Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0220896 |  |
FORMA DO CONTRATO
NULIDADE POR FALTA DE FORMA LEGAL
CONHECIMENTO OFICIOSO
COMISSÃO
DL 77/99 DE 1999/03/16 ART19 N1.
II - O tribunal não pode declarar oficiosamente a nulidade do contrato, porque é uma situação de nulidade atípica, sujeita ao regime de invocação específica, ou seja, apenas susceptível de ser invocada pela parte não inibida de pedir tal declaração.
III - O direito à comissão só existe se o contrato de mediação conduzir à conclusão do negócio - artigo 19 n.1 do Decreto-Lei n.77/99, de 16 de Março.
I. Relatório
José....., casado, mediador imobiliário, residente na Rua....., ....., instaurou acção declarativa comum, sob a forma ordinária contra
1) Eduardo....., viúvo, técnico de contas, residente na Praça....., .....; e
2) Paula......, solteira, advogada, residente na Rua....., ....., pedindo
- que na base de negócio nulo de mediação, a declarar, viessem os RR. a ser solidariamente condenados ao pagamento ao A. de uma indemnização de 6.000.000$00, acrescida de juros à taxa de 12% a partir da citação, a título de indevido locupletamento de uma comissão de igual montante devidos ao A.
Para o efeito alegou ter celebrado com o 1.º R., no uso da sua actividade profissional de mediador imobiliário, um contrato verbal de mediação para venda da “Quinta.....”, constituída por três prédios que identificou, contrato esse que reservava ao A. a exclusividade na respectiva promoção de venda e lhe conferia o direito a uma comissão correspondente a 5% sobre o valor da venda a efectuar.
Referiu também que na sequência da actuação por si desenvolvida com vista à obtenção de potenciais compradores, conseguiu alguns a quem foi mostrar a referida propriedade, um dos quais - o Dr. Alberto....., Médico..... - se mostrou particularmente interessado e que o A. levou à presença do 1.º R., em vários encontros, nos quais o A. sempre esteve presente, e que culminaram em Outubro de 1998 com o acordo relativo à aquisição por este Médico da enunciada propriedade ficando tal negócio apalavrado pelo preço de 120.000.000$00, com sinal de 50.000.000$00 e em que o resto do pagamento ocorreria no acto da escritura.
No entanto, segundo alega o A., havendo o interessado comprador de ausentar-se para a América no dia imediato ao do acordo final, não chegou a haver a imediata redução a escrito do enunciado contrato-promessa, sendo decidido que quer o contrato-promessa quer a venda se realizariam logo que o interessado comprador regressasse da América, o que aconteceria daí a quinze dias.
Entretanto, uma vez regressado da América o interessado comprador, o R. passou a escusar-se à outorga do acordado alegando estar doente.
E como as evasivas para a não celebração da escritura se mantivessem, passaram o A. e o interessado comprador a estar inquietos, até que, em Dezembro de 1998 o 1.º R. telefonou ao A. dizendo-lhe que a Quinta tinha sido vendida a um seu amigo pela mesma importância do negócio apalavrado com o Dr. Alberto....., ou seja, de 120.000.000$00.
O A. veio então a efectuar buscas que o levaram à conclusão que a referida Quinta fora efectivamente vendida pelo R. a um terceiro, de nome L..... em 98.11.19, por esse preço, já depois do negócio conseguido pelo A., mas com o preço declarado de 58.000.000$00, sendo este contrato negociado por ambos os RR. (pai e filha) com este comprador, sem que o A. tivesse qualquer intervenção nesse negócio.
No entanto, o A., apesar de ter atingido o objectivo para que fora contratado, não veio a receber a comissão acordada.
Refere ainda o A. que o R. agiu dessa forma (vendendo a Quinta a um terceiro), aconselhada pela filha, 2.ª Ré, para que não tivesse de pagar ao A. a acordada comissão.
Depois, alegando a nulidade do contrato de mediação por não ter sido reduzido a escrito o contrato de mediação, pediu o A. que o Tribunal declarasse oficiosamente a nulidade com efeito retroactivo, para depois, alegando o facto de a nulidade do contrato não facultar ao A. outro meio de ser indemnizado, vir invocar o injusto locupletamento do R. com a não entrega da comissão (6.000 contos), e concluir pelo direito ao ressarcimento pela importância equivalente àquela que lhe seria devida se o negócio fosse válido, ou seja 6.000 contos, e da qual ficou o A. empobrecido, pois aquele enriquecimento foi obtido à custa do não pagamento devido ao A..
Os RR. contestaram e deduziram reconvenção.
Na contestação negaram a existência de qualquer contrato de mediação, designadamente em exclusividade, para venda da Quinta indicada na petição, embora tivessem aceite que houve contactos entre ambos com vista à venda da “Quinta.....”, mas que apenas em resultado de o A. se lhe ter oferecido para apresentar diversas propostas de compra de várias pessoas, e sem que tivesse sido fixada qualquer comissão ou exclusividade ou que a eventual actuação do A. tivesse tido qualquer resultado.
Depois, rejeitaram os RR. a possibilidade de estarem preenchidos ou provados os elementos do enriquecimento sem causa ou o estabelecimento de qualquer relação de causalidade entre a actividade do A. e a venda efectuada pelos RR.
A 2.ª Ré rejeitou a actuação que lhe foi imputada.
Concluíram ambos os RR. pela sua absolvição.
A 2.ª Ré, em reconvenção formulou um pedido de indemnização nunca inferior ao correspondente a 100 UCs pela ofensa à honorabilidade profissional e mau estar criado. Tanto ela como o 1.º R. pediram ainda a condenação do A. como litigante de má fé em indemnização e multa a favor destes, bem como no pagamento de todas as despesas e encargos, nos termos dos arts. 456.º e 457.º do CPC.
Seguiu-se réplica e tréplica.
Veio depois o saneador, onde o M.º Juiz não admitiu o pedido reconvencional por falta dos indispensáveis pressupostos de admissibilidade, e, por outro lado, considerando-se habilitado a conhecer de imediato do mérito da causa com os elementos disponíveis no processo, veio a julgar improcedente a acção, absolvendo os RR. dos pedidos formulados.
O A. não se conformou com a decisão, tendo então interposto recurso, que foi admitido como de apelação e com efeito suspensivo.
Nas alegações que então apresentou, podemos ler as seguintes conclusões:
“A) Não pode o Juiz servir-se senão da matéria de facto pelas partes articulada;
B) Citados os RR. e contestada a acção, é imutável a estabilidade da instância;
C) Para decidir, como o fez, exorbitou o despacho recorrido da configuração fáctica que as partes deram à lide;
D) Procedendo de tal forma, decidiu afinal o despacho em crise, quanto à matéria de facto, lide diversa daquela que lhe foi submetida;
E) Acresce ser nulo o despacho em apreço por haver conhecido de questão de que não podia conhecer;
F) Violou o despacho de fls. 67 e seguintes os preceitos dos arts. 473.º e 479.º do CC. e 268.º, 664.º e 668.º-1-d) do CPC.
Termos em que deve ser concedido provimento ao recurso, revogando-se e/ou declarando-se nulo o despacho de fls. 67 e seguintes e ordenando-se que os autos prossigam para instrução, discussão e julgamento, com todas as consequências legais, como é de inteira Justiça!”
Os RR. contra-alegaram
Remetidos os autos a este Tribunal, foi o recurso aceite sem alterações quanto às qualificações que já trazia.
Correram os vistos legais.
............................
II. Âmbito do recursoDe acordo com o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.º-1 do CPC., são as conclusões apresentadas pelo recorrente na sua alegação de recurso que vêm a delimitar o respectivo âmbito.
Como podemos ver das conclusões atrás transcritas em tal articulado, o apelante restringe o seu recurso ao mérito da acção, e, quanto a esta, suscita as questões seguintes, sobre as quais pretende que nos pronunciemos:
a) violação do princípio da estabilidade da instância.
b) nulidade do contrato
c) enriquecimento sem causa
III. Fundamentação
Começamos por fazer o ponto da situação:
O A. alegou a existência de um contrato de mediação imobiliária com o 1.º R., em regime de exclusividade, celebrado no exercício da sua actividade profissional de mediador imobiliário, para a venda da “Quinta.....”, mediante uma determinada comissão, e com o resultado da mediação efectivamente obtido.
Referiu então um conjunto de acções por si desenvolvidas com vista à obtenção dum comprador que satisfizesse o objectivo para que havia sido contratado, dizendo ter publicado anúncios, efectuado várias deslocações com possíveis interessados ao local tendo a vista a obter o almejado fim e conseguido o objectivo que lhe havia sido proposto, conseguindo um comprador para a referida “Quinta.....”, havendo o interessado comprador manifestado a sua concordância e o negócio ficado fechado com o R. em vésperas de o interessado comprador efectuar uma viagem à América, venda essa que seria realizada por 120.000.000$00, cabendo ao A. uma comissão de 6.000.000$00.
De acordo com o alegado, ficou acordado que o negócio seria formalizado em contrato-promessa reduzido a escrito e mediante escritura logo que o referido interessado regressasse dessa viagem, que demorou cerca de 15 dias, mas que o R. em conluio com a filha foram procurando adiar sob pretexto de doença do 1.º R., tendo entretanto conseguido vender a “Quinta.....” a outro interessado sem que tivesse de pagar ao A. a indicada comissão.
Com base nesta matéria pretende o A. demonstrar que, da sua parte, conseguiu obter o resultado pretendido pela mediação e que os RR. engendraram um estratagema para não terem de pagar ao A. a referida comissão, beneficiando eles dessa mesma importância, ao celebrarem o negócio com outro interessado comprador (que entretanto conseguiram), sem terem de largar mão dela.
Diz o A. que o referido contrato é nulo por falta de forma legal prescrita - já que não foi reduzido escrito - pretendendo que seja o Tribunal a decretar tal nulidade - e ainda, que sejam condenados os RR. a pagar ao A. a importância de 6.000.000$00 correspondente ao injusto locupletamento do 1.º R., a que corresponde igual medida de empobrecimento do A..
A causa de pedir da acção está pois no complexo factual decorrente da actuação concertada dos RR. no sentido de conseguirem pretextuar a não redução a escrito do contrato promessa e a escritura com o interessado comprador obtido pelo A., por entretanto ter o R. conseguido um outro interessado comprador para a “Quinta”, já após a conclusão do negócio com o primeiro, e assim evitarem o pagamento da comissão a que, nos termos contratuais, o A. teria direito, enriquecendo-se assim os RR. na exacta medida em que o A. ficou empobrecido.
O M.º Juiz, declarou-se desde logo habilitado para conhecer da acção logo no saneador, centrando o seu despacho na questão da não redução a escrito do contrato de mediação, para concluir pela improcedência da acção, devido ao facto de não ser possível ao mediador arguir a nulidade do contrato (art. 10.º-6 do DL n.º 285/92, de 19/12, e, por outro lado, também não poder o Tribunal conhecer dessa nulidade uma vez que se está perante uma nulidade atípica.
Além disso, referiu a inexistência de nexo de causalidade entre a actuação do A. e a celebração do contrato do R. com o novo interessado comprador, para concluir pela inexistência do dever de pagamento da comissão, já que o resultado pretendido com a alegada mediação não foi obtido, e, por outro lado, por não ser lícito o recurso ao instituto do enriquecimento sem causa quando a solução se possa encontrar no regime decorrente da própria nulidade.
Perante tal situação, forçoso é reconhecer que efectivamente a análise dos factos por parte do M.º Juiz não incidiu sobre toda a problemática factual colocada pelo A..
Na verdade, o R. nega a existência do contrato de mediação, maxime o seu regime de exclusividade ou a conclusão de qualquer negócio com pessoa que este lhe trouxesse. Impugna ainda despesas feitas pelo A.. E nega também toda a matéria atinente ao alegado artifício utilizado por forma a evitar o pagamento da comissão alegada pelo A.
No entanto, face à situação em crise, entendemos que não se justificava a prossecução dos autos em ordem à selecção da base instrutória, pois que os elementos disponíveis eram suficientes para desde logo se concluir pela improcedência da acção.
Na verdade, o contrato de mediação deve ser reduzido a escrito, não podendo no entanto o mediador arguir a sua nulidade por falta de forma, consoante decorria do art. 10.º-6 do DL n.º 285/92, de 19/12, então vigente.
O Tribunal também não pode declarar oficiosamente a nulidade do contrato, porque se está perante uma situação de nulidade atípica, sujeita ao regime de invocação específica, ou seja, apenas susceptível de ser invocada pela parte não inibida de pedir tal declaração.
Assim, mesmo dando de barato que tais factos seriam todos eles provados - o que apenas se hipotiza para efeitos de raciocínio - , o Tribunal teria de apreciar se seria devida ao A. a almejada comissão, já que o R. impugna a existência de contrato, e portanto não se coloca sequer a arguição por parte deste, da respectiva nulidade.
No entanto, a provar-se eventualmente a existência do contrato de mediação imobiliária, o direito à comissão só existiria se o contrato de mediação tivesse conduzido a um resultado, ou seja, à conclusão do negócio, que se consumaria com a escritura de venda da “Quinta.....” ao interessado comprador, conseguido pelo A., e se não bastaria com um acordo verbal.
Esta interpretação tem expresso acolhimento no art. 19.º-1 do DL n.º 77/99, de 16/03, diploma que regula actualmente a actividade de mediação imobiliária.
Ora, o próprio A. reconhece que a escritura de venda, celebrada pelo R. da “Quinta.....” com outra pessoa, não teve a sua interferência, pelo que estaria excluída a relação de causalidade entre a actuação do A. como mediador imobiliário e o resultado obtido (falta de nexo causal).
Assim, inexistiria o direito à comissão.
E não havendo direito à comissão(na base dum hipotético negócio válido), nem podendo o A. alegar a nulidade do contrato (por lhe estar vedada essa arguição por falta de forma escrita), não se vê por que forma pudesse o A. reclamar do seu alegado empobrecimento em montante igual ao da comissão.
Quando muito, e salvo o devido respeito, poderia alegar uma indemnização decorrente pelos prejuízos da quebra injustificada das negociações nesse contrato.
Mas a este respeito, nada foi alegado.
Assim, a acção estava efectivamente condenada à improcedência.
Posto isto, ainda que existindo matéria factual controversa, o facto de o M.º Juiz ter conhecido logo da acção no saneador, nenhuma censura nos merece.
De notar que está vedada ao Tribunal a prática de actos inúteis, e que, no julgamento a que proceda, não está sujeito ao enquadramento jurídico dos factos feito pelas partes.
Não se vê, neste contexto, como possa considerar-se violado o princípio da estabilidade da instância.
Ora, salvo o devido respeito, e pesem embora todas as doutas considerações tecidas pelo apelante nas suas alegações de recurso, este não tem condições para poder proceder.
Ainda que não totalmente sintonizados com as razões de Direito invocados pelo M.º Juiz no despacho recorrido - como flui da argumentação exposta-, a decisão de mérito, julgando improcedente a acção, não nos merece censura.
...................................
IV. Deliberação
Na improcedência da apelação, confirma-se a douta sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 08 de Outubro de 2002
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V C Teixeira Lopes