Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ANULABILIDADE
ERRO
PREÇO
REDUÇÃO
I.
A.......... e marido B........... vieram intentar a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, sob a forma ordinária, contra C............. & ......., S.A..
Pediram que a Ré seja condenada a pagar-lhes a quantia de €38.716,09, acrescida de juros de mora, bem como as quantias que se vierem a liquidar em execução de sentença em relação a custos de financiamento, danos patrimoniais e não patrimoniais.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que a Ré lhes vendeu duas fracções autónomas (habitação e garagem) do prédio urbano identificado nos autos, sem os informar que sobre esse prédio incidia uma servidão administrativa a favor do Município do Porto, numa área de 1.200 m2, para construção, no prazo de 10 anos, de um viaduto sobre-elevado, não se tendo apercebido da cláusula a este respeito inserida na escritura pública através da qual adquiriram, sendo certo que tal servidão e viaduto lhes causam imensos incómodos e danos, que elencam; tal atitude da Ré foi intencional e reveladora de má-fé. Terminam, optando pela redução de preço do negócio, na medida da desvalorização imposta pela servidão, pretendendo a restituição da respectiva quantia.
A Ré contestou afirmando que a servidão em causa foi do conhecimento dos autores, constando até expressamente da escritura pública que formalizou o negócio, e, antes desta, do respectivo registo predial, impugnando os factos alegados para a aludida má-fé, entendendo não ser aceitável que os autores digam que não perceberam o teor da cláusula a esse respeito inserida na escritura, atendendo às respectivas formações e habilitações, bem como aos valores envolvidos, que demandariam especiais cuidados e precauções.
Concluiu pela improcedência da acção.
Os autores replicaram.
No saneador, por entender que o estado dos autos o permitia, o Sr. Juiz passou a conhecer de mérito, vindo a julgar a acção improcedente.
Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso os Autores, de apelação, tendo apresentado as seguintes
Conclusões:
1. Para elaborar a douta sentença ora recorrida, o Senhor Juiz seleccionou a esmo factos da petição, sem atender a grande parte dos que ali alegados são importantes para a boa decisão, nomeadamente toda a matéria de facto que foi alegada quanto ao que no decurso das negociações conduziu a um contrato promessa, como se este não tivesse existido e que nele não havia referência a nada da servidão;
2. E nada ali se refere também no que tange à alegação pelos autores de que a outra parte, a promitente vendedora, depois vendedora, e ora apelada, escondeu dolosamente dos apelados durante esse processo negocial toda e qualquer informação sobre a futura existência do ónus que desde sempre soube que a Câmara Municipal impunha como condição para licenciar a obra do empreendimento em que se inserem as fracções objecto desses contratos adquiridas pelos apelantes;
3. O negócio jurídico em questão nos autos - e toda a problemática inerente à sua formação e conclusão - não começou nem acabou, como se vê de toda a matéria de facto referida, na celebração da escritura de compra e venda, contrariamente ao que na sentença se afirma e pretende redutoramente.
4. A formação da vontade dos ora apelantes, a eclosão do erro em que clamam ter sido induzidos e o papel da apelada nessa indução, bem como o apuramento da vontade realmente formada pelos apelantes são elementos de facto essenciais para a boa decisão da presente acção;
5. Na douta sentença recorrida afirma-se claramente que a matéria considerada provada se baseou apenas na escritura de compra e venda de fls. 60 e ss., ignorando-se em absoluto o contrato de promessa de compra e venda de fls. 40 e ss., integrado pelos seus anexos, e o contrato de cessão de posição contratual de fls. 54/55, àquele respeitante, dois elementos probatórios fundamentais juntos pelos apelantes e aceites pela apelada - que não os pôs em causa, violando-se assim o disposto no art. 659º nº 3 CPC;
6. Se não se tivesse postergado toda a matéria de facto alegada pelos ora apelantes que vem de invocar-se, nomeadamente o contrato promessa de compra e venda (e o da sua sequente cessão posicional), ter-se-ia de apurar que bem foi prometido comprar e vender, quais as suas características, quais os seus ónus, e isso não se fez na sentença;
7. Quando a lei fala, e também o Senhor Juiz ao invocá-la, em ónus ou limitações anormais, tem de atender-se a que aquilo que os apelantes contrataram e prometeram comprar, e a apelada com eles contratou e lhes prometeu vender, foi um bem sem quaisquer ónus ou encargos, nomeadamente a dita servidão administrativa;
8. E no caso, o direito a esse bem, objecto do negócio, não se encontrava, quando negociado entre as partes, onerado com qualquer ónus ou limitação - fosse normal ou anormal;
9. A apelada prometeu vender ao promitente comprador, que posteriormente cedeu essa sua posição contratual de promitente adquirente aos apelados, as duas fracções a constituir em regime de propriedade horizontal, situadas e integrantes do prédio descrito no art. 1º da p.i., sem nele se referir que tal prédio estava, ou sequer viria a estar, onerado por algum tipo de ónus, nomeadamente aquele que a apelada sobre ele veio a constituir em favor da Câmara Municipal do Porto posteriormente a esse contrato;
10. Essa servidão constituída a favor de terceiro, não sendo uma servidão legal, é pois um ónus, uma limitação que excede os limites normais inerentes ao direito transmitido ou qualquer outro de tipo semelhante - um direito sem quaisquer ónus, um direito pleno e absoluto - livre de quaisquer ónus, ainda que anormais, como se prevê expressamente no invocado art. 905º do CC;
11. E os apelantes alegaram abundantemente que a apelada dolosamente procurou e conseguiu ao longo de todo o iter negocial esconder deles a existência de qualquer ónus, nomeadamente aquele que veio a constituir sobre o bem, onerando-o assim anormalmente;
12. Os apelantes manifestaram claramente a vontade de, apesar do descoberto ónus, celebrarem o negócio mas noutras condições de preço, o que configura anulabilidade ou nulidade relativa e confere lugar à redução do negócio, e não à declaração de nulidade do mesmo, sob pena de em contrário se violar o disposto no art. 911º do CC;
13. Só depois de apurada essa matéria de facto estaria o Senhor Juiz de posse dos factos que lhe iriam permitir decidir adequadamente, o que não fez;
14. Ao celebrar a escritura definitiva de compra e venda relativa ao contrato prometido, a apelada nela afirmou que vendia aos apelantes o bem de sua propriedade que constituía o objecto do negócio livre de ónus e encargos;
15. Cumpria apurar se era ou não legítima a interpretação que os apelantes fizeram quando alegam que não entenderam a alusão à menção técnica da "servidão administrativa" e celebraram a escritura na plena convicção "de que esta era uma formalidade obrigatória do exacto objecto do contrato promessa" e "na absoluta convicção e na completa ignorância de que esta pudesse traduzir-se e respeitar a uma realidade diversa da daquele, traduzida na existência da referida servidão que se consubstancia na construção do dito viaduto";
16. Pretender, como se faz na sentença recorrida, que tal significava necessariamente, que os apelantes só poderiam e deveriam ter entendido tal como sendo no sentido de que o bem era livre de "outros" ónus ou encargos além daquele da servidão administrativa, é claramente violador do disposto nos arts. 236º e 238º do CC;
17. Cumpria apurar se os apelantes por causa dos factos que invocam atinentes ao conhecimento superveniente da construção do viaduto não teriam celebrado o negócio ou o teriam celebrado noutras condições;
18. São pois estas questões de facto, que levam à resolução da questão de direito, que não estão resolvidas, contrariamente ao que impõe o disposto nos arts. 511º nº 1 e 510º nº 1 do CPC, que assim a douta sentença violou;
19. Não constando dos autos os elementos probatórios não atendidos na douta sentença e que, submetidos à prova em audiência de discussão e julgamento impõem uma decisão diversa, deve o douto saneador/sentença ser revogado, ordenando-se se proceda ao apuramento e ampliação da matéria de facto, sob pena de, em contrário se violar o disposto no art. 712º nº 4 do CPC, bem assim como os demais preceitos supra invocados.
A Ré contra-alegou, concluindo pela improcedência da apelação.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II. Os factos
Na decisão recorrida forma considerados provados estes factos:
1) Por escritura pública lavrada em 08/11/01, a ré declarou vender aos autores, que declararam comprar, pelo preço de 25.879.000$00, a fracção autónoma designada pelas letras "AL", correspondente a uma habitação no sexto andar esquerdo, com varanda, e entrada pelo nº 382 da R. das ......, e pelo preço de 1.842.000$00, a fracção autónoma designada pelas letras "EB", correspondente a uma vaga de garagem, com arrumos, que corresponde ao nº 36, na primeira cave, com entrada pelos nºs. 352 a 428 da R. das ......, as quais fazem parte do prédio urbano, afecto ao regime de propriedade horizontal pela inscrição F, sito na R. das ......, números 352-370-374-378-382-400-408-412-428, freguesia de ......., concelho do Porto, inscrito na matriz urbana sob o art. 7762 e descrito na 2ª CRP do Porto sob o nº 1557.
2) Nesse acto, a ré declarou inicialmente que "(...) vende (...) livre de quaisquer ónus e/ou encargos (...)".
3) A seguir, consta da escritura pública em causa "Que sobre o prédio existe registado um ónus de servidão com a inscrição F, apresentação número 2, de 22.02.01”.
III. Mérito do recurso
Discute-se no recurso:
- o regime da venda de bens onerados e, concretamente, se, estando alegados os fundamentos da acção de anulação da venda, pode ser pedida tão só a redução do preço;
- a existência de responsabilidade pré-contratual.
A acção apresentava ainda outro fundamento subsidiário - o enriquecimento sem causa - afastado na sentença e que aqui não importa apreciar por não ter sido objecto do recurso (art. 684º nºs 2 e 3 do CPC).
1. Venda de bens onerados
Dispõe o art. 905º do CC (como todos os preceitos adiante citados sem outra menção) que se o direito transmitido estiver sujeito a ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, o contrato é anulável por erro ou dolo, desde que no caso se verifiquem os requisitos legais de anulabilidade.
Visa esta disposição tutelar o comprador sempre que este, depois da aquisição descobre que o direito está afectado por uma qualquer limitação que se revela eficaz em relação a ele. Não interessará tanto a natureza jurídica do direito do terceiro, mas a sua eficácia contra o comprador.
São assim abrangidos pelo preceito os direitos reais limitados de gozo (como o usufruto e a servidão), as garantias reais (como a hipoteca), direitos de crédito (como a locação) e quaisquer posições jurídicas que, independentemente da sua exacta qualificação, se mostrem eficazes em relação ao comprador e que este ignorava no momento da compra.
Não serão vícios do direito, não cabendo no âmbito do preceito, os encargos ou ónus inerentes aos direitos da mesma categoria, como são os limites legais do direito de propriedade e as servidões legais [Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, II Vol., 4ª ed., 197; Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 28 e segs; Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, 251 e segs; Ferrer Correia e Almeno de Sá, CJ XVIII, 4, 25]..
Existindo ónus ou limitações que excedam os limites normais inerentes aos direitos da categoria do transmitido, a venda é anulável por erro ou dolo, verificados os respectivos requisitos de relevância do erro sobre o objecto do negócio (art. 251º) - quer as condições gerais de essencialidade e da propriedade, quer as condições especiais da essencialidade para o comprador do elemento sobre que incidia o erro e o seu conhecimento ou cognoscibilidade pelo vendedor (art. 247º, ex vi do art. 251º) - ou do dolo (art. 254º) - essencial e determinante, traduzido na intenção ou consciência de induzir ou manter em erro o adquirente [Cfr. Calvão da Silva, Ob. Cit., 32; Pires de Lima e Antunes Varela, ibidem; Galvão Teles, Contratos Civis (Exposição de Motivos e Projecto), BMJ 83-129 e 130; Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol. III, 126.].
Este entendimento não é inteiramente pacífico. Como refere Romano Martinez [Ob. Cit., 294 e segs.] o regime do erro, estabelecido nos arts. 247º e segs., não está destinado a regular as situações de error in qualitate; a qualidade do objecto inclui-se na própria declaração negocial, pelo que o comprador não está em erro quanto à falta de atributos da coisa. Na medida em que os direitos do comprador derivam do incumprimento do contrato, devem ser vistos à luz da responsabilidade contratual e não enquadrados no regime do erro.
Calvão da Silva confirma esta ideia [Ob. Cit., 51 e segs.; também em Responsabilidade Civil do Produtor, 257 e segs.; cfr. igualmente Baptista Machado, Acordo Negocial e Erro na Venda de Coisa Defeituosa, Obra Dispersa, Vol. I, 44 e segs e os Acs. do STJ de 2.3.95, BMJ 445-445 e de 3.3.98, CJ STJ VI, 1, 107 e desta Relação de 13.12.99, CJ XXIV, 5, 221.] ao defender que, se as qualidades da coisa fazem parte integrante do conteúdo negocial e o vendedor entrega coisa à qual, porém, faltam qualidades acordadas, a inexactidão qualitativa da prestação respeita à fase executiva do negócio e será um caso de incumprimento imperfeito: o vendedor não cumpre exactamente a prestação devida ao comprador segundo a interpretação objectiva do contrato, verificando-se uma desconformidade entre a coisa na sua constituição real e a coisa na sua configuração representada e acordada pelas partes.
Para este Autor o erro sobre as qualidades contratuais da coisa será mesmo uma antinomia: se as qualidades acordadas e devidas não se mostram na coisa entregue, existe, não um (erro) vício do consentimento, mas uma desconformidade entre a coisa real entregue e a coisa acordada/devida, portanto, mau cumprimento.
Daí que, de iure constituendo, preconize esta distinção: quando o problema é de cumprimento imperfeito são aplicáveis as regras de direito comum do inadimplemento, em cuja sistemática geral se insere a garantia edilícia; quando o problema é de erro em sentido técnico entram em jogo as disposições dos arts. 247º e 251º, o que torna desnecessária qualquer norma que em sede edilícia ressalve ou faça menção à sua aplicabilidade.
Todavia, adverte o mesmo Autor, de iure constituto, devemos obediência à lei, pelo que, no tocante à impugnação por erro da compra e venda de coisas oneradas ou viciadas, a sua admissibilidade deve ter-se por indiscutida, não só subsidiariamente, em verdadeiros e autónomos casos de erro em sentido técnico sobre o objecto do negócio que não se subsumam a uma das categorias de defeitos destacadas nos arts. 905º e 913º, mas também concorrentemente e electivamente em casos de coincidência ou consumpção (aos olhos da lei) de erro sobre as qualidades do objecto (art. 251º) e vícios da coisa vendida.
Foi realmente este o entendimento que, segundo a doutrina então dominante, esteve na origem do regime previsto nos arts. 905º e segs, como decorre da citada obra de Galvão Teles: entendeu-se que a solução mais simples e mais razoável seria a recondução da matéria à doutrina geral do erro e do dolo (...). Ordenada a aplicação de tal regime, cumpria apenas consignar as imprescindíveis especialidades. Foi o que se fez.
Segundo dispõe o art. 911º nº 1 se as circunstâncias mostrarem que, sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido os bens, mas por preço inferior, apenas lhe caberá o direito à redução do preço, em harmonia com a desvalorização resultante dos ónus ou limitações, além da indemnização que no caso competir.
A solução aqui prevista - a acção estimatória ou actio quanti minoris - assenta no erro ou dolo incidental, que o errante ou deceptus sempre teria celebrado o negócio, embora noutros termos, por preço mais baixo.
Neste caso, a anulação é excluída: o preceito impõe a conservação do negócio jurídico, corrigido ou rectificado através do restabelecimento da relação genética de correspectividade económica entre prestação e contraprestação para garantir o sinalagma funcional rompido ab initio [Cfr. Calvão da Silva, Compra e Venda cit., 33.].
Nada impede, porém, em nome da economia processual, o pedido de redução do preço em via subordinada, como pedido subsidiário da anulação para a eventualidade de esta se revelar infundada.
Assim como parece não haver obstáculo a que, verificados os requisitos da acção de anulação, o comprador opte tão só pela acção estimatória.
Com efeito, para além de a anulabilidade não ser imperativa, podendo o comprador exercer ou não o direito potestativo de anulação que a lei lhe confere (art. 287º), relevam as razões que nos são indicadas por Calvão da Silva [Responsabilidade Civil do Produtor, 195, nota.]:
Desde logo, por argumento a contrario sensu extraído do art. 911º: fora do caso excepcional nele previsto, o direito à redução do preço concorre com o direito à anulação, verificados os respectivos pressupostos. Em segundo lugar, por argumento a maiori ad minus: quem pode o mais (anulação do contrato), pode o menos (redução do preço). Em terceiro lugar, existindo a disciplina da garantia por vícios no interesse do comprador, a este deve caber a escolha entre os direitos que a lei lhe confere, em função dos seus interesses soberanos, desde que feita em conformidade com o princípio da boa fé, não arbitrariamente, tendo também em conta os interesses do vendedor.
No mesmo sentido se pronuncia Romano Martinez [Ob. Cit., 436 e segs; também Teles de Menezes Leitão, Ob. Cit., 131.] ao afirmar que a actio quanti minoris apareceu como forma de satisfazer o comprador que, podendo usar da acção redibitória, estava interessado em ficar com o bem. Interesse que é determinado por parâmetros subjectivos. Há uma opção livre do comprador, apenas condicionada pelos pressupostos das figuras em causa e pelas regras gerais, nomeadamente do abuso do direito.
2. Responsabilidade pré-contratual
Nos termos do art. 227º nº 1, quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
A boa fé pressupõe, na fase pré-negocial, a observância de deveres de informação, esclarecimento e lealdade tendo em vista os interesses legítimos da contraparte. A responsabilidade pré-contratual, com a amplitude que lhe dá o citado preceito, abrange justamente os danos provenientes da violação desses deveres [Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, I, 10ª ed., 270; Romano Martinez, Ob. Cit. 57 e segs..].
No caso da venda de coisa onerada ou defeituosa existe evidentemente para o vendedor o dever de informar o comprador da existência de vícios de que (aquele) tenha conhecimento.
Do mesmo modo, qualquer erro de facto cometido por um dos contraentes - se apercebido ou susceptível de o ser pela contraparte - impõe a este o dever do seu esclarecimento. Desde que seja perceptível para uma das partes, usando da comum diligência, que a outra formou a sua vontade contratual com base num pressuposto erróneo, tem essa parte o dever de alertar o errante, esclarecendo a situação.
O não esclarecimento do erro apercebido (ou perceptível com a diligência do bonus pater familias) pode constituir o declaratário em responsabilidade in contrahendo tanto no caso de o erro ser essencial como no de ele ser incidental [Ana Prata, Notas sobre a Responsabilidade Pré-contratual, 99 e 100.].
3. O caso sub judice
Está em causa nos autos o contrato de compra e venda celebrado entre Autores e Ré e todo o iter negocial que conduziu à celebração desse contrato.
Os Autores alegaram que a Ré, dolosamente, procurou e conseguiu na fase de formação do contrato esconder a existência de qualquer ónus sobre o prédio e que, ao formalizarem o contrato, não entenderam a alusão à menção técnica de "servidão administrativa", convencidos que estavam de que a escritura constituía formalidade obrigatória do exacto objecto do contrato-promessa que havia sido celebrado.
No saneador-sentença, o Sr. Juiz enquadrou a questão na venda de bens onerados - arts. 905º e segs. Admitiu mesmo que os Autores não tenham percebido o alcance da menção à servidão no contrato e que tenham adquirido em erro.
Daí decorreria, porém, a anulação do negócio e não a redução de preço nos termos do art. 911º. Aliás, acrescenta, se provada a matéria de facto alegada pelos Autores, deveria concluir-se que estes não teriam comprado ainda que por preço inferior.
Por outro lado, não é possível afirmar que a Ré actuou com má fé e responsabilizá-la nos termos do art. 227º, uma vez que o contrato contém menção expressa à existência da servidão, estando este ónus registado em momento anterior à celebração do mesmo.
Afigura-se-nos que nenhuma destas questões foi bem decidida, considerando os elementos fornecidos pelos autos nesta fase; e não improcedendo a acção pelas razões apontadas, é forçoso concluir que o conhecimento do mérito no saneador foi prematuro, atenta a abundante factualidade alegada pelas partes, que deverá ser objecto de prova.
Vejamos.
Na sentença não foi posto em causa que a servidão administrativa, que onera o prédio onde se integra a fracção adquirida pelos Autores, constitua um ónus que excede os limites normais inerentes ao direito adquirido - art. 905º.
Embora este preceito esteja formulado em sentido amplo, de modo a abranger as limitações quer de direito privado, quer de direito público, no caso, a limitação não será de considerar normal, uma vez que não pode, apenas por si, presumir-se conhecida, nem deriva de providências administrativas gerais e abstractas [Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Ob. Cit., 197 e 198; Romano Martinez, Ob. Cit., 220 e 221].
Por outro lado, os Autores alegaram factos tendentes a demonstrar o erro em que foram induzidos pela Ré e até o dolo que terá caracterizado a actuação desta ao longo do percurso negocial até à formalização do contrato.
Alegaram também, como se reconheceu na sentença, os requisitos legais de anulabilidade - a essencialidade e a cognoscibilidade (cfr. supra)
É certo que no contrato se faz menção expressa ao ónus que fundamenta a pretensão dos Autores. Todavia, deve reconhecer-se que essa referência não será suficientemente esclarecedora da natureza e extensão de tal ónus, sendo certo que, a admitir-se todo o circunstancialismo alegado, que envolveu a formação do contrato, não será de excluir a possibilidade de efectivo desconhecimento por parte dos compradores do vício invocado. Até o próprio contrato contém, nesse ponto, indicação contraditória, uma vez que a Ré aí declarou que vendia o bem livre de ónus e encargos.
De qualquer forma, relevante será notar, parece-nos, que essa questão terá mais a ver com os requisitos do vício de consentimento, designadamente com a desculpabilidade, que não é exigível [Cfr. C. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 2ª ed., 509 e 510; Carvalho Fernandes, Teoria Geral do Direito Civil, II, 3ª ed., 155 e segs.], não devendo vedar-se a possibilidade de invocação e prova do erro – por muito difícil que se apresente a prova e por pouco plausível que se considere o erro [P. Mota Pinto, Declaração Tácita e Comportamento Concludente no Negócio Jurídico, 406 e segs (nota)]
Sobre a questão suscitada na sentença de, perante a factualidade alegada, os Autores apenas poderem recorrer à acção anulatória, já acima ficou demonstrado, parece, que a mesma não procede.
Verificados os requisitos de anulabilidade, está na disponibilidade do comprador optar por exercer o direito potestativo de anulação que a lei lhe confere, podendo, em alternativa, se pretender ficar com o bem, quedar-se pelo pedido de redução do preço, o que representa um menos em relação ao pedido de anulação.
Afigura-se-nos, pois, que as razões indicadas na decisão recorrida não são susceptíveis de inviabilizar a pretensão formulada pelos Autores, na perspectiva, aí aceite, de impugnação por erro da compra e venda celebrada com a Ré. Perspectiva que parece a única possível (na dicotomia acima indicada: erro/incumprimento), tendo em conta o teor do contrato, que contempla expressamente o vício alegado (não havendo desconformidade com o que foi vendido), arredando a hipótese de cumprimento imperfeito.
Impõe-se, por conseguinte, o prosseguimento da acção para apuramento de toda a factualidade relevante alegada pelas partes.
A decisão recorrida afasta também, como se disse, que a Ré tenha actuado com má fé, no essencial por no contrato se fazer expressa referência ao ónus e por este constar do registo.
Pensa-se que a fundamentação da sentença não está isenta de alguma contradição, uma vez que nela se admite que os Autores tenham adquirido em erro, derivado justamente da "fase pré-contratual tortuosa que alegaram", como aí se refere; reconhece-se aí que os Autores podem (devem) recorrer à acção anulatória com fundamento nesse alegado erro.
Ora, este erro, que a decisão admite, foi alegadamente provocado pela Ré que, segundo os Autores, dolosamente procurou e conseguiu, ao longo da formação do contrato, esconder a existência de qualquer ónus.
Admitindo-se que assim seja (como a decisão no saneador tem necessariamente de admitir), não pode ser liminarmente excluída a responsabilidade da Ré por violação da obrigação de informação e de esclarecimento a que estava vinculada, no quadro da máxima transparência e boa fé que devem presidir à negociação e conclusão do contrato [Cfr. Calvão da Silva, Compra e Venda cit., 31.]
Acresce que o registo não é, por si, determinante: como afirma Antunes Varela [RLJ 126-311, nota (2); também Calvão da Silva, ibidem.], nada obsta a que a situação (de erro) ocorra com os próprios ónus ou limitações constantes do registo, se o vendedor, maliciosamente os ocultar ou o comprador, de qualquer modo, reconhecidamente os ignorar.
Só a final, portanto, produzida a prova sobre toda a factualidade controvertida, se poderá aquilatar da má fé por parte da Ré e ponderar porventura o juízo que a decisão recorrida antecipou sobre eventual contribuição dos Autores e respectivas consequências.
Neste momento, não pode ser desconsiderado esse outro fundamento invocado na acção, que pode concorrer com a responsabilidade inerente à venda de bem onerado [Cfr. sobre este ponto e sobre os termos em que tal pode suceder, Romano Martinez, Ob. Cit., 62; Sinde Monteiro, Responsabilidade por Conselhos, Recomendações e Informações, 382, nota(138); Carneiro da Frada, Teoria da Confiança e Responsabilidade Civil, 493, nota (525)].
Procedem, assim, as conclusões do recurso.
IV. Decisão
Em face do exposto, julga-se a apelação procedente, revogando-se a douta decisão recorrida, devendo a acção prosseguir os adequados termos.
Custas segundo o critério a definir a final.
Porto, 22 de Abril de 2004
Fernando Manuel Pinto de Almeida
João Carlos da Silva Vaz
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo