Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ALTERAÇÃO
RECURSO
TRIBUNAL DA RELAÇÃO
CONTRATO-PROMESSA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
FUNDAMENTOS
CLÁUSULA CONTRATUAL
ERRO SOBRE O OBJECTO DO NEGÓCIO
ANULABILIDADE
CADUCIDADE DA ACÇÃO
SINAL
ACTUALIZAÇÃO
ABUSO DE DIREITO
MORA
DIR CIV - DIR CONTRAT / TEORIA GERAL.
CCIV66 ART247 ART251 ART287 ART334 ART410 N1 ART550 ART762 N1 ART808 N1 N2.
II - Contrato-promessa é a convenção pela qual ambas as partes ou apenas uma delas se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato.
III - O direito de resolução de um contrato, com o subsequente pedido de indemnização, apenas encontra fundamento na impossibilidade culposa da prestação, sendo certo que a mora culposa do devedor é equiparada ao não cumprimento definitivo quando, em resultado do mesmo, se verifique uma de duas situações: ou o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou o devedor não a cumpriu no prazo razoável que o credor lhe fixou.
IV - Tendo-se convencionado que certa fracção autónoma, que o promitente comprador destinava a revenda, seria vendida livre de ónus ou encargos, a existência na fracção de uma caixa de acesso a descarga de fundo e "trop lein" da cisterna do edifício não constitui qualquer ónus mas antes um simples encargo.
V - Se o promitente comprador só dois anos após ter verificado a existência da "caixa" de acesso alegou perda do interesse em contratar não tem fundamento para proceder à resolução do contrato.
VI - Mas estando convencido que a fracção não continha na sua área a "caixa" de acesso, tal existência deprecia a fracção em termos de revenda, que era o seu propósito futuro, houve erro sobre o objecto do negócio, tornando-o anulável.
VII - A anulabilidade, porque o negócio não chegou a ser cumprido, pode ser arguida, por via de acção, sem dependência de prazo.
VIII - A quantia entregue a título de sinal não pode ser objecto de actualização.
IX - Para haver abuso do direito a conduta do abusante tem de ser clamorosamente violadora dos princípios da boa fé, dos bons costumes ou do fim económico ou social do direito.
Dinis .......... e mulher Idalina .........., e;
- Diamantino .......... e mulher Isaura .........., propuseram, em 15.11.2000, nas Varas Cíveis da Comarca do ........ - acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra:
“A......, SA”.
Alegando, em resumo, que celebraram com a ré um contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma designada pelas letras “AS”, destinada ao comércio, no 1° andar do prédio urbano designado por Antigos Paços do Concelho, pelo preço de 19.500.00$00, tendo posteriormente acordado permutar essa fracção pela fracção “AG”, no r/c do mesmo prédio, sendo o preço desta de 20.300.000$00, montante que foi integralmente pago pelos autores.
Todo o negócio foi feito à vista da plantas, sem confirmação no local, sucedendo que, à data daquele estava o edifício em fase construtiva, sem estar constituída a propriedade horizontal ou emitida a licença de utilização, não constando do projecto licenciado pela Câmara Municipal de ......... a existência, dentro da fracção “AG”, de uma caixa de acesso à descarga de fundo e "trop-lein" da cisterna do edifício.
Acontece que a ré, alterando o projecto construtivo sem informar os AA e a Câmara, colocou, no interior da citada fracção autónoma, essa caixa de acesso a partes comuns do edifício, do que os AA. apenas tomaram conhecimento, por volta de 1998, quando, após o edifício estar vistoriado, tentaram revender a indicada fracção.
Essa caixa está afecta ao uso de todos os condóminos do prédio e, para eventual reparação e para obras de conservação, não se pode impedir o acesso a essas instalações de descarga de fundo e “trop-lein” da cisterna do edifício à administração do condomínio e a técnicos, e, para esses fins, as portas dessa fracção autónoma têm de estar sempre franqueadas.
Por outro lado, tendo a fracção a área de 54 m2, está descrita na Conservatória do Registo Predial com a área de 109,26 m2, o que face à permilagem resultante, determina o pagamento de comparticipação e fruição das partes comuns de cerca do dobro da que resultaria da permilagem real.
O preço da fracção “AG” foi fixado teve em conta a área da fracção que resultava da planta e que a mesma não estava onerada ou limitada no seu uso, nomeadamente com a citada caixa, não tendo os AA. interesse na aquisição da fracção se nela continuar a existir essa caixa de acesso a partes comuns do edifício.
Por essa razão, os AA., por carta de 30 de Maio de 2000, interpelaram a ré para, no prazo de trinta dias, alterarem para a área real da fracção a descrição da mesma na Conservatória e para retirar do seu interior a citada caixa de acesso à descarga de fundo e “trop-lein”, e que, decorridos trinta dias, sobre o termo daquele prazo, não tendo a ré feito as alterações, perdiam o interesse na celebração da escritura de compra e venda.
Com a referida caixa de acesso no interior da fracção “AO”, os AA. não obtêm comprador da mesma por preço correspondente ao que entregaram à ré e, não fora essa limitação, tê-la-iam facilmente revendido por preço superior ao despendido e à aludida desvalorização.
Com essa citada caixa no seu interior, nunca os AA teriam prometido comprar a fracção “AO” à ré, bem sabendo esta que os AA., nessas circunstâncias, não teriam feito essa promessa.
A ré manteve sempre os AA. enganados quanto às efectivas características do objecto do negócio, no que respeita à situação da referida caixa de acesso, que nunca foi suposto estar colocada no interior da referida fracção designada por “AO”.
Concluem pedindo que se declare ter a ré incumprido absoluta e definitivamente o contrato promessa relativo à fracção “AO” e condenada a para aos AA., em comum e partes iguais, a quantia de 40.600.000$00 ou, a não se entender assim, de declare anulado o contrato e se condene a ré a restituir aos AA. a quantia de 22.300.000$00, actualizada à data da sentença definitiva, com referência a 1995.
A ré contestou.
Além de afirmar que o preço que foi acordado pela fracção “AO” foi apenas de 19.500.000$00, diz que os AA. conheciam perfeitamente o edifício e não deixaram de visitar essa fracção previamente à promessa de aquisição, pelo que verificaram quer a área da fracção quer a existência da caixa de descarga de águas pluviais no seu interior, e que o projecto licenciado pela C.M. ........ prevê, desde o início, a existência da alegada caixa de visita no local onde se encontra (interior da fracção “AG”).
Por outro lado, a permilagem da fracção é a que resulta da soma da área privativas da mesma, superior à alegada pelos AA., e a resultante do rateio das áreas comuns.
Até Abril de 1993, os AA. pagaram o preço da fracção “AG” (nos limites do pela ré alegado), tendo a mesma, a pedido dos AA., passado procuração irrevogável a favor daqueles, que lhes permitia a celebração do negócio, inclusive com consigo mesmo, tendo esses poderes até Novembro de 1996.
Não existe qualquer erro dos AA. quanto ao objecto, que bem conheciam, do contrato celebrado com a ré, além de que o contrato não seria anulável por erro oito anos depois da sua celebração, como não ocorre incumprimento da promessa por parte da ré.
Conclui pela improcedência da acção e absolvição da ré do pedido.
Os AA responderam e concluíram como na petição.
***
A final, foi proferida sentença que julgou a acção procedente e provada e condenou a Ré a pagar aos 1ºs e 2ºs AA., em comum e partes iguais, a quantia de 40.600.000$00 ou o seu equivalente em euros.***
Inconformada recorreu a Ré que, alegando formulou as seguintes conclusões:A. Na audiência de discussão e julgamento e na prova documental junta aos autos, foram provados os factos descritos em 2., supra, cuja apreciação impunha diversa decisão sobre os pontos da matéria de factos impugnada, mas a que o Meritíssimo Juiz “a quo”, não conferiu qualquer relevo.
B. Em face de tais depoimentos e documentos, impunha-se que:
- fosse dada uma resposta diferente aos quesitos 6º, 7º, 24º, 25º;
- fosse ampliada a base instrutória com vista à:
i) caracterização da existência da tampa da caixa de visita à cisterna do imóvel como um verdadeiro ónus, pois que, para que se possa qualificar juridicamente qualquer situação como um “ónus” é necessário que a mesma diminua, restrinja ou impeça, objectivamente, a plena fruição do bem;
ii) qualificação do comportamento dos AA. desde a data em que celebraram a promessa até à respectiva resolução e, sobretudo desde a data em que fosse provado que tomaram conhecimento da localização da tampa da caixa no interior da fracção autónoma prometida comprar até à resolução, para aquilatar da perda de interesse, qualificando-a juridicamente, e da eventual existência de abuso de direito por parte dos AA., aquando da operada resolução do contrato.
C. O contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os Recorridos e a Recorrente deverá ser tido como cumprido pela Recorrente na data em que, uma vez pago, na íntegra, o respectivo preço, a Ré emitiu, a favor dos AA. a primeira procuração irrevogável, ou seja, 22 de Abril de 1993, pois foi a solicitação dos Recorridos, por destinarem a fracção a revenda, que a Recorrente não marcou a escritura pública de compra venda para a data contratualmente prevista para o efeito, antes emitindo a mencionada procuração.
A não realização da escritura no momento contratualmente estabelecido, serviu exclusivamente o interesse destes.
D. Acresce que os Recorridos estavam em condições de celebrar o negócio, incluindo consigo mesmos, desde a data em que lhes foi passada a primeira das três procurações emitidas a seu favor, data em que se verificou a efectiva tradição do bem da Recorrente para os Recorridos que sempre actuaram como seus únicos donos e legítimos possuidores.
E. Da matéria provada não resultou a verificação dos requisitos de que dependeria a anulabilidade do negócio com base em erro quanto ao respectivo objecto.
F. Na parte referente à apreciação da questão relativa ao erro com vista à fundamentação da eventual anulabilidade do negócio, a sentença é completamente omissa quanto à qualificação da caixa de visita como um ónus ou limitação que exceda os limites normais inerentes ao direito transmitido, susceptível de fundamentar a anulação do negócio nos termos do artigo 9050 do Código Civil.
G. A Recorrente, ao contrário da apreciação efectuada pelo Meritíssimo Juiz “a quo” considera que estava impedida de fixar aos Recorridos um prazo para outorga da escritura, atentos os limites impostos pela boa fé.
H. A Recorrente sabia que já tinha entregue o bem e recebido, na íntegra, o preço. Sabia que os Recorridos, aquando da celebração da promessa de venda o destinavam a revenda, procurando negociá-lo com terceiros, com plena autonomia e sem lhe prestar contas.
Sabia que os Recorridos assumiam as despesas inerentes à respectiva propriedade.
Sabia, finalmente, que os Recorridos actuavam de forma pública e pacífica, como os únicos proprietários da referida fracção autónoma, agindo como se ela fosse sua e sendo reconhecidos, pelos demais condóminos e pelo público em geral como os donos da mesma.
I. Acresce que a Recorrente não tinha qualquer interesse na realização da escritura pública, porquanto não lhe advinha qualquer prejuízo, despesa ou encargo por a não outorgar nem colheria qualquer beneficio em compelir os Recorridos à realização de um negócio quando, bem sabia, que a vontade negocial destes era a de revender o bem objecto do mesmo e não a de o adquirir para si próprios.
J. Deste modo, qualquer interpelação admonitória da Recorrente no sentido da realização da escritura violaria, no entendimento desta, os princípios da boa fé, sendo abusiva, ilegítima e manifestamente reprovável.
K. Na douta sentença refere-se que existência da caixa no interior da fracção autónoma, constitui uma oneração que limita o seu gozo de modo exclusivo e pleno, “(...) quer a necessidade do condomínio de aceder à caixa de visita seja ou não frequente. A limitação existente excede os limites normais do direito de propriedade que seria transferido (...)” - vide pág. 12 da sentença.
L. Ora, na audiência de discussão e julgamento foi referido pelo próprio Administrador de Condomínio, Sr. Amílcar ........ (vide acta, a fls. 270) que, nestes 8 anos, a caixa é visitada uma vez por ano, entre 1/2 a 1 hora.
M. Neste contexto (incumprimento definitivo do contrato por parte da Recorrente), o Meritíssimo Juiz “a quo” refere que a presença da caixa constitui um ónus que excede os limites normais inerentes ao direito de propriedade.
Não só não fundamenta tal conclusão de direito, como, além do mais, esquece que, nos termos do artigo 905º e ss. do Código Civil, tal circunstância confere ao comprador o direito à anulação do contrato, por erro ou dolo, ou à redução do preço, não constituindo fundamento de não cumprimento do mesmo pelo vendedor.
N. Nos termos do disposto no número 2 do artigo 808º do Código Civil, a perda de interesse na prestação é apreciada objectivamente. Ora, atentas as peculiaridades do caso “sub judice”, a existência da tampa da caixa de visita no interior da loja, caso constituísse uma limitação ao respectivo uso (o que não se concede), apenas poderia gerar perda de interesse do comprador na aquisição da mesma, caso este a destinasse ao exercício do comércio.
O. Nestes autos, está suficientemente demonstrado que os Recorridos destinavam a fracção a revenda, não tendo qualquer intenção de a fazer sua para nela exercerem uma actividade comercial. E, quanto à revenda, não foi provado que a frustração desta se tenha ficado a dever à existência da caixa no interior da loja, apenas se admitindo que esta afectaria o preço da fracção, desvalorizando-a. Tal facto, embora constitutivo de responsabilidade civil, gerando um dever indemnizatório, atento o fim a que os recorridos destinavam a fracção não legitima a perda de interesse destes Recorridos em contratar.
P. Por outro lado, os factos de os Recorridos terem tomado conhecimento da existência da caixa no interior da fracção que prometeram comprar em 1998 (1),de não terem alegado e provado que informaram ou contactaram a Recorrente dando- lhes conta da sua repulsa em relação à descoberta efectuada, de, em Fevereiro de 2000, através da sua mediadora imobiliária, terem convocado a Recorrente para outorga da escritura e de só em 2000 terem recorrido a tal interpelação admonitória, são bem demonstrativos de que a famigerada existência da caixa, por si só, não conduziu à perda do interesse na realização do negócio.
Q. Conforme já foi referido a conduta dos recorridos desde a celebração da promessa e, mais concretamente, desde o pagamento do preço e da efectivação da tradição da fracção autónoma prometida comprar, objectivamente interpretada face à lei, bons costumes e boa fé, criou na Recorrente a convicção legítima de que o contrato promessa celebrado nunca seria posto em causa. A presente acção consubstancia, assim, abuso de direito, por parte dos Recorridos.
R. Constitui jurisprudência unânime a ilegitimidade do exercício de um direito em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente, por ser contrário aos princípios impostos pela boa fé. O facto de os Recorridos terem deixado passar dois anos relativamente à data em que tomaram conhecimento da existência da caixa e de terem procurado outorgar a escritura de compra e venda três meses antes da carta admonitória que enviaram à Recorrente, criou nesta a convicção legítima e justificada de que o contrato jamais seria posto em causa e de que a indicada perda de interesse na outorga da escritura, apenas mencionada, e pela primeira vez, na citada carta admonitória enviada em Maio de 2000, constituía uma declaração não séria efectuada com vista a serem criadas as bases negociais para a redução do preço estipulado e pago.
S. A circunstância de a Recorrente não ter anteriormente alegado o abuso de direito não obsta ao seu conhecimento oficioso pelo tribunal Superior, o que se requer.
Nestes termos e nos melhores de Direito, requer-se:
1. Se dignem mandar baixar o processo à lª instância com vista a que se proceda à:
a) Renovação dos meios de prova produzidos no tribunal “a quo”, relativa aos quesitos 6º,7º, 24º e 25º;
b) ampliação da base instrutória com vista à:
i) caracterização da existência da tampa da caixa de visita à cisterna do imóvel como um verdadeiro ónus, pois que, para que se possa qualificar juridicamente qualquer situação como um “ónus” é necessário que a mesma transtorne, incomode ou limite, objectivamente, a plena fruição do bem;
ii) qualificação do comportamento dos AA. desde a data em que celebraram a promessa até à respectiva resolução e, sobretudo desde a data em que fosse provado que tomaram conhecimento da localização da tampa da caixa no interior da fracção autónoma prometida comprar até à resolução, para aquilatar da perda de interesse, qualificando-a juridicamente, e da eventual existência de abuso de direito por parte dos AA., aquando da operada resolução do contrato.
2. Quando assim se não entenda, que se determine a anulação da decisão proferida pelo Meritíssimo Juiz “a quo”, substituindo-se a mesma por outra que considere improcedente e não provada a acção interposta contra a Ré, absolvendo-se esta do pedido principal, quer porque:
a) A existência da caixa cisterna no interior da fracção autónoma, atenta a sua dimensão, localização e parca utilização, não é qualificável juridicamente como um ónus que exceda os limites normais inerentes ao direito de propriedade, na medida em que não impossibilita, diminui ou restringe a plena utilização do bem, o que implica a inexistência de incumprimento pela Recorrente do contrato promessa de compra e venda celebrado com os Recorridos;
b) Ainda que fosse considerada como um ónus, tal situação apenas conferiria aos Recorridos o direito à anulação do negócio fundado em erro ou, quando, como no caso em apreço, não se verificam os demais requisitos indispensáveis à declaração de anulabilidade, à redução do preço, que não foi peticionada;
c) o facto de os Recorridos terem tomado conhecimento da localização da tampa no interior da referida fracção autónoma em Setembro de 1998 e apenas em Maio de 2000, cerca de dois anos depois, terem referido que tal facto implicaria perda de interesse na respectiva aquisição, impede a caracterização jurídica de tal “perda de interesse”, objectivamente apreciada em face das peculariedades deste caso concreto, como susceptível de legitimar a recusa em contratar pelos Recorridos;
d) Os AA. sempre actuaram como os únicos proprietários da fracção autónoma em causa, quer pagando as respectivas despesas de condomínio quer desenvolvendo, em seu nome e por sua conta, as diligências conducentes à revenda da fracção - o que procuraram fazer, ainda em Fevereiro de 2000, apesar de, nessa data, já conhecerem a localização da tampa da caixa - pelo que a operada resolução do contrato promessa de compra e venda por alegado incumprimento do mesmo pela Recorrente, constitui manifesto abuso de direito.
Assim fazendo a costumada Justiça.
Os AA. contra-alegaram pugnando pela confirmação do Julgado.
***
Colhidos os vistos legais cumpre decidir tendo em conta a seguinte matéria de facto:a) Os AA. negociaram com a Ré a aquisição do direito de propriedade de uma fracção autónoma, destinada ao comércio, do prédio urbano designado por Antigos Paços do Concelho, sito a Rua ......, em ........, a constituir em propriedade horizontal.
b) Como resultado dessas negociações, os AA., em comum e partes iguais, prometeram comprar à Ré, e esta prometeu vender-lhes, livre de ónus ou encargos, a fracção autónoma, que identificaram pelas letras “AS”, a implantar no 1 o andar do referido prédio - nos termos do doc. de fls. 9/14.
c) Em 14 de Novembro de 1991, AA. e Ré reduziram a escrito as referidas promessas, tendo convencionado o foro da comarca do ....... para dirimir os conflitos emergentes do referido negócio.
d) Foi anexada a esse escrito uma planta onde se configurava a aludida fracção designada pelas letras “AS” - (cfr. doc. de fls. 15).
e) Preço convencionado nesse escrito foi de Esc.15.600.000$OO.
f) Relativamente às promessas referidas em c) e reportada à cláusula 16ª, a ré fez a declaração constantes do doc. de fls. 16 (doc. 2 da PI), cujo teor se dá aqui por reproduzido.
g) Posteriormente, e por se revelar com maiores potencialidades de valor de venda na futura revenda, a Ré propôs aos AA. a substituição dessa fracção por outra, identificada pelas letras “AG”, situada no rés-do-chão do mesmo prédio.
h) Fracção essa melhor colocada, por e estar no rés-do-chão, e com maior área.
i) Tendo havido acordo nessa substituição, houve a respectiva redução a escrito, em 10 de Outubro de 1992, onde se estabeleceu o aumento do preço em mais 800.000$00 e a aplicabilidade do aludido e anterior escrito ora alterado, em tudo o demais clausulado - nos termos do doc. de fls. 17/18 dos autos.
j) Esse escrito de alteração foi acompanhado de uma planta, que a ele ficou anexa, pela qual se delimitava e configurava a nova fracção designada pelas letras “AG” - conforme doc. de fls. 19 dos autos.
l) Todo este negócio, desde o início até à aludida alteração, foi feito entre as partes sem existir propriedade horizontal constituída e registada, com o edifício em fase construtiva, e muito antes de existir a licença de utilização a emitir pela respectiva autarquia, após a vistoria sobre a coincidência entre o projectado e o construído.
m) Da citada planta (de fls. 19 - doc. 2 da PI) anexa ao escrito de alteração da fracção e do preço, de 10 de Outubro de 1992, não consta a existência da caixa de acesso à descarga de fundo e "trop-lein" da cisterna do edifício.
n) Acontece que na citada fracção designada por AG, e dentro dela, existe a referida caixa para o aludido acesso.
o) A instalação de descarga de fundo e “trop-lein” da cisterna do edifício, a que exclusivamente se acede pela referida fracção designada por “AG”, está afectada ao uso de todos os condóminos do mencionado edifício.
p) Essas instalações fazem parte, respectivamente, das instalações gerais de saneamento e água do citado edifício, sendo que não estão afectadas ao uso exclusivo da referida fracção designada por AG.
q) Para eventual reparação ou exame, e até para obras de conservação, não se pode impedir o acesso a essas instalações de descarga de fundo e “trop-lein” da cisterna do edifício, à administração do condomínio e a técnicos por esta contratados.
r) Para esse fins aludidos em q) as portas da fracção designada pelas letras “AG” têm de estar sempre franqueadas.
s) Do título constitutivo de propriedade horizontal, registado em 30 de Dezembro de 1992, na Conservatória, e da descrição dessa fracção, existente na mesma Conservatória Predial, não consta qualquer limitação, designadamente o ónus de passagem para aceder àquela caixa colocada no interior dela.
t) Dessa descrição predial consta como área da citada fracção designada por AG 109,26 m2.
u) Esta área registada no título constitutivo da propriedade horizontal, face à permilagem dela resultante, determina o pagamento de comparticipação nas despesas de conservação e fruição das partes comuns de cerca do dobro da que resultaria da permilagem obtida da área real.
v) Os proprietários da fracção “AO” não podem impedir o acesso à citada caixa existente no interior dela, quando o administrador do condomínio ou, na falta ou impedimento deste, qualquer condómino o entender necessário para obras de reparação, limpeza e conservação.
x) Por carta datada de 30 de Maio de 2000, que a Ré recebeu dentro dos três dias imediatos, os AA. deram um prazo de 30 dias à ré para esta alterar para a área real a descrição da aludida fracção na aludida Conservatória do Registo Predial, para retirar do interior da mesma fracção a citada caixa de acesso às mencionadas partes comum do edifício, e declarando que findo esse prazo os AA. entendiam a Ré constituída em mora.
z) Nessa carta, os AA. declararam a perca de interesse na conclusão do negócio, ou seja na outorga da escritura pública de compra e venda tendo por objecto a citada facção designada pelas letras “AO”, caso a Ré, no prazo de 30 dias a contar do termo do primeiro prazo, referido em x), não procedesse a essas alterações de área e de situação da caixa de acesso a partes comuns do edifício.
aa) A escritura pública prometida nos citados escritos de 14 de Novembro de 1991 e 10 de Outubro de 1992 ainda não foi outorgada.
bb) A ré, entretanto, já vendeu a terceiro a aludida fracção designada por “AS”.
cc) A declaração da ré, datada de 14 de Novembro de 1991, titulada pelo documento de fls. 16 (doc. 2 da PI), reporta-se à cláusula 16ª do contrato-promessa.
dd) A título do preço de aquisição da fracção (AO) prometida comprar, os AA entregaram à ré, e esta recebeu, pelo menos 16400000$00.
ee) A localização da citada caixa não consta do projecto de arquitectura do edifício.
ff) Em 22 de Abril de 1993, a ré emitiu a favor dos AA a procuração que constitui o doc. 6 da contestação (fIs.60/61).
gg) A solicitação dos AA., a R. outorgou, em 8 de Junho de 1994, outorgou a favor dos AA nova procuração, que constitui o doc. 7 da contestação (fls. 62/63).
hh) Novamente a solicitação dos AA, a ré outorgou a procuração que constitui o doc. 8 da contestação (fls. 64/65).
ii) Os AA destinavam a fracção prometida comprar a futura revenda, o que era do conhecimento da ré.(l)
jj) O preço convencionado pela aquisição da fracção "AS" foi de 19 500.0000$00.(2)
ll) A diferença entre o valor referido em 2) e o mencionado em e), de Esc. 3.900.000$00, foi titulado pela declaração escrita da ré, datada de 14 de Novembro de 1991.(3)
mm) O negócio dos autos (promessa de aquisição da fracção “AS” e posterior permuta pela fracção “AG”) foi celebrado pelos AA. à vista das aludidas plantas (anexas aos contratos - a fls.15 e 19), sem confirmação no local.(4)
nn) Do projecto licenciado pela Câmara Municipal de Matosinhos não consta a existência, dentro da citada fracção designada por AG, de uma caixa de acesso à descarga de fundo e "trop- lein" da cisterna do edifício.(5)
00) Os AA desconheceram a existência da caixa de acesso à descarga de fundo e “trop-lein” da cisterna do edifício até ao momento em que, por volta de 1998, procuraram revender a citada fracção e potencial comprador, a quem a fracção foi mostrada, chamou a atenção para a existência da caixa. (6,7)
pp) A fracção AG tem uma área de apenas 54 m2.(8)
qq) O preço acordado entre as partes, de 20 300 000$00, para a aquisição da fracção teve em conta que a área de 54 m2 e que essa fracção não estivesse onerada ou limitada no seu uso.(9)
rr) Para a fixação desse preço para a aquisição dessa fracção (AG) teve-se também em conta a sua área e que a fracção não estava onerada ou limitada no seu uso.(l O)
ss) Face à existência da caixa de acesso à descarga de fundo e "trop-lein" no interior da fracção AG, os AA fizeram à ré a comunicação referida em x) e z) dos factos assentes, que perdiam o interesse na aquisição da fracção se aquela não fosse retirada no prazo fixado.(11)
tt) Os AA pagaram à Ré, tendo-a esta recebido, a totalidade do preço do negócio nos autos, ou seja, 20 300 000$00, até 1995.(12)
uu) A fracção “AG”, também por causa da existência caixa de acesso a descarga de fundo e “trop-lein” no seu interior, não obtém comprador por preço correspondente ao que os AA. pagaram à ré, tendo em atenção a época da entrega das respectivas prestações e a desvalorização do dinheiro.(13)
vv) Os AA., a manter-se a situação do mercado imobiliário para os espaços como o da fracção em causa e com a caixa no interior, não conseguem, sequer, reaver o dinheiro que, a título de preço, entregaram à ré.(14)
xx) O preço da fracção “AG” foi fixado com os AA. como se se tratasse de fracção sem qualquer limitação ou existência da citada caixa de visita no seu interior.( 16)
zz) A Ré sabe, pelo menos hoje, que os AA., sobretudo com essa caixa no interior, não conseguem revender a aludida fracção por preço que permita, ao menos, a recuperação do valor real do dinheiro que investiram.(17)
aaa) Com essa caixa no interior da fracção “AG”, os AA não teriam prometido comprá-la, ao menos pelo preço acordado.(18)
bbb) A ré sabia que os AA destinavam a fracção AG a futura revenda.(19)
ccc) A ré, não utilizando espaço em zonas comuns, colocou a caixa de acesso à descarga de fundo e “trop-lein” no interior da fracção “AG”, sem que aquela constasse quer do projecto de arquitectura quer do projecto licenciado pela Câmara Municipal de ........(20)
ddd) O preço das fracções autónomas é também aferido pela área privada de cada uma delas.(22)
eee) A ré não informou os AA. da colocação da citada caixa de visita no interior da fracção “AG”, que, face aos projectos de arquitectura e licenciado pela Câmara Municipal de ......., não foi suposto estar colocada no interior dessa fracção.(23)
fff) O autor Diamantino conhecia o edifício em que se integra a fracção AG, tendo visitado este (edifício) várias vezes quando em construção.(24)
ggg) Os AA. solicitaram à ré que esta, ao invés da celebração da escritura pública de compra e venda, lhes passasse uma procuração irrevogável, conferindo-lhes os poderes de, inclusive, realizarem o negócio consigo mesmo.(26)
hhh) Ao que a ré acedeu, emitindo a procuração com cópia da fls. 60/61 (doc. 6 da contestação ).(27)
iii) A ré, para receber a totalidade do preço e em atenção ao respondido em 26), entregou aos AA. a procuração de fls. 60161, cujos efeitos limitou no tempo.(28)
jjj) Os AA tiveram conhecimento do constante da alo n) após terem deixado de ter poderes para efectuarem a transmissão da propriedade, por volta de 1998, tendo transmitido à ré não aceitar a fracção com a caixa no seu interior.(29)
Fundamentação:
As questões objecto do recurso, aferidas pelo teor das conclusões da recorrente que delimitam o respectivo âmbito, consistem, essencialmente, em:
- saber se deve ser alterada a matéria de facto – as respostas aos quesitos 6º, 7º, 24º e 25º;
- se deve ser ampliada a Base Instrutória visando “a caracterização da tampa da caixa da cisterna do imóvel como um verdadeiro “ónus”;
- se deve ser ampliada ainda a Base Instrutória para qualificar o comportamento dos AA.
- se assim não se considerar, saber se os AA. tinham fundamento para alegar incumprimento definitivo do contrato, com base na existência de um “ónus”;
- se a conduta dos AA. é abusiva do direito.
Vejamos:
Não está em causa que os AA. celebraram com a ré um contrato-promessa de compra e venda tendo, inicialmente por objecto a fracção autónoma “AS”, destinada a comércio, fracção que seria implantada no 1º andar do prédio identificado em a) dos factos provados.
Tal fracção foi prometida comprar pelos AA., em partes iguais, tendo a ré prometido vendê-la livre de ónus e encargos.
Tal contrato-promessa foi reduzido a escrito em 14.11.1991.
Posteriormente, por consenso das partes, tal fracção foi substituída pela fracção “AG” sita no rés-do-chão do mesmo edifício por se revelar potencialmente mais rendível, porquanto os AA. a destinavam a revenda; tal alteração foi reduzida a escrito em 10.10.1992, tendo o preço inicial de 15.600 sido aumentado para mais 800 contos.
Ao tempo deste contrato e sua alteração, as fracções apenas existiam em planta - que foi entregue aos AA. - , não estando constituída nem registada a propriedade horizontal.
Posteriormente, os AA., alegando terem tomado conhecimento que na fracção objecto do contrato-promessa existia uma caixa de acesso à descarga de fundo e “trop lein” da cisterna do edifício, a que exclusivamente se acedia por aquela fracção, estando assim afecta o todos os condóminos, alegou incumprimento do contrato-promessa e, depois de interpelação para a Ré no prazo de 30 dias, eliminar tal caixa resolveu o contrato alegando perda de interesse.
Os AA. formularam um pedido principal e um pedido subsidiário.
No pedido principal, pediram que fosse declarado incumprido absoluta e definitivamente o referido contrato-promessa, por culpa exclusiva da Ré, devendo esta ser condenada a restituir-lhes o dobro do sinal, ou seja, a quantia de 40.600.000$00.
Subsidiariamente, pediram a anulação do contrato, não havendo lugar a qualquer conversão, sendo a Ré condenada a restituir-lhes a quantia de 20.300.000$00, actualizada à data da decisão definitiva com referência a 1995.
Na sentença recorrida foi a acção julgada procedente por ter sido atendido o pedido principal.
Este breve excurso serve para uma síntese do que estava em debate.
A Ré-recorrente pretende a alteração, em primeira linha, da matéria de facto, em ordem a ver modificadas as respostas aos quesitos 6º, 7º, 24º e 25º, com base no que entende dever ser a diferente valoração dos depoimentos das testemunhas que indicou.
A prova produzida em audiência foi gravada, a solicitação da ré, feita em audiência preliminar, em 26.4.2001- cfr. fls. 95.
Consta da acta de audiência de discussão e julgamento que a prova foi gravada tendo ficado nela mencionado, com referência às fitas magnéticas, o início e o fim dos depoimentos.
Como se sabe a impugnação da matéria de facto obedece a regras previstas no Código de Processo Civil.
O assegurar de um duplo grau de jurisdição quanto à apreciação da matéria de facto foi tema de larga controvérsia no direito processual havendo até quem, nessa omissão, visse uma violação do direito a um julgamento justo, sabidas que eram as limitações legais existentes quanto à possibilidade da alteração pela Relação da matéria de facto – primitiva redacção do art. 712º do Código de Processo Civil.
O DL. 39/95, de 15.2 inovou, estabelecendo a possibilidade de as audiências finais e os depoimentos, informações e esclarecimentos nelas prestados serem gravados, [documentação da prova], “pondo termo ao peso excessivo que a lei processual vigente confere ao princípio da oralidade e concretizando uma aspiração de sucessivas gerações de magistrados e advogados”- citámos do preâmbulo do citado DL.
Esse diploma aditou ao Código de Processo Civil, então vigente, os arts. 522º-A, 522º-B , 522º-C , 684º-A e 690º-A, atinentes ao registo dos depoimentos, à forma de gravação e ao modo como se deveria proceder para impugnar a matéria de facto, em sede de recurso.
Após a Revisão de 1995/96 do Código de Processo Civil o fulcral art. 690º-A passou a ter a seguinte redacção:
“Ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão de facto:
1- Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, proceder à transcrição, mediante escrito dactilografado, das passagens da gravação em que se funda.
3- Na hipótese prevista no número anterior, incumbe à parte contrária, sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, proceder, na contra-alegação que apresente, à transcrição dos depoimentos gravados que infirmem as conclusões do recorrente.
4- O disposto nos nºs 1 e 2 é aplicável ao caso de o recorrido pretender alargar o âmbito do recurso nos termos do nº2 do art. 684º-A”.
Este normativo conferia ao recorrente, impugnante da decisão de facto, o ónus, sob pena de rejeição do recurso, de indicar os concretos pontos de facto que considerava “mal” julgados; indicar quais os concretos elementos de prova constantes do processo ou da gravação, que impunham decisão diversa e, finalmente, a obrigação de transcrever, mediante escrito dactilografado, as passagens da gravação em que se fundava a discordância.
Por sua vez, nesta hipótese, a parte contrária na contra-alegação que oferecesse, podia apresentar transcrição dos depoimentos que infirmassem as conclusões do recorrente.
O DL.183/2000, vigente à data em que a Ré requereu a gravação da prova, sem dúvida que beneficiou, através de nova regulamentação da “documentação da prova” feita por gravação, o Tribunal “ad quem” no concernente à apreciação da matéria de facto quando o recurso também sobre ela versar.
Assim, aditou ao art. 522º-C do Código de Processo Civil, um nº2 que estatui:
“Quando haja lugar a registo áudio ou vídeo, deve ser assinalado na acta o início e o termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento”.
Alterou o nº2, parte final, do art. 690º, nº4, harmonizando-o com o antes aludido nº2 do art. 522º-C, impondo ao recorrente quanto à matéria de facto, a indicação, sob pena de rejeição do recurso, dos depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta.
Decorre da alteração legislativa, vigente desde 1.1.2001, que a parte discordante deve indicar onde se localiza, na fita magnética ou áudio, suporte do registo ou gravação, o depoimento ou depoimentos questionados, e não, como anteriormente, transcrever as passagens em que filiava o que considerava erro de julgamento.
Tal procedimento se não for observado faz precludir a possibilidade do Tribunal da Relação reapreciar matéria de facto.
Ora, como consta das alegações da recorrente, muito embora esta tenha pedido a alteração das respostas aos quesitos que indicou, não fez qualquer alusão aos suportes magnéticos onde se contêm os depoimentos que, reapreciados, poderiam alterar o sentido daquelas respostas.
Não observado este “ónus” - a cargo da recorrente que pretende impuganar matéria de facto - o recurso com este âmbito tem de ser rejeitado, nos termos do art. 690º- A, nºs 1 e 2 e 3 do Código de Processo Civil, na redacção dada a estes últimos pelo DL.183/2000, de 10.8.
Nestes termos não se conhecerá do recurso na parte em que se pretendia ver alterada as respostas aos quesitos indicados pela Ré.
No que se refere à ampliação da Base Instrutória para os fins constantes da conclusão S) ponto 1., alíneas i) e ii), entendemos que não se trata de matéria de facto o que aí a Ré põe em causa, mas antes da apreciação jurídica dos factos provados e sua subsunção ao Direito, pelo que não há lugar a alargamento da Base Instrutória, sendo as questões colocadas pela recorrente apreciadas em sede de julgamento da questão de mérito do recurso.
***
Apreciando as questões que contendem com o mérito do recurso.Na sentença recorrida foi considerado que as partes celebraram um contrato-promessa de compra e venda, o que os pleiteantes não discutem.
A decisão, depois de o afirmar, anotou que os AA. tinham formulado um pedido subsidiário, alegando erro sobre o objecto do negócio.
Antes de apreciado o pedido principal – como impõe o art.469º, nº1, do Código de Processo Civil – o Senhor Juiz teceu considerações sobre a problemática do erro, no caso em apreço, parecendo concluir-se de tal abordagem que tal pedido estaria votado ao insucesso.
Escrevemos “parecendo”, porquanto, em bom rigor, não existe uma afirmação clara acerca do mérito deste pedido que, salvo o devido respeito, apenas deveria ter sido apreciado caso não procedesse o “pedido anterior”, ou seja, o pedido principal.
Entrando, depois, na apreciação do pedido principal a sentença recorrida considerou que a fracção prometida vender pela Ré por conter no seu interior a “caixa de visita” à cisterna que está afecta ao uso de todos os condóminos do edifício, escreveu a certo trecho - [... A fracção “AG” está limitada no seu uso, onerada com um encargo a favor do condomínio que consiste na obrigação de, através, dela se permitir o acesso à caixa de acesso a descarga de fundo e “trop lein”. Há de facto uma oneração da fracção que limita o seu gozo de modo exclusivo e pleno (e a ré prometeu transmitir uma propriedade livre de ónus e encargos, uma propriedade plena)..].
Depois de considerar ter sido legítima a fixação de prazo admonitório, por carta de 30.5.2000, para a Ré suprimir tal “caixa”, sem que ela o tivesse feito, foi considerado ter havido válida e fundada resolução do contrato-promessa tendo a Ré sido condenada a devolver aos AA. o dobro do sinal.
Apreciaremos o mérito da decisão seguindo de par com apreciação da matéria de facto e a causa de pedir invocada.
Decorre do art. 410º, nº1, do Código Civil que contrato-promessa “é a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”.
O contrato-promessa, tem como objecto imediato para os seus outorgantes uma obrigação de “facere”, infungível, que se exprime pelo compromisso de emitir a declaração de vontade conducente à celebração do contrato definitivo (prometido).
O Código Civil define no art. 410º, nº1, contrato-promessa nos seguintes termos:
1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. (...)
“Contrato-promessa - é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em principio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um “pactum de contrahendo” (Galvão Telles, Direito das. Obrigações., 6.° ed.-83).
É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula”- (ob. cit., 83-84).
“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato”- (A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., 1.°-301).
“O direito de resolução de um contrato, com o subsequente pedido de indemnização, apenas encontra fundamento na impossibilidade culposa da prestação (artigos 801º e 802º do Código Civil), sendo certo que a mora culposa do devedor (artigos 805º e 799º, nº1, do Código Civil) é equiparada ao não cumprimento definitivo quando, em resultado do mesmo (retardamento), se verifique uma de duas situações: ou o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou o devedor não a ter cumprido no prazo razoável que o credor lhe fixou (art. 808º do Código Civil)” - citámos do Acórdão do STJ, de 27.11.1997, in BMJ 471-391.
Analisando a matéria de facto relevante, resulta claro que a fracção objecto do contrato-promessa, quer a inicial “AS”, quer a “AG” que, consensualmente, passou a ser a prometida vender pela Ré e comprar pelos AA. ainda nem sequer se encontrava construída, havendo apenas uma planta.
A alteração ao contrato inicial foi celebrada por escrito, em 10.10.1992, além do mais e por remissão para o clausulado inicial, a escritura pública de compra e venda seria outorgada logo que se encontrasse reunida toda a documentação necessária.
Nenhuma cláusula existe acerca das características da construção, para lá do que consta na planta; nem sequer foi apontada uma data, ainda que provável, para a conclusão das obras.
A planta referente à fracção “AG” consta de fls. 19/20.
Em tal planta “não consta a existência de caixa de acesso à descarga de fundo e “trop lein” da cisterna do edifício” – al. m) dos factos que na sentença foram considerados provados. Tal caixa está dentro da fracção “AG” e está afecta ao uso de todos os condóminos, sendo por aí que se acede para eventual reparação e obras de conservação das instalações de carga e descarga de fundo e “trop lein” da cisterna do edifício.
No projecto de arquitectura do edifício não consta a localização da citada caixa.
Deu-se como provado – al. OO) – que os AA. “...desconheceram a existência da caixa de acesso à descarga de fundo e “trop lein” da cisterna do edifício até ao momento em que, por volta de 1998, procuraram revender a citada fracção a potencial comprador, a quem a fracção foi mostrada, chamou a atenção para a existência da caixa”.
Efectivamente, provou-se que os AA. destinavam a fracção a futura revenda, facto que a ré conhecia.
Os AA. pagaram a totalidade do preço - 20.300 contos até 1995 - al. tt).
O Autor Diamantino conhecia o edifício em que se integra a fracção “AG” tendo visitado o edifício várias vezes, quando em construção.
Temos, assim, de harmonia com a matéria de facto, que os AA. apenas tomaram conhecimento da existência da caixa no interior da fracção em 1998.
Anteriormente a esta data, a Ré, a solicitação dos AA., outorgou as procurações de fls. 60-61, em 22.4.1993; de fls. 63-63, em 8.6.1994; e 64 a 66, em 19.12.1995 conferindo-lhes poderes para vender a fracção, inclusivamente a si próprios.
A ré anuiu a fim de poder receber a totalidade do preço limitando no tempo a validade da procuração de fls. 60/61.
Como consta dos documentos de fls. 124 e 126, o Autor Diamantino pagou à Administração do Condomínio, onde se situa a fracção “AG”, despesas de condomínio de Julho e Maio de 1997.
Os AA., entre 1993, data em que lhes foram outorgadas pela Ré, procurações para vender a fracção, até à data em que “descobriram” em 1998, a existência da caixa dentro da fracção, tentaram vendê-la e, como resulta da resposta ao quesito 13º, não pode concluir-se que foi apenas a existência da caixa que frustrou a venda.
Com efeito, tal quesito mereceu a seguinte resposta- “Provado apenas que a fracção AG, também por causa da existência da caixa de acesso a descarga de fundo e “trop lein” no seu interior, não obtém comprador por preço correspondente ao que os AA. pagaram à ré, tendo em atenção a época da entrega das respectivas prestações e a desvalorização do dinheiro”.
Ora, para se poder falar em incumprimento importa que o obrigado não cumpra prestação a que se obrigou.
“O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado” – art. 762º, nº1, do Código Civil.
Nos termos do contrato-promessa ficou convencionada que a fracção seria vendida livre de ónus ou encargos.
Mas será que a existência da caixa na fracção “AG”, com a finalidade a que se destina, constitui um ónus que impende sobre a propriedade?
Desde logo, na acepção comum, neste tipo de contratos quando se alude a venda sem ónus ou encargos, as partes querem precaver a ausência de direitos reais que comprimam o direito de propriedade do adquirente ou de encargos que a desvalorizem.
No momento em que as partes celebraram o contrato-promessa, apenas à vista da planta da fracção, e não de todo o edifício (facto deveras importante), não podiam saber se a Câmara aprovava o projecto relativamente à totalidade do edifício, pelo que não nos parece ser de valorizar, como incumprimento, o facto de ulteriormente a caixa ter sido colocada na fracção.
Aos AA. incumbia fazer a prova de, aquando da celebração do contrato-promessa, a Ré se ter obrigado a vender-lhes a fracção sem a existência de tal caixa. Tal prova não foi feita.
Mas voltando à questão de saber se a colocação da caixa no interior da fracção constitui ónus.
Pensamos que constitui meramente um encargo, uma vez que estando a caixa afecta ao uso de todos os condóminos, nessa medida, limita a fruição exclusiva do dono da fracção.
Todavia, também o titular do direito de propriedade sobre tal fracção beneficia do encargo por ser condómino do prédio.
De notar que na fundamentação das respostas aos quesitos a fls. 282, pode ler-se:
[...Mas não se pode dizer que foi alterado o projecto deixando de se colocar a caixa nos espaços comuns para se colocar no interior da fracção, pois não se sabe se estava designado, no projecto, o local da caixa, nomeadamente se projectado para alguma zona comum (e pelos documentos juntos ao processo, o local da caixa não estava evidenciado”)].
Em função de quanto se deixa dito não pode considerar-se que a ré tenha incumprido o contrato.
A interpelação admonitória só seria eficaz, se a ré estivesse em mora, ou seja, se a prestação, ainda possível, não tivesse sido realizada por culpa da Ré.
Para que a Ré se pudesse considerar em mora teria de lhe ser culposamente imputável o incumprimento do programa obrigacional emergente do contrato.
Os AA., por carta de 30.5.2000, fls. 28-29, concedendo á Ré, 30 dias para alterarem a área da fracção – que em seu entender era inferior à registada na Conservatória – e ainda para “retirarem do local a caixa referente à cisterna do prédio”.
Como dissemos a Ré não se encontrava em mora, mas mesmo que estivesse, o prazo de 30 dias nem sequer era razoável, relativamente à eliminação da caixa, já que tal certamente implicaria obras avultadas por tal estrutura ser comum a todo o imóvel, carecendo de autorizações camarárias e trâmites inspectivos que, notoriamente, se não concretizariam em 30 dias.
Tal prazo em função da natureza da imposição feita á ré, atendendo aos princípios da boa-fé e aos usos correntes, seria manifestamente insuficiente.
Os AA., fizeram tal interpelação admonitória, prevista no art. 808º, nº1, do Código Civil, visando converter a alegada mora da ré em incumprimento definitivo. A interpelação não tinha, desde logo, tal virtualidade pelo facto de a ré não estar em mora e o prazo cominatário, de modo algum, se poder considerar “razoável”.
O nº2 do citado normativo estabelece que - “A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente”.
“A objectividade do critério não significa de forma alguma que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente a fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes. O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
Isto fundamentalmente porque o direito de resolução legal tem a sua fonte imediata na lei” –Professsor Baptista Machado, “Obra Dispersa”, Vol.I, pág.137.
Há que ponderar que os AA., entre 1993 e 1998, dispondo da fracção em causa, inclusivamente em termos de a poderem negociar consigo próprios, não a venderam, não sendo muito plausível que apenas tivessem tomado conhecimento, nesse ano de 1998, que a fracção tinha incluída tal caixa.
No entanto, mesmo assim, só dois anos após tal constatação é que alegaram perda de interesse em contratar com a Ré com os fundamentos alegados. Ousaríamos dizer, em função destas circunstâncias, que a perda do interesse esteve mais ligada à dificuldade em vender a fracção que, propriamente, à actuação culposa da Ré.
Ademais, tendo os AA. desfrutado das procurações, por eles pedidas que lhes permitiam vender a fracção, não o fizeram por causa não, exclusivamente, ligada à “deficiência” de construção que imputaram à Ré, como se provou.
Concluímos, assim, que os AA, não tinham fundamento legal para procederem à resolução do contrato pelos motivos invocados, pelo que o pedido principal deveria ter sido julgado improcedente.
Quanto ao pedido subsidiário:
A situação que a prova evidencia enquadra-se, salvo melhor opinião, em vício da vontade dos AA. – erro vício da vontade quanto ao objecto negocial.
Tal resulta claramente dos factos provados nos itens uu), vv), xx) e zz).
Notoriamente, que estando os AA. convencidos de que a fracção objecto do contrato-promessa não continha na sua área a caixa de acesso, tal existência deprecia a fracção, em termos de revenda que era o seu propósito futuro.
A declaração negocial pressupõe que os sujeitos contratantes representem correctamente, ou seja, de harmonia com a sua vontade livre e esclarecida, a realidade determinante e decisiva para a celebração do contrato.
A declaração de vontade, para ser válida não deve ter sido provocada por “erro” entendido este como a “ignorância ou falsa representação de uma realidade que poderia ter intervindo ou interveio entre os motivos da declaração negocial”- Castro Mendes, “Teoria Geral”, 1979, III, 60.
Como ensina Heinrich Horster, in - “A Parte Geral do Código Civil Português”, pág. 532:
“Por via de regra a vontade e a manifestação da mesma coincidem na declaração negocial.
Mas podem surgir situações em que falte a coincidência entre o substrato volitivo interno e a sua aparência externa.
A vontade que aparece como manifestada não existe como tal”.
A divergência entre a vontade real e a manifestada pode ser intencional ou não intencional.
Casos de divergência intencional são a simulação –art. 240º do Código Civil -; a reserva mental – art. 244º - e a declaração não séria, art. 245º - do mesmo diploma.
Por sua vez, a declaração não intencional, pode ser forçada, como é o caso da coacção física - art. 246º do Código Civil - ou ignorada, como são os casos da falta de consciência da declaração – art. 246º - e o erro, art. 247º do citado Código.
O art. 251º do Código Civil estabelece que - “O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do art.247º”.
“O erro sobre o objecto é o que recai, ou sobre a identidade deste, ou sobre a sua substância, ou sobre as suas qualidades essenciais”- Rodrigues Bastos, in “Das Relações Jurídicas”, III, pág.100.
No erro que atinge os motivos determinantes do negócio : “O objecto não se identifica neste caso, com os efeitos do negócio, mas com aquilo sobre que versa o negócio. É o objecto mediato e não objecto imediato ou conteúdo do negócio que está em causa”- “Código Civil Anotado” de Pires de Lima e Antunes Varela, Volume I, pág. 235.
Na lição do Professor Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito Civil”, pág. 386, 1976:
“O erro-vício traduz-se numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio.
Se estivesse esclarecido acerca dessa circunstância - se tivesse exacto conhecimento da realidade - o declarante não teria realizado qualquer negócio ou não teria realizado o negócio nos termos em que o celebrou.
Trata-se, pois, de um erro nos motivos determinantes da vontade - daí que os juristas alemães falem de erro-motivo (Motivirrtum) a propósito do erro como vício da vontade”.
O Professor Menezes Cordeiro no seu - “Tratado de Direito Civil Português”, Tomo I, págs. 538/539, escreve:
- “O erro relativo ao objecto tem sido prudente e correctamente alargado pela doutrina e pela jurisprudência. Não está em causa, apenas, a identidade do objecto, as suas qualidades e, particularmente, o seu valor. Relevam, também as qualidades jurídicas do objecto. Além disso, e numa interpretação correcta e da maior importância o “objecto” abrange, também, o conteúdo do negócio”.
Vaz Serra, RLJ, 110-276, ensina: “Entre os deveres resultantes da chamada “relação de negociações”, a que o art. 227º do Código Civil se refere, conta-se o esclarecimento de certos factos: cada uma das partes pode, segundo a boa fé, esperar a comunicação dos factos que a outra parte deva admitir serem importantes para a sua decisão de contratar e de que por si só não pode obter conhecimento”.
A Ré, exercendo a actividade empresarial de venda de imóveis, não poderia razoavelmente ignorar que se os AA. soubessem da existência da referida caixa colocada no interior da fracção, não celebrariam o contrato, o que vale por dizer que era conhecedora da essencialidade para os AA. do “elemento sobre que incidiu o erro”.
O art. 247º do Código Civil estabelece:
“Quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial e anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.”
Comentando este normativo o Professor Menezes Cordeiro, na obra citada, pág. 532, ensina:
“ Para a relevância do erro na declaração, a lei portuguesa apenas exige:
- a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre erro;
- o conhecimento dessa essencialidade, pelo declaratário ou o dever de a conhecer.
A essencialidade permite excluir o erro indiferente e o erro incidental: no primeiro caso, o declarante concluiria o negócio tal como resultou no final; no segundo, concluí-lo-ia igualmente, ainda que com algumas modificações. A bitola da essencialidade é subjectiva: cada um, determina livremente, os factores que o possam levar a contratar.
O conhecimento da essencialidade do elemento, por parte do declaratário é, também, um dado subjectivo: ou conhece ou não conhece. Em regra, o conhecimento derivará duma comunicação expressa, todavia, ele poderá advir do conjunto das circunstâncias que rodeiam o negócio.”
Os factos provados são concludentes, quanto ao conhecimento que a Ré tinha da importância, essencialidade, para os AA. quanto às características da fracção, tanto mais que sabia que ela se destinava a ser revendida por eles.
O erro em que laboraram os Autores não versa sobre o elemento legal da validade do negócio –requisito da propriedade.
Nos termos do art. 251º do Código Civil o erro sobre o objecto do negócio torna-o anulável, nos termos do art. 247º.
Nos termos do art. 287º do Código Civil:
“1. Só têm legitimidade para arguir a anulabilidade as pessoas em cujo interesse a lei a estabelece, e só dentro do ano subsequente à cessação do vício que lhe serve de fundamento.
2. Enquanto, porém, o negócio não estiver cumprido, pode a anulabilidade ser arguida, sem dependência de prazo, tanto por via de acção como por via de excepção”.
Dada a natureza do contrato-promessa, que consiste numa prestação de “facere”, consistente na emissão de vontade tendente à celebração do contrato prometido, no caso a escritura pública de compra e venda, uma vez que tal escritura não foi celebrada, o prazo de caducidade estabelecido no normativo citado não ocorreu.
Os AA., como ficou provado, tiveram conhecimento do facto em que se consubstancia o erro, em 1998 e intentaram a acção em 15.11.2000.
Todavia, porque o “negócio” não chegou a ser cumprido, a anulabilidade pode ser arguida, por via da acção - como no caso - “sem dependência de prazo”, pelo que a formulação do pedido subsidiário não se acha ferida de caducidade.
Procede, pois, parcialmente o pedido subsidiário.
Parcialmente, porquanto a quantia entregue a título de sinal não pode ser objecto de actualização com referência a 1995 como os AA. peticionam.
“(...) O referido contrato tem natureza temporária, exigindo execução dentro de prazo limitado, e, geralmente, a fixação de prestações pecuniárias rigidamente fixadas para segurança dos intervenientes; daí que lhe seja inerente o repúdio de obrigações de valor, sujeitas a determinações posteriores e, portanto, flutuações(...)”.- cfr. Ac. do STJ, de 9.12.1993, in CJSTJ, 1993, III, pág. 170.
A obrigação de indemnização é uma dívida de valor e deve, em princípio, ser actualizada em relação à data mais recente que puder ser atendida pelo tribunal.
A restituição da quantia entregue a título de sinal, por ter sido declarado anulável o contrato-promessa, é uma dívida pecuniária, sujeita ao princípio nominalista – art. 550º do Código Civil - como tal não actualizável.
Mas será que a conduta dos AA. se pode considerar abusiva do direito?
Dispõe o art. 334º do Código Civil – “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
O instituto do abuso do direito, bem como os princípios da boa-fé e da lealdade negocial, são meios de que, os tribunais, devem lançar mão para obtemperar a situações em que alguém, a coberto da invocação duma norma tuteladora dos seus direitos, ou do exercício da acção, o faz de uma maneira que - objectivamente – e atenta a especificidade do caso - conduz a um resultado que viola o salutar sentimento de Justiça, prevalecente na comunidade que, por isso repudia tal procedimento, que apenas, formalmente, respeita a ideia de Direito, mas que, em concreto, o atraiçoa.
O art. 334º do Código Civil, acolhe a concepção objectiva do abuso do direito, segundo a qual não é necessário que o titular do direito actue com consciência de que excede os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social do direito.
A lei considera verificado o abuso, prescindindo dessa intenção, bastando que a actuação do abusante, objectivamente, contrarie aqueles valores.
Como ensina o Professor Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, 7ª edição, pág. 536: - “Para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder. É preciso, como acentuava M. de Andrade, que o direito seja exercido”, em termos clamorosamente ofensivos da justiça”. – cfr. neste sentido, entre outros, os Acs. do STJ, de 7.1.93, in BMJ 423-539 e de 21.9.93, in CJSTJ, 1993, III, 19.
No âmbito da fórmula - “manifesto excesso” - cabe a figura da conduta contraditória – “venire contra factum proprium” - que se inscreve no contexto da violação do “princípio da confiança”, que sucede quando o agente adopta uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte, em função do modo como antes actuara.
Para haver abuso do direito, a conduta do abusante tem de ser clamorosamente violador dos princípios da boa-fé , dos bons costumes ou do fim económico ou social do direito.
No caso em apreço a conduta dos AA. não se acha revestida de tais características, admitindo-se que possa estar nesse limiar, pelo que improcede a alegação de actuação abusiva do direito.
Decisão:
Nestes termos, acorda-se em conceder provimento parcial ao recurso, revogando-se parcialmente a sentença recorrida; julgando-se improcedente o pedido principal, e procedente o pedido subsidiário, condenando-se a Ré a restituir aos AA., a quantia de 20.300.000$00, ou 101.255,97 Euros que deles recebera da Ré a título de sinal.
Custas, em ambas as instâncias, pela recorrente e recorridos, na proporção do decaimento.
Porto, 13 de Maio de 2002
António José Pinto da Fonseca Ramos
José da Cunha Barbosa
José Augusto Fernandes do Vale