Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3275/18.5T8OAZ.P1 |  |
PAGAMENTO DO PREÇO
PERMUTA DE IMÓVEIS
EFEITO TRANSLATIVO
INCUMPRIMENTO
RESOLUÇÃO ILÍCITA DO CONTRATO
BENFEITORIAS
LEVANTAMENTO
II - Logo, não tendo sido convencionado qualquer prazo para a celebração do contrato definitivo de permuta, na hipótese do prédio não ser construído e, consequentemente, nunca podendo ocorrer a entrega das fracções a constatação da não realização de obras não releva para o efeito de se considerar verificada uma situação de incumprimento definitivo do contrato de promessa.
III - O exercício ilícito (infundado) do direito de resolução nunca poderá conduzir à extinção do contrato-promessa – contrariamente ao que defende a Recorrente.
IV - A parte contrária, que se manteve fiel ao cumprimento do contrato, é que poderá considerar que a declaração de resolução infundada constitui um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, por se poder incluir nas situações em que existe uma “recusa categórica e antecipada de não querer cumprir o contrato”.
V - Se o promitente – construtor, no pressuposto de que o contrato definitivo de troca seria cumprido e com o acordo dos proprietários dos terrenos rústicos realizou as obras após a tradição da coisa, deve considerar-se como detentor de boa – fé e, assim, nos termos dos arts. 289º, n.º 3 e 1273º do CC, apenas tem direito a proceder ao levantamento das benfeitorias úteis, salvo se alegar e provar que esse levantamento não pode ser realizado sem detrimento, isto é, sem prejuízo do prédio onde as mesmas foram realizadas, situação em que terá de direito a ser indemnizado pelas mesmas de acordo com as regras do enriquecimento sem causa.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
I. RELATÓRIO
AA e esposa BB intentaram acção declarativa na forma comum contra CC pedindo o seguinte:
“Nestes termos e nos melhores de direito que V. Ex.ª doutamente suprirá, requer-se a V. Ex.ª que se digne proferir sentença a julgar definitivamente incumprido o contrato celebrado em 29 de janeiro de 2008 entre os Autores e Ré, por culpa da Ré e, consequentemente, seja esta condenada a restituir aos Autores a quantia por estes paga a título de sinal, em dobro, nos termos e fundamentos invocados, a que corresponde a quantia total de €50.000,00, acrescida de juros legais contabilizados desde a sua citação até efetivo e integral pagamento”.
No essencial, alegam que no dia 29.01.2009 entre as partes foi celebrado um acordo escrito por documento particular, pelo qual, no que releva para o caso, as partes, declararam :
“…1. Os declarantes estão de acordo em manter a permuta acordada sobre os prédios melhor identificados no intróito deste acordo, propondo-se a segunda (ora Ré) a construir os referidos 8 (oito) apartamentos de tipologia T2, com respectivas garagens e dando em pagamento aos primeiros (ora AA) 1 (um) apartamento dessa mesma tipologia, sito no 1º andar, lado sul, devida e regularmente pronto e acabado e com a respetiva licença de habitabilidade, permuta essa a que as partes atribuem o valor de 70.000,00 (setenta mil euros).
2. 1. A segunda declarante promete ainda vender aos primeiros um outro apartamento de tipologia T2, também sito no 1º andar e contíguo ao melhor identificado na cláusula anterior, pelo preço de 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos euros), que aqueles prometem comprar. 2.Os primeiros declarantes entregam, nesta data, à segunda, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) da qual é conferida competente quitação. 3.O remanescente, isto é, a quantia de 57.500,00 (cinquenta e sete mil e quinhentos euros) será paga pelos primeiros à segunda na data da outorga da respetiva escritura pública.
3. Pese embora a segunda declarante dever entregar aos primeiros ambos os apartamentos devidamente prontos e acabados, com a respetiva conformidade com o mapa de acabamentos, convencionam ainda que, relativamente aos dois apartamentos T” referidos, a segunda obriga-se ainda a fazer as seguintes obras suplementares, na parte de cima dos mesmos:(…)
4. Uma vez que as alterações/correções do PDM da zona poderão desbloquear a falta de licenciamento camarário atual para a edificação em questão neste acordo, sem prejuízo de qualquer outra solução legalmente atendível e que venha a ser conseguida, e tendo em conta que as mesmas deverão ter lugar durante o corrente ano de 2008, as partes aceitam estipular um prazo máximo de 12 (doze) meses contado até 31.12.2008 para que aquelas alterações ou qualquer outra solução venham a produzir efeitos e dessa forma permitam o licenciamento referido obrigando-se nesse caso a segunda declarante a cumprir os termos da permuta e da promessa melhor referidas nas cláusulas anteriores.
5. Consigna-se que, produzindo a revisão do P.D.M. os efeitos pretendidos por este acordo e dentro do prazo referido, os DECLARANTES abster-se-ão de exigir ou reclamar, uma da outra, qualquer direito ou indemnização decorrente do lapso de tempo posterior, necessário à obtenção da respetiva licença de construção.
6. Verificando-se que o P.D.M., devidamente revisto e corrigido dentro do prazo estipulado neste acordo, venha efetivamente a possibilitar o desbloqueamento da situação da edificação já existente e daquela que ainda falta levar a efeito, obrigam-se os PRIMEIROS DECLARANTES a diligenciar a transferência da propriedade dos prédios referidos para a SEGUNDA, livre de quaisquer ónus e/ou encargos, obrigando-se esta, por sua vez, a outorgar escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os PRIMEIROS, ou para quem estes venham a indicar, dos dois apartamentos de tipologia T2 referidos nas cláusulas 1 e 2, logo que estes se encontrem completamente prontos e acabados.
7. Correrão por conta exclusiva dos PRIMEIROS DECLARANTES todos os custos inerentes ao pagamento de todas as taxas e licenças e demais encargos que venham a ser exigidos pela Camara Municipal ... com vista à aprovação dos projetos que vieram a ser-lhe apresentados sobre a construção referida, nomeadamente o pagamento das respetivas licenças de construção.
8. Atendendo a que os DECLARANTES atribuíram o valor de 70.000,00 (setenta mil euros) à permuta referida neste acordo, e atendendo a que já pagaram, a título de sinal, a quantia de 25.000,00 para a aquisição de outro apartamento de tipologia T2, os PRIMEIROS expressamente aceitam pagar juros à SEGUNDA, calculados desde a presente data, à taxa de 4% ao ano, contados sobre a quantia de 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), juros esses que serão devidos até à data em que a Camara Municipal procede à emissão do alvará de licença de construção dos apartamento em apreço.
8. Atendendo a que os DECLARANTES atribuíram o valor de 70.000,00 (setenta mil euros) à permuta referida neste acordo, e atendendo a que já pagaram, a título de sinal, a quantia de 25.000,00 para a aquisição de outro apartamento de tipologia T2, os PRIMEIROS expressamente aceitam pagar juros à SEGUNDA, calculados desde a presente data, à taxa de 4% ao ano, contados sobre a quantia de 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), juros esses que serão devidos até à data em que a Camara Municipal procede à emissão do alvará de licença de construção dos apartamento em apreço.
9. 1-Uma vez decorrido o prazo previsto neste acordo, bem como o prazo normal de cumprimento de quaisquer despachos ou notificações em curso com vista à instrução de processo de licenciamento, e verificando-se que a situação descrita no intróito não se encontra legalizada até 31.12.2008, as partes aceitam e convencionam rescindir todos os termos negociais acordados, dando sem efeito tudo quanto acordaram entre si e constante deste acordo. 2- Fica, contudo, ressalvada a hipótese da situação descrita vir a ser desbloqueada até 30.06.2009, caso em que todos os termos do presente acordo permanecerão válidos, apenas se obrigando os PRIMEIROS DECLARANTES a comprar o apartamento melhor referido na cláusula 2 com um agravamento de 10.000,00, isto é, pelo preço final de 92.500,00 (noventa e dois mil e quinhentos euros).(…)
Mais alegam:
O licenciamento da construção objeto do acordo celebrado entre AA e Ré foi deferido por despacho camarário datado de 24.06.2009 – vide doc. 2.
O alvará de licenciamento da construção referente à construção objeto do contrato mencionado em 1 foi deferido dentro do prazo previsto na cláusula 9, al.2) – vide doc.1, ora junto.O alvará em causa foi comunicado à Ré no dia 30.06.2009 (correio e fax) – vide doc.3.
Recebida essa comunicação, a Ré facultou aos AA os elementos necessários à emissão da licença: o recibo de seguro de acidentes de trabalho em vigor e apólice, o alvará de construção emitido pelo Imoppi e o original do título de registo da actividade, para que fosse emitido o alvará de licenciamento.
Todos os elementos solicitados pela Câmara foram devidamente entregues e anexos ao processo de obras.
O alvará de obras de construção foi emitido na data de 17 de julho de 2009 com o nº418/09 – vide doc. 4.
Os AA pagaram todas as licenças devidas conforme acordado na cláusula 7ª do acordo referido em 1-vide doc. 5 e 6.
Até julho de 2009 os AA procederam ao pagamento dos juros convencionados com a Ré conforme acordado na cláusula 8ª do acordo referido em 1.
Em Julho de 2009, a Ré deu continuidade aos trabalhos na obra, tendo procedido à vedação da obra com os seus funcionários, máquinas (grua, betoneira, etc) e colocou publicidade de venda dos apartamentos do prédio que denominava “Edifício ...” – vide doc. 7 e 8 (fotos).
Meses depois, não conseguindo precisar a data, mas depois de outubro de 2010, sem qualquer justificação a Ré deixou a obra, levando as máquinas e equipamentos da sua propriedade.
Apesar de diversos adiamentos no sentido de avançar com a obra, até à presente data, a Ré nunca mais apareceu na obra, encontrando-se a mesma abandonada.
Atento o decurso do tempo, o não andamento da obra, os sucessivos adiamentos da Ré para terminar a obra e bem assim a intenção de dar cumprimento ao acordo celebrado, os AA, por meio de carta registada com AR, datada de 19 de fevereiro de 2016, concederam o prazo de 60 dias à Ré para dar início à continuidade das obras, com vista à concretização das vontades de ambos, conforme os intervenientes manifestadas no documento celebrado em 29.01.2008 – vide doc. 9 ora junto.
Em resposta, por escrito datado de 4 de abril de 2016, a Ré manifestou não vislumbrar a intenção de concluir a construção, o que expressou da seguinte forma “(…) vislumbramos a intenção de serem V.ª Ex.ªs a concluírem a construção em causa, aproveitando os trabalhos e materiais já colocados no local (…).” – vide doc. 10 ora junto, o qual se dá aqui por reproduzido para todos os devidos efeitos.
Do escrito da Ré resulta de forma expressa e inequívoca não ter esta a pretensão de concluir a construção conforme acordo celebrado e mencionado em 1 do presente, tendo os AA interpretado a resposta da Ré nesse sentido.
Nessa sequência os AA interpelaram a Ré por meio de notificação judicial avulsa nos seguintes termos:
“Requer a V.ª Ex.ª a notificação judicial avulsa da Requerida CC, residente na R. ..., para o seguinte:
a) Verifica-se o incumprimento do acordo celebrado em 29 de janeiro de 2008 entre os Requerentes e Requerida, conforme manifestação expressa de não ter intenção de realizar a construção objecto do mencionado acordo - conforme resulta do doc. 1, 2 e 3, ora junto;
Como consequência do seu incumprimento definitivo:
b) A propriedade do terreno mantém-se na nossa propriedade, revertendo em favor da mesma quaisquer trabalhos aí realizados, sem obrigação de qualquer compensação;
c) Deverá ser restituída aos aqui requerentes a quantia de €25.000,00, em dobro, conforme doc. 1, ora junto;
d) A restituição do valor em dobro de €25.000,00 deverá ocorrer no prazo de trinta dias, a contar da notificação da presente, na residência dos Requerentes acima mencionada.
Os Requerentes declaram, ao abrigo do disposto no art. 261º, nº 1 do CPC pretender que a notificação judicial avulsa seja efectuada pela Sr.ª Agente de Execução DD, com a cédula profissional nº ... e com domicílio profissional na Rua ..., Oliveira de Azeméis.(…)” - vide doc. 11 (os documentos anexos correspondem ao doc. 1, 9 e 10 juntos supra).
A notificação judicial avulsa da Ré, por meio de agente de execução, foi promovida na data de 25.08.2016, tendo a Ré recusado receber a mesma, sendo então informada de que a nota da notificação e os documentos ficavam à sua disposição na secretaria judicial e no escritório do agente de execução – vide certidão anexa como doc. 12.
Até à presente data a Ré não fez qualquer outra manifestação além da que se menciona em 13 do presente articulado, ou seja “(…) vislumbramos a intenção de serem V.ª Ex.ªs a concluírem a construção em causa, aproveitando os trabalhos e materiais já colocados no local (…).”
Ora, a manifestação expressa pela Ré de não pretender realizar a construção, revela a sua vontade de não cumprir em definitivo com o acordo celebrado em 29 de janeiro de 2008.
O acordo celebrado entre AA e Ré configura um contrato promessa, não podendo o incumprimento definitivo da Ré deixar de ter enquadramento jurídico e as consequências previstas no art. 442º, nº 2 do CC.
Como efeito desse incumprimento definitivo, tal como se fez constar da notificação judicial avulsa:
c) A propriedade do terreno, correspondente aos prédios inscritos na respectiva matriz predial sob os artigos ... e ..., descritos na competente Conservatória do Registo Predial sob os nºs ... e ..., mantém-se na propriedade dos AA, revertendo em favor dos mesmos quaisquer trabalhos aí realizados, sem obrigação de qualquer compensação;
d) Deve ser restituída aos AA a quantia de €25.000,00 entregue à Ré a título de sinal e princípio de pagamento, em dobro.
e) A restituição do valor em dobro de €25.000,00 deverá ocorrer no prazo de trinta dias, a contar da notificação da presente, na residência dos Requerentes acima mencionada.
A Ré, até à presente data, não procedeu à devolução do sinal em dobro, nem qualquer outro valor.
23. Deve pois, a Ré, em virtude do seu incumprimento do contrato celebrado em 29.01.2008 ser condenada à entrega aos AA do valor de €50.000,00 nos termos e fundamentos peticionados.
Citada, a ré contestou e, no essencial, aceitou que as partes celebraram o referido acordo de 29.01.2009, alegou que o Alvará de construção foi emitido a 17.07.2009, que após o levantamento do alvará a ré comunicou aos autores que não tinha verba necessária para retomar e concluir os trabalhos de construção, razão pela qual, não retomou a obra em julho de 2009, nem posteriormente, conforme missiva de 4.04.2016, na qual se dispôs a encontrar com os autores solução para o assunto. Continua e afirma, que não obstante, está sempre disponível para dar cumprimento ao acordado, logo que reúna condições financeiras.
Prossegue e alega:
“…Nos contactos mantidos entre Autores e Ré chegou a ser apresentada pelos Autores á Ré a proposta de os primeiros entregarem um valor à Ré para pagamento do custo da construção já realizada e continuarem eles próprios essas obras, motivo pelo qual referiu a Ré na missiva de 04/04/2016 que vislumbrava a intenção dos Autores em serem eles próprios a concluírem a obra e não que, conforme vem agora alegado pelos Autores, ser intenção da Ré que assim o fosse. (cfr. documento nº 10 junto á Petição Inicial)
Em suma, em momento algum manifestou a Ré aos Autores qualquer intenção em não dar cumprimento ao acordado, tendo inclusive sido a própria Ré a sugerir a realização de uma reunião de trabalho a realizar a 22/04/2016, o que não se coaduna com uma decisão expressa e definitiva de não continuar com o acordo, não sendo, de todo, esse o espírito da declaração cujo sentido subverteram aqui os Autores, 6 inexistindo outra qualquer com o significado que os mesmos agora lhe pretendem atribuir, conforme resulta de confissão realizada pelos mesmos no artigo 17º da Petição Inicial. Não se pode, pela matéria alegada pelos Autores, concluir, sem mais, pelo incumprimento definitivo por parte da Ré. Inexiste inequívoca e categórica declaração por parte da Ré quanto à intenção de não conclui as obras e não pretender assim cumprir o acordo.
Inexiste, assim, incumprimento definitivo do acordo e inexiste igualmente qualquer obrigação de indemnizar os Autores e não estão assim reunidos todos os pressupostos de que depende a aplicação do invocado artigo 442º, nº 2 do Código Civil.
Por outro lado, resulta do ponto B. dos Considerandos do Acordo que: “Conforme negociações anteriores mantidas entre os declarantes foi acordada uma permuta sobre os prédios referidos na clausula anterior, através da qual a propriedade de tais prédios passaria para a esfera jurídica da segunda declarante, que se propunha construir 8 (oito) apartamentos de tipologia T2, com respectivas garagens, cedendo aos primeiros, e em pagamento, 1(um) apartamento dessa mesma tipologia;”.
Consta ainda da própria notificação judicial avulsa realizada pelos Autores que “Atento o exposto, a sequência natural e contratual seria outorgar o escrito de transferência para a requerida da propriedade dos prédios objeto do negócio, incumbindo-lhe depois a construção nos termos aprovados e legalizados e, assim que ultimada a mesma, outorgada escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os aqui Requerentes, ou para quem estes indicassem, os dois apartamentos referidos no acordo constante no doc. 1, ora junto”.
Alega que, conforme entendimento sufragado pelos Autores na notificação judicial avulsa em que figuram como Requerentes e a ora Ré como Requerida, após a obtenção do licenciamento, os mesmos teriam que transferir a propriedade dos prédios melhor identificados no ponto A. dos Considerandos do acordo para a Ré, ficando esta obrigada a, após essa transmissão, proceder à construção nos moldes aprovados (artigo 15º da Petição Inicial)
Sucede que, pese embora o acordado e o tempo decorrido, nunca interpelaram os Autores a Ré para a outorga da escritura de transferência da propriedade prédios indicados no ponto A. dos Considerandos, facto esse que também acabou por inviabilizar a retoma mais célere dos trabalhos, uma vez que impediu a Ré de optar pelo recurso a crédito bancário para financiamento daquelas obras.
Ou seja, alega, se existe algum incumprimento o mesmo apenas poderá ser da parte dos Autores, porque, ao contrário do que lhes caberia, conforme confessado pelos mesmos, não transmitiram até à data, a propriedade dos prédios para a Ré. (cfr. documentos nºs 1 e 2).
Por fim, alega que do Acordo subscrito pelos Autores e pela Ré resulta inexistir qualquer prazo para concretização das obras e entrega dos dois dos oito apartamentos aos Autores nas condições acordadas, constando do mesmo, na cláusula 6ª apenas que: “obrigando-se esta (a ora Ré), por sua vez, a outorgar a escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os primeiros (ora Autores), ou para quem estes venham a indicar, dos dois apartamentos de tipologia T2 referidos nas clausulas 1 e 2, logo que estes se encontrem completamente prontos e acabados.”
Na ausência de prazo fixado por acordo das partes e/ou judicialmente, para a realização das obras pela Ré e, posteriormente, outorga da escritura a favor dos Autores, inexiste qualquer mora por parte da Ré – artigos 777º, nº 2, 804º, 805º e 808º do Código Civil. Inexistindo mora, não existe qualquer obrigação na reparação de danos pela Ré aos Autores. Assim, deve esta fazer seu o sinal recebido.
E na contestação a ré deduziu pedido reconvencional, alegando o seguinte :
“Reitera-se que,…, inexiste inequívoca e categórica declaração por parte da Ré quanto à intenção de não concluir as obras e de não proceder à venda subsequente dos apartamentos aos Autores, ou seja, de não pretender assim cumprir o acordo.
Não pode a inércia da Ré, pelos argumentos aduzidos supra, ser interpretada como uma conduta concludente, reveladora de uma deliberada e definitiva intenção de não cumprir a obrigação contratual.
Não sendo a conduta da Ré subsumível à situação do não cumprimento definitivo, não alegaram também os Autores que perderam o interesse na prestação.
Quando a declaração resolutória não preenche os respetivos pressupostos legais consubstancia uma resolução ilícita, a qual, muito embora fora dos parâmetros em que é admitida, não é inválida ou ineficaz, pelo que, mesmo injustificada, produz efeitos, ou seja, determina a cessação do vínculo, representando o incumprimento do contrato, com a consequente responsabilidade do seu autor pelo prejuízo causado à contraparte.
No caso dos autos, deverão os Autores indemnizar a Ré pelos prejuízos que lhe causaram a apurar data da resolução ilícita.
Conforme resulta do acordo junto à Petição como documento nº 1, a Ré já havia procedido à data do embargo, à realização de obras nos prédios propriedades dos Autores e, nomeadamente: à realização das fundações dos dois blocos e á fase de pedreiro da cave, r/ch e andar de um dos dois blocos com 4 apartamentos tipologia T2. (cfr. documento nº 3)
Por acordo firmado entre Autores e Ré em 03/05/2006 já havia sido apurado entre os mesmos que as despesas tidas pela Ré com o arranque da construção, nomeadamente com a aplicação de materiais e custos de mão de obra seriam naquela data de 70 000€ (setenta mil euros). (cfr. documento nº 4)
Atento que as obras realizadas pela Ré nos prédios dos Autores não poderão ser removidas dos mesmos e reutilizadas pela Ré noutro local, sempre serão os Autores responsáveis pelo pagamento à Ré do valor respeitante às mesmas e que foi fixado na quantia de 70 000€ (setenta mil euros). (cfr. documento nº 4)
A indemnização visa colocar o lesado – ora Ré - na situação em que estaria se não tivesse sido celebrado o contrato.
O que é coerente é colocar-se o prejudicado na situação em que se encontraria se o contrato não houvesse sido celebrado.
Por outro lado, estabelece o nº 2 do artigo 442º do Código Civil que: “se quem constitui sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue.”
Pelo que a Ré/Reconvinte tem direito a ser compensada pelo valor das obras que realizou no prédio dos Autores e que se cifram na quantia de 70 000€ (setenta mil euros, para além de ter direito de fazer sua a quantia de 25 000€ (vinte e cinco mil euros) entregues pelos Autores a título de sinal pelo incumprimento definitivo do contrato por fatos aos mesmos imputáveis.
Assim, deve esta fazer seu o sinal recebido, bem como receber o valor das obras que realizou – 70 mil euros.
Termina pedindo o seguinte: `
“A) ser a Ré absolvida dos pedidos formulados, também com as demais consequências; B) e sempre a Reconvenção ser julgada procedente, por provada, e os Autores/Reconvindos serem condenados no pagamento á Ré/Reconvinte da quantia de 95 000€ (noventa e cinco mil euros); (…)
Foi apresentada réplica pelos autores pedindo a improcedência dos pedidos reconvencionais.
E foi também apresentada resposta sobre a réplica, no seguimento de despacho judicial.
Findos os articulados, elaborou-se despacho saneador onde se fixou o objecto de litígio (Aferir do invocado incumprimento definitivo do contrato celebrado em 29 de janeiro de 2008 entre autores e ré (junto sob doc. 1 com a petição); Aferir se, em consequência do referido em (i), deve a ré ser condenada a restituir aos autores a quantia por estes paga a título de sinal, em dobro, no valor de 50.000€; Aferir do incumprimento contratual pelos reconvindos e do valor e natureza das invocadas benfeitorias realizadas pela reconvinte) e onde foram elencados os temas da prova.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento da causa e foi proferida sentença que decidiu:
“a) Condenar a ré a pagar aos autores a quantia de €50.000,00, acrescida de juros civis a contar de 7-8-2018, até efectivo e integral pagamento;
b) Condenar os autores a pagar à ré a quantia que se vier a liquidar, correspondente à diferença entre o valor dos prédios rústicos (mencionados no ponto 1 dos factos provados) sem quaisquer benfeitorias, a 9-11-2018, e o valor dos prédios com as mesmas benfeitorias, reportado à mesma data, caso essa diferença seja inferior ao custo das referidas benfeitorias e, no caso contrário, ao valor de custo destas (ponto 20 dos factos provados), sendo que a quantia final a pagar pêlos autores não pode ultrapassar o montante de €70.000,00;c) Absolver os autores do demais peticionado; d) Condenar a ré nas custas do processo.”
Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação e formulou as seguintes Conclusões :
1. Vem o presente Recurso interposto da Douta Sentença proferida nos Autos nos termos da qual o Meritíssimo Juiz do Tribunal ad quo decidiu:
“Pelo exposto, tendo em atenção as considerações produzidas e as normas legais citadas, decido:
a) Condenar a ré a pagar aos autores a quantia de €50.000,00, acrescida de juros civis a contar de 7-8-2018, até efetivo e integral pagamento;
b) Condenar os autores a pagar à ré a quantia que se vier a liquidar, correspondente à diferença entre o valor dos prédios rústicos (mencionados no ponto 1 dos factos provados) sem quaisquer benfeitorias, a 9-11-2018, e o valor dos prédios com as mesmas benfeitorias, reportado à mesma data, caso essa diferença seja inferior ao custo das referidas benfeitorias e, no caso contrário, ao valor de custo destas (ponto 20 dos factos provados), sendo que a quantia final a pagar pelos autores não pode ultrapassar o montante de €70.000,00;
c) Absolver os autores do demais peticionado;
d) Condenar a ré nas custas do processo.”
2. A Recorrente discorda frontalmente desta Douta Sentença entendendo a Recorrente que se impõe a modificação da Decisão, quer no que respeita à matéria de Facto, quer no que respeita á matéria de Direito e ainda quanto á decisão proferida quanto a custas.
3. A Sentença em análise padece de:
a) errada apreciação da matéria de fato - a sentença fez uma incorreta avaliação da prova produzida pelo que de acordo com a mesma torna-se necessário alterar os factos dados como provados nos pontos 12, 13 e 15 e ainda os factos dados como não provados nas alíneas a), c) e e);
b) errada aplicação do Direito quando considera que existe um incumprimento definitivo do acordo firmado pelas partes imputado á Recorrente com as consequências elencadas na decisão;
c) errada contabilização dos juros;
d) errada aplicação do Direito quando á decisão proferida sobre a Reconvenção; e,
e) errada aplicação do Direito quanto á responsabilidade por custas.
4. Impõe-se assim a modificação da Decisão, quer no que concerne à matéria de facto e de Direito, quer no que respeita à condenação da Ré, ora Recorrente, quanto ao pedido formulado pelos Autores, ora Recorridos, impondo-se a sua absolvição por improcedência do pedido formulado pelos Autores e ainda a procedência dos pedidos formulados pela Ré na Reconvenção.
5. Nos termos do disposto no artigo 640.º, n.º 1, alínea a) do CPC considera-se que foram, incorretamente, julgados como provados os factos constantes dos seguintes pontos, designadamente: 12, 13 e 15 dos factos dados como provados e alíneas a), c), e e) dos factos não provados.
6. Verifica-se uma contradição entre a matéria vertida nos pontos 1 e 8 dos factos dados como provados e a matéria vertida na alínea e) dos factos dados como não provados e a violação do disposto no artigo 46º do Código de Processo Civil e no artigo 357º, nº 1 do Código Civil.
7. Segundo os próprios Recorridos afirmam no que ao contrato celebrado com a Recorrente respeita a sequência natural e contratual seria outorgar o escrito de transferência para a requerida da propriedade dos prédios objeto do negócio, incumbindo depois a esta a construção nos termos aprovados e legalizados e, assim que ultimada a mesma, outorgada escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os aqui Requerentes.
8. De harmonia com o disposto no artigo 352º do Código Civil a confissão é o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária.
9. Tal confissão foi aceite pela Recorrente no artigo 3º da Contestação, de forma clara,expressa e inequívoca, nos termos do disposto nos artigos 46º do Código de Processo Civil e 465º do Código de Processo Civil.
10. Dessa forma, a confissão feita pelos Recorridos quanto à forma como deveriam decorrer os atos subsequentes à assinatura do contrato em análise adquiriu força probatória plena contra os mesmos, ao abrigo do disposto no artigo 358º do Código Civil.
11. Pese embora tal, o Meritíssimo Juiz faz tábua rasa da confissão expressa nos articulados pelos Recorridos e entende dar como não provado a matéria vertida na alínea e) dos factos não provados quando, na realidade, tal deveria ter sido dado, de forma inequívoca, por resultar da confissão dos Recorridos, como matéria dada como provada.
12. À confissão feita pelos Recorridos, sempre teria que ser reconhecida uma força probatória plena atento preencher a mesma os requisitos para tal ao abrigo do disposto nos artigos 46º do Código de Processo Civil e nos artigos 352º, 355º, 357º e 358º todos do Código Civil.
13. Para além disso, existe manifesta contradição entre os factos provados sob os nºs 1 e 7 com o facto não provado sob a alínea e) uma vez que a matéria vertida na alínea e) dos factos dados como não provados coincide textualmente com a matéria dos factos dados como provados nos pontos 1 e 7.
14. Assim, por violação do disposto nos artigos 46º do Código de Processo Civil e 357º, nº 1 do Código Civil impõe-se alterar a matéria vertida na alínea e) dos factos dados como não provados de forma a que a mesma passe a constar dos factos dados como provados.
15. Por outro lado inexiste prova quanto á matéria vertida nos pontos 12 e 13 da matéria de facto dada como provada e da existe prova quanto á matéria da alínea c) dada como não provada.
16. Ao invés do que resulta da matéria dada como provada nos pontos 12 e 13, não resulta de forma alguma, por confissão das declarações prestadas pela testemunha EE, ser pretensão da Recorrente não concluir a obra.
17. Inexiste outra qualquer prova nos autos que leve ás conclusões vertidas nos pontos indicados.
18. As testemunhas da Recorrente foram esclarecedoras e unânimes quanto á situação financeira da mesma e ás dificuldades por aquela atravessadas desde a data de saída da obra pelo embargos ate á atualidade.
19. Por inexistência de prova que sustente o vertido nos pontos 12 e 13 dos factos dados como provados e, nomeadamente, quanto á não pretensão da Recorrente em concluir a construção deveria ter sido tal matéria dada como não provada devendo ser alterada a decisão nesse sentido.
20. Ao invés, e conforme resulta do depoimento das testemunhas que acima se deixa transcrito, foi produzida prova em sede de julgamento que sustenta a resposta positiva a dar á matéria de fato vertida na alínea c) dos factos dados como não provados, pelo que, deverá a decisão alterada nesse sentido.
21. Para além disso, verifica-se uma errada apreciação da prova quanto á matéria vertida no ponto 15 da matéria de facto dada como provada e da prova da matéria vertida na alínea a) dos factos não provados.
22. Conforme resulta da fundamentação da sentença, não se baseou o Meritíssimo Juiz na prova que foi produzida em sede de julgamento para concluir nos moldes indicados no ponto 15 e na alínea a) mas apenas numa mera presunção.
23. Inquirida sobre esta matéria a testemunha dos Recorridos FF, engenheiro civil e responsável pelo projeto de construção, foi pelo mesmo declarado que tinha sido indicado ao marido da Recorrente que o projeto em causa tinha sido licenciado e no decurso disso ter a Recorrente dado início á obra.
24. Inexiste qualquer prova que sustente o vertido no ponto 15 dos factos dados como provados pelo que a mesma deveria ter sido dada como não provada devendo ser alterada a decisão nesse sentido.
25. Ao invés, e conforme resulta do depoimento das testemunhas que acima se deixa transcrito, foi produzida prova em sede de julgamento que sustenta a resposta positiva a dar á matéria de fato vertida na alínea a) dos factos dados como não provados, pelo que, deverá a decisão alterada nesse sentido.Por outro lado,
26. O Meritíssimo juiz do tribunal a quo fez uma errada aplicação do Direito quando considera que existe um incumprimento definitivo do acordo firmado pelas partes imputado à Recorrente com as consequências elencadas na decisão.
27. Como acima se expôs quanto à declaração dos Recorridos proferida nos autos e respeitante aos atos a levar a cabo pelas partes, subsequentes à assinatura do contrato, o raciocínio vertido pelo Meritíssimo juiz do tribunal a quo faz tábua rasa quer do exposto no acordo celebrado pelas partes, quer do exposto na notificação judicial avulsa enviada pelos Recorridos à Recorrente, quer ainda do valor probatório da confissão que quanto aos mesmos foi possível retirar ao abrigo do disposto no artigo 46º do Código Processo Civil e dos artigos 352º e seguintes do Código Civil e, por fim, quer ainda quanto ás obrigações decorrentes para as partes resultantes da assinatura de um contrato promessa de permuta.
28. Só atentas estas omissões grosseiras se concebe a formulação do raciocínio acima vertido que para além de contender em absoluto com o confessado pelos Recorridos inquinou desde logo toda a fundamentação discorrida na douta sentença e, subsequentemente, a decisão final vertida na mesma.
29. Efetivamente, o que resulta dos documentos subscritos pelos Recorridos e nos mesmos descritos como “a sequência natural e contratual” era que estes teriam que transferir para a Recorrente a propriedade dos prédios objeto do negócio e, a esta, apenas depois da construção realizada nos termos aprovados e legalizados e, assim que ultimada a mesma, incumbia outorgar escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade dos 2 imóveis para os Recorridos sendo esta a única interpretação que resulta do ponto 6 do ponto 1 dos factos dados como provados.
30. Estamos perante um contrato promessa de permuta que tem por objeto a alienação de coisa futura quanto ás frações a entregar pela Recorrente aos Recorridos.
31. No âmbito da referida promessa os Recorridos comprometeram-se, nos termos da clausula 6 do acordo firmado com a Recorrente, a transmitir para esta a propriedade dos prédios melhor identificados no ponto 1. dos factos dados como provados e, em troca, a Recorrente comprometeu-se a construir, a expensas suas, o edifício projetado pelos Recorridos para o terreno e a transmitir para estes duas das frações previstas implantar no mesmo.
32. No caso dos autos não estamos perante um contrato de permuta nos termos do qual seria de avaliar, como acabou por fazer o Meritíssimo Juiz do tribunal a quo, a conduta da Recorrente quanto ao andamento das obras a levar a cabo nos prédios dos Recorridos, mas sim perante um contrato promessa de permuta nos termos do qual a prestação da Recorrente era a sua futura declaração de vontade para a formação do contrato definitivo de permuta do terreno pelas duas frações do edifício que iria construir e a prestação dos Recorridos era também a de fazer uma declaração futura para formação daquele contrato definitivo prometido – ou seja, estamos perante um contrato promessa de permuta de um bem presente por um bem futuro e não perante qualquer prestação de serviço ou contrato promessa de compra e venda.
33. Não fora sequer alegado pelos Recorridos que, tendo agendado, como lhes incumbia ao abrigo do disposto no ponto 6 do Acordo firmado entre as partes, a outorga do contrato definitivo de permuta a Recorrente se recusou a celebrá-lo ou não foi o mesmo celebrado por causa imputável á Recorrente.
34. O contrato em causa nos autos é um contrato promessa e não um contrato definitivo, sendo que, os Recorridos, comprometeram-se a transmitir os prédios da sua propriedade para a Recorrente, o que não aconteceu.
35. Nada obstava a que a escritura de permuta fosse outorgada, como deveria ter ocorrido, com a indicação de que a Recorrente se comprometeria a construir os edifícios e de, em troca, entregar aos Recorridos as 2 frações, destinadas a habitação.
36. Por outro lado, o contrato promessa celebrado entre Recorrente e Recorridos é omisso quanto ao prazo de outorga do contrato definitivo;
37. De uma interpretação taxativa do clausulado no ponto 6 do acordo resulta que os Recorridos se obrigariam a diligenciar pela transferência da propriedade dos prédios, ou seja, caberia aos mesmos diligenciar pela marcação da escritura e pela notificação da Recorrente para o dia e hora designados para tal ato.
38. Andou, assim, mal, o Meritíssimo juiz do tribunal a quo ao imputar á Recorrente o incumprimento do contrato firmado pelas partes uma vez que, para além de inexistir prazo fixado para a outorga do contrato definitivo, conforme acima se expôs, para a outorga do contrato definitivo era diligência bastante o agendamento da escritura, o que não logrou acontecer única e exclusivamente por inércia dos Recorridos sendo que os mesmos nunca notificaram a Recorrente para a outorga do contrato definitivo.
39. Ao decidir como decidiu violou o Meritíssimo juiz do tribunal a quo o disposto nos artigos 211º, 410º, 432º, 442º e 939º todos do Código Civil pelo que deverá ser revogada a sentença, e substituída por outra que considere inexistir incumprimento do contrato promessa firmado pelas partes, imputável objectiva e subjectivamente á Recorrente com as consequências dai decorrentes para a mesma, nomeadamente quanto á obrigação que recai sobre a mesma de restituição do sinal em dobro aos Recorridos nos termos do artigo 442º do Código Civil.Sem Prescindir
40. Decorre da sentença ora recorrida ter o Meritíssimo juiz do tribunal a quo condenado a Recorrente no pagamento de juros civis sobre o montante de 50 000€ desde 07/08/2018 até efetivo e integral pagamento.
41. É a mora do devedor que constitui o fundamento da reparação dos danos causados ao credor, como prevê o artigo 804º nº 1 do Código Civil, constituindo-se o devedor em mora quando não efetua a prestação no momento devido, por causa que lhe seja imputável, como refere o nº 2.
42. Por sua vez, o nº 1 do artigo 806º do citado diploma estabelece que na obrigação pecuniária a indemnização corresponde aos juros a contar da constituição em mora.
43. Quanto ao momento da constituição em mora, estipula o artigo 805º do Código Civil que no seu nº 1 estabelece a regra de que o devedor só fica constituído em mora depois de ser interpelado para cumprir, judicial ou extrajudicialmente.
44. O nº 2 deste artigo elenca os casos em que a mora se verifica independentemente da interpelação do devedor e o n.º 3 ressalva uma situação em que não há mora embora haja interpelação para cumprir, reportando-se ao caso em que o crédito é ilíquido, não havendo mora enquanto não se tornar líquido, salvo se a falta de liquidez for imputável ao devedor.
45. Na eventualidade de condenação da Recorrente no pagamento de quaisquer juros de mora, o que não se concebe atentos os argumentos acima aduzidos que conduzem á revogação da sentença, sempre deverão ser os mesmos contabilizados desde a data do transito em julgado da condenação e não desde a data de 07/08/2018 conforme resulta da sentença recorrida.
46. O Meritíssimo juiz do tribunal a quo ao decidir como decidiu violou o disposto nos artigos 804º, 805º e 806º todos do Código Civil pelo que deverá a sentença ser revogada e substituída por outra nos moldes indicados.
47. Com a ação proposta contra a Recorrente pretenderam os Recorridos que se declarasse resolvido o contrato celebrado entre aqueles e a Recorrente por culta da Recorrente e que fosse esta última condenada a restituir aos Recorridos a quantia recebida a título de sinal, em dobro, acrescida de juros legais desde a citação e até efetivo e integral pagamento.
48. O direito de resolução é um direito potestativo extintivo, que exige a verificação de um facto que crie esse direito, isto é, tem de ocorrer um facto ou situação – no caso, o incumprimento ou inadimplência - a que a lei atribua como consequência o desencadeamento desse direito potestativo.
49. A não celebração do contrato de permuta deveu-se única e exclusivamente á inércia dos Recorridos os quais não procederam á marcação da escritura de permuta como lhes incumbia e deixaram posteriormente caducar, em 18/07/2015 a licença e construção que lhes incumbia garantir.
50. Dispõe ainda o artigo 432º do Código Civil que a resolução é uma declaração mediante a qual se opera a destruição da relação contratual por vontade de um dos contraentes, com base num facto posterior á celebração do contrato.
51. Os Recorridos, com a sua atitude, incumpriram com as obrigações estabelecidas no contrato de promessa pois, sem motivo e de forma ilícita não pretendem manter o contrato promessa em causa nos presentes autos – artigos n.º 442, n.º 2, 798º, 801º e 808º todos do Código Civil.
52. Quando os Recorridos procederam à resolução do contrato não lhes assistia o direito de o fazer e, como consequência, o direito a peticionar a devolução do sinal em dobro, nos termos previstos no artigo 442º do Código Civil.
53. Uma vez que, a declaração resolutória prestada pelos Recorridos não preenche os respetivos pressupostos legais consubstancia tal declaração, uma resolução ilícita, a qual, determina a cessação do vinculo, representando o incumprimento do contrato, com a consequente responsabilidade do seu autor pelo prejuízo causado á contraparte.
54. A Recorrente veio peticionar em sede de Reconvenção que em face da resolução ilícita levada a cabo pelos Recorridos deverão os mesmos indemnizar a Recorrente pelos prejuízos que lhe acusaram em virtude dessa resolução.
55. A Recorrente veio peticionar, ao abrigo do disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil, o direito a fazer seu o sinal que lhe fora entregue, e ainda que os Recorridos fossem responsabilizados pelo pagamento dos prejuízos que lhe causaram e, nomeadamente, pelo custo da realização das obras nos seus prédios, que estimou no valor de 70.000€.
56. Resulta do próprio acordo firmado pelas partes em 03/05/2016, cujo conteúdo foi dado por provado por remissão do ponto 18) dos factos dados por provados que as partes fixaram como indemnização devida pelos Recorridos á Recorrente a quantia de 70.000€
57. Em suma, as próprias partes acordaram contratualmente em que as obras realizadas nos prédios dos Recorridos no valor de 70.000€ ficaram a pertencer aos Recorridos devendo estes entregar tal montante á Recorrente.
58. O raciocínio vertido pelo Meritíssimo Juiz do tribunal a quo faz tábua rásua do acordado pelas partes no caso de um eventual incumprimento, anulando assim o clausulado pelas mesmas no exercício da liberdade contratual que a própria lei lhes confere pelo que, sempre deverão ser os Recorridos condenados em conformidade com o que contratualmente acordaram atento que para além do mais estamos no âmbito da responsabilidade contratual Sem Prescindir e por mera cautela
59. Caso por mera hipótese académica se entenda que a responsabilidade dos Recorridos não se rege pelo instituto da responsabilidade contratual mas pelas regras vertidas na sentença ora Recorrida, a data a ter-se em conta para efeitos de apuramento a valorização do prédios dos Recorridos sempre terá que ser a data de aprovação do licenciamento e emissão da licença (24.06.2009) uma vez que, conforme acima se deixou alegado, a partir desta data estavam reunidas as condições para a outorga do contrato definitivo o que não veio a suceder por inércia dos Recorridos quanto ao agendamento da outorga do contrato definitivo de permuta.
60. A Recorrente nunca poderá ficar prejudicada pelo facto de, estando em 07.2009 reunidas as condições acordadas para a concretização do contrato definitivo os Recorridos tenham optado por não realizarem a escritura e virem em 2018 peticionar de forma indevida a resolução do contrato por facto imputável á Recorrente
61. O Tribunal recorrido violou, por erro de interpretação e aplicação o disposto nos artigos 410º, 801º, 808º e 432º do Código Civil pelo que deverá ser revogada a sentença, e substituída por outra que considere que os Recorridos emitiram uma declaração resolutória ilícita e, como tal, se verificou um incumprimento do contrato promessa firmado pelas partes, imputável objetiva e subjetivamente aos Recorridos, com as consequências daí decorrentes para os mesmos, nomeadamente quanto á perda do sinal nos termos do nº 2 artigo 442º do Código Civil e ainda quanto á condenação dos mesmos no pagamento á Recorrente dos prejuízos que lhe foram causados no valor de 70.000€ (setenta mil euros).
62. Por fim, no que respeita à responsabilidade por custas, consta da Sentença que: “…pensamos que se afigura equitativo que as custas corram por conta da ré. Primeiro, o pedido dos autores procedeu. É certo que estes vão condenados num pedido. Todavia, não se sabe qual o valor a apurar pelo que seria de todo especulativo atribuir um decaimento aos autores. Segundo, quem deu causa a esta situação foi o abandono da ré. Terceiro, não pode ser assacada aos autores a responsabilidade da presente sentença remeter para incidente de liquidação nesta parte. Quarto, este incidente carece do impulso processual da ré que pode nunca vir a exercer. Quinto, no limite pode não se apurar qualquer valor a pagar pois ele depende de saber se os prédios rústicos dos autores saíram valorizados à data supra mencionada. Sexto, caso o incidente seja instaurado, o valor peticionado não pode ultrapassar 70 mil, apurando-se nessa altura, com exactidão a real proporção de decaimento entre as partes.”.
63. O artigo 663º do Código de Processo Civil impõe que a decisão evidencie uma fundamentação de facto e de direito, que seja expressa, clara, suficiente e coerente.
64. O segmento condenatório que se refere ao pagamento de custas está inquinado por falta de fundamentação de facto e de direito, à luz do disposto nos artigos 533º, nº 1 e 615º, nº 1, alínea b) do Código de Processo Civil.
65. Dispõe o artigo 533º, nº 1 do Código de Processo Civil: “1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4, as custas da parte vencedora são suportadas pela parte vencida, na proporção do seu decaimento e nos termos previstos no Regulamento das Custas Processuais”.
66. No âmbito da douta decisão ambas as partes decaíram nos autos.
67. A douta decisão desrespeita o normativo legal citado ao referir que não condena os Recorridos em custas porque apesar de entender (e bem) que os mesmos também devam ser condenados, considera que, por se haver necessário liquidar tal montante estes não podem ser prejudicados pelo pagamento de custas que lhes compete.
68. Por um lado, se houve um decaimento para a Recorrente, também o houve para os Recorridos e isso é inegável, pelo que, também estes devem suportar o pagamento de custas.
69. Posto isto, aquele segmento condenatório, está ferido de nulidade por falta de fundamentação de facto e de direito, verificando-se a violação do disposto nos artigos 533º, nº 1 e 615º, nº 1, alínea b) do Código de Processo Civil. Termos em que: Revogando a Douta Sentença recorrida nos termos supra sufragados, farão, como sempre, a inteira e costumada, justiça.
Foram apresentadas contra –alegações pelos recorridos.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO.
As questões colocadas no recurso são as seguintes:
1. Da impugnação da decisão de facto. Da errada apreciação da matéria de fato – decidir se a sentença fez uma incorreta avaliação da prova produzida e se de acordo com a mesma torna-se necessário alterar os factos dados como provados nos pontos 12, 13 e 15 e ainda os factos dados como não provados nas alíneas a), c) e e);
2. Do mérito da decisão recorrida.
a) errada aplicação do Direito quando considera que existe um incumprimento definitivo do acordo firmado pelas partes imputado à Recorrente com as consequências elencadas na decisão;
b) errada contabilização dos juros;
c) errada aplicação do Direito quando á decisão proferida sobre a Reconvenção; e,
d) errada aplicação do Direito quanto á responsabilidade por custas.
III. FUNDAMENTAÇÃO.
3.1. Na 1ª instância foram julgados provados e não provados os seguintes factos.
1.1 – Dos factos provados
1) Os autores e a ré celebraram em 29 de janeiro de 2008 o contrato junto sob doc. 1 com a petição inicial, cujas cláusulas foram do seguinte teor:
«Considerando que:
A. Os primeiros declarantes (ora AA) são donos e legítimos proprietários de dois prédios rústicos, sitos no referido lugar de ... da freguesia ... do concelho ..., inscritos na respetiva matriz predial sob os artigos ... e ..., descritos na competente Conservatória do Registo Predial sob os nºs ... e ... respetivamente;
B. Conforme negociações anteriores mantidas entre os declarantes foi acordada uma permuta sobre os prédios referidos na cláusula anterior, através da qual a propriedade de tais prédios passaria para a esfera jurídica da segunda declarante (ora Ré), que se propunha construir 8 (oito) apartamentos de tipologia T2, com respectivas garagens, cedendo aos primeiros (ora AA), e em pagamento, 1 (um) apartamento dessa mesma tipologia;
C. Atendendo, porém, a que várias vicissitudes ocorreram na pendência daquelas negociações, nomeadamente que a construção, pese embora já iniciada, foi alvo de embargo pela Câmara Municipal ..., por falta de licença de construção, por eventual violação dos limites da RAN e, atendendo a que a única forma legalmente admissível de poder vir a possibilitar o seu licenciamento futuro se prender com as alterações/correções do PDM da zona, que deverá ocorrer durante o corrente ano de 2008, de molde a enquadrar aquela edificação dentro da zona de construção; Ambas as declarantes estão de acordo em reformular os termos iniciais do negócio que pretenderam celebrar, o que fazem através da inclusão das seguintes novas cláusulas, revogando de forma expressa qualquer acordo ou aditamento que, até à presente data, hajam subscrito, passando a vincular entre elas estritamente o seguinte:
1. Os declarantes estão de acordo em manter a permuta acordada sobre os prédios melhor identificados no intróito deste acordo, propondo-se a segunda (ora Ré) a construir os referidos 8 (oito) apartamentos de tipologia T2, com respectivas garagens e dando em pagamento aos primeiros (ora AA) 1 (um) apartamento dessa mesma tipologia, sito no 1º andar, lado sul, devida e regularmente pronto e acabado e com a respetiva licença de habitabilidade, permuta essa a que as partes atribuem o valor de 70.000,00 (setenta mil euros).
2. 1. A segunda declarante promete ainda vender aos primeiros um outro apartamento de tipologia T2, também sito no 1º andar e contíguo ao melhor identificado na cláusula anterior,pelo preço de 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos euros), que aqueles prometem comprar. 2. Os primeiros declarantes entregam, nesta data, à segunda, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) da qual é conferida competente quitação. 3. O remanescente, isto é, a quantia de 57.500,00 (cinquenta e sete mil e quinhentos euros) será paga pelos primeiros à segunda na data da outorga da respetiva escritura pública.
3. Pese embora a segunda declarante dever entregar aos primeiros ambos os apartamentos devidamente prontos e acabados, com a respetiva conformidade com o mapa de acabamentos, convencionam ainda que, relativamente aos dois apartamentos T” referidos, a segunda obriga-se ainda a fazer as seguintes obras suplementares, na parte de cima dos mesmos:(…)
4. Uma vez que as alterações/correções do PDM da zona poderão desbloquear a falta de licenciamento camarário atual para a edificação em questão neste acordo, sem prejuízo de qualquer outra solução legalmente atendível e que venha a ser conseguida, e tendo em conta que as mesmas deverão ter lugar durante o corrente ano de 2008, as partes aceitam estipular um prazo máximo de 12 (doze) meses contado até 31.12.2008 para que aquelas alterações ou qualquer outra solução venham a produzir efeitos e dessa forma permitam o licenciamento referido obrigando-se nesse caso a segunda declarante a cumprir os termos da permuta e da promessa melhor referidas nas cláusulas anteriores.
5. Consigna-se que, produzindo a revisão do P.D.M. os efeitos pretendidos por este acordo e dentro do prazo referido, os DECLARANTES abster-se-ão de exigir ou reclamar, uma da outra, qualquer direito ou indemnização decorrente do lapso de tempo posterior, necessário à obtenção da respetiva licença de construção.
6. Verificando-se que o P.D.M., devidamente revisto e corrigido dentro do prazo estipulado neste acordo, venha efetivamente a possibilitar o desbloqueamento da situação da edificação já existente e daquela que ainda falta levar a efeito, obrigam-se os PRIMEIROS DECLARANTES a diligenciar a transferência da propriedade dos prédios referidos para a SEGUNDA, livre de quaisquer ónus e/ou encargos, obrigando-se esta, por sua vez, a outorgar escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os PRIMEIROS, ou para quem estes venham a indicar, dos dois apartamentos de tipologia T2 referidos nas cláusulas 1 e 2, logo que estes se encontrem completamente prontos e acabados.
7. Correrão por conta exclusiva dos PRIMEIROS DECLARANTES todos os custos inerentes ao pagamento de todas as taxas e licenças e demais encargos que venham a ser exigidos pela Camara Municipal ... com vista à aprovação dos projetos que vieram a ser-lhe apresentados sobre a construção referida, nomeadamente o pagamento das respetivas licenças de construção.
8. Atendendo a que os DECLARANTES atribuíram o valor de 70.000,00 (setenta mil euros) à permuta referida neste acordo, e atendendo a que já pagaram, a título de sinal, a quantia de 25.000,00 para a aquisição de outro apartamento de tipologia T2, os PRIMEIROS expressamente aceitam pagar juros à SEGUNDA, calculados desde a presente data, à taxa de 4% ao ano, contados sobre a quantia de 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), juros esses que serão devidos até à data em que a Camara Municipal procede à emissão do alvará de licença de construção dos apartamento em apreço.
9. 1-Uma vez decorrido o prazo previsto neste acordo, bem como o prazo normal de cumprimento de quaisquer despachos ou notificações em curso com vista à instrução de processo de licenciamento, e verificando-se que a situação descrita no intróito não se encontra legalizada até 31.12.2008, as partes aceitam e convencionam rescindir todos os termos negociais acordados, dando sem efeito tudo quanto acordaram entre si e constante deste acordo. 2- Fica, contudo, ressalvada a hipótese da situação descrita vir a ser desbloqueada até 30.06.2009, caso em que todos os termos do presente acordo permanecerão válidos, apenas se obrigando os PRIMEIROS DECLARANTES a comprar o apartamento melhor referido na cláusula 2 com um agravamento de 10.000,00, isto é, pelo preço final de 92.500,00 (noventa e dois mil e quinhentos euros). 3- Não se mostrando aprovada a construção do empreendimento no prazo referido, nem dentro do prazo suplementar constante no número anterior, passa a vigorar entre os DECLARANTES o seguinte regime:
I – É dado sem efeito a promessa referido no clausula 2, revertendo para a SEGUNDA DECLARANTE o sinal do montante de 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) a título de pagamento parcial do débito decorrente da permuta referida na cláusula 1;
II – Os PRIMEIROS DECLARANTES reconhecem-se solidariamente devedores perante a SEGUNDA da quantia de 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), sobre a qual serão contabilizados desde 1 de Janeiro de 2008, quantia essa que deverão liquidar num prazo máximo de 1 (um) mês, ou seja, até ao dia 31.07.2009, sob pena de, não o fazendo até essa data, assistir à SEGUNDA o direito de lhes exigir, a título de cláusula penal, uma quantia adicional de 500,00 (quinhentos euros) por cada mês de atraso naquele pagamento.
III – A SEGUNDA DECLARANTE perde definitivamente a favor dos PRIMEIROS todas e quaisquer benfeitorias existentes, na altura, nos prédios em apreço, expressamente declarando nada por elas ter a haver ou a exigir.
10. Fica reconhecido o direito à execução específica deste acordo, nos termos gerais de direito, aplicando-se a tudo quanto omisso neste acordo o disposto na lei, aceitando expressamente os DECLARANTES atribuir força executiva ao presente acordo, nomeadamente no que concerne a eventualidade de se tornar exigível o pagamento por parte dos PRIMEIROS à SEGUNDA da quantia de 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros) e respetiva cláusula penal, conforme o previsto no ponto II do número três da cláusula anterior.
Por estar conforme corresponder à vontade das DECLARANTES, vai o presente acordo devidamente datado e assinado».
2) O licenciamento da construção objecto do acordo celebrado entre autores e ré foi deferido por despacho camarário datado de 24.06.2009, conforme doc. 2 junto com a petição, cujo teor se considera reproduzido.
3) Recebida a comunicação constante do doc. 3 junto com a petição e cujo teor se considera reproduzido, a ré facultou aos autores os elementos necessários à emissão da licença: o recibo de seguro de acidentes de trabalho em vigor e apólice, o alvará de construção emitido pelo Imoppi e o original do título de registo da actividade, para que fosse emitido o alvará de licenciamento.
4) Até julho de 2009 os autores procederam ao pagamento dos juros convencionados com a ré conforme acordado na cláusula 8ª do contrato supra referido.
5) Os autores remeteram à ré a carta, com aviso de receção, datada de 19-02-2016, conforme doc. 9 junto com a petição, cujo teor se considera reproduzido, designadamente da mesma constando o prazo de 60 dias para a ré “dar início e continuidade às obras”.
6) A ré respondeu aos autores, por carta junta sob doc. 10 com a petição, cujo teor se considera reproduzido, designadamente da mesma constando: “(…) estamos disponíveis para uma reunião de trabalho tendo como objetivo definitivo a resolução rápida e definitiva deste assunto, já que vislumbramos a intenção de serem V. Exas a concluírem a construção em causa, aproveitando os trabalhos e materiais já colocados no local. Sugerimos a data de 22 de Abril, pelas 16 horas, no local da obra, para uma reunião de trabalho”.
7) Os autores procederam à notificação judicial avulsa da ré, conforme doc. 11 junto com a petição, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
8) A notificação judicial avulsa supra referida foi promovida na data de 25.08.2016, por meio de agente de execução, tendo a ré declarado recusar receber a mesma, sendo informada de que a nota da notificação e os documentos ficavam à sua disposição na secretaria judicial e no escritório do agente de execução, conforme certidão junta sob doc. 12 com a petição, cujo teor se considera reproduzido.
9) Todos os elementos solicitados pela Câmara foram devidamente entregues e anexos ao processo de obras, sendo que o alvará de obras de construção foi emitido na data de 17 de julho de 2009 com o nº 418/09, e que os AA pagaram todas as licenças devidas, e até Julho de 2009 os AA procederam ao pagamento dos juros convencionados com a Ré conforme acordado na cláusula 8ª do acordo referido em 1.
10) Nessa sequência, em Julho de 2009, a Ré iria dar continuidade à obra, tendo procedido aos seguintes trabalhos: solicitou a execução do ramal de abastecimento de energia eléctrica junto da EDP; colocou na obra painel publicitário com imagem do edifício a construir e identificou os seus contactos; montou uma grua na obra; instalou uma central de betonagem; colocou as protecções colectivas necessárias na obra; vedou a obra.
11) Meses depois, em data não concretamente apurada, mas depois de Outubro de 2010, alegando problemas financeiros, a Ré deixou a obra, levando as máquinas e equipamentos da sua propriedade, nunca mais aparecendo na obra.
12) Em face dos adiamentos e outras obras realizadas pela Ré (nomeadamente uma ou outra vivenda), os AA foram aguardando, procedendo às prorrogações e extensões do prazo da licença de construção dos prédios a que respeitam o contrato mencionado em 1.
13) Desde a data referida em 10 até aos dias de hoje, a ré não teve, nem tem a pretensão de concluir a construção, alegando para o efeito dificuldades financeiras que lhe impossibilitam a conclusão da obra.
14) Na sequência do acordo inicial assinado em 12/11/2003, a Ré, no ano de 2004, iniciou os trabalhos de construção do prédio, sendo que, encontrando-se a Ré em obra, a 4-6-2004, foi confrontada com o embargo à mesma ordenado e efectuado pela Câmara Municipal ..., pelo facto de não ter sido aprovado o projeto de construção apresentado pelos Autores e da responsabilidade dos mesmos.
15) As obras realizadas pela Ré na sequência do acordo de 2003 foram feitas com conhecimento da ré da inexistência de licença de construção.
16) Nessa altura, viu-se a Ré obrigada a abandonar a obra, atento não ser de perspectivar que num curto espaço de tempo fosse deferido o licenciamento da construção nos moldes a que se tinha proposto, dado os entraves que se verificavam quanto à aprovação do projecto.
17) À data do embargo, estavam realizadas as seguintes obras: fundações com as respectivas sapatas, muros de cave em betão armado, pilares, vigas, lajes aligeiradas e maciças; alvenaria em parede de tijolo cerâmico de 11cm e 15cm; 12 fundações com as respectivas sapatas e arranques dos pilares.
18) O teor do acordo firmado entre Autores e Ré, em 03/05/2006, que aqui se dá por reproduzido.
19) As obras realizadas pela Ré nos prédios dos Autores não podem ser removidas dos mesmos, nem reutilizadas pela Ré noutro local.
20) Na sua feitura a ré despendeu a quantia aproximada de €43.850,00, a nível de materiais, e a quantia aproximada de €51.000,00, a título de mão de obra.
21) As obras encontram-se, actualmente, num elevado estado de degradação e de deterioração.
22) Acresce que a licença de construção desta obra caducou 18-7-2015.
1.2 – Dos factos não provados
a) Em 12/11/2003, foi dado conhecimento à Ré pelo Autor marido de que estavam reunidas as condições em termos de licenciamento para se realizar a obra, tendo a ré iniciado as mesmas.
b) Logo após o levantamento do alvará de construção comunicou a Ré aos Autores que, por dificuldades de tesouraria decorrentes maioritariamente da crise que se abateu sobre o sector, não detinha a mesma, no imediato, a verba necessária para a retoma e conclusão dos trabalhos de construção, facto pelo qual não retomou a obra em Julho de 2009.
c) A Ré está, como sempre esteve, disponível para dar cumprimento ao acordado com os Autores, logo que consiga reunir as condições financeiras necessárias para esse efeito, situação esta que sempre foi dando a conhecer ao Autores.
d) Nos contactos mantidos entre Autores e Ré chegou a ser apresentada pelos Autores à Ré a proposta de os primeiros entregarem um valor à Ré para pagamento do custo da construção já realizada e continuarem eles próprios essas obras.
e) Após a obtenção do licenciamento, as partes acordaram que teriam que transferir, de imediato, a propriedade dos prédios melhor identificados no ponto A. dos Considerandos do acordo para a Ré, ficando esta obrigada a, após essa transmissão, proceder à construção nos moldes aprovados.
f) Pela falta de outorga da escritura de transferência da propriedade prédios indicados no ponto A. dos Considerandos, tal facto também acabou por inviabilizar a retoma mais célere dos trabalhos, uma vez que impediu a Ré de optar pelo recurso a crédito bancário para financiamento daquelas obras.
g) As obras realizadas pela ré importaram a valorização do terreno pelo menos no valor de €70.000,00.
3.2 Da Impugnação da Decisão de Facto.
1. Porque os requisitos enunciados no art 640º do CPC estão preenchidos admitimos a impugnação da decisão de facto.
2.
1. Alega a ré que existe contradição entre a matéria vertida nos pontos 1 e 8 dos factos dados como provados e a matéria vertida na alínea e) dos factos dados como não provados e violação do disposto no artigo 46º do Código de Processo Civil e no artigo 357º, nº 1 do Código Civil.
Convocam, para tanto, a alegação dos recorridos feita na petição inicial, o teor da notificação judicial avulsa junta com a petição inicial, e a aceitação desse documento pela recorrente na contestação.
Apreciando e decidindo:
Como decorre da sentença recorrida, os pontos 1 a 8 da matéria dada como provada e acima transcritos resultam de matéria aceite pelas partes nos seus articulados.
E a factualidade vertida na al. c) dos factos não provados resulta da alegação feita nos artigos 3º, 29º n e 31º da contestação, alegação essa fundada no texto da cláusula sexta do acordo escrito de 29.01.2008 e ainda no segmento da notificação judicial avulsa que os autores elaboraram e que não foi recebida por esta por causa a esta imputável.
Assim, a cláusula sexta do dito acordo estabelece :” 6. Verificando-se que o P.D.M., devidamente revisto e corrigido dentro do prazo estipulado neste acordo, venha efetivamente a possibilitar o desbloqueamento da situação da edificação já existente e daquela que ainda falta levar a efeito, obrigam-se os PRIMEIROS DECLARANTES a diligenciar a transferência da propriedade dos prédios referidos para a SEGUNDA, livre de quaisquer ónus e/ou encargos, obrigando-se esta, por sua vez, a outorgar escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os PRIMEIROS, ou para quem estes venham a indicar, dos dois apartamentos de tipologia T2 referidos nas cláusulas 1 e 2, logo que estes se encontrem completamente prontos e acabados.”
E no segmento da notificação judicial avulsa convocada os autores escreveram:
“ ( …) Atento o exposto, a sequência natural e contratual seria outorgar o escrito de transferência para a requerida da propriedade dos prédios objecto do negócio, incumbindo-lhe depois a construção nos termos aprovados e legalizados e, assim que ultimada a mesma, outorgada escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os aqui Requerentes, ou para quem estes indicassem, os dois apartamentos referidos no acordo constante do doc. 1, ora junto ( …) “
Quis Iuris?
Como resulta do disposto no artigo 352º do Código Civil a confissão é o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária.
Segundo o artigo 355º nº 1 do diploma citado a confissão pode ser judicial ou extrajudicial, sendo a confissão judicial aquela que é feita em juízo e só vale como judicial na ação correspondente e a confissão extrajudicial a que é feita por algum modo diferente da confissão judicial.
Segundo o artigo 356º, nº 1 “a confissão judicial espontânea pode ser feita nos articulados, segundo as prescrições da lei processual ou, em qualquer outro acto do processo, firmado pela parte pessoalmente ou por procurador especialmente autorizado”, estabelecendo o artigo 357º que “a declaração confessória deve ser inequívoca, salvo se a lei o dispensar”.
Para prevenir a possibilidade de o mandatário ter compreendido ou apreendido mal as informações feitas nos articulados, os artigos 46º e 465º, nº 2 do Código de Processo Civil permitem a neutralização da confissão enquanto a parte contrária não a tiver aceitado especificadamente – o que não veio a acontecer nos presentes autos.
Isto posto, resulta para nós que a alegação feita pelos autores-recorridos pela qual “ a sequência natural e contratual seria outorgar o escrito de transferência para a requerida da propriedade dos prédios objeto do negócio, incumbindo depois a esta a construção nos termos aprovados e legalizados e, assim que ultimada a mesma, outorgada escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os aqui Requerentes”, não traduz uma confissão inequívoca da alegação da ré feita no artigo 31º da contestação.
Esclarecendo.
Ambas as partes estão de acordo em que, pelo menos, o acordo de 29.01-20209 traduz um contrato promessa de permuta, o qual, como é sabido, é um contrato legalmente atípico, mas consiste no contrato que tem por objeto a transferência recíproca da propriedade de coisas ou direitos entre os contraentes, com exclusão de dinheiro.[1]
Como é sabido, desde o Código Civil de 1966, que esse contrato não tem regulamentação específica, embora, ainda, exista uma alusão ao mesmo no artigo 480.º do Código Comercial, figurando como um contrato atípico, permitido pelo princípio da liberdade contratual, vertido no artigo 405.º do CC, ao qual são aplicáveis as disposições do contrato de compra e venda, devidamente adaptadas, por força da previsão constante do artigo 939.º do CC.
Este contrato atípico acaba por aglutinar os efeitos de dois recíprocos contratos de compra e venda em que o objecto mediato de um deles constitui, total ou parcialmente, a contrapartida económica em relação ao outro.
Ou seja, a permuta envolve, para cada um das partes, a realização de duas operações jurídicas distintas.
Num caso como o dos autos, através da futura permuta, os autores proprietários dos prédios rústicos (apelados) irão vender esses prédios onde vai ser implantado um edifício e irão adquirir duas fracções autónomas a construir, enquanto que a ré, construtora, irá adquirir a propriedade dos prédios e vender as referidas frações àqueles.
Face à esta configuração jurídica, percebe-se, então, a razão de ser da aplicação supletiva do regime da compra e venda, enquanto contrato-tipo ou padrão, uma vez que a permuta, tal como a compra e venda, tem carácter bilateral, oneroso e determina a alienação ou oneração de bens, ou seja, também tem carácter real.
Exatamente nesse sentido, citando Galvão Telles, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela, o seguinte:
“As disposições sobre compra e venda (...), devem alargar-se, em princípio, aos outros contratos onerosos de alienação ou oneração de bens, como a troca, a dação em pagamento, a hipoteca, etc. (…)”, acrescentando que “… a compra e venda pela sua importância e riqueza de aspectos, foi tomada como modelo dos contratos onerosos alienatórios (…)”[2], razão pela qual, segundo aqueles mesmos autores, contratos como o de escambo ou troca deixaram de ser regulamentados, por ser inútil essa regulamentação, bastando, caso seja necessário, em função da sua específica natureza, adaptar as normas legais consignadas para a compra e venda.
Tal como o contrato de compra e venda, o contrato de permuta é um contrato real quoad effectum, isto é, a transferência da propriedade ocorre por mero efeito do contrato, o que decorre expressamente dos artigos 408.º, n.º 1, 879.º, alínea a) e 939.º do CC.
Assim, dada a bilateralidade do contrato, caso as recíprocas prestações envolvidas no contrato de permuta tenham carácter simultâneo e se reportem a coisa determinada, o efeito translativo da propriedade ocorre no momento da celebração do contrato (n.º 1 do artigo 408.º do CC).
Contudo, o n.º 2 deste preceito prevê a possibilidade dos efeitos translativos se reportarem a momento diferente, quando estipula:
“Se a transferência respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante ou determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuízo do disposto em matéria de obrigações genéricas e do contrato de empreitada; se, porém, respeitar a frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferência só se verifica no momento da colheita ou separação.”
Assim, por força desta exceção, embora a transmissão, alienação ou oneração do direito real em causa, ocorra por mero efeito do contrato, os seus efeitos ficam protelados para momento posterior, ainda que sem necessidade da realização de qualquer acto ulterior.
Neste sentido, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela em anotação ao artigo 879.º do CC:
“A transmissão da propriedade da coisa vendida, ou a transmissão do direito alienado, tem como causa o próprio contrato, embora esses efeitos possam ficar dependentes de um facto futuro (aquisição da coisa pelo comprador, colheita ou separação dela, produção da coisa, verificação duma condição suspensiva, etc.)”.[3]
Também Almeida Costa refere, a este propósito, que “…a constituição ou transmissão de direitos reais sobre coisas certas e determinadas produzem, em regra, por si mesmos, essa consequência – quer dizer, como exclusivo resultado do consenso das partes validamente manifestado no próprio instante da celebração -, sem necessidade de qualquer acto posterior. Todavia, sempre que se trate de coisa futura ou indeterminada, a constituição ou transferência do direito real, embora se opere, ainda, por efeito do contrato, não se verifica no exacto momento deste, mas, apenas, quando a coisa futura seja adquirida pelo alienante ou a coisa indeterminada se torna determinada com o conhecimento de ambas as partes…”,[4] com as devidas ressalvas previstas no parte final do n.º 2 deste do referido artigo 408.º, n.º 2 do CC.
É um contrato, por um lado, obrigacional, porque faz surgir a obrigação de entrega para as duas partes [al. b) do art.º 879.º do C.C.] e real quoad effectum, uma vez que a propriedade dos bens trocados se transmite por mero efeito do contrato [art.ºs. 879.º, al. a) e 408.º, n.º 1 do C.C.]. Desdobrando-se em duas obrigações unidas, que têm a sua causa uma na outra (sinalagma genético) e permanecem ligadas por uma relação de reciprocidade e interdependência durante a fase de execução do contrato (sinalagma funcional), sendo assim aplicáveis ao contrato de permuta “os institutos que pressupõem o sinalagma contratual, como a exceção do não cumprimento (artº 428 e ss do CC) a caducidade do contrato por impossibilidade de uma das prestações (artº 795º n.º 1 do CC) e a resolução por incumprimento (artº 801º n.º 2 do CC).”[5]
Revertendo, agora, ao caso presente, e tendo em consideração o regime jurídico referido, sem descurar as especificidades do contrato em causa, ou seja, a sua específica configuração enquanto contrato promessa de permuta, afigura-se-nos que pese embora a interpretação literal da cláusula sexta do acordo celebrado entre as partes no dia 29.01.2008 e do segmento retirado da notificação judicial avulsa consintam uma interpretação do clausulado tal como foi alegado pela recorrente, certo é, que a alegação desta vertida no artigo 31º da contestação, não é consentida pela parte restante do acordo escrito celebrado a 29.01.2008.
Por um lado, são diversas as menções a permuta no contrato, pelo que, para se referir permuta, então é porque esta seria realizada.
Por outro lado, e como assinalado na motivação de facto da sentença recorrida, “ …aquando do 1.º acordo, em 2003, a obra iniciou-se vindo a ser embargada em 2004 quando já ali se tinha gasto uma quantia de mais de 90 mil euros. Pior, essa construção foi levada a cabo sem licença e, ainda assim, a dita cláusula sexta manteve-se em 2006 – ver cláusula quarta da versão do acordo de 2006, constante de fls 41, verso. Ora, porque numa fase tão avançada a ré não exigiu o cumprimento dessa escritura? Aliás, não existe um documento (para além do alegado na contestação) onde se mencione este incumprimento dos autores. Nem na resposta à primeira carta dos autores – cfr. f. 12. Aliás, nesta missiva apenas se aponta aos autores a responsabilidade pelo embargo, afirmando-se tão somente que a obra não está concluída por ausência da licença. De resto, a ré (o seu marido) nunca interpelou quem quer que seja para a realização da escritura.”
E ouvido por nós na sua totalidade o depoimento da testemunha de EE, marido da ré-recorrente, que afirmou ser a contraparte verdadeira no contrato de 29.01.2008, resulta que este não se queixou da falta de formalização da escritura de compra e venda relativa aos dois prédios rústicos pertencentes aos autores durante o seu depoimento, o que, está em conformidade com a carta de fls 12 enviada pela ré aos autores no dia 4.04.2016 em resposta à carta dos autores de 19.02.2016, cuja cópia consta de fls 19 e 20. (o que se coaduna com a dita carta de f. 12). Muito pelo contrário: voltou a mencionar a questão do embargo da obra e desculpabilizou-se com as dificuldades financeiras.
Tudo conjugado, afigura-se-nos que o texto da cláusula sexta do contrato pretendeu apenas significar que relativamente à contraprestação da ré-recorrente, transmissão de bens futuros, embora a transmissão, alienação ou oneração do direito real em causa, viesse a ocorrer por mero efeito do contrato definitivo de permuta, os seus efeitos ficariam protelados para momento posterior, ainda que sem necessidade da realização de qualquer acto ulterior, após a execução do edifício projectado e após o registo da constituição da propriedade horizontal do edifício construído nos referidos prédios rústicos.
A significar que a ré-recorrente não logrou provar a alegação vertida no artigo 31º da petição inicial, isto é, a recorrente não provou que as partes tenham acordado em decompor o contrato de permuta projetado na celebração no futuro e em momentos distintos de duas escrituras de compra e venda.
De resto, pelas considerações ora feitas, impõe-se assinalar que não existe qualquer contradição na manutenção dos factos provados vertidos sob os nºs 1º a 8º e continuar a manter não provado o facto vertido sob a alínea e).
Assim, não nos convencemos da veracidade da alegação vertida no artigo 31 da contestação, pelo que, nesta parte não merece provimento a impugnação da matéria de facto[6]
Em consequência, mantemos nos factos não provados a matéria vertida na al e).
2. Da alegada ausência de prova quanto à matéria vertida nos pontos 12 e 13 da matéria de facto dada como provada e da prova da matéria da alínea c) dada como não provada:
Nesta parte, a recorrente convoca a reapreciação dos depoimentos de FF, GG, EE, HH, II.
Assim procedemos à audição integral dos depoimentos dessas testemunhas.
A primeira, engenheiro civil, filho dos autores, revelou ter participado nos vários acordos feitos ao longo do tempo entre os autores e o marido da ré e relatou que no último, além da permuta foi acordado uma promessa de compra e venda de um outro apartamento. Mais revelou que no de 2003 o marido da ré e os autores acordaram numa permuta, que apresentaram o projeto de arquitectura na Câmara que não foi provado. Mais tarde foi conseguida a aprovação e licenciamento das obras.
No que concerne à execução de trabalhos relatou que o marido da ré começou logo os trabalhos em 2003. E no que concerne à não continuação dos trabalhos relatou que apenas falou com o marido da ré uma vez ao telefone e revelou não saber a razão pela qual a ré, ou melhor o marido desta, não continuou a obra.
Mais disse que da parte da ré ou marido não foi pedida a transferência da propriedade dos prédios rústicos. Relatou ainda que da parte da ré não existiu interesse em continuar as obras, pese embora não tenha revelado ter conhecimento directo nessa parte.
A testemunha GG, genro dos autores, confirmou que as negociações relativamente ao acordo dos autos de 29.01.2008, bem como aquelas relativas aos acordos anteriores, foram feitas com marido da Ré, EE. Relatou as vicissitudes ocorridas com o licenciamento da obra, com a caducidade da licença. Relatou ainda que em data que não soube precisar, após a emissão da licença para obras, o sr EE abandonou as obras. Mais disse que da parte da ré ou marido não foi pedida a transferência da propriedade dos prédios rústicos. Relatou ainda que da parte da ré não existiu interesse em continuar as obras, pese embora não tenha revelado ter conhecimento direto nessa parte.
Assim, relativamente às razões que determinaram a falta de interesse da ré em continuar as obras, dificuldades económicas-financeiras, execução de outras obras, não nos convencemos sobre a natureza das mesmas.
II, que trabalha por conta própria, relatou que a pedido do Sr EE, fez por duas vezes a montagem da grua na obra dos autos no início dos trabalhos, (2004) e depois do embargo da obra. A grua ficou lá bastante tempo. Da 1ª vez o sr EE esperou muito tempo pelo licenciamento. Da 2ª vez relatou que ouviu falar de problemas financeiros. Mais referiu que o Sr EE já fez duas obras para a testemunha.
A testemunha EE relatou que é o verdadeiro empreiteiro apesar de constar a sua mulher nos contratos. Relativamente à matéria dos itens 12 e 13 dos fatos provados relatou que não deu seguimento à obra, não convencendo sobre os reais motivos da não conclusão. Mais disse que continua a executar obras para outros.
Assim deste depoimento não logramos obter convicção segura sobre os reais motivos da não conclusão da obra por parte da ré (ou melhor, seu marido).
Pelo exposto, no que concerne ao item 12 dos fatos provados (Em face dos adiamentos e outras obras realizadas pela Ré (nomeadamente uma ou outra vivenda), os AA foram aguardando, procedendo às prorrogações e extensões do prazo da licença de construção dos prédios a que respeitam o contrato mencionado em 1.) a reapreciação da prova convocada não nos permitiu formar convicção distinta daquela formada pelo tribunal a quo, a significar que nesta parte não procede a impugnação de facto.
Quanto ao item 13) dos factos provados (Desde a data referida em 10 até aos dias de hoje, a ré não teve, nem tem a pretensão de concluir a construção, alegando para o efeito dificuldades financeiras que lhe impossibilitam a conclusão da obra) apenas nos convencemos dos factos vertidos no artigos 5º a 8º e 11º dos factos provados, assinalando que é irrelevante a ré afirmar estar disponível para dar cumprimento ao acordado logo que tiver condições financeiras para o efeito, sendo certo que, como adiante será esclarecido, apurar se a ré tem ou não a intenção de não concluir a obra é facto irrelevante para o caso dos autos, uma vez, que do acordo celebrado entre as partes em 29.01.2008 não resulta que a obrigação principal dele decorrente para a ré seja a de executar a obra, mas sim a obrigação de transmitir para os autores – recorridos dois apartamentos.
Em face das considerações expostas, relativamente aos itens 12 e 13 julgados provados, não merece provimento a impugnação do item 12º dos factos provados e determinamos a eliminação do item 13º dos fatos provados por não revelar utilidade para a decisão dos autos.
Relativamente à al. c) dos factos não provados, importa afirmar que é irrelevante a ré afirmar estar disponível para dar cumprimento ao acordado logo que tiver condições financeiras para o efeito, sendo certo que, apurar se a ré tem ou não a intenção de não concluir a obra é facto irrelevante, uma vez que do acordo celebrado entre as partes em 29.01.2008 não resulta que a obrigação principal dele decorrente para a ré seja a de executar a obra, mas sim a obrigação de transmitir para os autores – recorridos duas frações.
Pelo que, e na medida em que dos factos não provados não se pode extrair o seu oposto, e porque os factos não provados não interferem na decisão do litigio nesta parte, mantemos a al c) dos fatos não provados.
Pelo que, não merece provimento a pretensão da recorrente em julgar provada a matéria provada na l.c) dos factos não provados.
3. Da errada apreciação da prova quanto á matéria vertida no ponto 15 da matéria de facto dada como provada e da prova da matéria vertida na alínea a) dos factos não provados:
Na fundamentação da resposta positiva dada quanto ao ponto 15 e negativa dada quanto á alínea a) considerou o Meritíssimo juiz do tribunal a quo que:
“Ponto 15: um empreiteiro, com a mínima experiência, conhece bem os trâmites administrativos relativos a uma obra, como sabe que documentos devem estar em obra quando a mesma é iniciada. Atentas as regras da experiência não se afigura minimamente credível que desconhecesse a inexistência de licenciamento. Pelo contrário, tinha de ter esse conhecimento, como tinha….
Alínea a): cfr. ponto 15.”
A recorrente convoca o depoimento da testemunha FF, filho dos autores e conclui que esta testemunha, engenheiro civil e responsável pelo projecto de construção relatou que foi indicado ao marido da Recorrente que o projeto em causa tinha sido licenciado e no decurso desse fato a Recorrente deu início à obra.
Apreciando e decidindo:
Nesta parte acolhemos a motivação do tribunal a quo.
Mais. Do depoimento da testemunha EE, marido da Ré, resulta que as obras realizadas pela Ré na sequência do acordo de 2003 foram feitas com conhecimento da ré da inexistência de licença de construção.
Por último, deve salientar-se que isso resulta com meridiana clareza do teor dos considerandos A, B, C, do acordo das partes firmado a 29.01.2009.
Pelo exposto, não merece qualquer provimento a pretensão de eliminar o item 15 dos factos provados, nem a pretensão de julgar provado o facto vertido em a) dos factos não provados.
3.3.Da matéria de definitiva.
Da apreciação e decisão da impugnação da matéria de facto, resulta que mantemos definitivamente a matéria de fato julgada provada e não provada no tribunal recorrido, reproduzida no ponto 3.2, com exceção do item 13º dos fatos provados, o qual, se elimina.
3.4. Enquadramento Jurídico.
A. Da Ação.
1. Mantida no essencial a factualidade julgada provada no tribunal recorrido, na apreciação da presente ação importa delimitar a causa de pedir da pretensão formulada pelos autores.
A causa de pedir, legalmente definida (art.º 581.º, n.º 4, do CPC) como facto jurídico de que procede a pretensão deduzida, consubstancia-se numa factualidade alegada como fundamento do efeito prático-jurídico pretendido, factualidade esta que não deve ser destituída de qualquer valoração jurídica, mas sim relevante no quadro das soluções de direito plausíveis a que o tribunal deva atender ao abrigo do art.º 5.º, n.º 3, e nos limites do art.º 609.º, n.º 1, do CPC, independentemente da coloração jurídica dada pelo autor (…).[7]
No caso dos autos, os autores pretendem, relembre-se, a condenação da ré a restituir –lhes a quantia paga a título de sinal, em dobro, nos termos e fundamentos invocados, a que corresponde a quantia total de €50.000,00, acrescida de juros legais contabilizados desde a sua citação até efetivo e integral pagamento.
Na petição inicial alegam factualidade relativa a um acordo celebrado entre as partes no dia 29.01.2008 relativa às vicissitudes ocorridas entre as partes subsequentes à celebração desse acordo e imputam à ré o incumprimento definitivo desse acordo.
Os autores reconduziram a situação alegada à previsão normativa do art. 442º, nº2 do C.Civil.
E esses factos concretos revelam a nosso ver, sem margem para dúvida razoável, que a indemnização peticionada emerge, segundo a alegação dos autores, do incumprimento do acordo escrito celebrado entre as partes no dia 29.01.2008.
2.Da qualificação dos contratos celebrados.
Adiantamos já que não acolhemos a apreciação feita pelo tribunal a quo quanto ao contrato celebrado a 29.01.2008, quando relativamente aos factos apurados, escreveu (retirando-se aqui as referências doutrinárias ali feitas):
“ Primeiramente, a ré obrigou-se a realizar um edifício de 8 apartamentos, previamente licenciado pelos autores, por sua conta. Vislumbra-se aqui uma prestação de serviço pouco usual, pois a ré comprometeu-se a um resultado perante os autores, através do seu trabalho manual a realizar nos terrenos dos autores. A contrapartida, para a ré era a de passar a ser dona dos terrenos com o edifício implantado, dando em contrapartida um apartamento aos autores. Assim, existe uma ligação umbilical entre o resultado que se comprometeu a levar a cabo nos terrenos dos autores e a promessa de permuta que, ao fim e ao cabo, é a contrapartida por aquele resultado. No fundo, a ré comprava os terrenos por 70 mil euros e, mais tarde, com o edifício construído (o qual tinha de ser construído de acordo com o licenciamento promovido pelos autores), vendia por 70 mil euros um apartamento aos autores. Todavia, para evitar o dispêndio dessa quantia inicial, e com vista a cativar e promover um empreiteiro para o efeito, acordava-se na realização da obra, pagando depois a propriedade do imóvel com a troca por um dos 8 apartamentos. A tudo isto acrescia a promessa de compra e venda de um outro apartamento, sendo que foi pago um sinal para o efeito.(…)
Ora, apurou-se que, desde Julho de 2009 até aos dias de hoje, a ré não teve, nem tem a pretensão de concluir a construção, alegando para o efeito dificuldades financeiras que lhe impossibilitam a conclusão da obra. Por essa razão, após ter entrado em obra e realizado uma série de actos iniciais necessários para reatar a obra (entre os quais ter instalado uma grua), esteve algum tempo parada e, a seguir, abandonou a obra. Isto é, há cerca de 12 anos que, tendo sido criadas as condições administrativas para o reatar da obra, o empreiteiro nada fez. Pior, passados alguns meses, abandonou a obra. E mais de 6 anos após, recebida uma carta admonitória dos autores, sugere a estes que retomem, eles próprios, os trabalhos, aproveitando a obra que realizou no passado.(…)
A nosso ver, com o abandono da obra, e com o decorrer dos anos não se pode falar em mora mas sim em incumprimento definitivo. Pensamos que a interpelação admonitória ocorrida sensivelmente 5 anos após a reentrada em obra era desnecessária. Depois de muitas insistências, os autores decidiram obter, por escrito, uma troca de declarações entre as partes. Porém, o abandono da obra, o decurso de anos implica a conclusão de uma intenção firme e definitiva no sentido de não cumprir a obrigação contratual de concluir a respectiva obra. A sua conduta configura uma declaração séria e categórica de não execução, relativamente à qual não subsistem dúvidas de qualquer ordem. Mais, o carácter certo, manifesto, claro e evidente da recusa permite prescindir da interpelação admonitória (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo n.º 212/12.4TVLSB.L1.S1, de 23-11-2017: Independentemente da estipulação, ou não, de um prazo pelas partes e da sua natureza, em face de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não cumprir a obrigação principal, verifica-se, desde logo, um quadro de incumprimento definitivo).
Deste modo, não procede a argumentação usada em sede de julgamento, por parte da ré, baseada no facto da interpelação ocorrer quando o licenciamento tinha caducado. Isto é, em julgamento e nas alegações argumentou-se que a mora não se transformou em incumprimento definitivo porque a interpelação admonitória ocorre quando a ré, mesmo que quisesse retomar os trabalhos, não o podia fazer porque a licença tinha caducado. É certo que a licença de construção desta obra caducou 18-7-2015 e a carta foi enviada para a ré a 19-02-2016. Todavia, como se disse supra, face ao comportamento da ré, o abandono da obra depois de ter reentrado e ter dado sinais de que iria retomar a obra, a deserção precoce e tão prolongada, pois durou vários anos, e após diversas insistências dos autores para cumprir, a ré continuou a recusar-se a retomar os trabalhos, pelo que a dita interpelação era desnecessária.
Por outro lado, a nosso ver, o facto dos autores terem conseguido sucessivas prorrogações da licença de construção revela um comportamento exactamente oposto ao da ré, designadamente uma vontade em cumprir e em criar as condições para que o contrato fosse cumprido, o que não ocorreu por facto totalmente imputável à ré. É certo que esta alega dificuldades financeiras. Todavia, esta situação, como é sabido, não configura qualquer excepção de direito material válida à luz do nosso ordenamento. Isto é, não a exime, nem a desresponsabiliza perante os autores.(…)»
Efectuada a análise conjugada da alegação vertida na petição inicial, na contestação – reconvenção e réplica e dos fatos apurados, no essencial, resulta que as partes não celebraram contrato definitivo suscetível de convocar a responsabilidade civil contratual derivada de eventual incumprimento.
Esse acordo insere-se antes num acordo, idêntico a outros que as mesmas partes concluíram anteriormente, com vista a uma futura formalização de um contrato definitivo de permuta.
E as cláusulas acordadas vinculam as partes, sendo que o princípio da liberdade contratual faculta às partes a livre fixação do conteúdo dos contratos e a celebração de contratos diferentes dos legalmente tipificados, e a reunião no mesmo contrato de regras próprias de diversos contratos (artigo 405º do Código Civil).
A causa de pedir formulada pelas partes, envolvente no caso em apreço do contrato e das respectivas declarações negociais, é interpretada pelo tribunal nos termos dos artigos 236º a 238º do Código Civil, em que releva essencialmente o princípio do sentido normal da declaração, com o limite relativo ao mínimo de correspondência no texto no caso dos negócios formais, como ocorre no caso em análise.
Mas o tribunal não está sujeito às alegações das partes no que concerne à indagação e interpretação das regras de direito a partir dos factos articulados pelas partes (artigo 664º do Código de Processo Civil).
No quadro das relações contratuais complexas, como ocorre no caso vertente, distingue-se, conforme os casos, entre contratos mistos, que reúnem, em termos de fusão, elementos próprios de uma pluralidade de contratos, mas se assumem como único contrato, e união ou coligação de contratos quando conservam a sua individualidade, mas se configuram ligados entre si de forma mais ou menos intensa.
E existindo coligação de contratos, estes são pensados pelas partes como um conjunto económico envolvente de um nexo funcional, do que resulta a dependência da validade e da vigência de um da validade e vigência do outro ou dos outros.
O critério para aferir da unidade ou pluralidade negocial, isto é para se saber se há um ou mais contratos implica um problema de metodologia jurídica, já que cabe à ordem jurídica determinar quando determinada formação contratual se apresenta, para determinados efeitos, como unitária ou plural.
Nesta perspectiva, partindo de elementos juspositivos, a doutrina civilista distingue o contrato misto da coligação ou união de contratos[8].
No contrato misto há uma unidade contratual, um só negócio jurídico, cujos elementos essenciais respeitam a tipos contratuais distintos.
Já na coligação existe uma pluralidade de contratos, ligados entre si por um nexo funcional, de tal modo que constituem uma unidade económica, embora cada um mantenha a sua individualidade própria. Mas dada a dependência recíproca ou unilateral, ambos os contratos se completam na obtenção da finalidade económica comum, e uma subordinação que implica que as vicissitudes de um se repercutam no outro.
O fenómeno da coligação negocial, perspectivado inicialmente segundo uma concepção atomística, ao pressupor uma pluralidade jurídica, com uma unidade económica funcional, autonomizando estruturalmente cada um dos contratos, produtores dos seus próprios efeitos, tem vindo actualmente a ser abordado através de uma “concepção unitária” .[9]
A significar, além do mais, que “ todas as normas e institutos dirigidos directa ou indirectamente ao conteúdo “económico” do contrato (à avaliação económica das cláusulas, prestações ou obrigações, à avaliação económica do próprio contrato ou dos singulares contratos que compõem o complexo, à correlação económica de forças, aos equilíbrios e desequilíbrios económicos gerados em conclusão do contrato e no desenvolvimento da execução contratual, à própria utilidade ou inutilidade económica de sobrevivência autónoma de contratos singulares pertencentes ao complexo, etc.) devem ser objecto de uma aplicação unitária “embora não de forma mecânica, mas flexível.
Uma das consequências desta nova concepção situa-se no âmbito da interpretação e integração negocial, que deve atender ao conjunto de todos os elementos, de forma complexiva, ou em sede de incumprimento.
Conforme escreveu Galvão Teles, [10]: “ Os contratos mistos resultam da fusão de dois ou mais contratos ou de partes de contratos distintos, ou da inclusão num contrato de aspectos próprios de outro ou outros. Há fusão e não simples cúmulo (p. 86).”.E para este autor a teoria da absorção é a exacta quando o contrato misto se reconduz, pelo menos basicamente, a determinado tipo legal. Já a teoria da combinação é a aplicável quando o contrato misto resulta do concurso de diferentes espécies contratuais que concorrem para a sua formação
No caso de união de contratos os contratos mantêm-se diferenciados, conservando a sua individualidade: cumulam-se, não se fundem (p. 87).
Para aquele autor são três as espécies de união de contratos: união extrínseca (ligação externa ou acidental, não existe entre eles qualquer dependência, sendo inteiramente autónomos, não se influenciando um ao outro); união com dependência (as partes querem-no como conjunto económico que envolve nexo funcional; a validade e vigência de um depende da do outro; mas em tudo o mais aplicam-se, a cada contrato, as suas regras próprias); união alternativa (segundo se dê ou não certo evento, assim se reputará celebrado, desde o início, só um deles, que será um ou outro conforme os casos; a união é temporária ou provisória).”
Assim, considerando a factualidade apurada importa determinar se a mesma envolve um único contrato-promessa de permuta ou dois contratos-promessa, um de permuta e outro de compra e venda, coligados entre si.
Resulta da factualidade apurada, por um lado, terem os recorridos prometido transferir para a recorrente dois prédios rústicos e que a recorrente prometeu em troca transferir para os recorridos duas fracções autónomas do edifício que esta se propunha construir naqueles prédios.
A contrapartida patrimonial relativa aos prédios prometida não foi dinheiro, mas a transmissão de duas frações autónomas, e a contrapartida prometida concernente às frações autónomas foram os prédios rústicos, não relevando a prestação acessória monetária acordada para compensar a mora.
Estamos, afinal, em parte, perante um contrato-promessa de troca de dois prédios por duas frações autónomas e embora na sua estrutura assuma uma finalidade económica próxima de dois contratos-promessa de compra e venda, do que se trata é de um único e complexo contrato-promessa de troca ou permuta.
Acresce que no contrato escrito de 29.01.2008 as partes acordaram na celebração de um outro contrato promessa, agora de compra e venda de uma fração autónoma por determinado preço, com estipulação de sinal que nessa data foi pago pelos recorridos à recorrente.
Assim, resulta do acordo escrito de 29.01.2008 que as partes assumiram as seguintes obrigações essenciais:
1.os autores-recorridos obrigaram-se a diligenciar pela transferência da propriedade dos prédios rústicos referidos para a ré, livre de quaisquer ónus e/ou encargos, obrigando-se esta, por sua vez, a outorgar escritura pública bastante tendente a transmitir a propriedade para os PRIMEIROS, ou para quem estes venham a indicar, dos dois apartamentos de tipologia T2 referidos nas cláusulas 1 e 2, logo que estes se encontrem completamente prontos e acabados.
2. “ 2. 1. A segunda declarante promete ainda vender aos primeiros um outro apartamento de tipologia T2, também sito no 1º andar e contíguo ao melhor identificado na cláusula anterior, pelo preço de 82.500,00 (oitenta e dois mil e quinhentos euros), que aqueles prometem comprar. 2.Os primeiros declarantes entregam, nesta data, à segunda, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 25.000,00 (vinte e cinco mil euros) da qual é conferida competente quitação. 3.O remanescente, isto é, a quantia de 57.500,00 (cinquenta e sete mil e quinhentos euros) será paga pelos primeiros à segunda na data da outorga da respetiva escritura pública».
Assim, porque as declarações negociais vertidas naquele acordo constam de documento escrito as mesmas podem valer como uma coligação de um contrato-promessa de troca ou permuta com um contrato promessa de compra e de venda. (artigos 410º, nº 2, 875º, 939º, todos do Código Civil)
E porque releva, importa referir:
Como escreve Gravato Morais [11] “do contrato-promessa resulta, como se antevê, a obrigação de emitir uma declaração negocial correspondente ao negócio definitivo. A prestação que dele emerge é pacificamente qualificada como prestação de facto jurídico positivo, ou seja, a de concluir, no futuro, um contrato, o prometido. Ao mesmo tempo, a sua celebração representa a execução da promessa, o cumprimento daquele outro negócio anteriormente celebrado. Os efeitos que emergem da promessa são sempre de natureza obrigacional, ainda que a promessa seja havida como real. Por qualquer razão – e os motivos que estão na sua base são muitíssimo variáveis e indefiníveis – as partes optaram, no imediato, pela não realização do negócio, apenas se vinculando à respectiva conclusão no futuro”.
Dispõe o art. 410º, n.º 1 do Código Civil (doravante, abreviadamente, CC) que o contrato promessa consiste na “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”, sendo-lhe aplicáveis as disposições legais que regulam o contrato prometido, excetuadas as que, pela sua própria razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato promessa.
O contrato promessa, como ensina o Prof. Antunes Varela, é “a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas umas delas, se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato” (v.g., compra e venda, locação, mandato, etc.), isto é, o chamado contrato prometido.
É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula (art. 411º do CC).
O contrato promessa tem como objeto um negócio jurídico (unilateral ou bilateral e de eficácia obrigacional ou real) e gera, necessariamente, uma ou duas obrigações de contratar, ou, por outras palavras, uma ou duas obrigações de emitir a declaração de vontade correspondente ao negócio prometido
O objeto destas obrigações é uma prestação de facto jurídico positivo (uma prestação de facere jurídico), que consiste na "emissão de uma declaração negocial destinada a celebrar o contrato prometido”, a que corresponde o direito de crédito da contraparte de exigir o seu cumprimento.
Assim, na promessa bilateral de compra e venda, a obrigação a que os contraentes se obrigam é a de outorgarem, respetivamente, como comprador e como vendedor, num futuro contrato de compra e venda (contrato prometido ou definitivo).
É em si uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente.
E importa assinalar, que das normas específicas do contrato prometido aplicam-se à promessa de venda, e, portanto, à promessa de permuta ( art 939º CC) no que ao caso importa, as que se referem à venda de coisas futuras (arts. 880º e 893º do CC).
Exceção ao princípio da correspondência ou da equiparação constituem as normas do contrato prometido que, pela sua razão de ser, não devam considerar-se extensivas ao contrato promessa (art. 410º, n.º 1, in fine).
Assim, por exemplo, são inaplicáveis à promessa de venda, porque não transmite a propriedade, as normas da compra e venda relativas à eficácia real translativa (art. 879º, al. a) do CC).
E como escreveu João Calvão da Silva[12]:
«De igual sorte, e pela mesma razão de o contrato promessa não produzir efeitos translativos, não lhe são aplicáveis as proibições da alienação de coisa alheia (arts. 892º e 939º) ou parcialmente alheia (arts. 902º e 939º) e da venda de coisa comum (indivisa) por um só dos comproprietários (arts. 1405º e 1408º).(…)
Afinal, em todos estes casos e outros análogos, do contrato promessa não nascem efeitos translativos, mas apenas a obrigação de celebrar o contrato definitivo (prestação de facto jurídico), cujo cumprimento pode vir a ser possível no tempo devido, se, entretanto, o promitente obtiver a coisa (…). Caso assim não suceda, caso o promitente não adquira a coisa (…), haverá incumprimento do contrato-promessa validamente celebrado, por impossibilidade (jurídica) subjetiva, culposa ou não consoante o exato conteúdo ou alcance da promessa de facto de terceiro, apurado segundo as regras da interpretação: se o promitente tiver assumido uma obrigação de meios, obrigando-se apenas a fazer o que estivesse ao seu alcance no sentido de adquirir a coisa alheia (…), e se provar que procedeu às diligências adequadas para o efeito, não haverá responsabilidade civil pelos danos sobrevindos (arts. 798º e 801º) – logo, tendo havido sinal, restituirá este em singelo – nem execução específica (art. 830º); se o promitente tiver assumido uma obrigação de resultado, assegurando ao promissário a celebração do contrato prometido, haverá responsabilidade civil – logo, tendo havido sinal, restituirá o dobro (artigo 442º, nº 2) – mas não execução específica, em virtude de o contrato não vincular o terceiro (art. 406º, nº 2 (…)».
Enfim, e, repetindo, as obrigações assumidas pela re-recorrente derivadas dos dois contratos promessa celebrados com os autores traduzem obrigações de emitir a declaração de vontade correspondente aos negócios prometidos
E mais importa salientar a propósito do contrato de permuta, que troca ou permuta consiste no contrato que tem por objecto a transferência recíproca da propriedade de coisas ou direitos entre os contraentes, com exclusão de dinheiro.
Com efeito, a sua atipicidade não obsta à existência de referências normativas pontuais. Veja-se, a título meramente exemplificativo, o artigo 480.º do Código Comercial[13] e o artigo 1378.º do Código Civil, referente à troca e permuta de terrenos no âmbito do emparcelamento dos prédios rústicos.
“O elemento característico do contrato de permuta consiste na ausência de qualquer objecto monetário que no contrato desempenhe a função de meio de pagamento, isto é, na ausência de qualquer objecto que se possa qualificar como preço, como explicita ou implicitamente, se reconhece em textos legais e doutrinários. Assim se distingue este tipo contratual da compra e venda e de outros contratos com função de troca…” [14]
Este contrato atípico de permuta acaba por aglutinar os efeitos de dois recíprocos contratos de compra e venda em que o objecto mediato de um deles constitui, total ou parcialmente, a contrapartida económica em relação ao outro.
Ou seja, a permuta envolve, para cada um das partes, a realização de duas operações jurídicas distintas.
Num caso como o dos autos, através da futura permuta, o proprietário dos terrenos (ora recorridos) irá vender os terrenos onde vai ser implantado um edifício e irá adquirir as duas fracções autónomas a construir, enquanto que a ré-recorrente irá adquirir a propriedade do terreno e vender as referidas fracções.
Face à esta configuração jurídica, percebe-se, então, a razão de ser da aplicação supletiva do regime da compra e venda, enquanto contrato-tipo ou padrão, uma vez que a permuta, tal como a compra e venda, tem carácter bilateral, oneroso e determina a alienação ou oneração de bens, ou seja, também tem carácter real.
Exactamente nesse sentido, citando Galvão Telles, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela[15], o seguinte:
“As disposições sobre compra e venda (...), devem alargar-se, em princípio, aos outros contratos onerosos de alienação ou oneração de bens, como a troca, a dação em pagamento, a hipoteca, etc. (…)”, acrescentando que “… a compra e venda pela sua importância e riqueza de aspectos, foi tomada como modelo dos contratos onerosos alienatórios (…)”, razão pela qual, segundo aqueles mesmos autores, contratos como o de escambo ou troca deixaram de ser regulamentados, por ser inútil essa regulamentação, bastando, caso seja necessário, em função da sua específica natureza, adaptar as normas legais consignadas para a compra e venda.
Tal como o contrato de compra e venda, o contrato de permuta é um contrato real quoad effectum, isto é, a transferência da propriedade ocorre por mero efeito do contrato, o que decorre expressamente dos artigos 408.º, n.º 1, 879.º, alínea a) e 939.º do CC.
Assim, dada a bilateralidade do contrato, caso as recíprocas prestações envolvidas no contrato de permuta tenham carácter simultâneo e se reportem a coisa determinada, o efeito translativo da propriedade ocorre no momento da celebração do contrato (n.º 1 do artigo 408.º do CC).
Contudo, o n.º 2 deste preceito prevê a possibilidade dos efeitos translativos se reportarem a momento diferente, quando estipula: “Se a transferência respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante ou determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuízo do disposto em matéria de obrigações genéricas e do contrato de empreitada; se, porém, respeitar a frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferência só se verifica no momento da colheita ou separação.”
Assim, por força desta excepção, embora a transmissão, alienação ou oneração do direito real em causa, ocorra por mero efeito do contrato, os seus efeitos ficam protelados para momento posterior, ainda que sem necessidade da realização de qualquer acto ulterior.
Neste sentido, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela em anotação ao artigo 879.º do CC:
“A transmissão da propriedade da coisa vendida, ou a transmissão do direito alienado, tem como causa o próprio contrato, embora esses efeitos possam ficar dependentes de um facto futuro (aquisição da coisa pelo comprador, colheita ou separação dela, produção da coisa, verificação duma condição suspensiva, etc.)”.[16]
Também Almeida Costa escreveu nesse sentido.[17]
Este efeito translativo ocorre por força do dito contrato, considerando a sua natureza real e bilateral.
Porém, e em relação aos efeitos translativos, no caso em apreço, há que distinguir as duas situações, porquanto a alienação e aquisição do terreno se reporta a um bem presente, certo e determinado, mas a alienação e aquisição das frações reporta-se a um bem futuro.
Ou seja, trata-se de um contrato promessa de permuta de bens presentes por bens futuros, mais concretamente, da permuta de dois terrenos por fracções a construir em prédio a edificar nos ditos terrenos.
E este contrato é válido face ao princípio da liberdade contratual que rege o direito das obrigações, ao qual é aplicável supletivamente o regime da compra e venda (artigos 405.º, 408.º, 879.º e 939.º do CC).
E decorre do teor literal das cláusulas apostas no contrato que as partes não o celebraram sob condição suspensiva ou resolutiva, contrariamente ao defendido pelos recorridos.
Na verdade, face à noção do artigo 270.º do CC, “As parte podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva.”
Contudo, a aposição de uma cláusula desta natureza, tem de constar do próprio contrato e a condição está sujeita à mesma forma do contrato em que se insira, o que, aliás, resulta do disposto no artigo 220.º do CC, conjugado com o disposto no artigo 80.º, n.º 1 do Código do Notariado.
No caso presente, lidas todas as cláusulas contratuais inseridas no contrato promessa de permuta, nada foi estipulado no sentido de condicionar os efeitos translativos do direito de propriedade sobre os terrenos relativamente a qualquer facto futuro, seja para suspender os efeitos do contrato definitivo, seja para o resolver.
O que se estipulou foi a promessa de troca recíproca dos bens em causa, aceitando-se que uma prestação se reportava a um bem presente e a outra a um bem futuro, inexistente na data do acordo. Ou seja, nem sequer se condicionaram os efeitos da futura permuta, fazendo depender a transmissão do direito de propriedade sobre os terreno permutados à efectiva construção da edificação sobre os mesmos terrenos.
A significar que não resulta do acordo escrito de 29.01.2008 que as partes quiseram estabelecer no futuro contrato de permuta que os efeitos translativos da propriedade sobre o terreno ficariam dependentes da entrega das ditas fracções.
E tratando-se de um negócio formal, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (artigo 238.º do CC).
Por isso, e em relação à permuta do terreno para construção, aplica-se a regra geral prevista no artigo 408.º, n.º 1 ex vi do artigo 939.º do CC.
Também em relação ao efeito translativo sobre as fracções, nada foi estipulado, mas aí tem aplicação a excepção prevista no n.º 2 do mesmo preceito, por serem bens futuros.
Assim sendo, os efeitos translativos apenas iriam ocorrer por via da celebração do contrato definitivo de permuta, só que em relação ao terreno, enquanto bem presente, o efeito ocorreria no momento da celebração do contrato definitivo de permuta, e em relação às fracções autónomas, enquanto bens futuros, atenta a noção constante do artigo 211.º do CC, só ocorreria no momento em que as mesmas passaram a existir enquanto tal, ou seja, após a construção do prédio e a correspondente constituição da propriedade horizontal
Mais. No que concerne à entrega das fracções, mesmo admitindo que a mesma possa ser vista como correspondendo à prestação de pagamento do preço no contrato definitivo, enquanto elemento essencial do contrato de permuta, por aplicação do disposto na alínea b) do artigo 879.º do CC, a verdade é que o incumprimento dessa prestação não impede os efeitos translativos do negócio de uma permuta definitiva.
De facto, ao lado dos efeitos reais, a compra e venda também produz efeitos obrigacionais (a entrega da coisa pelo vendedor e o pagamento do preço pelo comprador). No caso da permuta, trata-se tão só da entrega recíproca dos bens permutados.
Mas a transmissão da propriedade, enquanto efeito real destes contratos, não fica dependente do cumprimento destas prestações de carácter obrigacional.
Assim sendo, e mesmo na hipótese do prédio não ter sido construído e, consequentemente, nunca podendo ocorrer a entrega das fracções, dado que o efeito translativo sobre o terreno não foi condicionado àquela entrega, o contraente credor, no caso, os recorridos, apenas teriam direito a serem ressarcido pelos prejuízos sofridos, nos termos gerais previstos nos artigos 562.º e seguintes do CC.
Concluindo. Da interpretação das cláusulas do contrato de 29.01.2008 resulta que as partes declararam que prometiam permutar os prédios identificados e que tal promessa seria cumprida através da posterior celebração do contrato (definitivo) de permuta, a formalizar por escritura pública, bem como, declararam que prometiam celebrar no futuro uma compra e venda de uma outra fração autónoma do edifício que seria construído pela ré-recorrente. (cfr. art. 410º do CC
3. Da resolução do contrato e do incumprimento do contrato pela ré.
Por forma a enquadrar juridicamente a factualidade apurada importa ainda fazer as seguintes considerações.
Além da resolução fundada na lei, admite o art. 432.º/1 do C. Civil a resolução fundada em convenção; isto é, admite que as partes, por convenção, de acordo com o princípio da autonomia privada, concedam a si próprias a faculdade de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v. g., o não cumprimento duma concreta obrigação).
Convenção/estipulação contratual (a que se dá o nome de cláusula resolutiva expressa) que a nosso ver não consta, validamente, entre as estipulações do contrato celebrado entre autores/recorridos e ré-recorrente.
O que não significa que os recorridos – julgando até que estavam a dar execução e a mover-se no âmbito duma cláusula resolutiva expressa – não hajam resolvido o contrato com fundamento na lei (resolução legal).
Os contratos, é sabido, devem ser pontualmente cumpridos (406º do CC), pelo que, quando assim não acontece, quando ocorre um qualquer desvio entre a execução do contrato e o programa negocial antes estipulado, verifica-se um “inadimplemento”.
E é justamente nesse momento, para responder às “crises de cumprimento” ocorridas na fase executiva do contrato, que a questão da resolução legal se coloca. Não para conferir o direito de resolução legal a todo e qualquer inadimplemento; mas apenas nos casos em que a violação e/ou desvio do programa negocial assumem determinada importância e gravidade, a ponto de fazerem justificar o desaparecimento do interesse do credor na manutenção da relação contratual (cfr. resulta, v. g., arts 793º/2, 801º/ 2, 802º/1, 808º, todos do CC).
Direito de resolução legal que, assim configurado, se apresenta como o “poder unilateral de extinguir um contrato válido em virtude de circunstâncias (subjectivas ou objectivas) posteriores à sua conclusão e frustrantes do interesse de execução contratual ou desequilibradoras da relação de equivalência económica entre prestações”[18]; como um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, o mesmo é dizer, dependente de um inadimplemento grave.
Inadimplemento grave, cuja definição, em primeira linha, pertence ao credor, a quem compete a sua invocação.
Visando por norma o credor conseguir, com o cumprimento exacto e pontual da obrigação, quer uma finalidade de uso quer uma finalidade de troca, deverá em princípio ser considerada grave toda aquela inexecução ou inexactidão do cumprimento que torne inviável um certo emprego do objecto da prestação ou que impossibilite o credor de a aplicar ao uso especial que tinha em vista.
Regra geral, o fim-motivo visado pelo credor fica fora e não faz parte integrante do conteúdo da obrigação (fica no limbo dos simples motivos juridicamente irrelevantes), porém, embora o fim-motivo seja irrelevante no quadro da fase estipulativa, tal não significa que não possa tornar-se relevante na fase executiva do negócio.
Bem ao invés, é justamente através da resolução legal que, em certos casos, tais “fins-motivos”, tais interesses do credor que não entraram a fazer parte do conteúdo do contrato e da obrigação do devedor, se tornam relevantes.
“Fins-motivos”/interesses do credor (susceptíveis de relevar em termo de resolução) que serão sempre determinados e perspectivados objectivamente; objectividade que significa que o interesse afectado pelo incumprimento há-de ser apreciado por qualquer outra pessoa (designadamente pelo juiz) e não segundo o bel-prazer, o capricho ou o juízo arbitrário do credor.
É justamente tal situação, de relevância do fim-motivo negocial, para efeito de desvinculação unilateral do contrato, que se encontra prevista no art. 808º/1/1ª parte, do CC, quando se diz que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação sempre que, em consequência de mora, o credor perder o interesse na obrigação.
Para além desta situação em que a mora, em conjugação ou não com outras causas, fez desaparecer o interesse do credor na prestação, há ainda que ter em conta as situações em que tal não acontece, mas nos quais não seria legítimo obrigar o credor a esperar indefinidamente pelo cumprimento, em que não seria justo manter o credor indefinidamente vinculado ao contrato (inibindo-o designadamente de fazer uma compra de cobertura), situações para que a lei prevê (art. 808º/1/2ª parte, do CC) a possibilidade de o credor (parte não inadimplente), uma vez incurso em mora o devedor, fixar a este um prazo suplementar razoável – mas perentório – dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob pena de resolução automática do negócio[19]
Trata-se (esta última hipótese) de um remédio concedido por lei ao credor para os casos em que não tenha sido estipulada uma cláusula resolutiva ou um termo essencial e em que ele não possa alegar, de modo objetivamente fundado, perda do interesse na prestação por efeito da mora.
É justamente por tudo isto que é usual a afirmação de que só o incumprimento definitivo atribui o direito legal de resolução; o que acontece quando o devedor declara expressamente, de modo claro e inequívoco, que não pretende cumprir a prestação a que está adstrito, ou quando o credor perdeu objectivamente interesse na prestação ou, ainda, quando decorreu o prazo suplementar (admonitório) de cumprimento estabelecido pelo accipiens.
O regime geral dos contratos – designadamente as regras atinentes à falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor, entre elas as dos arts. 798º, 801º, 804º e 808º do CC – é aplicável ao contrato-promessa de permuta e contrato promessa de compra e venda, tal como resulta do disposto genericamente no art. 410º, n.º 1, do CC, tendo este, no entanto, um regime específico (constante dos arts. 442º e 830º do CC) ao nível das sanções aplicáveis ao não cumprimento do contrato, quando tenha havido lugar à constituição de sinal (convencionado ou presumido – arts. 440º e 441º do CC) (22).
Assim, toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (art. 441º do CC).
Quando haja sinal, presumido (art. 441º) ou convencionado (art. 440º), a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida ou restituída, quando a imputação não for possível (art. 442º, n.º 1 do CC).
No caso de não cumprimento imputável a qualquer dos contraentes os efeitos do sinal são os regulados no art. 442º, n.º 2 do CC.
Segundo este normativo, no caso de não cumprimento imputável a quem constituiu o sinal (tradens), o outro promitente (accipiens) tem direito a reter o sinal; se, ao invés, o não cumprimento for devido a este último, o promitente não faltoso tem o direito a exigir o dobro do que prestou ou, no caso de ter havido tradição da coisa objeto do contrato prometido para o autor do sinal, este pode optar pelo valor que a coisa, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, tiver, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, mas devendo ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
Na ausência de convenção contrária, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, no caso de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento (art. 442º, n.º 4 do CC).
De acordo com o entendimento generalizado, na doutrina [20]e na jurisprudência [21], salvo se da interpretação da vontade negocial resultar diversamente, o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples atraso no cumprimento. De facto, só o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa (e o consequente pedido resolutivo) dá lugar às cominações previstas no art. 442°, n. ° 2, do CC, não bastando, para o efeito, a simples mora [que é necessário transformar em incumprimento definitivo, nos termos gerais do art. 808° do CC], porquanto nada justifica que se excecione o contrato-promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos .
O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art. 762º, n.º 1 do CC).
Salvo convenção, disposição legal ou uso em contrário, a prestação deverá ser efetuada integralmente e não por partes (art. 763º do CC).
Assim sendo, sempre que o devedor não cumpra a prestação a que está vinculado ou a tenha realizado em desrespeito de qualquer dos princípios referidos, estar-se-á perante uma situação de não cumprimento do dever obrigacional.
O devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que cause ao credor (art. 798º do CC).
Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua (art. 799º, n.º 1 do CC).
O conceito de não cumprimento abrange várias modalidades de não realização da prestação enquanto devida.
Adotando o critério proposto por Menezes Leitão [22], “o não cumprimento traduz a não realização da prestação devida, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação”. Ficam, assim, excluídas as causas de incumprimento que não são imputáveis a conduta do devedor, v.g. impossibilidade objetiva da prestação que constitui causa de extinção – art. 790º, n.º 1, do CC.
A violação do dever de prestar, por causa imputável ao devedor, pode revestir uma dupla forma (consoante a prestação se torna definitivamente impossível ou se atrasa): o não cumprimento definitivo ou falta de cumprimento (inadimplemento ou inadimplência) e a mora (27).[23]
Esta segunda hipótese – mora do devedor (que é um simples incumprimento temporário) – verifica-se quando, por causa que lhe seja imputável (i. é, que provenha de culpa sua), a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido (art. 804º, n.º 2, do CC). O devedor não executou a obrigação quando ela se vence, mas poderá vir a executá-la mais tarde, dado que a prestação na sua forma originária continua a ser materialmente possível e o credor continua a ter interesse nela. Dá-se, então, um simples retardamento, demora ou dilação no cumprimento da obrigação, e não uma falta definitiva de realização da prestação debitória.
A simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (n.º 1 do art. 804º do CC) e não lhe confere, em princípio, o direito à resolução do contrato.
Na referida primeira hipótese, a prestação impossibilita-se e de vez, torna-se em definitivo irrealizável – aqui ocorre a não realização definitiva da prestação debitória.
O incumprimento é assim uma categoria ampla onde cabem: a) O incumprimento definitivo, propriamente dito (arts. 798º e 799º do CC); b) A impossibilidade de cumprimento (arts. 790º a 795 e 801º a 803º do CC); c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº 1, do CC; d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não; e) E o cumprimento defeituoso (art. 799º do CC).
No caso de incumprimento do contrato promessa de compra e venda, a nossa lei abre dois caminhos ao contraente não faltoso[24]:a) - a execução específica regulada no art. 830.º do CC, havendo simples mora; b) - a resolução do contrato, havendo incumprimento definitivo, sendo que apenas este dá origem ao direito previsto no art. 442º, n.º 2 do CC.
O incumprimento definitivo, na previsão do art. 808º do CC, verifica-se quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considerando-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
A mora apenas legitima a resolução quando convertida em incumprimento definitivo (arts. 801º, n.º 2 e 802º, n.º 2 “ex vi” do art. 808º, todos do CC), quer pela perda objetiva de interesse do credor ou, então, pelo recurso à interpelação admonitória, com a fixação de prazo razoável, apenas dispensável se houver uma recusa antecipada do devedor em cumprir.
Não se trata, porém, de situações cumulativas ou que devam funcionar em conjunto.
Pelo contrário, estes dois modos de conversão da mora em incumprimento definitivo são alternativos e independentes entre si, ainda que possam ocorrer em simultâneo, tendo um pressuposto comum necessário[25]: que o devedor esteja em mora, que a sua obrigação esteja vencida.
No tocante ao primeiro dos invocados fundamentos, a perda do interesse do credor na prestação acordada decorrente da mora do outro contraente é legalmente equiparada ao não cumprimento da obrigação (art. 808º, n.º 1, do CC) e é apreciada objetivamente (n.º 2 do mesmo artigo).
Para além dos casos em que a mora, em conjugação ou não com outras causas, fez desaparecer o interesse do credor na prestação, há que ter em conta todos os outros em que tal não acontece, mas nos quais não seria legítimo obrigar o credor a esperar indefinidamente pelo cumprimento por parte do devedor, continuando aquele adstrito ao cumprimento da sua contraprestação e à aceitação da realização extemporânea da obrigação omitida. Com efeito, o credor tem legítimo interesse em libertar-se do vínculo contratual que se encontra na base da obrigação omitida pelo vendedor, e, tendo em conta que apenas o incumprimento definitivo legitima a resolução, as consequências decorrentes da mora mostram-se redutoras para, em determinados casos, acautelar convenientemente o seu interesse, porquanto limitadas ao ressarcimento dos danos moratórios[26].
Por isso, a lei prevê a possibilidade de o credor (parte não inadimplente), uma vez incurso em mora o devedor, fixar a este um prazo suplementar razoável – mas perentório – dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob pena de resolução automática do negócio, que pode conduzir às consequências do art. 801º do CC, se a obrigação não for cumprida dentro desse prazo fixado na mesma interpelação ou intimação.
A situação está prevista na 2ª parte do n.º 1 do art.º 808º do CC, na parte em que se prescreve que, se a prestação “não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Acresce que interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no n.º 1 do art. 808.º do CC, como explicita Antunes Varela [27], não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe (porque querendo converter a mora do devedor em não cumprimento definitivo da obrigação, o credor tem necessidade de recorrer a ela). E, para o devedor interpelado, ela representa, não só uma notificação (que o constitui no dever de prestar dentro do prazo fixado pelo interpelante, sob pena de ficar sujeito às sanções próprias da inadimplência da obrigação), mas também uma exceção (através da qual ele pode afastar, invocando a falta da interpelação prévia, a aplicação de qualquer das sanções correspondentes ao não cumprimento definitivo, apesar de inequivocamente ter faltado ao cumprimento da obrigação, quando incorreu em mora) [28].
E a propósito saliente-se que no caso dos autos a ré-recorrente excecionou na contestação a falta da interpelação prévia por parte dos autores-recorridos na medida em que as partes não fixaram prazo para a celebração dos contratos definitivos, quer de permuta, quer de compra e venda.
Independentemente dessas duas mencionadas vias pelas quais pode operar a resolução, no caso em apreço importa, porém, importa perscrutar se a ré adotou um comportamento inequivocamente revelador da recusa perentória em celebrar os contratos prometidos de permuta e de compra e venda, tal como foi alegado pelos autores-recorridos. Isto é, importa apreciar e decidir se a factualidade apurada permite afirmar que se verifica a alegada recusa da ré-reconvinte-recorrente em cumprir o contrato promessa de permuta
Isto porque, como assinalamos, para efeitos de se ter por verificado o incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável a um dos promitentes, é dispensável a interpelação admonitória, desde que se verifique uma recusa inequívoca de cumprir por parte do devedor.
Assim, importa apreciar a factualidade apurada.
Conforme resulta da factualidade dada como provada e decorre do teor do contrato celebrado entre as partes no dia 29.01.2008, as obrigações de entrega dos prédios teriam necessariamente de ser efectuadas em momentos temporalmente diferenciados porque as fracções autónomas, dadas em troca dos prédios rústicos, ainda não se mostravam construídas na data da celebração dos contratos promessa.
Além disso, importa atender que, no concerne à prometida alienação das fracções a construir, seria aplicável o disposto no nº 2 do citado art. 408º do CC[29]
Significa isto que, relativamente às fracções autónomas a construir, os respectivos efeitos translativos apenas se poderiam produzir em momento posterior à celebração do contrato definitivo, dado que nessa altura as mesmas ainda não existiam (ao contrário do que sucedia com os prédios rústicos, cujos efeitos poderiam ocorrer de imediato, aplicando-se à alienação deste o disposto no nº 1 do art. 408º do Cód. Civil)
Daí se compreende o conteúdo da cláusula sexta do contrato.
Posto isto, resulta da factualidade apurada que os autores, através da presente ação instaurada a 1.08.2018, e anteriormente, através da carta endereçada à rè no dia 19.02.2016 e da notificação judicial avulsa promovida a 25.08.2016, quiseram pôr fim aos contratos promessa que celebraram com a ré.
E como resulta da sentença recorrida o tribunal a quo respondeu afirmativamente à questão colocada e escreveu .
“Ora, apurou-se que, desde Julho de 2009 até aos dias de hoje, a ré não teve, nem tem a pretensão de concluir a construção, alegando para o efeito dificuldades financeiras que lhe impossibilitam a conclusão da obra. Por essa razão, após ter entrado em obra e realizado uma série de actos iniciais necessários para reatar a obra (entre os quais ter instalado uma grua), esteve algum tempo parada e, a seguir, abandonou a obra. Isto é, há cerca de 12 anos que, tendo sido criadas as condições administrativas para o reatar da obra, o empreiteiro nada fez. Pior, passados alguns meses, abandonou a obra. E mais de 6 anos após, recebida uma carta admonitória dos autores, sugere a estes que retomem, eles próprios, os trabalhos, aproveitando a obra que realizou no passado
A nosso ver, com o abandono da obra, e com o decorrer dos anos não se pode falar em mora mas sim em incumprimento definitivo. Pensamos que a interpelação admonitória ocorrida sensivelmente 5 anos após a reentrada em obra era desnecessária. Depois de muitas insistências, os autores decidiram obter, por escrito, uma troca de declarações entre as partes. Porém, o abandono da obra, o decurso de anos implica a conclusão de uma intenção firme e definitiva no sentido de não cumprir a obrigação contratual de concluir a respectiva obra. A sua conduta configura uma declaração séria e categórica de não execução, relativamente à qual não subsistem dúvidas de qualquer ordem. Mais, o carácter certo, manifesto, claro e evidente da recusa permite prescindir da interpelação admonitória (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, processo n.º 212/12.4TVLSB.L1.S1, de 23-11-2017: Independentemente da estipulação, ou não, de um prazo pelas partes e da sua natureza, em face de um comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não cumprir a obrigação principal, verifica-se, desde logo, um quadro de incumprimento definitivo).
Deste modo, não procede a argumentação usada em sede de julgamento, por parte da ré, baseada no facto da interpelação ocorrer quando o licenciamento tinha caducado. Isto é, em julgamento e nas alegações argumentou-se que a mora não se transformou em incumprimento definitivo porque a interpelação admonitória ocorre quando a ré, mesmo que quisesse retomar os trabalhos, não o podia fazer porque a licença tinha caducado. É certo que a licença de construção desta obra caducou 18-7-2015 e a carta foi enviada para a ré a 19-02-2016. Todavia, como se disse supra, face ao comportamento da ré, o abandono da obra depois de ter reentrado e ter dado sinais de que iria retomar a obra, a deserção precoce e tão prolongada, pois durou vários anos, e após diversas insistências dos autores para cumprir, a ré continuou a recusar-se a retomar os trabalhos, pelo que a dita interpelação era desnecessária.
Por outro lado, a nosso ver, o facto dos autores terem conseguido sucessivas prorrogações da licença de construção revela um comportamento exactamente oposto ao da ré, designadamente uma vontade em cumprir e em criar as condições para que o contrato fosse cumprido, o que não ocorreu por facto totalmente imputável à ré. É certo que esta alega dificuldades financeiras. Todavia, esta situação, como é sabido, não configura qualquer excepção de direito material válida à luz do nosso ordenamento. Isto é, não a exime, nem a desresponsabiliza perante os autores.
Deste modo, deve concluir-se pelo incumprimento definitivo do contrato promessa e consequente resolução, incumprimento que é imputável objectiva e subjectivamente à ré, pelo que esta tem de restituir o sinal em dobro aos autores nos termos do art. 442.º, n.º 2, do CC.
Face ao pedido, a esta quantia acrescem juros civis desde a data da citação da ré.
Tento em conta isto, consequentemente o pedido reconvencional da ré relativo à perda do sinal improcede.”
Todavia, apoiando-nos nas considerações expostas sobre a configuração e regime jurídico do contrato promessa, do contrato definitivo de permuta e sobre as situações de incumprimento que relevam para fundar a resolução de contratos, não acolhemos a argumentação da sentença recorrida.
Como dito, estamos perante uma coligação de contratos promessa de permuta e de compra e venda, existindo um nexo funcional de dependência deste último relativamente ao primeiro.
O contrato promessa tem como objeto um negócio jurídico (unilateral ou bilateral e de eficácia obrigacional ou real) e gera, necessariamente, uma ou duas obrigações de contratar, ou, por outras palavras, uma ou duas obrigações de emitir a declaração de vontade correspondente ao negócio prometido O objeto destas obrigações é uma prestação de facto jurídico positivo (uma prestação de facere jurídico), que consiste na "emissão de uma declaração negocial destinada a celebrar o contrato prometido” , a que corresponde o direito de crédito da contraparte de exigir o seu cumprimento.
Logo, o cumprimento de um contrato promessa verifica-se com a emissão das declarações negociais destinadas a celebrar o contrato prometido e no caso dos autos o cumprimento dos contratos promessa de permuta e de compra e venda seria alcançado com a celebração pelas partes dos contratos definitivos de permuta e de compra e venda.
Assim, coloca-se a seguinte questão:
A ré – devedora adotou um comportamento concludente incompatível com o cumprimento da prestação a que está vinculado, revelando esse comportamento uma declaração, tácita, equivalente ao incumprimento definitivo do contrato, por forma a dispensar que o credor procedesse à conversão da mora em incumprimento definitivo – quer através da prova da insubsistência do seu interesse no cumprimento, como mediante o ónus de fixação de um prazo suplementar e admonitório previsto no art. 808º, n.º 1 do CC – para poder peticionar a restituição do sinal em dobro?
Afigura-se-nos que não e passamos a justificar a posição.
Da factualidade apurada resulta que no contrato celebrado a 29.01.2008 as partes não fixaram prazo para a celebração dos contratos prometidos de permuta e de compra e venda, nem tão pouco, indicaram qual dos outorgantes deveria diligenciar para o efeito.
A significar que qualquer das partes poderia ter pedido a fixação judicial de prazo.
Estatui o artº 1026º do CPC:«Quando incumba ao tribunal a fixação do prazo para o exercício de um direito ou o cumprimento de um dever, o requerente, depois de justificar o pedido de fixação, indica o prazo que repute adequado.»
A ação de fixação judicial de prazo tem como finalidade objeto ou escopo, a fixação de um prazo adequado e razoável, necessário ao cumprimento de uma obrigação.[30]
O que, obviamente acontece desde logo quando as partes não fixaram tal prazo, maxime nas obrigações em que a natureza da prestação, as circunstancias que a determinaram ou os usos exijam o estabelecimento de um – nº2 do artº 777º, como sejam, vg., os casos do artº411º do CC- contrato promessa unilateral; arº 777º nº3 do CC – quando a determinação do prazo da prestação haja sido deixado ao credor e este não usar de tal faculdade, pode o devedor requerer a sua fixação.
Conexionado com o artº 1026º do CPC, encontra-se o artº777.º do CC, o qual, sob a epígrafe determinação do prazo, prescreve:1. Na falta de estipulação ou disposição especial da lei, o credor tem o direito de exigir a todo o tempo o cumprimento da obrigação, assim como o devedor pode a todo o tempo exonerar-se dela.2. Se, porém, se tornar necessário o estabelecimento de um prazo, quer pela própria natureza da prestação, quer por virtude das circunstâncias que a determinaram, quer por força dos usos, e as partes não acordarem na sua determinação, a fixação dele é deferida ao tribunal.
Resulta deste preceito, que as obrigações, quanto ao tempo do seu vencimento, podem classificar-se em dois grandes grupos: a) obrigações puras; b) obrigações a prazo ou a termo.
As obrigações puras - n.º1 - são aquelas que, por falta de estipulação ou disposição em contrário, se vencem logo que constituídas, ou seja, logo que o credor, mediante interpelação, exija o seu cumprimento ou o devedor pretenda realizar a prestação devida.
As obrigações a prazo são aquelas cujo cumprimento não pode ser exigido ou imposto à outra parte antes de decorrido certo período ou chegada certa data.
O prazo marca a data antes da qual o credor não pode exigir a prestação, se o devedor ainda a não tiver efetuado, ou não pode ser forçado a recebê-la assumindo aqui o prazo um carater suspensivo.
Assim, no caso em apreço, porque ambas as partes não diligenciaram pela fixação judicial de prazo para a celebração dos contratos definitivos essa omissão revela desde logo a inércia de ambas as partes no sentido de agilizar a celebração das escrituras públicas dos contratos definitivos.
Acresce que as partes não convencionaram qualquer condição resolutiva expressa.
O que não significa que não haja sido e não esteja resolvido, questões que importa decidir.
Todavia, afigura-se-nos que as cláusulas contratuais vertidas no acordo escrito de 29.01.2008 permitem afirmar que de acordo com o normal dos acontecimentos a celebração da escritura pública de permuta seria feita em primeiro lugar relativamente à escritura de compra e venda da fracção autónoma prometida vender.
Posto isto, desde já adiantamos que afigura-se-nos que as notificações da recorrente-ré feitas pelos autores-recorridos através de carta registada de 29.02.2016 e através da notificação judicial avulsa de 25.08.2016, não permitem sanar a ausência de prazo para a celebração das escrituras públicas dos contratos definitivos.
Essas notificações ocorreram após ter caducado a licença de construção, conforme decorre dos itens 5 a 8 e 22 os factos provados, a revelar, que os próprios autores – recorridos deixaram de ter interesse na execução dos contratos promessa, apesar de não o alegarem na petição inicial.
Através da primeira os recorridos comunicaram à recorrente que lhe concediam o prazo de 60 dias para dar início à execução das obras no sentido de concretizar a vontade das partes acordadas a 29.01.2008 e que na hipótese de as obras não terem início nesse prazo, consideravam que a ré – recorrente incorreria em mora e consequente incumprimento.
Através da segunda notificação os recorridos informaram a ré que a resposta dada por esta á notificação de 19.02.2016 traduzia uma manifestação expressa de não ter intenção de realizar a construção objecto do acordo e que, como consequência, consideravam:
- que a propriedade do terreno se mantinha na titularidade dos recorridos, revertendo para a mesma quaisquer trabalhos, sem obrigação de compensação,
- que deverá ser restituída a quantia entregue a título de sinal e ser-lhes paga outro tanto, a título de indemnização , a contar da notificação.
Ora, estas notificações não traduzem a fixação de prazo para a celebração das escrituras públicas dos contratos definitivos, o que era exigido para se poder afirmar o vencimento das prestações de facto jurídico positivo emergentes da celebração dos contratos promessa celebrados entre as partes, a que correspondia o direito de crédito dos recorridos de exigir o cumprimento dos contratos promessa.
A revelar que perante o contexto em que foram feitas aquelas notificações – cerca de seis (6) anos após a ré-recorrente ter deixado a obra, (Outubro de 2010) - conforme item 11 dos factos provados - após ter caducado a licença de construção (18.07.2015) - conforme item 22 dos factos provados - ausência de prazo fixado judicialmente ou convencionado para a celebração dos contratos definitivos- perante o conteúdo dessas notificações (fixando prazo para a recorrente reiniciar as obras) – tais notificações não relevam para fazer incorrer a ré-recorrente numa situação de incumprimento definitivo dos contratos promessa celebrados entre as partes, dos quais, emergiram para a recorrente obrigações de prestação de facto jurídico.
É que naquela fase das negociações, após a celebração dos contratos promessa, por parte dos recorridos era precipitado interpelar a recorrente para ultimar as obras, tanto mais que esta estava impedida de o fazer por facto imputável aos recorridos, isto é, caducidade da licença de construção que estava em nome dos requeridos, sendo que era a estes que incumbia renovar a mesma.
Em consequência do exposto, entendemos que os autores-recorridos não lograram provar o incumprimento definitivo dos contratos promessa de troca e de compra e venda por facto imputável à recorrente.
Razão pela qual, improcede a pretensão dos recorridos de ser pagos do valor de €50.000,00, equivalente ao dobro do sinal pago antecipadamente.
Improcede assim a ação, procedendo nesta parte o recurso de apelação.
A. Da Reconvenção.
1. Nesta parte a recorrente não aceita a decisão recorrida, alegando que foram os Recorridos, com a sua atitude, que incumpriram com as obrigações estabelecidas no contrato de promessa pois, sem motivo e de forma ilícita, declararam com a propositura da presente ação que não pretendem manter o contrato promessa em causa nos presentes autos – artigos n.º 442, n.º 2, 798º, 801º e 808º todos do Código Civil.
Mais pretende que os Recorridos sejam responsabilizados pelo pagamento dos prejuízos causados á Recorrente nomeadamente pelo custo da realização das obras nos seus prédios, que estimou no valor de 70 000€.
Apreciando e decidindo.
Como resulta das considerações expostas, os Recorridos não lograram provar que a Recorrente estivesse numa situação de incumprimento definitivo.
Tal significa que, quando os Recorridos procederam à resolução do contrato não lhes assistia o direito de o fazer e, como consequência, não lhes assiste o direito a peticionar a devolução do sinal em dobro, nos termos previstos no artigo 442º do Código Civil.
Uma vez que, a declaração resolutória prestada pelos Recorridos não preenche os respetivos pressupostos legais consubstancia tal declaração, uma resolução ilícita.
Ora, no que concerne aos efeitos de uma resolução ilícita, entendemos que o exercício ilícito (infundado) do direito de resolução nunca poderá conduzir à extinção do contrato-promessa – contrariamente ao que defende a Recorrente.
Como a propósito assinala Paulo Mota Pinto[31], isso resulta, de uma forma clara, do facto de que, se fosse esse o efeito (extintivo) da resolução infundada, então estava encontrada a solução para os promitentes se eximirem sempre que quisessem da execução especifica – art. 830º do CC –bastando para tal que comunicassem a resolução do contrato independentemente do fundamento injustificado que invocassem.[32]
No mesmo sentido, concluíram Prof. Baptista Machado[33], Brandão Proença[34]e Joana Farrajota.[35]
A parte contrária, que se manteve fiel ao cumprimento do contrato, é que poderá considerar que a declaração de resolução infundada constitui um caso de incumprimento definitivo do contrato-promessa, por se poder incluir nas situações em que existe uma “recusa categórica e antecipada de não querer cumprir o contrato”.[36]
Assim, entendemos que a declaração de resolução infundada poderá, em determinadas circunstâncias, concretamente, quando manifeste uma vontade séria e definitiva do devedor de não cumprir o contrato, de se desvincular deste[37], consubstanciar uma forma de recusa de cumprimento (do declarante da resolução do contrato) susceptível de fundar o seu incumprimento definitivo do contrato, permitindo à parte contrária exercer a faculdade de resolver o contrato ou de optar pela manutenção do mesmo, uma vez que faça a ponderação dos interesses em jogo no âmbito do programa contratual estipulado entre os contraentes.
Ora, no caso dos autos a ré – recorrente, ao formular a pretensão, ao abrigo do disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil, de fazer seu o sinal que lhe fora entregue, exerceu a faculdade de resolver o contrato.
Assim, importa apreciar e decidir se a declaração de resolução infundada poderá no caso em apreço, consubstanciar uma forma de recusa de cumprimento por parte dos autores-recorridos, declarantes da resolução do contrato promessa, susceptível de fundar o seu incumprimento definitivo do contrato, permitindo à recorrente-ré exercer a faculdade de resolver o contrato.
Nesta parte, considerando o contexto em que foram feitas as notificações da recorrente referidas nos itens 5 a 8 dos factos provados, designadamente, cerca de seis (6) anos após a ré-recorrente ter deixado a obra, (Outubro de 2010) - conforme item 11 dos factos provados - após ter caducado a licença de construção (18.07.2015) - conforme item 22 dos factos provados - considerando a ausência de prazo fixado judicialmente ou convencionado para a celebração dos contratos definitivos, considerando ainda o conteúdo dessas notificações (fixando prazo para a recorrente reiniciar as obras), afigura-se-nos que, apesar dos autores recorridos não o alegarem, estes desinteressaram-se de diligenciar pela execução dos contratos definitivos, só assim se compreendendo que até esta data ainda não tenha sido celebrados os contratos definitivos, apesar das obras terem sido iniciadas no ano de 2003 8 - ver itens 1, 14, 15, 16, 17, 18- e de as partes terem renegociado os termos do contrato promessa de permuta- conforme itens 1 a 18 dos fatos provados.
Nessa medida, entendemos que a declaração de resolução infundada que foi exercida pelos recorridos manifesta uma vontade séria e definitiva dos recorridos- devedores de não cumprirem o contrato, de se desvincularem deste.
Assim, afigura-se-nos que foram os Recorridos, que com a sua atitude, incumpriram com as obrigações estabelecidas no contrato de promessa pois, sem motivo e de forma ilícita, declararam com a propositura da presente ação que não pretendem manter o contrato promessa em causa nos presentes autos – artigos n.º 442, n.º 2, 798º, 801º e 808º todos do Código Civil.
E por isso, essa declaração de resolução infundada consubstancia uma forma de recusa de cumprimento, o que, permite que a recorrente exerça a faculdade de resolver o contrato promessa de 29.01.2008, como o fez, assistindo-lhe o direito de, ao abrigo do disposto no nº 2 do artigo 442º do Código Civil, fazer seu o sinal que lhe fora entregue.
Procede, assim, nessa parte o recurso interposto.
2. Da pretensão da recorrente de serem os Recorridos condenados no pagamento dos prejuízos causados Recorrente nomeadamente pelo custo da realização das obras nos seus prédios, que estimou no valor de 70.000€.
Nesta parte, a recorrente veio peticionar em sede de Reconvenção que em face da resolução ilícita levada a cabo pelos Recorridos deverão os mesmos indemnizar a Recorrente pelos prejuízos que lhe causaram em virtude dessa resolução, alegando, no essencial, que do próprio acordo firmado pelas partes em 03/05/2016, cujo conteúdo foi dado por provado por remissão do ponto 18) dos factos dados por provados, resulta que as partes fixaram como indemnização devida pelos Recorridos á Recorrente a quantia de 70.000€ “que servirá para cobrir todas as despesas que a SEGUNDA DECLARANTE já teve com o arranque da construção, nomeadamente com a aplicação de materiais e custos de mão de obra.” e alega que resulta ainda do referido documento que: “3. Com o pagamento da quantia referida no numero anterior, expressamente declara a SEGUNDA OUTORGANTE nada mais ter a haver dos PRIMEIROS, a qualquer titulo, pela construção da obra em apreço neste acordo, ficando aqueles legítimos proprietários de todas as benfeitorias existentes nos seus prédios e sem que aquela delas possa exigir ou reclamar qualquer direito e/ou indemnização.”
Apreciando e decidindo.
Conforme resulta do disposto no artigo 798º do CC o incumprimento da obrigação dá lugar à indemnização, devendo ser reconstituída a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação (562.º CC). O evento que obriga à reparação é o incumprimento: não o surgimento da obrigação inadimplida, embora seja evidente que, sem esta, nada teria sucedido. Havendo resolução por incumprimento, não basta suprimir o contrato; é ainda necessário indemnizar a parte fiel, caso ela tenha sofrido danos.
Da matéria dada como provada, e quanto ao que ás obras respeita, resulta que:
14) Na sequência do acordo inicial assinado em 12/11/2003, a Ré, no ano de 2004, iniciou os trabalhos de construção do prédio, sendo que, encontrando-se a Ré em obra, a 4-6-2004, foi confrontada com o embargo à mesma ordenado e efectuado pela Câmara Municipal ..., pelo facto de não ter sido aprovado o projeto de construção apresentado pelos Autores e da responsabilidade dos mesmos.
16) Nessa altura, viu-se a Ré obrigada a abandonar a obra, atento não ser de perspectivar que num curto espaço de tempo fosse deferido o licenciamento da construção nos moldes a que se tinha proposto, dado os entraves que se verificavam quanto à aprovação do projecto.
17) À data do embargo, estavam realizadas as seguintes obras: fundações com as respectivas sapatas, muros de cave em betão armado, pilares, vigas, lajes aligeiradas e maciças; alvenaria em parede de tijolo cerâmico de 11cm e 15cm; 12 fundações com as respectivas sapatas e arranques dos pilares.
19) As obras realizadas pela Ré nos prédios dos Autores não podem ser removidas dos mesmos nem reutilizadas pela Ré noutro local.
20) Na sua feitura a ré despendeu a quantia aproximada de €43.850,00, a nível de materiais, e a quantia aproximada de €51.000,00 a título de mão de obra.
E como resulta do dispositivo da sentença recorrida, que nesta parte, os autores- recorridos foram condenados a.
“b) pagar à ré a quantia que se vier a liquidar, correspondente à diferença entre o valor dos prédios rústicos (mencionados no ponto 1 dos factos provados) sem quaisquer benfeitorias, a 9-11-2018, e o valor dos prédios com as mesmas benfeitorias, reportado à mesma data, caso essa diferença seja inferior ao custo das referidas benfeitorias e, no caso contrário, ao valor de custo destas (ponto 20 dos factos provados), sendo que a quantia final a pagar pêlos autores não pode ultrapassar o montante de €70.000,00;
Posto isto, importa desde logo afirmar que as cláusulas escritas no acordo firmado entre as partes no dia 3.05.2006, foram revogadas pelas partes por forma expressa no acordo entre elas firmado no dia 29.01.2008, conforme parte final do Considerando B desse acordo escrito- ver documento nº1 junto à petição inicial.
Assim, porque o acordo de 3.05.2006 deixou de regular o relacionamento entre as partes carece de razão a recorrente quando pretende que os recorridos sejam condenados a pagar-lhe a quantia de €70.000,00.
Acresce por outro lado, que, no caso concreto, a entrega dos prédios rústicos pelos recorridos à recorrente foi feita de forma lícita, pois teve lugar voluntariamente, na sequência da celebração de um contrato promessa de permuta.
Prosseguindo.
No caso em apreço, porque os contratantes não atribuíram eficácia real ao contrato-promessa que celebraram, resulta e daí que este, conforme de resto é regra, tenha eficácia meramente obrigacional, não tendo, por isso, eficácia translativa do direito de propriedade do prédio objeto do mesmo, na medida em que nele os contratantes apenas assumiram a obrigação de celebrar o contrato prometido (obrigação de facere) e será esse contrato definitivo ou prometido que operará a transmissão do direito de propriedade da promitente vendedora para o promitente comprador sobre o prédio objeto do contrato-promessa.
Assim, face à natureza meramente obrigacional do contrato-promessa celebrado entre as aqui partes, porque o contrato-promessa não investiu o promitente comprador na posse dos bens presentes, objeto mediato do contrato, afigura-se-nos que os autores recorridos deram autorização à recorrente para construir nesses prédios na expectativa da celebração do contrato definitivo
E é certo que a posse que é exercida pela recorrente, enquanto promitente permutante sobre o bem é uma posse em nome alheio, isto é, em nome do outro promitente dono dos prédios que seriam transferidos para a recorrente, não passando a recorrente de um mero detentor ou possuidor precário do bem, nos termos dos art. 1253º, al. c) do CC [38]. De resto, o promitente comprador sabe que a coisa pertence ainda ao promitente vendedor e só lhe pertencerá a ele depois de realizado o contrato translativo prometido.
Ora, apesar da entrega da coisa prometida trocar não constituir um efeito típico do contrato promessa de troca, mas tão só do contrato definitivo de permuta (arts. 879, al. a) , 939º , ambos do C.C.), a traditio da coisa prometida vender tem sido considerada como um contrato atípico ou inominado, diferenciado do contrato promessa, constitutivo de um direito pessoal de gozo, traduzido na antecipação de um dos efeitos do contrato definitivo, no pressuposto da realização desse contrato[39].
Assim sendo, não pode haver dúvida quanto à boa fé da recorrente, pois as obras foram realizadas, após a tradição da coisa, no pressuposto de que o contrato de troca seria cumprido e foi com o acordo dos recorridos que a recorrente fez as obras.
A apelante realizou essas benfeitorias úteis no âmbito da traditio dos prédios que lhe foram conferidos pelos apelados no âmbito do contrato-promessa celebrado, contrato esse que a apelante veio a resolver validamente, pelo que o apelante realizou-as enquanto detentor de boa fé do prédio [40].
Todavia, sempre se dirá, que resolvido o contrato promessa celebrado entre apelante e apelados, a apelante, na qualidade de detentor de boa fé do prédio objeto desse contrato-promessa, em que realizou as mencionadas benfeitorias úteis, ainda que fosse detentor desse prédio de má fé (o que não é o caso), nos termos dos arts. 289º, n.º 3 e 1273º do CC, apenas tem direito a proceder ao levantamento dessas benfeitorias úteis, salvo se alegar e provar que esse levantamento não pode ser realizado sem detrimento, isto é, sem prejuízo do prédio, mais concretamente, da moradia onde as mesmas foram realizadas, situação em que terá de direito a ser indemnizado pelas mesmas de acordo com as regras do enriquecimento sem causa.
Deste modo, o direito à indemnização pelas benfeitorias úteis realizadas pela apelante no prédio está dependente da alegação e prova pelo mesmo em como essas benfeitorias que realizou durante a detenção do prédio não podem dele ser levantadas sem detrimento deste, salvo naturalmente nos casos em que esse facto revista a natureza de facto notório, em que por força do disposto nos arts. 5º, n.º 2, al. c) e 412º, n.º 1 do CPC, o apelante se encontra dispensado desse ónus de alegação e prova.
E a propósito sempre se dirá que o detrimento a que alude o art. 1273º do CC, refere-se à coisa detida pelo apelante em que este realizou às benfeitorias, ou seja, o “detrimento” ou prejuízo decorrente do levantamento das benfeitorias tem de se afirmar em relação à coisa em que estas foram realizadas. e não em relação às benfeitorias.
E nessa medida, apenas nos casos em que se verifique que os trabalhos executados nos terrenos dos recorridos não podem ser levantados desta sem detrimento, isto é, sem prejuízo dos próprios terrenos, é que assiste à apelante o direito a ser indemnizada pelas mesmas de acordo com as regras do enriquecimento sem causa.
Nos termos do n.º 2 do art. 1273º a indemnização que assiste à apelante receber dos apelados deverá ser calculada de acordo com as regras do enriquecimento sem causa, isto é, de acordo com o disposto nos arts. 479º e 480º do CC, nos termos dos quais, por referência à data da notificação da reconvenção, correspondente à data da receção da declaração de resolução do contrato promessa celebrado (al. b) do art. 480º do CC), essa indemnização obedece a dois limites, a saber: a) a apelada encontra-se obrigada a restituir todo o objeto com que efetivamente se encontra enriquecida, uma vez que a obrigação de restituir a que se referem os artigos 473º e segs. do CC não visa reparar o dano do apelante, fim esse que é prosseguido pelo instituto da responsabilidade civil, mas apenas o de suprimir ou eliminar o enriquecimento de alguém à custa de outrem; b) e o objeto da obrigação de restituir deve compreender tudo quanto se tenha obtido à custa do empobrecido.[41]
E tendo em conta essas regras, afigura-se-nos que não merece qualquer censura a decisão recorrida nesta parte, sendo certo que, na medida em que a apelante podia também ela diligenciar pela marcação da escritura pública, carece esta de razão quando alega “que a data a ter-se em conta para efeitos de apuramento da valorização do prédios dos Recorridos sempre terá que ser a data de aprovação do licenciamento e emissão da licença (24.06.2009) uma vez que, conforme acima se deixou alegado, a partir desta data estavam reunidas as condições para a outorga do contrato definitivo o que não veio a suceder por inércia dos Recorridos quanto ao agendamento da outorga do contrato definitivo de permuta.”
Assim, porque nesta parte está devidamente sustentada a decisão recorrida, acolhendo-a, decidimos que “importará determinar o valor real e comum dos dois prédios rústicos sem as benfeitorias (valor hipotético) na data da notificação da contestação/reconvenção à Autora, ou seja, a 9-11-2018, e o valor do prédio com as ditas benfeitorias (valor real e efectivo) nessa mesma data, sendo que o custo destas já foi apurado em sede de julgamento – cfr. ponto 20 dos factos provados.
Desta forma, a medida do locupletamento a restituir corresponderá ao da diferença entre aqueles valores ou ao do custo, consoante aquele for inferior a este ou este for inferior àquele[42]
E porque a perícia que foi realizada não se debruçou sobre aqueles valores, com excepção do custo das benfeitorias, impõe-se remeter as partes para o incidente de liquidação, sendo que, o valor do pedido reconvencional (70 mil euros – art. 609.º, n.º 1, do CPC.) constitui limite inultrapassável.”
Pelo exposto neste segmento decisório a sentença recorrida não merece censura, improcedendo o recurso de apelação nesta parte.
C. Da errada aplicação do Direito quanto à responsabilidade por custas.
No que respeita à responsabilidade por custas, consta da Sentença que:“…pensamos que se afigura equitativo que as custas corram por conta da ré. Primeiro, o pedido dos autores procedeu. É certo que estes vão condenados num pedido. Todavia, não se sabe qual o valor a apurar pelo que seria de todo especulativo atribuir um decaimento aos autores. Segundo, quem deu causa a esta situação foi o abandono da ré. Terceiro, não pode ser assacada aos autores a responsabilidade da presente sentença remeter para incidente de liquidação nesta parte. Quarto, este incidente carece do impulso processual da ré que pode nunca vir a exercer. Quinto, no limite pode não se apurar qualquer valor a pagar pois ele depende de saber se os prédios rústicos dos autores saíram valorizados à data supra mencionada. Sexto, caso o incidente seja instaurado, o valor peticionado não pode ultrapassar 70 mil, apurando-se nessa altura, com exactidão a real proporção de decaimento entre as partes.”.
Ora, a Recorrente não concorda com tal entendimento, alegando que o segmento condenatório que se refere ao pagamento de custas está inquinado por falta de fundamentação de facto e de direito, à luz do disposto nos artigos 533.º, n.º 1 e 615.º, n.º 1, alínea b) do Código de Processo Civil.
Alega que o Tribunal ad quo limitou-se apenas a condenar a Recorrente no pagamento de custas, por esta ter sido condenada no pedido formulado pelos Recorridos e não atendeu à condenação dos Recorridos tenham no âmbito do pedido reconvencional da Recorrente.
Apreciando e decidindo.
Nesta parte, adiantamos desde já que não acolhemos, o sentido deste segmento decisório, nem a respectiva fundamentação, a qual, apesar de não convocar os preceitos legais pertinentes, revela fundamentação, ainda que não seja aquela que se nos afigura ser a correcta.
Nessa medida, esse segmento decisório não enferma de nulidade por falta de fundamentação.
Impõe-se assim justificar o nosso entendimento. Concretizando.
Dispõe o artigo 533.º, n.º 1 do Código de Processo Civil: “1 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4, as custas da parte vencedora são suportadas pela parte vencida, na proporção do seu decaimento e nos termos previstos no Regulamento das Custas Processuais”.
E de acordo com a sentença recorrida ambas as partes decaíram nos autos.
Assim se houve um decaimento para a Recorrente e por isso esta tem de pagar custas, segue-se que também o houve para os Recorridos, pelo que, também estes devem suportar o pagamento de custas.
E como assinala a recorrente, o segmento da sentença recorrida em apreço desrespeita o normativo legal citado ao referir que não condena os Recorridos em custas porque apesar de entender (e bem) que os mesmos também devam ser condenados, considera que, por se haver necessário liquidar tal montante estes não podem ser prejudicados pelo pagamento de custas que lhes compete.
De resto, se a própria decisão limita em 70 000€, no máximo, o valor do eventual incidente de liquidação a ser instaurado pela Recorrente, então, deveria em último recurso condenar os Recorridos com base em tal decaimento.
De qualquer modo, afigura-se-nos que a solução mais adequada passaria, no tocante à condenação ilíquida dos autores, pela condenação provisória da Recorrente e dos Recorridos no pagamento das custas em partes iguais na 1ª instância, sem prejuízo do que vier a resultar do incidente de liquidação, deste modo não prejudicando uma em detrimento de outra quando a situação em causa nos autos se reporta a um decaimento mútuo, solução que se deve acolhe nesta parte, a revelar a procedência do recurso também nesta parte.
Conclusão. O recurso de apelação procede parcialmente.
Sumário.
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IV. DISPOSITIVO.
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação do Porto, em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela Ré-reconvinte, e, assim, revogam parcialmente a sentença recorrida, julgam a acção improcedente, absolvendo a ré dos pedidos formulados pelos autores e julgam parcialmente procedente a reconvenção, declarando que assiste à Ré-reconvinte o direito de fazer sua a quantia de 25 000€ (vinte e cinco mil euros) que os Autores/Reconvindos lhe entregaram a título de sinal, nos termos do nº 2 artigo 442º do Código Civil, confirmando a parte restante da sentença recorrida.
Custas na 1ª instância: a. Da ação- a cargo dos autores; Da reconvenção: a cargo da ré na parte líquida em que esta decaiu e, provisoriamente, na parte da condenação não liquidada, a cargo dos reconvindos e da reconvinte em partes iguais, sem prejuízo do que vier a resultar do incidente de liquidação.
Custas nesta instância a cargo dos recorridos e da recorrente na proporção dos decaimentos respectivos.
Porto, 24.03.2022
Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
Isabel Silva
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[1] V. Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, 5.ª edição, pág. 165
[2] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, 1986, p. 255-256.
[3] Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., p. 173.
[4] Almeida Costa, Direito das Obrigações, Almedina, 1998, p. 244.
[5] v. Almeida Costa, in Direito das Obrigações, 3.ª edição, 270 e segts; Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, 5.ª edição, 166-167.
[6] Reproduzimos aqui o segmento da motivação que acolhemos nesta parte:” “Alíneas e) e f): relativamente à alínea e), a favor disto (facto alegado em 31 da contestação), depunha uma interpretação literal da cláusula sexta do acordo de 2008, bem como o afirmado pelos próprios autores na notificação judicial avulsa. Porém, saímos persuadidos de que, na realidade, o negócio projectado era uma permuta e não a realização de duas escrituras de doação. Senão vejamos: qual a razão para o dispêndio de duas escrituras? A realizarem-se as duas escrituras, tratar-se-iam de duas doações e não de permuta. Por outro lado, repare-se que, aquando do 1.º acordo, em 2003, a obra iniciou-se vindo a ser embargada em 2004 quando já ali se tinha gasto uma quantia de mais de 90 mil euros. Pior, essa construção foi levada a cabo sem licença e, ainda assim, a dita cláusula sexta manteve-se em 2006 – ver f. 41, verso. Ora, porque numa fase tão avançada a ré não exigiu o cumprimento dessa escritura? Aliás, não existe um documento (para além do alegado na contestação) onde se mencione este incumprimento dos autores. Nem na resposta à primeira carta dos autores – cfr. f. 12. Aliás, nesta missiva apenas se aponta aos autores a responsabilidade pelo embargo, afirmando-se tão somente que a obra não está concluída por ausência da licença. De resto, a ré (o seu marido) nunca interpelou quem quer que seja para a realização da escritura.
Por outro lado, são diversas as menções a permuta no contrato, pelo que, para se referir permuta, então é porque esta realizar-se-ia, isso sim, numa fase bem mais avançada, quiçá quando o prédio estivesse construído e a propriedade horizontal estabelecida. Por fim, e de forma decisiva, EE não se queixou desta situação durante o seu depoimento (o que se coaduna com a dita carta de f. 12). Muito pelo contrário: voltou a mencionar a questão do embargo da obra e desculpabilizou-se com as dificuldades financeiras”.
[7] Acórdão do STJ proferido em 18.9.2018: Proc. nº 21852/15.4T8PRT.S1, relator Conselheiro Tomé Gomes, acessível em www.dgsi.pt
[8] cf., por x., VAZ SERRA, BMJ 91, pág.11 e segs, ANTUNES VARELA, Das Obrigações Em Geral, 2ª ed., pág.224, ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, pág.281).
[9] cf., neste sentido, FRANCISCO PEREIRA COELHO, “ Coligação Negocial e Operações Negociais Complexas”, Boletim da Faculdade de Direito, Volume Comemorativo, 2003, pág.209 e segs. ).
[10] Direito das obrigações, 7.ª edição, Coimbra editora, 1997,p. 62, 86-89.
[11] In “Contrato-Promessa em Geral; Contratos-Promessa em Especial”, 2009.
[12] In “ Sinal e Contrato Promessa, 12ª Edição- Revista e Aumentada, pags 30 - 31.
[13] Este Código reconhece a categoria nos seguintes termos: «O escambo ou troca será mercantil nos mesmos casos em que o é a compra e venda, e regular-se-á pelas mesmas regras estabelecidas para esta, em tudo quanto forem aplicáveis às circunstâncias ou condições daquele contrato».
[14] Carlos Ferreira de Almeida, in “Contratos II”, pág. 114.
[15] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, 1986, p. 255-256.
[16] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, Coimbra Editora, 1986, p. 173.
[17] In Direito das Obrigações, 3.ª edição, pág. 270 e segts.
[18] Cfr. Almeida Costa, Contrato Promessa, Uma síntese do Regime Actual, separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 50, I, 1990, pág. 41.
[19] Cfr. Calvão da Silva, obra citada, p. 15.
[20] Cfr., neste sentido, entre outros, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, (…), p. 98/103 e Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1987, p. 297; Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, p. 70, nota 1; Antunes Varela, RLJ, ano 119, p. 216, Almeida Costa, Contrato-Promessa (…), p. 54; Januário Gomes, Tema de Contrato-Promessa, 1990, AAFDL, pp. 55/60; Brandão Proença, Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, 1996, pp. 119/126, Ana Prata, O contrato-promessa e o seu regime civil, p. 780/782, Ana Prata, Código Civil Anotado (Ana Prata Coord.), volume I, 2017, Almedina, p. 567 e Ana Afonso, Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, anotação ao artigo 442º, Universidade Católica Editora, p. 168.
[21] Cfr., neste sentido, entre outros, os acórdãos do STJ de 22/06/2010 (relator Fonseca Ramos), de 11/02/2015 (relator Gabriel Catarino), de 19/05/2016 (relator Lopes do Rego), de 16/06/2016 (relator Pires da Rosa), de 13/10/2016 (relatora Maria da Graça Trigo), de 2/02/2017 (relatora Maria da Graça Trigo) e de 30/11/2017 (relatora Fernanda Isabel Pereira), todos disponíveis in www.dgsi.pt.
[22] Cfr. Direito das Obrigações, vol. II, Almedina, p. 223 e segs..
[23] Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações (…), Vol. II., p. 119.
[24] Ac. RP de 28/04/2014 (relator Manuel Domingos Fernandes), Ac. RG de 14.10.2021 (relator Alcides Rodrigues),ambos consultáveis in www.dgsi.pt.
[25] Cfr. Ac. do STJ de 6/02/2007 (relator Sebastião Póvoas), in www.dgsi.pt.
[26] Cfr. Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, anotação de Maria da Graça Trigo/Mariana Nunes Martins ao artigo 808º, Universidade Católica Editora, p. 1143.
[27] Cfr. Das Obrigações em Geral, vol. I, (…), p. 346 e Das Obrigações em Geral, vol. II, (…), pp. 119 e 120.
[28] Cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 128, p. 139.
[29] Norma que prevê que “Se a transferência respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante ou determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuízo do disposto em matéria de obrigações genéricas e do contrato de empreitada; se, porém, respeitar a frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferência só se verifica no momento da colheita ou separação.”.
[30] Ac Relação de Coimbra, 2016.03.01, disponível in www.dgsi.pt
[31] Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, II, p. 1675, nota 4861.
[32] Neste sentido, Supremo Tribunal de Justiça, (acórdão de 5 de Fevereiro de 2015, processo nº 269/12.8TCFUN.L1.S1, relator Salazar Casanova, disponível em www.dgsi.pt).
Em sentido distinto, (Acórdão de 27 de Abril de 2017[3], processo nº 44/14.5T8VIS-B.C1.S1, relator Pinto de Almeida, disponível em www.dgsi.pt);(Acórdão de 29 de Julho de 29 de Julho de 2016[4], processo nº 6193/13.0TBBRG-H.G1.S1, relator Júlio Gomes, disponível em www.dgsi.pt). Acórdão da Relação de Lisboa de 3 de Dezembro de 2009 (processo nº 5679/06.7TVLSB.L1-8, relator António Valente, disponível em www.dgsi.pt).
[33] In “Pressupostos da Resolução do contrato”, págs. 130 e 131
[34] In “A resolução no contrato no direito civil”, pág. 152 e 153: “… a declaração de resolução feita no pressuposto do incumprimento alheio infundado, também não pode conduzir, sob pena de se identificar a declaração de resolução com declaração de inadimplemento, a uma decisão judicial que coloque o declarante em estado de incumprimento (face a uma representação infundada e não culposa do incumprimento da contraparte) em vez de manter a eficácia do contrato entre as partes”.
[35] In “Os Efeitos da Resolução Infundada por Incumprimento do Contrato”, Consultável em https://run.unl.pt/bitstream/10362/18555/1/Farrajota_2013.pdf, pág. 303: “Emitida a declaração de resolução sem que o declarante dispusesse do direito necessário à produção do efeito extintivo do contrato, pode a contraparte recorrer a qualquer uma das faculdades previstas na lei para reagir perante uma situação de incumprimento. De entre estas, encontramos, de um lado, a faculdade de pôr termo ao contrato, resolvendo-o, e, do outro, a faculdade de manter o contrato. Tal resulta, designadamente, de forma implícita, do disposto no n.º 2 do artigo 801.º do CC quando reconhece a faculdade de o credor, perante o incumprimento culposo do contrato, proceder à respectiva resolução”.
[36] Ac Relação do Porto, de 12.10.2020,); Ac. da RE de 11.5.2017, disponíveis em www.dgsi.pt
[37] V. Joana Farrajota, no estudo citado, pág. 264
[38] Acs. RG. de 19/02/2015, Proc. 1123/06.8TBEPS.G1; RE de 03/11/2016, Proc. 1294/13.7TBLGS.E1; RL. de23/06/2009, Proc. 881/06.4TBPDL.L1-1, in base de dados da DGSI, todos citados no Ac Rel. G de 22.10.2020.
[39] (Antunes Varela, R.L.J. Ano 128-145 e segs ; Ana Prata, O Contrato Promessa e o seu Regime Legal, pág. 839; Ac. S.T.J. de 12-10-04, Col. Ac. S.T.J., 2004, III, 50; Ac. S.T.J. de 17-7-07, www.dgsi.pt.jstj, Proc. 07A480).
[40] Ac. RC, de 23/03/2011, CJ, 2011m t. 1º, pág. 44, citado no Ac RG de 22.10.2020.
[41] Cfr. Ac Rel G. de 22.10.2020, o qual, seguimos nesta parte.
[42] A decisão recorrida nesta parte convoca o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, processo n.º 116/19.0T8BRG.G1, de 10-10-2019: «O valor a ressarcir pelas benfeitorias necessárias ou úteis a que o possuidor tem direito, por as ter custeado e não as poder levantar sem detrimento da coisa, nos termos do artigo 1273º nº 2 do Código Civil, corresponde ao menor de qualquer um dos seguintes valores: o custo que o possuidor suportou com tais benfeitorias, por um lado, e o acrescento que as benfeitorias trazem ao património do enriquecido, por outro. Assim, a diferença entre a situação atual do beneficiado e a situação (hipotética) em que ele se encontraria, se as benfeitorias não tivessem sido realizadas, é apenas um dos limites a que se recorre para o cálculo do valor a ressarcir pelas benfeitorias necessárias e úteis que não podem ser levantadas. Para o apuramento do valor a atribuir por tais benfeitorias há que atender a outro limite: o valor do dispêndio, prejuízo ou custo suportado pelo possuidor na realização dessas benfeitorias, em concreto ou abstrato, conforme o que for superior, desde que dentro do valor do enriquecimento, por só assim se poder satisfazer o interesse deste instituto, impedindo a deslocação patrimonial que se funda no injusto enriquecimento de uma pessoa à custa do empobrecimento de outra».