Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3878/14.7TBMTS.P1 |  |
ARRENDAMENTO URBANO
LEGITIMIDADE
PROPRIETÁRIO
SENHORIO
TRANSIÇÃO PARA O NRAU
II - Os Réus, enquanto arrendatários, ao serem confrontados no ato da citação com o registo de aquisição a favor do autor da propriedade sobre o imóvel arrendado carecem de legitimidade para discutir a qualidade de senhorio por parte do autor, uma vez que essa legitimidade está reservada para os herdeiros do falecido- senhorio.
III - A alegação de novos factos ocorridos após o oferecimento da contestação, traduzidos na alegação de ter ocorrido transição do contrato dos autos (verbal e de cariz vinculístico) para o NRAU e actualização de renda, convocando, assim, o regime vertido nos artigos 30º e ss da NRAU relativos à transição para o NRAU e actualização da renda nos arrendamentos para habitação traduz uma alteração da causa de pedir, isto é, uma modificação da relação arrendatícia, o que, determina que essa alteração só pode ser feita nos termos do nº1 do artigo 265º nº1, do CPC.
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.
I. RELATÓRIO
B…, casado, residente na Rua …, …., ….-… …, instaurou a presente ação declarativa, com processo comum, contra C… e mulher, D…, residentes na Rua …, …, casa ., ….-… …, peticionando que seja considerado resolvido o contrato de arrendamento por falta pontual do cumprimento do pagamento das rendas devidas e, consequentemente, serem condenados a entregar o locado em boas condições, tal qual foi arrendado. Mais pedindo a condenação dos réus a pagar ao autor o valor em dívida a título de rendas vencidas desde Fevereiro de 2014 até ao presente (15.07.2014), no valor total de € 88,62 e no valor das demais rendas entretanto vincendas até à efectiva entrega do arrendado, sendo a renda actual de € 14,77.
Para sustentar o seu pedido alegou, em síntese: que é dono de um prédio misto sito na Rua …, …, casa ., em …; que adquiriu a posse desse prédio ao seu anterior proprietário E…, por contrato promessa de compra e venda celebrado em 26/05/1986; que então procedeu ao pagamento integral do preço, mas a escritura definitiva não chegou a ser realizada; que o prédio acabou por ser adquirido por usucapião; que o prédio havia sido dado de arrendamento aos Réus, pelo anterior proprietário; que acordou com o referido anteproprietário que as rendas dos prédios arrendados ficariam para este enquanto vivo, o que sempre foi cumprido; que com o falecimento do referido E… em 03/01/2008, avisou os Réus de que lhe deveriam passar a pagar a renda, o que estes não fizeram; que em 16/01/2014 notificou por carta registada o Réu marido, solicitando explicações para o não pagamento de qualquer renda, tendo-lhe sido entregue um depósito de renda na F…, no valor de €14,77, com referência como senhorio a E…; que enviou nova carta a solicitar explicações para esse depósito e a solicitar o pagamento da renda a si e os Réus nada fizeram e que não existe fundamento para o depósito das rendas, não tendo os Réus procedido ao seu pagamento, o que é fundamento de resolução do contrato.
O autor juntou documento comprovativo de ter feito registo da propriedade sobre aquele imóvel com apresentação de 33 de 2012.07.16.
Os Réus foram citados para a acção no dia 21.07.2014 (nesta data souberam que o autor é o senhorio) e nessa data foi-lhes entregue a petição e documento comprovativo do registo de aquisição de propriedade sobre o imóvel em apreço a favor do autor.
Os Réus apresentaram contestação no dia 1.10.2014, impugnando a versão dos factos invocada pelo Autor e alegando que celebraram contrato de arrendamento com E… em 1972 e desde então residem no locado; que há 36 anos a Ré teve uma discussão com o referido senhorio e por via da mesma passaram a depositar a renda na conta identificada pelo Autor, o que vêm fazendo desde então; que o Autor não lhes deu conhecimento do falecimento de E…, nem da habilitação dos herdeiros deste, nem de que havia adquirido o prédio, nem lhes foi exibido qualquer documento da sua titularidade sobre o prédio, nem lhes foi indicado novo modo de pagamento da renda, não havendo fundamento para a resolução do contrato.
O Autor respondeu dizendo que os Réus faltam à verdade, sendo que por carta de 15/04/2008, expedida em 05/05/2008, registada, foram avisados pelo seu advogado para demonstrarem terem as rendas pagas e a Ré deslocou-se ao escritório deste nos dias seguintes, tendo sido esclarecida de quem eram os proprietários da casa e deixado o seu número de telefone e voltaram a ser notificados pelas cartas de 16/01/2014 e 22/01/2014, não tendo acatado o que lhes foi transmitido, nem manifestado qualquer dúvida.
Foi dispensada a realização de audiência prévia e foi proferido despacho saneador.
No dia 16.03.2015 foi proferido despacho suspendendo a presente instância por ocorrer causa prejudicial no processo nº 5688/13.0TBMTS em que foi discutida a propriedade do imóvel dado de arrendamento pelo Autor, tendo sido impugnada a justificação notarial que determinou o registo do imóvel em nome do mesmo.
Por requerimento apresentado a 10.09.2015 o Autor requereu a ampliação do pedido a partir da suspensão da instância, por a renda ter passado a ser de €111,28 mensais a partir de Agosto de 2015 e que a ampliação deve ser considerada a partir da suspensão da instância.
Alega, para tanto, “que por carta registada com aviso de receção, recepcionada pelo réu em 15.06.2015, actualizou a renda e submeteu-a ao NRAU”.
Os réus pronunciaram-se a 18.09.2015 reafirmando não reconhecer o autor como proprietário do imóvel, alegam que só depois do autor ser considerado proprietário poderá este negociar a renda e pedem que seja dado sem efeito o pedido do autor.
Entretanto, foi proferida sentença, com trânsito em julgado no referido processo. nº 5688/13.0TBMTS em que foi discutida a propriedade do imóvel dado de arrendamento pelo Autor, tendo sido impugnada a justificação notarial que determinou o registo do imóvel em nome do mesmo e a fls 227 e ss foi junta certidão comprovativa do trânsito em julgado da sentença proferida nesse processo, trânsito ocorrido a 28.02.2019.
Por requerimento de 17.09.2019, de novo, o autor comunicou aos autos que a renda passou a ser de €111,28 euros a partir de 01.08.2015. Alega que remeteu ao arrendatário em 12.06.2015 carta registada com AR, recebida a 15, pela qual, procedeu à transição do contrato para o NRAU e actualizou a renda para € 111,28 mensais, por mês com início a “1.08.2019”, que o réu não pagou a renda antiga, nem a nova, passando as rendas a ser de € 111,28 desde 1.0.2019 até àquela data.
Juntou documentos comprovativos da carta enviada e da resposta dada pelo réu, pelo qual, este comunica que não faz sentido a proposta de alteração de renda, porquanto, alegou “estamos a discutir se o autor é o proprietário do prédio arrendado”.
E a 18.09.2019 os réus reafirmaram essa posição relativamente à actualização da renda e concluem pedindo que seja dada sem efeito o pedido do autor para serem atendidos o novo valor proposta para as rendas.
Realizou-se audiência de julgamento com observância das formalidades legais, no âmbito da qual foi proferido despacho a 29.10.2019,pelo qual, singelamente foi admitido a ampliação do pedido nos termos requeridos por despacho proferido na audiência de julgamento de 29.10.2019.
E foi proferida sentença que julgou a presente ação parcialmente procedente por provada e, em consequência, o tribunal a quo condenou os Réus a procederem ao pagamento ao Autor das rendas vencidas, à razão mensal €14,77, desde fevereiro de 2014, até à data do trânsito em julgado da presente sentença e ainda das rendas vincendas, absolvendo os Réus do mais que lhes foi peticionado. Mais condenou o Autor e Réus no pagamento das custas da ação, na proporção de 2/3 para o Autor e 1/3 para os Réus, sem prejuízo do apoio judiciário de que estes beneficiam, por ser esta a proporção dos respetivos decaimentos – art. 527º, nºs 1 e 2, do C.P.Civil.
Inconformado, o autor apelou e concluiu:
I.A redação do ponto 7 dos Factos Provados deve passar a ser a seguinte: Em 03/01/2008 faleceu E….
II. Deve ser levado aos Factos Provados o ponto da b) dos não provados, passando a 7º A dos provados a saber: Após falecimento de E…, o autor, na qualidade de proprietário, uma vez e a mulher outra, avisaram verbalmente os Réus na pessoa do seu marido de que eram proprietários e deveriam passar-lhes a pagar a renda em sua casa, que é praticamente contigua como ocorrera no passado quando lá morava o anterior senhorio, antes de lhe depositarem na conta bancária.
III.O ponto 16 dos Factos Provados também merece a nossa censura pois já há muito que os Réus deixaram de ter a residência na casa, de lá receber visitas, de dormirem, etc., devendo ser eliminado
IV.Acresce que não tem qualquer interesse para a boa decisão da causa e, por isso, não pode ser levado ao elenco dos Factos Provados, devendo ser excluído.
V. E, a sua inclusão lá, prejudica o Autor se pretender pôr fim ao contrato por falta de residência permanente, fica vinculado a um facto que não se discutiu em julgamento nem se provou.
VI.E também não se justifica a inclusão pois nenhuma das testemunhas o referiu – depuseram os 4 filhos do casal e a O… e o P… não se referiram a nada.
VII.A N… recusou dizer ao Tribunal onde vivia para não ter que dizer que vive com os pais noutro local, mas não disse, em parte alguma que os pais ainda lá viviam referiu que a casa não tem condições.
VIII. O depoimento da filha G… também não refere que os pais continuam a viver na casa, não obstante ela lá ir de vez em quando.
IX.Deve ser alterado o ponto 22 do elenco dos Factos provados para o seguinte:
X. Os Réus tiveram conhecimento da morte de E…, alguns dias após o funeral por intermédio dos vizinhos e do Autor.
XI.É suficiente a comunicação verbal da mudança da titularidade da propriedade para que o arrendatário passe a pagar-lhe a renda.
XII.E, se tal situação lhe causasse embaraço ou dúvida podia pedir comprovativo, nunca sendo licito não responder.
XIII.Aqui não havia dúvida atenta a relação de vizinhança e foi suficiente para os demais 4 caseiros que á data ali habitavam na ilha com 5 casas passassem a respeitar o direito da autor.
XIV.Com a citação de que fazia parte a certidão do registo predial com o prédio registado a favor do autor qualquer desconhecimento cessou, até porque nenhuma outra prova documental é exigível para presumir o direito de propriedade.
XV.O registo não foi beliscado pelos réus.
XVI.A falta de pagamento de rendas na pendência do processo implica a resolução do contrato.
XVII.A atualização da renda e a transição para o NRAU operada na pendência desta ação, quando estava provado documentalmente o nosso direito de propriedade, opera, razão pela qual e face á resposta que os réus deram, se consolidou quer o valor da nova renda quer a transição para o NRAU.
XVIII. Os meios de prova que se indicam para a alteração da matéria de facto são: a) as declarações que se transcreveram:
–do Autor produzidas entre os minutos 06:53 e 12:35, o minuto 12:52 e 14:33 e o minuto 33:10 e 33:38,
- da testemunha G… entre o minuto 04.449 e 05:26,
- da testemunha N… entre o minuto 07:53 e 08:33, as quais de per si justificam a redação propugnamos e bem assim a alteração e eliminação que também propugnamos.
b) a certidão da sentença proferida no processo nº 5688/13.0TBMTS e que consta do reproduzida no elenco dos factos probatórios
Nestes termos e na procedência do presente recurso deve ser alterada a matéria de facto, nos pontos sobreditos tal qual defendemos, deve ser julgada a ação procedente e decretado a resolução do contrato por falta de pagamento de rendas e condenados os Réus a pagarem as rendas vencidas e vincendas nos montantes peticionados – antes e depois da actualização até entrega do imóvel e a entregarem-no livre de pessoas e bens, no estado em que o receberam, descontados os prejuízos decorrentes duma prudente utilização, em custos e procuradoria.
Foram apresentadas contra alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. DELIMITAÇÃO DO RECURSO.
As questões colocadas no recurso são as seguintes:
Da impugnação da decisão de facto.
Do mérito da sentença recorrida.
III. FUNDAMENTAÇÃO.
3.1 Na 1ª instância foram julgados provados e não provados os seguintes fatos (reproduzindo-se aqui também a motivação).
A) Factos Provados
1 – Por apresentação de 09/12/2020 encontra-se registado em nome do Autor e sua mulher, H…, na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, sob o nº 2445/20030303, da freguesia …, o prédio, composto de rés-do-chão com 66 m2 e logradouro com 102 m2, e cortinha arvense e lavradio, sito na Rua …, nº …, … descrito na matriz predial urbana sob o art. 3867º (antigo art. 681º) e na matriz predial rústica sob o art. 2527º (antigo art.692º), adquirido por usucapião - cfr. doc. junto em 06/01/2021 e doc. nº 2, junto com a petição inicial, que aqui se dão por integralmente reproduzidos.
2 – O prédio pertenceu antes a E…, que transmitiu ao Autor e sua mulher todos os poderes de facto sobre o mesmo, designadamente o seu uso e fruição, como verdadeiros proprietários, aquando da celebração com os mesmos de um contrato promessa de compra e venda desse imóvel, celebrado em data não concretamente apurada por volta de 1986/1987, cuja escritura pública não chegou a ser realizada.
3 – O uso e fruição da casa 3 existente nesse prédio havia sido cedido por E…, aos Réus, em 1972, mediante o pagamento por estes de uma contrapartida pecuniária.
4 – Desde então os Réus habitam nessa casa 3.
5 – Sendo o valor da contrapartida pecuniária a pagar pelos Réus à data da propositura da ação no valor mensal de €14,77.
6 – O Autor e E… acordaram, aquando do referido em 2, em que as rendas dos prédios que estavam arrendados ficariam para este enquanto vivo, o que sempre respeitaram.
7 – Em data não concretamente apurada, anterior a 16 de janeiro de 2014, E… veio a falecer.
8 – Os Réus não pagaram qualquer renda ao Autor.
9 – Por carta registada com aviso de receção datada de 16/01/2014, remetida pelo Autor ao Réu marido, aquele, invocando a qualidade de proprietário da casa 3 referida em 3, solicitou a este informação quanto ao local onde o mesmo vinha a depositar a renda, uma vez que não verificava qualquer pagamento pessoal – cfr. doc. nº 3 junto com a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
10 – Na sequência dessa missiva o Réu marido mandou entregar em casa do Autor um depósito de renda efetuado na F… à ordem do tribunal desta comarca, no valor de €14,77, no qual refere como senhorio o falecido E…, conforme documento junto com o doc. nº 4, junto com a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
11 – Em resposta, o Autor enviou nova carta registada, com aviso de receção ao Réu, com data de 22/01/2014, demonstrando a sua surpresa com tal depósito e, mais uma vez, a solicitar explicações para tal conduta e instando-o a lhe pagar a renda a si – cfr. doc. nº 5 junto com a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
12 – Até ao momento os Réus nada mais disseram ao Autor, nem lhe pagaram a renda.
13 – O Autor nunca se recusou a receber as rendas dos Réus.
14 – O Autor remeteu ao Réu marido, em 12/06/2015, uma carta registada com aviso de receção que foi recebida em 15/06/2015 propondo-lhe a atualização do contrato de arrendamento, de acordo com o NRAU e propondo-lhe uma renda atualizada de €111,28 mensais, conforme docs. nºs 1 e 2, juntos em 17/09/2019.
15 – O Réu respondeu, por carta remetida pela sua mandatária, datada de 15/07/2015, alegando não fazer sentido a carta endereçada, por na presente ação se estar a discutir se o Autor é o senhorio do Réu e se é o proprietário do prédio arrendado – cfr. doc. nº 3, junto em 17/09/2019.
16 – Desde 1972 os Réus dormem, fazem refeições, recebem visitas na casa referida em 3.
17 – Nessa morada nasceram e criaram os filhos e
18 - nela são conhecidos dos vizinhos.
19 – O Réu procedeu ao pagamento do fornecimento de água à casa referida em 3 relativo ao mês de maio de 2003, que à data era assegurado pelos I…, por contrato celebrado com aquele – cfr. doc. nº 1, junto com a contestação.
20 – Em julho de 2011, o abastecimento de energia elétrica à casa referida em 3 era assegurado pela J…, por contrato celebrado com o Réu – cfr. doc. nº 2 junto com a contestação.
21 – O Autor nunca cuidou, ou praticou atos de conservação da casa referida em 3.
22 - Os Réus tiveram conhecimento da morte de E… por intermédio dos vizinhos.
23 – Por apresentação de 16/07/2012, o Autor e mulher, H… registaram na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, a sua aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre o prédio referido em 1 - cfr. doc. nº 1, junto com a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
24 – Por sentença proferida em 17/03/2017, no processo nº 5688/13.0TBMTS, em que foram Autores K… e L… e Réus, entre outros, o aqui Autor e sua mulher, H…, transitada em julgado, foi, entre o mais, determinado o cancelamento do registo referido em 19 e foram os aí Autores condenados a reconhecer a aquisição pelo ora Autor e sua mulher do referido prédio por usucapião - cfr. certidão junta aos autos em 18/04/2019, que aqui se dá por integralmente reproduzida. (n esta sentença transitou a 28.02.2019, conforme certidão dos autos).
B) Factos Não Provados
a) O contrato promessa referido em 2 dos factos provados foi celebrado em 26/05/1986.
b) Após o falecimento de E…, o Autor, na qualidade de proprietário do prédio, avisou os Réus na pessoa do marido do passamento daquele e de que deveriam passar a pagar a renda a si.
c) Os Réus não ligaram.
c) A morada referida em 3 dos factos provados é a que consta dos documentos de identificação dos Réus.
d) Dessa habitação sempre pagaram as faturas pelo consumo de água e de eletricidade.
e) Há 36 anos atrás, andava a Ré mulher grávida de um mês da sua filha, teve uma discussão com o senhorio e proprietário E….
f) E por causa dessa desavença passaram a pagar a renda pelo meio de depósito na conta identificada no doc. nº 4 junto com a petição inicial.
g) Desde então os Réus sempre pagaram a renda e o proprietário sempre a recebeu, de forma atempada.
h) Os Réus continuaram e continuam a depositar a renda todos os meses, enquanto inquilinos de E….
i) Nunca o proprietário e senhorio dos Réus lhes comunicou e/ou informou que o Autor era proprietário.
j) Nunca o Autor, antes ou depois da morte de E… foi visto no local, ao longo dos últimos 42 anos.
k) Nunca o Autor, antes ou depois da morte de E…, fez saber a quem quer que fosse, que é proprietário do imóvel.
l) Nunca o Autor se dirigiu aos Réus, ou estes àquele, para conversarem sobre questões relacionadas com o arrendamento do imóvel.
m) O Autor sabia que a renda estava a ser depositada e só por isso consentiu que os Réus continuassem a residir na casa 3 desde o passamento do tio do Autor em 2008.
C) Motivação da decisão quanto à matéria de facto
A celebração do contrato de arrendamento entre E… e os Réus; a anterior titularidade daquele da propriedade do imóvel; o falecimento de E…; o não pagamento pelos Réus de rendas ao Autor; a entrega em casa do Autor de documento comprovativo do depósito da renda e a inexistência de recusa do Autor de receber rendas dos Réus, resultaram do acordo das partes.
No mais, o Tribunal fundou a sua convicção na apreciação conjugada de toda a prova produzida, de acordo com as regras da lógica e da experiência comum.
Precisando:
Relativamente ao inicial registo do prédio em nome do Autor e sua mulher; sentença que decretou o cancelamento desse registo e novo registo realizado com base nessa sentença, o tribunal levou em conta os documentos nºs 1 e 2 juntos com a petição inicial; o documento relativo ao novo registo junto em 06/01/2021 e a certidão da sentença junta em 18/04/2019.
Quanto à celebração do contrato promessa e transmissão dos poderes de facto sobre o imóvel de E… para o Autor e mulher, sua data, acordo quanto à manutenção do recebimento das rendas pelo primeiro; inexistência de ulterior escritura e como o imóvel passou pelo mesmo a ser utilizado, o tribunal fez fé nas declarações de parte do Autor, que confirmou os factos como se deram como provados, e no depoimento da testemunha M…, afilhado daquele, que revelou conhecimento pessoal desses factos face à proximidade que tem com o Autor.
Nenhuma outra prova foi produzida quanto ao contrato promessa celebrado, pelo que não se deu como provada a data precisa relativa à sua celebração.
No que concerne ao valor da renda à data da propositura da ação o tribunal levou em conta o teor do documento junto com a petição inicial como doc. nº 4, sendo que o valor depositado confirma o valor invocado pelo Autor. Relativamente à correspondência trocada quanto à transferência do arrendamento para o NRAU e nova renda, o tribunal levou em conta os documentos nºs 1 a 3 juntos em 17/09/2019.
Quanto à data do falecimento de E… nada se provou, tendo o tribunal ficado convencido de que a mesma ocorreu antes de 16 de janeiro de 2014, uma vez que nessa data o Autor remeteu carta ao Réu questionando-o quanto ao pagamento das rendas, conforme consta do doc. nº 3, junto com a petição inicial e foi confirmado pelo Autor. Relativamente ao comprovativo de depósito de renda na F… à ordem do tribunal desta comarca, o tribunal levou em conta o doc. nº 4, junto com a petição inicial.
Quanto à carta remetida em resposta à entrega desse comprovativo de depósito, o tribunal levou em conta as declarações do Autor e o doc. nº 5 junto com a petição inicial.
No que concerne à data do arrendamento; ao uso como os Réus fizeram uso do imóvel; como tiveram conhecimento da morte de E… e como o Autor nunca cuidou, nem conservou a casa 3, o tribunal fez fé nos depoimentos dos filhos dos Réus. G…; H…; O… e P…, que dos mesmos revelaram conhecimento pessoal e depuseram de forma que se afigurou simples, espontânea e direta, logrando convencer o tribunal.
Levou o tribunal ainda em conta o teor dos documentos nºs 1 e 2, juntos com a contestação que comprovam os factos que se deram como provados quanto à existência de contratos de fornecimento de água e luz à casa 3 celebrados em nome do Réu.
Não ficou o tribunal convencido de que após a morte de E… o Autor tenha avisado os Réus desse facto e de que deveriam passar a pagar-lhe a renda.
Os filhos dos Réus negaram frontalmente esse facto.
Apenas o Autor e a testemunha M… referiram esse facto, de forma divergente e que não convenceu o tribunal.
Desde logo, o Autor declarou que foi a sua mulher quem foi falar com o Réu e lhe pediu para lhe pagarem as rendas.
Por seu turno, a testemunha M… referiu ter acompanhado o Autor a casa dos Réus para os avisar de que era o novo proprietário, versão que nem o próprio Autor referiu. Mais disse aquela testemunha que não assistiu à conversa, desconhecendo o que foi efetivamente dito pelo Autor e como os Réus reagiram.
Face à contradição entre os depoimentos; à conveniente não audição da conversa, e à inexistência de qualquer outra prova que confirme a versão da referida testemunha, não ficou o tribunal convencido desse facto.
Quanto aos demais factos que se deram como não provados quanto à utilização do locado pelos Réus e ao pagamento das rendas, não ficou o tribunal convencido dos mesmos, sendo que nenhuns documentos foram juntos aos autos que o confirmassem, designadamente documentos pessoais dos Réus comprovativos das moradas; comprovativos de pagamento de água e eletricidade para além do que se deu como provado; comprovativos dos depósitos das rendas em conta bancária do anterior proprietário ou à ordem do tribunal; recibos emitidos pelo senhorio, etc., sendo caso existam sempre os Réus estarão na posse desses documentos e comprovativos. À prova destes factos não basta a mera declaração dos filhos dos Réus, dizendo que estes efetuaram os pagamentos.
Tão pouco foi produzida qualquer prova relativa à razão de ser pela qual os Réus passaram a depositar as rendas.
Igualmente não ficou o tribunal convencido de que o Autor não fosse visto no local, nem que não tivesse feito saber a quem quer que fosse que era proprietário do imóvel, conforme declararam os filhos dos Réus, sendo que tal contraria, quer o facto de este ter vivido na casa que fica próximo da casa habitada pelos Réus, quer ter lá feito obras vultuosas e aí ter passado novamente a residir, conforme declararam o Autor e a testemunha M…, pelo que os depoimentos dos filhos dos Réus, até pela ligação que têm com estes, não lograram convencer o tribunal.
Nenhuma prova foi igualmente produzida de que o Autor tivesse conhecimento de que os Réus se encontravam a proceder ao pagamento das rendas na F…, com exceção do documento nº 4 junto com a petição inicial, sendo que este apenas comprova o depósito que titula.
3.2. Da impugnação da matéria de fato.
Mostram-se preenchidos os requisitos previstos no art 640º do CPC para a admissibilidade do recurso sobre a matéria de facto.
No essencial o recorrente alega:
Que a redação do ponto 7 dos Factos Provados deve passar a ser a seguinte: Em 03/01/2008 faleceu E….
Que deve ser levado aos Factos Provados o ponto da b) dos não provados, passando a 7º A dos provados a saber: Após falecimento de E…, o autor, na qualidade de proprietário, uma vez e a mulher outra, avisaram verbalmente os Réus na pessoa do seu marido de que eram proprietários e deveriam passar-lhes a pagar a renda em sua casa, que é praticamente contigua como ocorrera no passado quando lá morava o anterior senhorio, antes de lhe depositarem na conta bancária.
O ponto 16 dos Factos Provados também merece a nossa censura pois já há muito que os Réus deixaram de ter a residência na casa, de lá receber visitas, de dormirem, etc., devendo ser eliminado
Acresce que não tem qualquer interesse para a boa decisão da causa e, por isso, não pode ser levado ao elenco dos Factos Provados, devendo ser excluído.
E, a sua inclusão lá, prejudica o Autor se pretender pôr fim ao contrato por falta de residência permanente, fica vinculado a um facto que não se discutiu em julgamento nem se provou.
E também não se justifica a inclusão pois nenhuma das testemunhas o referiu – depuseram os 4 filhos do casal e a O… e o P… não se referiram a nada.
A N… recusou dizer ao Tribunal onde vivia para não ter que dizer que vive com os pais noutro local, mas não disse, em parte alguma que os pais ainda lá viviam referiu que a casa não tem condições.
O depoimento da filha G… também não refere que os pais continuam a viver na casa, não obstante ela lá ir de vez em quando.
Deve ser alterado o ponto 22 do elenco dos Factos provados para o seguinte: “Os Réus tiveram conhecimento da morte de E…, alguns dias após o funeral por intermédio dos vizinhos e do Autor”
É suficiente a comunicação verbal da mudança da titularidade da propriedade para que o arrendatário passe a pagar-lhe a renda.
E, se tal situação lhe causasse embaraço ou dúvida podia pedir comprovativo, nunca sendo licito não responder.
Aqui não havia dúvida atenta a relação de vizinhança e foi suficiente para os demais 4 caseiros que á data ali habitavam na ilha com 5 casas passassem a respeitar o direito da autor.
Com a citação de que fazia parte a certidão do registo predial com o prédio registado a favor do autor qualquer desconhecimento cessou, até porque nenhuma outra prova documental é exigível para presumir o direito de propriedade.
O registo não foi beliscado pelos réus
A falta de pagamento de rendas na pendência do processo implica a resolução do contrato.
A atualização da renda e a transição para o NRAU operada na pendência desta ação, quando estava provado documentalmente o nosso direito de propriedade, opera, razão pela qual e face á resposta que os réus deram, se consolidou quer o valor da nova renda quer a transição para o NRAU.
Os meios de prova que se indicam para a alteração da matéria de facto são: a) as declarações que se transcreveram:
–do Autor produzidas entre os minutos 06:53 e 12:35, o minuto 12:52 e 14:33 e o minuto 33:10 e 33:38,
- da testemunha G… entre o minuto 04.449 e 05:26,
- da testemunha N… entre o minuto 07:53 e 08:33, as quais de per si justificam a redação propugnamos e bem assim a alteração e eliminação que também propugnamos.
- a certidão da sentença proferida no processo nº 5688/13.0TBMTS e que consta do reproduzida no elenco dos factos probatórios .
Apreciando e decidindo:
Procedemos à reapreciação dos meios de prova gravados que foram convocados, bem como, da certidão da sentença proferida no processo nº 5688/13.0TBMTS e que foi reproduzida no elenco dos factos provados.
1.Quanto à pretendida alteração do ponto 7 dos Factos Provados, no sentido de aí passar a constar: “Em 03/01/2008 faleceu E…” diremos o seguinte .
Para tanto, o recorrente alega que no fato provado nº24 foi reproduzido o teor da sentença proferida a 17.03.2017 no processo nº 5688/13.0OTBMTS, pela qual, foi determinado, entre o mais, o cancelamento do registo referido em 19, transitada em julgado, e em que os aí autores foram condenados a reconhecer a aquisição pelo autor e sua mulher do referido prédio por usucapião. Mais alega que nessa sentença foi dado como provado a identificação dos herdeiros do anterior senhorio do imóvel dos autos e foi dado como provado a data do óbito do senhorio com base numa escritura de habilitação de herdeiros outorgada em 12/03/2008, nos termos do documento de fls. 30 a 34 desses autos.
Quid Iuris?
Nesta parte, impõe-se assinalar desde logo que os fundamentos de facto de uma sentença anterior transitada em julgado não formam, por si só, caso julgado, de molde a poderem impor-se extraprocessualmente.
Com efeito, o caso julgado incide sobre a decisão e não abrange os fundamentos de facto, conforme orientação doutrinária e jurisprudencial prevalecente.
Neste sentido, elucida ANTUNES VARELA (Manual de Processo Civil, 1984, pág 697) – “Os factos considerados como provados nos fundamentos da sentença não podem considerar-se isoladamente cobertos pela eficácia do caso julgado, para o efeito de extrair deles outras consequências, além das contidas na decisão final”.
Também TEIXEIRA DE SOUSA (Estudos sobre o Novo Processo Civil, pág. 577), para quem “os fundamentos de facto não adquirem, quando autonomizados da decisão de que são pressuposto, valor de caso julgado”.
No âmbito jurisprudencial, por ex. Ac do STJ de 2/03/2010, (proc. n.º 690/09.9), disponível em www.dgsi.pt/jstj, onde se afirma – “(…) a problemática do respeito pelo caso julgado coloca-se sobretudo ao nível da decisão, da sentença propriamente dita, e, quando muito, dos fundamentos que a determinaram, quando acoplados àquela. Os fundamentos de facto, nunca por nunca, formam, por si só, caso julgado, de molde a poderem impor-se extraprocessualmente: prova evidente do que acaba de ser dito é o que está estipulado no n.º 2 do artigo 96 do Código de Processo Civil – “A decisão das questões e incidentes suscitados não constituem, porém, caso julgado fora do processo respectivo, excepto se alguma das partes requerer o julgamento com essa amplitude e o tribunal for competente do ponto de vista internacional e em razão da matéria e da hierarquia”.
Por outro lado, perspectivando-se no âmbito do valor probatório da sentença, enquanto documento público, os factos apreciados num processo não se impõem noutro processo, porque a sentença prova plenamente a realização do julgamento (dos actos praticados pelo juiz), mas não quanto à realidade dos factos dados como provados. Daqui resulta, a rejeição de qualquer “eficácia probatória “ das premissas de uma decisão Assim, a factualidade considerada provada na referida sentença transitada em julgado não tem eficácia de caso julgado nestes autos, estando sujeitos os factos aqui alegados e que sejam essenciais, instrumentais ou complementares da causa de pedir (nesta acção e na reconvenção) à produção de prova e à sua inclusão com fundamentação devida na sentença.
Pelas razões expostas, considerando que não foi junto documento comprovativo idóneo da data do óbito do anterior locador-senhorio, entendemos que não merece deferimento nesta parte a impugnação da matéria de fato.
2.Da requerida passagem ao elenco dos Factos Provados do fato vertido no ponto da b) dos não provados, passando a 7º A dos provados a saber: Após falecimento de E…, o autor, na qualidade de proprietário ,uma vez e a mulher outra, avisaram verbalmente os Réus na pessoa do seu marido de que eram proprietários e deveriam passar-lhes a pagar a renda em sua casa, que é praticamente contigua como ocorrera no passado quando lá morava o anterior senhorio, antes de lhe depositarem na conta bancária.
Para tanto, convocam as declarações de parte do autor e o depoimento da testemunha M…, que disse ser afilhado do autor.
Todavia, da audição dessas declarações e depoimento convocado, resulta que estes meios de prova não foram suficientes para este colectivo de juízes se convencer do facto vertido na al. b) dos fatos não provados.
Efectivamente, nas declarações prestadas o autor afirmou esse facto.
Todavia, do depoimento da testemunha M… apenas resultou que este referiu ter acompanhado o Autor a casa dos Réus para os avisar de que era o novo proprietário, sendo que esta testemunha referiu que não assistiu à conversa, desconhecendo o que foi efetivamente dito pelo Autor e como os Réus reagiram.
Acresce que as declarações do autor, naturalmente parciais, por si, desacompanhadas de prova documental idónea, a qual, também é exigida por parte da doutrina, não têm consistência para nos convencer da veracidade do facto impugnado vertido na al. b) dos factos não provados, sem prejuízo, do facto julgado não provado vertido no ponto 22 dos fatos provados.
Assim, acolhemos o entendimento de Gravato Morais[1] quando escreve:
“no caso de transmissão da posição do senhorio (v.g., por efeito da venda do imóvel), tal deve ser comunicado devida e adequadamente (através do envio do próprio contrato de compra e venda, que comprova a alienação do prédio ao arrendatário, sob pena de este poder recusar o pagamento ao novo sujeito, sendo-lhe portanto legítimo o pagamento ao antigo locador, a quem o represente ou eventualmente a efectivação de depósito de renda à ordem do ‘antigo’ senhorio”
É que, não obstante, em termos abstractos, se possa afirmar que as regras da lógica e da experiência do homem comum, apontam no sentido de que depois da morte do anterior proprietário, os novos proprietários comunicam aos arrendatários como pretendem que as rendas lhes sejam entregues, certo é que no caso em apreço, também ofende essas regras da experiência que os novos proprietários não tenham feito essa comunicação através de carta registada com aviso de recepção, sendo certo que dos autos resulta que as partes, apesar de viverem perto umas das outras, não terão as melhores relações de convivência.
Pelo exposto, não merece deferimento a requerida passagem ao elenco dos Factos Provados do fato vertido no ponto da b) dos não provados, nem o requerido complemento do facto provado 22 no sentido deste passar a ter a seguinte redacção:” Os Réus tiveram conhecimento da morte de E…, alguns dias após o funeral por intermédio dos vizinhos e do Autor”.
3.Acresce que não assiste razão ao recorrente quando afirma que é contraditória a decisão da matéria de facto quando não se dá como provado que o Autor deu conhecimento aos RR de que era o senhorio e da forma como pretendia que as rendas passassem a ser pagas.
E o facto do tribunal a quo ter afirmado:
“Igualmente não ficou o tribunal convencido de que o Autor não fosse visto no local, nem que não tivesse feito saber a quem quer que fosse que era proprietário do imóvel, conforme declararam os filhos dos Réus, sendo que tal contraria, quer o facto de este ter vivido na casa que fica próximo da casa habitada pelos Réus, quer ter lá feito obras vultuosas e aí ter passado novamente a residir, conforme declararam o Autor e a testemunha M…, pelo que os depoimentos dos filhos dos Réus, até pela ligação que têm com estes, não lograram convencer o tribunal” não evidencia qualquer contradição com os factos julgados provados e não provados. É que, não existe qualquer contradição entre o facto vertido no ponto 22 dos fatos provados e os factos julgados não provados vertidos nas als i) j) e k).
4.O recorrente alega ainda discordar do facto Provado nº 16 por manifestamente desactualizado, que os Réus há muito que deixaram de ter residência permanente no prédio, por segundo referem não ter condições ideais de habitabilidade e alegam que das 5 casas que fazem parte do imóvel é a única não vazia por teimosia dos Réus que arranjaram já alternativa onde passaram a ter a residência permanente. Mais alegam que o ponto 16 não tem qualquer interesse para a boa decisão da causa por estarmos no âmbito duma ação de despejo por falta de pagamento de renda e mais alegam que não foi feita prova desse facto.
Decidindo.
Nesta parte, afigura-se-nos que este fato impugnado reveste interesse para a decisão da causa porquanto foi alegado pelos réus para lograrem provar a ocupação que fazem do imóvel.
Acresce que os autores, não convocam qualquer meio de prova para fundamentar a alegada falta de prova desse facto.
De resto, os próprios autores alegaram no artigo 4º da petição inicial que os réus habitam nesse imóvel.
Pelas razões expostas, também não merece atendimento a impugnação da matéria de facto nesta parte.
Improcede assim na totalidade a impugnação da matéria de facto.
3.3 DO DIREITO.
Decorre das alegações e das conclusões recursórias que as alegações e conclusões que se referem à matéria de direito são as alegações vertidas nos 51º, 53 a 78º e as conclusões XI a XVII, pelo que, a argumentação que a seguir desenvolveremos irá ter como referência a argumentação aí vertida.
Avançando, diremos ainda que essas conclusões têm como premissa a alteração da decisão da decisão de facto tal como requerida pelos recorrentes, o que, como vimos, não se verifica.
Assim, na medida em que não mereceu qualquer deferimento a impugnação da decisão de facto iremos apreciar a argumentação jurídica com referência ao quadro factual que ficou atrás definido.
Da matéria de facto apurada resulta que com relação ao prédio dos autos E…, na qualidade de proprietário, cedeu o uso e fruição desse imóvel aos réus, no ano de 1972, mediante o pagamento de contrapartida monetária mensal de € 14,77.
O contrato de arrendamento urbano para habitação é uma das modalidades do contrato de locação, que tem por especialidade a circunstância do objeto do contrato de locação incidir sobre coisa imóvel (art. 1023º do CC) e, mais especificamente, sobre contratos de arrendamento que tenham por objeto, total ou parcialmente, um prédio urbano (art. 1064º do CC), cujo fim é a habitação.
Da definição legal de contrato de arrendamento decorre constituir obrigação do senhorio de proporcionar a outrem (o arrendatário), a título temporário, o gozo de uma coisa imóvel, mais concretamente, de um prédio urbano, mediante a obrigação deste lhe pagar uma retribuição – a renda – como contrapartida dessa cedência.
Compreende-se assim que nos termos do disposto no art. 1031º do CC. sejam obrigações principais do senhorio a obrigação de: a) entregar ao arrendatário a coisa arrendada; e b) assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
Por sua vez, a primeira e mais elementar obrigação principal do arrendatário consiste na obrigação de pagar a renda ao senhorio (art. 1038º, al. a) do CC).
Resulta do que se vem dizendo que o contrato de arrendamento urbano configura um contrato oneroso, na medida que dele decorrem obrigações para ambas as partes contratantes: o senhorio obriga-se a abdicar do gozo da coisa, enquanto o arrendatário se obriga a pagar a renda, assumindo, consequentemente, ambas as partes sacrifícios económicos equivalentes.
Além de oneroso, o contrato de arrendamento afirma-se também como contrato sinalagmático, posto que a obrigação do senhorio de proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa arrendada, tem como correspetivo a obrigação deste de lhe pagar a renda, intercedendo entre ambas estas obrigações um nexo sinalagmático, isto é, de interdependência e correspetividade
Como consequência do caráter sinalagmático do contrato de arrendamento decorre, além do mais, que o incumprimento daquelas obrigações principais e, inclusivamente, das acessórias, verificados que sejam os requisitos legalmente estabelecidos para o efeito, conferem o direito à contraparte a resolver o contrato de arrendamento com fundamento em incumprimento.
No entanto, atenta a natureza obrigacional do contrato de arrendamento, não constitui requisito para a celebração do contrato de arrendamento que o senhorio seja proprietário da coisa arrendada, posto que a qualidade de proprietário da coisa arrendada não é condição para a celebração do contrato de arrendamento na qualidade de senhorio, tendo legitimidade para celebração do contrato de arrendamento enquanto senhorio múltiplas sujeitos que não são detentores da qualidade de proprietário em relação à coisa arrendada, sendo, inclusivamente, válidos contratos de arrendamento tendo por objeto coisa alheia.
De igual sorte, não constitui pressuposto processual de legitimação ativa para a propositura da ação de despejo, sequer de legitimação substantiva para a respetiva procedência que o autor dessa ação tenha de alegar e provar a sua qualidade de proprietário em relação ao prédio objeto do contrato de arrendamento, cuja resolução peticiona, mas sim a qualidade de “senhorio”.
Na verdade, tendo o contrato de arrendamento efeitos meramente obrigacionais, em sede de contrato de contrato de arrendamento, o que o senhorio se obriga é a proporcionar ao arrendatário o gozo temporária sobre a coisa que lhe arrendou, pelo prazo entre eles convencionado, mediante a contrapartida deste de lhe pagar a renda, sendo indiferente ao arrendatário se o senhorio é proprietário ou não da coisa arrendada, cumprindo aquele o contrato de arrendamento perante o arrendatário contanto que entregue ao último a coisa e lhe assegure o gozo desta para os fins a que se destina durante o período de tempo entre ambos acordado para a vigência do contrato de arrendamento.
Compreende-se, por isso, que atenta a natureza meramente obrigacional do contrato de arrendamento, visando o senhorio, mediante a denominada tradicionalmente ação de despejo, resolver esse contrato de arrendamento com fundamento no incumprimento das obrigações contratuais emergentes desse contrato para o arrendatário, o que está em causa é a relação obrigacional e contratual senhorio “versus” inquilino, pelo que nela não é requisito de legitimidade ativa para instaurar esse tipo de ação, sequer de legitimação substantiva para a respetiva procedência, a qualidade de proprietário do autor sobre a coisa arrendada, mas sim a sua qualidade de senhorio, isto é, quem nos termos do contrato de arrendamento celebrado detém essa qualidade, tanto bastando para que se reconheça legitimidade ativa ao autor da ação de despejo para instaurá-la contra aquele que, nos termos desse contrato de arrendamento celebrado detêm a posição contratual de “arrendatário” e que requisito de legitimação substantiva necessário à procedência dessa ação seja unicamente a alegação e prova dos factos em que o autor sustentou o incumprimento contratual (causa de pedir) para ancorar a sua pretensão de tutela judiciária que exerce na ação (pedido) e a verificação que esse incumprimento contratual que alegou e provou, quando subsumido ao quadro legislativo vigente, lhe confere efetivamente o direito a resolver o contrato de arrendamento celebrado, com o consequente despejo do arrendatário da coisa arrendada e isto independentemente do senhorio ser ou não proprietário dessa coisa.
Resulta do que se vem dizendo, que contrariamente ao entendimento que subjaz à sentença recorrida, a qualidade de proprietário do apelante em relação ao prédio dos autos não é condição de legitimação processual para este mesma instaurar a presente ação, sequer de legitimação substantiva necessária à respetiva procedência, sendo discutível que a questão do direito de propriedade do apelante sobre o prédio cujo despejo peticiona deveria ter constituído thema decidendum nos presentes autos, como foi.
Condição para a procedência desta acção não é a qualidade de proprietário do autor, é sim a qualidade de “senhorio” na pessoa do autor, uma vez que nesta ação o que está em causa é a relação obrigacional e contratual senhorio versus arrendatário.
“Senhorio” é aquele que, segundo o contrato de arrendamento celebrado e cuja resolução se pretende obter, ocupa essa posição, isto é, será aquele que nos termos do contrato de arrendamento outorgado se obrigou a proporcionar (e que proporcionou) ao outro contraente (o arrendatário) o gozo temporário do imóvel, mediante a obrigação deste de lhe pagar a renda convencionada e, bem assim aquele que, entretanto, por acto intervivos ou mortis causa, lhe sucedeu nessa sua posição contratual. Deste modo, têm, em princípio, legitimidade para a acção de despejo os sujeitos da relação jurídica de arrendamento, ou seja, aqueles que segundo o respectivo contrato, ocupam as posições de senhorio e de arrendatário. Embora o senhorio seja, geralmente, o proprietário do imóvel sucede que, por vezes, o não é. A legitimidade activa para instaurar a acção de despejo não está dependente da alegação e prova por parte do senhorio da sua qualidade de proprietário em relação ao arrendado, mas sim da sua qualidade de “senhorio”, visto que na acção de despejo o que está em causa é a relação obrigacional e contratual senhorio versus inquilino.[2]
De resto, o autor juntou com a petição inicial documento comprovativo de ter feito registo da propriedade sobre aquele imóvel com apresentação de 33 de 2012.07.16, e, no essencial, o Autor peticiona que seja declarado resolvido o contrato de arrendamento celebrado com os Réus por falta de pagamento das rendas e que estes sejam condenados a entregar-lhe o locado em boas condições, tal como foi arrendado e a pagarem-lhe as rendas vencidas desde fevereiro de 2014 e as vincendas, até à entrega do locado.
E conforme se apurou, o Autor e sua mulher têm desde 09/12/2020 registado em seu nome na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos o direito de propriedade sobre o prédio aí descrito sob o nº 2445/20030303, da freguesia …, com fundamento no reconhecimento por sentença judicial da aquisição do prédio pelos autores por usucapião.
Antes dessa data já aqueles haviam registado esse prédio em seu nome, por apresentação de 16/07/2012, tendo o cancelamento desse registo sido determinado por sentença de 17/03/2017, transitada em julgado, que igualmente reconheceu a aquisição pelos mesmos do referido prédio por usucapião.
Assim, mais se apurou no item 23 que “Por apresentação de 16/07/2012, o Autor e mulher, H… registaram na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos, a sua aquisição por usucapião do direito de propriedade sobre o prédio referido em 1 - cfr. doc. nº 1, junto com a petição inicial, que aqui se dá por integralmente reproduzido.
Face ao disposto no art. 7º do C.R.Predial, que dispõe que “o registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”, é de presumir que o Autor e a sua mulher são proprietários desse imóvel, uma vez que não foi ilidida essa presunção.
Apurou-se ainda que antes dessa aquisição pelo Autor e sua mulher, o referido prédio pertenceu a E…, que transmitiu àqueles todos os poderes de facto sobre o prédio, designadamente o seu uso e fruição, como verdadeiros proprietários, por volta de 1986/1987, quando com eles celebrou contrato promessa de compra e venda relativo a esse imóvel, nunca tendo, porém, vindo a celebrar-se a escritura pública relativa ao contrato definitivo.
Desse imóvel faz parte uma casa denominada de casa 3 cujo uso e fruição havia sido cedido pelo referido E…, aos Réus, em 1972, mediante o pagamento por estes de uma contrapartida pecuniária.
Conforme definem os arts. 1022º e 1023º, ambos do C.Civil a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, sendo que a locação que versa sobre uma coisa imóvel se designa por arrendamento.
Face à referida definição legal e às obrigações assumidas por E… e os Réus, é manifesto que foi entre eles celebrado um contrato de arrendamento da referida casa 3.
E, como refere a sentença recorrida “
“Conforme se apurou, esse contrato de arrendamento destinou-se a habitação dos Réus e foi celebrado em 1972, sendo, portanto, anterior à entrada em vigor do RAU – Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo D.L. nº 321º-B/90, de 15/10.
A regulação dos arrendamentos de prédios urbanos encontra-se atualmente plasmada no NRAU aprovado pela Lei nº 06/2006, de 27/02, que entrou em vigor em 27/06/2006, com as ulteriores alterações.
Dispõe o art. 59º do referido diploma legal que o NRAU se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.
Ora, no âmbito das normas transitórias, os arts. 27º e 28º da citada Lei, dispõem que aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU se aplica, com as devidas adaptações, o regime transitório consagrado no art. 26º desse diploma legal, sendo que o nº 1 dessa norma consagra a aplicação a estes arrendamentos do regime aprovado pelo NRAU, com algumas especificidades, que se encontram aí expressamente previstas.
Assim sendo, ao caso em apreço é genericamente aplicável o regime introduzido pelo NRAU.”
E também é nosso entendimento que a posição contratual de E…, primitivo senhorio dos Réus se transmitiu para o Autor.
O art. 1057º do C.Civil, dispõe que o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato de locação, sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.
Como se escreveu na sentença recorrida:
“Essa transmissão opera automaticamente por força da transmissão do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento.
Por força desta regra, o adquirente da coisa locada, sucede ex lege na posição contratual do senhorio, “fenómeno jurídico também dito de sub-rogação legal no contrato” – Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, págs. 445 e 447.
Assim sendo, no caso em apreço, tendo o Autor e sua mulher adquirido a propriedade do prédio de que faz parte a casa arrendada, sucederam igualmente na posição de senhorios no contrato de arrendamento dessa casa que vigorava entre o anterior proprietário, E…, e os Réus.
O art. 1038º, a), do C.Civil, prevê como primeira obrigação do locatário o pagamento da renda ou aluguer.
Recaía, assim, sobre os Réus arrendatários a obrigação de pagar a renda.
Sucede que, não logrou o Autor provar que foi comunicado aos Réus, arrendatários, a transmissão para a sua pessoa da posição contratual de senhorio no contrato de arrendamento que vigorava entre estes e o anterior proprietário.
Apenas se provou que por carta registada com aviso de receção datada de 16/01/2014, remetida pelo Autor ao Réu marido, aquele, invocando a qualidade de proprietário da casa 3 referida em 3, solicitou a este, informação quanto ao local onde o mesmo vinha a depositar a renda, uma vez que não verificava qualquer pagamento pessoal.
Nenhuma prova, foi assim produzida de que os novos senhorios comunicaram adequadamente aos Réus arrendatários a transmissão do contrato de arrendamento para as suas pessoas.
Tão pouco fizeram qualquer prova da informação prestada aos arrendatários da razão de ser de o Autor se arrogar seu senhorio.
Ora, cabia aos novos senhorios – o Autor e sua mulher – a obrigação de, não apenas comunicar aos Réus arrendatários a transmissão para as suas pessoas da posição de senhorios no contrato de arrendamento da casa 3, mas ainda de comprovarem essa aquisição, designadamente pela entrega de documentos comprovativos desse facto, sendo certo que é inexigível do arrendatário que passe a cumprir a sua obrigação de pagamento de renda a quem quer que invoque a aquisição da qualidade de senhorio. – Quanto à obrigação de comprovação da alienação vide Gravato Morais, Falta de Pagamento de Renda no Arrendamento Urbano, págs. 27, 28, 68 e 69 e Acs. da R.L. de 11/12/2019, proc. nº 4169/18.0T8FNC.L1-2, disponível em www.dgsi.pt e demais jurisprudência aí citada.
Não tendo os novos senhorios cumprido com esse dever de informação, assistia aos Réus arrendatários o direito a se absterem de procederem ao pagamento da renda aos mesmos.
Tão pouco era exigível aos Réus que procedessem à consignação em depósito do valor das rendas, conforme previsto no art. 841º do C.Civil, por remissão do art. 17º do NRAU, uma vez que tal faculdade legal é um direito que lhes assiste e não uma obrigação que se lhes imponha – neste sentido vide Ac. R.L de 11/12/2019 supra citado e Ac. R.P. de 08/03/2019, proc. nº 1276/17.0T8PVZ.P1.
Ademais, nada se provou quanto à data de vencimento das rendas nem quanto ao modo de pagamento das rendas fixado no contrato, ou anteriormente praticado entre senhorio e arrendatários.
Ora, de acordo com a regra subsidiária consagrada no art. 1039º, nº 1, do C.Civil, o pagamento da renda deve ser feito no domicílio do locatário na data do vencimento.[3]
Não tendo o pagamento da renda sido efetuado, presume-se que o locador não veio, nem mandou receber a prestação na data do vencimento – art. 1039º, nº 2, do C.Civil.
Posto isto, porque o momento temporal decisivo para se apurar se os factos invocados têm eficácia constitutiva do direito invocado é a data da propositura da acção, relevando para a procedência da presente causa, a alegada falta de pagamento pelos réus das rendas vencidas a 1 de Fevereiro, 1 de março, 1 de abril, 1 de maio, 1 de junho e 1 de Julho de 2014, no valor de € 88,62, conforme artigos 15º e ss da petição inicial, entendemos que os réus não se encontravam obrigados a pagar as rendas ao Autor por não disporem de informação segura quanto à aquisição pelo mesmo da posição de senhorio no contrato de arrendamento vigente, quer porque o Autor não fez qualquer prova de ter procurado os Réus no seu domicílio com vista ao pagamento da renda, incorrendo assim em mora creditoris, e sendo essa mora culposa, não é possível concluir que os Réus tenham incorrido em mora na obrigação de pagamento das rendas decorrente do contrato de arrendamento.”
Avançando, urge referir que, não obstante, é nosso entendimento, contrário àquele da sentença recorrida que a partir da data em que os réus foram citados- dia 21.07.2014- estes tomaram efectivo conhecimento da petição e documentos juntos, onde se inclui o documento comprovativo do registo da propriedade sobre o imóvel a favor do autor desde 16.07.2012.
Mais. Os Réus, enquanto arrendatários, ao serem confrontados no ato da citação com o registo de aquisição a favor do autor da propriedade sobre o imóvel arrendado careciam de legitimidade para discutir a qualidade de senhorio por parte do autor, uma vez que essa legitimidade está reservada para os herdeiros do falecido- senhorio, não podendo os réus aproveitarem-se da disputa que possa existir entre o autor e os herdeiros do anterior senhorio relativamente à propriedade sobre o imóvel arrendado para se eximir ao pagamento pontual das rendas, sendo que o arrendatário não pode imiscuir-se no litígio relativo à dominialidade do imóvel arrendado.
De resto, o registo não foi beliscado pelos réus na contestação, irrelevando o fato de em requerimento posterior à contestação os réus terem vindo afirmar singelamente que impugnaram o registo de propriedade.
No caso, o autor, titular inscrito no registo como proprietário do imóvel era o dono do imóvel na altura da citação –ver item 1 dos fatos provados- e voltou a sê-lo com o registo a que alude o ponto 23 dos factos provados.
Assim, conforme se escreveu na sentença recorrida, e apesar de o art. 1083º do C.Civil, nºs 2 e 3, do C.Civil, na sua versão em vigor à data da propositura da ação
-sendo este o momento temporal decisivo para se apurar se os factos invocados têm eficácia constitutiva do direito invocado, pois que se trata de saber se, nessa data, assistia ao senhorio o direito que se arroga
- prever como fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, a mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, considerando que nesse caso é inexigível ao senhorio a manutenção do contrato, certo é que não se podendo concluir pela mora dos Réus no pagamento da renda, não é possível subsumir a situação em apreço na previsão da referida norma, não se verificando fundamento legal para a peticionada resolução do contrato e, consequente, despejo dos Réus.
Deste modo, não merece provimento o primeiro pedido formulado pelo Autor.
.Importa agora apreciar o pedido de condenação dos Réus a procederem ao de pagamento das rendas vencidas desde fevereiro de 2014 até à propositura da ação, no valor de €88,62 e das entretanto vencidas e vincendas, até à entrega do arrendado.
Provado que está que os Réus sucederam na posição contratual do senhorio e que essa modificação subjetiva da relação contratual ocorreu antes de janeiro de 2014, assiste ao Autor o direito a exigir dos Réus o pagamento em singelo das rendas vencidas desde fevereiro de 2014 até à data da propositura da acção e das que se venceram entretanto, bem como das rendas vincendas, não obstando ao exercício desse direito o facto de não terem os senhorios atempadamente comunicado aos arrendatários a sua sub-rogação na posição de senhorios.
Oportunamente, tornando-se definitivo o acórdão, poderá o autor proceder ao levantamento das rendas depositadas pelo senhorio.
.Por último, e tendo em conta que o Autor procedeu à comunicação aos Réus com vista à transmissão do contrato para o NRAU e à proposta de aumento de renda, importa apreciar e decidir se essa comunicação produziu os seus normais efeitos.
Desde já adiantamos que nesta parte não acolhemos a sentença recorrida, na qual, se escreveu:
“Por último, e tendo em conta que o Autor procedeu à comunicação aos Réus com vista à transmissão do contrato para o NRAU e à proposta de aumento de renda, sem ter feito qualquer prova da sua qualidade de senhorio, nem tendo tal questão sido decidida judicialmente, numa altura em que a sua qualidade de senhorio era controvertida e estava a ser discutida na presente ação, não pode tal comunicação produzir os seus normais efeitos, conforme aliás lhe foi, então respondido pelos Réus.
Não é, assim, possível concluir pelo aumento da renda para o valor de €111,28, desde 01/08/2015, conforme defendido pelo Autor.”
Resulta assim que o tribunal recorrido, apesar de ter admitido a ampliação do pedido, (mediante despacho que transitou em julgado), afinal não deferiu essa ampliação justificando essa posição com o fundamento de não assistir ao autor legitimidade para aumentar a renda numa altura em que a sua qualidade de senhorio era controvertida e estava a ser discutida na presente ação, o que, revela contradição no raciocínio.
Avançando.
Sempre diremos que neste momento, por força do trânsito em julgado da decisão que admitiu a ampliação do pedido, estaria vedado a este Tribunal da Relação, averiguar sobre se afinal estavam reunidos os requisitos previstos no art 265º do CPC para ser ampliado o pedido nas circunstâncias e no modo em que o autor procedeu a essa ampliação, sendo certo que, a ampliação do pedido pode ser feita até ao encerramento da discussão em 1ªinstância desde que a ampliação ocorra por efeito de confissão do réu ou seja o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo, o que, no caso em apreço, não ocorreu.
Efectivamente, a ampliação do pedido efectuada baseou-se na alegação de nova causa de pedir, isto é, na alegação de novos factos ocorridos após o oferecimento da contestação, traduzidos na alegação de ter ocorrido transição do contrato dos autos (verbal e de cariz vinculístico) para o NRAU e actualização de renda, convocando, assim, o regime vertido nos artigos 30º e ss da NRAU relativos à transição para o NRAU e actualização da renda nos arrendamentos para habitação.
A revelar que a requerida ampliação do pedido formulada nestes autos teve como fundamento uma modificação da relação arrendatícia efectuada segundo um procedimento legalmente previsto, no qual, o senhorio actualizou a renda para valor superior, o que, mereceu a oposição dos arrendatários, a implicar que esse litígio em princípio teria de ser objecto de acção declarativa autónoma na qual fossem aportados para os autos todos os elementos que permitissem ao tribunal averiguar da regularidade desse procedimento.
Todavia, no caso dos autos, o autor, apenas juntou aos autos a comunicação inicial que partiu da sua iniciativa, contendo a vontade de fazer transitar o arrendamento para o NRAU e a nova renda que propunha e ainda a resposta que foi oferecida pelos Réus, no sentido de não assistir ao Autor legitimidade para fazer aquela comunicação e alegando que estava verificada a circunstância prevista na al. b) do art. 31º do NRAU, a implicar, nos termos do art 36º do RAU que a transição do contrato para o NRAU fica sujeita a acordo das partes, aplicando-se, no que respeita ao valor da renda, o disposto nos números 2 a 13 do NRAU.A
A propósito sempre se dirá que a jurisprudência do Tribunal Constitucional, destacando-se o juízo de inconstitucionalidade feito no Acórdão 277/2016 publicado em 14/06/2016 na II série do DR n.º 112/2016, vai no sentido de que é excessivamente severo e desproporcionado fazer associar ao incumprimento do ónus da prova que compete ao inquilino, as consequências graves que para ele resultam de não poder beneficiar do regime excepcional legalmente previsto nos art.º 35.º e 36.º do NRAU, por não ter enviado atempadamente ao senhorio os documentos comprovativos dos factos impeditivos que invocou, quando os mesmos se verificam efectivamente, afigurando-se-nos que é defensável que esse entendimento seja transponível para os casos em que os arrendatários, não juntem logo na resposta documentos comprovativos da idade superior a 65 anos à data da recepção da comunicação do senhorio, circunstância prevista nos arts 31º, n1 e nº4, b) e 32º do NRAU.
Finalmente, sucede que o autor não formulou perante o tribunal recorrido os seguintes pedidos:
. ser declarada a eficácia da comunicação de transição para o NRAU do contrato de arrendamento que vincula o autor e os réus, e, mais precisamente, que seja declarado que o contrato de arrendamento ficará sujeito ao regime do NRAU no prazo de 5 anos a contar de determinada data.
E a pronúncia por parte do tribunal recorrido sobre essa matéria constituía condição necessária e indispensável para a ulterior apreciação e decisão sobre a legalidade do aumento da renda peticionado no requerimento de ampliação do pedido.
Acresce que o despacho liminar de admissão da ampliação do pedido, não constitui caso julgado sobre os pressupostos da respetiva admissibilidade quanto estes pressupostos não são expressamente apreciados e conhecidos em tal despacho, como foi o caso, como resulta do relatório deste acórdão.[4]
O artigo 620º do CPC refere que (1) as sentenças e os despachos que recaiam unicamente sobre a relação processual têm força obrigatória dentro do processo, excluindo-se (2) os despachos previstos no artigo 630.º Esta força dentro do processo traduz em termos práticos o esgotamento do poder jurisdicional do juiz.
Ora tal esgotamento, tem-se entendido, apenas se verifica quando o julgador efetivamente aprecia a questão, no caso os pressupostos da admissibilidade da ampliação do pedido.
No caso em apreço o despacho em causa, proferido no início da audiência de julgamento não contem em si uma apreciação sobre a questão.
A significar, que apesar do tribunal recorrido ter admitido formalmente a ampliação do pedido, esta pretensão não procede substancialmente por não se mostrarem preenchidos os requisitos legais para se afirmar a legalidade do novo valor de renda peticionado, o que, se declara para todos os efeitos legais.
Assim, não merece procedência a requerida condenação dos réus a pagarem ao autor a partir de 1.08.2015, as rendas pelo valor peticionado de € 111,28 mensais, pelo que, o valor das rendas a considerar na presente ação, não pode ser superior a € 14,77 mensais, montante em vigor à data da propositura da ação.
Sumário.
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IV. DISPOSITIVO.
Nestes termos, acordam os juízes deste Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso interposto, ainda que com fundamentos não totalmente coincidentes, confirmando a sentença recorrida, desde já autorizando o autor a, oportunamente, proceder ao depósito das rendas depositadas.
Custas a cargo do autor-recorrente.
Porto, 18.11.2021
Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
João Venade
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[1] Gravato Morais, in Falta de Pagamento da renda no arrendamento urbano, Almedina, Maio de 2010, págs 27,28, 68, 69 e Acordãos citados por ele citados: TRE de 08.3.2007, proc 1568/06-3 e o Ac TRL de 21.09.1993, proc. 0028741
[2] A jurisprudência do nossos tribunais superiores é quanto a esta questão absolutamente uniforme e a título de exemplo os Acs RLxa de 29/5/2012, no processo 1693/10.6tclrs, l1.7 relatado por Ana Resende, AcRE de 26/3/2015 no processo 183/11.4t2gdl-E1, da Relação de Guimarães de 10/1/2019, no processo 2290/16.8t8bcl.g1, relatado por José Alberto Martins Moreira Dias, todos disponíveis no sítio www.dgsi.pt, Ac da Rl Lisboa de 10.10.2019, relatado por Vaz Gomes.
[3] Se não tiver sido adoptada uma correspondência exacta entre o início e o termo de cada mês do calendário (por exemplo estabelecendo-se que o início do arrendamento é, não no dia 1 mas no dia 15 de cada mês), e do mesmo passo não se estabelecer uma disciplina para a data do vencimento das rendas, a regra supletiva aplicável é a geral do art.º 1039 do CCiv. e não a do art.º 1075/2 (Cfr. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª edição, pág.234)
[4] Neste sentido, RP de 11/4/2019, processo nº 900/05.1TBESP-C.P1, disponível em dgsi.pt. Ainda RP de 1/10/2013, processo nº 123/09.0TBCRZ-E.P1 e RG de 19.11.2019, 1336/15.1T8VRL-C.G1