Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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PRAZO
INCUMPRIMENTO
Acordam no Tribunal da Relação do Porto.
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B………. e esposa C………. intentaram a presente acção com processo comum,. na forma ordinária, contra D………. e E………., todos m. i. a fls. 2, onde concluem pedindo a condenação dos réus a ver decretado o incumprimento do contrato-promessa por sua única e exclusiva culpa devendo, por isto, os réus serem igualmente condenados a satisfazerem imediatamente aos autores o dobro do que estes lhes prestaram como sinal, ou seja, "in casu", Esc. 13.000.000$00, acrescido de juros legais moratórios a contar desde a sua citação e até integral pagamento.Para tanto alegam, em síntese, que prometeram comprar aos réus uma moradia identificada no contrato-promessa junto aos autos pelo preço de Esc. 32.500.000$00, tendo os autores entregue aos réus Esc. 6.500.000$00, como sinal e princípio de pagamento, tendo ficado acordado que a escritura se realizaria até ao mês de Abril de 1999, data em que a mesma estaria concluída, o que, apesar de várias interpelações aos réus, não aconteceu, até ao momento.
Os réus apresentaram contestação escrita e deduziram pedido reconvencional onde concluem entendendo dever ser declarado nulo o contrato-promessa de compra e venda ajuizado ou, se assim não se entender, julgar a acção não provada e improcedente e procedente a reconvenção, condenando-se os autores-reconvindos a pagar aos réus-reconvintes a quantia de Esc. 3.285.000$00, acrescida de juros legais, desde a notificação, até integral pagamento.
Para tanto, além de invocarem a nulidade do contrato-promessa, por falta de reconhecimento presencial das assinaturas, os réus-reconvintes afirmam serem credores dos autores de obras que não constavam do caderno de encargos, que executaram.
Os autores apresentaram réplica onde concluem pela improcedência da invocada nulidade e da reconvenção, concluindo como na petição inicial.
A final proferiu-se a seguinte decisão:
Nestes termos, tendo em conta o que antecede, nesta acção que os autores B………. e esposa C……… intentaram contra os réus D………. e E………., decide-se:
A)Julgar improcedente a excepção de nulidade invocada pêlos réus;
B)Julgar a presente acção procedente, por provada e, em consequência declarar o incumprimento do contrato-promessa por única e exclusiva culpa dos réus condenando estes a satisfazerem imediatamente aos autores o dobro do que estes lhes prestaram como sinal, ou seja, "in casu", Esc. 13.000.000$00, isto é, € 64.843,73, acrescido de juros legais moratórios a contar desde a sua citação, até integral pagamento;
C) Julgar o pedido reconvencional deduzido pêlos réus-reconvintes contra os autores-reconvindos procedente, por provado e, em consequência, condenar estes a pagarem àqueles a quantia de Esc. 3.285.000$00, isto é, €16.385,51, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a notificação, até integral pagamento.
(…)
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Os autores e os réus apelaram da sobredita decisão e apresentaram as seguintes conclusões:Se deve ser alterada a matéria de facto (questão suscitada por autores e réus);
Os autores concluem que não é devido o preço das alterações efectuadas na casa que prometeram vender e sustentam a revogação da decisão recorrida e a sua absolvição do pedido reconvencional;
Os réus entendem que não incumpriram o contrato dado que não ficou estabelecido a quem incumbia a marcação da escritura do contrato prometido e por isso concluem que não há direito á resolução do contrato pugnando pela revogação da decisão recorrida com a sua absolvição do pedido.
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Factos provados:1) Em 11 de Abril de 1998 os autores prometeram comprar aos réus, e estes prometeram vender-lhes, uma moradia sita no lote …, do loteamento sito no ………., da freguesia de ………., Gondomar, inscrita na respectiva matriz sob o artigo 3311.° (Alínea A dos Factos Assentes);
2) O preço do dito negócio foi acordado em Esc. 32.500.000$00, do qual os autores, em 11 de Abril de 1998, logo entregaram aos réus, promitentes vendedores, a quantia de Esc. 6.500.000$00 como sinal e princípio de pagamento (Alínea B dos Factos Assentes);3) Foi acordado entre as partes que a escritura de compra e venda se deveria realizar até ao mês de Abril de 1999 (Resposta ao Quesito 1.°);
4) Como a moradia em causa, à data da celebração do contrato-promessa ainda não se encontrava concluída, os réus quiseram um prazo de um ano para completar e acabar a mesma, tendo os autores anuído, tendo sido acordado que a escritura definitiva tinha de ser realizada até ao final de Abril de 99 (Resposta ao Quesito 2.°);
5) Crendo nisto, os autores logo trataram de vender o andar em que então viviam, tendo marcado a entrega do mesmo em coincidência com a data contratada com os réus, Abril de 99, o que os autores fizeram (Resposta ao Quesito 3.°);
6) A moradia prometida vender não se encontrava acabada, faltando-lhe, pelo menos, colocar a telha (Resposta ao Quesito 4.°);
7) Já muito tempo antes, mas também no mês de Abril de 1999 e nos dois ou três meses seguintes, os autores falaram várias vezes com os réus, a pedirem-lhes para acabar com a obra e fazer a escritura definitiva (Resposta ao Quesito 5.°);
8) Nenhum dos outorgantes se obrigou a notificar o outro para cumprir (Resposta ao Quesito 10.°);
9) Os autores souberam que as obras se suspenderam (Resposta ao Quesito 13.°);
10) Foi dado conhecimento aos autores da suspensão das obras (Resposta ao Quesito 15.°);
11) Os autores compraram um andar pouco tempo antes da propositura da presente acção, tendo-se desinteressado do prédio prometido comprar (Resposta ao Quesito 16.°);
12) Os autores pediram aos réus várias alterações na moradia (Resposta ao Quesito 18.°);
13) Tais obras consistiram no facto de numa sala com 55 m2, a tijoleira foi substituída por lamparquet em madeira de carvalho francês, no valor de 380 contos (Resposta ao Quesito 19.°);
14) A cozinha que estava prevista para o lado norte foi passada para o lado sul, sendo mudada toda a estrutura de canalização, alteração essa que custou Esc, 250.000$00 (Resposta ao Quesito 20.°);
15) Foi colocado aquecimento central em toda a casa, no valor de Esc 1.450.000$00 (Resposta ao Quesito 21.°);
16) Foram também colocados alarmes de protecção no valor de Esc 250.000$00 (Resposta ao Quesito 22.°);
17) Foram instalados projectores de halogéneo, no valor de Esc. 320.000$00 (Resposta ao Quesito 23.°);
18) Os tectos no exterior das varandas foram revestidos a madeira, no valor de Esc. 550.000$00 (Resposta ao Quesito 24.°);
19) Foi ainda instalado um reservatório suplementar de água, no montante de Esc. 85.000$00 (Resposta ao Quesito 25.°).
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Balizado o objecto do recurso pelas conclusões das alegações, as questões a decidir traduzem-se no seguinte:-saber se deve ser alterada a decisão da matéria de facto;
-saber se os réus incumpriram definitivamente o contrato promessa por forma a dar lugar à sua resolução, com restituição do sinal em dobro;
-saber se os réus devem ser condenados a pagar as alterações na casa que acordaram com os autores.
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I-Pretendem os recorrente a alteração da matéria de facto ao abrigo do disposto no art.712º, nº 1 a) do CPC, alegando ter ocorrido erro na apreciação das provas.
Reapreciando a prova produzida não vemos qualquer razão para alterar a decisão da 1ª instância no sentido pretendido pelo recorrente.
Convém esclarecer que a alteração da matéria de facto pela Relação só deve ocorrer em casos de manifesto erro na apreciação da prova, quando haja flagrante desconformidade entre os elementos probatórios e a decisão.
Por isso se vem entendendo que o uso pela Relação dos poderes de alteração da decisão de 1ª instância sobre a matéria de facto limita – se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos probatórios disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos questionados, Ac. STJ de 20. 05. 95 in www.dgsi.pt.
É que a apreciação da prova na Relação envolve um “risco de valoração” de grau mais elevado que na 1ª instância, em que estão presentes os princípios da imediação, concentração e oralidade, ao contrario daquela que não tem essa possibilidade do contacto directo com as testemunhas, sendo do conhecimento comum que os depoimentos não se analisam apenas em palavras, acrescendo-lhe todo um conjunto de manifestações comportamentais e reacções do depoente que são decisivos ou interferem na omissão de um seguro e fiável juízo de valor sobre o depoimento prestado, nomeadamente sobre a sua credibilidade e a que o tribunal de recurso não tem acesso.
Não existe erro na apreciação da matéria de facto no sentido apontado pelo que se deve manter inalterada.
II- Apreciemos agora o mérito dos recursos.
Encontramo-nos perante um característico contrato promessa de compra e venda, sendo a coisa prometida comprar/vender uma moradia sita no lote …, do loteamento sito no lugar de ferreiros, da freguesia de ………., Gondomar, em construção conforme flúi dos factos a que se reportam os autos e, cifrando-se o preço acordado entre os outorgantes em 32.500.000$00, contrato formalizado em 11.4.98, através de documento que se encontra junto a fls., tendo nesta altura os AA. efectuado o pagamento a titulo de sinal e o restante deveria ser pago aquando a realização da escritura.
Foi convencionado entre as partes que a escritura realizar-se-ia até Abril de 1999, ou seja um ano após a celebração do contrato promessa, dado que a moradia estava ainda inacabada (em construção, como já dissemos).
Em Abril de 1999, a habitação ainda não se encontrava finalizada (falta a telha) e a escritura não se realizou, embora os autores verbalmente solicitassem aos réus a marcação da escritura, antes e depois do mês de Abril de 1999!
Considera a sentença recorrida que dos factos apurados se conclui que o motivo da não celebração da escritura foi devido a culpa dos réus. Mais considerou que se configurava incumprimento definitivo, dando lugar ao peticionado sinal em dobro.
Sustentam os réus neste recurso, que não ocorreu o invocado incumprimento dado que a obrigação não tinha prazo, e os autores nunca procederam à sua interpelação para proceder à marcação da escritura pública.
É hoje jurisprudência pacífica que o inadimplemento do contrato promessa se encontra submetido às regras gerais do não cumprimento das obrigações, de acordo com os arts. 798º, 801º, 804º e 808º do CC e, e que a resolução se encontra submetida às normas dos contratos em geral, aplicando-se os arts. 432º e 436º do referido CC e que por isso, para a resolução neste caso particular é necessário o incumprimento definitivo da obrigação.
Assim o direito de exigir a restituição do sinal em dobro pressupõe o incumprimento definitivo imputável ao vendedor.
Será que os réus incumpriram o contrato nestes termos?
A escritura de compra e venda da habitação não chegou a ser celebrada.
Não chegou sequer alguma vez a ser marcada, tanto quanto resulta dos autos.
Na verdade, o contrato promessa omite a quem incumbe a obrigação de marcação da escritura pública.
Podemos desde já adiantar que nada permite concluir que tenha havido incumprimento culposo dos réus, como vamos expor.
Nos presentes autos o contrato promessa de compra e venda de uma habitação a construir, foi celebrado com estipulação de que a escritura seria celebrada até Abril de 1999, mas não se encontra determinado o dia exacto e o mais relevante, não se encontra determinado o dia, hora e local certo para a sua realização, isto por si só implica que é necessária a interpelação.
Se tivermos em conta que não foi estipulado a qual das partes competia a marcação da data para a celebração com a necessária interpelação da outra, não poderemos concluir que os réus incumpriram o contrato.
Ficou estabelecido um prazo, “terminus ad quem”, para outorga da escritura de compra e venda, sem fixar data para isso, o que obriga a que um dos contratantes tenha de interpelar o outro para comparecer no cartório notarial em certo dia e hora para esse efeito, sem o que não poderá configurar-se a situação de incumprimento, muito menos definitivo.
Se é certo que a interpelação extrajudicial pode ser feita por qualquer dos meios admitidos para uma declaração negocial, a qual pode ser expressa ou tácita e feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio de manifestação de vontade ou deduzida de factos que com toda a probabilidade, a revelem nos termos do art.217º do CC.
Também é certo que esta interpelação tem de incluir o pedido ou exigência da prestação de facto devida, devendo o devedor ser notificado para cumprir esse facto que, no contrato promessa de compra e venda, é o outorga da escritura pública.
A interpelação verbal dos autores aos réus para celebrar a escritura, não pode, pois em face disto, considerar-se interpelação eficaz - não indicou nem a data, nem o notário para a celebração da escritura.
Assim tudo se passa como se não tivesse sido fixado prazo, e por conseguinte o devedor só fica constituído em mora depois de interpelado, mas a interpelação só é eficaz e suficiente quando se comunica à outra parte o dia, hora e local da celebração do contrato prometido – Cf. neste sentido Acs. STJ de 28.11.98, 16.5.89, 25.4.75, 20.1.87, 29.9.92, 6.3.86, 13.10.92, in www.dgsi.pt.
Isto mesmo se infere do art. 805º do CC, que preceitua que, se a obrigação não tiver prazo certo, o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir, pois sem esse acto pode ele não saber que está em atraso no cumprimento.
É verdade que tendo sido acordado que a escritura deveria ser celebrada até ao mês de Abril de 1999, actuando de boa fé qualquer dos contraentes deveria interpelar o outro para cumprir o contrato, isto é, marcando a escritura, com vista à celebração do contrato prometido.
Mas como vimos não o fizeram.
Ora sendo qualquer dos promitentes, devedor, no que toca à obrigação de outorga da escritura, não funciona a presunção de culpa do nº1 do art. 799º do CC, que neste caso se encontra neutralizada, dado que a responsabilidade pela não celebração do contrato prometido, neste prazo estipulado, é recíproca.
“É recíproca, na omissão de tal formalidade, a responsabilidade dos promitentes pela não celebração do contrato no prazo acordado, dando origem a uma situação provisória de incumprimento”, Ac. STJ de 28.11.91, in www.dgsi.pt
O nº1 do art.808º do CC equipara a mora ao cumprimento definitivo em duas situações: se o credor, em consequência da mora perder o interesse que tinha na prestação; se a prestação não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
O que significa que a mora se transforma em incumprimento definitivo, quer mediante a perda do interesse do credor, quer em consequência da inobservância do prazo suplementar ou peremptório que o credor fixe ao devedor relapso (prazo admonitório).
No caso em apreço, já vimos que não existe incumprimento como resultado directo do contrato promessa, por inexistência de prazo, e como tal não existe mora susceptível de dar lugar a incumprimento definitivo, mediante a interpelação admonitória.
E a verdade é que a citação para a acção não dispensa a interpelação, quando existe litigio acerca da própria existência da obrigação, de acordo com o art. 662º, nº 2 do CC.
Por ultimo poder-se-á concluir pela perda de interesse dos autores na celebração do contrato prometido?
A moradia à data da celebração do contrato promessa ainda não se encontrava concluída, tendo sido combinado um prazo de um ano para a celebração do contrato prometido, para que os réus terminassem a construção da casa.
Os autores trataram de vender o andar onde viviam, e combinaram a entrega do mesmo em coincidência com a data contratada com os réus ou seja Abril de 1999.
Em Abril de 1999 faltava a telha para concluir a moradia.
Não se mostra minimamente demonstrado, e com apelo a critérios aferidores de carácter objectivo, como impõe expressamente o art. 801º, nº2 do diploma em análise, qualquer desinteresse por banda dos autores no cumprimento do contrato prometido.
Por um lado a venda dos autores do andar que habitavam a terceiros é totalmente estranho aos réus, e nada resulta da matéria assente que estes tivessem conhecimento destes factos.
Por outro lado se a casa não se encontrava terminada – faltava unicamente a telha – também por outro lado os autores solicitaram aos réus várias alterações na construção e até configuração da casa, o que naturalmente leva ao atraso na construção.
Assim tendo os autores, personalizado a habitação com alterações encomendadas à medida dos seus gostos e agrados, deveriam ter actuado mais energicamente no sentido da marcação da escritura, e com mais seriedade e empenho.
Em face destas circunstâncias os autores não podiam sem mais, concluir que os réus se encontravam impossibilitados de cumprir, “não pode julgar-se que a mera duvida ou suspeita – melhor ou pior alicerçada – duma das partes sobre a efectiva possibilidade de cumprir por parte da outra constitui, sem mais, justificação bastante para a perda de interesse no cumprimento arguida”, Ac do STJ de 19.5.2005, in www.dgsi.pt.
Acresce que conforme, resulta dos autos, meses após a data prevista para a celebração do contrato de compra e venda os autores solicitaram aos réus a marcação da escritura, o que inculca desde logo a ideia que mantinham interesse na prestação, mesmo após o decurso desse prazo.
O facto de os autores terem comprado outra casa (e diga-se que só aconteceu antes da propositura da presente acção, ou seja em 11 de Novembro de 1999), não pode ser havido, por si só, como perda de interesse na prestação. Não existe razão para esta compra, objectivamente explicada e justificada.
Assim sendo, não se pode concluir por incumprimento definitivo imputável aos réus, não havendo por isso lugar a resolução do contrato.
Ora sendo os autores que alegaram o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda por parte dos réus, a eles cabia fazer prova desse fundamento, causa de pedir de acordo com o art. 342º, nº 1 do CC, sofrendo as consequências decorrentes do art.516º do CC.
Apreciemos o pedido reconvencional.
Deduzem os réus pedido de condenação contra os autores no valor das alterações que tiveram que realizar por não estarem inicialmente previstas.
Entre as partes foi realizado um contrato promessa de compra e venda.
Acordaram as partes na alteração da moradia objecto da compra e venda.
A venda, como vimos, não chegou a ser realizada.
Será devido o preço das alterações acordadas?
E, desde já nos pronunciamos pela negativa.
A moradia é propriedade dos réus. E todas as alterações feitas fazem parte integrante da mesma e são também, por isso, propriedade dos réus.
A transferência da propriedade para Os autores só ocorrerá por mero efeito do contrato (arts. 408º, 1316º e 1317º a) do CC), solo consensu.
Assim, nada constando do acordo o preço das respectivas alterações, só deverá ser pago na altura da entrega da coisa vendida conjuntamente com o (restante) preço, conforme se infere do art. 885º do CC.
Atento o exposto e na procedência total das alegações de recurso decide-se absolver os réus do pedido inicial e os autores do pedido reconvencional.
Custas por autores e réus, na proporção do vencimento.
Porto, 2008.04.01
Maria das Dores Eiró de Araújo
António Luís Caldas Antas de Barros
Anabela Dias da Silva