Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
Em 96.08.16, no Tribunal Judicial da Comarca de VN de Gaia, Joaquim..., Carlos... e mulher Maria..., Manuel... e mulher Maria Judite... instauraram contra Luís... e mulher Odete... a presente acção sumária de despejo
alegando
em resumo que
- são senhorios em contrato de arrendamento de prédio arrendado aos RR. para sua habitação;
- nuns anexos desse prédio, os RR. fizeram obras de repartição ou divisão sem o consentimentos dos autores;
- obras estas que alteraram a estrutura interna e externa do locado;
- no arrendado, os RR. procedem à comercialização de frangos e ao armazenamento e venda de ovos;
- utilizando aquele para fim diverso do contratado
pedindo
a condenação dos RR a
ver resolvido o contrato de arrendamento;
despejar o prédio;
pagar uma indemnização pelos prejuízos sofridos;
contestando
e também em resumo
os RR alegaram que
- os autores autorizaram as obras;
- a divisão do anexo sempre existiu;
- não comercializam frangos ou armazenam e vendem ovos no arrendado
Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 02.07.15. foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, declarando resolvido o contrato de arrendamento e ordenando o despejo, absolvendo os RR. dos pedido de indemnização.
Inconformados, quer os AA., quer os RR. deduziram as presentes apelações, apresentando as respectivas alegações e conclusões.
Apenas os AA. contra alegaram.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões
Tendo em conta que
- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;
- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido
são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:
da apelação dos autores
– nulidade da sentença
da apelação dos réus
– contradição da matéria de facto;
– alteração da matéria de facto;
– alteração da estrutura do arrendado;
– abuso de direito.
Os factos
São os seguintes os factos que foram dados como provados na 1ª instância, assinalando-se com letras os dados como assentes e Comarca números os provenientes das respostas à base instrutória:
1-Por contrato verbal celebrado em 2 de Agosto de 1965 o primeiro dos autores deu de arrendamento ao réu marido o prédio urbano sito à Rua do... - (A).
2- Tal prédio é constituído por um só fogo ou pavimento com 5 divisões que confronta do norte e poente com Ana..., a sul com proprietário e a nascente com caminho publico e inscrito na matriz predial urbana sob o artº..., da freguesia de ..., concelho de Vila Nova de Gaia - (B).
3- O prédio foi arrendado pela renda mensal de esc.220$00 para habitação do agregado familiar dos RR. - (C).
4- Actualmente a renda é de 28.800$00, pagável em duodécimos de 2.400$00 - (D).
5- A existência do contrato a que se refere a al. A) foi comunicada á competente Repartição de Finanças em 09.08.95 - (E):
6- Palmira... casou com Joaquim... em 12.04.47 e faleceu em 01.07.90 - (F).
7- Manuel... é filho de Palmira... e de Joaquim... - (G).
8- Carlos... é filho de Palmira... e de Joaquim... - (G).
9- Por volta de 1970 os RR. altearam o muro de vedação nas traseiras do prédio e na parte lateral do mesmo - (I).
10- Também construíram uma cobertura entre a casa e o muro alteado - (J).
11- Em 1995 os réus pintaram os anexos e colocaram num deles uma fiada de tijolos - (L).
12- Mário..., genro dos RR. cria e vende galináceos - (M).
13- Teresa..., sua mulher e filha dos RR. vende ovos caseiros das suas galinhas - (N).
14- A ré, a pedido da sua filha ou daquele seu genro, vende entre 5 a 6 dúzias de ovos, por semana, a alguns vizinhos e familiares - (O).
15- Os ovos comprados para a padaria explorada por Germana... e José..., outra filha e genro dos RR., respectivamente, são guardados numa cave do imóvel referido em A) - (P).
16- No interior da cobertura referida em J) existia um espaço amplo , sem quaisquer divisões - (1º).
17- Em Setembro de 1995 os autores tomaram conhecimento que no interior da cobertura referida na al. J) os RR. levantaram paredes de tijolo e cimento - (4º).
18- Que determinaram divisões de lavandaria e arrumos, dentro daquele recinto - (5º).
19- No interior do locado também se vislumbram algumas aberturas semelhantes a janelas - (6º).
20- Tais obras não foram consentidas pelo 1 ° autor - (7º) .
21- A ré vende ovos no imóvel há cerca de 15 a 17 anos - (13º).
22- Há cerca de um ano que têm sido armazenados os ovos mencionados em P) - (14º).
Os factos, o direito e o recurso
A - Vejamos, então, como resolver a primeira questão.
Os apelantes autores entendem a sentença recorrida é nula, nos termos da al.d) do nº1 doart.668º do Código de Processo Civil, porque deixou de se pronunciar sobre a questão relacionada com a utilização do locado para fim diverso do contratado.
Não têm razão.
É que para além desta causa de resolução do contrato de arrendamento, prevista na al.b) do nº1 do art.64º do Regime do Arrendamento Urbano, invocaram também os autores outra causa, a saber, a realização de obras no locado que alterariam a estrutura do mesmo sem consentimento do senhorio, prevista na al.d) do mesmo número e artigo.
Ora, analisando desde logo esta questão, o tribunal recorrido entendeu verificada esta causa de resolução, determinante da procedência do pedido quanto à resolução do contrato e consequente despejo.
Por isso, prejudicada ficou a apreciação da questão relacionada com a outra causa de resolução, pois seria sempre irrelevante para o desfecho da acção.
Isto, no entanto, não quer dizer que a questão não possa vir a ser apreciada por esta Relação, pois se vier a proceder a apelação dos réus no sentido de se decidir não existir aquela causa de resolução relacionada com a estrutura do locado, a questão relacionada com a utilização do locado para outros fins será apreciada por esta Relação, nos termos do disposto no nº5 do art.715º do Código de Processo Civil.
Vejamos, pois, as questões da apelação do réus.
B – Comecemos pelas questões relacionadas com a matéria de facto.
Entendem os réus apelantes que há um contradição em sede da matéria de facto assente na medida em que se teria dado como assente que se teriam realizado obras no prédio arrendado e ao mesmo tempo que teriam sido “realizadas fora da casa, locado habitacional”.
Não tem razão.
Desde logo, porque não se compreende que os réus só agora venham levantar a questão, quando o já o deviam ter feito quando foram notificados da base instrutória ou da decisão sobre a matéria de facto, nos termos do disposto nos arts.511º, nº2 e 653º,nº4, ambos do Código de Processo Civil.
A existir a contradição apontada, os réus deveriam nessas alturas denuncia-la ao tribunal, sem prejuízo de esta Relação poder posterior e oficiosamente vir a conhecê-la, se ela existisse - cfr. art.712º, nº4 do mesmo diploma.
Mas o certo é que não existe.
Na verdade, não se pode concluir dos factos dados como assentes que as obras em causa tenham sido feitas na parte habitacional do prédio arrendado, antes se conclui que foram feitas no logradouro do mesmo.
Sendo que dos factos dados como assentes resulta facilmente que a unidade locativa era e é constituída não apenas pelo edifício incorporado no solo onde se encontravam as divisões habitacionais, mas também pelo terreno que lhe servia de logradouro e onde foi construído o anexo em causa na presente acção.
O que se conclui, pois, do factos dados como assentes é que as obras em causa foram efectuadas no logradouro do prédio arrendado, o que, como é evidente, não envolve qualquer contradição.
C – Quanto à matéria de facto, entendem também os réus apelantes que a mesma deve ser alterada na parte relativa à autorização dos autores para a realização das obras, ou seja, que a resposta ao quesito 7º devia ser negativa.
É evidente que não pode proceder essa pretensão.
É que tendo a referida resposta por base o depoimento de testemunhas que foram ouvidas oralmente, sem que houvesse gravação da prova e não havendo quaisquer elementos no processo que imponham decisão diversa, não pode esta Relação censurar a decisão sobre a matéria de facto referida - cfr. art.712º do Código de Processo Civil.
E mesmo que tivesse havido aquela gravação da prova, também esta Relação não se poderia pronuncias sobre a questão, pois os réus apelante não cumpriram os ónus impostos no art.690-A do mesmo diploma.
Mantém-se, pois, a resposta ao referido quesito.
D – Vejamos, agora, as questões sobre o fundo da causa.
Na sentença recorrida entendeu-se que da matéria dada como assente e provada conclui-se que os réus aumentaram o número de compartimentos do prédio, criando divisões para lavandaria e arrumos, alterando a disposição interna do prédio.
Os réus entendem que as obras efectuadas não alteraram essa disposição, uma vez que foram feitas fora da habitação locada.
Vejamos.
Noa termos do disposto na al.d) do nº1 do art.64º do Regime do Arrendamento Urbano, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário “fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticando actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043º do Código Civil ou nº4 do presente diploma”.
Conforme referiu Menezes Cordeiro “in” Acção de Despejo. Obras sem Autorização do Senhorio. Exercício do Direito de Resolução, publicado em O Direito ano 120º I-II pp.217 e ss., subjacente a este normativo está a ideia de que, perante uma inobservância tão acentuada das obrigações que lhe incumbem, deve o senhorio poder liberar-se do ónus que impendia sobre o objecto do seu direito, resolvendo o contrato.
E ainda que quando o arrendatário, em infracção às obrigações legais, procede à transformação da coisa locada, destrói o equilíbrio contratual que preside à vigência do contrato de arrendamento, o que justifica que se atribuía ao senhorio a faculdade de o resolver.
Na verdade, durante a vigência da relação contratual o locatário pode gozar da coisa, isto é, pode usá-la e, se for caso disso, frui-la mas não a pode alterar ou transformar.
O gozo traduz-se, na verdade, estritamente, no aproveitamento das utilidades da coisa no âmbito do contrato para a satisfação das necessidades do locatário
Quem tem o poder de a transformar é apenas o proprietário, com base nos seus poderes de uso, fruição e disposição que lhe são conferidos pelo art.1305º do Código Civil.
Conforme se constata pela analise do preceito acima transcrito, a lei não define um critério que permita caracterizar o que denomina de alteração substancial, pelo que, em rigor, só caso a caso será possível proceder a essa determinação, face à multiplicidade das situações da vida real, do tipo do prédio arrendado - urbano, com ou sem terrenos que lhe sirvam de logradouro - para a partir daí se indagar se houve se houve ou não alteração substancial da estrutura externa desse prédio ou da disposição interna das suas divisões.
Entende-se como “disposição interna das divisões” de um prédio a distribuição interna de um prédio ou a maneira porque estão dispostas as divisões interiores do prédio.
E que a aliteração prevista naquela alínea b) tem de ser profunda ou fundamental, de modo a concluir-se que o interior do prédio, tendo em conta a planificação que presidiu à sua construção, apresenta uma outra fisionomia, uma nova distribuição, uma diferente forma de ocupação do espaço interior ou que o interior do prédio se encontre desfigurado.
O julgador, para formular um juízo seguro sobre as alterações, quer da estrutura externa do prédio, quer da disposição interna das suas divisões, deve atender a um critério de razoabilidade, considerando, por um lado, a boa fé do inquilino e o objectivo por ele tido em vista e, por outro, a situação do senhorio que não pode ver sacrificada a estrutura do local arrendado às comodidades do arrendatário.
Conforme anotou o prof. Henrique Mesquita “in” RLJ 126º-280, quando um prédio urbano, além do edifício propriamente dito, compreenda um logradouro (um jardim, um pátio, um quintal), a alteração substancial da sua fisionomia deve aferir-se em relação a todo o conjunto, pois não pode esquecer-se que a lei - art.204º, nº2, do Código Civil - considera prédio urbano “qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro”, pelo que se a realização de obras no logradouro desfigurar o conjunto imobiliário - o seu equilibro arquitectónico - deve constituir fundamento de despejo.
Postos estes conceitos, voltemos agora ao caso concreto em apreço.
Dos factos dados como assentes e provados, são os seguintes os que interessam para a decisão da questão:
- a unidade locativa era constituída por um fogo ou pavimento com cinco divisões e por um logradouro nas traseiras do prédio;
- por volta de 1970, os réus alteram o muro de vedação nas traseiras do prédio e na parte lateral do mesmo;
- também construíram uma cobertura entre a casa e o muro alteado, sendo que no seu interior existia um espaço amplo, sem quaisquer divisões;
- não se provou que tais obras tivessem sido efectuadas sem o consentimento escrito ou verbal dos primeiro autor;
- em 1995 os autores tomaram conhecimento que neste espaço os réus tinham levantado paredes de tijolo e cimento, que determinaram divisões destinadas a lavandaria e arrumos, com alguma aberturas destinadas a janelas;
- tais estas obras não foram consentidas pelo primeiro autor;
- no mesmo ano, os réus pintaram os anexos e colocaram num deles uma fiada de tijolos.
Concluímos, pois, que não estando demonstrado que os réus altearam o muro de vedação da traseiras do prédio e construíram o coberto sem consentimento dos autores, não podem estas obras serem tomadas em conta para o efeito de se determinar se houve alguma alteração da estrutura da unidade locativa, pois a ausência daquele consentimento era pressuposto da relevância da realização dessas obras como causa de resolução do contrato de arrendamento, nos termos do normativo acima transcrito.
Resta-nos, pois, as obras em relação às quais se verifica esse pressuposto, ou seja, à construção de divisões no coberto, para lavandaria e arrumos.
Será que com essa divisão os réus alteraram substancialmente a divisão interna da unidade locativa?
Com todo o respeito por opinião contrária, cremos bem que não.
Em primeiro lugar e tendo em conta um critério de razoabilidade, conforme acima se referiu, dificilmente de pode conceber que a divisão de um espaço coberto existente num logradouro dum prédio possa ser considerada como alteração da disposição interna das suas divisões.
É que as alterações das divisões a considerar são as que as que dizem respeito ao interior da parte habitacional da unidade locativa e não já às efectuadas em anexos ou coberturas.
Só essas alterações podem ter a potencialidade de transformar o locado em termos de destruir o equilíbrio contratual.
Na verdade e como já se referiu, o que está em causa na alínea d) do nº1 do art.64º do Regime do Arrendamento Urbano é o poder que a lei reserva ao proprietário de impedir que o arrendatário execute obras que importem a transformação da coisa locada.
Transformação esta que, no caso concreto em apreço, tem que se relacionar com a planificação do prédio quando foi arrendado.
Ora, da matéria de facto acima referida, retira-se que nessa altura o objecto do arrendamento era constituído por um só fogo ou pavimento com cinco divisões.
O coberto ainda não estava construído.
De forma que não se pode afirmar que inicialmente fazia parte da coisa locada.
Nem posteriormente, pois os autores alegaram que não deram consentimento para a sua construção.
Concluímos, pois, que não existem elementos de facto que nos permitam concluir que o coberto em causa fazia parte do arrendado.
Tanto mais que consta dos documentos apresentados em audiência de julgamento e pela posição das partes em relação a eles, se pode concluir que ele já foi demolido pela Câmara Municipal de VN de Gaia.
Ora, se não se pode afirmar que o coberto esta incluído no arrendamento, é evidente que a forma como esta dividido era irrelevante para o efeito de se considerar que alterava a disposição interna das divisões do arrendado.
A conclusão diferente se poderia chegar de os autores tivessem alegado e ficasse provado que tinham dado autorização para a construção do coberto sem qualquer divisão, este tivesse sido construído com o devido licenciamento municipal e os réus tivessem alterado ou dividido a obra assim consentida e licenciada.
Temos, pois, de concluir, que não se verifica, no caso concreto em apreço, a causa de resolução do contrato de arrendamento prevista na alínea d) do nº1 do art.64º do Regime do Arrendamento Urbano.
E sendo assim, há que conhecer, ao abrigo do disposto no art.715º do Código de Processo Civil, a questão relacionada com a outra causa de resolução do mesmo contrato invocada pelos autores, ou seja, utilização do arrendado para fim diverso do contratado.
Entendem os autores que o facto de os réus armazenarem e venderem ovos no locado são factos que demonstram que este foi utilizado para fins diferentes dos habitacionais.
Vejamos.
Nos termos da alínea b) do nº1 do art.64º do Regime do Arrendamento Urbano, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário “usar ou consentir que outrém use o prédio arrendado par fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”.
O fundamento desta causa de resolução esta em proteger o interesse do senhorio na conservação do prédio contra riscos de deterioração ou mesmo destruição, o seu maior valor locativo quando utilizado para determinado fim ou ramo de negócio e a comodidade e segurança do próprio senhorio ou de outros arrendatários ou da própria vizinhança.
Quando o arrendatário usa o prédio arrendado não só para o fim convencionado, mas também para outra ou outras finalidades, tem existido duas correntes jurisprudênciais: uma, rigorista, que entende haver fundamento para a resolução quando o locatário, embora mantendo o destino convencionado, lhe acrescenta outro; outra, benévola, que se funda no principio de que o acessória segue o principal – ver, sobre o assunto, Pais de Sousa “in” Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano 6ª ed. p.199.
Entendemos, no entanto, seguir uma outra corrente conciliatória, no sentido de ser admitida uma actividade adicional desde que no arrendado se continue a exercer a actividade prevista no contrato e aquela actividade adicional seja de escassa importância relativamente ao fim de utilização do arrendado, não causa ao prédio maior desgaste do que o previsto com a realização do arrendamento, não diminua a segurança dos utentes do prédio e das suas estruturas, e não desvalorize o valor do imóvel em maior grau do expressamente consentido – neste sentido, entre outros, baptista machado “in” Parecer publicado na CJ 1984 II 15 e acórdão da RL de 93.02.11 “in” BMJ 424º/720.
Posto isto, vejamos o caso concreto em apreço.
Quanto ao armazenamento dos ovos referidos na alínea P) e na resposta ao quesito 14º, uma vez que eles não se destinavam a ser comercializados mas apenas estavam guardados para serem utilizados na padaria explorada por uma filha e um genro dos réus, parece-nos que em rigor nem sequer ela pode constituir uma actividade adicional, já que os réus, como arrendatários, não estavam impedidos de guardar na cave do prédio os bens ou objectos que quisessem, desde que, como é obvio, não fizessem desse deposito actividade lucrativa.
Ora, não está demonstrado que os réus tivessem qualquer lucro com esse armazenamento, antes e pelo contrário, tudo indica que pelo facto de se destinarem à sua filha e genro, o deposito fosse gratuito, o que, aliás, se presumia - cfr. art.1186º do Código Civil.
Quanto à venda de ovos no arrendado, referida na resposta ao quesito 13º, nada se sobre os termos em essa actividade era feita pelos réus, o que, pelo que acima se referiu, é da maior importância para se apreciar se essa actividade adicional é ou não admissível nos termos acima referidos.
Mas as partes alegaram factos pertinentes para a decisão daquela questão que, no entanto, não foram levados à base instrutória.
Por isso e abrigo do disposto no nº4 do art.712º do Código de Processo Civil, cumpre ampliá-la, sugerindo-se os seguintes quesitos:
16- Frequentemente, assiste-se à chegada de uma carrinha que descarrega espátulas de ovos no arrendado, as quais são armazenadas pelos réus nas traseiras do locado?
17- Os réus vendem esses ovos á população dos arredores?
18- Os ovos que os réus vendem são provenientes de galinhas que têm no arrendado?
E – Face ao acima decidido, prejudicado fica, pois, o conhecimento da quinta questão, que dizia respeito ao alegado abuso de direito que os réus diziam existir na actuação dos autores.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em:
- julgar improcedente a apelação dos autores;
- quanto à apelação dos réus, ordenar a ampliação da matéria de facto quantos aos pontos acima referidos, podendo o tribunal apreciar outros pontos da referida matéria com o fim exclusivo de evitar a contradição na decisão.
Custas da apelação dos autores por estes.
Custas da apelação dos réus pela parte vencida a final.
Porto, 09 de Outubro de 2003
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo
João Luís Marques Bernardo