Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO DO CONTRATO
MORA
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II - A declaração de resolução do contrato é uma declaração receptícia.
III - Alegando a parte que resolveu o contrato, que não foi feita prova de que a carta que enviou foi recebida pela contraparte, mesmo inexistindo tal prova, o certo é que com a citação para a acção, a Ré ficou a saber, a um tempo, da resolução do contrato e o do pedido (incompatível) de execução específica, cabendo ao Tribunal aferir da validade substancial de tais pedidos contraditórios.
B………. e C………., intentaram em 6.6.2005 pelas Varas Cíveis da Comarca do Porto, – .ª Vara – acção declarativa de condenação, com processo ordinário contra:
D………., Ldª.
Pedindo a condenação da Ré a:
a) ser produzida sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial, para concretizar a venda das fracções autónomas “V” e “HQ”, construídas na Rua ………., ………., ………., ………., freguesia de ………. – correspondente à unidade A.. e lugar de estacionamento do Bloco . – e as fracções “CS” e “HR” – correspondente à unidade C9 e o lugar de estacionamento, de modo a considerar o contrato prometido como realizado, por força da sentença;
b) a ré condenada a entregar aos Autores todas as rendas recebidas e a receber em virtude da celebração dos contratos de arrendamento celebrados das fracções “V” e “HQ”, “CS” e “HR”, cuja execução se relega para execução de sentença.
Alega que celebrou com a Ré contrato-promessa de compra e venda que tem por objecto as referidas fracções.
Alega o não cumprimento (mora) ao não realizar o contrato prometido. ---
A ré foi regular e pessoalmente citada e não contestou, o que nos termos do art. 484º, 2 C.P.C. acarretou a confissão dos factos articulados pela Autora.
Foi considerado não existirem excepções dilatórias, nulidades processuais que tenham sido suscitadas pelas partes ou que em face dos elementos constantes dos autos deva apreciar-se oficiosamente.
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A final foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e absolveu a Ré dos pedidos essencialmente por se ter ponderado que tendo os AA. resolvido o contrato agora a impetrada execução específica era legalmente impossível.
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Inconformados recorreram os AA. que, alegando, formularam as seguintes conclusões:
1) - A Ré, ora Apelada foi regularmente citada para a presente acção mas não ofereceu qualquer contestação.
2) - A douta sentença considerou apenas factos provados alguns dos alegados no p.i. não explicita a motivação ou critério que presidiu à selecção da matéria de facto como assente ou provada.
3) - Em virtude da não contestação dos factos pela Apelada, devem ser considerados provados todos os factos que são susceptíveis de confissão (art. 484°, no. 2 do C.P.C.) e que ficam atrás enumerados (art°s. 2°, 4°, 10°, 14° a 16°, 25° a 32°, 35°, 410, 45°, 46° 48° a 51° e 550 da petição inicial).
4) - A alegada carta enviada pelos Apelantes, datada de 12/04/2001, não consta nos Autos, não foi provado, o envio da mesma, nem alegada a sua recepção pela alegada, pelo que não pode considerar-se que resolveu o negócio entre os Apelantes e a Apelada.
5) - Pelo que, a referida missiva não pode produzir, por si, os efeitos da resolução contratual (tendo em conta o sistema do Código Civil português).
6) - Os factos alegados configuram uma situação que de mora contratual, sendo legitimo o recurso às vias judiciais para requerer a execução específica do mesmo.
7) - Os Agravantes requereram ao tribunal a execução específica do contrato celebrado, em 17 de Junho de 1996, junto como doc., nº1, da petição inicial.
8) - Devendo, salvo doutas opiniões em contrário, serem declaradas vendidas aos Apelantes, pela Apelada, as fracções objecto do contrato celebrado, livres de quaisquer ónus.
9) - A douta decisão ora recorrida viola os Art°5. 436° e 484°, n°. e 53, n°. 2 do C.P.C.
10) - Assim, deverá ser revogada a douta sentença ora recorrida, nos termos do art. 669° do C.P.C., como foi oportunamente requerido, ou em sede de recurso, o Venerando Tribunal da Relação do Porto, apreciar a questão declarando a venda das fracções, objecto do contrato promessa aos Apelantes, livres de quaisquer ónus.
Assim se fazendo Justiça.
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Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais cumpre decidir.
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Na instância recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
a) - Os AA. celebraram com a R. o contrato constante do documento de fls. 30 a 31 dos presentes autos pelo qual declarou prometer comprar à R., que por sua vez declarou vender as fracções autónomas que vierem a corresponder respectivamente às unidades A21, tipo T1, Piso 3 e C9, Tipo T0, Piso 1, do Bloco ., do Lote 9 e dois lugares de estacionamento na cave do mesmo bloco do prédio a construir, designado por lote 9, a constituir em propriedade horizontal sito na Rua ………., ………., ………., ………. da freguesia de ………., concelho do Porto;
b) - O preço global da compra e venda era 29.850.000$00, ou seja 148.891 euros sendo: 16.500.000$00, ou seja 82.301 pela fracção A21 e respectivo lugar de estacionamento; 13.350.000$00, ou seja, 66.590 euros pela fracção C9 e respectivo lugar de estacionamento;
c) – AA. e Ré acordaram que no acto da assinatura do contrato-promessa de compra e venda, a título de sinal e princípio de pagamento, os promitentes-compradores, ora AA., pagavam 1.492.500$00 – € 7.444,00, equivalendo a assinatura do mesmo, à respectiva quitação;
d) - No mês seguinte (Julho de 1996), como reforço do sinal, seria paga a quantia de 8.955.000$00 – € 44.667,00 euros;
e) - E o restante preço – 19.402.500$00 – € 96.779,00 a liquidar no acto da assinatura da escritura pública;
f) - A escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada no prazo de 18 meses a contar do início da construção, devendo para o efeito, os promitentes compradores, ora AA., entregar toda documentação necessária e a promitente vendedora, ora ré, a marcar a escritura, avisando aqueles com 15 dias de antecedência a data, hora e local;
g) - Estipularam ainda as partes que as fracções autónomas, objecto do contrato-promessa, se destinavam a ser arrendadas, de imediato, a promitente vendedora, ora ré, a proceder ao seu arrendamento, mesmo antes da celebração da escritura pública, momento a partir do qual as adquiririam em tais condições, assumindo então, os AA. a posição de senhorios;
h) - No momento da assinatura do contrato-promessa de compra e venda ainda não estava constituída a propriedade horizontal;
i) - O que veio a suceder mais tarde, e através do qual a unidade A21 e o lugar de estacionamento, do Bloco ., correspondem às fracções “V” e “HQ”, respectivamente e a unidade C9 e o lugar de estacionamento, do Bloco ., correspondem às fracções “CS” e “HR”, respectivamente;
j) - Os AA. cumpriram a 1ª entrega estipulada no acto da assinatura do contrato-promessa – 1.492.500$00 – 7.444 euros;
l) - Todavia a partir deste momento as condições de pagamento, ou melhor, as entregas de dinheiro pelos Autores, foram sempre sendo alteradas, imposição da ré, promitente vendedora, em total desacordo com o estipulado no contrato-promessa.
m) - E, ao longo do tempo, a R. foi sem solicitando aos Autores mais e mais dinheiro, ao que estes anuíram no convencimento que tais pagamentos contribuíram para a construção e legalização do prédio;
n) - Assim, os AA. efectuaram, além do pagamento do sinal as seguintes entregas à Ré:
- 4.339.917$00 – 21.647,41 Euros, em Dezembro de 1996,
- 266.348$00 – 1328,54 Euros, em Dezembro de 1996,
- 317.547$00 – 1583,92 Euros, em Dezembro de 1996,
- 301.634$00 – 1504,54 Euros, em Dezembro de 1996,
- 308.050$00 – 1536,55 Euros, em Dezembro de 1996,
- 3.000.000$00 – 14.963,94 Euros em Novembro de 1997,
- 2.689.829$00 – 13.416,81 Euros em Julho de 2000,
- 5.000.000$00 – 24.936,89 Euros em Julho de 2000,
- 2.164.279$00 – 10.795,88 Euros em Julho de 2000, num total de 19.880.104$00 – 99.161,54 euros.
o) - A Ré comprometeu-se muitas vezes a marcar datas para a celebração da escritura pública que até à data de hoje ainda não realizou;
p) - Os AA. enviaram à Ré, datada de 12/04/01, carta, advertindo que consideravam para todos os efeitos não cumprida a obrigação e que perderiam o interesse na concretização do negócio se a escritura pública não fosse celebrada num prazo que estipulavam em 8 dias após a recepção da carta;
q) - Considerando, neste caso, resolvido o contrato-promessa por culpa imputável à Ré;
r) - A Ré, já há vários anos, tem dado as mesmas fracções de arrendamento, fazendo suas todas as quantias recebidas.
s) Não obstante as promessas, a Ré nunca pagou aos Autores, as quantias que sempre recebeu e continua a receber, em virtude dos arrendamentos das fracções prometidas vender.
Fundamentação:
Sendo pelo teor das conclusões do recorrente que, em regra, se afere do objecto do recurso, excepto quanto às questões de conhecimento oficioso, importa saber se deveriam ter sido considerados provados, também, os factos indicados na conclusão 3ª das alegações, e se, no caso, deveria ter sido decretada a execução específica dos contratos-promessa invocados como causa de pedir.
É inquestionável que, entre os AA. e Ré, foi celebrado o contrato de fls. 30 a 33, em 17.6.1996, em que os AA. são promitentes-compradores e a Ré promitente-vendedora, assim se tendo proclamado.
O Código Civil define no art. 410º, nº1, contrato-promessa, nos seguintes termos:
“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. (...)”.
“Contrato-promessa – é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 6ª ed. -83).
É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula” – (ob. cit., 83-84).
“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato (A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., I-301).
Importa antes de mais analisar a 1ª questão colocada no recurso.
A Ré pessoalmente citada não contestou a acção. Todavia a sentença, no elenco dos factos provados não acolheu toda a alegação factual dos AA., facto que merece a sua crítica.
Nos termos do art. 484º,nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil em casos que tais consideram-se confessados os factos articulados pelo Autor sendo a causa julgada conforme for de direito.
Assim, não é pelo facto da revelia do citando, que todos os factos passam a ser pertinentes para o julgamento.
No caso dos autos, além dos contratos-promessa a Ré ficou autorizada a arrendar as fracções prometidas vender aos AA. o que, segundo alegam, vem fazendo sem lhes prestarem contas.
Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, Almedina, 8ª edição, pág. 373, ensina:
“A execução específica é, no sistema da nossa lei, um efeito natural e não meramente acidental do contrato-promessa.
Contudo, a norma que a estabelece tem, em via de regra, natureza supletiva. Os contraentes podem afastá-la mediante “convenção em contrário” (art. 830º nº 1).
Não se exige, inclusive, uma cláusula expressa nesse sentido.
Entende-se que há convenção em contrário, se existir sinal (art. 440º a 442º) ou se houver sido fixada uma pena para o não cumprimento da promessa (art. 830º nº 2).
Presume-se, em tais casos, que as partes quiseram que esse fosse o critério de reparação e a única consequência do inadimplemento. Trata-se de meras presunções ilidíveis (art. 350º nº 2).”
“[…] Todavia, elimina-se a possibilidade de exclusão, expressa ou presumida, da alternativa da execução específica, quando as promessas respeitantes a contratos onerosos de transmissão ou constituição de direitos reais sobre edifícios, ou suas fracções autónomas, já construídos, em construção ou a construir (art. 830º nº 3).
Aqui, a norma é imperativa, quer dizer, na medida em que veda o afastamento da execução específica, mas sem que a imponha como único caminho ao contraente não faltoso. A solução traduz, de novo, uma especial tutela da lei: pretende-se evitar a verificação de situações imorais na prática do contrato-promessa, estimuladas pela desvalorização monetária e pelo próprio acréscimo efectivo do valor dos bens”.
O que os AA. visam com a acção, em primeira linha, é a execução-específica do contrato, ou seja, nos termos do art. 830º do Código Civil que o Tribunal profira sentença que supra a manifestação de vontade da Ré que deveria conduzir à celebração do contrato-prometido – o contrato de compra e venda das fracções objecto mediato do contrato-promessa.
Nos termos do citado normativo:
“1. Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.
2. Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
3. O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o nº3 do artigo 410º; a requerimento do faltoso, porém, a sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial pode ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora.
(…)”.
Entendem, maioritariamente, a doutrina e a jurisprudência que o pressuposto da execução específica consentida pelo normativo citado é a mora do promitente-vendedor, mas o Acórdão que citámos infra, sustenta que a execução específica também é viável em caso de incumprimento definitivo, desde que o promitente-comprador fiel à promessa revele interesse na prestação e ela seja legalmente possível.
“I – O artigo 830º, nºs 1 e 2, do Código Civil, na redacção do Decreto-Lei nº 379/86, é interpretativo e aplica-se, sem interrupção, à generalidade dos contratos-promessa celebrados após 1.6.1967. II – E o seu nº3 é também interpretativo perante os contratos-promessa nele previstos – os aludidos no artigo 410º, nº3 do mesmo Código – e aplica-se aos que tenham sido violados após 18.7.1980. III – O direito à execução específica pode ser exercido logo que há mora e também quando a obrigação se considera definitivamente não cumprida devido ao contraente faltoso não ter realizado a prestação no prazo para o efeito fixado pelo outro contraente, desde que ela seja física e legalmente possível e este continue a ter nela interesse. IV – Fixado ao contraente faltoso um prazo suplementar razoável para cumprimento da prestação sob cominação de ser pedida a execução especifica, é evidente que o outro contraente não pretende a resolução do contrato” – Ac. do STJ, de 3.10.1995, in CJSTJ, 1995, III, 45. (sublinhámos).
O Ac. do S.T.J. de 13.3.2003 considerou que basta a mora para justificar a execução específica do contrato-promessa – CJSTJ, 2003, II, 11.
Neste sentido, também, o Ac. da Relação de Lisboa de 17.6.1993, in CJ, 1993,III, 132: - “O pressuposto da execução específica de um contrato-promessa, não é o incumprimento definitivo mas, sim, a mora”.
Mas, mesmo admitindo a tese mais favorável ao promitente-comprador, a parte que, normalmente, demanda mais protecção por ser a contratualmente mais fraca, sobretudo se se tratar de um particular que negoceia com uma empresa, ou seja, que a execução específica é possível mesmo em caso de incumprimento definitivo do promitente-vendedor, desde que a prestação seja possível – [não o seria, v.g. se o bem objecto da promessa tivesse sido alienado pelo promitente inadimplente] – pressuposto essencial seria a existência de interesse do promitente-comprador e atitude sua que, iniludivelmente, exprimisse o seu interesse na execução do contrato.
Poderá afirmar-se que tal situação ocorre em relação aos AA?
Respondemos negativamente.
Importa ponderar que os AA., insatisfeitos com a conduta da Ré, que sempre protelou a celebração do contrato definitivo, foi ela alvo de interpelação admonitória por parte dos AA., sendo a cominação, não o pedido de execução específica, como bem poderia ter sido, mas o da resolução do contrato.
Quer dizer, os AA. quiseram converter a mora da promitente-vendedora em incumprimento definitivo, através do mecanismo da interpelação admonitória, que operou, vindo a considerar resolvido o contrato, o que vale por dizer que deixou de lhes interessar a prestação da Ré.
Só no caso de o credor perder o interesse na prestação ou de esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, é que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação, com o consequente direito potestativo de resolução, por impossibilidade culposa (artigo 801º, nº 1, e 808º, nº 1, do Código Civil).
“A interpelação admonitória é uma declaração receptícia que contém três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o adimplemento dentro desse prazo” – “Estudos de Direito Civil e Processo Civil”, de Calvão da Silva, pág.159.
“O direito de resolução do contrato previsto nos artigos 432º e seguintes do Código Civil é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, que é “o facto do incumprimento ou a situação de inadimplência”.
Daí que inexista direito de resolução sem o “juízo de inadimplemento” [...]. Ac. do STJ, de 25.1.1998, in BMJ, 477-460.
Mas são os AA. a alegar que, por carta de 12.4.2001, enviada à Ré, advertiram-na que consideravam para todos os efeitos não cumprida a obrigação e que perderiam o interesse na concretização do negócio se a escritura não fosse celebrada no prazo de 8 dias após a recepção da carta, considerando, nesse caso, resolvido o contrato por culpa imputável à Ré.
A escritura não foi celebrada, logo operou a resolução.
Alegaram e o Tribunal recorrido considerou provados tais factos – als. p) e q) dos factos provados.
Ora pretendem, agora, os AA., em clara violação da regras de boa-fé, que se considere que, por tal carta não estar junta aos autos, nem sequer se sabe se a Ré a recebeu, e que o contrato, assim, não se pode considerar resolvido.
Mas sem razão; por um lado, seria clamoroso que se pudessem desdizer sem invocar erro na declaração; por outro lado, não resultando do contrato que a declaração resolutiva devesse obedecer a forma escrita, a não apresentação da carta que deveria ser ónus dos demandantes, não equivale a considerar que não foi enviada.
Foram os AA. que alegaram ter resolvido o contrato.
Ao resolvê-lo cortaram o liame contratual pelo que, com base num contrato resolvido, por inexistir agora reciprocidade de direitos – o contrato em causa é bilateral e sinalagmático – [contrato-promessa bilateral] – não se pode considerar que uma das partes está obrigada a cumpri-lo; os efeitos emergentes da celebração, mormente, as prestações correspectivas, cessaram para os outorgantes, pelo que não pode revivescer, pela via da execução específica pedida pelos AA., aquilo que eles consideraram “morto”.
“A resolução é a destruição da relação contratual (validamente constituída) operada por um dos contraentes, com base num facto posterior à celebração do contrato” – Antunes Varela, “Das Obrigações”, 2°-242.
O mesmo autor, obra citada, 5ª edição, pág. 107 ensina:
“A resolução opera-se por meio de declaração unilateral, receptícia, do credor (art. 436°), que se torna irrevogável, logo que chega ao poder do devedor ou é dele conhecida (art. 224º, 1º, cfr. art. 230°, l e 2).
Goza de eficácia retroactiva, visto que a falta da prestação a cargo do devedor deixa a obrigação da contraparte destituída da sua razão de ser, sem embargo da ressalva dos direitos de terceiro e das restrições impostas pela vontade das partes ou pela finalidade da resolução.”
O art. 436º do Código Civil consigna:
“1. A resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte.
2. Não havendo prazo convencionado para a resolução do contrato, pode a outra parte fixar ao titular do direito de resolução um prazo razoável pana que o exerça, sob pena de caducidade”.
Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, pág. 412, em comentário a tal normativo afirmam:
“A resolução pode fazer-se por acordo, mesmo que o direito tenha sido conferido apenas a uma das partes.
Pode fazer-se judicialmente, se houver conflito entre os contraentes e um deles negar ao outro o direito de resolução.
E pode fazer-se por declaração à parte contrária.
Esta declaração tem interesse, porque marca o momento da resolução, mesmo que haja necessidade, posteriormente, de obter a declaração judicial de que o acto foi legalmente resolvido (vide, a este respeito, Vaz Serra, na RLJ, Ano 102°, págs. 168-169)”. (sublinhámos).
“O direito de resolução de um contrato, com o subsequente pedido de indemnização, apenas encontra fundamento na impossibilidade culposa da prestação (artigos 801º e 802º do Código Civil), sendo certo que a mora culposa do devedor (artigos 805º e 799º, nº1, do Código Civil) é equiparada ao não cumprimento definitivo quando, em resultado do mesmo (retardamento), se verifique uma de duas situações: ou o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou o devedor não a ter cumprido no prazo razoável que o credor lhe fixou (art. 808º do Código Civil)” – citámos do Acórdão do STJ, de 27.11.1997, in BMJ 471-391.
Mesmo inexistindo a carta e a prova que, como declaração recipienda da resolução contratual foi recebida pelo destinatário, o certo é que com a citação para a acção, a Ré ficou a saber a um tempo da resolução do contrato e o do pedido (incompatível) de execução específica, cabendo ao Tribunal aferir da regularidade substancial de tais pedidos contraditórios.
Ao sentenciar que a resolução do contrato inviabilizou o pedido de execução específica o Tribunal recorrido julgou com acerto.
A sentença não merece censura.
Decisão.
Nestes termos, acorda-se em negar provimento ao recurso, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos AA. /Apelantes.
Porto, 22 de Maio de 2006
António José Pinto da Fonseca Ramos
José Augusto Fernandes do Vale
António Manuel Martins Lopes