Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 419/21.3T8AVR.P1 |  |
ARRENDAMENTO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
Santa Casa de Misericórdia ..., Instituição Pública de Solidariedade Social devidamente identificada nos autos, deduz a presente ação de processo comum contra AA e BB e mulher CC, também identificados nos autos, pedindo:
Ser declarado o direito de preferência da A. na compra e venda titulada por escritura de 28/06/2013, na qual BB e mulher CC venderam, por € 125.000,00, a AA, representada no ato por DD, o prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, dependência e logradouro, sita Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o nº ... da freguesia ... e inscrita na matriz sob o artigo ... – fls. 187/188;
Ser a AA condenada a, de imediato, abrir mão, a favor da A. do prédio objecto da compra e venda referida na alínea anterior, relativamente à qual a A. pretende preferir;
Ser reconhecido, à A. o direito de substituir a R. AA em qualquer inscrição matricial ou registo, efectuada a favor da referida R. com referência à transmissão objecto desta preferência;
Ser reconhecido, a, o direito a reaver as rendas que depositou a partir da data de celebração da compra e venda relativamente à qual aqui exerce o direito de preferência, ou seja, a partir de 28.06.2013, 0o que na presente data, perfaz a quantia de €25.896,78, à qual acrescerão as rendas que vierem a ser depositadas no decurso da presente ação;
Ser ordenado o cancelamento de qualquer registo do imóvel objecto da compra e venda em causa nesta ação.
A autora alega ser arrendatária do prédio supra referido e o gozo do direito de preferência na compra realizada em 28 de Junho de 2013.
Os RR. BB e CC apresentaram contestação em separado da Ré AA.
Nas respetivas contestações de fls. 196/208 e 221/228, os RR. deduziram exceções várias: inexistência do direito de preferência, abuso de direito e caducidade do direito de preferência.
Para além disso, deduziram reconvenção em ambas as contestações.
Cumpre começar por conhecer das exceções invocadas. São todas exceções materiais: a comprovarem-se, levam à absolvição total ou parcial do pedido. A improcedência do pedidoleva à não consideração dos pedidos reconvencionais por serem dependentes do formulado pelos AA. de preferência na venda – nº 6 do art. 266.º do CPC.
As exceções materiais ou perentórias “consistem na invocação de factos que impedem, modificam ou extinguem o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor” – segunda parte do nº 3 do art. 576.º do CPC.
“A exceção material pode (…) definir-se como um meio de defesa que introduz no processo uma questão substantiva prejudicial que, sendo suscitada pela parte ou pelo juiz, é, em princípio, apreciada incidentalmente, conduzindo, uma vez provados os contrafactos em que assenta, à absolvição total, parcial ou temporal do pedido”.
O facto é impeditivo ou, o que vai dar ao mesmo, “serve de causa impeditiva sempre que obste ao nascimento do direito do autor ou, noutros termos, não permita ab initio que os factos constitutivos produzam a sua eficácia normal”.
Trata-se de factos (os impeditivos) que impedem a válida constituição do direito alegado pelo demandante. Os factos impeditivos são sempre anteriores ou contemporâneos relativamente aos factos constitutivos do direito do autor.
Como anotou sabiamente o Prof. Alberto dos Reis, “não é fácil dar uma noção de factos impeditivos, pois que apresentam várias modalidades. Poderá dizer-se que como tais se devem considerar todos os factos anormais, isto é, todos os factos que se opõem à validade do facto constitutivo. A dúvida, por vezes, está em determinar o que é normal e o que é anormal”.
No caso, vem excecionado, em nosso entender, um facto impeditivo da constituição do direito de preferência: o A. apenas é arrendatário de uma parte (1º andar, sótão e quintal) de um prédio não constituído em propriedade horizontal. O rés-do-chão nunca lhe foi arrendado, tendo sido ocupado por um estabelecimento explorado por EE e mulher.
O problema que se coloca, pois, é o de saber se o arrendatário de uma parte de imóvel urbano destinado a outros fins que não a habitação, e não constituído em propriedade horizontal tem direito de preferência sobre todo o imóvel vendido a terceiros.
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Uma vez que o processo contém todos os elementos para a decisão de mérito, foi proferida a decisão recorrida a qual decidiu nos seguintes termos:“Julgo, nos termos e pelos fundamentos exposto:
a) procedente a exceção invocada de inexistência do direito de preferência da A. e, em consequência, absolvo os RR. dos pedidos;
b) prejudicado o conhecimento das reconvenções e demais exceções.
Custas pela A. quanto à ação e pelos RR. quanto às respetivas reconvenções.
Registe e notifique”.
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Desta decisão apelou a autora concluindo nas suas conclusões:1. O prédio objecto da presente acção de preferência não está constituído em propriedade horizontal;
2. Apenas o seu primeiro andar, o sótão e o quintal são objecto do contrato de arrendamento para o exercício da actividade de hospedaria, achando-se desocupado o rés-do-chão.
3. O prédio em questão foi vendido a terceiros, por escritura pública lavrada em 28.06.2013.
4. Sendo pacífica a Jurisprudência no sentido de que o direito de preferência se rege pelas normas vigentes ao tempo em que é praticado o acto relativamente ao qual se pretende preferir, temos de concluir que à situação dos autos se aplica a norma da alínea a) do nº 1 do artigo 1091º do Código Civil, na redacção da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro.
5. Não se ignora que a referida Lei visou debilitar o carácter vinculístico do contrato de arrendamento.
Porém,
6. A tese perfilhada na douta decisão recorrida extravasa manifestamente a letra e o espírito da citada Lei, assumindo uma protecção aos senhorios que além de injusta extravasa aquela que a Lei em causa lhe quis efectivamente conferir.
Com efeito,
7. Nos termos da citada disposição “O arrendatário” – o mesmo é dizer todos os arrendatários urbanos, sem distinção – têm direito de preferência, na compra e venda “do local arrendado há mais de três anos”.
Ou seja,
8. A referida norma não estabelece qualquer discriminação entre o arrendatário de prédio urbano, o arrendatário de fracção autónoma ou o arrendatário de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal.
Deste modo,
9. Como a parte de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, susceptível de utilização independente, pode ser objecto de contrato de arrendamento, passando a constituir um “local arrendado”, mas não pode ser objecto de contrato de compra e venda autónomo, o arrendatário terá de exercer a preferência sobre a totalidade do prédio urbano, se este for vendido e o arrendatário pretender preferir na compra e venda do “local arrendado”.
10. Nesse sentido aponta também a norma do nº4 do mesmo artigo, ao estabelecer que às situações previstas neste artigo se aplicam – “com as necessárias adaptações” as normas dos artigos 416º a 418º do mesmo Código Civil.
Com efeito,
11. Se se entende que o direito de preferência não cessa pelo facto de a coisa alienada ser vendida juntamente com outras, por maioria de razão terá de se entender – “com as necessárias adaptações” – que o direito de preferência na venda do “local arrendado” subsiste quando “o local arrendado” está “incluído”, faz parte do próprio imóvel vendido, quando este não está constituído em propriedade horizontal.
Sublinhe-se que,
12. Nada na letra do artigo 1091º do Código Civil impõe ou sequer sugere a conclusão de que o Legislador pretendeu subtrair ao “arrendatário" de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o direito de preferir na compra e venda do seu “local arrendado”.
Acresce que,
13. O direito de preferência na compra e venda do objecto de contrato de arrendamento para o exercício de actividade comercial ou industrial está há muito consagrado no sistema jurídico do nosso país.
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14. Nada permitindo concluir que, com a Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro o Legislador quis restringir tal direito.
15. Se fosse esse o pensamento legislativo, seguramente teria sido objecto de explicitação e fundamentação no preâmbulo do referido diploma, o que não aconteceu.
16. E seguramente se teria adoptado, para o citado artigo 1091º uma redacção que melhor explicitasse tal pensamento e não uma redacção tão abrangente tanto no corpo do seu nº1, como na da respectiva alínea a).
Acresce que,
17. A tese consagrada na douta decisão recorrida é grosseiramente e injustificavelmente discriminatória para os arrendatários de parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, em contraste com os arrendatários de prédio urbano ou de sua fracção autónoma.
18. Discriminação tanto mais inaceitável quanto é certo que se baseia exclusivamente no objecto do arrendamento e não na pessoa do arrendatário discriminado.
19. E tanto mais injusta quanto é certo que recai maioritariamente sobre os prédios e os inquilinos mais antigos, precisamente os mais frágeis, e com relações de inquilinato mais duradouras – sendo certo que a legislação em causa valoriza expressamente a importância da duração do contrato, ao subordinar o direito de preferência a uma duração mínima do contrato.
Assim,
20. Tal discriminação poderá não ser inconstitucional – o que não se aceita – mas será sempre de uma intolerável e gritante injustiça.
Sublinhe-se ainda que,
21. No confronto entre o interesse do inquilino, titular de um arrendamento com mais de três anos, em adquirir o “local arrendado”, por forma a garantir o seu direito a usar esse local com inteira estabilidade e o interesse do senhorio em escolher a pessoa do comprador, sobreleva amplamente o interesse do primeiro, quer numa perspectiva pessoal, quer social.
22. A douta decisão recorrida viola as normas do artigo 1091º, nº1, alínea a) e do artigo 417º, ambos do Código Civil.
Nestes termos e nos mais de direito deve o presente recurso ser julgado procedente, revogando-se a douta decisão recorrida e ordenando-se o prosseguimento dos autos, com o que se fará JUSTIÇA.
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Os factos provados com interesse para a decisão do pleito:A) No dia 25/05/1981, FF, viúva, deu de arrendamento a GG, solteira, maior, na qualidade de usufrutuária, o 1º andar, sótão e quintal do prédio urbano inscrito na matriz urbana nº ..., sito na Rua ..., ..., Aveiro, destinando-se o local arrendado a “hospedagem, comidas e dormidas, podendo vir a ser destinado simplesmente a habitação da arrendatária, caso esta assim o entenda” – fls. 10/12 (a parte transcrita é da cláusula 3ª, não se transcrevem as restantes, por não terem interesse no caso).
B) Por escritura de 13/02/1989, HH e mulher II venderam a EE, casado no regime de comunhão geral de bens com JJ “casa de dois pavimentos, com a área coberta de 185 m2, dependência com 105 m2 e logradouro com 84 m2, sita Rua ..., ..., freguesia ... - Aveiro, inscrita na matriz sob o artigo ... – fls. 13v./14.
C) Por escritura de habilitação de 17/02/1998, KK e outras declararam que, no dia 14/01/1998, faleceu GG, no estado de solteira, sem descendentes ou equiparados nem ascendentes vivos e sem disposição de última vontade, tendo ficado a suceder-lhe, como universal herdeiro, o irmão LL, solteiro – fls. 15v./16.
D) LL constituiu, por escritura pública de 27/01/1998, como sua procuradora DD, viúva, com poderes de comprar e vender quaisquer bens e os demais que constam de fls. 17/18 que não interessa reproduzir.
E) A Santa Casa da Misericórdia ... propôs a ação que correu termos com o nº 1512/13.1T2AVR contra DD, MM e mulher NN, OO e AA, a qual terminou, por sentença de 07/05/2020, que (além do mais): a) reconheceu a A. como única e universal herdeira de LL, falecido a .../.../2001; b) condenou os RR. DD e MM a entregarem, de imediato, à A. o estabelecimento de hospedaria objecto da escritura mencionada no número anterior – fls. 18v./53.
F) LL fez o testamento público de 184v./185 no qual constituiu sua única e universal herdeira a Santa Casa da Misericórdia ....
G) Por escritura de 28/06/2013, BB e mulher CC venderam, por € 125.000,00, a AA, representada no ato por DD, o prédio urbano composto de casa de dois pavimentos, dependência e logradouro, sita Rua ..., ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o nº ... da freguesia ... e inscrita na matriz sob o artigo ... – fls. 187/188.
H) Os vendedores não cumpriram a obrigação de preferência em relação à A., dandolhe conhecimento da venda projetada e que terminou na dita escritura de 28/06/2013.
I) A ora A. não comunicou aos proprietários do imóvel o falecimento de LL.
J) O prédio objeto da presente ação não está constituído em propriedade horizontal e corresponde ao atualmente inscrito na matriz urbana da União de Freguesias ... e ... sob o artigo urbano nº ... (acordo – fls. 350).
K) O arrendamento da Santa Casa da Misericórdia ... apenas incide (tem por objeto) o 1º andar, o sótão e o quintal do prédio em causa (acordo – fls. 350).
L) Na Conservatória do Registo Predial de Aveiro está descrito, sob o nº ... da freguesia ..., um prédio urbano, sito na freguesia ..., com dois pavimentos, dependência e logradouro, que foi inscrito pela Ap. ..., a favor de AA por compra a CC e BB – fls. 404.
M) Da sentença referida em E) foram levados recursos julgados improcedentes nas instâncias superiores, tendo transitado em julgado a 11/06/2021 – informação constante da conclusão de 26/10/2021.
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O recurso.O recurso delimita-se pelas conclusões das alegações (artigos 635º, nº4.º, n.º 3 e 639º n.ºs 1 e 3 do CPC), salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 608º, nº 2, in fine), em tudo o mais transita em julgado.
A questão a decidir, tal qual resulta das conclusões das alegações de recurso, consiste em saber se, perante um contrato de arredamento que tem como objecto uma parte de imóvel urbano destinado a outros fins que não a habitação, e não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência sobre todo o imóvel na venda celebrada entre o senhorio e terceiros.
De acordo com a situação de facto dos autos a A. apenas é arrendatário de uma parte -1º andar, sótão e quintal- de um prédio não constituído em propriedade horizontal. O rés-do-chão não faz parte do contrato de arrendamento, tendo sido ocupado por um estabelecimento explorado por EE e mulher.
Assim, se, o prédio objecto da presente acção de preferência não está constituído em propriedade horizontal; se apenas o seu primeiro andar, o sótão e o quintal são objecto do contrato de arrendamento para o exercício da actividade de hospedaria, achando-se desocupado o rés-do-chão; se o prédio em questão foi vendido a terceiros, por escritura pública lavrada em 28.06.2013, é acertada a decisão recorrida, face ao que dispõe o artº do nº 1 do artigo 1091º do Código Civil, na redacção da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, aplicável a estes autos por ser a lei vigente na altura da transmissão?
Esta norma dispõe que:
“1 - O arrendatário tem direito de preferência:
a) - Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos;
(…);
4 – É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º”.
A lei que regulamenta o exercício do direito de preferência no âmbito do contrato de arrendamento, não é, nem foi límpida, não permitindo uma interpretação clara o que criou dificuldades na sua interpretação e aplicação concretas, consoante a variação das redacções da lei, levando a discussão no âmbito da doutrina e jurisprudência.
Se virmos o percurso, da lei desde logo começando pela vigência do artigo 1117º do CC, na versão originária, passando pela Lei nº 63/77, de 25 de agosto, pelo art. 47º do DL nº 321-B/90, de 15 de outubro e pelo o art. 1091º, nº1, al. a), do C. Civil, na redação dada pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro e na redação dada pela Lei nº 64/2018, constatamos as 2 linhas de pensamento centrais que surgiram, a teoria do local e teoria expansionista, equacionando de forma diferente a solução para o litígio aberto conforme a adesão a uma ou outra.
A primeira defende que se o arrendamento se circunscreve ao local arrendado, os arrendatários da unidade de um prédio indiviso não dispõem de um qualquer direito de preferência em caso de venda da edificação onde se integra o locado, por faltar autonomia jurídica.
Em relação à parte arrendada não recai qualquer direito de propriedade exclusivo, o que torna inconcebível o exercício de direito de preferência em relação ao locado. Em suma para esta tese tem de existir coincidência entre o objeto do arrendamento e o objeto da preferência.
Segundo a teoria expansionista a preferência, a ser exercida pelo arrendatário, vai incidir, não sobre a parte do prédio que é objeto de locação, uma vez que esta não está juridicamente autonomizada, mas sobre a totalidade do edifício.
O entendimento propugnado pela sentença recorrida, face à actual legislação é o maioritariamente acolhido pelos nossos tribunais- em caso de arrendamento de prédio, sobre o qual não foi constituída a propriedade horizontal, sendo o objecto do contrato de arrendamento uma só parte do prédio, o arrendatário não goza do direito de preferência sobre a totalidade do prédio (é este o pedido formulado na presente ação).
Exemplo desta posição, está consagrada no Ac. do STJ, de 11.07.2019, in www.dgsi.pt. “ o artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do CC, na redação dada pela Lei n.º 6/2006, deve ser interpretado no sentido de só atribuir ao arrendatário urbano o direito de preferência na venda ou dação em cumprimento de prédio ou fração autónoma dele, quando o arrendamento incida sobre a totalidade deste prédio ou fração autónoma dele, não contemplando os casos, como o dos autos, em que o arrendamento se confina a uma parte de prédio indiviso ou não constituído em propriedade horizontal”- e pelo Tribunal Constitucional Ac. TC nº 583/2016, proferido, em 3 de novembro de 2016, no processo nº 170/2016, decidiu “ não julgar inconstitucional a norma extraída da alínea a) do nº1 do artigo 1091º do Código Civil, na redação introduzida pela Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, interpretada no sentido de o arrendatário, há mais de três anos, de parte de prédio urbano não constituído em propriedade horizontal, não ter direito de preferência sobre a totalidade do prédio, na compra e venda desse mesmo prédio”.
Por último há a ter em conta Ac. do Tribunal Constitucional nº 299/2020, proferido, em 16 de junho de 2020, no processo nº 984/2018 declarando com força obrigatória geral, a inconstitucionalidade da norma vigente constante do nº 8 do artigo 1091º do Código Civil, na redação dada pela Lei nº 64/2018, de 29 de outubro, por violação do nº1 do artigo 62º, em conjugação com o nº 2 do artigo 18º da Constituição.
Por tudo quanto exposto devem improceder as alegações de recurso.
Na improcedência das alegações de recurso confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes – artº 527º do CPC.
Sumario:
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Porto, 27 de Setembro de 2021
Maria Eiró
João Proença
Maria Graça Mira