Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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REGISTO PROVISÓRIO
CADUCIDADE
II- Não sendo possível a conversão em definitivo registo da constituição de propriedade horizontal, não podem manter-se os registos provisórios que dela dependem, constituídos em dependência de um registo também provisório, entretanto caducado.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
B……………., Lda., com sede no …………., ……., freguesia de ……., concelho de Lousada, interpôs recurso contencioso do despacho da Exmª Senhora Conservadora do Registo Predial de Lousada que versou sobre o pedido apresentado pelo recorrente sob o nº Ap. 03/20122006, e que manteve como provisório por natureza nos termos do artigo 92.°, n.° 2, al. b) do Cód. de Registo Predial o registo de aquisição titulado pela Ap. 03/20122006, relativa ao prédio descrito na Conservatória de Registo Predial de Lousada com o n.° 01315/211200, da freguesia de Lustosa.
Pedia aí a recorrente que se revogasse o despacho recorrido e se ordenasse à Sra. Conservadora da Conservatória do Registo Predial de Lousada o registo definitivo da aquisição do prédio descrito sob o n° 01315/Lustosa, a favor da recorrente.
Devidamente instruído o recurso contencioso, a Exma. Sra. Conservadora sustentou a decisão recorrida, nos termos do artigo 142.°, n.° 3 do Cód. de Registo Predial, e remeteu o processo ao Tribunal Judicial de Lousada.
O Ministério Público teve vista dos autos e emitiu parecer, nos termos do artigo 146.º, n.° 1 do Cód. de Registo Predial, pronunciando-se pelo indeferimento do recurso contencioso e pela manutenção da decisão recorrida, após o que foi proferida decisão, julgando o recurso improcedente.
Inconformada, recorre agora de tal decisão, a recorrente B………….., Lda., de apelação, e nas suas alegações formula as seguintes conclusões:
1a São pedidas e legalmente qualificadas como provisórias por natureza, sem necessidade de notificação, as inscrições de constituição da propriedade horizontal, antes de concluída a construção do prédio; a de factos jurídicos respeitantes a fracções autónomas, antes do registo definitivo da constituição da propriedade horizontal e a aquisição antes de titulado o contrato - artigo 92 n° 1, alíneas b) c) e g) do Código do Registo Predial.
2a A caducidade da inscrição de propriedade horizontal obriga a anotação da caducidade de todas as inscrições da alínea c), do n° 1 do artigo 92 devendo ser inutilizadas as descrições de todas e cada uma das fracções autónomas ao abrigo do disposto no art. 87° do Código do Registo Predial.
3a As inscrições da alínea c) do n° 1 do artigo 92, não são autónomas, nem beneficiam de prazos exclusivos, próprios ou especiais, previstos no n° 3, e dependem das inscrições da alínea b), do n° 1;
4a Tal prazo - do n° 3 do artigo 92-, aplica-se a todas as alíneas aí previstas;
5a A falta de notificação aos interessados das inscrições de qualificação de um registo provisório por natureza, da alínea c) do n°l do artigo 92, não implica a vigência de novo prazo após a notificação tardia, pois, tais registos são requeridos obrigatoriamente como provisórios por natureza e são dependentes das inscrições da alínea b);
6o A notificação efectuada nos termos do artigo 71/2 na vigência ou após a caducidade da inscrição da propriedade horizontal da alínea b) do n° 1, do artigo 92, não pode ter a virtualidade de manter válidas as inscrições da alínea c) do n° 1, do mesmo artigo, por mais três anos;
7a O registo de aquisição da Ap. 03 de 20 de Dezembro de 2006, do prédio 01315/2112200, deve ser convertida em definitivo, removida que foi a provisoriedade da alínea g) do n° 1, do artigo 92, (Ap. 01/290307), e caduca que estava a inscrição de constituição de propriedade horizontal ( F-l)- cfr. Ap. 04/220207-Av. 2, e An. 1 á inscrição F-l.
8a A caducidade da constituição da propriedade horizontal faz caducar todos os registos provisórios dependentes, designadamente, as inscrições da alínea c) do n° Ido artigo 92;
9a O prédio descrito sob o n° 01315/Lustosa, deve ser registado definitivamente a favor da recorrente, anotando-se a caducidade da constituição da propriedade horizontal (F-l) e anotando-se a caducidade de todas as inscrições de hipoteca e aquisição sobre as fracções autónomas, inutilizando-se todas as descrições de todas as fracções autónomas.
10a Foram violados os artigos 11, 71, 87 e 92 do CRP.
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O Ministério Público contra-alegou, sustentando a confirmação do decidido.Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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III - O âmbito do recurso é definido pelas conclusões da recorrente - artºs 684º nº 3 e 690º nº 1, ambos do C.P.Civil, pelo que as questões a decidir nos autos consistem em saber:1 – se a caducidade da inscrição de propriedade horizontal determina a caducidade “ipso jure” de todas as inscrições de factos jurídicos respeitantes a fracções autónomas, mencionadas na alínea c), do n° 1 do artigo 92.º do Código do Registo Predial, devendo ser inutilizadas as descrições de todas as fracções autónomas;
2 - se a falta de notificação tempestiva da qualificação dos registos como provisórios por natureza aos interessados dessas inscrições feitas ao abrigo da alínea c) do n° 1 do artigo 92 interfere na contagem do prazo de vigência de tais inscrições, caso haja, entretanto, ocorrido a a caducidade da inscrição da constituição da propriedade horizontal a que se refere a al. b) do mesmo normativo; e, consequentemente,
3 – Se ocorreu a caducidade da inscrição de constituição da propriedade horizontal do prédio descrito sob o n° 01315/Lustosa, e dos registos provisórios de aquisição na F e de hipoteca nas fracções B, C, E, F, G, H, I, J, L, M, N, devendo ser definitivamente registada a favor da recorrente a aquisição de tal prédio.
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A 1.a instância declarou assentes os seguintes factos que, por não terem sofrido impugnação, ora se impõe considerar:a) O prédio objecto do recurso encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o n.° 1315/211200, da freguesia de Lustosa, sendo que da sua descrição registral consta que foi, inicialmente, um terreno para construção, com a área de 7125 m2;
b) Pela Ap. 17, de 21/12/2000, o prédio de a) encontrava-se inscrito a favor da sociedade C…………., Lda. (cota G5);
c) Em 21/12/2000, pela Ap. n.° 18, passou a constar um averbamento onde se referia que aí se encontrava em construção um edifício que iria ser formado por 50 fracções autónomas (Av. 1 à descrição);
d) O averbamento de c) foi feito por força de um pedido de registo (Ap. 18/211200) de constituição do regime da propriedade horizontal, antes de concluída a construção do prédio (cota F.l);
e) Desde 15/01/2001, passou a constar como provisória por natureza a inscrição de constituição da propriedade horizontal, por realizada antes de concluída a construção do prédio;
f) Com a inscrição da propriedade horizontal na descrição própria do prédio (ficha genérica) foram abertas as descrições (fichas subordinadas) para cada uma das 50 fracções autónomas;
g) A Recorrente, através de pedido de registo de 16/12/2003, a que coube a Ap. 8, solicitou a renovação da inscrição provisória de constituição da propriedade horizontal por período de três anos (Av. 2 à inscrição Fl);
h) Em algumas das descrições de f) foram lançadas inscrições respeitantes a fracções autónomas, as quais foram registadas como provisórias por natureza:
i. Nas fracções A, B; C, E, F, G, H, I, J e L, pela Ap. n.° 22 de 12/06/2001, foi inscrita uma hipoteca a favor da Caixa Económica Montepio Geral (cota Cl);
ii. Nas fracções F, G e H), para além da hipoteca de i., foram inscritas:
1. na fracção F, pela Ap. n.° 1 de 26/06/2006, a aquisição a favor de D……………., como provisória por natureza pela al. c) do n.° 1 do art. 92.° e também pela al. g) do mesmo preceito legal por ainda nao se encontrar titulada;
2. na fracção G, pela Ap. n.° 9, de 03/05/2002, uma inscrição de hipoteca a favor da Caixa Económica Montepio geral (cota C2) e pela Ap. n.° 7 de 13/05/2002, uma promessa de venda a favor de E………… (cota Fl);
3. na fracção H, pela Ap. n.° 2 de 10/11/2002, uma inscrição de hipoteca a favor da sociedade F………….., Lda. (cotaC2);
4. nas fracções M e N, pela Ap. n.° 25, de 21/10/2002, uma hipoteca a favor da Caixa Económica Montepio Geral (cota Cl)
i) Pela Ap. n.° 2 de 20/12/2006, foi pedido o registo de um averbamento de actualização à descrição no sentido de que o "o prédio é actualmente um terreno para construção", conforme declaração do titular inscrito, de que "nestes termos ainda não concretizou qualquer construção devido à escassez de mercado e por isso falta de recursos financeiros";
j) Pela Ap. n.° 3 de 20/12/2006 foi pedida a inscrição de aquisição a favor da Recorrente, nos termos do artigo 92.°, n.° 1, al. g) do CRP, com base na simples declaração de promessa de venda do transmitente, antes de titulada a transmissão;
k) O pedido de i) foi recusado;
I) O pedido de j) foi lavrado provisoriamente por natureza de acordo com a al. g) do n.° 1 do artigo 92.° do CRP e pela al. b) do n.° 2 do mesmo preceito legal;
m) Em 22/12/2006, ao abrigo da Ap. n.° 7, foi inscrita uma penhora (cota F2), tendo por objecto o lote de terreno, em que é Exequente a Fazenda Nacional e Executada a sociedade C…………, Lda., a qual foi lavrada provisória por natureza, nos termos do artigo 92.°, n.°2, al. b) por incompatibilidade com a inscrição G2 e a Fl;
n) Em 12/01/2007, verificada a não notificação da qualificação das inscrições lavradas nas fichas subordinadas relativas à al. h) procedeu-se à notificação dessa qualificação aos interessados;
o) Em 22/02/2007, foi efectuado novo pedido de averbamento à descrição, pela Ap. n.° 4, no sentido de que a construção não fora efectuada;
p) A propósito do pedido de averbamento o), constatou-se e foi anotada oficiosamente a caducidade da inscrição de propriedade horizontal, pelo decurso do prazo respectivo (an. 1 ao Fl);
q) Simultaneamente, a Sra. Conservadora considerou que o decurso do prazo de vigência, relativamente às inscrições constantes de algumas das fracções autónomas não havia decorrido, pelo que não se procedeu à anotação da sua caducidade;
r) Houve lugar à anotação de caducidade da inscrição da propriedade horizontal, com a inutilização das descrições sem inscrições em vigor (fracções D,K e o a AX) e permaneceu por inutilizar as descrições com inscrições ainda em vigor (fracções A, B, C, E, F, G, I, J, L, M e N);
s) Foi efectuado um av. n.° 2 à descrição, passando a constar que "a construção do av. 1 não foi efectuado, sendo a descrição do prédio: parcela de terreno para construção";
t) Em 29/03/2007, através da Ap. n.° 1, com base na respectiva escritura de compra e venda, outorgada em 28/03/2007, no cartório da Notária Dra. G………….., cujo objecto era, igualmente, o lote de terreno para construção, foi pedida a conversão do registo de aquisição provisório por natureza;.
u) Houve lugar à conversão quanto à inscrição deixar de ser provisória pela al. g) do n.° 1 do art. 92.°, atenta a transmissão ter passado a ser titulada;
v) Foi mantida a provisoriedade nos termos do artigo 92.°, n.° 2, al. B), argumentando-se que a inscrição da propriedade horizontal não caducara relativamente a algumas das fracções autónomas.
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A recorrente "B…………., Ld.a" pretende a revogação da decisão que julgou improcedente o recurso e confirmou o despacho proferido pela Sr.ª Conservadora do Registo Predial de Lousada, que manteve como provisória por natureza, nos termos do Art.92°, n.° 2, al. a) do Código Registo Predial, o registo de aquisição titulado pela Ap.03/20122006, relativa ao prédio rústico com o n.° 01315/211200 da freguesia de Lustosa.Consideremos, em primeiro lugar, os preceitos legais que mais directamente fazem à hipótese vertente.
O art. 92º, nº 1, do C.R. Predial, no que ao caso vertente importa, estatui que são pedidas como provisórias por natureza, as inscrições:
b) De constituição da propriedade horizontal, antes de concluída a construção do prédio;
c) De factos jurídicos respeitantes a fracções autónomas, antes do registo definitivo da constituição da propriedade horizontal;
g) De aquisição, antes de titulado o contrato.
O n.º 3 do referido art.º 92.º estabelece que “As inscrições referidas nas alíneas a) a e) e j) a o) do nº 1, bem como na alínea c) do nº 2, se não forem também provisórias com outro fundamento, mantêm-se em vigor pelo prazo de três anos, renovável por períodos de igual duração, a pedido dos interessados, mediante documento que comprove a subsistência da razão da provisoriedade”.
O n.º 8 do mesmo art.º 92.º prevê que “As inscrições referidas na alínea c) do nº 1 são convertidas oficiosamente na dependência do registo definitivo da constituição da propriedade horizontal”.
O artigo 71º do Cód. Registo Predial prescreve que “os despachos de recusa e de provisoriedade por dúvidas devem ser lavrados no impresso-requisição pela ordem de anotação no Diário e são notificados aos interessados nos cinco dias seguintes”, dispondo o n.º 2 que, “Salvo nos casos previstos nas alíneas a), g) e i) do nº 1 do artigo 92º, a qualificação dos registos como provisórios por natureza é notificada aos interessados no prazo previsto no número anterior”.
Finalmente, a al. a) do n.º 2 do artigo 87º do Cód. Registo Predial estatui que devem ser inutilizadas as descrições de fracções autónomas ou de unidades de alojamento ou apartamentos, nos casos de demolição do prédio e de cancelamento da inscrição de constituição ou alteração da propriedade horizontal ou do direito de habitação periódica.
Vejamos.
Pela Ap. 03/201206, a recorrente pretendia o registo de aquisição do prédio 01315/211200-Lustosa, a seu favor. Tal aquisição, ficou provisória por natureza, nos termos do art° 92, n° 1, alínea g) e n°2 alínea b) (incompatibilidade com outro registo provisório).
Tratando-se de um registo de aquisição antes de titulado o contrato translativo da propriedade, parece inquestionável a provisoriedade do artigo 92, n° 1, alínea g).
Já o mesmo não sucede quanto à provisoriedade da alínea b) do n° 2, do artigo 92.º. Neste particular, sustenta a Sra. Conservadora no despacho de sustentação de fls. 47/63 que tendo em 15/01/2001 sido registada como provisória por natureza a inscrição da propriedade horizontal, porque realizada antes da conclusão do edifício, e em 16/12/2003 solicitada a renovação dessa inscrição provisória por um período de 3 anos, só em 15 de Janeiro de 2007 ela caducou pelo decurso do seu prazo de vigência. Entendimento a que aderiu a Mma. Juíza “a quo” na decisão apelada.
Refira-se, no entanto, que tal contagem pode ser perspectivada por mais que uma via. Na verdade, é defensável que o prazo do n.º 3 do referido art.º 92.º é um prazo de caducidade, que começa a correr na data da inscrição e se interrompe com o pedido de renovação dos interessados, mediante documento que comprove a subsistência da razão da provisoriedade. O novo prazo de caducidade começará, então, a correr a partir do pedido de renovação, momento em que o direito de o interromper pode legalmente ser exercido, como, de resto, parece resultar do art.º 329.º do C.Civil (sendo certo que a idêntico resultado se chegaria mediante a aplicação da regra específica da prescrição - art.º 326.º, n.º 1, do C.Civil). Nesta perspectiva, tendo o pedido de renovação sido apresentado em 16/12/2003 e desde logo o seu titular ficado habilitado a pedir nova renovação, o novo prazo de caducidade decorreria em 16/12/2006. Segundo outra perspectiva, adoptada pela Sra. Conservadora e pela Mma. Juíza, o prazo renovar-se-ia por sucessivos períodos de 3 anos, todos contados desde a data da inscrição da propriedade horizontal como provisória por natureza, independentemente do momento em que a sua renovação fosse pedida. Não é difícil entrever a dificuldade lógica a que perspectiva conduz: a eventualidade de decorrerem mais de três anos sem que pedido algum de renovação seja apresentado e sem que comprovação alguma seja efectuada.
Em qualquer caso, e não tendo pedido algum de renovação sido apresentado após 16/12/2003, temos que, segundo a primeira de tais soluções, a inscrição de propriedade horizontal F-l estaria caducada, pelo decurso do prazo, a partir de 16/12/2006; ou a partir de 15/1/2007, de acordo com a segunda. Ora, a recusa da Sra. Conservadora que motivou o recurso incidiu sobre a posterior Ap. n.° 1, de 29/03/2007, através da qual foi pedida a conversão do registo de aquisição provisório por natureza com base em respectiva escritura de compra e venda outorgada em cartório notarial. Tendo anteriormente a tal data caducado a inscrição F-l de propriedade horizontal, haveria lugar à inutilização de todas as descrições de todas as fracções autónomas, nos termos do artigo 87.º, n.º 2, al. a), que dela dependem.
Entendeu a Sra. Conservadora e a decisão recorrida que tal inutilização não abrange as fracções autónomas sobre as quais se haja constituído registo provisório de outros factos, a saber, e no caso vertente, de aquisição e hipoteca voluntária, com base no disposto no art.º 92.º, n.º 3, do CRP. É certo que tal norma estabelece um prazo de caducidade autónomo que vale também para as inscrições de factos jurídicos respeitantes a fracções autónomas a que se refere a alínea c) do n.º 1 desse artigo. No entanto, tal prazo só vigora no pressuposto da vigência da inscrição provisória de constituição da propriedade horizontal. É que a inscrição de constituição da propriedade horizontal é única e a mesma para todas as fracções, cujas descrições e inscrições de factos jurídicos dela dependem.
Assim sendo, a anotação de caducidade An. 1 efectuada à inscrição F-1 em 22 de Fevereiro de 2007, implicou a caducidade e inutilização de todas as descrições das fracções autónomas. É certo que entretanto não foi, por lapso imputável aos serviços, dado cumprimento ao disposto no n.º 2 do artigo 71.º, que obrigava à notificação aos interessados das inscrições da alínea c) do n° 1 do artigo 92.º da qualificação dos registos como provisórios por natureza. Contudo, caducada a inscrição provisória de constituição da propriedade horizontal, inviabilizada ficou a sua conversão em definitiva, como a contrario sensu resulta do n.º 8 do art.º 92.º. Por onde que nenhum efeito útil assumiria tal notificação. Como se escreveu no Ac. desta Relação de 31/05/2004, JTRP00036947, acessível através de www.dgsi.pt, “não sendo convertido em definitivo o registo da al. c) do art. 92º, nº 2, nem sequer se pode considerar que exista registo da constituição do prédio em regime de propriedade horizontal”. Consequentemente, com ou sem a notificação a que alude o n.º 2 do art.º 71.º do CRP, não sendo possível a conversão em definitivo registo da constituição de propriedade horizontal, não podem manter-se os registos provisórios que dela dependem, constituídos em dependência de um registo também provisório, entretanto caducado, como bem sustenta a apelante.
Não pode, pelo exposto, aqui sufragar-se o entendimento implícito na decisão recorrida, segundo o qual a omissão, em tempo devido, da notificação nos termos no n.º 2 do art.º 71.º do CRP teria, como consequência, que o registo provisório por natureza efectuado ao abrigo da al. c) do n.º 1 do art.º 92.º se mantém, em qualquer caso, em vigor, até que sobre a notificação decorra o prazo de três anos estabelecido pelo n.º 3 desse artigo.
Assim, conclui-se que a realização do registo definitivo de aquisição não deveria ter sido, como foi, recusado e qualificado como provisório por natureza nos termos do art° 92.º, n° 2 alínea b, por não ocorrer incompatibilidade com outro registo provisório, pelo que o despacho da Sra. Conservadora do Registo Predial de Lousada não pode manter-se, havendo que revogá-lo, e devendo a Sra. Conservadora da Conservatória do Registo Predial de Lousada anotar o registo definitivo da aquisição do prédio descrito sob o n° 01315/Lustosa, a favor da recorrente.
Decisão
Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em conceder provimento ao recurso em apreço, revogando a sentença recorrida, e devendo a Sra. Conservadora do Registo Predial de Lousada proceder ao registo recusado
Sem custas.
Porto, 2009/05/26
João Carlos Proença de Oliveira Costa
Carlos António Paula Moreira
Maria da Graça Pereira Marques Mira