Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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FRACÇÃO AUTÓNOMA
SINAL
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
II - Nas promessas relativas à celebração de contratos onerosos de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, ainda que haja sinal, as partes não podem afastar o direito à execução específica.
RELATÓRIO
Jorge..... e mulher, Carolina....., intentaram, no Tribunal Judicial de....., a presente acção com processo sumário contra:
- Fernando..... e mulher, Maria....., pedindo que seja declarada a execução específica do contrato promessa a que se referem os art.ºs 1.º a 6.º da petição inicial, adjudicando-se aos Autores a propriedade plena do imóvel sito na Rua....., da freguesia de....., concelho de....., e do lugar de garagem, com todas as consequências legais, e, ainda, a verificação de compensação, com a condenação dos Réus a descontar ao remanescente do preço as quantias pagas pelos Autores a título de rendas desde 01.01.98 até à data da outorga do contrato definitivo, que cifram em Esc. 136.400$00.
Alegaram, para tanto, em resumo, que o Autor marido celebrou com os Réus um contrato promessa de compra e venda, reduzido a escrito e com as respectivas assinaturas reconhecidas presencialmente perante notário; foi convencionado que a escritura respectiva seria realizada logo que os promitentes vendedores tivessem toda a documentação em boa ordem para o efeito, mas de modo a não ser ultrapassada a data de 31.12.87; sucede, porém, que, apesar das insistentes interpelações feitas pelos Autores, os Réus jamais promoveram a marcação da competente escritura.
Contestaram os Réus, alegando, também em resumo, que não são donos do prédio em causa enquanto unidade material, predial e jurídica única; que o contrato promessa é nulo por ter um objecto contrário à lei; os Réus apenas quiseram que fosse seu objecto arte de um prédio e não o prédio; terminam pedindo a improcedência da acção.
Responderam os Autores, concluindo como na petição inicial e pedindo a condenação dos Réus como litigantes de má fé.
Proferiu-se o despacho saneador, consignaram-se os factos tidos como assentes e organizou-se a base instrutória, sem reclamações.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual se respondeu à matéria da base instrutória, de que reclamaram por escrito os Autores, tendo a reclamação respectiva tido sido considerada intempestiva.
Finalmente, verteu-se nos autos sentença que, julgando a acção procedente, declarou transmitido para os Autores a habitação sita na R......, com entrada pelo n.º....., .....; ao preço/remanescente a pagar – Esc. 800.000$00 – há a descontar Esc. 136.400$00, acrescido de Esc. 1.100$00 mensais desde 01.04.98 e até ao trânsito em julgado da sentença.
Inconformados com o assim decidido, interpuseram os Réus recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e efeito meramente devolutivo.
Alegaram, oportunamente, os apelantes, os quais finalizaram a sua alegação com as seguintes conclusões:
1.ª - “Como o probatório inculca, o ajuizado contrato-promessa é insusceptível de poder ser dado à execução em espécie, a tanto se opondo a natureza da obrigação assumida – Art.º 830, n.º 1, do Código Civil;
2.ª - O objecto do contrato-prometido, talqualmente o probatório o define e o thema decidendum o caracteriza ... “habitação” não consubstancia realidade predial, com existência jurídica autonomizada, susceptível de transmissão onerosa e por acto inter vivos, que o instituto da execução específica coenvolve e não pode atentar;
3.ª - É condição e requisito formal para operar tal instituto a existência e demonstração que o objecto da transmissão pertença em exclusivo ao transmitente, tenha existência jurídica (Artigo matricial próprio e descrição ou omissão registral próprios, sempre demonstrados) e licença de habitabilidade ou demonstração que estava inscrito na matriz anteriormente a 7 de Agosto de 1951, sendo que os requisitos formais e materiais ínsitos nos Artigos 71 e ss. do Código do Notariado são também oponíveis e atendíveis ao poder judicial, sob pena de subversão do sistema positivo, necessariamente unitário;
4.ª - O contrato prometido era extrajudicialmente inexequível, e impossível de formalizar, carecendo dos necessários requisitos formais e materiais, o que o invalida de intrínseca nulidade – Artigo 280, n.º 1, do Código Civil;
5.ª - Não podendo ser cumprido por via da escritura, também é ilícita a prolação do julgador, apesar da subtileza usada com o termo “habitação”, descaracterizando-o de prédio urbano que não é, nem pertence em propriedade aos RR., antes em compropriedade (Art.º 204.º, n.º 1, al. a), do Código Civil;
6.ª - Ademais, existindo sinal, funciona como convenção em contrário, obstaculizante do uso do instituto da execução específica, fosse possível o objecto – Artigo 442, do Código Civil; Finalmente,
7.ª - E como derradeira questão, in casu, a impossibilidade de cumprimento da obrigação contraída, face ao sinal, não é compatível com o demais pedido em que o Tribunal se levou, apenas providência jurisdicional no alcance do número 2, do referido Artigo 442, do Código Civil, pelo que é ilícito e nessa parte concernente o julgado, também;
8.ª - Deve ser revogada a Sentença, e in totum, tendo sido violados os sobreditos preceitos, e errónea representação dos factos, e direito aplicável”.
Contra-alegaram os apelados, pugnando pela manutenção do julgado.
...............
O âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, nos termos do disposto nos artºs 684º, n.º3, e 690º, n.º 1, do C. de Proc. Civil.
De acordo com as apresentadas conclusões, a questão posta pelos apelantes à consideração deste Tribunal é a de saber se podia ser decretada a execução específica do ajuizado contrato promessa.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
...............
OS FACTOS
Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
1.º - O Autor marido celebrou, em 24 de Novembro de 1986, com os Réus um contrato promessa de compra e venda, que reduziram a escrito e assinaram, tendo as suas assinaturas sido reconhecidas presencialmente, no -º Cartório Notarial do....., no qual foi igualmente certificado pelo notário a existência da respectiva licença de construção, com o n.º..., emitida pela Câmara Municipal de....., referente ao imóvel prometido vender e comprar;
2.º - Os Réus prometeram vender ao Autor marido o prédio urbano sito na Rua....., freguesia de....., ....., e ainda um lugar de garagem;
3.º - O preço estipulado para a prometida compra e venda foi o de Esc. 1.500.000$00, tendo o Autor marido, na data da outorga do referido contrato promessa de compra e venda, entregue aos Réus, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de Esc. 700.000$00, tendo estes dado a respectiva quitação;
4.º - O remanescente do preço, no valor de Esc. 800.000$00, seria pago pelo Autor aos Réus no acto da escritura pública de compra e venda;
5.º - Mais ficou convencionado que a escritura pública de compra e venda seria realizada logo que os promitentes vendedores, ora Réus, tivessem “toda a documentação em boa ordem para o efeito, mas de modo a não ser ultrapassada a data de 31 de Dezembro de 1987”;
6.º - Fizeram ainda constar do aludido contrato promessa de compra e venda que o imóvel seria vendido pelos Réus ao Autor livre de quaisquer ónus ou encargos, sendo todas as despesas com o imposto de sisa e com a celebração da escritura pública da responsabilidade dos segundos outorgantes, ora Autores;
7.º - Na data da celebração do contrato promessa de compra e venda os Autores ocupavam o imóvel, na qualidade de seus legítimos arrendatários;
8.º - Os Autores são arrendatários do imóvel, prometido vender e comprar, desde 1 de Outubro de 1970;
9.º - Os Autores interpelaram os Réus por forma escrita e verbal para que fosse cumprido o contrato promessa aludido no item 1.º;
10.º - Os Réus jamais cumpriram o contrato promessa aludido no item 1.º, não promovendo a marcação da escritura pública;
11.º - Em 18.12.97, os Autores comunicaram aos Réus a disponibilidade para solucionar o problema;
12.º - Os Réus e os Autores, no contrato promessa aludido no item 1.º, tiveram como objecto previsto o fogo habitacional do prédio urbano sito na Rua....., ....., .....;
13.º - O prédio “casa nova” sito na Rua....., coube em testamento ao Réu marido e a Ana....., sua irmã, cabendo ao 1.º a parte correspondente aos n.ºs 7 e 9 e um lugar de carro na garagem, e à 2.ª a parte correspondente aos n.ºs 3 e 5 e dois lugares de carro na garagem;
14.º - As habitações sitas na Rua..... com os n.ºs de polícia 3 a 9 são autónomas e têm uma saída independente para a via pública;
15.º - Os Autores depositaram à ordem do Réu marido as rendas relativas ao imóvel sito na Rua....., ....., ......, relativos aos meses de Outubro a Dezembro de 1989, de 1990, 1991 e 1992, depositando o valor das rendas acrescido da indemnização legal na quantia total de Esc. 64.350$00;
16.º - Os Autores depositaram igualmente a favor do Réu marido as rendas relativas aos meses de Janeiro a Dezembro de 1993, Janeiro a Dezembro de 1994, Janeiro a Dezembro de 1995, Janeiro a Dezembro de 1996, Janeiro a Dezembro de 1997, Janeiro e Fevereiro de 1998, cada uma no valor de Esc. 1.100400.
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O DIREITO
O inconformismo dos apelantes em relação à sentença recorrida radica em duas ordens de razões. Por um lado, a inexequibilidade do contrato prometido através de escritura, por o prédio em questão não ser pertença exclusiva dos apelantes e não estar devidamente autonomizado, e, por outro, a existência de sinal, o que inviabiliza o recurso à execução específica.
Adiantando a solução, diremos que assiste inteira razão aos apelantes no tocante à primeira das apontadas razões. Mas não em relação à segunda. Vejamos.
De acordo com o preceituado no art.º 830.º, n.º1, do Código Civil (na redacção do Dec. Lei n.º 379/86, de 11/11), “se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida”.
O modo como, na prática, o tribunal supre a declaração negocial do faltoso é o de considerar como realizado o contrato prometido, por força da sentença, “é o de decretar directamente o efeito fundamental do contrato prometido, como se o requerente e o demandado o tivessem celebrado” (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. 1.º, 9.ª ed., 344).
Mas o tribunal só pode substituir-se ao devedor faltoso no caso de este se recusar a celebrar o contrato prometido, podendo, todavia, fazê-lo.
É que, como se escreveu no Ac. do S.T.J. de 18/2/97 (C.J., S.T.J., Ano 5.º, 1.º, 111), que acompanhamos, as partes não podem conseguir, através do recurso ao tribunal, um efeito contratual que não pudessem elas próprias levar a cabo.
Nesta conformidade, se o promitente não pode validamente celebrar o contrato prometido, “também não poderá o tribunal suprir a sua omissão mediante uma sentença produtora de efeitos iguais. Não é possível ao tribunal substituir-se ao faltoso para fazer em vez dele o que ele não tem legitimidade para realizar” (Mota Pinto, C.J., Ano 10.º, 3.º, 41).
Por isso, se se promete vender uma fracção de um prédio, não é viável a execução específica do contrato promessa, enquanto não for constituída a propriedade horizontal.
Poderia defender-se, é certo, que a propriedade horizontal poderá constituir-se por sentença (art.º 1417.º, n.º, do C.C.).
Porém, mesmo aceitando este entendimento, é indispensável, desde logo, para que a execução específica possa ter lugar, a prévia verificação no contrato promessa dos pressupostos referidos nos art.ºs 1414.º, 1415.º e 1418.º do C. Civil.
A fracção objecto da propriedade horizontal tem de constituir uma unidade independente e autónoma, distinta e isolada das demais, “com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública”.
E é necessário também haver elementos que permitam a especificação das partes comuns e a cabal individualização das fracções, bem como a fixação do valor relativo de cada uma delas.
No caso presente, os apelados não pediram que fosse proferida sentença a constituir o regime de propriedade horizontal relativamente ao prédio onde se insere a habitação em causa.
Mas ainda que o tivessem feito, esse pedido estaria votado ao insucesso, uma vez que não foram alegados factos capazes de preencher os requisitos legais de que depende o funcionamento da propriedade horizontal.
O que os apelados alegaram foi que os apelantes lhes prometeram vender um prédio urbano sito à Rua....., da freguesia de...... Não referem a matriz predial correspondente nem se o mesmo está descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial. Aliás, a própria cláusula 1.ª do outorgado contrato promessa é omissa a tal respeito, já que termina do seguinte modo: ...inscrito na matriz predial da referida freguesia sob o artigo...”.
O que veio a provar-se foi que os Réus e os Autores, no contrato promessa aludido no item 1.º, tiveram como objecto previsto o fogo habitacional do prédio urbano sito na Rua....., ....., .... (12.º); que o prédio “casa nova” sito na Rua Santos Pousada, coube em testamento ao Réu marido e a Ana....., sua irmã, cabendo ao 1.º a parte correspondente aos n.ºs 7 e 9 e um lugar de carro na garagem, e à 2.ª a parte correspondente aos n.ºs 3 e 5 e dois lugares de carro na garagem (13.º); e que as habitações sitas na Rua..... com os n.ºs de polícia 3 a 9 são autónomas e têm uma saída independente para a via pública (14.º).
O que esta factologia inculca é que o prédio “casa nova” pertence em comum ao Réu marido e a uma sua irmã e que o mesmo prédio é constituído por várias habitações, numa das quais habitam os Autores/apelados. Não foi, porém, alegado, que a habitação ocupada pelos Autores constitua uma fracção autónoma desse prédio e que o mesmo esteja já constituído em propriedade horizontal ou reuna condições para o efeito.
Como tal, não gozando a habitação ocupada pelos Autores de autonomia jurídica em relação às demais habitações do mesmo prédio, não podia ser ela objecto de alienação, independentemente do prédio de que faz parte.
E, salvo o devido respeito, não podia a sentença recorrida, para contornar tal obstáculo, na respectiva parte decisória, dizer que julga a acção totalmente procedente e declarar “transmitido para os A.A. Jorge..... e Carolina........”.
Isto configura uma condenação em objecto diverso do pedido, ao arrepio do que dispõe o art.º 661.º, n.º 1, do C. de Proc. Civil, já que os Autores pediram que lhes fosse adjudicada a “propriedade plena do imóvel...”.
Quer dizer, julgando embora a acção totalmente procedente, a sentença não lograria alcançar o efeito pretendido pelos Autores, já que apenas lhes transmitia... “a habitação”. Os seus efeitos seriam, pois, praticamente nulos.
Deste modo, a sentença recorrida não pode manter-se.
Quanto à existência de sinal, ao invés do que defendem os apelantes, o mesmo não afasta, no caso presente, o direito à execução específica. É certo que resultou provado (item 3.º) o pagamento pelo promitente comprador aos promitentes vendedores de certa quantia a título de sinal.
Nos termos do art.º 830.º, n.º 2, do C. Civil, entende-se haver convenção em contrário à execução específica, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
Todavia, o n.º 3 do mesmo preceito refere que não pode ser afastado pelas partes o direito à execução específica nas promessas relativas à celebração de contratos onerosos de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele (art.º 410, n.º 3, do C.C.).
É o caso dos autos, pelo que as partes não podem afastar o direito à execução específica. Por isso, as conclusões 6.ª e 7.ª não procedem.
Procedem, no entanto, as conclusões 1.ª a 5.ª da alegação dos apelantes, pelo que a sentença recorrida não pode manter-se, tendo de ser substituída por outra que, julgando a acção totalmente improcedente, absolva os Réus do pedido.
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DECISÃO
Nos termos expostos, decide-se julgar a apelação procedente e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, a qual se substitui por outra que, na total improcedência da acção, absolve os Réus do pedido.
Custas, em ambas as instâncias, pelos Autores/apelados.
Porto, 01 de Abril de 2003
Emídio José da Costa
Albino de Lemos Jorge
Henrique Luís de Brito Araújo