Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 451/09.5TJPRT.P1 |  |
RESOLUÇÃO CONTRATUAL PELO SENHORIO
ÓNUS DA PROVA
II – Em termos práticos, o locador, nessas situações tipificadas, tem apenas o ónus de alegar e provar factos que as integrem, deles decorrendo, por presunção, a inexigibilidade da manutenção do contrato.
III – Esta presunção é ilidível, ou seja, como excepção peremptória, o arrendatário tem sempre a possibilidade de alegar e provar factos dos quais resulte que continua a ser objectivamente razoável a manutenção do contrato.
IV – Na resolução com fundamento na cláusula geral prevista no nº2 do art. 1083º do CC, tem o senhorio de alegar e provar factos que consubstanciem incumprimento das obrigações do arrendatário e, ainda, que o mesmo, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível a manutenção do arrendamento.
Relator – Leonel Serôdio (45)
Adjuntos – Des. José Ferraz
- Des. Amaral Ferreira
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B……….., intentou nos Juízos Cíveis do Porto, acção declarativa de condenação ao abrigo do DL n.º 108/2006, de 08.06, contra C………, Lda, pedindo se decrete a resolução do contrato de arrendamento relativo ao 1º andar frente do prédio identificado no artigo 1º da petição com o consequente despejo imediato do locado.
A fundamentar o pedido, alega o encerramento do locado e o não exercício de qualquer actividade no mesmo, pelo menos, desde 2006.
A Ré arguiu a excepção da caducidade, impugna ter encerrado o locado e alega ter mantido sempre o estabelecimento aberto ao público, com uma diminuição gradual de clientela, devido às obras levadas a cabo na rua onde se situa o prédio e às deficientes condições do próprio locado, com infiltrações que causam maus cheiros e desfiguram o estabelecimento.
Sustenta ainda estar a autora a agir em abuso de direito, por que o anterior senhorio acompanhou sempre, sem oposição, a gradual perda de clientela e, por outro lado, por aquela apenas pretender integrar o arrendado noutro estabelecimento existente no r/c.
Alega ainda a necessidade de realização de obras urgentes do locado pelo senhorio.
Conclui pela improcedência da acção e em reconvencão pede que a A. seja condenada a realizar as seguintes obras:
1 - Reparação da cobertura do prédio de forma a impedir infiltrações;
2 - Limpeza e substituição das caleiras e demais tubos de queda de águas pluviais de modo a que estas conduzam efectivamente aquelas águas e mantenham o prédio estanque a águas da chuva;
3 - Limpeza e impermeabilização das varandas do piso superior, de modo que não ocorram mais infiltrações;
4 - Substituição da coluna central de alimentação da água e das canalizações internas do prédio para que a água chegue ao local arrendado com a correcta pressão e em condições de ser consumida;
5 - Substituição da coluna central de alimentação eléctrica do prédio e das tubagens e fios internos do prédio e local arrendado;
6 - Substituição da coluna de esgotos e da ligação desta à rede de saneamento público de forma a eliminar os maus cheiros e entupimentos que se verificam, bem como o ramal de ligação à rede pública;
7 - Após, a eliminação das causas de humidade, reparação das paredes manchadas de humidade do local arrendado, designadamente, picando-as, substituindo as massas que apodreceram por novas e pintando as paredes;
8 – Substituição das janelas.
Pede ainda a condenação da Autora no pagamento de uma indemnização de € 30.000.00 por lucros cessantes que deixou de auferir em virtude das clientes que perdeu devido ao estado do prédio.
Respondeu a Autora contestando as excepções e o pedido reconvencional e pugnando pela sua improcedência.
Elaborou-se despacho saneador, tendo sido admitida a reconvenção e julgada improcedente a excepção de caducidade do direito a pedir a resolução do contrato de arrendamento.
Oportunamente realizou-se julgamento e proferiu-se sentença a julgar a acção totalmente procedente e a decretar a resolução do contrato de arrendamento em causa, condenando-se a Ré a despejar imediatamente o arrendado e a entregá-lo livre e devoluto à Autora. Julgou ainda a reconvenção totalmente improcedente.
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A Ré apelou e nas suas conclusões suscita as seguintes questões: Recurso da matéria de facto
- Pugna pela alteração da decisão da matéria de facto e se responda afirmativamente aos factos dados como não provados sob as alienas a), b) c), d), g) e ainda que o anterior senhorio sempre acompanhou a gradual perda de clientela do estabelecimento nuca tendo apresentado qualquer oposição.
- Pretende ainda que se elimine a expressão «residual» na resposta ao n.º 12 dos factos provados.
Recurso da matéria de direito
– Saber se existe ou não uma situação de não uso;
–Saber se a A tinha de alegar factos que permitissem concluir que o incumprimento contratual, tem uma gravidade tal que torna inexigível a manutenção daquele contrato de arrendamento;
- Saber se a autora está a agir em abuso de direito;
– Se a autora deve ser condenada a realizar obras.
A Apelada contra-alegou pugnando, pela confirmação da sentença recorrida.
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Factos dados como provados e não provados na 1ª instância (transcrição): 1. O A. é proprietário do prédio urbano composto por r/c e três andares, uma dependência e quintal, situada na freguesia de St. Ildefonso, concelho do Porto, à Rua de ……., com entrada pelos nºs de polícia …. a ….
2. Quando o A. adquiriu o prédio supra, o 1º andar frente estava arrendado à Ré C…….., Lda.
3. O locado destina-se à exploração da indústria de Cabeleireiro de senhoras.
4. Actualmente a A recebe da Ré arrendatária a renda mensal no valor de € 158,14.
5. O salão de cabeleireiro tem mais de 60 anos de funcionamento no local.
6. A respectiva clientela foi diminuindo gradualmente e passou, desde há mais de 20 anos, a ser constituída por pessoas idosas e com dificuldades de aceder ao 1º andar pelas escadas.
7. Alguns dias existem em que não havia nem há clientes para serem atendidas, tendo o volume de facturação vindo a decrescer ao longo dos anos, sendo actualmente praticamente inexistente.
8. A diminuição da clientela que já vinha ocorrendo desde os anos 90 acentuou-se em 2001/2002 por força das obras que ocorreram na Rua de ….. e que dificultaram o acesso ao estabelecimento.
10. A maioria das clientes não voltou após a realização de tais obras.
11. Por volta de 2004/2005, com o conhecimento e consentimento do anterior senhorio, a Ré modificou o modo de funcionamento do estabelecimento, passando a atender os clientes apenas por marcação prévia.
12. A Ré, desde Janeiro de 2006 e até à presente data, praticou no seu estabelecimento no local arrendado serviços de cabeleireiro a saber: penteou clientes, efectuou madeixas, brushings, lavou, pintou e cortou cabelos, arranjou sobrancelhas e unhas, arranjou pés, fez permanentes apenas por marcação prévia e de forma residual, atendendo as mais das vezes não mais de uma ou duas clientes por dia, existindo dias consecutivos em que não executou qualquer serviço.
13. Existem em algumas paredes do estabelecimento manchas de humidade.
14. Entre 2006 e o presente, a Ré pintou o estabelecimento.
Factos não provados:
Com interesse para a decisão da causa não se provaram outros factos, designadamente:
a) que o atendimento no estabelecimento, desde os anos 90 e por razões de segurança, se faça à porta fechada;
b) que a A. tenha autorizado a arrendatária do r/c, D……., S.A. a apresentar na Câmara Municipal do Porto um projecto de arquitectura que visando o licenciamento de obras irá integrar o espaço ainda arrendado à Ré, no estabelecimento do r/c;
c) que existam infiltrações de águas pluviais no prédio que originam escorrimento e as manchas de humidade referidas no ponto 13;
d) que as mesmas tenham sido originadas por uma deficiente impermeabilização da cobertura do prédio e por entupimentos de queda de águas pluviais decorrente de entupimento e deficiente impermeabilização das varandas dos pisos superiores;
e) que tais humidades provoquem maus cheiros no estabelecimento e tenham determinado perda de clientela;
f) que a água existente no prédio tenha pouca pressão chegando aos chuveiros do estabelecimento com uma cor castanha decorrente dos canos serem velhos e estarem em mau estado;
g) que a rede de esgotos do prédio impeça um correcto escoamento e provoque maus cheiros que se espalham pelo estabelecimento, incomodando as clientes e determinando que as mesmas deixassem de o frequentar;
h) que entre 2006 e a presente data, a Ré tenha reparado o sistema eléctrico do estabelecimento, tenha arranjado as torneiras da casa de banho, forrado algumas paredes, substituído o chão e colocado novas divisórias interiores, arranjado móveis e expositores do estabelecimento.
i) que por força das humidades existentes as janelas do estabelecimento estejam degradadas, não se mostrando estanques à chuva e ao vento.
j) que os factos descritos em c) a g) tenhas originado a perda de clientes e seja do conhecimento do senhorio.
l) que por força dos factos descritos, a Ré tenha deixado de auferir um lucro na ordem dos € 30.000.00.
m) que a Ré tenha informado o senhorio do estado do locado e da necessidade de realização de obras no mesmo.
Cumpre Decidir
I - Recurso da decisão da matéria de facto
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Recurso sobre a matéria de direito
As duas questões essenciais a decidir, quanto à acção são:
- Saber se os factos provados integram ou não a previsão da al. d) n.º 2 do art. 1082º do Código Civil.
– Saber se a A. (apelada) tinha de alegar factos que permitissem concluir que o alegado incumprimento contratual tem uma gravidade que torna inexigível a manutenção daquele contrato de arrendamento.
O legislador, no novo regime do arrendamento urbano, aprovado pela Lei n.º 6/ 2006, de 27.02, que revogou o RAU, abandonou o sistema de enumeração taxativa dos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento anteriormente previstos no art. 64º do RAU, que estavam consolidados por estudos aprofundados da doutrina e em numerosos acórdãos das Relações e STJ, optando pelo estabelecimento de uma cláusula geral, no n.º 2 do art. 1083º do C.C. que estipula: “ É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio.”
No entanto, nas cinco alíneas seguintes, enumera outros tantos fundamentos de resolução.
No caso, está em causa o previsto na al. d), que prescreve: “O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo 1072º”.
Por outro lado, o citado art. 1072º do CC, preceitua no seu n.º 1, como obrigação do arrendatário “usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano.” O n.º 2 prevê os casos em que não é ilícito o não uso, sem relevo na presente acção.
A nova opção do legislador de estabelecer essa cláusula geral e de seguida enunciar exemplificadamente as cinco situações nas alíneas a) a e) do n.º 2 do citado art. 1082º, suscitou uma questão de particular relevância que é a de saber se nas situações previstas nas citadas alíneas a resolução operará automaticamente, verificada que esteja a factualidade objectiva que preencha essas previsões ou se também nelas é necessário apurar se cada um desses incumprimentos pela sua gravidade, ou consequências, torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento (posição defendida por Baptista Oliveira, em “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano”, pág. 29 e também por Maria Olinda Garcia, em “ A Nova Disciplina do Arrendamento Urbano”, pág. 25, onde escreve: “ todos os fundamentos tipificados nessas alíneas terão de preencher essa cláusula, ou seja, terão de atingir um nível de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível àquele senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com aquele arrendatário”).
Em sentido contrário, Pinto Furtado, em Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 4ª edição, a fls. 1001, defende que os casos previstos nas alíneas do n.º 2 são típicos de resolução, não meras presunções ilidíveis de inexigibilidade da manutenção do arrendamento pelo senhorio, ou seja, provados tais factos nenhum juízo de valor se tem de acrescentar para se constituir ou afastar o direito à resolução por parte do senhorio.
Entendemos que as situações previstas nas alíneas a) a e) do n.º 2 do art. 1082º do Código Civil pela sua gravidade objectiva dispensam o senhorio de alegar e provar outros factos que integrem a inexigibilidade da manutenção do contrato. Tal como ocorre em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, previsto no n.º 3 do citado artigo
Em termos práticos, o locador nessas situações tipificadas tem apenas o ónus de alegar e provar factos que as integrem, deles decorrendo, por presunção, a inexigibilidade da manutenção do contrato.
Esta presunção é ilidível, ou seja, como excepção peremptória, o arrendatário tem sempre a possibilidade de alegar e provar factos dos quais resulte que continua a ser objectivamente razoável a manutenção do contrato.
Na resolução com fundamento na cláusula geral prevista no n.º 2 do art. 1082º do Código Civil tem então o senhorio de alegar e provar factos que consubstanciem incumprimentos das obrigações do arrendatário e ainda que os mesmos pela sua gravidade ou consequências tornem inexigível a manutenção do arrendamento.
Importa, agora, apreciar, se a factualidade provada integra a previsão da al. d) do art. 1083º.
A finalidade e, consequentemente, a razão de ser da al. d) do n.º 3 do art. 1083º, como era entendimento dominante na doutrina e jurisprudência, relativamente à equivalente al. h) do art. 64º do RAU, é evitar a desvalorização do local arrendado que, com prejuízo do senhorio, necessariamente resulta da sua inactividade, quanto mais não seja em vista da degradação que o seu encerramento fomenta ou propicia, e promover o interesse geral de lançar no mercado de arrendamento todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros.[1]
A nova lei substituiu “conservar encerrado o estabelecimento por mais de um ano”, “pelo não uso do locado por mais de um ano”.
No entanto, já na vigência do RAU era entendido que o arrendatário conservava o prédio arrendado quando não o usava.[2] Esse não uso tinha de ser apreciado de acordo com razoabilidade e o princípio da boa fé.
Assim “ não uso” equivale a encerramento e este verifica-se quando cessa a actividade ou exploração do estabelecimento.
Estava sedimentado o entendimento de que não relevavam as meras utilizações esporádicas.[3]
Em geral, não era equiparada ao encerramento ou “não uso”, a situação de diminuição, mesmo acentuada, da actividade antes exercida, em particular, quando isso se mostre justificado, a não ser que a redução se equiparasse a efectiva paralisação.[4]
Retomando o caso em apreço, ficou provado que a Ré, desde Janeiro de 2006 e até à presente data, praticou no seu estabelecimento no local arrendado serviços de cabeleireiro apenas por marcação prévia, atendendo as mais das vezes não mais de uma ou duas clientes por dia, existindo dias consecutivos em que não executou qualquer serviço.
Esta factualidade traduz efectivamente uma situação de subaproveitamento do locado, mas a questão que se coloca é a de saber se é subsumível à situação de “não uso” prevista na al. d) do n.º 2 do art. 1083º.
Como se constata da petição a própria autora alega como integrando essa previsão que, “teve conhecimento, que desde Janeiro de 2006 a R. deixou de exercer a sua actividade no arrendado (art. 5º) e “Desde essa data que a R. encerrou e abandonou o local arrendado e assim permaneceu até ao presente.” ( art.6º).
Este “não uso” que dispensa a alegação de factos que integrem a inexigibilidade da manutenção do contrato tem de se equivaler à situação de cessação da laboração por mais de um ano, sendo irrelevante a utilização esporádica nesse período.
O subaproveitamento ou redução da actividade, dependendo da sua maior ou menor dimensão, é efectivamente passível de integrar a cláusula geral de resolução prevista no n.º 2 do art. 1083º do CC, mas, em regra, não integra a previsão da al. d).
Ora, no caso, a Autora, não provou os factos que alegava, que dispensavam a alegação de outros dos quais resultasse a inexigibilidade na manutenção do contrato de arrendamento.
A douta sentença recorrida partindo da redução da actividade, refere “não ser correcto obrigar o senhorio ao manter-se “agarrado” a este contrato, vendo a degradação e desvalorização crescente do mesmo, ficando impedido de o lançar novamente no mercado de arrendamento ou noutro, dando, oportunidade a terceiros de ocupar esses espaços de uma forma socialmente útil e em prol do desenvolvimento de todos.
Saliente-se que não é a alteração do modo de funcionamento invocada pela Ré e comprovada nos autos, no sentido de começar a atender as clientes apenas mediante marcação prévia que nos leva a essa conclusão. Em inúmeros estabelecimentos idênticos tal é o modo de funcionamento e traduz uma situação, não de inactividade, mas diametralmente oposta: evitar a espera por parte dos clientes e permitir a organização do trabalho com vista à optimização do mesmo.
Não é o que ocorre no caso concreto, revelando tal uma tentativa desesperada de manter um estabelecimento fisicamente aberto por forma a obstar à cessação do contrato e apenas sendo permitido pelo facto da contrapartida monetária a pagar pela ocupação do espaço ser tão baixa que permite ser liquidada, pelo menos parcialmente, com a realização de trabalhos esporádicos de cabeleireiro. Para além disso parece-nos que esta situação é definitiva e irreversível na medida em que o decréscimo da actividade tem vindo a ser gradual e crescente ao longo dos anos, sem qualquer renovação de clientela.”
No entanto, apesar da argumentação brilhante esquece os artigos 264º n.º2 e 664º do CPC, que consagrando uma das vertentes do basilar princípio do dispositivo, dispõem que o Tribunal apenas pode fundar a decisão em factos alegados pelas partes. Ora nada foi alegado donde resulte “a degradação e desvalorização crescente do locado”, que a Ré apenas se mantém o estabelecimento aberto “pelo facto da contrapartida monetária a pagar pela ocupação do espaço ser tão baixa que permite ser liquidada, pelo menos parcialmente, com a realização de trabalhos esporádicos de cabeleireiro” e “que a situação é definitiva e irreversível”
Tem, pois, a Apelante razão quando sustenta não podia o Tribunal a quo ter concluído, sem qualquer alegação nesse sentido pela A, pela existência de uma «gravidade» da violação do contrato que conduza à «inexigibilidade» da manutenção do contrato de arrendamento.
Em resumo e conclusão: O subaproveitamento do arrendado, não é para o efeito de resolução do contrato equivalente ao “não uso”, ou seja, não integra a previsão da al. d). Pode ou não integrar a previsão da cláusula geral prevista no n.º 2 do art. 1082, mas para tanto o senhorio tem de alegar factos complementares donde resulte que esse subaproveitamento pela sua gravidade ou consequências torne inexigível a manutenção do contrato de arrendamento.
Não tendo a Apelante alegado factos donde resulte que a redução da actividade é tão grave que torna inexigível a manutenção do contrato de arrendamento e não tendo provado o encerramento do locado como alegava, a acção tem de improceder.
Ficam, assim, prejudicadas outras questões suscitadas pela Apelante, designadamente as relacionadas com o abuso de direito.
Reconvenção
Dada a não alteração da decisão da matéria de facto quanto a esta matéria, ficou apenas provado que “ existem em algumas paredes do estabelecimento manchas de humidades.”
Improcedem, por isso, desde logo, os pedidos formulados nas conclusões 36º e 37º.
Na sua contra-alegação a autora (apelada) sustenta a inadmissibilidade da reconvenção.
Contudo, essa questão foi decidida no saneador que expressamente admitiu a reconvenção e a Autora não interpôs recurso dessa decisão e mesmo sem ter legitimidade por ser parte vencedora para recorrer da sentença, perante o recurso da Ré, podia recorrer subordinadamente da decisão que admitiu a reconvenção (art. 682º n.º 5 do CPC).
Não tendo interposto recurso a questão da admissibilidade da reconvenção passou a ter força obrigatória dentro do processo (art. 672º do CPC).
Sobre o actual regime de obras.
Cabe ao senhorio, segundo dispõe o art. 1074º do actual Código Civil, executar todas as obras de conservação ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes, ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
Para o contrato de arrendamento para fins não habitacionais estipula o artigo 1111º n.º 1 que as regras relativas à responsabilidade pela realização das obras de conservação ordinárias ou extraordinárias, requeridas pela lei ou pelo fim do contrato, são livremente estabelecidas pelas partes.
Se as partes nada convencionarem, cabe ao senhorio a realização dessas obras, nos termos do n.º 2 desse artigo.
Por outro lado, o DL n.º 157/2006, de 08.08, que aprovou o novo regime jurídico das obras em prédios arrendados, no seu art. 2º, consagra como regra geral, caber a realização das obras ao senhorio, nos termos dos citados artigos 1074º e 1111º.
O locador, nada tendo sido convencionado, é assim obrigado a realizar as reparações essenciais ou indispensáveis de que o arrendado venha a necessitar ao longo da execução do contrato.
Não foram alegados factos que permitam saber qual o nível de conservação atribuído ao prédio, onde se situa o local arrendado.
Por isso, não há lugar à aplicação do regime previsto no art. 30º do DL n.º 157/2006, de 08 de Agosto, que permite ao arrendatário, quando ao local tenha sido atribuído o nível mau ou péssimo intimar o senhorio à realização das obras necessárias à obtenção de nível mínimo de médio e, nesse caso, o n.º 4 impõe que essa intimação seja efectuada por escrito.
Assim, apesar de não se ter provado que a Ré notificou a A. para realizar obras, essa omissão não é impeditiva que o faça em juízo.
No entanto, apenas se provou que existem em algumas paredes do estabelecimento manchas de humidade desconhecendo-se a sua causa. Não há, assim, factos que permitam imputar as referidas manchas à senhoria por falta de conservação do prédio, sendo de admitir que as mesmas podem resultar da utilização que a Ré faz do arrendado.
Assim sendo, também não há fundamento para se condenar a A. na reparação das referidas humidades das paredes do arrendado.
DECISÃO
Pelo exposto julga-se a apelação parcialmente procedente e revoga-se a sentença recorrida na parte em que julgou a acção procedente e declarou a resolução do contrato de arrendamento e decretou o despejo do arrendado e julgam-se a acção e a reconvenção improcedentes.
Custas em ambas as instâncias, da acção pela A e da reconvençao pela Ré.
Porto, 06.05.2010
Leonel Gentil M. Serôdio
José Manuel Carvalho Ferraz
António do Amaral Ferreira
______________
[1] Cf. Aragão Seia, Regime de Arrendamento Urbano, Anotado e Comentado, 4ª edição, pág. 353 e acórdãos do STJ, de 09.05.2006, Revista n.º 1003/06 e 13.01.2000, Revista n.º 1026/99, citados por Baptista de Oliveira, “em a Resolução do Contrato no Novo Regime de Arrendamento Urbano”, pág. 269 e 272, respectivamente. [2] Cf. Januário Gomes, em Arrendamentos Comerciais, 2ª edição, pág. 238
[3] Cf. Januário Gomes, obra e local citados, em que cita Pinto Furtado, em Curso dos Arrendamentos Vinculísticos, pág. 507, Pais de Sousa, Anotações ao Arrendamento Urbano, pág.153 e Mário Frota, Arrendamento Urbano, pág. 276.
[4] Cf. Aragão Seia, obra citada , pág. 354 e acórdão do STJ, de 09.05.2006, Revista n.º 1003/06 , citado por Baptista de Oliveira, “em A Resolução do Contrato no Novo Regime de Arrendamento Urbano”, pág. 269.