Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ESTABELECIMENTO COMERCIAL
ENCERRAMENTO DO ESTABELECIMENTO
II - As únicas excepções susceptíveis de obstar à resolução do contrato de arrendamento com base no encerramento do estabelecimento por mais de um ano são o caso de força maior ou a ausência forçada do arrendatário.
I - RELATÓRIO
B....., na qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de seus pais, C..... e D....., intentou, no Tribunal Cível da Comarca do....., onde foi distribuída à respectiva -.ª Vara, a presente acção com processo ordinário contra:
- “E....., L.da”, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento com esta celebrado, condenando-se a Ré a entregar imediatamente o arrendado, livre de pessoas e bens.
Alegou, para tanto, em resumo, que os autores da herança por si representada deram de arrendamento um prédio urbano sito na Rua....., ....., para o exercício do comércio de peixaria, a F..... e G....., que o vieram a trespassar a H..... e esta, por sua vez, à Ré; sucede que há mais de um ano consecutivo a Ré vem mantendo o estabelecimento encerrado, não lhe dando qualquer utilização.
Contestou a Ré, alegando, também em resumo, que o arrendado não oferecia as condições de salubridade e higiene necessárias ao exercício da sua actividade e isto apesar das obras por si aí levadas a efeito; pede, por isso, a improcedência da acção e, em via reconvencional, pede a condenação da Autora a reparar o edifício, quer na sua estrutura interna quer externa, por forma a evitar as infiltrações de humidade, bem como a reparação do interior da loja e do equipamento estragado; pede, ainda, a condenação da Autora a pagar a quantia provisória a título de prejuízos pela indisponibilidade do arrendado, desde Outubro de 1999 até à reparação integral dos danos referidos que, até ao presente, perfazem a quantia de Esc. 7.750.000$00; no caso se a acção proceder, pede a condenação da Autora a pagar-lhe a quantia de Esc. 6.460.00, referentes às obras por si realizadas no arrendado.
Na resposta, a Autora impugnou os factos relativos à reconvenção, concluindo como na petição inicial.
Proferiu-se o despacho saneador, consignaram-se os factos tidos como assentes e organizou-se a base instrutória, sem reclamações.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, finda a qual se respondeu à matéria da base instrutória, também sem reclamações.
Finalmente, verteu-se nos autos sentença que julgando a acção totalmente improcedente e a reconvenção procedente, condenou a Autora a realizar as obras necessárias a assegurar o gozo do prédio para o fim a que se destina, ou seja, o comércio de peixe, a proceder à reparação da arca frigorífica na qual se verificaram problemas de funcionamento e a pagar à Ré a quantia a liquidar em execução de sentença relativa aos prejuízos decorrentes da indisponibilidade do locado desde Outubro de 1999 até à efectiva reparação deste.
Inconformada com o assim decidido, interpôs a Autora recurso para este Tribunal, o qual foi admitido como de apelação e efeito meramente devolutivo.
Alegou, oportunamente, a apelante, a qual finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:
1.ª - “Face à matéria de facto dada como provada, resulta de forma inequívoca e dúvidas não subsistem, até porque existe reconhecimento da Apelada, que esta desde Outubro de 1999 mantém o locado encerrado e sem qualquer tipo de actividade comercial;
2.ª - Face à matéria de facto dada como provada, e mesmo sem cuidar ainda da reapreciação da prova produzida, nunca poderia o Tribunal concluir que o encerramento do estabelecimento derivou de condições para o exercício da actividade a que se destinava o locado;
3.ª - Não foi demonstrada a culpa ou incumprimento da Apelante na sua obrigação de assegurar o gozo do locado e da qual derive a obrigação de indemnizar a Apelada pelos lucros cessantes desde a data em que esta encerrou o estabelecimento e decorrente da inactividade;
4.ª - Ficou provado que a Apelada não denunciou a existência de anomalias no locado à Apelante, e muito menos que tais anomalias a impediam de manter o exercício do comércio;
5.ª - Não foi alegado e muito menos provado que a Apelante tinha conhecimento do estado do locado e da necessidade de proceder a obras;
6.ª - A obrigação do senhorio proceder a obras que garantam o gozo do locado só nasce após o cumprimento da obrigação do inquilino de avisar imediatamente o locador (Cód. Civil, art.º 1038.º al. h));
7.ª - Inexistindo responsabilidade do locador se o inquilino não avisou o defeito ao locador (Cód. Civil, art.º 1033.º al. d));
8.ª - Face à prova produzida, não poderia o douto Tribunal responder afirmativamente ao quesito 14 da Base Instrutória, já que nenhuma testemunha referiu a existência de infiltrações de água, nem destruição do tecto, nem tal poderá ser retirado de qualquer outro elemento de prova;
9.ª - Face ao confronto do depoimento das testemunhas I..... e L..... terá de se concluir que as fotografias juntas aos autos na douta petição inicial foram registadas em data posterior a Março de 2001, isto é, sempre mais de 18 meses após o encerramento do estabelecimento, sendo as mesmas insusceptíveis de criar no Tribunal a convicção de que era esse o estado do imóvel à data em que a Apelada procedeu ao seu encerramento;
10.ª - Não há nexo de causalidade entre o encerramento do estabelecimento e a actual falta de condições de gozo do locado e, mesmo que tal nexo seja extraível, face à resposta negativa ao quesito 18 da Base Instrutória, não é possível responsabilizar a Apelante pelos prejuízos decorrentes da indisponibilidade do locado desde Outubro de 1999 até à efectiva reparação deste (Cód. Civil 1038 al. h), 1033 al. d));
11.ª - Sem a prova de que aquela denúncia por parte do inquilino foi efectuada à senhoria, não poderia o Douto Tribunal “a quo” estribar a condenação da Apelada nos prejuízos decorrentes da indisponibilidade do locado, seja eles em que montante forem;
12.ª - A douta Sentença recorrida procede a uma nítida inversão de direitos e obrigações das partes;
13.ª - Se a Apelada não fez a denúncia, e provado está que não a fez, obviamente que o encerramento do estabelecimento desde Outubro de 1999 até Abril de 2002, data em que em sede de contestação/reconvenção denunciou aquela impossibilidade, não pode constituir excepção ao direito de resolução do contrato por parte do senhorio, com fundamento na al. h) do art.º 64 da RAU;
14.ª - Pelo que deverá reconhecer-se verificado o pressuposto de que depende a resolução do contrato de arrendamento por parte da Apelante com aquele fundamento e, consequentemente, ser julgado procedente o pedido desta;
15.ª - Não existe ainda qualquer nexo de causalidade entre a possível avaria da arca frigorífica e as infiltrações de humidade decorrente do mau estado geral do edifício, nem mesmo a Apelada sustenta tal relação de causalidade;
16.ª - A apelada sustentou que a falta de funcionamento decorria de avaria na instalação eléctrica do imóvel (cfr. 1 2 e 13 da douta petição inicial), e a avaria desta é que terá provocado avaria na arca frigorífica;
17.ª - Ao quesito 16 da Base Instrutória, o douto Tribunal respondeu de forma negativa, isto é, não foi provado avarias na instalação eléctrica;
18.ª - Consequentemente, também não poderá ser dado como assente que a avaria da arca frigorífica decorreu das deficiências na instalação eléctrica do imóvel e, tanto assim é, que ao quesito 17 da Base Instrutória, o douto Tribunal apenas respondeu: “Houve problemas no funcionamento de uma arca frigorífica da Ré”;
19.ª - Sem nexo de causalidade, não pode o Douto Tribunal “a quo” condenar a Apelante na reparação da arca frigorífica”.
Contra-alegou a apelada, pugnando pela manutenção do julgado.
...............
O âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões dos recorrentes, nos termos do disposto nos artºs 684º, n.º3, e 690º, n.º 1, do C. de Proc. Civil.
De acordo com as apresentadas conclusões, as questões a decidir por este Tribunal são as de saber se deve ser alterada a decisão da matéria de facto da 1.ª instância e se, perante os factos provados, deve a acção proceder e a reconvenção improceder.
Foram colhidos os vistos legais.
Cumpre decidir.
II - OS FACTOS
Na sentença recorrida, foram dados como provados os seguintes factos:
1.º - A 22 de Julho de 1994, M....., N..... e P..... declararam que C..... faleceu, no estado de casado com D....., deixando como únicas herdeiras, a referida esposa e as filhas de ambos, B....., Q..... e R....., nos termos constantes do documento junto a fls. 5 a 7;
2.º - Aqueles deixaram bens;
3.º - A herança encontra-se indivisa, por partilhar;
4.º - Os autores da herança eram donos e legítimos possuidores do imóvel sito à Rua ....., n.º 1008/1010, ....., e por sucessão também o são os herdeiros representados pela cabeça de casal B.....;
5.º - Os autores da herança, em data não apurada, deram de arrendamento a F..... e G....., para o exercício do comércio de peixaria, o rés-do-chão do prédio referido no item 4.º, a que corresponde o número de polícia 1010;
6.º - A 29 de Abril de 1981, F..... e G..... declararam trespassar a H....., casada com S....., que declararam aceitar, o estabelecimento de peixaria instalado no rés-do-chão do prédio urbano situado na Rua ....., n.º 1008/1010, freguesia de ....., ....., tudo nos termos constantes do documento junto a fls. 12 a 14;
7.º - A 28 de Outubro de 1982, H..... e marido S..... declararam trespassar a E....., L.da, que declarou aceitar, o estabelecimento de peixaria instalado no rés-do-chão do prédio urbano situado na Rua ....., n.º 1008/1010, freguesia de ....., ....., tudo nos termos constantes do documento de fls. 16 a 20;
8.º - Pelo prazo de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos;
9.º - Actualmente, a renda mensal cifra-se em Esc. 18.575$00;
10.º - O exercício da actividade relativa a peixaria implica condições de salubridade e higiene;
11.º - B..... intentou acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária contra E....., L.da, acção que corre os seus termos na -.ª Secção, da -.ª Vara Cível da Comarca do....., pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado, condenando-se a Ré a entregar o locado livre de pessoas e bens, alegando a existência de obras realizadas pela Ré, sem a sua autorização;
12.º - Na sua contestação veio a Ré E....., L.da, deduzir reconvenção pedindo a condenação da Autora a pagar a quantia de Esc. 8.500.000$00, relativo a obras por si realizadas no locado;
13.º - Por sentença já transitada em julgado, proferida nos autos referidos no item 11.º, foi julgada improcedente por não a acção intentada por B....., absolvendo-se do pedido a Ré E....., L.da, ficando prejudicado o conhecimento do pedido reconvencional deduzido;
14.º - Em Outubro de 199, a Ré fechou o locado;
15.º - Mantendo-o encerrado até hoje;
16.º - A Ré deixou de comercializar naquele local qualquer tipo de produto, designadamente a venda de peixe ao público;
17.º - A Ré não mais abriu as portas do locado ao público;
18.º - Encontrando-se este em estado de abandono;
19.º - Não sendo ali exercida qualquer actividade;
20.º - O locado encontra-se fechado durante o dia e a noite, designadamente, durante o horário comercial;
21.º - Não havendo entrada e saída de clientela;
22.º - Nem de mercadorias;
23.º - A porta e a janela do locado encontra-se permanentemente suja, com pó acumulado;
24.º - Não havendo manutenção ou limpeza;
25.º - No primeiro andar do prédio onde se encontra a peixaria resultaram infiltrações através do tecto da peixaria;
26.º - Tais infiltrações resultaram do estado de degradação em que se encontra o prédio;
27.º - As infiltrações de água destruíram os tectos e estragaram paredes;
28.º - O estado de degradação exterior do prédio aliado à sua falta de conservação provocam a existência das humidades;
29.º - Houve problemas no funcionamento de uma arca frigorífica da Ré;
30.º - A Autora não procedeu à reparação do locado;
31.º - A Ré efectuou as obras referidas no documento de fls. 139, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, no locado, obras essas no valor de Esc. 5.510.000$00;
32.º - E adquiriu equipamento no valor de Esc. 950.000$00;
33.º - Com a indisponibilidade do estabelecimento, a Ré tem sofrido prejuízos.
.................
É o seguinte o teor do documento de fls. 139, dado como reproduzido no item 31.º - o que, como tantas vezes se tem dito, constitui técnica processual errada, uma vez que os documentos não são factos, mas a materialização dos mesmos -, sendo certo que o que consta de tal documento tem inegável interesse para a decisão:
“Câmara frigorífica com as medidas interiores de 2,20 m x
1,80 m incluindo paredes, isolamentos, portas estanques,
compressor e todos os acessórios eléctricos e mecânicos indispensáveis ao seu funcionamento .............................................................................. 1 750 000$00
Idem com 1,65 m x 1,20 m .......................................................... 1 200 000$00
Trabalhos de trolha de tratamento e revestimento das paredes
com acabamento a azulejo .......................................................... 790 000$00
Trabalhos de trolha de tratamento e assentamento de granito
no pavimento .................................................................................... 210 000$00
Trabalhos em pladur no tecto e em paredes ............................... 190 000$00
Trabalhos de pichelaria incluindo instalação sanitária ........... 260 000$00
Trabalhos de electricidade incluindo quadro eléctrico, calhas,
Projectores, iluminação de emergência ...................................... 470 000$00
Trabalhos de serralharia e vidros, incluindo montra, bancada
de aço inox, porta de segurança de rolo, caixilharia de
alumínio .......................................................................................... 565 000$00
Toldo ................................................................................................ 75 000$00
Equipamento ................................................................................... 950 000$00
____________________________________________________________
6460 000$00
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III - O DIREITO
1 - Impugnando a apelante a decisão da matéria de facto da 1.ª instância, há que começar a análise do recurso por apreciar essa questão, já que a cristalização da matéria de facto é fundamental para se fazer a respectiva apreciação jurídica.
O inconformismo da apelante dirige-se unicamente à matéria do quesito 14.º, que tem a seguinte redacção e obteve como resposta:
14.º - As infiltrações de água destruíram os tectos e estragaram as paredes?
Resposta: «Provado».
Pretende a apelante que a resposta a este quesito seja alterada para «não provado».
Mas poderá esta Relação alterar as respostas aos apontados quesitos no sentido propugnado pelos apelantes?
Como é sabido, entre nós vigora o princípio da livre apreciação da prova e o juiz responde aos quesitos segundo a convicção que formar acerca de cada facto quesitado (artº 655º, n.º 1, do C.P.C.).
Daí que a Relação não possa, em princípio, alterar as respostas dadas aos quesitos.
Só o pode fazer dentro dos apertados limites previstos no artº 712º, n.º 1, do citado diploma legal, e se ocorrerem as seguintes situações:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem uma resposta diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas; e
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a resposta assentou.
Tem sido pacífico o entendimento da jurisprudência sobre este ponto. De facto, como decidiu a R. de Coimbra (Ac. de 13/10/76, C.J., 1976, 3.º, 571), “as respostas do Tribunal Colectivo, aos quesitos não podem ser alteradas pela Relação, salvo se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base às respostas ou se os elementos fornecidos pelo processo impuserem uma resposta diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas e, também, se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a resposta assentou. Basta a circunstância de, em audiência de julgamento, terem sido produzidos depoimentos orais de testemunhas, para desde logo ser impossível operar qualquer crítica quanto à apreciação feita pelo Colectivo sobre o teor das respostas ao questionário”.
No caso em apreço, como mostra a acta da audiência de julgamento (fls. 404 e segs.), mostram-se gravados os depoimentos das testemunhas aí inquiridas.
Estamos, por isso, em presença da hipótese prevista na última parte da al. a) do n.º 1 do citado art.º 712.º, o qual tem de ser conjugado com o art.º 690.ºA do mesmo diploma legal.
Prescreve este artigo o seguinte:
1. Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ainda ao recorrente, sob pena de rejeição do recurso, indicar os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 522.º-C (redacção do Dec. Lei n.º 183/00, de 10/8).
Segundo aquele n.º 2, “quando haja lugar a registo áudio ou vídeo, deve ser assinalado na acta o início e o termo da gravação de cada depoimento, informação ou esclarecimento”, o que, no caso presente, se mostra cumprido.
Ora, a apelante não indicou, quer no respectivo arrazoado quer nas conclusões da sua alegação, os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, conforme preceitua aquele n.º 2, o que, só por si, é motivo bastante de rejeição do recurso, no tocante à pretendida alteração da decisão da matéria de facto.
Todavia, ainda que assim não fosse, não seria caso de esta Relação alterar a decisão da matéria de facto.
É que, se os depoimentos das testemunhas referidas no despacho de fundamentação, que se nos afigura bem estruturado e fundamentado, foram susceptíveis de convencer o Tribunal recorrido, cujo juiz pôde vê-las e ouvi-las, só excepcionalmente poderia esta Relação, com recurso apenas a uma gravação, ficar com convencimento diverso.
É que, como se escreveu no Recurso n.º 1/99, 2.ª Secção, desta Relação, em que foi Relator o Dr. Mário Cruz e Adjunto o aqui Relator, “a actividade dos Juizes, como julgadores, não pode ser a de meros espectadores, receptores de depoimentos. A sua actividade judicatória há-de ter, necessariamente, um sentido crítico. Para se considerarem provados factos não basta que as testemunhas chamadas a depor se pronunciem sobre as questões num determinado sentido, para que o Juiz necessariamente aceite esse sentido ou essa versão.
Os Juízes têm necessariamente de fazer uma análise crítica e integrada dos depoimentos com os documentos e outros meios de prova que lhes sejam oferecidos. Há-de por isso a actividade judicatória, na valoração dos depoimentos, atender a uma multiplicidade de factores, que têm a ver com as garantias de imparcialidade, as razões de ciência, a espontaneidade dos depoimentos, a verosimilhança, a seriedade, o raciocínio, as lacunas, as hesitações, a linguagem, o tom de voz, o comportamento, os tempos de resposta, as coincidências, as contradições, o acessório, as circunstâncias, o tempo decorrido, o contexto sócio-cultural, a linguagem gestual - inclusive a dos olhares, e até saber interpretar as pausas e os silêncios dos depoentes, para poder perceber e aquilatar quem estará a falar a linguagem da verdade e até que ponto é que, consciente ou inconscientemente, poderá a mesma estar a ser distorcida, ainda que, muitas vezes, não intencionalmente.
As respostas aos quesitos hão-de pois ser o resultado de todas as operações intelectuais, integradoras de todas as provas oferecidas e que tenham merecido a confiança do Juiz, pelo que, não raras vezes se constata que o julgamento do Juiz possa não ter a correspondência directa nos depoimentos concretos (ou falta destes), mas seja o resultado lógico da conjugação de alguns outros dados, sobre os quais o seu sentido crítico se exerceu.
Esta percepção só é perfeitamente conseguida com o imediatismo das provas.
A reanálise das provas gravadas pelo Tribunal da Relação só pode abalar a convicção criada pelo Juiz da 1ª instância, traduzida nas respostas aos quesitos, e determinar a alteração dessas respostas, em casos pontuais e excepcionais, quando, não se tratando de confissão ou de qualquer facto só susceptível de prova através de documento, se verifique que as respostas dadas não têm qualquer fundamento face aos elementos de prova trazidos ao processo ou estão profundamente desapoiados face às provas recolhidas”.
Como escreveu Abrantes Geraldes (citado no acórdão desta Relação de 19/09/00, C.J., Ano 25.º, 4.º, 186), o novo sistema introduzido pelo Dec. Lei n.º 329-A/95 “transporta consigo o risco de se atribuir equivalência formal a depoimentos substancialmente diferentes, de se desvalorizarem alguns deles, só na aparência imprecisos, ou de se dar excessiva relevância a outros, pretensamente seguros, mas sem qualquer credibilidade.
De facto, tal sistema não garante a percepção do entusiasmo, das hesitações, do nervosismo, das reticências, das insinuações, da excessiva segurança ou da aparente imprecisão, em suma, de todos os factores coligidos pela psicologia judiciária e de onde é legítimo ao tribunal retirar argumentos que permitam, com razoável segurança, credibilizar determinada informação ou deixar de lhe atribuir qualquer relevo.
Existem aspectos comportamentais ou reacções dos depoentes que apenas podem ser percepcionados, apreendidos, interiorizados e valorados por quem os presencia e que jamais podem ficar gravados ou registados para aproveitamento posterior por outro tribunal que vá reapreciar o modo como no primeiro se formou a convicção dos julgadores”.
O que é necessário e imprescindível, como se escreveu no Ac. da R. de Coimbra de 3/10/00 (C.J., Ano 25.º, 4.º, 27), é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique “os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento do facto como provado ou não provado” (Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, pág. 348).
Ora, o despacho de fundamentação da decisão da matéria de facto (fls. 411 a 413) afigura-se-nos bem fundamentado, não sendo os depoimentos gravados, a cuja audição se procedeu, susceptíveis de contrariar a convicção gerada pelo julgador da 1.ª instância.
Acresce que, no caso presente, não foi feita a documentação de toda a prova produzida em audiência. É que, como mostra a acta de fls. 409, foi efectuada uma inspecção judicial ao local, diligência essa que teve influência na decisão da matéria de facto (v. fls. 411) e cuja percepção, não obstante as notas que se ditaram para a acta, não está, como é evidente, ao alcance deste Tribunal.
Quer isto dizer que este Tribunal não tem ao seu alcance todos os elementos de prova que serviram de base à decisão da matéria de facto.
Assim, esta Relação considera como assentes os factos dados como provados pelo Tribunal recorrido.
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2 - A questão que ora se nos coloca é a de saber se o contrato de arrendamento dos autos, que teve por objecto um estabelecimento destinado ao exercício do comércio de peixaria (item 5.º), pode ser resolvido, mercê do alegado encerramento do arrendado.
Não se discute que estamos em presença de um contrato de arrendamento para comércio ou indústria (cfr. art.ºs 1022º e 1023º, do C. Civil, 1º, 3º e 110º, do Regime do Arrendamento Urbano (RAU)).
Dado que a Ré tomou de arrendamento o referido estabelecimento e nele exerceu a actividade de comércio de peixaria, conclui-se que as partes destinaram o arrendado ao exercício de uma actividade comercial (ou seja, uma actividade de mediação nas trocas) [Para distinguir actividade industrial da actividade comercial, cfr. Professor Pereira Coelho, Arrendamento, 1988, p. 41]., que se insere dentro do objecto possível e permitido pelo contrato.
A Autora pretende, através da presente acção, que se decrete a resolução do contrato em causa, em virtude de a Ré ter deixado de utilizar o arrendado há mais de um ano.
Segundo preceitua o artº 64.º, n.º 1, al. h), do RAU, o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário “conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos”.
A previsão desta alínea, como escreveu Aragão Seia [Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 2.ª ed., 302 e segs.], tem por finalidade evitar a desvalorização do arrendado, pela consequente degradação motivada pelo encerramento do local, e lançar no mercado locativo todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros [Vide Ac. desta Relação de 16/7/87, C.J., 1987, 4.º, 209.].
Integram o fundamento desta alínea a verificação cumulativa das seguintes circunstâncias:
- que o prédio tenha sido arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal;
- que esteja encerrado por mais de um ano;
- que o encerramento não seja devido a caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário e, se o for, que estas se prolonguem por mais de dois anos.
“Para se concluir pelo encerramento há que atender a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo. Assim, e em geral, não será de falar em encerramento do prédio no caso de simples diminuição, mesmo acentuada, das operações próprias do arrendamento e nele anteriormente exercidas, em particular quando isso estiver justificado, a não ser que essa redução seja de tal ordem que se deva, razoavelmente, equiparar a efectiva paralisação. Mas a utilização esporádica já caracteriza a situação de encerramento do estabelecimento” [Aragão Seia, ob. cit., 302, 303.].
O encerramento de um estabelecimento comercial ou industrial caracteriza-se não pela circunstância das suas portas só esporadicamente se abrirem, mas sim pelo facto de nele não se exercer a actividade para que fora arrendado [Vide Ac. da R. de Évora de 12/06/86, B.M.J. n.º 360.º, 673].
Não há encerramento se, destinando-se o prédio a actividade industrial, passa a ser usado como armazém de matérias primas e produtos acabados, directamente relacionados com aquela actividade [Vide Ac. da R. de Évora de 16/01/86, C.J., 1986, 1.º, 222]; o facto de o arrendado ter deixado de ser o local principal do estabelecimento e passado a ser um simples armazém de mercadorias, não integra o conceito de encerramento do estabelecimento, para o efeito de resolução do contrato [Vide Ac. desta Relação de 20/05/80, C.J., 1980, 3.º, 78].
O encerramento do locado só fundamenta a resolução do contrato se, para o arrendatário, nada ali existe de relevante. Não se verifica o encerramento se, destinado o arrendado a escritório de navegação, ali funciona um “arquivo morto” que o arrendatário sempre terá de conservar e que pode consultar com normalidade [Vide Ac. desta Relação de 17/03/93, B.M.J. n.º 425.º, 618].
Revertendo ao caso dos autos, mostram os factos provados que, em Outubro de 1999, a Ré encerrou o arrendado, mantendo-o nessa posição até hoje, com referência à data da entrada em juízo da presente acção, que ocorreu em 8/02/2001 (fls. 2).
A Ré deixou de comercializar no local qualquer tipo de produto, designadamente a venda de peixe ao público.
E não mais abriu as portas do arrendado ao público, encontrado-se este em estado de abandono e não sendo ali exercida qualquer actividade (vide itens 14.º a 19.º).
O arrendado encontra-se fechado durante o dia e a noite, designadamente, durante o horário comercial, não havendo nele entrada e saída de clientela, nem de mercadorias (itens 20.º a 22.º).
Perante esta factologia, podemos concluir afoitamente que se verifica, no caso presente, uma situação de encerramento do arrendado, há mais de um ano, considerando a data da instauração da acção. Ninguém se atreve a pôr em causa, perante os factos descritos, uma tal conclusão.
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3 - Mas sendo assim, como é, só não haveria motivo para decretar a resolução do contrato de arrendamento se se verificasse o circunstancialismo previsto na última parte da referida al. h), ou seja, na hipótese de o encerramento se ter ficado a dever a “caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos”.
Como resulta da redacção daquela alínea, as únicas excepções nela previstas susceptíveis de obstar à resolução do contrato de arrendamento com base no encerramento do estabelecimento por mais de um ano são o caso de força maior ou a ausência forçada do arrendatário.
Ensina o Prof. Antunes Varela [Rev. Leg. Jur., 116.º, 192 e 217.] que, tanto o caso de força maior, como a ausência forçada do arrendatário, deixam de constituir causa impeditiva do despejo, logo que se prolongam por mais de dois anos. Este limite temporal tanto se aplica à hipótese de ausência forçada do arrendatário, como no caso de força maior.
Acrescenta o ilustre Professor: à regra estabelecida de encerramento por mais de um ano abre a lei justificadamente duas excepções: a de o encerramento do prédio provir de caso de força maior ou de ausência forçada do arrendado.
Na primeira situação cabem, de modo especial, os impedimentos resultantes de forças da natureza (o abalo sísmico, a inundação grava, o raio ou descarga eléctrica) ou de actos insuperáveis da autoridade ou mesmo de particulares (a realização de obras públicas de demolição ou de desaterro, a ocupação militar a certa zona, a revolução, a guerra civil, etc.). A segunda engloba os casos especialmente ligados à pessoa do arrendatário, que o impeçam de estar no local à testa do arrendamento.
Ora, afigura-se-nos por demais evidente que em nenhuma daquelas duas excepções se encaixa a situação dos presentes autos. Na verdade, não foi alegada nem provada qualquer situação de força maior ou de ausência forçada da Ré, impeditiva de estar no local à testa do arrendamento.
Como tal, não se vê obstáculo a que seja decretada a pedida resolução do contrato, uma vez que se verifica a situação de encerramento do arrendado há mais de um ano e não se mostra preenchida nenhuma das excepções legalmente previstas acima referidas.
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4 - A sentença recorrida concluiu, porém, que a Ré se encontra impossibilitada de exercer a sua actividade no estabelecimento. Estriba-se, para tanto, a sentença recorrida nos seguintes factos:
25.º - No primeiro andar do prédio onde se encontra a peixaria resultaram infiltrações através do tecto da peixaria;
26.º - Tais infiltrações resultaram do estado de degradação em que se encontra o prédio;
27.º - As infiltrações de água destruíram os tectos e estragaram paredes;
28.º - O estado de degradação exterior do prédio aliado à sua falta de conservação provocam a existência das humidades.
Serão estes factos suficientes para obstar à procedência da peticionada resolução do contrato? Só o seriam se tais factos pudessem configurar a ausência forçada da Ré do arrendado, nos termos da citada alínea h).
Mas, a nosso ver, não pode sustentar-se uma tal conclusão. Desde logo, não dizem os factos se as infiltrações de água em causa já existiam aquando do encerramento do arrendado, em Outubro de 1999, ou se apenas se verificaram posteriormente a essa data. Além disso, não decorre de tais factos que as infiltrações de água e as humidades neles referidas foram impeditivas do exercício do comércio de peixe no local e que foi por via disso que a Ré deixou de aí exercer a sua actividade.
E se a existência de infiltrações de água e as humidades foram causa determinante do encerramento do arrendado, uma situação de tal gravidade impunha à Ré a obrigação de informar de tal facto a Autora. Na verdade, sendo a Ré quem fazia uso do estabelecimento, no dia a dia da sua actividade comercial, era ela quem estava em melhores condições de saber o real estado do prédio arrendado. E se este não reunia, de facto, condições para o exercício da actividade que a Ré aí vinha exercendo, sobre aquela impendia a obrigação de aviar imediatamente a Autora.
É o que decorre do disposto no art.º 1038.º, al. h), do Código Civil, segundo o qual é obrigação do locatário “avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa, ou saiba que a ameaça algum perigo ou que terceiros se arrogam direitos em relação a ela, desde que o facto seja ignorado pelo locador”.
Como advertem Pires de Lima e Antunes Varela [C. Civil Anotado, vol. 2.º, 3.ª ed., 395], o aviso a que se refere aquela alínea tem importância, quanto ao vícios da coisa ou do direito, em consequência do disposto na al. d) do artigo 1033.º. Se o aviso não for feito imediatamente, o locatário não pode aproveitar-se do disposto no artigo 1032.º, quanto ao não cumprimento do contrato, por parte do locador.
De acordo com aquele art.º 1032.º, quando a coisa locada apresente vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:
a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;
b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
Mas o disposto neste artigo não tem aplicação, se o locatário não avisou do defeito o locador, como lhe cumpria (art.º 1033.º, al. d)).
A Ré alegou ter denunciado os defeitos do arrendado à Autora (v. art.º 14.º da contestação), facto esse que, por ser controvertido, foi incluído na base instrutória (quesito 18.º).
O certo, porém, é que este quesito veio a obter a resposta de não provado (v. fls. 411). Quer isto dizer que a Ré não provou, como era sua incumbência (art.º 342.º, n.º 1, do C.C.), ter feito a denúncia à Autora dos alegados defeitos do arrendado. Se essa denúncia fosse feita por escrito, como era razoável que fosse, fácil seria à Autora comprovar aquele facto.
Estranho é que a Ré, perante uma situação de tal gravidade, que impunha o encerramento do seu estabelecimento, não tenha comunicado à Autora os vícios de que o arrendado padecia – se o comunicou, não o provou –, encerramento esse que ocorreu em Outubro de 1999 (item 14.º), sendo certo que só em 30 de Abril de 2002 (data da entrada em juízo da contestação – fls. 131) tenha vindo exigir da Autora a reparação do arrendado, pedido este que formulou em via reconvencional.
E não se argumente que a Ré, naquele largo período de tempo, esteve à espera do desfecho da acção a que se referem os itens 11.º a 13.º dos factos. Na verdade, naquela acção não estava em causa a realização de quaisquer obras pela Autora no arrendado. A aqui Autora pedia, naquela acção, a resolução do contrato, com base nas obras realizadas no arrendado pela Ré e esta, em via reconvencional, limitou-se a pedir a condenação da Autora no pagamento da quantia de Esc. 8.500.000$00, relativo a obras por si realizadas no arrendado.
Não permitindo, pois, os factos provados alicerçar a conclusão de que a Ré foi forçada a abandonar o arrendado, não se mostra preenchida a referida excepção da al. h) do art.º 64.º do RAU.
Deste modo, está verificada a causa de pedir da acção, pelo que se impõe a respectiva procedência.
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5 - Procedendo, como procede, a acção, há que apreciar o pedido reconvencional deduzido pela Ré.
Desde logo, há que referir que o pedido de condenação da Autora a reparar o edifício, bem como a pagar à Ré uma indemnização pela indisponibilidade do mesmo, desde Outubro de 1999 e até à reparação do mesmo pela Autora, fica prejudicado pela procedência da acção.
Quanto ao pedido de reparação do equipamento estragado, é patente a sua improcedência.
Na verdade, o que foi alegado, com interesse para este pedido, foi que o estado de degradação do prédio provocou avarias na instalação eléctrica, o que causou problemas no funcionamento das arcas frigoríficas da Ré.
Estes factos foram incluídos nos quesitos 16.º e 17.º da base instrutória. Mas, de tais factos, apenas se veio a provar que houve problemas no funcionamento de uma arca frigorífica da Ré (item 29.º). Quer isto dizer que não se provou que a infiltração de água e as humidades provocaram avarias na instalação eléctrica (resposta negativa ao quesito 16.º). E que foi essa avaria que provocou a avaria das arcas frigoríficas da Ré (resposta restritiva ao quesito 17.º).
Não sabemos, pois, se os problemas que houve no funcionamento de uma arca frigorífica da Ré se ficaram a dever à alegada infiltração de água e de humidades.
Não se vê onde a sentença recorrida alicerça a condenação da Autora a proceder à reparação da arca frigorífica da Ré. É parca e insubsistente a fundamentação que aí é apresentada e que aqui se transcreve: “Dos autos resultou apurado que se verificaram problemas no funcionamento de uma arca frigorífica da Ré, em resultado das infiltrações de humidades verificadas. Assim, e porque tal prejuízo decorre da falta de cumprimento de uma obrigação que apenas sobre a Autora impendia, vai aquela condenada na sua reparação”.
Os factos provados não estribam uma tal afirmação, já que deles não pode extrair-se que foi “em resultado das infiltrações de humidades verificadas” que se verificaram os problemas no funcionamento de uma arca frigorífica da Ré. Os problemas de funcionamento da arca frigorífica em causa podem dever-se a qualquer circunstância não concretamente apurada. Por isso, não pode impor-se à Autora a obrigação de reparar uma arca frigorífica da Ré, já que não existe fundamento bastante para o efeito.
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6 - A Ré pediu também a condenação da Autora a pagar-lhe o montante das obras e equipamento no montante de 6.460.000$00.
De notar que a Ré já formulara, na acção referida nos itens 11.º a 13.º, o pedido de condenação da Autora no pagamento da quantia de Esc. 8.500.000$00, relativa a obras por si realizadas no locado (item 12.º).
Deste pedido não chegou a conhecer-se naquela acção, por se ter considerado o mesmo como prejudicado. Por isso, não se formou sobre o mesmo pedido caso julgado.
De igual modo, na sentença recorrida, não se conheceu de tal pedido, por se considerar o mesmo, de igual modo, prejudicado pela improcedência da acção. Como a acção procede, nos termos supra referidos, há que tomar conhecimento daquele pedido relativo a obras e equipamento, que, agora, a Ré diz ser no montante de Esc. 6.460.000$00.
A este propósito, a Ré, na sua contestação, alegou apenas o seguinte:
- A Ré efectuou obras no locado que foram avaliadas judicialmente na referida acção em 5 510 000$00 e adquiriu equipamento que se estragou em 950 000$00 (art.º 17.º);
- Anexa-se cópia da relação dos trabalhos que aqui se dá por reproduzida (art.º 18.º);
- Que a Autora terá de pagar-lhe se for decretado o despejo (art.º 19.º).
Aqueles factos descritos nos art.ºs 17.º e 18.º ( o que consta do art.º 19.º não é um facto, mas uma pura conclusão) vieram a dar-se como provados. Será que tais factos permitem conduzir à condenação da Autora no pagamento à Ré da peticionada quantia, a título de obras realizadas no arrendado? Vejamos.
A Ré fala em obras e equipamento. As obras são as que constam do documento de fls. 139, que acima se transcreveu. O termo «obra» significa o resultado de uma acção ou de um trabalho [Dicionário da Língua Portuguesa, da Porto Editora, 6.ª ed., palavra «obra».]. Ora, no documento de fls. 139, aparecem-nos descritas câmaras frigoríficas, trabalhos, toldo e equipamento, sendo certo que só os “trabalhos” aí referenciados poderiam ser objecto de indemnização, na medida em que se tratasse de obras de conservação ou de benfeitorias.
O enquadramento jurídico aplicável a estes diferentes regimes de obras não é o mesmo, pelo que há que fazer a respectiva destrinça.
Comecemos pelas obras de conservação.
De acordo com o preceituado no art.º 1036.º, n.º 1, do C. Civil, “se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e uma e outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso”.
Decorre deste preceito que a possibilidade de actuação do locatário em substituição do locador está dependente, não só da mora deste, como da relativa urgência das obras e das despesas; é necessário, diz a lei, que as reparações e despesas se não compadeçam com as delongas do procedimento judicial.
O locatário tem direito ao reembolso das despesas feitas nos termos daquele artigo (v. Pires de Lima e Antunes Varela, C. C. Anotado, vol. 2.º, 3.ª ed., 390).
Os diversos tipos de obras que podem ter lugar nos prédios urbanos, no âmbito do regime de arrendamento, estão previstos no art.º 11.º e segs. do RAU. De acordo com este preceito, essas obras podem ser de conservação ordinária, obras de conservação extraordinária e obras de beneficiação.
As obras de conservação ordinária destinam-se, em geral, a manter o prédio em bom estado de preservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração (n.º 2 daquele art.º 11.º).
As obras de conservação extraordinária (n.º 3 do mesmo preceito) são as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior. São deste tipo, por exemplo, as obras que as câmaras municipais poderão determinar para corrigir as más condições de salubridade, solidez ou segurança contra o risco de incêndio, bem como as pequenas obras de reparação sanitária, tais como, as respeitantes a rupturas, obstruções ou outras formas de mau funcionamento, tanto de canalizações interiores e exteriores de águas e esgotos como das instalações sanitárias.
As obras de beneficiação (n.º 4) são todas aquelas que não sendo de conservação ordinária nem extraordinária, isto é, que não sendo indispensáveis para a conservação do prédio no entanto o melhoram.
O senhorio só terá de efectuar as obras de conservação extraordinária e de beneficiação se, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe for imposta pela câmara municipal competente ou se tiver acordado isso, por escrito, com o arrendatário (art.º 13.º do RAU).
O arrendatário deverá, em princípio, pedir ao senhorio as reparações, seja qual for a natureza das obras a realizar, já que, nos termos do art.º 1038.º, al. h), do C. Civil, constitui sua obrigação avisá-lo imediatamente sempre que tenha conhecimento de vícios da coisa ou saiba que a ameaça algum perigo.
Se as reparações não forem urgentes e o senhorio as não efectuar, o arrendatário terá de propor acção judicial contra o senhorio pedindo que este seja condenado a realizá-las, seguindo-se, se for caso disso, a execução para prestação de facto.
Só em caso de urgência de realização das reparações é que o arrendatário pode efectuá-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso (cit. art.º 1036.º, n.1).
Ora, a Ré, tendo efectuado diversos trabalhos no arrendado, não provou a mora do locador quanto à obrigação que sobre o mesmo impendia de fazer tais trabalhos. De igual modo, não alegou qualquer urgência na realização de tais trabalhos. E, como resulta daquele preceito, só em caso de urgência que se não compadeça com as delongas do procedimento judicial tem o locatário a possibilidade de fazer as obras extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso.
Por isso, a Ré não pode ser indemnizada pela realização dos alegados trabalhos à luz do preceituado no art.º 1036.º do C. Civil. Poderá sê-lo com apelo ao regime das benfeitorias? É o que veremos de seguida.
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7 - De acordo com o disposto no art.º 216.º do C. Civil, consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa (n.º 1). As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias (n.º 2). São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentem, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante (n.º 3).
O art.º 1046.º do C. Civil, que trata do regime de indemnização de despesas e levantamento de benfeitorias na locação, refere que, “fora dos casos previstos no artigo 1036.º, e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada”.
Flui deste preceito que, na locação, salvo os casos excepcionais previstos no Código Civil, ou estipulação em contrário, o princípio geral é este: o locatário é equiparado ao possuidor de má fé, quanto a benfeitorias que haja feito no imóvel arrendado [António Pais de Sousa, Anotações ao RAU, 125.].
O possuidor de má fé tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possa fazer sem detrimento dela (artº 1273º, n.º 1, do C. Civil).
Ora, não é lícito concluir, à luz dos factos provados, que as obras realizadas pela Ré no arrendado se possam classificar como benfeitorias necessárias. Para tanto, falta a comprovação de que tais obras tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do arrendado. A Ré não alegou factos capazes de permitir uma tal classificação.
Destarte, não têm os apelados direito a receber qualquer indemnização por benfeitorias. Teria direito somente a levantar as benfeitorias realizadas, enquanto úteis, se o pudesse fazer sem detrimento da coisa arrendada, o que, todavia, não se mostra provado nem corresponde sequer ao pedido formulado pela Ré, na sua reconvenção.
Em suma, a alegação da Ré, no que se refere ao pedido de pagamento de obras realizadas no arrendado, é demasiado curta.
Improcede, deste modo, também este pedido da Ré.
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IV - DECISÃO
Nos termos expostos, decide-se julgar a apelação procedente e, consequência, revoga-se a sentença recorrida a qual se substitui por outra que:
1 – Julga a acção procedente e, consequentemente, declara resolvido o contrato de arrendamento que vincula Autora e Ré, relativo ao n.º.... da Rua ....., no ....., condenando-se a Ré a entregar imediatamente à Autora o arrendado, livre de pessoas e bens; e
2 – Julga a reconvenção totalmente improcedente, absolvendo a Autora do respectivo pedido.
Custas, em ambas as instâncias, pela Ré/apelada.
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Porto, 21 de Dezembro de 2004Emídio José da Costa
Henrique Luís de Brito Araújo
Alziro Antunes Cardoso