Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO COMERCIAL
FORMA
B………. e C………., residentes na Rua ………., …, ., .º Dtº, ………., Vila Nova de Gaia, instauraram no Tribunal Judicial de Paredes, onde foram distribuídos ao .º Juízo sob o nº …./05.6TBPRD, os presentes autos de acção declarativa com processo sumário contra D………. e E………., residentes no ………., ………., Paredes, pedindo a condenação dos RR. a restituírem-lhes a posse integral de local arrendado, no prazo de 30 dias, devendo estes prestar os seguintes factos:
a) desmontar e retirar o gradeamento implantado pelos RR. no espaço destinado a esplanada e estacionamento;
b) cortar as árvores que impedem a utilização da esplanada;
c) regularizar e nivelar o solo do logradouro do arrendado;
d) cortar ou proteger as pontas do gradeamento do lago existente no logradouro.
Para tanto, alegam, em síntese:
- que tomaram de arrendamento aos réus, para exercício do comércio, o rés-do-chão e logradouro de prédio que a estes pertence;
- que os réus implantaram no espaço destinado a esplanada um gradeamento metálico que ocupa parte daquele espaço e do estacionamento, impossibilitando os autores de os usarem;
- que existem duas árvores que, pelo seu porte e pelo crescimento das suas raízes, impedem a utilização da esplanada, por não ser possível ali instalar cadeiras e mesas;
- que essas árvores produzem uma seiva e resina que cai sobre os toldes e as pessoas e que as ditas árvores atraem grandes quantidades de mosquitos;
- que no logradouro existe um lago que está rodeado por grade de ferro que, nas suas extremidades, possui pontas agudas, as quais apresentam perigosidade para quem ali passe.
Os RR. contestaram, impugnando parcialmente a matéria da petição inicial, no essencial negando a celebração de qualquer contrato de arrendamento celebrado com os AA. e invocando a celebração de cessão de exploração de estabelecimento comercial, cujas vicissitudes descrevem.
Foi proferido Despacho Saneador, tendo sido fixados os factos assentes e organizada a base instrutória, que não foram objecto de reclamação.
Realizou-se a Audiência de Discussão e Julgamento, vindo a matéria de facto da base instrutória a ser decidida nos termos do despacho de fls. 134 e segs., que não mereceu qualquer reparo.
Foi seguidamente proferida a sentença que decidiu a acção totalmente improcedente, absolvendo os RR. do pedido.
Inconformados com o decidido, os RR. vieram apelar para este Tribunal da Relação do Porto, oferecendo as suas alegações, que terminam com as seguintes conclusões:
I) Os Apelantes produziram nos autos elemento de prova de onde se pode concluir serem titulares de uma relação locatícia relativamente ao espaço em questão.
II) Tal elemento de prova documental consubstancia-se nos 14 recibos de renda assinados pelo Apelado marido D………., no qual ele declara ter recebido da Apelante esposa a quantia de € 500,00 pelo arrendamento do F………., sito na ………., ………., Paredes, juntos pelos Apelantes com a sua resposta à Contestação.
III) A assinatura destes documentos não foi impugnada nem a autoria posta em causa, e nessa medida, dispondo o artigo 376, nº 1 do Código Civil que “o documento particular cuja autoria seja reconhecida nos termos dos artigos antecedentes faz prova plena quanto às declarações atribuídas ao seu autor, sem prejuízo da arguição e prova da falsidade do documento”, não poderia a M.ma Juiz “a quo”, face ao integral conteúdo desses documentos, deixar de dar como provada a relação locatícia entre Apelantes e Apelados.
IV) No mesmo sentido dispõe o artigo 7º nº 2 do RAU ao referir que a prova do contrato de arrendamento pode ser feita pela exibição do recibo de renda.
V) Assim as respostas aos quesitos 1 e 4 da Base Instrutória deverão ser alterados da seguinte forma:
- Quesito 1 - “Provado que pelo menos desde 1 de Abril de 2003, D………., ora Réu, obrigou-se a ceder a B………., ora A, o gozo do rés – do – chão e logradouro fronteiro ao mesmo do seu prédio sito na ………, ………., Paredes”
- Quesito 4 – “Provado”
VI) Termos em que, revogando-se a douta sentença recorrida e proferindo-se Acórdão que julgue a acção totalmente procedente por provada, SE FARÁ JUSTIÇA
Os recorridos contra-alegaram, pugnando pela manutenção do julgado.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir, tendo presente que o recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Reunamos a matéria de facto que foi considerada provada:
1- No espaço exterior do prédio sito na ………., nº…., ………., Paredes, os RR. há alguns anos plantaram duas árvores (vimieiros) (al. A) da matéria assente).
2- No logradouro existe um lago que está rodeado por uma grade de ferro que na sua extremidade superior possui pontas agudas (al. B) da matéria assente).
3- Em 2004, os RR. implantaram no solo do espaço destinado a esplanada e estacionamento um gradeamento metálico suportado verticalmente em 5 tubos metálicos cravados no solo em forma de L, tendo o ramo mais longo (o perpendicular à EN) o comprimento de 12,17 m e o ramo mais curto (paralelo à EN) o comprimento de 2 m, sempre com a altura de 88 cm (al. C) da matéria assente).
4- Do prédio dos RR. sito na ………., nº…., ………., Paredes faz parte uma sala ampla situada ao nível do rés-do-chão, sala de jogos, cozinha e casas de banho destinado à actividade industrial e comercial de café e snack bar (resposta aos arts.1º e 2º da base instrutória).
5- E ainda um espaço ao ar livre no logradouro defronte à referida sala com a área de 266,91 m2 destinado a esplanada e estacionamento automóvel (resposta ao art.3º da base instrutória).
6- Os RR. colocaram o gradeamento a que se alude no ponto 3) em Junho de 2004 (resposta ao art.5º da base instrutória).
7- As árvores a que se alude no ponto 1) foram crescendo e actualmente devido ao seu porte, as respectivas raízes levantaram parte do pavimento em mosaico de cimento (resposta ao art.7º da base instrutória).
8- Essa irregularidade do piso impede a instalação de cadeiras e mesas no espaço destinado a esplanada em que o pavimento em mosaico de cimento está levantado (resposta ao art.8º da base instrutória).
9- Uma das raízes encontra-se a cerca de 2,90 mts da entrada para a sala do estabelecimento café e snack bar ali existente (resposta ao art.9º da base instrutória).
10- Tais árvores produzem uma seiva e uma resina que cai sobre os toldes e sobre as pessoas que na esplanada permanecem (resposta ao art.10º da base instrutória).
11- E atraem grandes quantidades de mosquitos (resposta ao art.11º da base instrutória).
12- O gradeamento foi colocado a fim de delimitar a passagem dos utentes das traseiras do prédio dos réus (resposta ao art.13º da base instrutória).
13- O lago foi construído na altura da edificação da casa, há mais de 15 anos (resposta ao art.14º da base instrutória).
APRECIANDO:
A questão fundamental reside na apreciação do valor probatório dos recibos juntos aos autos a fls. 39 a 52.
Segundo os apelantes, deles resulta a prova da relação locatícia, enquanto que, na perspectiva dos apelados, aceite na sentença, é válida a prova testemunhal quanto ao conteúdo contrário a tais documentos.
De facto, ao pronunciar-se sobre tais documentos, a Senhora Juíza considerou que os mesmos “… provam o pagamento efectuado pelos Autores aos réus da quantia mensal de 500,00 € nos meses de Abril a Dezembro de 2003 e de Janeiro a Maio de 2004 pelo gozo do “F……….”, nada mais sendo legítimo retirar das inscrições gerais neles apostas (como sejam a referência a “recibos de renda” ou a “arrendamento”).
Aliás, a explicação acerca do motivo pelo qual a autora não queria que os recibos fossem inicialmente passados em seu nome foi claramente dada pela testemunha G………. . Por seu turno, H………., irmão da Ré, além de ter corroborado o depoimento daquela testemunha, assegurou de forma que nos pareceu inteiramente sincera que o réu, seu cunhado, sempre usou o bloco de recibos de rendas para dar quitação dos montantes que lhe eram pagos pela exploração do estabelecimento em causa. No mesmo sentido depôs I………., igualmente irmão da Ré, tia da autora”.
Daqui resulta nitidamente que a Senhora Juíza teve como válida a impugnação da veracidade das declarações constantes do documento, por via testemunhal, ou seja, resultando do documento eficácia probatória quanto à materialidade das declarações, já quanto à exactidão das mesmas é admitida a respectiva impugnação, encontrando-se o declarante vinculado tão-só no caso de as declarações serem verdadeiras.
Vai neste sentido o disposto no art. 376º do CC, que estabeleceu uma presunção baseada na regra da experiência comum segundo a qual quem afirma factos contrários aos seus interesses fá-lo por saber que são verdadeiros, não tendo, contudo, tal regra valor absoluto, podendo o declarante, inclusive de harmonia com as regras da confissão, valer-se dos meios de impugnação respectivos[1], provando que a declaração não correspondeu à sua vontade ou que esta foi afectada por algum vício do consentimento[2].
Com efeito, a força probatória de um documento particular respeita apenas à materialidade da declaração nele contida e não à veracidade da mesma, que pode ser afastada por prova testemunhal[3].
No caso, socorrem-se os apelantes do disposto no art. 7º nº 2 do RAU para demonstrarem a força probatória dos documentos em causa, que consideram recibos de rendas, procurando deles retirar e evidência da celebração de contrato de arrendamento comercial.
Depois de no nº 1 do art. 7º do RAU, ser exigida a forma escrita para o contrato de arrendamento urbano, prescreve o nº 2 que “a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda”.
A teste respeito, ensina Aragão Seia que resulta do preceito que a forma escrita constitui formalidade ad probationem, não sendo elemento do negócio jurídico, não sendo indispensável à sua constituição e validade, pois o contrato é, como resulta da lei, válido independentemente do escrito que, sendo assim, tem por fim tornar mais segura a prova.
Como o contrato é válido independentemente do requisito de forma, o recibo é exigido unicamente para prova segura de que o contrato se celebrou e não para prova de que o requisito de forma teve lugar[4].
Admitindo o recibo a suprir o escrito o legislador afastou deliberadamente a forma como formalidade ad substantiam, postergando a aplicação do art. 220º e do nº 1 do art. 364º do CC.
E continua, “o suprimento da inobservância de forma escrita através do recibo de renda determina, por convenção automática, ope legis, a aplicação do regime de renda condicionada, que passará a substituir o inicial”.
Assim, o arrendatário pode provar o contrato exibindo os recibos da renda.
O que não é possível é a prova do contrato verbal por testemunhas ou confissão.
Como notava o Prof. Mota Pinto[5], quaisquer documentos (autênticos ou particulares) serão formalidades “ad probationem”, nos casos excepcionais em que resultar claramente da lei que a finalidade tida em vista ao ser formulada certa exigência de forma foi apenas a de obter prova segura acerca do acto e não qualquer das outras finalidades possíveis do formalismo negocial (obrigar as partes a reflexão sobre as consequências do acto, assegurar a reconhecibilidade do acto por terceiros ou o seu “controle” no interesse da comunidade, etc.).
O que vem de ser dito, conducente à demonstrabilidade do contrato de arrendamento através do recibo de renda, e à inadmissibilidade de prova testemunhal em sentido contrário, tem pleno cabimento no arrendamento para habitação não sujeito a registo, ou seja por menos de 6 anos (al. m) do nº 1 do art. 2 do CRP).
Entende Aragão Seia que tal regime não é aplicável ao contrato de arrendamento comercial, em cujo quadro os apelantes pretendem enquadrar os documentos em apreço à luz do art. 7º nº 2 do RAU.
Com efeito, muito embora em relação a estes se tenha passado a admitir a celebração por simples escrito, dispensando-se a escritura pública, o certo é que nestes contratos não existe renda condicionada, que é exclusiva dos arrendamentos para habitação, não podendo o intérprete aplicar uma sanção não tipificada na lei para o caso concreto, adequar uma já existente ou criar uma outra para o efeito. E não estando uma sanção especialmente prevista na lei a consequência da falta de forma legalmente prescrita é a nulidade da declaração negocial – art. 220º do CC[6].
Noutro sentido se pronuncia o Conselheiro Pinto Furtado[7], entendendo que, àquelas primeiras situações para que se comina a sanção da nulidade, se deve aplicar o regime estatuído no actual nº 2, mas apenas na parte possível, Nesta opção, havendo recibo de renda, tais contratos serão válidos (os sujeitos a registo, unicamente pelo prazo máximo por que o podem ser sem registo), mas em regime de renda livre, porque é o único regime de renda que tais contratos comportam. Pena que será a solução mais conforme à vontade legislativa revelada com o Dec. Lei nº 64-A/2000, uma vez que deixou consignada a regra do nº 2 em parte final do preceito a arrendamentos diferentes dos para habitação, e que só consignou a nulidade para o trespasse e para as cessões, como se viu. Igual regime vigorará para outros arrendamentos para outra aplicação lícita não superior a seis anos[8].
Ponderando as posições doutrinais descritas, tendemos para esta última, no sentido de que o recibo de renda comercial será prova segura da celebração do contrato de arrendamento respectivo, sendo inadmissível prova testemunhal em sentido oposto.
Com efeito, sendo indiscutível que o legislador enquadra em traços muito mais proteccionistas o arrendamento habitacional, desde logo no Diploma Constitucional, ao consagrar o direito à habitação como direito social (cfr. art. 65º), assim se compreendendo a fortaleza probatória do recibo de renda habitacional, nem por isso se vislumbram motivos para que o direito ao empreendedorismo empresarial e à iniciativa económica privada, também tutelado constitucionalmente (art. 61º nº 1 da CRP), valor actualmente tão importante na sociedade concorrencial e economicamente global em que nos movemos, seja relegado para um segundo plano, não concedendo ao recibo de renda comercial a importância que indiscutivelmente o legislador lhe quis conceder, tal como sustenta Carvalho Fernandes, nos termos acima expostos, que acompanhamos integralmente.
Assim, por se revelar a solução que melhor se compagina com a mens legis, entendemos que é aplicável ao contrato de arrendamento comercial o disposto no art. 7º nº 2 do RAU, pelo que o recibo de renda também aqui constitui prova segura de existência de contrato válido, não sendo admitida prova testemunhal em sentido contrário.
Face a todo o exposto, impõe-se concluir, face aos recibos de renda constantes dos autos, no sentido da existência de contrato comercial entre os AA. como arrendatários e os RR. senhorios, devendo considerar-se provada toda a factualidade vertida nos quesitos 1º e 4º, tal como pretendem os apelantes.
Assim, ao abrigo do art. 712º nº 1 al. b) do CPC, aos quesitos 1º e 4º, deverá responder-se nos termos seguintes:
1- Pelo menos desde 1 de Abril de 2003, D………., ora Réu, obrigou-se a ceder a B………., ora A, o gozo do rés – do – chão e logradouro fronteiro ao mesmo do seu prédio sito na ………., ………., Paredes.
4 - Provado.
Aqui chegados, impõe-se-nos averiguar da procedência da acção de restituição de posse em que nos movemos.
Num contrato de arrendamento urbano é indispensável mencionar os locais de uso comum a que o arrendatário terá acesso e os anexos que foram arrendados com o objecto principal do contrato.
A posse do arrendatário tem a extensão e os limites que o contrato de arrendamento lhe confere.[9]
Daí que seja decisivo conhecer os contornos físicos do locado, a sua extensão material, para se saber até que ponto é que os actos praticados pelo senhorio são perturbadores da posse do inquilino, cujos limites não pode exceder a extensão ínsita no contrato.
Dispõe o art. 1037º nº 1 do CC que “não obstante convenção em contrário, o locador não pode praticar actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário, com excepção dos que a lei ou os usos facultem ou o próprio locatário consinta em cada caso, mas tem obrigação de assegurar esse gozo contra actos de terceiro”.
Por seu turno, nos termos do nº 2, “o locatário que for privado da coisa ou perturbado no exercício dos seus direitos pode usar, mesmo contra o locador, dos meios facultados ao possuidor nos art. 1276º e seguintes”.
Assim, vendo-se os AA. arrendatários perturbado o seu direito a gozar a coisa que lhe fora locada, por actos perpetrados pelos RR. senhorios, é-lhes facultado o direito de exigir a restituição do exercício regular desse direito.
No caso vertente, têm os AA. apelantes, como arrendatários do logradouro, o direito de exigir que os RR. lho restituam no pleno das suas utilidades.
No tocante aos actos alegadamente perturbadores da posse dos AA. em relação ao logradouro, praticados pelos RR., resultaram provados os seguintes factos:
1- No espaço exterior do prédio sito na ………., nº…., ………., Paredes, os RR. há alguns anos plantaram duas árvores (vimieiros) (al. A) da matéria assente).
2- No logradouro existe um lago que está rodeado por uma grade de ferro que na sua extremidade superior possui pontas agudas (al. B) da matéria assente).
3- Em 2004, os RR. implantaram no solo do espaço destinado a esplanada e estacionamento um gradeamento metálico suportado verticalmente em 5 tubos metálicos cravados no solo em forma de L, tendo o ramo mais longo (o perpendicular à EN) o comprimento de 12,17 m e o ramo mais curto (paralelo à EN) o comprimento de 2 m, sempre com a altura de 88 cm (al. C) da matéria assente).
4- …Do prédio dos RR. sito na ………., nº…., ………., Paredes faz parte uma sala ampla situada ao nível do rés-do-chão, sala de jogos, cozinha e casas de banho destinado à actividade industrial e comercial de café e snack bar (resposta aos arts.1º e 2º da base instrutória).
5- E ainda um espaço ao ar livre no logradouro defronte à referida sala com a área de 266,91 m2 destinado a esplanada e estacionamento automóvel (resposta ao art. 3º da base instrutória).
6- Os RR. colocaram o gradeamento a que se alude no ponto 3) em Junho de 2004 (resposta ao art. 5º da base instrutória).
7- As árvores a que se alude no ponto 1) foram crescendo e actualmente devido ao seu porte, as respectivas raízes levantaram parte do pavimento em mosaico de cimento (resposta ao art. 7º da base instrutória).
8- Essa irregularidade do piso impede a instalação de cadeiras e mesas no espaço destinado a esplanada em que o pavimento em mosaico de cimento está levantado (resposta ao art. 8º da base instrutória).
9- Uma das raízes encontra-se a cerca de 2,90 metros da entrada para a sala do estabelecimento café e snack bar ali existente (resposta ao art.9º da base instrutória).
10- Tais árvores produzem uma seiva e uma resina que cai sobre os toldes e sobre as pessoas que na esplanada permanecem (resposta ao art.10º da base instrutória).
11- E atraem grandes quantidades de mosquitos (resposta ao art.11º da base instrutória).
12- O gradeamento foi colocado a fim de delimitar a passagem dos utentes das traseiras do prédio dos réus (resposta ao art.13º da base instrutória).
13- O lago foi construído na altura da edificação da casa, há mais de 15 anos (resposta ao art.14º da base instrutória).
De toda a factualidade descrita, resulta que os actos praticados pelos RR. em detrimento do pleno uso do locado pelos RR., quando muito, se limitariam à plantação das duas árvores, cujas raízes deterioraram o piso do logradouro, impedindo a instalação das cadeiras e mesas na esplanada, largando seiva sobre toldos e pessoas e atraindo mosquitos,
Sendo certo que a plantação de tais árvores já ocorreu há alguns anos, não pode deixar de ser verdade que a mesma terá ocorrido antes de 1 de Abril de 2003, momento a partir do qual se tem o contrato de arrendamento como existente entre as partes.
Ora, se à data do início da vigência do contrato de arrendamento, as árvores já ali existiam, tendo os AA. arrendatários anuído à sua celebração, está-lhes vedado reagir contra actos anteriores dos senhorios, que claramente consentiram (art. 1037º do CC) ao aderirem ao arrendamento do logradouro com tais condicionalismos.
Não pode a pretensão possessória deixar de improceder em relação às ditas árvores e consequências destas resultantes.
Quanto ao gradeamento instalado pelos RR., não resulta de tal facto, a nosso ver, evidenciada a perturbação do logradouro por parte dos inquilinos AA., uma vez que tal instalação, tanto quanto ficou provado, se destinou apenas a delimitar a passagem dos utentes do logradouro das traseiras do prédio dos RR.
Feita esta delimitação, poderão os AA. instalar as mesas e cadeiras da esplanada até ao limite (passe o pleonasmo) da mesma, de onde poderá até resultar um acréscimo de comodidade, já que os clientes também não serão perturbados com a passagem das pessoas que se dirigirem às traseiras do prédios dos RR.
Também quanto às pontas agudas da extremidade superior da grade de ferro que rodeia o lago instalado no logradouro, tendo ficado provado que o lago foi construído na altura da edificação da casa, há mais de 15 anos, o que sempre pressupõe que à data do arrendamento o lago já existia em tais condições, a outro resultado não poderemos chegar senão o de que os AA., ao celebrarem o contrato de arrendamento comercial em causa, aceitaram o locado em tais condições, não constituindo aquelas pontas agudas, mau grado a sua existência, aspecto perturbador do arrendamento, porque existentes antes do início deste, mas elemento perturbador do espaço, dada a perigosidade para os utentes do mesmo resultante, a qual, de todo em todo, não é susceptível de prevenir pelo presente meio processual possessório, dada a inverificação dos respectivos pressupostos.
Não poderá a acção deixar de improceder, também em relação a tais pontas agudas, o que não obsta a que aqui deixemos o conselho no sentido da alteração da dita grade de ferro.
Assim, não obstante a procedência das conclusões das alegações da presente apelação, que importaram a alteração da matéria de facto, com a consequente verificação da relação locatícia a que os AA. se arrogam, deverão improceder as suas pretensões possessórias vertidas na presente acção, com a consequente absolvição dos RR. do pedido.
DECISÃO
Por todo o exposto, Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto, em julgar improcedente a apelação, confirmando-se, embora com outros fundamentos de facto, a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Porto, 14 de Junho de 2007
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
Manuel José Pires Capelo
___________________________________
[1] Ac. RE 27.09.1990, in BMJ 399, 601.
[2] RLJ 101º, 269 e 270.
[3] Ac. RC 24.03.1992, in BMJ 415, 735; também o Ac. RL de11.05.1970, JR 16º, 439; Ac. STJ 3.05.1977, in BMJ 267, 125.
[4] Aragão Seia, in Regime de Arrendamento Urbano, 7ª ed., pag. 181.
[5] In Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed. 436, citado por Aragão Seia na obra e local citados.
[6] Neste sentido Aragão Seia, in obra citada, pag. 185.
[7] Manuel de Arrendamento Urbano, 3ª ed., 399.
[8] Vide Aragão Seia, in loc. cit, pag. 185.
[9] Ac. RP 15.01.1998, processo nº 9750476, in www.dgsi.pt.