Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 709/14.1TBPVZ-A.P1 |  |
PRERROGATIVAS CONTRATUAIS DOS COMERCIANTES
BEM COMUM
II - Para esse efeito, tanto é negócio do centro comercial aquele que se exerce nas unidades comerciais loja, como aquele que consiste na cedência onerosa a vários comerciantes de espaços de unidade comercial loja e de gestão e manutenção dos espaços comuns do centro comercial, sendo, uns e outro, negócios exercidos por comerciantes.
III - As sinergias que consumam o bem comum, ou o bem de parte significativa dos comerciantes, podem perder-se se alguns dos índices críticos descem, de forma consolidada, abaixo dos valores que equilibram os interesses desses vários comerciantes, tratando-se de interesses que comportam diversidades e não sendo sempre unívocos.
IV - Um contrato comum de arrendamento comercial não comporta a complexidade de interesses e direitos que estruturam um negócio inserido num centro comercial.
V - Ordinariamente, no âmbito de comércio exercido num centro comercial as prerrogativas contratuais de algum comerciante não se podem sustentar no prejuízo consolidado e grave de outro comerciante do mesmo centro.
Juiz Relator: Pedro Lima da Costa
Primeiro Adjunto: Pedro Martins
Segundo Adjunto: Judite Pires
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto.
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B… e C…, Limitada, requereram no dia 22/4/2014 procedimento cautelar comum contra D…, Limitada, a fim de se ordenar à requerida que reabra imediatamente a D1…, permitindo às requerentes o livre acesso às lojas arrendadas pelas portas e corredores dessa D1….Sumariamente, alegam as requerentes:
A requerida é dona e explora a D1… [adiante denominada “centro comercial”] e a requerente B…, através da requerente C…, explora uma academia de ginástica e dança, com loja de desporto [adiante denominada “academia”], tudo sito em quatro lojas do centro comercial;
A requerida arrendou as quatro lojas à requerente B… sensivelmente desde 1985;
As quatro lojas estão interiormente ligadas e formam uma solução comercial unitária, com dezenas de frequentadores diários;
A academia tinha acesso pelos corredores interiores do centro comercial e uma das quatro lojas tem uma porta de acesso directo à via pública;
O centro comercial passou a ter lojas desocupadas e as requerentes são as suas únicas ocupantes;
A requerida, invocando que o centro comercial não é rentável, fechou-o e vedou o acesso interior às quatro lojas, as quais apenas ficaram servidas pela referida porta de acesso directo à via pública;
Essa única entrada é perigosa, não tendo condições ajustadas à actividade da academia, e o fecho das zonas comuns gera prejuízo funcional e comercial para as requerentes, com insustentabilidade a prazo da continuação da sua actividade comercial;
A requerida está obrigada a assegurar às requerentes o gozo das lojas que lhes deu de arrendamento, o que passa pela reabertura do centro comercial ao público e franqueamento de portas e corredores.
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Na oposição ao procedimento cautelar comum, a requerida conclui que o mesmo deve improceder.Sumariamente, alega a requerida:
O centro comercial tem 29 lojas e a área de 1.078,60m2, tendo encerrado em 30/1/2014;
A mera abertura ao público implicava despesas fixas para a requerida, nas quais as requerentes não vêm comparticipando desde 2012;
Acresce que as requerentes deixaram de pagar as rendas;
A grande maioria das lojas estava desocupada e nem sequer estava arrendada;
As despesas fixas da requerida ultrapassavam as receitas de rendas, pelo que a manutenção em funcionamento do centro comercial se tornou economicamente inviável, sendo por isso que a requerida o encerrou;
A academia continua em pleno funcionamento;
As requerentes agem nos presentes autos com abuso de direito, também concretizado pela imposição de avultados prejuízos à requerida, sem nada lhe pagarem.
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Realizou-se inspecção judicial ao centro comercial e à academia e foram ouvidas testemunhas, com prestação de depoimento de parte.No dia 18/6/2014 decidiu-se que a requerida proceda, de imediato, à reabertura do centro comercial, com abertura das portas que dão acesso à … e à … [na Póvoa de Varzim] durante o horário legal estipulado para o respectivo funcionamento, de molde a permitir a circulação pelos seus corredores e respectiva entrada e saída das lojas ., .. e ...
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A requerida apelou da decisão de 18/6/2014, sendo a apelação admitida com [correcta] subida em separado e [correcto] efeito devolutivo.A requerida pretende a revogação daquela decisão e apresenta as seguintes conclusões:
1. Salvo o sempre devido respeito a recorrente não se pode conformar com a douta sentença proferida.
2. Na verdade, dos factos provados resulta claramente que a recorrente tudo fez para manter as D1… abertas ao público e em pleno funcionamento.
3. Sucede que, como foi provado, por falta de receitas e condições financeiras, a recorrente encerrou as D1…, no final do derradeiro mês de Janeiro.
4. Disso informou todos os lojistas, nos quais se incluem as requerentes.
5. Ressalta igualmente da factualidade provada que as requerentes não pagam a renda da loja .., no valor mensal de 650€, e as despesas comuns necessárias para manter as D1… em funcionamento, tais como despesas fixas com água, luz, porteiro/vigilante, alarme (…), seguros, e os pagamentos à F… de direitos de autor pela música exibida.
6. Deu-se ainda como provado que a recorrente acedeu à pretensão das requerentes em reduzir o valor das rendas pagas.
7. Finalmente, assinale-se que ficou provado por documento que as requerentes afirmaram expressamente que nem elas nem os seus alunos e utentes utilizavam os corredores das E… para circularem.
8. Significam estes factos que as requerentes, ao deixarem de pagar os valores que sabiam ser devidos à recorrente, não obstante esta já ter aceitado reduzir o montante das rendas pagas, contribuíram, conscientemente, objectivamente e deliberadamente para o encerramento das D1….
9. Pelo que, ao agora peticionarem a sua abertura, mas continuando a nada pagar nesse sentido, as requerentes litigam com manifesto abuso de direito, na sua forma de venire contra factum proprium.
10. Por outro lado, basta atentar-se no alegado nos artigos 60°, 61°, 62°, 63°, 64°, 65°, 66°, 67°, 68° e 69° do douto requerimento inicial para se vislumbrar que aquilo que preocupa as requerentes são os seus interesses económicos que, na sua perspectiva estão a ser lesados com o encerramento das D1….
11. Tendo utilizado abusivamente o argumento da falta de segurança dos seus utentes, com o objectivo de alcançarem os seus fins.
12. Aliás se na origem do presente procedimento cautelar estivesse o interesse dos utentes da academia, ou seja, a sua segurança, certamente que as requerentes não aguardariam até o dia 18 de Abril para intentarem a providência sub judice.
13. Nem se referiram à necessidade de recorrerem a uma acção de responsabilidade civil para serem ressarcidas dos prejuízos causados pelo encerramento das D1….
14. Antes manifestariam vontade de se socorrerem das acções adequadas a defenderem os interesses colectivos ou difusos referidos na douta sentença.
15. Com efeito, a serem verdadeiros os argumentos esgrimidos acerca da falta de segurança que o encerramento das D1… acarreta para os utentes da academia, não restam dúvidas que os superiores interesses destes já teria levado as requerentes a, pelo menos provisoriamente, terem encerrado a academia.
16. Acresce que, nos termos do estipulado no artigo 368 n° 1 do CPC, o tribunal a quo dispunha de poder para decidir de uma maneira mais equilibrada e consentânea com os interesses em causa.
17. Não estando, assim, o tribunal obrigado a respeitar o peticionado pelas requerentes.
18. Pelo que, atendendo aos interesses subjacentes à decisão, bem como aos factos provados, em caso de entender como relevantes os interesses de segurança invocados, deveria ter decidido pelo encerramento da actividade da academia de dança, nas instalações em apreço.
19. Ou, caso assim se não entendesse, na mesma perspectiva de defesa dos interesses de segurança dos utentes da academia, deveria ter condenado as requerentes a suportarem todos os custos decorrentes da abertura das portas das D1….
20. Acresce que, na douta sentença se considerou que os contratos em apreço não são contratos de arrendamento.
21. Tendo-os qualificado como contratos mistos de arrendamento e prestação de serviços ou inominados.
22. Destarte, não restam dúvidas que os contratos sub judice não carecem de ser resolvidos através dos mecanismos legais previstos para uma relação de arrendamento.
23. Daí que, por força dos factos provados, tenham de se considerar validamente resolvidos.
24. Donde o presente procedimento cautelar não poderia ser julgado procedente, porquanto com a sua interposição apenas se pretendeu impedir uma resolução contratual já consumada.
25. Sendo que os hipotéticos direitos das requerentes devem ser assegurados na acção de responsabilidade contratual que se propõem intentar, como afirmaram.
26. Ao decidir deferir a pretensão das requerentes, a douta sentença violou o princípio da proporcionalidade, pretendendo que seja a requerida, que encerrou as D1… por falta de condições financeiras para as manter abertas, a ter de suportar um encargo para o qual não tem disponibilidade financeira, como resultou da matéria provada, a fim de permitir que as requerentes possam continuar a explorar e retirar benefícios financeiros de uma actividade que exercem, sem, contudo, pagarem à recorrente as contrapartidas financeiras que lhe são devidas.
27. Deste modo, a douta sentença violou o disposto nos artigos 364 n° 1 e 368 do CPC, bem como o artigo 334 do CC.
28. Além de que, caso entendesse decidir pela abertura de portas das E…, teria de ter condenado as requerentes a suportarem todas as despesas inerentes a tal acto.
29. De outra forma, a decisão encontra-se em manifesta oposição com os factos provados.
30. Assim, ao decidir como o fez, a douta sentença está em manifesta oposição com os seus pressupostos e fundamentos.
31. O que acarreta a sua nulidade, que desde já se invoca.
32. Por fim, se o tribunal a quo, entendia que os problemas de segurança ainda que indiciariamente detectados, punham em causa os interesses dos utentes da academia, deveria ter participado oficiosamente tais factos às entidades com competência legal para tutelar a situação descrita, a fim de serem tomadas as medidas que se mostrassem adequadas à prevenção de eventuais danos.
33. Não incumbindo, salvo o sempre devido respeito, que é muito, à recorrente ter de suportar tal encargo, quando foi dado como provado que esta não tinha condições financeiras para o fazer.
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Nas contra-alegações as requerentes defendem a confirmação da decisão de 18/6/2014.#
Foram colhidos os vistos legais.As questões a decidir prendem-se com a nulidade da decisão de 18/6/2014, com a natureza dos contratos que titulam as actividades comerciais exercidas num centro comercial, com a alteração anormal das circunstâncias que presidiram à celebração dos contratos entre as partes, com o contraponto entre o prejuízo para a requerida com o deferimento da providência e o dano que o mesmo deferimento evitará para as requerentes e com a caracterizada insegurança inerente ao fecho do centro comercial.
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Na decisão de 18/6/2014 julgaram-se indiciariamente provados os seguintes factos:1- A requerida é uma sociedade comercial que detém e explora uma galeria comercial, denominada D1…, a qual se insere num prédio em regime de propriedade horizontal, na Póvoa de Varzim, com entrada pela … e pela ….
2- A requerente B…, através da segunda requerente, explora uma academia de ginástica e dança, denominada C…, englobando uma loja de desporto denominada G…, a qual se encontra instalada num conjunto de lojas dessa galeria.
3- A requerida encerrou em 31/1/2014 a D1….
4- A requerida declarou dar de arrendamento à requerente B… a loja . da D1… pelo prazo de um ano, renovável, mediante o pagamento de renda mensal que então se cifrava em 18.300 escudos, a qual tem vindo a ser actualizada nos termos legais, conforme resulta do documento de fls. 22 e 23, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
5- A finalidade inicial do arrendamento foi a exploração da actividade de venda de artigos desportivos, o que se verificou até 2010, tendo mais tarde essa loja, conjuntamente com outras que a ela foram anexadas, integrado a academia.
6- Por adenda de 19/3/2010 ao contrato de arrendamento referido em 4, a requerida autorizou a cessão da posição contratual da requerente B… para a requerente C…, ao mesmo tempo que autorizou a realização das obras necessárias à integração da loja . na academia, como resulta do documento de fls. 24, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
7- A requerida declarou dar de arrendamento à requerente B… a loja .. da D1…, pelo prazo de um ano, renovável, com início em 1/3/2006, mediante o pagamento de renda mensal que então se cifrava em 400€, a qual tem vindo a ser actualizada nos termos legais, como resulta do documento de fls. 25 a 27, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
8- A finalidade inicial deste arrendamento foi a exploração da actividade de venda de artigos desportivos, à qual foi acrescentada a actividade de ludoteca, vindo mais tarde essa loja, conjuntamente com as outras que a ela foram anexadas, a integrar a academia.
9- Por adenda ao contrato de arrendamento referido em 7, celebrada em 19/3/2010, a requerida autorizou a cessão da posição contratual de inquilino dessa loja para a requerente C…, como resulta do documento de fls. 28, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
10- Em 23/2/2010, a requerida declarou dar de arrendamento à requerente C… a loja . da D1…, pelo prazo de 30 anos, renovável por períodos de 3 anos, com início em 1/3/2010, mediante o pagamento de renda mensal que então se cifrava em 500€, como resulta do documento de fls. 29 e 30, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
11- Aí foi estipulado que o locado se destinaria à instalação da C…, tendo ficado definido pelas partes o objecto do contrato como sendo comércio, ginásio, ludoteca, academia de dança e serviços de apoio a estas actividades.
12- A requerente B… tem ainda arrendada a loja .., por contrato celebrado de forma verbal, desde 1985, a qual é contígua aos espaços que foram objecto de contrato escrito.
13- A requerente C… encomendou o projecto e efectuou as obras, sendo autorizada, de forma expressa e em todos os mencionados contratos, a efectuar obras de alteração, beneficiação e conservação nos arrendados, necessárias para adaptação dos mesmos espaços a academia de dança e ginástica.
14- A actividade de ginástica e dança funcionam de facto no local desde 1985, de forma contínua, exploradas pela requerente B… e posteriormente pela requerente C…, esta sob a gerência da requerente B….
15- A academia, como resulta do documento de fls. 31, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido, abrange as lojas ., .., .. e ., numa solução de continuidade e interpenetração de espaços, incluindo zona de atendimento, balneários, instalações sanitárias, arrumos, salas de aquecimento, salas de dança e ginástica, zona de espera para os acompanhantes dos alunos menores, espelhos e barras de ballet, tudo numa solução unitária que é agora indissociável e indestacável, formando unidade de academia de ginásio e dança com loja de desporto.
16- A academia é frequentada diariamente por dezenas de alunos, crianças e adolescentes.
17- Como decorre da planta das … de fls. 32 a 34, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido, a academia tem o seu acesso às lojas ., .. e .. pelos corredores interiores da D1…, os quais permitem o acesso à via pública, dispondo a loja . de uma porta para a … com cerca de 1,5m de largura.
18- A D1… funciona e está licenciada com duas portas largas de entrada, uma dando acesso para a … e outra permitindo acesso à …, existindo no seu interior corredores amplos, os quais circundam as lojas comerciais.
19- As crianças e adolescentes que frequentam a academia acediam à mesma por esses corredores.
20- Em caso de emergência nas lojas ., .. e .., os bombeiros, Instituto Nacional de Emergência Médica ou autoridades policiais apenas poderão entrar nas mesmas, com eficácia e facilidade, através dos corredores da D1….
21- É nesses corredores que se encontram instalados os alarmes de fogo, as bocas de incêndio e os extintores.
22- Os pais, acompanhantes e encarregados de educação dos alunos da academia, circulavam nesses corredores, assim podendo aceder à zona de espera que lhes está reservada.
23- As lojas ., .. e .., possuem montras em toda a sua extensão que tornam visível a actividade aí desenvolvida, as quais deitam directamente para os corredores de circulação da D1….
24- As instalações comuns de gás, electricidade, água, telefones, televisão e outras fluem até ao interior das lojas através das zonas comuns da D1…, tal como pelas paredes e tectos dos ditos corredores.
25- A D1… integra duas fracções autónomas, identificadas pelas letras B e C, do prédio em que se insere, constituído em regime de propriedade horizontal.
26- A requerente C…, aquando das obras referidas em 13, criou um corredor interior com cerca de 1 metro de largura, o qual permite a circulação entre as lojas ., .. e .. até à loja ..
27- Em 31/1/2014 a requerida tinha arrendadas 5 lojas, sendo que alguns desses lojistas passaram para as D2…, designadamente uma costureira e uma fisioterapeuta.
28- A requerida encerrou a D1…, colocando um tapume a vedar a entrada da …, como resulta do documento de fls. 35, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido, e uma grade tipo lagarta a vedar a entrada da …, como resulta do documento de fls. 36, cujo teor aqui se dá integralmente por reproduzido.
29- Em caso de pânico – por exemplo por incêndio, terramoto ou explosão – as crianças e adolescentes que se encontrem na zona das lojas ., .. e .. apenas podem sair pelo corredor aludido em 26, o qual desemboca na loja ., saindo pela porta aí existente, com a dimensão referida em 17.
30- As casas de banho públicas da D1… estão inacessíveis aos utentes.
31- Deixou de haver limpeza nas zonas comuns.
32- O encerramento das portas da D1… implica a ausência de ventilação cruzada dos espaços utilizáveis.
33- Ao contrário do vertido em 23, actualmente as aulas são viradas para uma zona de corredores escura e sombria.
34- A D1… é constituída por 29 lojas e tem uma área total de 1.078,60m2.
35- A D1… estava aberta ao público desde o início da década de 80.
36- As lojas que constituem a E… têm por proprietários a requerida e a Herança Aberta por Óbito de H….
37- A abertura ao público e funcionamento da D1… acarreta para os proprietários despesas com água, luz, porteiro/vigilante, alarme (…), seguros e pagamentos à F… de direitos de autor pela música difundida.
38- A requerente B… enviou cartas à requerida, insertas a fls. 68 a 72, cujo teor aqui se dá por reproduzido, nas quais alega uma quebra de 40% de alunos, solicitando uma redução na renda e a dispensa de pagamento de despesas comuns de limpeza e manutenção das partes comuns da D1…, dado tais espaços não serem usados pela academia ou pelos seus utentes.
39- A requerida reduziu as rendas, tal como pedido pela requerente B….
40- As requerentes não têm vindo a proceder ao pagamento da renda da loja .., no valor mensal de 650€.
41- A requerida fechou a D1… por não ter receitas para pagar as despesas fixas com água, luz, limpeza, porteiro/vigilante, alarme, seguros e direitos de autor inerentes à sua simples abertura e funcionamento.
42- As requerentes deixaram de pagar a sua quota nas despesas com água, luz, limpeza, porteiro/vigilante, alarme, seguros e direitos de autor.
43- A requerida reuniu com os lojistas, aos quais deu conta da sua intenção de encerrar a E… por questões de índole económica e financeira.
44- A requerida está em negociações com empresas com o intuito de encontrar parceiros que permitam a reabertura da D1… no mais curto espaço de tempo possível.
45- O fornecimento de gás e electricidade das zonas comuns e corredores da D1… já foi cancelado.
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A requerida invoca nulidade da decisão apelada, por contradição entre a determinação de abertura das portas gerais do centro comercial, a qual implica custos para a requerida, e a circunstância de se ter indiciado que a requerida fechou o centro comercial pela precisa razão de não ter receitas para pagar as despesas fixas com água, luz, limpeza, porteiro/vigilante, alarme, seguros e direitos de autor inerentes à sua simples abertura e funcionamento. #
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Essa objecção não se reconduz a verdadeira nulidade da decisão, por contradição insofismável com os fundamentos, e sim a erro de julgamento, pelo que improcede a invocação de nulidade.
A D1… é constituída por 29 lojas e tem uma área total de 1.078,60m2.
Tais características integram-na no conceito legal de centro comercial, segundo a definição da Portaria 424/85, de 5/7.
Nessa decorrência, a D1… é denominada neste acórdão por “centro comercial”.
Aquela Portaria 424/85 tem disciplina muito resumida, limitando-se a definir algumas características físicas e de funcionamento de um centro comercial, sem regular as especificidades dos contratos que corporizam os fundamentais económicos de um centro comercial na relação entre comerciantes – nem existe outra lei com esse alcance, nomeadamente o Decreto-Lei 417/83, de 25/11, e o Decreto-Lei 190/89, de 6/6.
Tais contratos conjugam o interesse do comerciante que explora a unidade comercial loja e o interesse do comerciante que cede onerosamente a vários comerciantes espaços de unidade comercial loja, ao mesmo tempo que gere e mantém os espaços comuns do centro comercial, espaços estes que são um componente estrutural das actividades que se exercem nas unidades comerciais loja.
O resultado económico positivo dos variados negócios inseridos num centro comercial estrutura-se, se não decisivamente, pelo menos de forma muito importante, nas sinergias da actuação de vários comerciantes, dentro de equilíbrios apoiados em índices críticos, ou índices mínimos, que a todos respeitam, sendo certo que tanto é negócio do centro comercial aquele que se exerce na unidade comercial loja, como aquele que consiste na cedência onerosa a vários comerciantes de espaços de unidade comercial loja e de gestão e manutenção dos espaços comuns.
As sinergias que consumam o bem comum, ou o bem de parte significativa dos comerciantes, podem perder-se se alguns dos índices críticos descem, de forma consolidada, abaixo dos valores que equilibram os interesses desses vários comerciantes, na certeza de que se tratam de interesses que comportam diversidades, não sendo sempre unívocos.
O que vai dito pode parecer etéreo e inconsistente, mas é a melhor definição de uma actividade comercial insuspeitamente complexa, como são todos os negócios que se exercem num centro comercial.
Um contrato comum de arrendamento comercial de uma loja vulgar com entrada pelo domínio público – ou por um qualquer domínio que não seja um centro comercial – não comporta a complexidade de interesses e direitos que estruturam um negócio inserido num centro comercial, sendo falacioso supor – como não se supôs na decisão apelada – que entre as partes dos presentes autos se estabeleceram apenas contratos comuns de arrendamento comercial, nem o assunto se resume a uma mera obrigação da requerida de propiciar às requerentes o gozo das identificadas 4 lojas no âmbito de arrendamentos, como estabelece o art. 1031 al. b) do Código Civil (CC).
Indiciou-se que a requerida fechou o centro comercial em 31/1/2014 por não ter receitas para pagar as despesas fixas com água, luz, limpeza, porteiro/vigilante, alarme, seguros e direitos de autor inerentes à sua simples abertura e funcionamento, num contexto de esvaziamento das actividades comerciais exercidas na maioria das unidades comerciais loja – o que, em bom rigor, é o esvaziamento do centro comercial – e de concomitante quebra de receitas para a requerida.
Essa realidade indiciária prejudica, em termos consolidados, índices críticos, ou índices mínimos, que conciliariam os interesses das requerentes com os interesses da requerida, tendo esses interesses consagração nos contratos celebrados entre umas e outra.
Dentro dessa realidade indiciária, a pretensão das requerentes sustenta-se no prejuízo da requerida.
O prejuízo, consolidado e de duração indeterminada, da requerida é uma alteração anormal dos contratos estabelecidos entre esta e as requerentes, escapando aos riscos próprios que levaram a requerida a realizar esses contratos, os quais, repete-se, não são contratos comuns de arrendamento comercial.
Ou seja, não se trata de um risco próprio dos contratos em causa – válido para as duas partes e dentro de uma relação tendencialmente sinalagmática – a circunstância de uma das partes sustentar o seu negócio, ou melhorar a rentabilidade desse negócio, no prejuízo geral e consolidado da outra parte.
Assim, estão reunidas condições para a requerida resolver os contratos em causa por alteração anormal das circunstâncias, nos termos do art. 437 do CC.
Se é verdade que a requerida ainda não resolveu tais contratos e até continua a receber as rendas, a razoável possibilidade de ela os poder resolver, unilateral e fundadamente, constitui obstáculo importante ao deferimento da providência cautelar, nos termos do art. 368 nº 1 do Código de Processo Civil (CPC), o que se afirma sem perder de vista que a presente providência não se pode consolidar por via da inversão do contencioso, já que não foi formulado o requerimento previsto no art. 369 do CPC.
Mais importante é a seguinte ponderação: o prejuízo para a requerida com a reabertura ao público das zonas comuns do centro comercial excede consideravelmente o dano – presente e plausível no futuro – que o fecho dessas zonas causa às duas requerentes?
Com efeito, o art. 368 nº 2 do CPC determina que a providência cautelar pode ser recusada se o prejuízo que dela resultar para o requerido exceder consideravelmente o dano que com a providência o requerente pretende evitar, estando essa norma na senda do art. 566 nº 1 do CC ao mandar indemnizar em dinheiro quando a reconstituição natural for excessivamente onerosa.
Vejamos.
A decisão de 18/6/2014 corporiza-se na reabertura das zonas comuns do centro comercial em condições de utilização corrente pelo público e não na mera abertura compassada das suas duas portas principais.
Ou seja, o cumprimento dessa decisão implica, no mínimo, para a requerida o restabelecimento dos abastecimentos de água e de electricidade, a iluminação dos espaços comuns, a limpeza desses espaços e a respectiva vigilância por presença humana.
Num contexto de esvaziamento do centro comercial, definido, grosseiramente, numa proporção de 4 lojas abertas para 25 lojas fechadas e de perda, pela requerida, da alíquota de receitas de 25 partes em 29 partes possíveis, bem como num contexto, já indiciado, de prejuízo consolidado para a requerida com as ditas actividades mínimas, as quais são inerentes à mera abertura ao público, entende-se que o prejuízo da requerida com a reabertura ao público das zonas comuns do centro comercial é muito superior ao prejuízo que as requerentes vêm sofrendo com o fecho dessas zonas comuns.
Esta asserção mantém-se válida ainda que as requerentes tenham de fechar definitivamente a actividade comercial que exercem nas 4 lojas, devendo-se esse fecho à precisa desadequação funcional e comercial desses espaços por deixarem de estar providos das servidões conferidas pelas zonas comuns, numa condição em que estas zonas estivessem abertas ao público.
A ponderação prevista no dito art. 368 nº 2 determina o indeferimento do requerimento da providência cautelar, com procedência da apelação.
Mas importa esclarecer uma matéria de insegurança inerente ao fecho das zonas comuns do centro comercial.
Com efeito, a decisão apelada funda-se no contraponto entre uma relevante factor de insegurança, adiante caracterizado, e os prejuízos da requerida com a reabertura do centro comercial, conferindo supremacia à supressão daquele factor de insegurança, escrevendo-se aí: “estando em risco a segurança, a qual não se compadece com tempos de espera, a mesma é manifestamente superior ao interesse financeiro e económico da requerida em ter encerrada a D1…”.
Está indiciado que a única ligação das 4 lojas ocupadas pelas requerentes à via pública não estabelece rotas seguras de fuga e de salvamento em caso de acidente, com perigo que pode chegar à morte de dezenas de pessoas, ao mesmo tempo que se indicia que as zonas comuns do centro comercial facultam essas rotas seguras, desde que estejam abertas.
Aquela possibilidade, gravíssima, e esta solução, aparentemente razoável, podem propiciar uma interpretação descontextualizada do presente acórdão, mas a verdade é que é assunto que se previne num estrito âmbito de ordem pública, dentro da competência de autoridades autárquicas e administrativas.
Ou seja, a supressão daquele perigo de consequências gravíssimas não confere prerrogativas contratuais às requerentes para que a requerida reabra as zonas comuns.
Trata-se de uma insegurança traduzida na desadequação funcional das 4 lojas à actividade que nelas se exerce, redimindo-se essa desadequação, em última instância, no fecho administrativo da actividade comercial desenvolvida pelas requerentes.
Esse fecho administrativo já está ponderado supra e recusa-se a concessão da providência cautelar ainda que as requerentes tenham de fechar definitivamente a actividade comercial que exercem nas 4 lojas.
Em suma e em discordância com a decisão apelada, entende-se que o critério de ponderação relativa de interesses afectados, tal como vem previsto no art. 368 nº 2 do CPC, se afere entre o prejuízo que a requerida terá com a reabertura ao público das zonas comuns do centro comercial quando confrontado com o dano – presente e plausível no futuro – que o fecho dessas zonas causa às duas requerentes, e não numa real e importante situação de insegurança, já que esta insegurança se dirime entre as requerentes e autoridades autárquicas e administrativas com competências nessa matéria.
Essa circunstância de insegurança poderia ser suprimida à custa do prejuízo da requerida, mas entende-se que é matéria que se não pode impor na relação contratual entre as requerentes e a requerida, antes sendo assunto a dirimir entre as requerentes e autoridades autárquicas e administrativas.
Sumário previsto no art. 663 nº 7 do CPC:
1- O resultado económico positivo dos variados negócios inseridos num centro comercial estrutura-se, se não decisivamente, pelo menos de forma muito importante, nas sinergias da actuação de vários comerciantes, dentro de equilíbrios apoiados em índices críticos, ou índices mínimos, que a todos respeitam.
2- Para esse efeito, tanto é negócio do centro comercial aquele que se exerce nas unidades comerciais loja, como aquele que consiste na cedência onerosa a vários comerciantes de espaços de unidade comercial loja e de gestão e manutenção dos espaços comuns do centro comercial, sendo, uns e outro, negócios exercidos por comerciantes.
3- As sinergias que consumam o bem comum, ou o bem de parte significativa dos comerciantes, podem perder-se se alguns dos índices críticos descem, de forma consolidada, abaixo dos valores que equilibram os interesses desses vários comerciantes, tratando-se de interesses que comportam diversidades e não sendo sempre unívocos.
4- Um contrato comum de arrendamento comercial não comporta a complexidade de interesses e direitos que estruturam um negócio inserido num centro comercial.
5- Ordinariamente, no âmbito de comércio exercido num centro comercial as prerrogativas contratuais de algum comerciante não se podem sustentar no prejuízo consolidado e grave de outro comerciante do mesmo centro.
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Em face do exposto, acordam os Juízes em julgar procedente a apelação e revogam a decisão de 18/6/2014, pelo que indeferem o pedido de providência cautelar.#
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Custas pelas requerentes.
Porto, 19/2/2015
Pedro Lima Costa
Pedro Martins
Judite Pires