos documentos de fls. 217 e 218, 324 e 329 dos autos.
Ora, cabendo a obtenção de licença à Ré locadora, como “titular do processo de obras”, tal como resulta do disposto no art. 26º do Dec. Lei nº 445/91 de 20 de Novembro mencionado na certidão camarária de fls. 217, estando aí afastada a possibilidade de tal licença ser requerida por arrendatário, menos certo não é que a não concessão de licença se ficou a dever ao facto de as duas fracções cedidas à Autora por se encontrarem em desconformidade com o projecto aprovado, em virtude de a A., em 1997, ter realizado obras de construção civil nas fracções cedidas, tendo eliminado pelo menos parte da parede que dividia as duas fracções (facto 24º supra), pelo que não pode a apelada locadora ser responsabilizada por um prejuízo sofrido pela locatária, que só a esta é imputável, porque resultante de vício do prédio por si causado.
Assim sendo, não poderá tal pretensão deixar de improceder.
Quanto às alíneas b) e c) do pedido, revela-se óbvio o seu decaimento, face à improcedência do anteriormente analisado, de que estes dependiam.
No tocante às demais alíneas do pedido, sempre o seu julgamento dependerá do julgamento prévio do pedido reconvencional, para além do que ficou feito na sentença (por via da nulidade do contrato), tendo agora presente o entendimento acima exposto no sentido da validade do contrato de arrendamento, e bem assim o recurso subsidiário interposto pela Ré locadora.
B.
DA APELAÇÃO DA RÉ
Passemos então à apreciação da apelação subsidiária da Ré, formulada nos termos do art. 684º - A do CPC.
B. I
Da nulidade da sentença, nos termos do art. 668º nº 1 al. c) do CPC:
Num primeiro momento da sua apelação, a Ré, apoiada na celebração de um verdadeiro contrato de arrendamento com a A., sustenta que a sentença recorrida não conheceu, como devia, dos pedidos formulados em sede reconvencional, em virtude de ter considerado nulo o contrato celebrado entre as partes.
Invoca ter sido cometida a nulidade a que se reporta o art. 668º nº 1 alínea c) do CPC.
Vejamos:
Dispõe este normativo nos termos seguintes:
“É nula a sentença quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão”.
Como ensina o Professor Antunes Varela(26), “ nos casos abrangidos pelo art. 668º nº 1 al. c), há um vício real de raciocínio do julgador...: a fundamentação aponta num sentido; a decisão segue caminho oposto ou, pelo menos, direcção diferente”(27).
No caso vertente a Senhora Juíza analisou a matéria de facto provada e subsumiu-a ao direito aplicável, entendendo existir nulidade do contrato celebrado, por vício de forma, sem que no seu raciocínio se vislumbre qualquer vício lógico, constituindo a decisão a consequência da fundamentação fáctica e inerente fundamentação jurídica pela mesma vertida na decisão recorrida.
De facto, tendo optado pela solução de nulidade do contrato, considerou aquela julgadora, de imediato, ficar “prejudicada a apreciação dos pedidos reconvencionais formulados pela Ré supra descritos sob as al. a) a d)”.
E bem, porquanto estes pedidos têm como pressuposto a validade do contrato de arrendamento, e, à uma, a denúncia, e, à outra, a resolução de tal contrato.
Improcede assim, a invocada nulidade.
B. II
Da denúncia do contrato de arrendamento.
Pretende a Ré exercer a denúncia do contrato de arrendamento comercial em causa nestes autos, ao abrigo do art. 117º do RAU.
Para tanto, diz que, por notificação judicial avulsa requerida em 28-9-2001, recebida pela Apelante em 2-10-2001, denunciou validamente o referido contrato para o termo do seu prazo, ou seja, para o dia 30-9-2002, facto este que resultou apurado (nº 6 supra).
Mas será operável a pretendida denúncia?
Vejamos:
Dispõe o art. 117º do RAU:
As partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes.
Aos contratos para comércio ou indústria de duração limitada, celebrados nos termos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98º a 101º, salvo o disposto no artigo seguinte.
Por seu turno, assim dispõe o art. 118º do mesmo diploma:
Os contratos de arrendamento a que se refere o artigo anterior renovam-se automaticamente no fim do prazo, por igual período, se outro não estiver expressamente estipulado, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.
As partes podem livremente convencionar um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, desde que a respectiva cláusula seja reduzida a escrito.
Nos termos do art. 98º :
As partes podem estipular um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto escrito do contrato, assinado pelas partes.
O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos.
…
Finalmente, é a seguinte a redacção do art. 100º:
Os contratos de duração limitada celebrados nos termos do art. 98º renovam-se, automaticamente, no fim do prazo e por períodos mínimos de três anos, se outro não estiver especialmente previsto, quando não sejam denunciados por qualquer das partes.
A denúncia referida no número anterior deve ser feita pelo senhorio mediante notificação judicial avulsa do inquilino, requerida com uma ano de antecedência sobre o fim do prazo ou da sua renovação.
…
…
Com os contratos para habitação chamados de duração limitada dá-se uma ruptura do princípio da renovação obrigatória do contrato de arrendamento, que passa a poder ser livremente denunciado por senhorio e arrendatário no fim do período de vigência.
Pretendeu-se, com eles, restituir ao arrendamento a sua fixação temporária essencial(28).
O art. 117º e os seguintes vieram permitir, também, para o futuro, a celebração de contratos de arrendamento urbano de duração limitada para comércio ou indústria, com prazo mínimo de cinco anos e sem prazo balizado para a renovação, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes
Nos termos contratuais, dispõe o PARÁGRAFO PRIMEIRO nos termos seguintes:
“ O prazo é de cinco anos, com início em um de Outubro de 1997, sendo renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, enquanto não houver denúncia nos termos legais, tudo nos termos do art. 117º do Regime de Arrendamento Urbano”.
Será a denúncia operável nos termos pretendidos pela Reconvinte?
De uma leitura directa e simplista da cláusula contratual poderíamos ser levados a considerar que as partes quiseram, de facto, submeter o contrato ao prazo de duração de 5 anos, bastando a sua denúncia nos termos do art. 117º para que este logo pudesse operar, já que consignaram o prazo de cinco anos e bem assim a eventual denúncia nos termos do art. 117 do RAU..
Contudo, exigindo a lei que a fixação temporária do contrato seja essencial, o que quer dizer absolutamente importante, substancial, vital para o contrato em causa, e para as expectativas que sobre o contrato são criadas pelas partes, já penderemos mais no sentido de que essa essencialidade não se verifica na cláusula em apreço.
Pese embora esta nossa última asserção, entendemos que a essencialidade ou não da fixação temporária do prazo de vigência do contrato, sempre deverá depender da percepção ou compreensão que as partes, maxime a arrendatária, através dos seus legais representantes, tivera do conteúdo dessa mesma cláusula contratual, sendo possível que nem tenha sido compreendido o alcance da mesma, tal como é alegado nos art. 33º a 35º da réplica, em sede de contestação à reconvenção formulada pela Ré, quando é dito que “jamais a A. teve consciência ou lhe foi explicado que aquela, na pessoa dos seus sócios, havia assinado um contrato de arrendamento de duração limitada, porque se assim fosse, não valeria a pena investir nas fracções arrendadas, várias centenas de milhares de contos (e que ainda hoje se encontram a pagar), para no fim de 5 anos, ter de abandonar tais instalações”, mais dizendo que “como os sócios da R. sabem, os sócios da A. são pessoas de fraca formação académica, e como tal jamais foi explicado pelos sócios da primeira, que aquele contrato era um contrato de duração limitada e que findos os 5 anos, se aquela pretendesse, poderia cessar os efeitos de tal contrato”.
Esta matéria de facto revela-se de extrema e decisiva importância para aquilatar até que ponto fora estabelecido entre as partes a duração “essencial” de 5 anos para o contrato entre si celebrado, uma vez que se o mesmo foi assinado pelos sócios da Ré sem compreenderem ao alcance da mesma, dessa maneira estando a sua vontade viciada, cai por terra a pretensão de denúncia da Ré.
Assim, ao abrigo do art. 712º nº 4 do CPC, determina-se a ampliação da matéria de facto, devendo aquela factualidade, que não fora vertida na base instrutória, sê-lo agora, a fim de ser julgada conscienciosamente a pretensão da Ré reconvinte, de denúncia do contrato de arrendamento.
B. III
Num último momento cumpre-nos avaliar a peticionada resolução do contrato de arrendamento, em sede reconvencional, por falta de pagamento de rendas, nos termos do art. 64º nº 1 al. a) do RAU.
Dispõe este normativo que “o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório.
Como acima já ficou dito (ponto V deste Acórdão), tendo a Ré invocado a falta de pagamento das rendas relativas aos meses de Fevereiro e Março de 1998, e ainda o referente ao mês de Julho de 2001, não logrou a A. arrendatária fazer a prova de tal pagamento, facto extintivo (art. 342º nº 2 do CC) do direito à resolução do contrato de arrendamento que aquela pretende fazer valer em sede reconvencional.
Não tendo logrado a prova do pagamento das rendas, essa falta de prova equivaleria à demonstração da falta de pagamento, pois deveria ser ponderada em desfavor da A.
Assim, tenderíamos a concluir que deverá funcionar aquele mecanismo resolutivo.
Contudo, a A. invocou a caducidade do direito de resolução da Ré, no art. 46º da réplica, excepção que não fora apreciada e julgada na 1ª instância, uma vez que o tribunal recorrido prismou toda a sua decisão a partir da nulidade do contrato de arrendamento por vício de forma, ficando assim prejudicada a apreciação do pedido reconvencional que tivesse como pressuposto a validade do contrato, designadamente com fundamento em denúncia e resolução por falta de pagamento de rendas.
Cumprindo-nos proceder a tal julgamento, não nos ficam dúvidas quanto á invocada caducidade, nos termos do art. 65º do RAU, cujo nº 1 prescreve que “a acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade”.
De facto, estando não pagas as rendas de Fevereiro e Março de 1998 e a renda de Julho de 2001, e tendo a reconvenção sido instaurada em 29 de Outubro de 2002, encontra-se claramente caducado a presente acção de resolução da Ré reconvinte.
Improcede, assim, a pretensão resolutiva da Apelante reconvinte.
Nada obsta, porém, a que a condenação da A. se mantenha quanto ao pagamento destas rendas, uma vez constatada sua falta de pagamento.
Não procedendo, pelo menos por ora, nem a denúncia do contrato nem a sua resolução, não sendo a A., por conseguinte, condenada a entregar o locado à Ré, não tem cabimento a pretensão reconvencional deduzida sob a al. D) supra referida.
A. X - (Regresso à Apelação da A.)
Aqui chegados, improcedente a apelação da Ré, cumpre-nos regressar á apreciação do pedido d) formulado pela apelante A. – de condenação da Ré a celebrar com a A. a escritura de arrendamento comercial, nos termos e condições em que se comprometera no contrato promessa de arrendamento comercial, datado e assinado em 04/10/1997, no prazo de 30 dias após a obtenção da licença de utilização das referidas fracções.
Tal ponderando, diremos que a apreciação desta pretensão, sempre dependerá do resultado do julgamento que vier a ser feito relativamente à pretensão de denúncia do contrato de arrendamento na sequência da ampliação da matéria de facto que acima determinámos, uma vez que, se a denúncia proceder fica obviamente prejudicada esta pretensão, o inverso se verificando se a denúncia improceder, devendo neste caso proceder esta pretensão, uma vez que é evidente o direito da A. ver outorgada a escritura pública do contrato de arrendamento celebrado, uma vez que tal escritura pública, aplicável que é a lei ao tempo da celebração, e não a lei nova, é ainda hoje uma exigência legal (tal como acima ficou dito).
O julgamento desta pretensão será feito pelo Tribunal recorrido, após a repetição do julgamento, tão só em relação à matéria de facto cuja ampliação se determinou neste Acórdão.
DECISÃO
Por todo o exposto, julgo parcialmente procedente a apelação da A., e improcedente a apelação da Ré reconvinte, revogando-se a sentença recorrida, com excepção da condenação da A. a pagar à Ré as rendas relativas aos meses de Fevereiro e Março de 1998 e Julho de 2001, mais se determinando a ampliação da matéria de facto, relativamente aos factos alegados nos artigos 33º e 35º da réplica (na parte, com vista ao julgamento do pedido reconvencional de denúncia do contrato de arrendamento, após o que será também julgado pedido formulado em d) pela A.
Custas pela parte vencida a final.
Porto, 09 de Novembro de 2006
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
_____________________________________
(1) Vide Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 193 e Ac. RP de 14.05.2001, proc. nº 0150441, in www.dgsi.pt.
(2) A falta da aludida licença apenas se destina a verificação da conformidade do uso previsto nas normas legais e regulamentares aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim pretendido (art. 62º do DL nº 555/99, de 16.12 ; - ver ainda o anterior art. 26º, nº2 do Dec. Lei nº 445/01, de 20.11).
Visa-se assegurar o efectivo cumprimento das condições de salubridade, segurança e solidez dos edifícios em função do uso a que se destinam.
(3) Acs. da Relação do Porto de 03.12.87, Bol. M.J. 372, pág. 467 e da Relação de Lisboa de 19.01.1979, Col. Jur. 1979, 1, 96;
(4) Vide também Aragão Seia, in Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, pag. 53, nota 2.
(5) Sobre a aplicação no tempo do Novo Código Civil”, pag. 71.
(6) Pessoa Jorge, Ensaio Sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, 196.
(7) Cunha de Sá, Abuso do Direito, 171.
(8) Almeida e Costa, in Direito das Obrigações, 3ª ed., pag. 62.
(9)Manuel Andrade, Teoria Geral do Direito Civil, II/341.
(10)Pessoa Jorge, ob. cit., 198, em nota.
(11) C.C.Anotado, I, 3ª Ed., 297, de P. Lima e A. Varela.
(12) G. Telles, Direito das Obrigações, 3ª ed., 6.
(13)Ac. STJ, de 17/11/04, proc. 04S2603, in www.dgsi.pt.
(14) Baptista Machado, Tutela da Confiança e venire contra factum proprium, RLJ/118/171.
(15) Como se escreve, em síntese, no Ac. RP, Col./1998/II/194, em consonância com o trabalho de Baptista Machado atrás referido,
(16) J. Coutinho de Abreu, Do Abuso do Direito, 76, e, em idêntico sentido, P. Lima e A. Varela, CCAnotado, 4ª Ed. I/299-300.
(17) (Ac. STJ, de 30/10/03, proc. 03B3125, e neste sentido, também Ac. STJ, de 2/7/96, proc. 96A136, e doutrina neste citada, ambos in www.dgsi.pt.
(18) In www.dgsi.pt.
(19) Ac. RL de 4.7.1995, CJ, 1995, 4º, 69.
(20) Pessoa Jorge, Obrigações, 1966, 34.
(21) Galvão Telles, Obrigações, 3ª ed., 279.
(22) Ac. RE de 7.5.1998, in BMJ 477, 584.
(23) Alberto dos Reis, Código de processo Civil Anotado, II, 236.
(24) Ac. STJ de 11.12.2003, processo nº 03B3893, in www.dgsi.pt.
(25) Considerando a data de outorga do contrato (4.10.1997), porquanto actualmente, face à redacção conferida aos art. 8º e 9º do RAU pelo Dec. Lei nº 64 – A /2000 de 22.04, a falta de licença passou a ser impeditiva da celebração do próprio contrato de arrendamento.
(26) Manual de Processo Civil, 2ª edição, pag. 690.
(27) No mesmo sentido vide Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil, Vol. V, pag. 141.
(28) Ver preâmbulo do Dec. Lei nº 321-B790 de 15 de Outubro. Aragão Seia, em anotação ao art. 98º do RAU, in Regime do Arrendamento Urbano, 7ª ed., pag. 619.